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文檔簡介
浙江?。?23年1月自考房地產(chǎn)評估試題課程代碼:00122
一、單項(xiàng)選擇題(本大題共20小題,每小題1分,共20分)
?在每小題列出的四個(gè)備選項(xiàng)中只有一個(gè)是符合題目規(guī)定的,請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯(cuò)選、多選或未選均無分。
1._____(dá)__(dá)__重要有商業(yè)、文教、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、娛樂等。(
)
?A.居住建筑
B.公共建筑
?C.辦公建筑
D.工業(yè)建筑
2.___(dá)______是指土地所有者憑借土地所有權(quán)壟斷所取得的地租。(
)
?A.級差地租Ⅰ
B.級差地租Ⅱ
C.絕對地租
?D.壟斷地租
3.貸款比重越大,就會_____(dá)____,房地產(chǎn)價(jià)格也就會_____(dá)____。(
)
A.促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮
下降
?B.促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的繁榮
上升
?C.減少市場對房地產(chǎn)的需求
下降
?D.減少市場對房地產(chǎn)的需求
上升
4.在臨海的城市,面海地勢高的宗地地價(jià)比地勢低的宗地價(jià)格___(dá)______(dá)。土地平坦,地價(jià)________(dá)_;反之,土地高低不平,地價(jià)__(dá)__(dá)_____。(
)
A.高
較高
較低
?B.高
較低
較高
C.低
較低
較高
D.低
較高
較低
?5.下列屬于估價(jià)對象權(quán)益狀況的是(
)
A.土地面積、形狀
B.土地使用權(quán)的年限
?C.建筑物的工程質(zhì)量、新舊限度
D.建筑物的類型、面積、層數(shù)、建筑結(jié)構(gòu)
?6.標(biāo)準(zhǔn)宗地的選擇應(yīng)考慮:宗地的面積_____(dá)__(dá)__,宗地的形狀宜采用_______(dá)__(dá)。(
)
?A.應(yīng)盡量大
不規(guī)則的形狀
B.應(yīng)盡量大
長方形
C.大小要適中
長方形
?D.大小要適中
不規(guī)則的形狀
?7.___(dá)______的優(yōu)點(diǎn)是定性與定量相結(jié)合,具有高度的邏輯性、系統(tǒng)性、簡捷性和實(shí)用性,是針對大系統(tǒng)中多層次、多目的規(guī)劃決策問題的有效決策方法。(
)
?A.特爾菲測定法
B.因素成對比較法
C.層次分析法
D.哥頓法
?8.收益法就是分析估價(jià)對象房地產(chǎn)的_________市場情況,推測和估計(jì)估價(jià)對象___(dá)______將要獲得的收益,并測算房地產(chǎn)_____(dá)____的價(jià)格或價(jià)值。(
)
A.現(xiàn)在
未來
未來
?B.未來
未來
在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上
C.過去
未來
未來
D.過去
現(xiàn)在
在估價(jià)時(shí)點(diǎn)上
?9.收益法采用__(dá)___(dá)__(dá)__作為估價(jià)依據(jù)。(
)
A.實(shí)際收入、實(shí)際費(fèi)用和實(shí)際凈收益
B.實(shí)際收入、實(shí)際費(fèi)用和客觀凈收益
C.客觀收入、實(shí)際費(fèi)用和實(shí)際凈收益
D.客觀收入、客觀費(fèi)用和客觀凈收益
10.評估房地產(chǎn)價(jià)格時(shí),選取的資本化率越高,評估出的價(jià)格會(
)
?A.越低
B.越高
?C.不變
D.符合客觀實(shí)際
?11.采用市場比較法,規(guī)定所選取的交易案例必須是近期發(fā)生的,這體現(xiàn)了市場比較法哪一個(gè)限制條件?(
)
?A.時(shí)間性
B.可替代性
?C.正常性
?D.可修正性
12.某地區(qū)某類房地產(chǎn)2023年4月1日至10月1日的價(jià)格指數(shù)分別為79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以2023年1月1日為100)。有一房地產(chǎn)在2023年6月1日的價(jià)格為2023元/m2。對其作交易日期修正到2023年10月1日的價(jià)格為_____(dá)____元/m2。
(
)
A.1376
B.2308
?C.2558
D.2105
13.市場比較法中,采用間接比較對可比實(shí)例價(jià)格進(jìn)行個(gè)別因素修正,其中可比實(shí)例的個(gè)別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得102分,估價(jià)對象的個(gè)別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個(gè)別因素得97分,則個(gè)別因素修正系數(shù)為___(dá)_____(dá)_。(
)
?A.1.05
?B.0.95
?C.0.98
D.1.03
?14.已完畢土地使用權(quán)批準(zhǔn)手續(xù),具有一定的基礎(chǔ)設(shè)施但尚未拆遷的可用于建筑的土地,被稱為___(dá)___(dá)___。(
)
?A.生地
B.毛地
?C.熟地
?D.凈地
15.運(yùn)用成本法評估舊房地產(chǎn)價(jià)格,對于房地合一的舊房地產(chǎn)(
)
A.舊房地產(chǎn)價(jià)格=土地實(shí)際取得費(fèi)用+建筑物實(shí)際建導(dǎo)致本—建筑物折舊
B.舊房地產(chǎn)價(jià)格=土地實(shí)際取得費(fèi)用+建筑物重新建導(dǎo)致本—建筑物折舊
C.舊房地產(chǎn)價(jià)格=土地重新取得費(fèi)用+建筑物實(shí)際建導(dǎo)致本—建筑物折舊
D.舊房地產(chǎn)價(jià)格=土地重新取得費(fèi)用+建筑物重新建導(dǎo)致本—建筑物折舊
?16.剩余法的基本思緒是依據(jù)___(dá)__(dá)__(dá)__(dá)原理。(
)
?A.供求關(guān)系
B.生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論
?C.替代
?D.投入產(chǎn)出
?17.路線價(jià)估價(jià)法采用的原理是土地價(jià)值高低隨距街道距離增大(
)
?A.遞減
?B.遞增
?C.不變
D.先減后增
18.我國目前的基準(zhǔn)地價(jià)表現(xiàn)形式與______(dá)___(dá)的公示地價(jià)的表現(xiàn)形式類似,都是__(dá)_______。(
)
A.德國
區(qū)片價(jià)和路段價(jià)
?B.德國
標(biāo)準(zhǔn)宗地的價(jià)格
?C.日本、韓國
標(biāo)準(zhǔn)宗地的價(jià)格
?D.日本、韓國
區(qū)片價(jià)和路段價(jià)
19.房地產(chǎn)評估報(bào)告是房地產(chǎn)估價(jià)的_________,是估價(jià)師提供應(yīng)委托估價(jià)方的“產(chǎn)品”,_________。(
)
A.最終結(jié)果
是具有一定法律效力的文獻(xiàn)
B.最終結(jié)果
不具有法律效力
?C.中期結(jié)果
不具有法律效力
?D.中期結(jié)果
是具有一定法律效力的文獻(xiàn)
?20.根據(jù)有關(guān)規(guī)定,房地產(chǎn)評估報(bào)告應(yīng)___(dá)___(dá)___才具有法律效應(yīng)。(
)
?A.由注冊房地產(chǎn)估價(jià)師署名
B.由注冊房地產(chǎn)估價(jià)師蓋章
C.加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)的公章后
D.由注冊房地產(chǎn)估價(jià)師署名、蓋章,并加蓋估價(jià)機(jī)構(gòu)的公章后二、多項(xiàng)選擇題(本大題共10小題,每小題2分,共20分)
在每小題列出的五個(gè)備選項(xiàng)中至少有兩個(gè)是符合題目規(guī)定的,請將其代碼填寫在題后的括號內(nèi)。錯(cuò)選、多選、少選或未選均無分。
?1.土地的社會經(jīng)濟(jì)屬性重要表現(xiàn)在哪些方面?(
)
?A.運(yùn)用方式的唯一性
B.運(yùn)用方式的多樣性
?C.土地區(qū)位的可變性
?D.土地資源的無限性
E.土地使用潛力的有限性
?2.房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中,城市區(qū)域因素涉及(
)
A.心理因素
B.商服繁華度
C.交通便捷度
?D.城市設(shè)施完備度
?E.自然條件與環(huán)境質(zhì)量
3.中房指數(shù)的作用涉及(
)
A.減少房地產(chǎn)價(jià)格
?B.提高房地產(chǎn)開發(fā)利潤
?C.為各級政府制定房地產(chǎn)發(fā)展的調(diào)控政策措施提供依據(jù)
D.為投資商提供比較準(zhǔn)確的市場信息
E.為廣大的消費(fèi)者服務(wù)
4.根據(jù)劃分單元采用的手段,單元劃分方法分為手工法和機(jī)助法。手工作業(yè)一般同時(shí)采用一種或幾種方法,這些方法涉及(
)
?A.主導(dǎo)因素鑒定法
B.主導(dǎo)因素分值疊置法
C.固定網(wǎng)格法
D.均質(zhì)地區(qū)法
E.動態(tài)網(wǎng)格法
5.收益法應(yīng)用的關(guān)鍵和難點(diǎn)是(
)
A.潛在毛收入的估算
B.有效毛收入的估算
C.運(yùn)營費(fèi)用的估算
?D.凈收益的估算
E.資本化率的擬定
6.交易實(shí)例應(yīng)搜集的內(nèi)容涉及(
)
A.成交價(jià)格
B.成交日期
?C.付款方式
?D.交易實(shí)例在交易時(shí)的狀態(tài)
?E.交易雙方的情況及交易目的
?7.征用農(nóng)地時(shí),重要是對被征地的農(nóng)業(yè)集體和個(gè)人支付征地費(fèi)和各種補(bǔ)償,涉及(
)
A.土地補(bǔ)償費(fèi)
B.青苗補(bǔ)償費(fèi)
C.地上附著物補(bǔ)償費(fèi)
?D.安頓補(bǔ)貼費(fèi)
E.房屋拆遷安頓補(bǔ)償費(fèi)
8.剩余法評估不動產(chǎn)價(jià)格,估算各項(xiàng)成本費(fèi)用時(shí),專業(yè)費(fèi)用涉及(
)
A.建筑設(shè)計(jì)費(fèi)
B.規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)
?C.工程概預(yù)算費(fèi)用
D.不動產(chǎn)銷售營業(yè)稅
?E.市場營銷廣告費(fèi)用
?9.根據(jù)我國目前的房地產(chǎn)市場狀況,可用于基準(zhǔn)地價(jià)評估的資料重要有哪幾類?
(
)
A.宏觀經(jīng)濟(jì)資料
?B.土地交易資料
C.交易資料
D.公司利潤和效益資料
?E.聯(lián)營、聯(lián)建、土地入股資料
?10.由于評估報(bào)告是記載估價(jià)過程、反映估價(jià)成果的文獻(xiàn),所以應(yīng)當(dāng)做到:(
)
A.全面性
B.公正性
?C.客觀性
D.準(zhǔn)確性
?E.概括性
三、簡答題(本大題共4小題,每小題5分,共20分)
?1.由于房地產(chǎn)價(jià)格是由地價(jià)和房價(jià)共同組成的,其價(jià)格特性重要來源于地價(jià)與一般物品價(jià)格的差異性,重要體現(xiàn)在哪些方面?
?2.影響土地級別的因素重要?dú)w納為哪五類?
?3.新建房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成中,開發(fā)成本重要由哪些方面構(gòu)成的?
4.基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)測定有哪些途徑?
四、計(jì)算題(本大題共2小題,每小題10分,共20分)
1.某寫字樓建筑面積3000m2,月租金水平為140元/m2,空置率為10%,租金損失平均為毛租金收入的4%,合理運(yùn)營費(fèi)用為有效毛租金的35%,求該寫字樓的凈收益?
?2.為評估某商鋪的價(jià)格,在該商鋪附近地區(qū)調(diào)查選取了A、B、C三宗類似商鋪的交易實(shí)例作為可比實(shí)例,有關(guān)資料如下表:
?上表交易情況中,正(負(fù))值表達(dá)可比實(shí)例價(jià)格高(低)于其正常價(jià)格的幅度;區(qū)域因素和個(gè)別因素中,正(負(fù))值表達(dá)可比實(shí)例
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