第三章市場比較法

第三章市場比較法最重要、最常用的基本估價方法之一，也是國外通用的經(jīng)典估價方法！主要內(nèi)容第一節(jié)市場比較法的基本原理第二節(jié)市場比較法的基本步驟第三節(jié)應用舉例第一節(jié)市場比較法的基本原理概念理論依據(jù)（基本原理）基本公式特點與適用范圍一、市場比較法的定義

市場比較法：就是將估價對象與近期內(nèi)已發(fā)生交易的類似土地（不動產(chǎn)）進行比較，對這些類似土地（不動產(chǎn)）的成交價格進行適當?shù)男拚?，以此作為估價對象在估價時點的客觀合理價格的估價方法。這里的“類似土地（不動產(chǎn)）”，是指在所處地區(qū)、用途、建筑結(jié)構(gòu)等方面，與估價對象相似的土地（不動產(chǎn)）。市場比較法，又簡稱比較法，是不動產(chǎn)估價中最重要、最常用的基本方法之一。采用市場比較法求得的價格，稱為比準價格。交易實例Ⅰ交易實例Ⅱ交易實例Ⅲ

修正待評估不動產(chǎn)價格二、基本原理

市場比較法的理論依據(jù)，就是替代原理。其基本原理如下圖所示：比較比較比較三、市場比較法的基本公式采用市場比較法評估不動產(chǎn)的價格，需要進行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素的修正。根據(jù)實際比較基準不同可分為：直接比較間接比較三、市場比較法的基本公式（續(xù)）1.直接比較修正公式直接比較是以待估對象的狀況為基準，把各交易案例與其逐項相比較，然后將比較的結(jié)果轉(zhuǎn)化為修正價格。

式中：交易情況修正的分子為100，表示以正常交易價格為基準；交易日期修正的分母為100，表示以可比實例成交時的日期為基準；區(qū)域因素修正的分子為100，表示以估價對象所在的區(qū)域因素為基準；

個別因素修正的分子為100，表示以估價對象的個別因素為基準。

直接比較表不動產(chǎn)狀況權重估價對象D可比實例A可比實例B可比實例C可比實例…因素1f1100因素2f2100………………因素n-1fn-1100因素nfn100綜合11002.間接比較分析

間接比較是以一個標準不動產(chǎn)或條件俱佳的不動產(chǎn)為基準，把交易案例和待估對象均與其逐項比較，然后將結(jié)果轉(zhuǎn)化為修正價格。

（1）區(qū)域因素間接比較

式中：交易情況修正的分子為100，表示以正常交易價格為基準；交易日期修正的分母為100，表示以可比實例成交時的日期為基準；標準化修正的分子為100，表示以標準不動產(chǎn)所在區(qū)域的狀況為基準，分母是可比實例所在區(qū)域相對于標準不動產(chǎn)所在區(qū)域的得分；區(qū)域因素修正的分母為100，表示以標準不動產(chǎn)所在區(qū)域的狀況為基準，分子是估價對象所在區(qū)域相對于標準不動產(chǎn)所在區(qū)域的得分；個別因素修正的分子為100，表示以估價對象的個別因素為基準。（2）個別因素間接比較

式中：交易情況修正的分子為100，表示以正常交易價格為基準；交易日期修正的分母為100，表示以可比實例成交時的日期為基準；區(qū)域因素修正的分子為100，表示以估價對象所在的區(qū)域因素為基準；標準化修正的分子為100，表示以標準不動產(chǎn)的個別因素狀況為基準，分母是可比實例的個別因素相對于標準不動產(chǎn)的個別因素的得分；個別因素修正的分母為100，表示以標準不動產(chǎn)的個別因素狀況為基準，分子是估價對象的個別因素相對于標準不動產(chǎn)的個別因素的得分。

間接比較表不動產(chǎn)狀況權重標準狀況估價對象D可比實例A可比實例B可比實例C可比實例…因素1f1100因素2f2100………………因素n-1fn-1100因素nfn100綜合1100四、市場比較法的特點與應用范圍（一）特點1.市場比較法具有現(xiàn)實性，有較強的說服力。2.市場比較法以替代關系為途徑，所求得的價格稱為“比準價格”。3.市場比較法由價格求價格，欠缺理論基礎。4.市場比較法需要估價人員具備較高素質(zhì)。因為需進行一系列項目的比較修正，要求具備多方面知識和豐富經(jīng)驗。5.市場比較法以替代原理為基礎，正確確定不動產(chǎn)使用價值及其影響因素，是提高不動產(chǎn)估價精度的基礎。（二）適用條件1.要有足夠數(shù)量的可比實例我國要求市場比較交易案例不少于3個，一般為3-102.比較實例與估價對象具有相關性和替代性3.交易資料的可靠性4.交易資料的合法性（三）適用范圍從適用條件看，市場比較法主要用于不動產(chǎn)市場發(fā)達、有充足的具有替代性的不動產(chǎn)交易實例的地區(qū)。從評估目的和評估結(jié)果來看，市場比較法除可直接用于評估不動產(chǎn)的價格或價值外，還可用于評估土地或房地產(chǎn)的租金，以及用于其他估價方法中有關參數(shù)的求取。

第二節(jié)市場比較法的估價步驟一、收集交易資料二、確定比較交易案例三、市場交易情況修正四、期日修正五、區(qū)域因素修正六、個別因素修正七、使用年限修正八、容積率修正九、不動產(chǎn)價格的確定(一)收集交易實例1、收集交易實例的途徑查閱政府有關部門的不動產(chǎn)交易等資料。查閱報刊上有關不動產(chǎn)出售、出租的廣告、信息等資料。參加房地產(chǎn)交易展示會，了解不動產(chǎn)價格行情。向不動產(chǎn)交易當事人及相關機構(gòu)調(diào)查了解情況。假裝成購買者，與房地產(chǎn)出售者(如房地產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)紀代理商等)洽談，取得真實的不動產(chǎn)價格資料。同行之間相互提供。計算機信息網(wǎng)絡。

2、收集交易實例的基本內(nèi)容交易雙方的基本情況和交易目的。交易實例不動產(chǎn)的狀況：交易實例不動產(chǎn)狀況主要包括：①坐落位置；②形狀與面積；③地質(zhì)條件；④自然與人文環(huán)境；⑤土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃用途；⑧地上建筑物的基本情況；⑦權利狀況。成交價格與成交日期付款方式包括：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內(nèi)容。交易情況主要包括：交易稅費的負擔方式，是否是親友之間的交易，有無瞞租瞞價、急買急賣、人為哄抬等行為。收集交易資料

二、確定比較交易案例1、概念：可比實例是指符合一定條件、估價中可作為參照比較的交易實例。2、選取可比實例的基本要求：（1）是估價對象的類似不動產(chǎn)，包括在區(qū)位、權益和實物三個方面應相同或相近。（2）交易類型與估價目的要吻合。（3）成交日期與估價時點接近（4）成交價格是正常價格或可修正為正常價格。3、選取可比實例的基本準則

可比實例所處的地區(qū)應與估價對象所處的地區(qū)相同，或是在同一供需范圍內(nèi)的類似地區(qū)可比實例的用途應與估價對象的用途相同可比實例的建筑結(jié)構(gòu)應與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同可比實例的規(guī)模應與估價對象的規(guī)模相當可比實例的權利性質(zhì)應與估價對象的權利性質(zhì)相同

3、選取可比實例的基本準則（續(xù)）可比實例的交易類型應與估價目的相吻合?？杀葘嵗慕灰最愋团c估價目的相吻合。交易類型主要有出讓、買賣、租賃、入股等?？杀葘嵗某山蝗掌趹c估價時點接近。如果不動產(chǎn)市場相對比較穩(wěn)定，可適當延長間隔時間，但最長時效不宜超過3年（房地產(chǎn)不宜超過1年）?？杀葘嵗某山粌r格應是正常成交價格，或可修正為正常成交價格。選取可比實例的數(shù)量：一般要求選取3-10個可比實例4、建立價格可比基礎就是對所選可比實例的成交價格進行換算處理，使其之間的口徑一致、相互可比，并統(tǒng)一到估價對象的價格單位上，為進行比較修正建立共同的基礎。主要包括5方面的工作：①統(tǒng)一付款方式；②統(tǒng)一采用單價；③統(tǒng)一幣種和貨幣單位；④統(tǒng)一面積內(nèi)涵；⑤統(tǒng)一面積單位。三、市場交易情況修正

進行交易情況修正，是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將其成交價格修正為正常價格。由于不動產(chǎn)的特殊性和不動產(chǎn)市場的不完全性，交易價格往往在交易過程中受當時當?shù)匾恍┨厥庖蛩氐挠绊懚l(fā)生偏差，所以必須對這些不正常的情況加以修正，使可比實例的非正常價格變?yōu)檎r格后，才能作為估價對象的價格。非正常交易情況的類型：有利害關系人之間的交易：其成交價格通常都低于正常的市場價格。急于出售或者急于購買情況下的交易：前者往往造成價格偏低，后者則使價格偏高。受債權債務關系影響的交易：一般交易價格偏低。對市場行情缺乏了解的交易：如果買方不了解市場行情，盲目購買，成交價格往往偏高；如果賣方不了解市場行情，盲目出售，則成交價格往往偏低。有特別動機或者偏好的交易：相鄰不動產(chǎn)的合并交易：特殊交易方式下的交易：稅費非正常負擔的交易：交易情況修正公式或非正常交易的實例一般不宜選為對比實例，但是當可供選擇的交易實例較少而不得不選用時，就必須對其進行交易情況修正。交易情況修正一般采用百分率法進行。某城市在一估價中經(jīng)調(diào)查分析，確定需進行情況修正的主要因素是交易形式修正，即要剔除比較交易案例和待估土地之間因具體交易形式（協(xié)議、招標、拍賣等）不同造成價格差別。該城市利用市場價格調(diào)查結(jié)果，確定修正指數(shù)表如下，若選擇的某交易案例為協(xié)議方式的交易，成交價每平方米500元，而待估土地則要求評估拍賣成交價格，計算交易情況修正后的交易案例地價。舉例：情況修正后的交易案例價格=四、交易日期修正交易日期修正一般采用百分率法進行。其基本公式如下：可比實例的成交價格×交易日期修正系數(shù)＝估價時點價格其中，交易日期修正系數(shù)是以成交日期時的價格為基準來確定的。假設從成交日期到估價時點，可比實例價格漲跌的百分率為T%，則有：可比實例的成交價格×(1十T%)＝估價時點價格或可比實例的成交價格×（100+T）/100＝估價時點價格上式中，(1十T％)與（100+T）/100是交易日期修正系數(shù)。在實際評估中，往往通過價格指數(shù)和變動率來進行交易日期修正。四、交易日期修正（1）采用價格指數(shù)進行修正地價指數(shù)，指運用一定的統(tǒng)計方法將特定區(qū)域一定時期內(nèi)的地價水平換算成相對于某一基準日期地價水平相對百分比的指數(shù).a.采用定基價格指數(shù)進行修正,公式為：

b.采用環(huán)比價格指數(shù)進行修正,公式為：

舉例1某城市地價指數(shù)如下表（地價指數(shù)是以2004年為基期100,以后每年上升4個百分點，2006年以后每年上升2個百分點）

若選擇的比較易實例是2006年成交的，交易價格是1080元/平方米，而待估對象估價期日為2008年，則交易期日修正后的地價=舉例2某地區(qū)某類不動產(chǎn)2000年4月至10月的價格指數(shù)分別為99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、118.1（均以上個月為100）。其中某宗不動產(chǎn)在2000年6月的價格為2000元/平方米，對其進行交易日期修正（估價時點為2000年10月）。修正地價=

（2）采用價格變動率進行修正采用逐期遞增或遞減的價格變動率進行交易日期修正估價時點時的價格=可比實例在成交日期時價格×(1±價格變動率)期數(shù)采用期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率進行交易日期修正估價時點時的價格=可比實例在成交日期時價格×(1±價格變動率×期數(shù))舉例：評估某宗不動產(chǎn)在2008年9月末的價格，選取了下列可比實例：成交價格3000元/平方米，成交日期2007年10月末；另據(jù)調(diào)查得知2007年6月末至2008年2月末該類不動產(chǎn)價格平均每月比上月上漲1.5％，2008年2月末至2008年9月末平均每月比上月上漲2％。則對該可比實例價格進行交易日期修正=如何確定價格指數(shù)或價格變動率（1）一般物價指數(shù)或變動率（2）房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率：①全國房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率；②某地區(qū)房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率；③全國某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率；④某地區(qū)某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率五、區(qū)域因素修正

含義就是將可比實例在其區(qū)位條件下的價格，調(diào)整為在估價對象區(qū)位狀況下的價格。主要包括：繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、估價對象以外的公共設施完備程度、臨路狀況等影響房地產(chǎn)價格的因素?；舅悸肥紫?，列出對不動產(chǎn)價格有影響的不動產(chǎn)狀況因素；其次，判定估價對象不動產(chǎn)和可比實例不動產(chǎn)在這些因素方面的狀況；第三，將可比實例不動產(chǎn)與估價對象不動產(chǎn)在這些因素方面的狀況進行逐項比較，找出它們之間的差異造成的價格差異程度；第四，根據(jù)價格差異程度對可比實例的價格進行調(diào)整。公式：舉例：

有三個可比實例A、B、C成交價分別為1500，1650，1600元/平方米，現(xiàn)將可比實例不動產(chǎn)的區(qū)域因素與估價對象不動產(chǎn)的區(qū)域因素進行直接比較，結(jié)果見下表。區(qū)域因素直接比較表

對各可比實例進行區(qū)域因素修正，即可得到:A:區(qū)域因素修正后的價格=B:區(qū)域因素修正后的價格=C:區(qū)域因素修正后的價格=

六、個別因素修正進行個別因素修正，就是將可比實例在其個別狀況下的價格調(diào)整為估價對象個別狀況下的價格。土地的個別因素修正的內(nèi)容主要應包括：面積大小、形狀、臨路狀況、基礎設施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況、土地使用權年限等。建筑物的個別因素修正的內(nèi)容主要應包括：新舊程度、裝修、設施設備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等。公式：修正方法（1）計算使用年期修正系數(shù)公式：式中：K:將可比實例年期修正到待估不動產(chǎn)使用年期的年期修正系數(shù)r:不動產(chǎn)還原率（是不動產(chǎn)純收益與不動產(chǎn)價格的比率，實質(zhì)是資本投資的收益率）m:待估不動產(chǎn)的使用權年期n:可比實例的使用權年期七、使用年期修正(2)利用年期修正系數(shù)對交易案例價格進