第三章市場比較法

第三章市場比較法最重要、最常用的基本估價方法之一，也是國外通用的經(jīng)典估價方法！主要內(nèi)容第一節(jié)市場比較法的基本原理第二節(jié)市場比較法的基本步驟第三節(jié)應(yīng)用舉例第一節(jié)市場比較法的基本原理概念理論依據(jù)（基本原理）基本公式特點(diǎn)與適用范圍一、市場比較法的定義

市場比較法：就是將估價對象與近期內(nèi)已發(fā)生交易的類似土地（不動產(chǎn)）進(jìn)行比較，對這些類似土地（不動產(chǎn)）的成交價格進(jìn)行適當(dāng)?shù)男拚?，以此作為估價對象在估價時點(diǎn)的客觀合理價格的估價方法。這里的“類似土地（不動產(chǎn)）”，是指在所處地區(qū)、用途、建筑結(jié)構(gòu)等方面，與估價對象相似的土地（不動產(chǎn)）。市場比較法，又簡稱比較法，是不動產(chǎn)估價中最重要、最常用的基本方法之一。采用市場比較法求得的價格，稱為比準(zhǔn)價格。交易實(shí)例Ⅰ交易實(shí)例Ⅱ交易實(shí)例Ⅲ

修正待評估不動產(chǎn)價格二、基本原理

市場比較法的理論依據(jù)，就是替代原理。其基本原理如下圖所示：比較比較比較三、市場比較法的基本公式采用市場比較法評估不動產(chǎn)的價格，需要進(jìn)行交易情況、交易日期、區(qū)域因素、個別因素的修正。根據(jù)實(shí)際比較基準(zhǔn)不同可分為：直接比較間接比較三、市場比較法的基本公式（續(xù)）1.直接比較修正公式直接比較是以待估對象的狀況為基準(zhǔn)，把各交易案例與其逐項(xiàng)相比較，然后將比較的結(jié)果轉(zhuǎn)化為修正價格。

式中：交易情況修正的分子為100，表示以正常交易價格為基準(zhǔn)；交易日期修正的分母為100，表示以可比實(shí)例成交時的日期為基準(zhǔn)；區(qū)域因素修正的分子為100，表示以估價對象所在的區(qū)域因素為基準(zhǔn)；

個別因素修正的分子為100，表示以估價對象的個別因素為基準(zhǔn)。

直接比較表不動產(chǎn)狀況權(quán)重估價對象D可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C可比實(shí)例…因素1f1100因素2f2100………………因素n-1fn-1100因素nfn100綜合11002.間接比較分析

間接比較是以一個標(biāo)準(zhǔn)不動產(chǎn)或條件俱佳的不動產(chǎn)為基準(zhǔn)，把交易案例和待估對象均與其逐項(xiàng)比較，然后將結(jié)果轉(zhuǎn)化為修正價格。

（1）區(qū)域因素間接比較

式中：交易情況修正的分子為100，表示以正常交易價格為基準(zhǔn)；交易日期修正的分母為100，表示以可比實(shí)例成交時的日期為基準(zhǔn)；標(biāo)準(zhǔn)化修正的分子為100，表示以標(biāo)準(zhǔn)不動產(chǎn)所在區(qū)域的狀況為基準(zhǔn)，分母是可比實(shí)例所在區(qū)域相對于標(biāo)準(zhǔn)不動產(chǎn)所在區(qū)域的得分；區(qū)域因素修正的分母為100，表示以標(biāo)準(zhǔn)不動產(chǎn)所在區(qū)域的狀況為基準(zhǔn)，分子是估價對象所在區(qū)域相對于標(biāo)準(zhǔn)不動產(chǎn)所在區(qū)域的得分；個別因素修正的分子為100，表示以估價對象的個別因素為基準(zhǔn)。（2）個別因素間接比較

式中：交易情況修正的分子為100，表示以正常交易價格為基準(zhǔn)；交易日期修正的分母為100，表示以可比實(shí)例成交時的日期為基準(zhǔn)；區(qū)域因素修正的分子為100，表示以估價對象所在的區(qū)域因素為基準(zhǔn)；標(biāo)準(zhǔn)化修正的分子為100，表示以標(biāo)準(zhǔn)不動產(chǎn)的個別因素狀況為基準(zhǔn)，分母是可比實(shí)例的個別因素相對于標(biāo)準(zhǔn)不動產(chǎn)的個別因素的得分；個別因素修正的分母為100，表示以標(biāo)準(zhǔn)不動產(chǎn)的個別因素狀況為基準(zhǔn)，分子是估價對象的個別因素相對于標(biāo)準(zhǔn)不動產(chǎn)的個別因素的得分。

間接比較表不動產(chǎn)狀況權(quán)重標(biāo)準(zhǔn)狀況估價對象D可比實(shí)例A可比實(shí)例B可比實(shí)例C可比實(shí)例…因素1f1100因素2f2100………………因素n-1fn-1100因素nfn100綜合1100四、市場比較法的特點(diǎn)與應(yīng)用范圍（一）特點(diǎn)1.市場比較法具有現(xiàn)實(shí)性，有較強(qiáng)的說服力。2.市場比較法以替代關(guān)系為途徑，所求得的價格稱為“比準(zhǔn)價格”。3.市場比較法由價格求價格，欠缺理論基礎(chǔ)。4.市場比較法需要估價人員具備較高素質(zhì)。因?yàn)樾柽M(jìn)行一系列項(xiàng)目的比較修正，要求具備多方面知識和豐富經(jīng)驗(yàn)。5.市場比較法以替代原理為基礎(chǔ)，正確確定不動產(chǎn)使用價值及其影響因素，是提高不動產(chǎn)估價精度的基礎(chǔ)。（二）適用條件1.要有足夠數(shù)量的可比實(shí)例我國要求市場比較交易案例不少于3個，一般為3-102.比較實(shí)例與估價對象具有相關(guān)性和替代性3.交易資料的可靠性4.交易資料的合法性（三）適用范圍從適用條件看，市場比較法主要用于不動產(chǎn)市場發(fā)達(dá)、有充足的具有替代性的不動產(chǎn)交易實(shí)例的地區(qū)。從評估目的和評估結(jié)果來看，市場比較法除可直接用于評估不動產(chǎn)的價格或價值外，還可用于評估土地或房地產(chǎn)的租金，以及用于其他估價方法中有關(guān)參數(shù)的求取。

第二節(jié)市場比較法的估價步驟一、收集交易資料二、確定比較交易案例三、市場交易情況修正四、期日修正五、區(qū)域因素修正六、個別因素修正七、使用年限修正八、容積率修正九、不動產(chǎn)價格的確定(一)收集交易實(shí)例1、收集交易實(shí)例的途徑查閱政府有關(guān)部門的不動產(chǎn)交易等資料。查閱報刊上有關(guān)不動產(chǎn)出售、出租的廣告、信息等資料。參加房地產(chǎn)交易展示會，了解不動產(chǎn)價格行情。向不動產(chǎn)交易當(dāng)事人及相關(guān)機(jī)構(gòu)調(diào)查了解情況。假裝成購買者，與房地產(chǎn)出售者(如房地產(chǎn)開發(fā)商、經(jīng)紀(jì)代理商等)洽談，取得真實(shí)的不動產(chǎn)價格資料。同行之間相互提供。計算機(jī)信息網(wǎng)絡(luò)。

2、收集交易實(shí)例的基本內(nèi)容交易雙方的基本情況和交易目的。交易實(shí)例不動產(chǎn)的狀況：交易實(shí)例不動產(chǎn)狀況主要包括：①坐落位置；②形狀與面積；③地質(zhì)條件；④自然與人文環(huán)境；⑤土地利用現(xiàn)狀與規(guī)劃用途；⑧地上建筑物的基本情況；⑦權(quán)利狀況。成交價格與成交日期付款方式包括：一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內(nèi)容。交易情況主要包括：交易稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)方式，是否是親友之間的交易，有無瞞租瞞價、急買急賣、人為哄抬等行為。收集交易資料

二、確定比較交易案例1、概念：可比實(shí)例是指符合一定條件、估價中可作為參照比較的交易實(shí)例。2、選取可比實(shí)例的基本要求：（1）是估價對象的類似不動產(chǎn)，包括在區(qū)位、權(quán)益和實(shí)物三個方面應(yīng)相同或相近。（2）交易類型與估價目的要吻合。（3）成交日期與估價時點(diǎn)接近（4）成交價格是正常價格或可修正為正常價格。3、選取可比實(shí)例的基本準(zhǔn)則

可比實(shí)例所處的地區(qū)應(yīng)與估價對象所處的地區(qū)相同，或是在同一供需范圍內(nèi)的類似地區(qū)可比實(shí)例的用途應(yīng)與估價對象的用途相同可比實(shí)例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同可比實(shí)例的規(guī)模應(yīng)與估價對象的規(guī)模相當(dāng)可比實(shí)例的權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價對象的權(quán)利性質(zhì)相同

3、選取可比實(shí)例的基本準(zhǔn)則（續(xù)）可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價目的相吻合?？杀葘?shí)例的交易類型與估價目的相吻合。交易類型主要有出讓、買賣、租賃、入股等。可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價時點(diǎn)接近。如果不動產(chǎn)市場相對比較穩(wěn)定，可適當(dāng)延長間隔時間，但最長時效不宜超過3年（房地產(chǎn)不宜超過1年）?？杀葘?shí)例的成交價格應(yīng)是正常成交價格，或可修正為正常成交價格。選取可比實(shí)例的數(shù)量：一般要求選取3-10個可比實(shí)例4、建立價格可比基礎(chǔ)就是對所選可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行換算處理，使其之間的口徑一致、相互可比，并統(tǒng)一到估價對象的價格單位上，為進(jìn)行比較修正建立共同的基礎(chǔ)。主要包括5方面的工作：①統(tǒng)一付款方式；②統(tǒng)一采用單價；③統(tǒng)一幣種和貨幣單位；④統(tǒng)一面積內(nèi)涵；⑤統(tǒng)一面積單位。三、市場交易情況修正

進(jìn)行交易情況修正，是排除交易行為中的一些特殊因素所造成的可比實(shí)例成交價格偏差，將其成交價格修正為正常價格。由于不動產(chǎn)的特殊性和不動產(chǎn)市場的不完全性，交易價格往往在交易過程中受當(dāng)時當(dāng)?shù)匾恍┨厥庖蛩氐挠绊懚l(fā)生偏差，所以必須對這些不正常的情況加以修正，使可比實(shí)例的非正常價格變?yōu)檎r格后，才能作為估價對象的價格。非正常交易情況的類型：有利害關(guān)系人之間的交易：其成交價格通常都低于正常的市場價格。急于出售或者急于購買情況下的交易：前者往往造成價格偏低，后者則使價格偏高。受債權(quán)債務(wù)關(guān)系影響的交易：一般交易價格偏低。對市場行情缺乏了解的交易：如果買方不了解市場行情，盲目購買，成交價格往往偏高；如果賣方不了解市場行情，盲目出售，則成交價格往往偏低。有特別動機(jī)或者偏好的交易：相鄰不動產(chǎn)的合并交易：特殊交易方式下的交易：稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)的交易：交易情況修正公式或非正常交易的實(shí)例一般不宜選為對比實(shí)例，但是當(dāng)可供選擇的交易實(shí)例較少而不得不選用時，就必須對其進(jìn)行交易情況修正。交易情況修正一般采用百分率法進(jìn)行。某城市在一估價中經(jīng)調(diào)查分析，確定需進(jìn)行情況修正的主要因素是交易形式修正，即要剔除比較交易案例和待估土地之間因具體交易形式（協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等）不同造成價格差別。該城市利用市場價格調(diào)查結(jié)果，確定修正指數(shù)表如下，若選擇的某交易案例為協(xié)議方式的交易，成交價每平方米500元，而待估土地則要求評估拍賣成交價格，計算交易情況修正后的交易案例地價。舉例：情況修正后的交易案例價格=四、交易日期修正交易日期修正一般采用百分率法進(jìn)行。其基本公式如下：可比實(shí)例的成交價格×交易日期修正系數(shù)＝估價時點(diǎn)價格其中，交易日期修正系數(shù)是以成交日期時的價格為基準(zhǔn)來確定的。假設(shè)從成交日期到估價時點(diǎn)，可比實(shí)例價格漲跌的百分率為T%，則有：可比實(shí)例的成交價格×(1十T%)＝估價時點(diǎn)價格或可比實(shí)例的成交價格×（100+T）/100＝估價時點(diǎn)價格上式中，(1十T％)與（100+T）/100是交易日期修正系數(shù)。在實(shí)際評估中，往往通過價格指數(shù)和變動率來進(jìn)行交易日期修正。四、交易日期修正（1）采用價格指數(shù)進(jìn)行修正地價指數(shù)，指運(yùn)用一定的統(tǒng)計方法將特定區(qū)域一定時期內(nèi)的地價水平換算成相對于某一基準(zhǔn)日期地價水平相對百分比的指數(shù).a.采用定基價格指數(shù)進(jìn)行修正,公式為：

b.采用環(huán)比價格指數(shù)進(jìn)行修正,公式為：

舉例1某城市地價指數(shù)如下表（地價指數(shù)是以2004年為基期100,以后每年上升4個百分點(diǎn)，2006年以后每年上升2個百分點(diǎn)）

若選擇的比較易實(shí)例是2006年成交的，交易價格是1080元/平方米，而待估對象估價期日為2008年，則交易期日修正后的地價=舉例2某地區(qū)某類不動產(chǎn)2000年4月至10月的價格指數(shù)分別為99.6、94.7、96.7、105.0、109.2、112.5、118.1（均以上個月為100）。其中某宗不動產(chǎn)在2000年6月的價格為2000元/平方米，對其進(jìn)行交易日期修正（估價時點(diǎn)為2000年10月）。修正地價=

（2）采用價格變動率進(jìn)行修正采用逐期遞增或遞減的價格變動率進(jìn)行交易日期修正估價時點(diǎn)時的價格=可比實(shí)例在成交日期時價格×(1±價格變動率)期數(shù)采用期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率進(jìn)行交易日期修正估價時點(diǎn)時的價格=可比實(shí)例在成交日期時價格×(1±價格變動率×期數(shù))舉例：評估某宗不動產(chǎn)在2008年9月末的價格，選取了下列可比實(shí)例：成交價格3000元/平方米，成交日期2007年10月末；另據(jù)調(diào)查得知2007年6月末至2008年2月末該類不動產(chǎn)價格平均每月比上月上漲1.5％，2008年2月末至2008年9月末平均每月比上月上漲2％。則對該可比實(shí)例價格進(jìn)行交易日期修正=如何確定價格指數(shù)或價格變動率（1）一般物價指數(shù)或變動率（2）房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率：①全國房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率；②某地區(qū)房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率；③全國某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率；④某地區(qū)某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率五、區(qū)域因素修正

含義就是將可比實(shí)例在其區(qū)位條件下的價格，調(diào)整為在估價對象區(qū)位狀況下的價格。主要包括：繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、估價對象以外的公共設(shè)施完備程度、臨路狀況等影響房地產(chǎn)價格的因素。基本思路首先，列出對不動產(chǎn)價格有影響的不動產(chǎn)狀況因素；其次，判定估價對象不動產(chǎn)和可比實(shí)例不動產(chǎn)在這些因素方面的狀況；第三，將可比實(shí)例不動產(chǎn)與估價對象不動產(chǎn)在這些因素方面的狀況進(jìn)行逐項(xiàng)比較，找出它們之間的差異造成的價格差異程度；第四，根據(jù)價格差異程度對可比實(shí)例的價格進(jìn)行調(diào)整。公式：舉例：

有三個可比實(shí)例A、B、C成交價分別為1500，1650，1600元/平方米，現(xiàn)將可比實(shí)例不動產(chǎn)的區(qū)域因素與估價對象不動產(chǎn)的區(qū)域因素進(jìn)行直接比較，結(jié)果見下表。區(qū)域因素直接比較表

對各可比實(shí)例進(jìn)行區(qū)域因素修正，即可得到:A:區(qū)域因素修正后的價格=B:區(qū)域因素修正后的價格=C:區(qū)域因素修正后的價格=

六、個別因素修正進(jìn)行個別因素修正，就是將可比實(shí)例在其個別狀況下的價格調(diào)整為估價對象個別狀況下的價格。土地的個別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：面積大小、形狀、臨路狀況、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況、土地使用權(quán)年限等。建筑物的個別因素修正的內(nèi)容主要應(yīng)包括：新舊程度、裝修、設(shè)施設(shè)備、平面布置、工程質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等。公式：修正方法（1）計算使用年期修正系數(shù)公式：式中：K:將可比實(shí)例年期修正到待估不動產(chǎn)使用年期的年期修正系數(shù)r:不動產(chǎn)還原率（是不動產(chǎn)純收益與不動產(chǎn)價格的比率，實(shí)質(zhì)是資本投資的收益率）m:待估不動產(chǎn)的使用權(quán)年期n:可比實(shí)例的使用權(quán)年期七、使用年期修正(2)利用年期修正系數(shù)對交易案例價格進(jìn)