福州利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房

福州市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)實(shí)施方案按照中央有關(guān)精神及《國土資源部住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)〈利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)方案〉的通知》（國土資發(fā)〔2017〕100號）要求，經(jīng)市政府研究同意，結(jié)合我市工作實(shí)際，制定本方案。一、指導(dǎo)思想全面貫徹黨的十九大精神，深入學(xué)習(xí)貫徹習(xí)近平總書記系列重要講話精神，緊緊圍繞統(tǒng)籌推進(jìn)“五位一體”總體布局和協(xié)調(diào)推進(jìn)“四個(gè)全面”戰(zhàn)略布局，以構(gòu)建租購并舉的住房體系為方向，加快落實(shí)我市建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉的住房制度，著力構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場，為全面建成小康社會提供用地保障。二、基本原則把握正確方向。堅(jiān)持市場經(jīng)濟(jì)改革方向，發(fā)揮市場配置資源的決定性作用，注重與不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、培育和發(fā)展住房租賃市場等改革協(xié)同推進(jìn)，形成改革合力。保證有序可控。政府主導(dǎo)，審慎穩(wěn)妥推進(jìn)試點(diǎn)。項(xiàng)目用地應(yīng)當(dāng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃及村土地利用規(guī)劃，滿足存量建設(shè)用地的性質(zhì)要求，增加住房有效供給；以滿足新市民合理住房需求為主，強(qiáng)化監(jiān)管責(zé)任，保障依法依規(guī)建設(shè)、平穩(wěn)有序運(yùn)營。堅(jiān)持自主運(yùn)作。尊重集體意愿，統(tǒng)籌考慮集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)力，以具體項(xiàng)目為抓手，合理確定項(xiàng)目運(yùn)作模式，維護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益，確保集體經(jīng)濟(jì)組織自愿實(shí)施、自主運(yùn)作。提高服務(wù)效能。支持市場經(jīng)濟(jì)方向，發(fā)揮市場配置資源的作用，落實(shí)“放管服”要求，優(yōu)化審批流程，提高辦事效率。三、試點(diǎn)范圍在我市倉山區(qū)、晉安區(qū)住房需求強(qiáng)烈的區(qū)域，統(tǒng)籌兼顧、循序漸進(jìn)，適當(dāng)集中建設(shè)，分批開展試點(diǎn)。試點(diǎn)項(xiàng)目區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施完備、醫(yī)療、教育等公共設(shè)施配套齊全，符合城鎮(zhèn)住房規(guī)劃設(shè)計(jì)有關(guān)規(guī)范。首批試點(diǎn)地塊為：（一）倉山區(qū)建新鎮(zhèn)洪光村，洪塘路與園亭路交叉以西，面積約12.94畝。（二）倉山區(qū)建新鎮(zhèn)聯(lián)建村，興順物流以西，面積約23.82畝。（三）倉山區(qū)蓋山鎮(zhèn)竹欖村，三環(huán)路以北，蘇閩物流以南，面積約22畝。（四）晉安區(qū)新店鎮(zhèn)戰(zhàn)峰村地塊，土地面積約20.3畝。（五）晉安區(qū)新店鎮(zhèn)后山村地塊，土地面積約30畝。四、試點(diǎn)任務(wù)（一）項(xiàng)目審批程序集體租賃住房試點(diǎn)項(xiàng)目審批程序參照我市使用集體建設(shè)用地審批程序辦理規(guī)劃、供地、建設(shè)等相關(guān)手續(xù)。準(zhǔn)入條件。①項(xiàng)目用地符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃，不屬于政府納入征收或近期規(guī)劃實(shí)施收儲范圍內(nèi)用地;②項(xiàng)目用地為存量集體建設(shè)用地，且權(quán)屬清晰無爭議；③項(xiàng)目申請人為項(xiàng)目所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織 ；④建設(shè)項(xiàng)目符合環(huán)保審查要求；⑤在政府批準(zhǔn)供地前，已形成凈地”提出申請。項(xiàng)目申請人按本實(shí)施方案規(guī)定擬定項(xiàng)目建設(shè)方案，經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織成員大會或成員代表大會討論決定。項(xiàng)目建設(shè)方案包括：項(xiàng)目名稱、建設(shè)地點(diǎn)、用地面積與四至范圍、土地權(quán)屬情況、土地利用現(xiàn)狀及相關(guān)圖件、用地規(guī)劃及相關(guān)圖件、建設(shè)規(guī)模、資金來源和測算，以及項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營模式、收益分配等內(nèi)容。與市、區(qū)屬國企合作、與社會資本聯(lián)營的要明確聯(lián)營方案。方案由鎮(zhèn)政府（街道辦事處）初審?fù)夂?，上?bào)區(qū)政府。項(xiàng)目初審。區(qū)政府通過“多規(guī)合一”平臺，征求項(xiàng)目所在地發(fā)改、自然資源和規(guī)劃、房管、建設(shè)、環(huán)保、等部門意見，各部門按照本實(shí)施方案的相關(guān)規(guī)定對是否符合申請條件進(jìn)行審核。經(jīng)審核符合試點(diǎn)條件的，由區(qū)政府批準(zhǔn)同意。建設(shè)審批。按具體建設(shè)項(xiàng)目的審批權(quán)限，由發(fā)改、自然資源和規(guī)劃、房管、建設(shè)、應(yīng)急管理等相關(guān)主管部門根據(jù)區(qū)政府批準(zhǔn)的項(xiàng)目建設(shè)方案，依各自職責(zé)進(jìn)行項(xiàng)目審批，并出具相關(guān)許可（備案）文件。供地方式。自然資源和規(guī)劃、房管部門擬定使用集體土地方案報(bào)市政府批準(zhǔn)，項(xiàng)目按使用集體土地方式供地。所使用的集體土地的開發(fā)成本，由用地單位和土地開發(fā)單位結(jié)算。產(chǎn)權(quán)登記。項(xiàng)目宗地只能辦理整體產(chǎn)權(quán)，不得分割登記。不動產(chǎn)權(quán)利證書中應(yīng)備注：該項(xiàng)目為整體產(chǎn)權(quán)租賃住房，只能整體持有，不得分割登記、轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租，禁止分割銷售或以租代售等變相銷售行為。（二）建設(shè)和運(yùn)營機(jī)制鼓勵多主體參與建設(shè)、經(jīng)營。集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)批準(zhǔn)后，可通過聯(lián)營、入股等方式，與市、區(qū)屬國有企業(yè)合作開發(fā)建設(shè)，也可通過聯(lián)營等方式選擇社會資本運(yùn)營。為保障集體經(jīng)濟(jì)組織權(quán)益和項(xiàng)目建設(shè)、運(yùn)營平穩(wěn)有序，項(xiàng)目開工建設(shè)前，項(xiàng)目合作公司應(yīng)擬定項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營管理方案，并按規(guī)定經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織成員大會或成員代表大會討論決定同意后，報(bào)項(xiàng)目所在地區(qū)政府備案。項(xiàng)目建成后，由項(xiàng)目合作公司運(yùn)營管理。集體租賃住房戶型以小戶型為主，最大戶型建筑面積不超過75平方米，住房質(zhì)量、裝飾裝修應(yīng)符合相關(guān)條件標(biāo)準(zhǔn)。集體租賃住房的租金水平應(yīng)統(tǒng)籌考慮區(qū)位、配套、市場需求等因素，并參考周邊市場，與房屋租賃市接軌，防止租金異常波動。（三）監(jiān)測監(jiān)管機(jī)制各職能部門應(yīng)依職責(zé)分工嚴(yán)格落實(shí)監(jiān)管責(zé)任，保障集體經(jīng)濟(jì)組織權(quán)益，防止出現(xiàn)“小產(chǎn)權(quán)房”或“以租代售”等現(xiàn)象。1.加強(qiáng)房屋租賃監(jiān)管。集體租賃住房項(xiàng)目納入全市租賃住房盤子統(tǒng)一監(jiān)管,將租賃房源納入政府住房租賃信息服務(wù)監(jiān)管平臺，統(tǒng)一進(jìn)行管理，提供便捷規(guī)范的租賃信息發(fā)布服務(wù)，推行統(tǒng)一的住房租賃合同示范文本，實(shí)現(xiàn)住房租賃合同網(wǎng)上備案。對參與運(yùn)營房源的住房租賃機(jī)構(gòu)加強(qiáng)備案管理，強(qiáng)化住房租賃信用管理，建立多部門守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機(jī)制。住房出租應(yīng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和租賃合同約定，不得以租代售，承租人不得轉(zhuǎn)租。合同約定租賃期限最長不超過年，一次收取租金不得超過1年，不得含有自動續(xù)租條款。合同期滿符合條件的，可以申請續(xù)租并重新簽訂租賃合同。不得違規(guī)使用租金貸。2.加強(qiáng)項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)管理。集體租賃住房項(xiàng)目禁止轉(zhuǎn)讓，止分割銷售或以租代售等變相銷售行為。集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部可享受權(quán)益的成員平均持股，嚴(yán)禁個(gè)別人多占股份。成員個(gè)人股禁止轉(zhuǎn)讓。五、保障措施（一）加強(qiáng)組織保障市政府成立集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組。領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室定期召開專題調(diào)度會，協(xié)調(diào)調(diào)度各職能部門，研究解決工作中的重大問題，有序推進(jìn)集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)建設(shè)。定期召開試點(diǎn)工作聯(lián)席會議，及時(shí)通報(bào)試點(diǎn)進(jìn)展情況，會商和解決相關(guān)問題。（二）有序推進(jìn)試點(diǎn)各職能部門應(yīng)制定相關(guān)配套實(shí)施文件，爭取有具體項(xiàng)目開工建設(shè)，試點(diǎn)工作取得初步成果。2020年底前，全面完成試點(diǎn)工作，并做好工作總結(jié)。（三）明確職責(zé)分工自然資源和規(guī)劃、房管、發(fā)改、建設(shè)、執(zhí)法等相關(guān)部門及相關(guān)區(qū)人民政府，要對照試點(diǎn)實(shí)施方案，強(qiáng)化集體土地租賃住房建設(shè)和租賃監(jiān)管的部門聯(lián)動和信息共享，形成工作合力。要按照各自職責(zé)，切實(shí)加強(qiáng)集體土地租賃住房的規(guī)劃建設(shè)、批后監(jiān)管、用途管制和服務(wù)保障工作，及時(shí)