房地產(chǎn)市場報告 -2022年報-2022年北京房地產(chǎn)市場年度報告

連海平20222022之力依賴的市場監(jiān)測和研究平臺真準(zhǔn)專精順：全面深刻，真實(shí)有效實(shí)用好用，邏輯嚴(yán)密真準(zhǔn)專精順：全面深刻，真實(shí)有效實(shí)用好用，邏輯嚴(yán)密京城房地產(chǎn)深刻解碼每一層理據(jù)都“數(shù)之有道”%數(shù)道六勢通研全局%深耕京城，全息呈現(xiàn)市場真貌為房企伙伴提供可靠的決策輔助究，準(zhǔn)確性高講求實(shí)戰(zhàn)，“六勢”有道全全準(zhǔn)專全準(zhǔn)專全真真數(shù)道六勢精精順順真準(zhǔn)策專精全順RSNOTE編編者按連續(xù)三年，疫情反復(fù)，經(jīng)濟(jì)增速放緩，疊加內(nèi)外部環(huán)境急劇變化，行業(yè)變革持續(xù)，從有連所期待到跌宕忐忑；行業(yè)預(yù)期急轉(zhuǎn)直下，2022年年尾政策迎來“180度”轉(zhuǎn)折，時局變化之大，方向轉(zhuǎn)變之快，超乎意料。疫情卷土重來，居家成為常態(tài)，售樓處不得不管控限流；8月，政策微調(diào)，三項(xiàng)目試點(diǎn)老人無房且申“房住不炒”，房地產(chǎn)行業(yè)依然在地板上摩擦；11月，金融政策密集出臺“三支箭”“金融16條”等，助力房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展，北京“臺馬”板塊取消雙限；12月，房地產(chǎn)重回國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)不厭深，故能成其大，體察市場表象下的本質(zhì)，尋找定數(shù)，求得生存，謀劃發(fā)展，那些變數(shù)終會被妥善應(yīng)對。關(guān)鍵詞。下行已成定局，但“韌性”仍在，除了土地市場供給穩(wěn)定，多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度持續(xù)深化，調(diào)控政策未有大的波動；雖然穩(wěn)定存在，但分化依然在繼續(xù)，需求層，剛需縮減，改善擴(kuò)大，需求逐漸走向均衡；產(chǎn)品機(jī)制不斷分化，70/90政策比例縮洗牌加速。平流緩進(jìn)，大浪淘沙，穩(wěn)健型房企獲垂青；2017年至今是房企一直處于去金融化、降杠平桿的階段，隨著政策的持續(xù)收緊，房地產(chǎn)企業(yè)投資端、開發(fā)端、銷售端的融資都受到了前所未有的壓力，在這場變革中，房企洗牌持續(xù)加速。2022年，從在京高活躍度房企銷售額增長率來看，65%的房企銷售業(yè)績同比下滑，部分企業(yè)逆OP進(jìn)一步提升，榜單企業(yè)固化，但排名輪動分化加??；另外，北京市場民營企業(yè)逐漸退出，國央企市占率持續(xù)擴(kuò)大，頭部國央企的綜合能力表現(xiàn)突出，在此背景下，集中與分化依然是未來競爭中“海上明月共潮生”，也許并非明月，但潮起潮落，依然共生。2022年在“重新開放”中過去；2023年強(qiáng)加在市場上的不利限制將出現(xiàn)松動，但變革依然手段難以迅速退出，改善型置業(yè)很有可能受到政策支持，這對住宅綜合成交率和新房銷售占比都有可能形成一定向上拉動。另外，對于北京而言，出險房企數(shù)量少、占比低，再加上穩(wěn)健型房企在本輪金融紓困中更有機(jī)會獲益，因此資金、土地、銷售額向穩(wěn)健型房企集中的速度可能進(jìn)一步加快。從結(jié)構(gòu)來看，2022年“失去的剛需”，在2023年“穩(wěn)增長”、“擴(kuò)消費(fèi)”的基調(diào)下，經(jīng)濟(jì)預(yù)期升高，“剛需修復(fù)”將為成交量的增長提供最大的助力，高端產(chǎn)品的。。識。，練投研布局之準(zhǔn)，練產(chǎn)品功能之精，練營銷策略之快....觀城市發(fā)展細(xì)微之變，觀政策調(diào)整觸及之深，觀結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換機(jī)理之律...研數(shù)據(jù)背后之真相，研變化迭代之本質(zhì)，研格局紛爭之微妙...CONTENT專題1乍起乍落，這個冬天格外寒冷1“疫情”以來最差一年奏與規(guī)則明顯變化專題2水落石出，深入洞察行業(yè)發(fā)展潮流27撥云見日，表現(xiàn)背后的實(shí)質(zhì)探本溯源，市場實(shí)質(zhì)背后的原因和必然性專題3潮起潮落，房企的集中與分化71專題4乍暖還寒，口罩里的冬天何往89機(jī)2023年北京房地產(chǎn)市場走勢分析專題5春江海平，入微觀察共迎潮生117求生存，謀發(fā)展排行榜137土地排名新房項(xiàng)目排名新房代理商排名專題1SPECIALTOPIC新房成交規(guī)模減少超兩成，二手房回到四年前疫情疊加調(diào)控，年內(nèi)走勢罕見“超穩(wěn)態(tài)”供地總量減少四成，住宅供地計(jì)劃完成率達(dá)到98%住宅地塊“瘦身”、“質(zhì)優(yōu)”，供地節(jié)奏調(diào)整為“小集中”土地上市謹(jǐn)慎，“競現(xiàn)房+搖號”成主流個冬天格外寒冷個冬天格外寒冷Introduction月，北京也迎來多次爆發(fā)，受其影響，房屋去化隨之波動。預(yù)期、暴雷還在繼續(xù)的困境。年仍出現(xiàn)了6.8%的流標(biāo)率，是繼2021、2018年的第三高位……2022年無論多難，終究逝去。在2023年伊始，我們一起回顧、盤點(diǎn)這年。-168商品房成交規(guī)?；卣{(diào)超20%，是“疫情”以來最差一年/新房商品房整體成交量、成交金額縮水超兩成2022年，北京新房商品房成交總面積同比回調(diào)22.5%，全年共成交商品房786.6萬㎡，略高于2019年成交總面積，為近三年最低，同時打破成交量自2018年起連續(xù)4年增加的局面。北京新房商品房成交面積年度走勢2051.51324.81320.3934.91247.01228.51074.8908.6822.71014.9506.0762.4519.52年它用途。數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS)個冬天格外寒冷個冬天格外寒冷從成交金額來看，2022年新房市場總成交金額為4000億元，同比減少19%，比2021年減少了935億元，高于2020年。000北京新房成交金額年度走勢359231752901233522582331數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS)二手房成交總面積回落25.1%，創(chuàng)近六年新低2022年二手房成交總面積為1396.9萬㎡，同比減少25.1%，是2017年以來最低值。從減幅來看，二手房市場成交量減幅高于新房。在整體經(jīng)濟(jì)下行、行業(yè)景氣不足的環(huán)境下，二手房市場敏感度高于新房市場。2040.41789.62040.41789.61865.31614.22000.01391.21478.81418.01396.91500.0積(萬㎡)房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會住宅市場一直以來是房屋交易業(yè)務(wù)的主戰(zhàn)場。2022年北京新房+二手住宅成交總規(guī)模為19.5萬套，同比也出現(xiàn)26.4%的回調(diào)，是近四年的最低值，與2017年以來近6年均值相比，仍低于均值4.3%。分開來看，2022年新房住宅成交5.4萬套，同比減少24.8%，是近四年最低值，回歸2019年水平。二手住宅成交14.1萬套，同比減少27%，也是近五年最低位。從減幅來看，二手住宅成交量減幅明顯高于新房住宅，高出2.2個百分點(diǎn)。5.0北京新房住宅+二手住宅成交套數(shù)年度走勢16.316.37.76.65.56.74.42.02.95.45.87.25.42012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年新房成交套數(shù)(萬套)二手房成交套數(shù)(萬套)包括商品住宅及共有產(chǎn)權(quán)房、自住型商品房，不含保障住房；二手住宅數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS)；北京住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會個冬天格外寒冷個冬天格外寒冷從供應(yīng)來看，新房住宅自2017年起高位運(yùn)行，除2021年外，均高于成交量。2022年北京商品住宅供應(yīng)量也保持6萬套以上高位。新房住宅成交規(guī)模減少，并非受整體供應(yīng)不足因素影響。北京新房商品住宅供應(yīng)量及成交量年度走勢6.936.93.06.03.72.0新增供應(yīng)(萬套)成交量(萬套)數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS)與成交規(guī)模回落表現(xiàn)相反，成交均價穩(wěn)中有升。若統(tǒng)計(jì)共產(chǎn)房及自住房，年度均價為5.5萬元/㎡，同比漲幅為7.3%。若不統(tǒng)計(jì)共有產(chǎn)權(quán)房及自住型商品房，2022年新房商品住宅成交均價為6萬元/㎡，創(chuàng)歷史新高。從漲幅來看，2022年新房商品住宅均價同比漲幅為11.3%，漲幅自2018年以來最高。.-5.9%-76%北京新房商品住宅成交均價及漲幅年度走勢.-5.9%-76% 440%5.45.55.55.25.46.029.9%30.2%29.9%30.2%2.919.82.919.8%2.413.2%12.1%11.3%2.413.2%12.1%11.3%%8.2%2.2%0.0%2.2%..%-10%新房商品住宅成交均價(萬元/㎡)同比漲幅數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS)新房住宅存量高企，去化強(qiáng)度減弱在供應(yīng)高位、去化量減少背景下，2022年北京新建商品住宅上市存量高位運(yùn)京新房商品住宅上市存量為10.58萬套，同比增加5.8%。00654519數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS)去化強(qiáng)度有所減弱，2022年新房商品住宅去化強(qiáng)度為33.8%，同比下降7.3個百分點(diǎn)。34.6%34.2%3334.6%34.2%33.8%28.4%48.8%45.6%40.2%60.0%50.0%52.2%60.0%50.0%52.2%36.4%36.4%25.5%25.5%20.0%10.0%0.0%2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS)個冬天格外寒冷個冬天格外寒冷/年內(nèi)利好政策頻出，月度走勢卻異常平穩(wěn)，近乎直線進(jìn)入2022年，全年政策處于歷史罕見寬松階段。中央級政策及北京政策共出臺房地產(chǎn)行業(yè)政策146條，歷史最高，平均每月12條，其中重要政策及表態(tài)13條，主要包括：持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》建委、北京經(jīng)開區(qū)管委會、通州區(qū)人民政府《關(guān)于加強(qiáng)亦莊新城臺馬地區(qū)商品住房管理的通知》?2月中國人民銀行中國銀行保險監(jiān)督管理委員會《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》盡管政策全面利好，但2022年北京新房住宅成交量呈現(xiàn)“總量減少，年內(nèi)平穩(wěn)”特征。從2022年內(nèi)北京商品住宅成交套數(shù)月度走勢來看，展現(xiàn)出罕見“超穩(wěn)勢波動微小，近乎“直線”，如此長時間的平穩(wěn)，近幾年實(shí)屬罕見。2017年1月2017年4月2017年7月2017年1月2017年4月2017年7月2017年10月2018年1月2018年4月2018年7月2018年10月2019年1月2019年4月2019年7月2019年10月2020年1月2020年4月2020年7月2020年10月2021年1月2021年4月2021年7月2021年10月2022年1月2022年4月2022年7月2022年10月800070006000500040003000200010000數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS)疫情反復(fù)，影響住宅成交量出現(xiàn)波動2022年，是新冠肺炎疫情的第三年，奧密克戎變異毒株開始在國內(nèi)蔓延。相對以往其它毒株，傳播力更強(qiáng)，傳播過程更為隱蔽，疫情防控難度大幅增加，年內(nèi)疫情也明顯加重。從北京三年疫情每日新增感染病例數(shù)量走勢圖可以明顯看出，2022年確診數(shù)據(jù)量均高于前兩年。衛(wèi)健委公布北京每日新增感染病例統(tǒng)計(jì)0個冬天格外寒冷個冬天格外寒冷2022年年內(nèi)，北京新房商品住宅及二手住宅也受疫情影響而形成小幅波動。年初1-2月值元旦、春節(jié)期間，為傳統(tǒng)購房淡季，同時該期間疫情平穩(wěn)，單月新增兩月成交量連續(xù)攀升，接近4000套。二手住宅成交量也迅速升溫，達(dá)到1.58萬套。4月末，北京疫情開始爆發(fā)，到5月達(dá)到高峰，新增確診病例達(dá)到1200余例，此期間開始大面積居家，新房商品住宅成交量也在5月回落至2814套，二手新房住宅成交也平穩(wěn)在4000套，二手住宅成交也一路回升。直到11月疫情大爆發(fā)，單月確診比例超過9000例，新房、二手房市場成交量均有所回落，11月新房成交364612月，疫情管控政策發(fā)生變化，逐漸放開，新建商品住宅成交量重回4000套，共成交4271套，為年內(nèi)最高。與新房住宅回穩(wěn)走勢不同，在疫情爆發(fā)期間，二手住宅自10月起連續(xù)3個月下行。2022年北京新房商品住宅、二手住宅成交套數(shù)與新增確診病例數(shù)月度走勢20000150001000050000120001000080006000400020000新增確診病例數(shù)新房住宅成交套數(shù)二手住宅成交套數(shù)數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS)、國家衛(wèi)生健康委員會亦莊新城臺馬限購放松，局部區(qū)域項(xiàng)目成交增加11月8日，北京市住建委、經(jīng)開區(qū)管委會、通州區(qū)政府聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)亦莊新城臺馬地區(qū)商品住房管理的通知》。通知明確，經(jīng)市政府批準(zhǔn)，自本通知發(fā)布之日起，劃歸北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理的通州區(qū)臺湖、馬駒橋地區(qū)(約78平方公里)商品住房(包括新建商品住房和二手住房)執(zhí)行北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)商品住房政策有關(guān)規(guī)定。，通州區(qū)臺湖、馬駒橋地區(qū)將不再執(zhí)行通州的“雙限”政策，而是享受與海淀、朝陽等北京其他區(qū)域一樣的限購政策。亦莊新城臺馬限購放松，意在優(yōu)化通州限購政策范圍。政策對區(qū)域市場影響效果顯著，在其影響下，區(qū)域市場成交量出現(xiàn)明顯增加。12月區(qū)域內(nèi)亦莊金悅郡限競房成交261套躍居12月成交榜首。此前，1-11月該項(xiàng)目月均成交量僅36套，12月成交量增長近8倍。個冬天格外寒冷個冬天格外寒冷成交套數(shù)項(xiàng)目名稱區(qū)域板塊No.成交均價成交套數(shù)項(xiàng)目名稱區(qū)域板塊No.1亦莊金悅郡限競房大興區(qū)通州亦莊新城26142283懷柔區(qū)懷柔科學(xué)城22103懷柔區(qū)懷柔科學(xué)城221031131首開金茂望京樾3(指導(dǎo)價)朝陽區(qū)崔各莊81041區(qū)未來科學(xué)城49986區(qū)未來科學(xué)城4998645路勁御和府順義區(qū)仁和10636085數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS)2022年9月23日，住建委發(fā)布了《關(guān)于試行存量房交易“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理的通知》。允許二手房買賣雙方以“連環(huán)單”方式快速交易，并且有稅收減提升至4293套，為北京二手住宅年度單周最高。50004500400035003000250020001500100050002022年北京二手住宅成交套數(shù)周走勢第25周二十大召開后，市場信心恢復(fù)仍需時日2022年10月16日中共二十大在京召開。對于宏觀方面，報告提出完整、準(zhǔn)確、全面貫徹新發(fā)展理念，加快構(gòu)建新發(fā)展格局，著力推動高質(zhì)量發(fā)展，保持經(jīng)濟(jì)運(yùn)行在合理區(qū)間。值得注意的是，報告指出的“推動經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)質(zhì)的有效提升和量的合理增長”，這里的質(zhì)是先于量的。對于“房地產(chǎn)”，報告再次具體提出：堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。二十大后，央行、外匯局、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會，“一行兩會一局”集體發(fā)聲，家穩(wěn)定市場的信號。綜合市場反饋來看，二十大對市場提振作用有限。從去化來看，成交復(fù)蘇尚不明顯，行業(yè)仍處盤整中，信心復(fù)蘇尚需時日。個冬天格外寒冷個冬天格外寒冷入市節(jié)奏與規(guī)則明顯變化/供地總量減少四成，住宅供地計(jì)劃完成率達(dá)到98%住宅+商服用地供地量減少36.3%2022年北京住宅及商服用地供地總量為78宗，規(guī)劃建筑面積668.6萬㎡。從供地宗數(shù)來看，比2021年減少20宗，仍高于2018年至2020年。從規(guī)劃面積來看，同比減少36.3%，是近三年供地面積最少的一年，與2019、2020年水北京住宅及商服用地供地量年度走勢 2001531531361231149893887874675554285151779249119321250209014708586556981051361231149893887874675554285151779249119321250209014708586556981050669141411590規(guī)劃建筑面積(萬㎡)宗數(shù)數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS)從成交來看，2022年北京住宅及商服用地共計(jì)成交69宗，總規(guī)劃建筑面積574萬㎡。成交宗數(shù)同比減少8宗，規(guī)劃建筑面積減少27.2%。從宗數(shù)來看，同樣好于2018-2020年，但成交規(guī)劃建筑面積為近6年最低。118119162021821575185714651281北京住宅及商服用地成交量年度走勢1181191620218215751857146512811420規(guī)劃建筑面積(萬㎡)宗數(shù)數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS)住宅用地供地規(guī)劃建筑面積減少近四成住宅用地供地量也明顯減少。與2021年相比，供地宗數(shù)減少20宗，為65宗，供應(yīng)規(guī)劃建筑面積減少39.5%，為577.1萬㎡，供地面積略高于2019、202085100658004785100658004748規(guī)劃建筑面積(萬㎡)宗數(shù)數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS)個冬天格外寒冷個冬天格外寒冷從成交來看，在住宅供地量有所減少情況下，成交量受其影響也所有減少。另022年，北京住宅用地成交55宗，同比減少8宗，規(guī)劃建筑面積減少28.9%。北京住宅用地成交量年度走勢815952505250488159525052504855603711471450930609135990187522096962464260368348574747671 63800數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS)住宅用地完成供地計(jì)劃98%成供地計(jì)劃率已達(dá)到98%(按供地下限計(jì)算)。歷年商品住宅(含共產(chǎn)、自住房)供地計(jì)劃完成比較：計(jì)劃供地面積(公頃)年計(jì)劃供地面積(公頃)年度供地完成率實(shí)際供地面積(公頃)2017年650704108%59%650384201859%6503842019年30027592%91%300272202091%3002722021年20222021年2022年300300475293158%98%數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS)/供地節(jié)奏由“大集中”調(diào)整為“小集中”從住宅用地集中供地節(jié)奏來看，2022年改變了2021年的“大集中”供地模式，調(diào)整為“小集中”的供地模式?；仡?021年初，北京集中供地正式開啟，前兩批分別“大規(guī)模”供地“30宗”和“43宗”，同年年末第三批供應(yīng)減少到“12宗”，全年上市量達(dá)到85宗。而2022年，集中供地前三批次穩(wěn)定在17-18宗，第四、第五批下調(diào)為6宗。北京集中供地各批次供地量比較.0504366.966.953.26.00供應(yīng)宗數(shù)規(guī)劃建筑面積(萬㎡)供應(yīng)宗數(shù)數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS)個冬天格外寒冷個冬天格外寒冷住宅單宗地塊規(guī)?？s小從單宗土地規(guī)劃建筑面積規(guī)模來看，2022年，規(guī)劃建筑面積超過20萬㎡以上的土地只有2宗，而10萬㎡以下供地46宗，占總數(shù)的70.8%，相比2021年，增加14.3個百分點(diǎn)。.4%.4%以上%%%%數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS)從總價段分布來看，2022年起始總價在40億以內(nèi)的土地共計(jì)57宗，占公告總數(shù)的87.7%，相比2021年增加了21.8個百分點(diǎn)。而2022年起始總價在405.0%2021年和2022年公告住宅用地宗數(shù)起始總金額占比分布特征 %4.6%10億以下10~20億40~50億10億以下10~20億40~50億50億以上2021年2022年數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS)2022年住宅供地宗數(shù)減幅24%，但總規(guī)劃建筑面積減幅近40%，可見單宗土地平均規(guī)劃建筑面積減少。歷史來看，單幅土地規(guī)模呈明顯縮小趨勢，由2010-2015年單宗地17萬㎡的平均規(guī)模，減少至2022年8.9萬㎡。單宗土地建筑規(guī)模變小、起始總價變低，也就意味著企業(yè)參與競買的門檻變低，有利于增強(qiáng)購買。地塊體量縮小上市，可從一定程度上減輕企業(yè)拿地資金壓力。20.015.010.0520.015.010.05.00.015.715.716.816.914.813.612.412.213.411.217.217.917.42009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年單宗地平均規(guī)劃建筑面積(萬㎡)數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS)2022年公告住宅用地65宗，與2021年相比，遠(yuǎn)郊區(qū)地塊占比減少4.4個百分點(diǎn)，近郊區(qū)占比增加4.6個百分點(diǎn)。從環(huán)線區(qū)域來看，2022年五環(huán)內(nèi)公告土地16宗，占總宗數(shù)的24.6%，同比增加8.1個百分點(diǎn)。%%8%9%13.8%5%四環(huán)以內(nèi)四環(huán)以內(nèi)四、五環(huán)之間五、六環(huán)之間數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS)個冬天格外寒冷個冬天格外寒冷此外，從地塊分布來看，地鐵延線地塊明顯增加，交通不便利地塊明顯減少。數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS)/先“預(yù)公告”再正式掛牌，流標(biāo)率明顯降低為了避免出現(xiàn)大規(guī)模的地塊流標(biāo)，2022年，北京采取了住宅地塊先進(jìn)行“預(yù)公告”試探市場，有企業(yè)報名激活后再進(jìn)行正式掛出的方式。2022年北京正式公告商品住宅用地65宗，其中包括從2021年12月31日至2022年末，預(yù)公告轉(zhuǎn)為正式公告的40宗。經(jīng)過謹(jǐn)慎的預(yù)公告過程，北京住宅集中供地流標(biāo)率明顯下降。2022年各批次流標(biāo)率最高17.6%，為第二批流標(biāo)3宗，而2021年第二批流標(biāo)率達(dá)到60.5%。北京集中供地流標(biāo)地塊宗數(shù)及流標(biāo)率統(tǒng)計(jì)%555.6%0.0%0%0%0數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS)“競現(xiàn)房+搖號”成為主要競價模式2022年競現(xiàn)房面積及搖號成為主要競價模式，公告的65宗土地中，44宗達(dá)地價上限后競現(xiàn)房銷售面積，占比高達(dá)67.7%，2021年僅6宗。此外，達(dá)地價上限后搖號也為主要方式，共12宗土地，占比18.5%。2021年，則以達(dá)地價上限后高標(biāo)準(zhǔn)方案評定及競政府持有份額或公租房面積為主要出讓方式。個冬天格外寒冷個冬天格外寒冷出讓方式2021年宗數(shù)出讓方式2021年宗數(shù)限地價競現(xiàn)房銷售面積6447限地價現(xiàn)場搖號7限地價競高標(biāo)方案4154限地價競政府自持份額4限地價競公租房面積001限地價競自持商品住宅01共有產(chǎn)權(quán)房20數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS)2022年執(zhí)行“90/70”政策地塊明顯減少，只有16宗，占比由2021年的44.7%減少到24.6%。同時90/70政策為套內(nèi)面積，也就意味著，房屋建筑面積上限可達(dá)115㎡。比：年份公告宗數(shù)2021年2022年年份公告宗數(shù)2021年2022年85544.7%24.6%8數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS)單2022年12月30日，北京規(guī)劃和自然資源委員會發(fā)布年內(nèi)第五批集中供地，同時，發(fā)布2023年首批集中供地的擬上市地塊名單，這是北京規(guī)劃自然資源委員會首次公布即將上市地塊的清單。公告顯示，2023年市規(guī)劃自然資源委將根據(jù)年度供地計(jì)劃，分批次公布未來一定時間段內(nèi)擬出讓的商品住宅用地項(xiàng)目清單，讓市場主體全面掌握土地供應(yīng)狀況，為其投資決策預(yù)留充足時間并提供參考。第一批清單中共包含17宗地塊，涉及朝陽、豐臺、石景山等9個區(qū)，建設(shè)用74.1公頃，建筑規(guī)模約156.5萬平方米。從空間分布看，中心城區(qū)6宗28公頃，占比35%；平原多點(diǎn)地區(qū)(含副中心)10宗39公頃，占比59%；生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)1宗7公頃，占比6%。從環(huán)線位置看，位于四五環(huán)之間4宗19公頃，占比24%；位于五六環(huán)之間7宗25公頃，占比41%；位于六環(huán)以外的6宗31公頃，占比35%。2023年部分?jǐn)M供商品住宅用地項(xiàng)目清單(第一批)：序號地上 38123序號地上 3812345678規(guī)劃行政區(qū)項(xiàng)目名稱位置用途(公頃)葦溝組團(tuán)棚戶區(qū)改造項(xiàng)目壩鄉(xiāng)改道號線新宮車輛段綜合利用項(xiàng)目(FXG-1401-0601-03、A首鋼核心區(qū)收儲項(xiàng)032地塊區(qū)A34住區(qū)土地一級開發(fā)項(xiàng)個冬天格外寒冷個冬天格外寒冷序號地上 稱9序號地上 稱9期東地塊改項(xiàng)目居住地塊期土地一級開發(fā)項(xiàng)目CP01-0801-0028地塊B性商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地(S1線07地塊)規(guī)劃位置用途(公頃)道345933922022年各級市場數(shù)據(jù)表明，市場規(guī)模在回調(diào)，主要體現(xiàn)在土地量的供給的水平、量的變化，是觀察市場總量機(jī)會的重要維度。專題2SPECIALTOPIC的實(shí)質(zhì)實(shí)質(zhì)1：房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行實(shí)質(zhì)2：土地市場形成的商品住宅供給持續(xù)穩(wěn)定實(shí)質(zhì)3：不同價格類型商品住宅市場供需形勢分化實(shí)質(zhì)4：各需求層級市場不斷分化實(shí)質(zhì)5：區(qū)域市場分化格局進(jìn)一步加劇實(shí)質(zhì)6：行業(yè)集中度增強(qiáng)，洗牌加速后的原因和必然性圍繞“房住不炒”，政策實(shí)施不斷創(chuàng)新調(diào)整城市發(fā)展減量提質(zhì)，影響房地產(chǎn)供給和需求深入洞察行業(yè)發(fā)展潮流深入洞察行業(yè)發(fā)展潮流Introduction勢，“實(shí)質(zhì)”。/業(yè)持續(xù)下行自1998年取消福利分房、住房商品化至今，房地產(chǎn)發(fā)展已走過25年。從行業(yè)發(fā)展規(guī)律來看，“高速增長”周期不可能長久延續(xù)，增速下行甚至成交總量下跌是發(fā)展的必然。北京市除新建商品房成交面積自2014年以后呈明顯下滑趨勢之外，其它房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)也在印證行業(yè)正處于下行甬道這一事實(shí)。1437146914581480127410171018143714691458148012741017101882461658522590數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS)深入洞察行業(yè)發(fā)展潮流深入洞察行業(yè)發(fā)展潮流北京市房地產(chǎn)投資金額自2011年以后增速明顯放緩，平均增速3.4%，此前的11年平均增速高達(dá)19.9%。2016-2021年，投資規(guī)?；驹?600-4100億元之間波動，投資增速則基本在±5%之間。北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資額及增速年度走勢%-10%0000房地產(chǎn)開發(fā)投資額(億元)投資增速計(jì)局北京市房地產(chǎn)房屋施工面積自2013年以來，雖有起伏波動，但持續(xù)穩(wěn)定在1.2-1.4億㎡之間，增速基本都在6%以內(nèi)，其中4個年份出現(xiàn)負(fù)增長。北京市房地產(chǎn)開發(fā)施工規(guī)模年度走勢0%-10%計(jì)局北京市房地產(chǎn)房屋竣工面積，以2006及2016年為明顯分界線出現(xiàn)兩次顯著竣工面積規(guī)模持續(xù)下滑，后期雖有明顯上漲，但再也難達(dá)2005年的高度。2016年以后竣工面積再一次顯著下滑，特別是2017-2022年持續(xù)保持低位，最高的2021年也未超過2000萬㎡。00)計(jì)局毋庸置疑，行業(yè)正在下行，當(dāng)然行業(yè)下行也并不意味著市場規(guī)模斷崖性的連續(xù)跳減，甚至企業(yè)無活可干。從上述房地產(chǎn)指標(biāo)也可以看出，行業(yè)下行最顯著的變化是“增速放緩”，其次是規(guī)模的減少。行業(yè)下行是一個長期過程，在增速放緩的同時仍保有一定的規(guī)模，房地產(chǎn)開發(fā)的業(yè)務(wù)空間猶存。/成的商品住宅供給持續(xù)穩(wěn)定2022年，北京土地招拍掛市場供給和成交規(guī)模同比都有明顯下滑，與此同時，供地節(jié)奏“小步快跑”、單宗土地瘦身、優(yōu)質(zhì)地塊釋放，現(xiàn)場搖號與競現(xiàn)房面積成為地塊出讓主要條件。透過這樣表象，直接看供地結(jié)果，會有意想不到的新發(fā)現(xiàn)。深入洞察行業(yè)發(fā)展潮流深入洞察行業(yè)發(fā)展潮流2022年土地市場成交商品房開發(fā)用地69宗，其中可售商品住宅用地55宗，規(guī)劃可售商品住宅建筑面積414.87萬㎡，占總規(guī)劃建面的72.3%；其次是商辦用途117.32萬㎡，占總成交量的20.4%；其它用途體量均較小。宗數(shù)細(xì)分用途建筑面積占比宗數(shù)細(xì)分用途建筑面積占比可售商品住宅55414.8772.3%1.0%5.941.0%5.94自持商品住宅12.980.5%20.4%320.4%3117.32其它合計(jì)0其它合計(jì)06932.88573.955.7%100.0%數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS)從歷史走勢來看，2017-2021年土地出讓形成的可售商品住宅建筑面積呈明顯上升趨勢，2022年規(guī)模與2020和2021年相比雖有明顯減少，但也明顯高于2017-2019年水平。也就是說，自2016年“9.30”之后，土地市場為商品住宅市場的提供的可售面積規(guī)模持續(xù)穩(wěn)定，平均每年供給約420萬㎡的商品住宅。0442519415286195303410356385402 3920442519415286195303410356385402 3902020212022數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS)/型商品住宅市場供需形勢分化宅市場，按價格類型可以細(xì)分為不限價、指導(dǎo)價、產(chǎn)權(quán)價、限競房等四類商品住宅市場。不同價格類型商品住宅面臨的供需形勢不同，出現(xiàn)明產(chǎn)權(quán)價房供需最為緊俏，在四類住宅中一騎絕塵，去化強(qiáng)度高達(dá)66.2%；其次是限競房42.3%；不限價與指導(dǎo)價商品住宅相差無幾排在最后，市場去化強(qiáng)度約27%。成交套數(shù)上市存量套數(shù)去化強(qiáng)度新增供應(yīng)成交套數(shù)上市存量套數(shù)去化強(qiáng)度新增供應(yīng)套數(shù)商品住宅不限價10757170764448527.7%31.342.3%16.42374889742.3%16.42374889712153指導(dǎo)價36867137343662127.3%32.066.2%6.122102981166.2%6.1221029811524合計(jì)52208426889478331.1%26.6數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS)深入洞察行業(yè)發(fā)展潮流深入洞察行業(yè)發(fā)展潮流那么，各價格類型商品住宅市場的具體表現(xiàn)什么樣？還有其它特征值得關(guān)注？深入分析如下：2022年產(chǎn)權(quán)價房(即“新型共有產(chǎn)權(quán)商品房”)成交2981套，成交均價9.3萬元/㎡，套均總價1451萬元，其中1500萬元以上的占比52.4%。由此可見產(chǎn)權(quán)價項(xiàng)目基本上屬于高端項(xiàng)目(總價1500萬以上)。較高的總價區(qū)間，此類項(xiàng)目銷售情況如何呢？2022年產(chǎn)權(quán)價房成交套數(shù)總價段特征,3.3%500萬以下500~1000萬0萬0萬2000~3000萬0,16.4%27.7%2,15.8%數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS)2022年，產(chǎn)權(quán)價房去化強(qiáng)度達(dá)66.2%，高于整體商品住宅去化強(qiáng)度35個百分點(diǎn)。截止2022年底，產(chǎn)權(quán)價房上市存量1524套，現(xiàn)有存量按過去一年去化速度，去化周期約6.1個月，處于非常低的水平。再看去化速度，觀察2022年以來所有商品住宅項(xiàng)目開盤90天的銷售率排名 (按銷售證發(fā)證日期計(jì)算)，產(chǎn)權(quán)價項(xiàng)目大部分名列前茅，永定府、天恒學(xué)院里項(xiàng)目甚至達(dá)到100%，中建玖合府也達(dá)到90%。2022年商品住宅項(xiàng)目開盤滿90天銷售率散點(diǎn)分布圖00%0.00%2021年12月2022年2月2022年3月2022年5月2022年7月2022年8月2022年10月數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS)產(chǎn)權(quán)價房價高、去化速度快，原因是什么呢？截止2022年12月底，產(chǎn)權(quán)價商品住房項(xiàng)目共計(jì)10個，從分布來看，一部分位于城市成熟區(qū)域，房地產(chǎn)待開發(fā)用地稀缺；一部分屬于傳統(tǒng)別墅帶低密地塊，同樣具有稀缺性。數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS)深入洞察行業(yè)發(fā)展潮流深入洞察行業(yè)發(fā)展潮流產(chǎn)權(quán)價房銷售價格為“指導(dǎo)價×(1-政府持有產(chǎn)權(quán)份額)”，這無疑降低了購房整體支出。以學(xué)府壹號院184㎡四居產(chǎn)品為例，按指導(dǎo)價11.2萬元/㎡計(jì)算總價約2060萬元，按銷售價8.96元/㎡購買，則單套房屋總價減少400萬元。對于政府持有產(chǎn)權(quán)份額的影響，如果是長期自住則可以忽略。如果五年后出售，政府按市場價格收回持有份額對應(yīng)的價款，相當(dāng)于引入一個投資人風(fēng)險收益共擔(dān)，對購房人有益無害。再從售價來看，產(chǎn)權(quán)價房項(xiàng)目售價普遍低于周邊二手住宅售價，部分項(xiàng)目甚或其指導(dǎo)價也低于二手住宅售價.在價格優(yōu)勢明顯的同時，戶型布局合理、園林綠化品質(zhì)高、物業(yè)服務(wù)水平等價值含量明顯高于二手房。指導(dǎo)價成交均價政府持有產(chǎn)權(quán)份額項(xiàng)目名稱No.北京瑞府6%指導(dǎo)價成交均價政府持有產(chǎn)權(quán)份額項(xiàng)目名稱No.北京瑞府6%0.92K2玉蘭灣6.1220%745.41中建玖合府10%1311.7太陽公元15.8810.3金泰城麗灣9.233中建壹品學(xué)府公館10%11.210.1上林世家11.18國譽(yù)未來悅國譽(yù)未來悅5建發(fā)望京養(yǎng)云20%8.87.0周邊暫無參考項(xiàng)目學(xué)府壹號院20%1.269.0博雅西園學(xué)府壹號院20%1.267朝陽一墅15%7.66.5晴翠園10.44青云上府3%7.686.6青云上府3%7.686.69天恒學(xué)院里10永定府9天恒學(xué)院里10永定府20%20%8.58.9中海紫御公館2.74數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS)正是以上諸多因素，造就了產(chǎn)權(quán)價項(xiàng)目在2022年的熱銷局面，可以預(yù)計(jì)此局面2023年還將延續(xù)。換量促成交自2016年“9.30”之后，土地市場限競房開始大量供應(yīng)，至2020年末限競房退出土地市場。全市已成交限競房土地除了門頭溝潭柘寺和房山西潞2宗土地未入市外，其余均已入市。受土地供給結(jié)構(gòu)調(diào)整影響，限競房供給在2021年以后出現(xiàn)大幅下滑。2022年限競房成交8241套，去化強(qiáng)度39.2%，超過商品住宅平均水平10個百分點(diǎn)，去化水平如此高，是單純的供給減少造成的供不應(yīng)求嗎？2018-2022年限競商品住宅供銷存量價走勢000 3467637065002018年2019年2020年2021年2022年新增供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)上市存量套數(shù)成交均價(元/㎡)數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS)從成交結(jié)構(gòu)看，2022年六環(huán)以外成交限競房4937套，占總成交量的55.5%，相比2021年增加了21.4個百分點(diǎn)。也就是說2022年限競房成交主力多是六環(huán)以外相對區(qū)位優(yōu)勢較弱的項(xiàng)目。2018-2022限競房成交套數(shù)環(huán)線占比年度走勢2018年2019年數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS)深入洞察行業(yè)發(fā)展潮流深入洞察行業(yè)發(fā)展潮流再看六環(huán)外主要成交項(xiàng)目成交均價，大部分項(xiàng)目出現(xiàn)成交均價下滑的情況。2022年六環(huán)外成交量top10項(xiàng)目，其中5個項(xiàng)目成交均價出現(xiàn)下降，2個項(xiàng)目價格保持穩(wěn)定，3個項(xiàng)目出現(xiàn)小幅上漲。降幅最大者為合景天匯項(xiàng)目，同比下降7.5%，其次是金樾和著限競房、碧桂園京源著限競房項(xiàng)目，降幅分別達(dá)7.4%和5.8%。其中固然有推售節(jié)奏等因素的影響，但區(qū)位因素也不容忽視。2022年六環(huán)外成交限競房TOP10項(xiàng)目成交均價季度走勢00中駿云景臺限競房和悅春風(fēng)限競房富力首開金禧璞瑅限競房碧桂園京源著限競房(世奧龍鼎) 熙湖悅著限競房亦莊金悅郡限競房 金茂北京國際社區(qū)限競房萬科雲(yún)廬(云廬)限競房合景天匯限競房金樾和著限競房數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS)也就是說，2022年限競房市場除了供給減少造成供需緊張去化強(qiáng)度增強(qiáng)外。降價銷售，以價換量也是重要因素。40-168截止2022年末，現(xiàn)有限競房上市存量1.22萬套，從分布來看，仍集中于六環(huán)以外地區(qū)，存量去化壓力還是顯而易見。No項(xiàng)目名稱板塊名稱存量套數(shù)↓存量面積1金茂北京國際社區(qū)順義河?xùn)|新區(qū)166611.742熙湖悅著房山青龍湖10009.31房山良鄉(xiāng)鎮(zhèn)8297.163房山良鄉(xiāng)鎮(zhèn)8297.164金辰府昌平科學(xué)城東區(qū)5126.135京投發(fā)展錦悅府密云新城5007.996西山源著(鴻瑞溪悅府)門頭溝新城48618.257富力首開金禧璞瑅順義高麗營4687.78帥府潞苑城市副中心4354.24通州亦莊新城4303.799通州亦莊新城4303.79華萃西山門頭溝新城4265.24數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS)2022年，不限價商品住宅成交1.71萬套，占總成交量的40%，仍然為市場成交主流產(chǎn)品。從供需形勢看，在新增供應(yīng)明顯減少的情況上，總可售仍然充足，去化強(qiáng)度為27.7%，明顯低于商品住宅整體市場水平。002016-2022年不限價商品住宅供銷存量價走勢002016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年新增供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)上市存量套數(shù)成交均價(元/㎡)數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS)深入洞察行業(yè)發(fā)展潮流深入洞察行業(yè)發(fā)展潮流截止2022年末，不限價房上市存量4.45萬套，依過去一年去化速度，存量去化周期31.3個月，處于較高水平，價格整體維持平穩(wěn)。002016-2022年不限價商品住宅供銷存量價走勢002016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年新增供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)上市存量套數(shù)成交均價(元/㎡)數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS)2021年集中供地后，土地市場供應(yīng)的可售商品住宅全部受到價格指導(dǎo)。隨著市，供給保持充足。2022年新增供應(yīng)3.69萬套，占商品住宅總供應(yīng)量的70.6%，成為市場絕對主力。2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年不限價限競房指導(dǎo)價產(chǎn)權(quán)價數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS)42-168從供需形勢來看，供給量持續(xù)增加且明顯大于成交量，上市存量規(guī)模持續(xù)高企，截止2022年末，上市存量3.66萬套，依過去一年去化速度，存量去化周期32個月，在四類型商品住宅中處于最高水平，去化壓力較大。00指導(dǎo)價商品住宅供銷存量價季度走002021年第3季度2021年第4季度2022年第1季度2022年第2季度2022年第3季度2022年第4季度數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS)/級市場不斷分化從市場需求來看，2022年在各層次住房可售量充足的情況，市場需求的釋放呈現(xiàn)出不同的程度。全市成交商品住宅(含共產(chǎn)房)5.42萬套，其中500萬元以占比39.8%；1500萬以上成交4461套，占比8.2%。2022年全市商品住宅(含共產(chǎn)房)成交套數(shù)總價段特征,.44618,.11.2%52.0%500萬以內(nèi)500~900萬900~1500萬數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS)深入洞察行業(yè)發(fā)展潮流深入洞察行業(yè)發(fā)展潮流與2021年成交結(jié)構(gòu)對比，剛需即500萬以下成交占比縮減8個百分點(diǎn)，改善(500-1500萬)和高端(1500萬以上)成交分別增加5.3及2.6個百分點(diǎn)。呈現(xiàn)出剛需萎縮，改善和高端上揚(yáng)的趨勢。占總成交占總成交套數(shù)比例2021成交套數(shù)需求層級成交套數(shù)同比增幅年占總成交套數(shù)比例剛需4321760.0%2816052.0%-8.0%34.4%39.7%5.3%24798234.4%39.7%5.3%24798214995.6%100%8.2%100%2.65.6%100%8.2%100%2.6%-406372078445954118合計(jì)數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS)那么各層級需求釋放有哪些具體的特征，是否是這個結(jié)論呢，細(xì)分來看。2022年成交500萬以下商品住宅含共產(chǎn)房2.81萬套，同比大幅減少34.8%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出新房住宅整體24.8%的降幅。那么剛需成交量的大幅減少是不是因?yàn)楣┙o不足呢？從2022年剛需商品住宅(含共有產(chǎn)權(quán)房)的總可售規(guī)模來看，仍維持6.4萬套的體量，同期成交2.82萬套，可見剛需市場總供給規(guī)模充足。去化強(qiáng)度49.7%去化強(qiáng)度49.7%年份2021年成交套數(shù)43217上年末存量58800總可售87015本年新增供應(yīng)282152022年2816042902214466434843.8%數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS)44-168再看內(nèi)部結(jié)構(gòu)，2022年剛需市場共有產(chǎn)權(quán)房成交1.15萬套，占總成交量的40.8%，同比增加12.3個百分點(diǎn)。商品住宅中限競房占比大幅減少，取而代之的是指導(dǎo)價房的大量成交。500萬以內(nèi)商品住宅含共產(chǎn)/自住成交套數(shù)各類型特征%%2016年2017年2018年020年2021年數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS)從總價段來看，2022年300萬以內(nèi)住宅成交規(guī)模變化不大，300-400萬總價段減幅38.3%，低于整體減幅水平，400-500萬成交套數(shù)5270套，同比減少年總價段年總價段2021300萬以下1614513815-14.4%-38.3%147359092300-400-38.3%147359092-57.3%-34.8%12337432175270-57.3%-34.8%1233743217527028177合計(jì)數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS)400-500萬成交規(guī)模的減少，主要是由限競房引起的。2022年，400-500萬的限競成交1495套，占比同比減少45個百分點(diǎn)。綜合來看，在可售規(guī)模充足的情況，剛需整體規(guī)模明顯縮減，在“剛、改、高”中減幅最大。同時因?yàn)橄薷偡抗?yīng)逐漸減少(指導(dǎo)價房更多集中在500萬以上)，400-500萬總價段的剛需釋放受到很大影響，規(guī)模顯著縮減。深入洞察行業(yè)發(fā)展潮流深入洞察行業(yè)發(fā)展潮流2年，500-1500萬商品住宅成交2.15萬套，占比39.8%，同比增長5.4個百分點(diǎn)。細(xì)分來看，500-900萬的剛改需求在整體市場結(jié)構(gòu)中走勢相對穩(wěn)定，整體上升。而900-1500萬的再改需求的釋放則表現(xiàn)出一定的曲折程度。2016-2022年商品住宅總價段成交占比年度走勢%%%7%7%500~900萬900~1500萬數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS).9和5.2個百分點(diǎn)。120-150㎡、220㎡以上面積段則基本穩(wěn)定。2017-2022年商品住宅成產(chǎn)面積段占比年度走勢%%%%%%2017年2018年2019年2020年2021年2022年數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS)46-168從居室來看，四居室增長7.5個百分點(diǎn)，三居室降低7.1個百分點(diǎn)，其它居室相對穩(wěn)定，改善性傾向較為明顯。%2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年1室2室3室4室及以上復(fù)式數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS)從供需關(guān)系來看，2022年改善住宅在供給明顯增加，總可售非常充足的情況下，去化強(qiáng)度明減減弱。上市存量套數(shù)年度新增供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)去化強(qiáng)度2021上市存量套數(shù)年度新增供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)去化強(qiáng)度2021年2022年37.1%28.0%25416218083267534163431265601455614559255數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS)2022年，全市1500萬以上商品住宅成交4459套，占總成交套數(shù)的比例達(dá)8.2%。在全市商品住宅成交大幅減量的背景下，高端住宅成交絕對數(shù)量不減反增，占比也大幅上升。深入洞察行業(yè)發(fā)展潮流深入洞察行業(yè)發(fā)展潮流從歷史走勢來看，每次市場規(guī)模出現(xiàn)大規(guī)模下降的時候，高端住宅反而越抗跌，如9.30之后的2017年和2022年。那么高端住宅成交都來源于哪些項(xiàng)目？都是什么樣的產(chǎn)品？0002016-2022年全市1500萬以上商品住宅成交套數(shù)及占比年度走勢11.2%%%8.2%59%58%56%4.6%4.3%228632016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年成交套數(shù)成交占比(%)數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS)從成交項(xiàng)目來看，排名前10的項(xiàng)目占總成交套數(shù)的65.4%。其中產(chǎn)權(quán)價項(xiàng)目共計(jì)3個，成交量分別排第一位、第二位和第四位，三個項(xiàng)目共計(jì)成交1496套，占總成交量的33.5%。由此可見高端住宅成交逆市上揚(yáng)主要原因還是受產(chǎn)權(quán)價商品住宅成交的影響。成交套數(shù)項(xiàng)目名稱區(qū)域板塊No成交均價成交套數(shù)項(xiàng)目名稱區(qū)域板塊No1學(xué)府壹號院(產(chǎn)權(quán)價)海淀區(qū)上地57089593海淀區(qū)學(xué)院路2100838547中建壹品學(xué)府公館海淀區(qū)學(xué)院路21008385473北京城建天壇府東城區(qū)東城465119510朝陽區(qū)東直門4379116968中建玖合府朝陽區(qū)東直門43791169685圓明天頌海淀區(qū)上地221114917豐臺區(qū)豐科路6豐臺區(qū)豐科路61127907東叁金茂府豐臺區(qū)宋家莊162107094大興區(qū)河西8大興區(qū)河西86666099端禮著(指導(dǎo)價)豐臺區(qū)麗澤商務(wù)京天譽(yù)豐臺區(qū)宋家莊118106059數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS)48-168從供需關(guān)系來看，自2016-2022年，高端住宅新增供應(yīng)量普遍高于成交量，存量持續(xù)上漲，整體來看供給充足。截止2022年末，上市存量8953套，依2022年去化速度，存量去化周期約24個月。全市高端住宅市場供銷存量價年度走勢00002016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年新增供應(yīng)套數(shù)成交套數(shù)上市存量套數(shù)成交均價(元/㎡)數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS)綜合來看，從長期趨勢來看，剛需呈現(xiàn)萎縮、改善上漲、高端堅(jiān)挺的趨勢非常明顯。但要強(qiáng)調(diào)的一點(diǎn)是，剛需雖然萎縮，但畢意需求規(guī)模體量最大，影響這部分需求釋放的直接因素是購買力支撐，當(dāng)價格持續(xù)上漲，套總價支付能力將淘汰越來越多的無效購房需求，這部分需求可能轉(zhuǎn)到共有產(chǎn)權(quán)房、租賃市場，也可能延期購深入洞察行業(yè)發(fā)展潮流深入洞察行業(yè)發(fā)展潮流/格局進(jìn)一步加劇在“剛、改、高”市場逐漸分化同時，區(qū)域分布格局也有明顯變化，成交量呈現(xiàn)明顯向中心城區(qū)、產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)域集中的趨向。從環(huán)線分布來看，2022年五環(huán)以內(nèi)占比18.2%，比上年增長6.8個百分點(diǎn)。與之相較，五、六環(huán)之間和六環(huán)以外分別減少4.1個百分點(diǎn)和2個百分點(diǎn)。2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS)五環(huán)內(nèi)成交占比增加源于新增供應(yīng)項(xiàng)目的大幅增加，特別是一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，其中三個產(chǎn)權(quán)價房項(xiàng)目(中建壹品學(xué)府公館、永定府、中建玖合府)貢獻(xiàn)較大。00五環(huán)內(nèi)商品住宅供銷存量價年度走勢0 02016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年套數(shù)成交均價(元/㎡)數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS)從行政區(qū)來看，成交集中在中心城區(qū)和大興、順義、通州、昌平、房山等環(huán)城五區(qū)。中心城區(qū)成交套數(shù)占比33.6%，同比增加6.4個百分點(diǎn)，近郊和遠(yuǎn)郊分別減少5.0和1.4個百分點(diǎn)。成交規(guī)模在2000套以上的8個行政區(qū)，海淀區(qū)一枝獨(dú)秀，市場去化強(qiáng)度最高，達(dá)到56.1%，其次是大興區(qū)達(dá)40%。其它幾個區(qū)域均在下。00%40.0%0.8%27.7%28.9%00%40.0%0.8%27.7%28.9%85327成交套數(shù)去化強(qiáng)度數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS)深入洞察行業(yè)發(fā)展潮流深入洞察行業(yè)發(fā)展潮流再看板塊，成交規(guī)模在1000套以上共計(jì)13個板塊，成交規(guī)模占總成交量的45.3%。13個板塊中亦莊河西區(qū)去化強(qiáng)度最高61.4%，供需最為緊俏，緊隨其后的通州亦莊新城58.7%。另外一個值得關(guān)注的板塊是海淀永豐板塊，成交均價8.3萬元/㎡，遠(yuǎn)高于其他板塊。在如此高單價的背景下，市場去化強(qiáng)度仍然達(dá)到50%，排名全市第三位。從板塊成交規(guī)模及去化強(qiáng)度來看，產(chǎn)業(yè)集中的區(qū)域，市場潛力較大。2022年商品住宅(不含共有產(chǎn)權(quán)房)成交套數(shù)(1000套以上)排名：成交套數(shù)上市存量套數(shù)板塊去化強(qiáng)度No8822337804420順義區(qū)-仁和7324373863023大興區(qū)-西紅門276793成交套數(shù)上市存量套數(shù)板塊去化強(qiáng)度No8822337804420順義區(qū)-仁和7324373863023大興區(qū)-西紅門276793860643順義區(qū)-后沙峪235574032665昌平區(qū)-科學(xué)城西區(qū)074516722771通州區(qū)-城市副中心22215876630.0%518129.929.9%3海淀區(qū)-永0%1740336.4%5昌平區(qū)-回龍觀16286125435.8%292413160846341658.7%13160846341658.7%7開發(fā)區(qū)-河西4%890441.6%9門頭溝區(qū)-門頭溝新城12395045838.1%2010331.7%11順義區(qū)-馬坡11923867327.9%3080445.7%13朝陽區(qū)-崔各莊10727952640.1%1602數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS)/在市場供需形勢逆轉(zhuǎn)、結(jié)構(gòu)分化加劇的形勢下，企業(yè)競爭加劇，行業(yè)集中度明顯增強(qiáng)，中小企業(yè)、實(shí)力相對差的民營企業(yè)加速出清。先看土地市場，全市住宅用地參與競買企業(yè)數(shù)由2017年的86家持續(xù)下滑到了2022年的47家，幾乎消減了一半。從競得土地企業(yè)數(shù)來看，雖然相對穩(wěn)定，但也由高峰的46、47家，縮減到40家以下。全市住宅用地招掛掛市場競爭企業(yè)數(shù)年度走勢726256470參與土地競買企業(yè)數(shù)競得土地企業(yè)數(shù)數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS)從2022年競得住宅用地數(shù)在3宗及以上的企業(yè)排名來看，9家企業(yè)中只有企業(yè)名稱企業(yè)總競買斬獲率No.中國建筑220630%廈門建發(fā)6343%7綠城集團(tuán)8企業(yè)名稱企業(yè)總競買斬獲率No.中國建筑220630%廈門建發(fā)6343%7綠城集團(tuán)8323%▼1中海地產(chǎn)央企23835%央央企3北京城建國企20525%央企2845央企28455建工集團(tuán)國企15427%7北京興創(chuàng)國企33100%9保利地產(chǎn)央企14321%數(shù)據(jù)來源：天朗易研通(RDPS)深入洞察行業(yè)發(fā)展潮流深入洞察行業(yè)發(fā)展潮流房企方面，2022年新房市場全物業(yè)銷售金額排名前20的房企銷售2481.69億元，占總成交金額的58.4%，較2021年增長5.6個百分點(diǎn)。排名前10的企業(yè)銷售金額1828.68億元，占比43.0%，增長9.1個百分點(diǎn)。行業(yè)集中度顯著增強(qiáng)，更多相關(guān)內(nèi)容在專題三詳盡闡述。2022年，北京房地產(chǎn)從土地市場、商品住宅市場、企業(yè)競爭格局都呈現(xiàn)一些深層次的變化，那么形成這些深層次變化的原因是什么，影響因素是什么？這些因素又是如何作用于市場的呢？探本溯源，市場實(shí)質(zhì)背后的原因和必然性房地產(chǎn)種種“實(shí)質(zhì)”形