北京房地產(chǎn)開發(fā)商分析比較-final

競爭對手調研分析?中遠房地產(chǎn)SWOT分析中遠房地產(chǎn)管理咨詢工程重要說明本文件為中遠房地產(chǎn)管理咨詢工程行業(yè)分析報告的補充說明文件，主要目的是說明中遠房地產(chǎn)現(xiàn)階段在北京市房地產(chǎn)開發(fā)市場所處的競爭地位，并盡可能的分析預見未來面臨的競爭格局。

本文件由遠卓管理參謀以行業(yè)資料調研、行業(yè)專家及外部競爭對手訪談中所獲取的信息、資料為根底作出分析判斷。資料、數(shù)據(jù)收集過程中可能存在統(tǒng)計時間、統(tǒng)計口徑等差異，參謀組結合訪談及經(jīng)驗判斷進行了初步修正。此外有一些數(shù)據(jù)在相關數(shù)據(jù)報道及訪談過程中獲取為一定范圍區(qū)間，工程組取中間值進行比較分析。對選取競爭對手及比較指標的解釋競爭對手選取原那么：北京老牌國營房地產(chǎn)開發(fā)公司——城建開發(fā)總、天鴻集團；房地產(chǎn)開發(fā)集團及其北京地區(qū)開發(fā)公司——萬科、中海、珠江；房地產(chǎn)國內(nèi)主板上市公司——萬科、金地；北京新興民營房地產(chǎn)開發(fā)公司——萬通、紅石〔中鴻天〕；深圳、廣州等南方北上進京的房地產(chǎn)開發(fā)公司——金地、珠江；必須在北京已有較大開發(fā)量或準備大舉進入〔潛在競爭對手〕北京房地產(chǎn)開發(fā)市場；香港房地產(chǎn)開發(fā)商進京開發(fā)競爭行為單獨分析——長江集團、新世界、新鴻基；比照分析指標、內(nèi)容選?。焊鶕?jù)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營特點，選取總資產(chǎn)規(guī)模、凈資產(chǎn)規(guī)模、資產(chǎn)負債率、年銷售收入、凈資產(chǎn)收益率、歷史開發(fā)量、土地〔工程〕儲藏等七項量化數(shù)據(jù)指標；戰(zhàn)略取向、組織結構、局部公司的薪酬體系分析比較；選取競爭對手簡要介紹、典型工程介紹作為附件供參考。目錄主要競爭對手根本數(shù)據(jù)比較港資房地產(chǎn)開發(fā)商分析主要競爭對手戰(zhàn)略取向比較競爭對手工程組織管理模式比較典型企業(yè)人力資源管理體系及薪酬比較中遠房地產(chǎn)SWOT分析及開展建議附件：競爭對手公司及工程根本情況介紹總資產(chǎn)規(guī)模比較——2001年底數(shù)據(jù)總資產(chǎn)規(guī)模〔億元〕說明：房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的特點決定房地產(chǎn)公司的總資產(chǎn)會受開發(fā)工程影響的產(chǎn)生較大波動。該指標選取的標桿企業(yè)主要為在京有大量開發(fā)業(yè)務的集團公司，以反映中遠競爭地位。中遠房地產(chǎn)從目前總資產(chǎn)規(guī)?？慈詫儆诜康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)中等規(guī)模。與老牌國有房地產(chǎn)開發(fā)建筑公司而言資產(chǎn)規(guī)模上有較大差距，但與新興房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，資產(chǎn)規(guī)模上有一定競爭優(yōu)勢。*紅石數(shù)據(jù)難以獲取，以訪談中獲取數(shù)值估計。中國海外——中國建筑工程總公司下屬；城市開發(fā)總——原北京城建總公司；天鴻集團——隸屬北京城鄉(xiāng)建設委員會；華潤置地——起源于北京西城區(qū)政府；凈資產(chǎn)規(guī)模比較——2001年底凈資產(chǎn)規(guī)?！矁|元〕說明：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的凈資產(chǎn)規(guī)模反映了公司自有資金規(guī)模，一定程度上確定了房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)模和抗風險能力。該指標選取的標桿企業(yè)主要為北京房地產(chǎn)開發(fā)公司的規(guī)模，以反映中遠房地產(chǎn)在京競爭地位。中遠房地產(chǎn)從目前凈資產(chǎn)規(guī)模看屬于北京房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中等規(guī)模。中國海外地產(chǎn)開發(fā)主要集中于海外，近年逐漸調整經(jīng)營重心在廣州、上海、北京、成都設立分公司。北京注冊時間較晚，目前開發(fā)3個樓盤。紅石數(shù)據(jù)難以獲取，以訪談中獲取數(shù)值估計。資產(chǎn)負債率比較資產(chǎn)負債率〔％〕說明：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般均運用較好的借貸資金杠桿進行房地產(chǎn)開發(fā)。該指標選取的標桿企業(yè)主要為北京房地產(chǎn)開發(fā)公司的規(guī)模。中遠房地產(chǎn)2001年底比照一些優(yōu)秀中大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負債率較高，需要注意?？煽紤]調整方式：1、進一步注資；2、調整一些存量資產(chǎn)質量；3、經(jīng)過長期經(jīng)營改善。房地產(chǎn)全行業(yè)資產(chǎn)負債率平均值為79.7％，優(yōu)秀值47.8％。歷史開發(fā)規(guī)模比較——截至2001年底歷史開發(fā)量〔萬平米〕說明：歷史開發(fā)規(guī)模一定意義上可以代表開發(fā)公司的開發(fā)經(jīng)驗，內(nèi)部工程管理的程度，也能反映出其房地產(chǎn)開發(fā)品牌價值；該指標選取的標桿企業(yè)主要為在京有大量開發(fā)業(yè)務的集團公司。中遠房地產(chǎn)從歷史開發(fā)量上屬于新興的房地產(chǎn)開發(fā)公司。與其他北京房地產(chǎn)開發(fā)公司而言歷史開發(fā)規(guī)模上有較大差距。年銷售收入比較——以2000、2001年平均計算年銷售規(guī)模〔億元〕說明：2000、2001是北京市房地產(chǎn)銷售增長較快的年份，也是外地房地產(chǎn)公司涌入的期間。該指標選取的標桿企業(yè)主要為房地產(chǎn)開發(fā)公司在北京的銷售業(yè)績，2年平均可以較好反映其投入資源，業(yè)績表現(xiàn)。中遠房地產(chǎn)從年銷售額看面對的是競爭最劇烈的第二梯隊。萬科集團及金地集團以集團收入列示〔斜線柱〕，北京萬科作為進入很早進入北京的房地產(chǎn)開發(fā)公司其銷售業(yè)績并不算理想。金地集團初步進入北京，但目前實力仍然缺乏。珠江地產(chǎn)立足廣州，與合生創(chuàng)展聯(lián)手，并將北京市場作為下一步重點市場，值得關注。凈資產(chǎn)收益率比較——收益以00、01兩年平均計算凈資產(chǎn)收益率〔％〕說明：凈資產(chǎn)收益率受到公司利用借貸資金杠桿的能力，其表現(xiàn)有較大差異，對紅石〔中鴻天〕訪談中了解到其凈資產(chǎn)收益率超過20％；該指標選取的標桿企業(yè)主要為北京房地產(chǎn)開發(fā)公司。中遠房地產(chǎn)以近兩年收益平均與增資前〔3.75億〕凈資產(chǎn)計算，收益水平適中。公司2001年底增資擴股后，收益被攤薄，經(jīng)營壓力較大。萬通15％屬于訪談得到的結論，而且萬通2001年同時有多個樓盤進入銷售期，收入、利潤狀況較突出。城市開發(fā)、天鴻集團由于開發(fā)一些政府工程影響以及凈資產(chǎn)規(guī)模較大、質量不高，收益率較低。萬科、金地作為上市公司收益率可代表行業(yè)較領先水平。土地儲藏比較分析——截至2001年底土地儲藏〔萬平米〕說明：土地作為稀缺資源對房地產(chǎn)開發(fā)商意義重大。土地儲藏反映了一些大型房地產(chǎn)開發(fā)公司的長期開發(fā)思路，也反映出其開發(fā)實力；該指標選取的標桿企業(yè)包括萬科、中海外等大型集團公司土地儲藏〔以斜線柱表示〕，也比較了8家房地產(chǎn)開發(fā)商在北京的土地儲藏狀況。中遠房地產(chǎn)按照目前工程儲藏計算有一定的土地儲藏，但相對大型房地產(chǎn)開發(fā)商，儲藏規(guī)模偏小。城市開發(fā)、天鴻集團、華潤〔北京〕置地有歷史政府批地因素的影響；萬科集團、金地集團、中國海外其土地儲藏為集團整體。包含其北京分支機構的北京土地儲藏量。其余房地產(chǎn)開發(fā)公司主要為在北京的土地儲藏。紅石目前仍堅持工程式運作，依靠公司高層個人能力的開展模式，公司以土地可以獲取為假設，操作上以工程驅動。典型競爭對手均具有較明確的市場定位和客戶群，局部房地產(chǎn)公司進一步明確定位，局部房地產(chǎn)公司采取客戶/產(chǎn)品多層次組合開展高端中端低端萬通萬科工程公司各類企業(yè)的市場定位比較城市開發(fā)、天鴻、華潤依靠強大的政府背景及土地儲藏，在產(chǎn)品定位上靈活選擇；萬科：具有穩(wěn)定收入，對生活品質有一定要求的中等收入階層；中海〔北京〕、珠海地產(chǎn)、金地依據(jù)其強有力的開發(fā)經(jīng)驗、開發(fā)品質，鎖定中高端市場；華潤置地將調整其目前龐雜的產(chǎn)品線，鎖定中端市場；萬通：事業(yè)有一定成就，具有穩(wěn)定的高收入，注重家庭生活和居住環(huán)境的富裕人群；紅石：中國正在迅速成長的5％的最富裕人群，最求時尚和前衛(wèi)的生活方式；其他北京房地產(chǎn)小型工程公司，以地域特點有針對性的選擇客戶群體，分布于高、中、低市場城市開發(fā)天鴻集團華潤置地中海(北京〕紅石〔中鴻天〕珠海金地5000元/平米8000元/平米中遠房地產(chǎn)概念圖房地產(chǎn)開發(fā)過程當中的競爭要素比較投資決策工程建造營銷推廣物業(yè)管理本錢管理設計規(guī)劃資金管理概念圖中遠房地產(chǎn)按照歷史房地產(chǎn)開發(fā)過程中關鍵控制要素看，在工程質量控制管理、物業(yè)管理、本錢控制、資金管理控制等方面能力較為薄弱。投資決策的管理是房地產(chǎn)開發(fā)關鍵成功要素，營銷推廣是公司準確定位產(chǎn)品及收益實現(xiàn)的保證，隨中遠房地產(chǎn)下階段開發(fā)規(guī)模的擴張，其風險將會擴大，其管理控制是需要進一步加強的另一個關鍵點。品牌員工素質天鴻珠江中遠金地萬科萬通紅石中海餅圖示例解釋：市場最佳市場領先市場平均水平市場較差市場最差目錄主要競爭對手根本數(shù)據(jù)比較港資房地產(chǎn)開發(fā)商分析主要競爭對手戰(zhàn)略取向比較競爭對手工程組織管理模式比較典型企業(yè)人力資源管理體系及薪酬比較中遠房地產(chǎn)SWOT分析及開展建議附件：競爭對手公司及工程根本情況介紹亞洲金融風暴銀行利息不斷升高，房地產(chǎn)開發(fā)本錢加大，資金抽逃房地產(chǎn)泡沫開始破滅，截止去年９月，香港樓價下挫四到五成，３０萬投資房地產(chǎn)的中產(chǎn)階層因為銀行債臺高筑一夜之間成為“負資產(chǎn)〞業(yè)主香港地產(chǎn)商和整個地區(qū)經(jīng)濟受到沉重打擊，香港地產(chǎn)開發(fā)豐厚的利潤不再。李嘉誠旗下的長實集團2000年稅后盈利比１９９９年下跌６７％；聯(lián)營公司和記黃埔2000年稅后盈利比１９９９年下跌７０％。港資開發(fā)商紛紛轉戰(zhàn)內(nèi)地香港地產(chǎn)泡沫造就３０萬“負資產(chǎn)〞階層，開發(fā)商利潤下滑遭受重創(chuàng)，導致港資開發(fā)商紛紛轉戰(zhàn)內(nèi)地港資地產(chǎn)進軍內(nèi)地房地產(chǎn)市場主要以廣東海南與四大直轄市為主廣東地區(qū)是港資最多的區(qū)域，香港新世界集團主要在廣東與海口開展，只有少量工程進入其他地區(qū)上海地區(qū)近兩年特別吸引港資的目光，和記黃埔、新鴻基地產(chǎn)在上海均有大型工程北京近兩年吸引港資的力度不大，李嘉誠的東方廣場與東壩舉措是少有的驚人之筆香港長江集團在北京投資以大型工程為主公司情況開發(fā)動作長江集團由以下四家上市公司組成：長江實業(yè)〔集團〕〔“長江實業(yè)〞〕和記黃埔〔“和記黃埔〞〕長江基建集團〔“長江基建〞〕香港奠定集團〔“香港電燈〞〕，總市值5490億港元〔截至2002年3月15日〕。北京–東方廣場座落于東長安街一號的東方廣場，總建筑面積達80萬平方米，為亞洲最大的建筑群。

北京–麗都廣場麗都廣場毗鄰北京市四環(huán)路的交通樞紐地段；廣場內(nèi)的設施包括提供726間客房的北京麗都假日飯店、12家餐廳及酒吧、364間公寓式住宅單位、21萬平方尺的甲級現(xiàn)代化寫字樓、綜合購物娛樂商場、鄉(xiāng)村俱樂部、國家學校及園林公園。

北京–麗來花園位于北京市順義縣天竺鎮(zhèn)薛大人莊村的麗來花園，面積約1400萬平方尺，將分四期建成單棟式及半獨立之花園洋房，娛樂設施包括高爾夫球場、會所、購物商場等，預計2021年完成。北京－東壩和黃對北京東壩３５０公頃工程１００億元的投資，東壩邊緣地區(qū)是北京市規(guī)劃建設的十大邊緣集團之一，規(guī)劃占地3626公頃，其中建設用地大約1767公頃，現(xiàn)有住戶10885。東壩邊緣集團以東壩鄉(xiāng)為中心，開發(fā)后將變成低密度中高檔住宅區(qū)，可居住人口15萬。新鴻基地產(chǎn)進入北京較早，以商場為主要投資方向國內(nèi)土地儲藏〔截至2001年6月〕所占樓面面積以百萬平方尺計住宅商場寫字樓總面積開展中的物業(yè)上海0.1--0.1廣州及珠江三角洲0.40.1-0.5合計0.50.1-0.6已完成投資物業(yè)北京-0.80.21.0上海0.40.10.30.8合計0.40.90.51.8總面積0.91.00.52.4香港特區(qū)最大的地產(chǎn)開發(fā)公司之一，以興建優(yōu)質樓宇見稱。一九七二年於香港證券交易所上市。雇員一萬八千名。擁有全國最大的土地儲藏的公司之一，土地儲藏達5200萬平方尺〔截至2001年12月31日〕，其中包括三千二百七十萬平方尺土地開展儲藏及一千九百三十萬平方尺投資物業(yè)組合。租金總收益為29億八千八百萬港元〔截至2001年12月31日〕。主力在各區(qū)開展具指標地位的樓盤，為樓宇素質定下新水平。公司情況開發(fā)動作新東安市場

王府井大街138號(佔50%)新東安市場位于北京最繁華的商業(yè)及零售區(qū)王府井，占地二十二萬平方尺，為綜合性商業(yè)物業(yè)，總樓面積二百一十萬平方尺，包括一百三十萬平方尺的商場和四十三萬平方尺的寫字樓。該物業(yè)地契年期達五十年，有效期至二零四三年，新東安市場為北京市內(nèi)標志性物業(yè)，并獲由北京市民投票選為九十年代北京十大建筑建筑物之一。典型物業(yè)新鴻基地產(chǎn)是香港土地儲藏量最大的公司之一，其在國內(nèi)的土地儲藏不可小視新世界地產(chǎn)是在北京開展較好的地產(chǎn)商之一，住宅是其在北京開展的重點新世界開展為基于香港的大型企業(yè)集團。本集團於一九九零年成立，并於一九九二年在香港聯(lián)交所上市，現(xiàn)為恒生指數(shù)成份股之一，資產(chǎn)總值超過港幣一千二百八十億元。集團以地產(chǎn)業(yè)務為基石，經(jīng)過二十多年的經(jīng)營和開展，業(yè)務普及中港兩地，核心業(yè)務經(jīng)營范圍已擴展至：物業(yè)、基建、效勞及電訊科技。目前在北京有：8項傳統(tǒng)式開展工程，總建筑面積1170766平方米4項大型住宅開展工程，總建筑面積2105191平方米1項舊城改造工程，地盤面積223952平方米典型傳統(tǒng)工程〔酒店、商場、綜合樓〕：北京新世界中心北京新世界萬怡酒店北京京廣新世界酒店典型住宅工程：北京新景家園北京新康家園北京太華公寓公司情況開發(fā)動作典型物業(yè)公司情況開發(fā)動作香港興盛集團是一家以地產(chǎn)為支柱的大型企業(yè)集團，上世紀90年代初首先在廣東汕頭成功地開發(fā)了龍津花園，之后又在廣州先后開發(fā)了天秀大廈、云秀花園、中華廣場等房地產(chǎn)工程。香港興盛集團的董事長鄒錫良亦因此而成為廣州市的榮譽市民?！笆桂^新城〞是興盛集團在北京的第一個房地產(chǎn)工程，總建筑面積29萬平方米，在尚未破土開工的情況下，就已被10月份在京舉行的國際建筑聯(lián)盟〔UICB〕2001年大會評為“未來住宅精品樓盤〞。該工程位于東直門外大街以南，春秀路以西，新中街以東，地塊鬧中取靜?！笆桂^新城〞共有27棟住宅建筑，一期13棟、二期9棟、三期5棟，套內(nèi)建筑面積由98平方米至424平方米，住宅樓的高度由12層至22層不等，全部為板樓，共有20多種戶型，方案在2003年入住。“使館新城〞的會所含有5個子會所：男士會館、女士會館、兒童會館、康體會館、家庭會館。在“使館新城〞的園區(qū)和會所內(nèi)，共設有50項休閑和運動設施，這在目前北京的住宅社區(qū)內(nèi)稱得上是絕無僅有。在廣東開展迅猛的香港興盛集團于近期打入北京港資開發(fā)商雖然目前在北京投入力度尚不大，但其自身實力決定其未來在北京取向將極大影響北京房地產(chǎn)開發(fā)商的競爭地位港資北京房地產(chǎn)開發(fā)商轉戰(zhàn)內(nèi)地已成為事實，但目前在國內(nèi)，更多的是在北京上海等直轄市開發(fā)高檔商用樓宇及高檔寫字樓，對于巨大的住宅市場投入并不大。但港資房地產(chǎn)擁有：雄厚的資金實力：1000－5000億的市制，為國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的最大型開發(fā)商的10－20倍；較強的政府關系：港資房地產(chǎn)開發(fā)商作為香港特區(qū)的富豪與國家政治高層保持良好的關系；已經(jīng)儲藏的土地資源：資金實力、政府關系保證下的港資房地產(chǎn)開發(fā)商在北京近期均由大量的購置土地的行動；大規(guī)模高品質的開發(fā)能力：在香港多年標準運作的歷史經(jīng)驗以及優(yōu)秀的人員素質；確保其迅速作大的可能性，對北京市房地產(chǎn)開發(fā)商而言有較大威脅，因此港資聯(lián)盟互相借鑒優(yōu)勢也成為一些國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的選擇；目錄主要競爭對手根本數(shù)據(jù)比較港資房地產(chǎn)開發(fā)商分析主要競爭對手戰(zhàn)略取向比較競爭對手工程組織管理模式比較典型企業(yè)人力資源管理體系及薪酬比較中遠房地產(chǎn)SWOT分析及開展建議附件：競爭對手公司及工程根本情況介紹北京原有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進一步穩(wěn)固實力，外地、外資企業(yè)紛紛進京，將引發(fā)北京房地產(chǎn)市場競爭新格局本地大鱷繼續(xù)立足北京天鴻集團以北京回龍觀文化小區(qū)為主在北京力推品牌戰(zhàn)略城市開發(fā)集團以華鼎施加為先鋒向中高端市場進行戰(zhàn)略調整華潤置地以北京為開展重心，逐步進軍上海、成都本地民營新星迅速開展萬通慎言跨地域開展，依然鎖定北京市場紅石以零土地儲藏戰(zhàn)略，穩(wěn)固開發(fā)領先優(yōu)勢并引入資本力量迅速開展太合房地產(chǎn)將立足北京，開展從別墅、低密度住宅到普通住宅的產(chǎn)品線外地企業(yè)進京，珠江合生勢頭最猛中海、萬科等全國布局的成熟房地產(chǎn)公司97年即進入北京2000年金源、萬達、珠江、金地等領先企業(yè)紛紛揮師進京珠江2001年同時推出5個樓盤，力爭3－5年進入北京前三甲港資企業(yè)實力雄厚新恒基、和記黃埔、新世界等頗具實力的港資房地產(chǎn)開發(fā)商進入北京，前期以高檔寫字樓和商場為主，開發(fā)了新東安廣場、東方新世界和新世界中心等成功物業(yè)，目前在住宅市場也有大動作以重點區(qū)域和重點城市為主，逐步向其他區(qū)域和省市梯級滾動是大型房地產(chǎn)開發(fā)商在區(qū)域拓展時的共同戰(zhàn)略以上海為中心的長江三角洲拓展區(qū)域以北京為中心的環(huán)渤海地區(qū)以深圳、廣州為中心的珠江三角洲拓展區(qū)域萬科的區(qū)域拓展思路—三大城市圈，百萬人口城市華潤置地：以北京為業(yè)務中心，逐步進軍其他重要城市，在全國形成北京、上海、成都等幾個中心區(qū)域，完成區(qū)域開展戰(zhàn)略珠江合生：穩(wěn)守南方市場，積極進軍北拓：無論是工程還是企業(yè)，都力爭進入北京房地產(chǎn)市場第一陣營，三至五年內(nèi)問鼎京城開展商前三甲。大連萬達：1998年開始實施房地產(chǎn)開發(fā)的跨地區(qū)、規(guī)?；_展，在大連、北京、長春、成都和貴陽等城市成立房地產(chǎn)公司，方案三年內(nèi)銷售額超百億。中國海外：成立北京、上海、廣州和深圳、成都五大分公司，以重點區(qū)域為主，逐步帶動周邊地區(qū)。土地儲藏和存量經(jīng)營日益成為大型房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略選擇，物業(yè)效勞和置業(yè)效勞成為業(yè)務組合中的重要方面土地開發(fā)/儲藏深度物業(yè)效勞綜合置業(yè)咨詢太合地產(chǎn)認為土地儲藏將成為未來房地產(chǎn)公司的核心資源和關鍵競爭能力，因此專門成立“太合置地〞進行長期土地儲藏萬通成立專門的子公司從事土地開發(fā)業(yè)務華潤置業(yè)在京開十家連鎖店，提供房屋升級效勞萬通成立萬通筑屋，通過網(wǎng)上渠道提供住宅定制效勞紅石在網(wǎng)上推出“豬八戒家政網(wǎng)〞，為現(xiàn)代城的客戶提供多種深度物業(yè)效勞萬科在上海局部小區(qū)開始提供收費物業(yè)效勞存量租賃經(jīng)營萬通方案在將來的房屋開發(fā)業(yè)務中，留出三分之一的比例用于租賃太合地產(chǎn)將在今后的高檔物業(yè)方面由出售轉為租賃經(jīng)營示例目錄主要競爭對手根本數(shù)據(jù)比較港資房地產(chǎn)開發(fā)商分析主要競爭對手戰(zhàn)略取向比較競爭對手工程組織管理模式比較典型企業(yè)人力資源管理體系及薪酬比較中遠房地產(chǎn)SWOT分析及開展建議附件：競爭對手公司及工程根本情況介紹項目公司開發(fā)設計工程銷售類型職能管理型矩陣式管理型工程運作模式的核心區(qū)別在于匯報關系和組織職責權力的不同開發(fā)設計工程銷售職責分工開發(fā)設計工程銷售工程部工程部只負責施工現(xiàn)場管理部門工程部成為工程執(zhí)行的負責主體，職能部門成為資源提供、建議與監(jiān)督主體優(yōu)點對工程環(huán)境的反響較慢；需要高層協(xié)調工作多，容易形成決策堆積員工介入雙重職權之中，需要公司良好的人際關系和全面的培訓實施條件工程數(shù)量少，特定區(qū)域經(jīng)營客戶定位專一，工程實施環(huán)境不確定性低公司高層介入工程協(xié)調工作工程數(shù)量較多，需要人才共享，不適用于全國經(jīng)營客戶較穩(wěn)定，但不確定性較高的工程環(huán)境公司有專業(yè)技能提升要求工程管理型工程公司或工程部開發(fā)設計工程銷售工程公司成為開發(fā)工作的全權負責主體工程執(zhí)行風險較大；不利于公司職能知識積累和專業(yè)化開展跨多個地域經(jīng)營或客戶需求變化多工程管理前期的客戶定位非常準確更強調工程產(chǎn)品對客戶需求滿足程度資料來源：專家訪談、遠卓分析工程部缺點職能部門內(nèi)部實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟對工程環(huán)境反響迅速，便于實現(xiàn)工程產(chǎn)品的創(chuàng)新和技術專業(yè)化的提升對工程環(huán)境反響靈敏，清晰的產(chǎn)品責任，容易到達客戶的滿意……萬科房地產(chǎn)總部對區(qū)域公司采用區(qū)域管理模式運營，而萬科區(qū)域公司采用的是職能管理型的工程管理方式〔舉例〕總經(jīng)理各副總萬科全國總部職能部門資料來源：萬科集團調研與訪談北京公司上海公司天津公司其它區(qū)域公司工程執(zhí)行專業(yè)化積累、標準制定、實施監(jiān)督開發(fā)部技術部市場部工程管理部招

標采購部銷售部萬科區(qū)域性公司的工程組織方式－〔北京、天津〕萬科有明確的客戶群體定位及產(chǎn)品定位，其要求較一致，容易標準化多工程并行運作；人員素質較高，企業(yè)文化較強，部門間配合意識很強；工程一工程二采用矩陣式管理型工程運作模式的華潤置地公司，由于工程協(xié)調工作很多，經(jīng)營決策層副總較多，出現(xiàn)了決策效率慢的問題研究發(fā)展部開發(fā)部技術部市場部總經(jīng)理工程管理部招

標采購部副總副總副總副總副總副總副總8-9個總經(jīng)理助理副總銷售公司物業(yè)公司………工程部工程部……〔華潤組織結構示意圖〕工程管理模式華潤2年前開始試行工程經(jīng)理制度，目前是大職能部門，弱工程經(jīng)理的狀況，屬于矩陣式管理型的工程管理模式實施表現(xiàn)工程經(jīng)理的權限過小，目前只是執(zhí)行部門，對于工程變更、合同簽訂等沒有任何決策權，也不能直接和職能部門協(xié)調，工程上的協(xié)調通過工程經(jīng)理向總部的工程管理部匯報，再由其和總部其他部門協(xié)調，解決問題效率過慢加之高層層設置過多，決策效率進一步降低，對工程問題、客戶問題的反響不及時資料來源：華潤置地公司調研與訪談采用工程主導型工程運作模式的萬通房地產(chǎn)公司，存在著較大的工程執(zhí)行風險總經(jīng)理各副總萬通組織結構示意圖工程管理模式工程主導型工程管理模式總部的經(jīng)營部負責工程前期的籌劃工作，當工程決策后公司任命工程經(jīng)理組建工程公司，工程經(jīng)理作為工程與公司之間的接口，全權負責工程管理工作實施條件工程決策期公司必須全面把握客戶的需求和為產(chǎn)品的特性對工程經(jīng)理的要求很高，既要能夠把握客戶需求又要能夠領導工程公司實現(xiàn)產(chǎn)品的要求總部職能部門工程經(jīng)理工程公司開發(fā)部技術部市場部工程管理部資料來源：萬通集團調研與訪談實施風險雖然這種工程管理模式，能夠適應不斷變化的環(huán)境，及時決策，但工程執(zhí)行的風險很高，一旦工程經(jīng)理的能力缺乏，將很可能導致工程的失敗未來開展方向在與馮倫董事長的訪談中他提到：萬通未來的工程管理模式將是目前萬科的矩陣式管理模式。目錄主要競爭對手根本數(shù)據(jù)比較港資房地產(chǎn)開發(fā)商分析主要競爭對手戰(zhàn)略取向比較競爭對手工程組織管理模式比較典型企業(yè)人力資源管理體系及薪酬比較中遠房地產(chǎn)SWOT分析及開展建議附件：競爭對手公司及工程根本情況介紹調研公司以社會招聘為主要渠道獲得企業(yè)開展所需的專業(yè)人才萬科萬通紅石萬科從2000年以后才開始從高等院校招聘畢業(yè)生，且偏重于營銷、人力資源等非工程專業(yè)萬科進行校園招聘的前提條件是公司經(jīng)過十幾年開展，已建立了從內(nèi)部培養(yǎng)人才的能力2000年為加強萬科工程建造環(huán)節(jié)的管理能力，萬科開展“海盜行動〞，從中海大量挖掘具有豐富經(jīng)驗的人才，萬通招聘的人員一般都具有較豐富的行業(yè)經(jīng)驗，在熟悉工程后即可承擔負責工作萬通也少量吸收有潛力的高等院校畢業(yè)生，進入業(yè)務開展部，通過與有經(jīng)驗的員工的日常工作交流，迅速獲得能力公司的員工根本上從社會招聘，將來可能會考慮從各校中招聘有潛力的大學生紅石在全球范圍內(nèi)招聘，目前的CFO是美籍香港人在ChinaHR和52Job上常年設有專欄招聘廣告，并聘請香港獵頭公司獲得高級人才調研公司都設置了專業(yè)職位序列，以滿足不同人員職業(yè)開展的需要萬通從96年就設置了針對專業(yè)人員的技術職位序列，紅石、金地同樣也是兩個序列萬科從分公司規(guī)模到達70人以后開始在管理序列之外設置專業(yè)序列萬科的職位序列萬科在各分公司都設有管理和專業(yè)兩大序列，以保障員工有充分的職業(yè)開展空間。職位序列的底層是基層員工，管理序列從下至上設有經(jīng)理助理、經(jīng)理和副總三個層級，專業(yè)序列從下至上設有專業(yè)經(jīng)理、高級專業(yè)經(jīng)理和總監(jiān)三個層級，與管理序列一一對應。公司最高職位是總經(jīng)理。員工從基層提拔上來可以進入任意一個序列，兩個序列之間的人員也可以經(jīng)過主動申請變更工作崗位而調整序列。專業(yè)序列的薪資水平比管理序列同等級稍低。專業(yè)經(jīng)理高級專業(yè)經(jīng)理總監(jiān)專業(yè)序列管理序列經(jīng)理助理部門經(jīng)理副總經(jīng)理總經(jīng)理基層員工三家公司的薪資結構中都包含有績效工資的局部，并采用多種鼓勵措施萬科萬通紅石根本工資+績效工資+總經(jīng)理基金年功序列根本工資+績效工資+股權根本工資+績效工資+“賽季〞獎金30％左右銷售人員并不采用高提成的做法普通員20％部門經(jīng)理以上25-30％普通員工20％管理人員比例更高公司正在申請發(fā)放期權長期員工有金牌獎勵多種手段樹立員工榮譽感，多種非物質鼓勵靈活的職業(yè)開展路徑員工持股會福利購房方案家庭福利政策公司高速開展帶來員工的開展空間任人唯能的人才使用機制和競爭機制優(yōu)惠購房方案薪資結構浮動局部比例其他鼓勵措施房地產(chǎn)行業(yè)薪金比較——總經(jīng)理、副總經(jīng)理、部門經(jīng)理〔北京地區(qū)〕資料來源：競爭對手訪談6－10績效工資13根本工資部門經(jīng)理副總經(jīng)理總經(jīng)理車補〔6萬/年〕＋買房優(yōu)惠隱性收入38根本工資15績效工資車補〔6萬〕＋買房優(yōu)惠隱性收入車補〔4萬/年〕＋房補〔3萬/年〕隱性收入18績效工資45根本工資紅石〔中鴻天〕萬科〔北京分公司〕比照公司〔萬/年〕8－1015－2045萬優(yōu)惠買房＋車補5萬30－4012－20公司購置住房、公關費用不限、配車給個人20萬優(yōu)惠買房＋車補3萬不明潘世屹〔董事長〕年薪80萬8123518不明不明指標超額有獎勵60-70中海北京不明稅前工資，萬元/年房地產(chǎn)行業(yè)薪金比較——總經(jīng)理、副總經(jīng)理、部門經(jīng)理〔北京地區(qū)〕資料來源：競爭對手訪談2－5績效工資6根本工資部門經(jīng)理副總經(jīng)理總經(jīng)理3％左右的股權，其他不明隱性收入12根本工資6績效工資20％股權隱性收入車補〔4萬/年〕＋房補〔3萬/年〕隱性收入12績效工資25根本工資華潤置地萬通比照公司〔萬/年〕8－1020車補＋買房優(yōu)惠50車補＋買房優(yōu)惠車補＋房補500稅前工資，萬元/年不明采用年度或季度對業(yè)績進行考核，而不是采用月度績效考核萬科萬通紅石年度年度季度-“賽季〞根據(jù)公司的年度工作方案分解確定*，年中修正年初由公司分解部門目標，各部門制定相應目標責任書并分解到員工指標包括工作態(tài)度、工作能力和工作績效三大局部工程公司指標主要是銷售收入、利潤和重要進度根據(jù)每季的工作方案分解確定不明部門經(jīng)理考核員工主管副總\總經(jīng)理考核部門經(jīng)理部門長考核員工主管副總考核部門經(jīng)理最優(yōu)和最差者交叉考評考核頻度考核指標確定考核關系績效工資晉升末位淘汰**績效工資晉升和淘汰培訓績效工資晉升和淘汰特別輔導和培訓“賽季〞獎金和表彰考核的影響*萬科沒有崗位職責說明書**萬科最近開始有主動淘汰以萬科為代表的成熟型企業(yè)已建立了系統(tǒng)的高質量的培訓體系，而以紅石為代表的開展型企業(yè)的培訓相對不夠系統(tǒng)萬科萬通紅石聘請專業(yè)培訓機構，購置了昂貴的經(jīng)理人培訓產(chǎn)品，投入非常大，成為吸引員工的重要手段培訓成為員工能力提升的重要途徑，培訓對所有員工都開放全國視頻會議系統(tǒng)幫助各地公司充分交流心得和經(jīng)驗HR部門每年安排100個小時以上的培訓工程，以管理培訓和社會禮儀為主，外請專業(yè)培訓機構實施技術\專業(yè)培訓由部門申報和組織實施，公司有預算經(jīng)費要求基層員工每年受培訓時間不少于40小時，管理人員不少于50小時公司的培訓相對缺乏，系統(tǒng)性和方案性缺乏有外請機構進行專業(yè)培訓萬科的投入明顯高于其他公司，訪談過程中萬科人力資源的專業(yè)化也給人留下了最深的印象企業(yè)文化建設成為人力資源管理的重要內(nèi)容和標準管理有力補充萬科萬通紅石通過各種主題活動激發(fā)員工的工作積極性和創(chuàng)造力：合金方案、孔雀開屏方案通過主題年確認和突出公司的工作重心，客戶微笑年、網(wǎng)絡聯(lián)盟年、職業(yè)經(jīng)理年通過多種溝通渠道和對溝通的鼓勵，建立健康的交流氣氛：十二種上下溝通渠道，“火花島〞反省會：第一階段反省公司管理；第二階段反省公司戰(zhàn)略；第三階段站在未來反省公司的現(xiàn)在價值觀整合“陽光心態(tài)〞和“生人文化〞將每一個考評季度稱為“賽季〞，鼓勵員工進行業(yè)績競賽，對于每個“賽季〞評選出的優(yōu)秀員工進行公開的表彰和獎勵任人唯能，任何員工都有時機得到重視和重用目錄主要競爭對手根本數(shù)據(jù)比較港資房地產(chǎn)開發(fā)商分析主要競爭對手戰(zhàn)略取向比較競爭對手工程組織管理模式比較典型企業(yè)人力資源管理體系及薪酬比較中遠房地產(chǎn)SWOT分析及開展建議附件：競爭對手公司及工程根本情況介紹中遠房地產(chǎn)自1997年轉型為市場化經(jīng)營型公司以來開展迅速，獲得市場認可，也初步構建了企業(yè)平臺經(jīng)過幾年的精心運作，在北京地住宅開發(fā)、寫字樓開發(fā)領域的工程均獲好評，入選北京“年度明星樓盤〞，建立中遠房地產(chǎn)的工程品牌和公司品牌；初步形成公司的核心骨干，并積累了房地產(chǎn)運作經(jīng)驗；員工的凝聚力較高；已形成的圍繞房地產(chǎn)開發(fā)的近10家控股子公司，經(jīng)營范圍涉及房地產(chǎn)開發(fā)上下游以及中介效勞等領域，積累了一定經(jīng)驗，使公司可以根據(jù)市場價值變動快速調整策略，開展經(jīng)營性業(yè)務平滑公司整體收益；隨著新股東增資，公司資金方面實力進一步增強，從凈資產(chǎn)及總資產(chǎn)看目前已到達國內(nèi)中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)規(guī)模；并且通過下一步股份制改造及謀求上市將進一步拓展公司未來開展平臺；股東的資產(chǎn)實力、世界性的聲譽及品牌效應與以及在全國范圍內(nèi)的影響力、網(wǎng)絡關系，使中遠房地產(chǎn)在開發(fā)業(yè)務獲取資金、跨地域開展以及與其他公司合作、聯(lián)盟等方面獲得一定便利；……公司優(yōu)勢詳細內(nèi)容論述可參見?中遠房地產(chǎn)內(nèi)部診斷報告?SWOT中遠房地產(chǎn)開展時間較短，在資源及技能方面仍存在較大缺陷，距離市場領先的競爭對手還有較大差距公司劣勢資源方面：總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)規(guī)模處于北京市第二梯隊，但與第一梯隊的差距仍然較大〔為城市開發(fā)、華潤、天鴻的三分之一左右〕；增資擴股后的收益水平難以伴隨凈資產(chǎn)倍增快速放大，凈資產(chǎn)收益率會在一兩年作有時間較市場水平偏低。另外現(xiàn)有資產(chǎn)結構不合理，資產(chǎn)質量需要進一步優(yōu)化；土地儲藏較北京市前3位開發(fā)商處于絕對劣勢；隨公司規(guī)模迅速膨脹，人力資源成為關鍵制約瓶頸，公司依靠核心管理層的個性化管理較多，業(yè)務執(zhí)行層的專業(yè)化能力缺乏以適應未來競爭；技能方面：對客戶需求把握以及通過工程運作滿足客戶需求的能力較突出，但穩(wěn)定性及控制能力尚有所欠缺在開發(fā)環(huán)節(jié)中，前期市場分析研究的控制管理、工程中資金管理、本錢控制及質量管理，以及銷售管理、物業(yè)提升價值等方面均存在改善需求公司在資本運作及存量資產(chǎn)經(jīng)營管理方面投入缺乏，開展緩慢；管理體系：公司歷史創(chuàng)業(yè)快速開展，使公司難以認真思考并清晰規(guī)劃公司未來戰(zhàn)略開展；公司受到國企管理模式的影響，尚不是完全市場化運作，尚未形成績效管理的體系來實現(xiàn)有效考評，薪資體系不具有市場競爭性；公司運營系統(tǒng)不完善，特別在公司運作流程方面，依賴關鍵人員經(jīng)驗判斷以及責任心，尚未形成清晰、完善的體系組織結構變化頻繁，本部部門職責劃分不清，運營與支持部門配合不暢……詳細內(nèi)容論述可參見?中遠房地產(chǎn)內(nèi)部診斷報告?SWOT房地產(chǎn)行業(yè)目前處于新一輪景氣周期，特別是公司目前立足北京面臨眾多的機遇市場時機——住宅增量住宅需求將長期持續(xù)高速增長：北京市居民對居住的改善需要及經(jīng)濟持續(xù)增長趨勢因素的結合使市場需求總量長期持續(xù)開展，為公司未來立足北京奠定穩(wěn)固根底；全國省市經(jīng)濟開展不均衡及鄉(xiāng)村城市化形成住宅開發(fā)梯級滾動及全國性的熱點區(qū)域，人均GDP高的城市房地產(chǎn)業(yè)相對成熟，公司可以嘗試進行跨地域拓展，實現(xiàn)全國性品牌以及持久獲利；存量房交易市場的成熟開展引發(fā)新的獲利區(qū)間，住宅二、三級市場聯(lián)動局面初步形成并在加快開展，公司目前業(yè)務組合已經(jīng)涉及；隨國內(nèi)居民貧富差距的進一步拉大，不同檔次居民生活小區(qū)的效勞需求呈現(xiàn)結構、層次性分化，一些根本物業(yè)管理根底上，增值收費物業(yè)效勞、管家式效勞等市場需求開始呈現(xiàn)，公司可以結合住宅開發(fā)考慮復合效勞方式及獲利潛力，與開發(fā)業(yè)務形成良好互動；市場時機——寫字樓、商用樓宇由于城市政治、經(jīng)濟特點，北京寫字樓、商業(yè)樓宇市場開展相對國內(nèi)其他區(qū)域較為領先。總體而言北京供給量相對過剩，但甲級寫字樓的需求仍相對缺乏；西部開發(fā)、原鄉(xiāng)村城市化開展將增加這些新興經(jīng)濟區(qū)域對商用樓宇、寫字樓等相關配套等的需要，屬于新時機點；詳細內(nèi)容論述可參見?中遠房地產(chǎn)行業(yè)分析報告?時機SWOT房地產(chǎn)行業(yè)目前處于新一輪景氣周期，特別是公司目前立足北京面臨眾多的機遇〔續(xù)〕其他房地產(chǎn)相關時機：國家即將出臺的產(chǎn)業(yè)投資基金將會引導房地產(chǎn)投資基金的標準開展，憑借對房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營環(huán)節(jié)的深刻理解，房地產(chǎn)投融資管理將深刻影響房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營運作；隨市場整合、開展，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)、效勞企業(yè)之間，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)與國外相關企業(yè)之間的合作聯(lián)盟的形成、發(fā)生將更加頻繁，為包括中遠房地產(chǎn)在內(nèi)的新興房地產(chǎn)公司快速獲取標準運作經(jīng)驗技能提供時機；國家對房企上市限制的解凍為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上市融資獲得可能；隨行業(yè)不斷標準、開展，房地產(chǎn)開發(fā)的過程及上下游將形成更多的行業(yè)細分，一些嶄新的獲利根底、盈利模式將不斷產(chǎn)生；……詳細內(nèi)容論述可參見?中遠房地產(chǎn)行業(yè)分析報告?時機SWOT市場的重大調整及競爭格局的演變對市場參與者未來開展帶來了一些負面的不確定性長期立足北京的房地產(chǎn)開發(fā)的大中型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實力顯著增強，以港資為代表的外資企業(yè)以及一些擁有特殊資源的原非房地產(chǎn)知名企業(yè)紛紛涌入北京房地產(chǎn)開發(fā)市場，使北京房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)能迅速加大，暴利時代快速消逝，對原有公司的粗放管理帶來挑戰(zhàn)；隨著客戶消費意識、維權意識的不斷增強，消費者投訴房地產(chǎn)開發(fā)商的事件越發(fā)頻繁，中遠房地產(chǎn)要建立客戶效勞意識及風險防范意識，防止重大傷害性爭端損害公司或工程品牌，甚至影響公司業(yè)績；市場競爭壓力增大導致公司主動或被動選擇開發(fā)創(chuàng)新、營銷技巧及效勞增值手段創(chuàng)新，造成公司潛在經(jīng)營性風險大大增加；未來行業(yè)集中度將大大增加，對于目前處于北京房地產(chǎn)企業(yè)第二集團中游的中遠房地產(chǎn)而言，公司如不能在未來2－3年保持超過競爭對手的開展速度，將難以獲取未來競爭優(yōu)勢地位；……詳細內(nèi)容論述可參見?中遠房地產(chǎn)行業(yè)分析報告?威脅SWOT中遠房地產(chǎn)目前處于北京房地產(chǎn)開發(fā)第二集團，能否保持穩(wěn)定快速開展，以確立未來北京市房地產(chǎn)開發(fā)、效勞的領導地位取決于未來2－3年競爭策略中遠房地產(chǎn)競爭對手行業(yè)平均開展水平第一梯隊：以城市開發(fā)、華潤置地、天鴻集團為代表，資產(chǎn)規(guī)模巨大，擁有大量土地儲藏，年開發(fā)量、年銷售額目前占據(jù)北京領先地位；第二梯隊：以萬科〔北京〕、萬通、珠?！脖本场⒅泻！脖本场⒅羞h房地產(chǎn)為代表的一些新興企業(yè)，中等資產(chǎn)規(guī)模30億左右，業(yè)績平滑穩(wěn)定，年銷售額10億左右，資產(chǎn)收益率較高、沒有歷史包袱、專業(yè)化公司開展，操作理念、手段較為領先；第三梯隊：以中小型房地產(chǎn)公司及大量工程公司為主。數(shù)目眾多，資產(chǎn)規(guī)模小，業(yè)績波動較大，工程開發(fā)周期緊密。北京房地產(chǎn)開發(fā)第二梯隊中遠房地產(chǎn)在明確戰(zhàn)略行動方案的指引下，搭建能力成長平臺。目前首先要加強人力資源管理，提升公司及員工的專業(yè)化技能、水平，為持續(xù)穩(wěn)定的高速成長儲藏動力；要盡快完善內(nèi)部管理體系，為持續(xù)穩(wěn)定的高速成長提供保障！中遠房地產(chǎn)應逐步調整業(yè)務管理重心，從以開發(fā)業(yè)務為主轉向開發(fā)與經(jīng)營并重，保證業(yè)績穩(wěn)定增長2005200220032004業(yè)務收入仍以北京市開發(fā)為主，提升工程開發(fā)各環(huán)節(jié)的均衡能力，開發(fā)業(yè)務銷售收入12.5億，公司總收入14億；對信通等資產(chǎn)進行盤整，改善資產(chǎn)質量；公司重組，股份制改造、內(nèi)部管理提升公司總收入17億元左右，其中開發(fā)規(guī)模及收益增長迅速，銷售收入達15億元左右；經(jīng)營收入2億元左右；加強土地、工程儲藏資產(chǎn)狀況優(yōu)化根本結束〔提供流動資金支持；平滑收益〕上市工作公司總收益達20－22億元，二大板塊初步形成。其中：北京房地產(chǎn)開發(fā)收益放大到17億元左右，經(jīng)營板塊奉獻至公司3-4億元，良好平滑收益根據(jù)市場狀況調控土地儲藏；準備開發(fā)跨地域開展，躲避風險，儲藏新增長動力公司整體收益25－28億元〔北京市房地產(chǎn)開發(fā)3－5名〕；其中：開發(fā)收益合計22億，其中異地開發(fā)啟動〔3至4億〕；資產(chǎn)管理業(yè)務作為獨立板塊運營，與開發(fā)業(yè)務相互補充促進5至6億左右〕；管理重點開發(fā)板塊為主開發(fā)與經(jīng)營板并重2006-業(yè)務開展戰(zhàn)略示意圖資產(chǎn)管理板塊股權\產(chǎn)權設計、管理投資管理〔房產(chǎn)、地產(chǎn)、增值管理〕中介銷售\租賃〔中介租賃散盤推廣二手房買賣〕物業(yè)管理〔根底物業(yè)\收費物業(yè)〕其它管理運營體系、人才體系〔整合準備〕寫字樓經(jīng)營\二手房中介咨詢物業(yè)收益增長介入地方\房產(chǎn)買賣房地金融******20012005200220032004初步房地產(chǎn)開發(fā)工程各環(huán)節(jié)能力均衡提升加強知識管理建立客戶管理界面客戶專家形象建立多工程/矩陣式管理跨地域開發(fā)試探少量外地開發(fā)工程多區(qū)域子公司建立開發(fā)業(yè)務板塊寫字樓〔公寓〕經(jīng)營物業(yè)管理:根底物業(yè)、收費物業(yè)二手房出租、出售規(guī)模開展土地經(jīng)營寫字樓〔公寓〕經(jīng)營物業(yè)管理〔住宅\寫字樓等〕二手房出租出售，擴大收益源，搶占市場份額寫字樓〔公寓〕經(jīng)營物業(yè)管理〔住宅\寫字樓等〕二手房中介資產(chǎn)盤整經(jīng)營業(yè)務板塊目錄主要競爭對手根本數(shù)據(jù)比較港資房地產(chǎn)開發(fā)商分析主要競爭對手戰(zhàn)略取向比較競爭對手工程組織管理模式比較典型企業(yè)人力資源管理體系及薪酬比較中遠房地產(chǎn)SWOT分析及開展建議附件：競爭對手公司及工程根本情況介紹天鴻集團根本情況公司全稱：北京天鴻集團公司成立時間：1983年，企業(yè)性質：國有控股，總資產(chǎn)規(guī)模超百億元。在全國首屆房地產(chǎn)開發(fā)綜合效益百強企業(yè)評比中位居第三名，在北京市經(jīng)濟百強評比中，名列開發(fā)企業(yè)第一名股東情況：隸屬于北京市城鄉(xiāng)建設委員會，下屬“寶華實業(yè)〞與“天鴻寶業(yè)〞兩家上市公司凈資產(chǎn)：30億總資產(chǎn)：120億土地儲藏：1000萬平方米年銷售收入：19.3億人民幣客戶定位：客戶范圍較廣，目前以回龍觀經(jīng)濟適用房為主打產(chǎn)品品牌知名度：在北京地區(qū)非常高，通過開發(fā)樓盤在深圳也具有一定知名度在京典型工程情況：共開發(fā)建設完成60多個各種房地產(chǎn)工程在開發(fā)建設的回龍觀文化居住區(qū)是本市最大的經(jīng)濟適用房建設工程，總建筑面積850萬平方米，是集團公司實施品牌戰(zhàn)略的重點工程物業(yè)管理方面集團公司控股4家大型專業(yè)物業(yè)管理公司，總計管房面積400多萬平方米。集團公司具備規(guī)模的自管小區(qū)實現(xiàn)了全面創(chuàng)優(yōu)，10多個小區(qū)榮獲了全國優(yōu)秀物業(yè)管理居住小區(qū)稱號和市級優(yōu)秀住宅小區(qū)稱號；2個大廈被評為優(yōu)質工程。現(xiàn)已有3家物業(yè)管理公司通過了ISO9000認證。其中，集團公司所屬恩濟花園物業(yè)管理經(jīng)營公司是我國北方城市物業(yè)管理企業(yè)中率先實施ISO9002質量保證體系并同時獲得國內(nèi)、國際認證的企業(yè)。北京城市開發(fā)集團根本情況成立時間：1980年企業(yè)性質：有限責任公司股東情況：國有凈資產(chǎn)：31.37億總資產(chǎn)：131.38億土地儲藏：(北京)1300萬平方米年銷售收入：13.4億元/2001年客戶定位：全方位的客戶定位，通過在望京地區(qū)開發(fā)華鼎世家開始向中高端偏移品牌知名度：具有很高知名度，在北京前三位的大型國有開發(fā)企業(yè)在京典型工程情況工程名稱：華鼎世家地理位置：北京朝陽望京新城中心商務區(qū)開發(fā)期限：2000年12月－2002年7月開發(fā)規(guī)模：占地面積6.6萬平方米，建筑面積25.5萬平方米，容積率3.86〕樓房形態(tài)：公寓，6棟板式高層定價范圍：5700-6600元營銷訴求/客戶定位：低價優(yōu)質，在高智能化、高標準之余，華鼎世家還為居住者配備了周密的平安防范系統(tǒng)。本工程是城市開發(fā)集團近20年來開發(fā)的最高檔工程。榮譽情況：北京晚報2001年十大明星樓盤華潤置地根本情況公司全稱：華潤置地〔北京〕股份成立時間：前身是華遠房地產(chǎn)，成立于1993年，2001年11月改名為“華潤置地〞企業(yè)性質：起源于西城區(qū)政府，目前控股公司注冊在開曼群島，香港聯(lián)交所上市公司股東情況：華潤集團及其關聯(lián)公司實益上持有原華遠房地產(chǎn)股份91%股份凈資產(chǎn)：2001年40億元總資產(chǎn)：2001年80億元土地儲藏：目前土地儲藏有470萬平方米，但對于未來３年的開展規(guī)劃仍顯缺乏，公司在近３年內(nèi)仍方案增加５００萬平方米以上，集中在：昌平工程、通州工程、大興黃村年銷售收入：2001年超過30億元客戶定位：覆蓋了高、中、低多種客戶群品牌知名度：在北京非常高，2001年多個樓盤入選十大明星樓盤華潤置地組織結構董事會總經(jīng)理研究開展部市場部法律部網(wǎng)絡管理部經(jīng)營管理部技術部工程管理部房管部總經(jīng)理辦公室人力資源部方案管理部財務管理部資金結算中心客戶效勞中心招標采購中心銷售代理公司物業(yè)管理公司俱樂部管理公司工程組〔開發(fā)〕子公司〔投資〕副總經(jīng)理公司總部職能部門較多，強調總部各部門的專業(yè)性及對下屬工程的協(xié)調管理；工程經(jīng)理弱職能，隸屬于工程管理部；總部有多個副總經(jīng)理和總經(jīng)理助理，工作協(xié)調本錢高在京典型工程情況：共開發(fā)建設完成近50個各種房地產(chǎn)工程1994年至1999年：西單北大街大市政工程、西單商業(yè)區(qū)開發(fā)改造工程、西單文化廣場獻禮工程、東冠英危改小區(qū)、東升園危改小區(qū)等北京市重點舊城改造工程。為配合北京市的重點工程－京通快速路的融資，興建了京通陽光華苑住宅區(qū)。政府性質的房地產(chǎn)開發(fā)2000年以來和未來定位三種類型，九大區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)，銷售收入預計280億－300億元高密度住宅產(chǎn)品：如位于中關村科技園區(qū)的華清工程、緊鄰奧運會址的華亭工程、CBD北部的鳳凰城。中密度住宅產(chǎn)品：如位于商業(yè)中心區(qū)的西單工程、國貿(mào)商圈的雙井工程、CBD輻射區(qū)的京通工程；低密度住宅產(chǎn)品：新市鎮(zhèn)方案，包括：南部的翡翠城工程、北部的沙河工程、東部的臺湖工程。鳳凰城2001年獲?北京青年報?明星樓盤獎〔“平面設計特點鮮明，工程管理質量突出，銷售狀況良好〞〕，深藍華亭2001年獲?北京青年報?年度優(yōu)秀樓盤獎〔“銷售業(yè)績突出，整體設計具有地標作用〞〕。萬科企業(yè)股份〔集團〕成立時間：1984年5月成立企業(yè)性質：股份有限責任公司，萬科是是大陸首批上市公司之一。1988年12月，公開向社會發(fā)行股票2800萬股集資2800萬元，開始涉及房地產(chǎn)業(yè)股東情況：2000年8月，中國華潤總公司通過北京華潤置地購置萬科股權成為萬科的第一大股東，持股占集團總股本的15.08%。凈資產(chǎn)：31.24億元總資產(chǎn)：64.83億元，資產(chǎn)負債率51.78%土地儲藏：871萬平米年銷售收入：44.5億元客戶定位：以擁有穩(wěn)定收入、講究生活質量和品位的中等收入家庭為目標客戶品牌知名度：全國最優(yōu)秀的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，尤以物業(yè)管理著稱萬科集團組織結構董事會總經(jīng)理企劃部規(guī)劃設計部工程管理部物業(yè)管理部財務部人力資源部辦公室股政事務部總經(jīng)理辦公室銷售中心客戶效勞中心副總經(jīng)理萬科集團采取區(qū)域分公司相對獨立運作；總部部門對分公司各部門執(zhí)行日常直線工作指導和各地分公司知識的積累和傳達。除股政事務部之外，其余部門在各地分公司都有相應的部門設置。房地產(chǎn)業(yè)務按投資區(qū)域劃分之主營業(yè)務收入及凈利潤在京典型工程情況工程名稱：

北京萬科城市花園，京城投資開發(fā)的首個房地產(chǎn)工程地理位置：京城東北郊順義，首都國際機場附近的高級住宅開發(fā)地段開發(fā)期限：2000年8月竣工開發(fā)規(guī)模：規(guī)劃用地約27萬平方米，總建筑面積28萬平方米定價范圍：均價4200元營銷訴求/客戶定位：中高檔住宅小區(qū)，歐式建筑風貌，與周圍清新自然的田園氣息相照應銷售情況：在北京，城市花園年內(nèi)售出現(xiàn)房3.5萬平方米，工程累計銷售率達92%榮譽情況：獲得多個建設部頒發(fā)的重要獎項在京典型工程情況工程名稱：萬科星園，萬科公司進軍北京房地產(chǎn)主流市場的標志和前哨，星園已是萬科集團開發(fā)的第33個工程地理位置：距亞運村正北2.5公里，亞運村國際商務圈內(nèi)開發(fā)期限：1999年－2003年10月，一期于2001年8月31日入住開發(fā)規(guī)模：規(guī)劃總用地12.77萬平米，總建筑面積約30萬平米。工程將分三期完成，一期10萬平米開工于1999年10月，2001年9月與會所同期入住使用樓房形態(tài)：塔樓定價范圍：均價6500元營銷訴求/客戶定位：中高檔住宅小區(qū)銷售情況：一期于年內(nèi)推出3.9萬平方米，銷售率69%榮譽情況：北京市質量最高獎“結構長城杯〞獎在京典型工程情況工程名稱：

萬科青青家園，在京開發(fā)的第三個工程地理位置：位于朝陽區(qū)京沈高速路旁，距國貿(mào)僅14公里，離東四環(huán)7公里開發(fā)期限：開發(fā)規(guī)模：總規(guī)模約29萬平方米，容積率1.1樓房形態(tài)：主要以4—5層的低層住宅為主定價范圍：均價4500元營銷訴求/客戶定位：中高檔住宅小區(qū)，強烈的現(xiàn)代風格的人文社區(qū)銷售情況：銷售率超過98％榮譽情況：2001年北京晚報、北京青年報雙明星樓盤中鴻天〔紅石〕根本情況公司全稱：北京中鴻天房地產(chǎn)/北京紅石實業(yè)成立時間：1995年企業(yè)性質：私營股東情況：潘石屹、張欣凈資產(chǎn)：3億總資產(chǎn)：25億土地儲藏：無年銷售收入：17.8億客戶定位：公司的客戶定位中國正在快速成長當中的，5％的最富有的人群，他們對生活時尚有強烈的追求，期望生活方式比較另類和前衛(wèi)品牌知名度：主要來自SOHO現(xiàn)代城的銷售，北京房地產(chǎn)開發(fā)商中營銷高手中鴻天組織結構銷售部市場推廣部客戶

服務部財務部總經(jīng)理工程部人事內(nèi)務部公司的組織結構設置較為簡單，更類似工程組織；2001年才設置人力資源部門，目前行政內(nèi)務事務有一個崗，設置在人事內(nèi)務部門內(nèi)各位副總經(jīng)理在京典型工程情況工程名稱：現(xiàn)代城地理位置：北京朝陽區(qū)建國路88號SOHO現(xiàn)代城開發(fā)期限：98年－2001年開發(fā)規(guī)模：總占地面積7.9萬平方米/總建筑面積49萬平方米定價范圍：10000元左右營銷訴求/客戶定位：北京市中心高檔住宅區(qū)、中國第一個SOHO〔SmallOfficeHomeOffice〕工程銷售情況：1999年北京市高檔公寓工程中賣的最火的工程，取得了公寓區(qū)銷售率超過90%，銷售收入17.8億的驚人成績2000年銷售收入20億榮譽情況：1999年和2000年現(xiàn)代城一二期的銷售分別為當年單個樓盤銷售收入第一在京典型工程情況工程名稱：建外SOHO地理位置：北京建國門外大街4號〔國貿(mào)中心對面〕開發(fā)期限：2001年12月開工，目前建設中開發(fā)規(guī)模：占地面積18.8萬平米，批準地上建筑面積50.3萬平方米樓房形態(tài)：9座塔樓定價范圍：未知營銷訴求/客戶定位：北京市中心最新的SOHO工程銷售情況：一期尚未開始預售，然而由于內(nèi)部認購已經(jīng)搶購一空在京典型工程情況工程名稱：建筑師走廊地理位置：距八達嶺長城十公里處水關長城景點下高速公路旁開發(fā)期限：開發(fā)中開發(fā)規(guī)模：總占地面積８平方公里、51棟別墅樓房形態(tài)：別墅營銷訴求/客戶定位：５０間山間別墅和一個鄉(xiāng)間俱樂部，一期11棟別墅和俱樂部。由來自亞洲不同國家的１２位杰出前衛(wèi)建筑師設計的當代建筑博物館榮譽情況：受邀參加2002年9月的威尼斯雙年展的建筑展外地典型工程情況工程名稱：博鰲藍色海岸地理位置：海南博鰲，地塊北臨博鰲高爾夫球場路，東臨博鰲水城C島，南臨萬泉河，西臨足球場開發(fā)期限：2001年10月－2002年10月開發(fā)規(guī)模：占地面積61萬平方米，建筑面積13.8萬平方米樓房形態(tài)：別墅營銷訴求/客戶定位：自然景色優(yōu)美，亞洲經(jīng)濟論壇永久地址金地集團根本情況成立時間：1991年企業(yè)性質：上市公司〔2001年4月〕股東情況：國家股28.22%，外資股22.74%，法人股15.71%，公眾股33.33%業(yè)務范圍：以房地產(chǎn)為主營業(yè)務，物業(yè)效勞、地產(chǎn)中介、廣告代理與商業(yè)貿(mào)易同步開展

凈資產(chǎn)：12億〔2000年12.7495億，2001年3.6221億〕總資產(chǎn)：20億(2000年7.3815億，2001年22.6993億〕凈資產(chǎn)收益率：2000年9.43%，2001年22.71%年銷售收入：主營業(yè)務收入2000年29621萬元，2001年66293萬元；凈利潤2000年8162萬元，2001年22002萬元客戶定位：在好的地塊上做精品物業(yè)，走高端產(chǎn)品路線，定位城市中高收入階層〔招股說明書〕品牌知名度：深圳三劍客之一，2000年名列深圳市房地產(chǎn)綜合開發(fā)企業(yè)第8名，深圳地區(qū)品牌知名度前三位金地集團組織結構董事會股東大會監(jiān)事會總裁董秘投資委員會、財務委員會、行業(yè)專業(yè)參謀團副總裁財務總監(jiān)總裁辦公室人力資源部企業(yè)開展部投資部信息中心方案財務部市場部設計工程部本錢管理部深圳地產(chǎn)部深圳市金地物業(yè)管理深圳市金地置業(yè)參謀深圳市金地會所深圳市金地廣告深圳市經(jīng)貿(mào)開展北京金地興業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)北京鴻業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)深圳典型工程情況工程名稱：金地海景花園地理位置：深圳市福田區(qū)南部開發(fā)期限：1996年5月開始開工建設，1996年6月開始出售，1997年4月陸續(xù)竣工入伙并投入使用開發(fā)規(guī)模：占地面積46763平方米，總建筑面積87445平方米樓房形態(tài)：21棟多層及小高層定價范圍：5000－6000元營銷訴求/客戶定位：自然環(huán)境優(yōu)越，交通條件便利，高品位、新生活概念的精品社區(qū)銷售情況：樓花期銷售率達98％，1997年銷售率達95.4％，當年完成銷售額3.02億元榮譽情況：“1998年八大明星樓盤〞，并榮獲“廣東省樣板工程〞稱號，全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)深圳典型工程情況工程名稱：金地翠園地理位置：深圳市福田區(qū)石廈北住宅片區(qū)內(nèi)開發(fā)期限：1999年1月開工建設，5月出售，12月竣工開發(fā)規(guī)模：占地8190平方米，總建筑面積24570平方米樓房形態(tài)：6棟12層高的小高層住宅定價范圍：6000元左右營銷訴求/客戶定位：立體綠化使綠化率達100％銷售情況：樓花期銷售率達97％，銷售率達98％榮譽