容積率專題工具箱2012

TOSPURTOOLBOXPRODUCTDEPARTMENT容積率研究專題獨(dú)棟聯(lián)排合院疊加平墅洋房小高高層STEP1容積率的突破基礎(chǔ)容積率1.容積率的計(jì)算1.影響因素STEP2容積率的調(diào)配1.突破手法2.案例研究STEP3容積率一個(gè)地塊的總建筑面積與用地面積的比率物業(yè)形態(tài)獨(dú)棟聯(lián)排合院疊加平墅各物業(yè)形態(tài)容積率各為多少？洋房小高高層基礎(chǔ)容積率各物業(yè)形態(tài)基礎(chǔ)容積率匯總物業(yè)形態(tài)容積率案例案例備注獨(dú)棟＜0.4綠城玫瑰園（0.18）招商海廷（0.33）多位于市郊別墅區(qū)聯(lián)排0.5---0.8兩河流域（0.6）英郡別院（0.79）0.4-0.5可排布類獨(dú)棟、雙拼合院0.6---0.8旭輝圓石灘（0.66）龍湖好望山（0.78）/疊加0.8---1.0美蘭湖高爾夫（0.8）仁恒森林雅苑（1.0）/平墅1.0---1.2金地天境（1.0）萬科五玠坊（1.0）容積率與層高成正比洋房1.2---1.5蘭湖美域（1.3）金地藝境（1.5）/小高層（18F以下）1.5---2.0同濟(jì).城市雅筑（1.6）保輝.香景園(2.0)產(chǎn)品分布較廣高層（18F-24F）＞2.0海珀旭暉（2.3）上海灘大寧城（2.4）小高層、高層社區(qū)高層（33F)＞3.0品尊國際（2.9)復(fù)地新都國際（3.75)純高層社區(qū)市中心豪宅基礎(chǔ)容積率獨(dú)棟＜0.4聯(lián)排0.4-0.8合院0.6-0.8疊加0.8-1.0平墅1.0-1.2洋房1.2-1.5小高1.5-2.0高層＞2.0規(guī)劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)1.規(guī)范范圍內(nèi)間距取最小值2.消防規(guī)范內(nèi)減少消防車道3.全地下開挖釋放建筑空間4.產(chǎn)品創(chuàng)新提升住宅品質(zhì)突破目的1.提高項(xiàng)目市場價(jià)值2.提升產(chǎn)品品質(zhì)容積率的突破容積率的突破保利葉上海（0.67）創(chuàng)新“品”字合院，聯(lián)排容積率，實(shí)現(xiàn)類獨(dú)棟產(chǎn)品品質(zhì)突破手法案例研究產(chǎn)品創(chuàng)新錯(cuò)排類獨(dú)棟1.西南方向傾斜，改變傳統(tǒng)聯(lián)排排屋式排布2.建筑部分采用私家庭院相連，南北兩個(gè)庭院打造獨(dú)棟品質(zhì)。產(chǎn)品創(chuàng)新“品”字合院1.創(chuàng)新“品”字合院，A為雙拼，B、C類獨(dú)棟2.半合院錯(cuò)排，增加合院組團(tuán)，提高私密性3.兵營式排布，最大限度利用空間庭院庭院庭院ABC合院錯(cuò)排錯(cuò)排類獨(dú)棟合院組團(tuán)6個(gè)半合院庭院拼接容積率的突破龍湖好望山（0.78）創(chuàng)新合院別墅，用聯(lián)排的容積率打造獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排多元化社區(qū)突破手法案例研究創(chuàng)新16合院，組團(tuán)占地面積4400㎡，建筑面積3500㎡，相比傳統(tǒng)聯(lián)排，有效利用南北向空間，增加兩棟雙拼，提升容積率。產(chǎn)品創(chuàng)新獨(dú)棟獨(dú)棟獨(dú)棟獨(dú)棟雙拼雙拼四聯(lián)排四聯(lián)排800平米庭院25米30米產(chǎn)品創(chuàng)新圍合式院落，實(shí)現(xiàn)獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排產(chǎn)品多元化，打造集中央景觀，兵營式排布充分利用地上空間。容積率的突破龍湖滟瀾山（1.0）節(jié)省地面公共空間，釋放其建筑排布空間，滿足疊加、聯(lián)排、雙拼的排布突破手法案例研究南北向南北樓棟間距采用了1.2倍的公寓常規(guī)日照間距而非別墅常規(guī)采用的1.5倍間距，因此最大化的釋放了其南北向可排建筑空間。東西向（狹窄）東西狹窄且間距滿足了消防管道可達(dá)的范圍，因此在規(guī)劃中采用只在東邊排布一條車行道，而非常規(guī)的環(huán)形車道，最大限度的釋放了其東西向的空間，增加了建筑排布空間。車庫全地下車庫，減少車道面積，提升地面空間使用率。產(chǎn)品建筑：采用疊加拉高容積率，且疊加采用退臺設(shè)計(jì)，改善因間距縮小帶來的日照不足。容積率的突破仁恒怡庭（1.2）創(chuàng)新三疊疊墅，不計(jì)容地下會所，打造1.2容積率的疊加別墅。突破手法案例研究創(chuàng)新六層疊加別墅，上中下三疊，縱向增加建筑面積，提升容積率。疊加會所產(chǎn)品創(chuàng)新會所設(shè)計(jì)4000㎡全明不計(jì)容非集中下層式景觀會所及商業(yè)會所，有效釋放住宅建筑面積。下層式會所車庫設(shè)計(jì)全地下車庫設(shè)計(jì)，有效釋放地上建筑排布空間地下車庫入口容積率的計(jì)算1.計(jì)算公式2.影響容積率的因素2.1地塊條件2.2當(dāng)?shù)匾?guī)范2.3產(chǎn)品創(chuàng)新基礎(chǔ)容積率獨(dú)棟＜0.4聯(lián)排0.4-0.8合院0.6-0.8疊加0.8-1.0平墅1.0-1.2洋房1.2-1.5小高1.5-2.0高層＞2.0調(diào)配目的1.實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品多元化2.實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品價(jià)值差異化容積率的調(diào)配容積率的調(diào)配案例計(jì)算案例計(jì)算產(chǎn)品類型：聯(lián)排、小高（18F）城市規(guī)劃容積率土地面積(平方米)假設(shè)X、Y1.510W0.7*X*10W+2.0*Y*10w=1.5*10W且X+Y=1X=39%；Y=61%已知0.7、2.0容積率：聯(lián)排、小高*根據(jù)基礎(chǔ)容積率估值備注*根據(jù)項(xiàng)目需求略有變動(dòng)*根據(jù)物業(yè)類型增加設(shè)值聯(lián)排%小高%占地比例X*10W*0.7/Y*10W*2.0物業(yè)體量容積率的調(diào)配計(jì)算公式各物業(yè)參考容積率公式各產(chǎn)品用地比例城市規(guī)劃容積率土地面積（平方米）假設(shè)RaX.YJSRa*X*D+Rb*Y*D+Rc*Z*D……=J*SX+Y+Z+……=1XYZ...已知容積率的調(diào)配影響因素計(jì)算得出大致物業(yè)配比，但存在一些因素影響各物業(yè)容積率，配比可能出現(xiàn)變動(dòng)地塊原有條件當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)規(guī)范產(chǎn)品創(chuàng)新東西向與南北向的長度比影響因素地塊的完整性限高建筑南北間距日照時(shí)間建筑排布組合設(shè)計(jì)戶型設(shè)計(jì)建筑山墻間距上海：獨(dú)立住宅1.4H；多層1.2H；高層0.5H且≥24m沈陽：多層1.5H且≥9m；高層1.7H上海：低、多層0.5H且≥4m；

高層≥13m沈陽：低