萬科-客戶導(dǎo)向的產(chǎn)品研發(fā)

客戶導(dǎo)向的產(chǎn)品研發(fā)

MarketOrientedDesignProcess

上海萬科設(shè)計部2007/1流程Process實踐Practice啟示Inspiration

流程——項目導(dǎo)向流程序號階段管理內(nèi)容（C類節(jié)點）B類節(jié)點A類節(jié)點區(qū)域總經(jīng)理層1投資分析成員公司項目建筑師成員公司設(shè)計部區(qū)域設(shè)計工程部項目基礎(chǔ)資料

基地踏勤○

競爭樓盤調(diào)查

強度分析○

用地價值分析○

產(chǎn)品建議書○○

2設(shè)計前期產(chǎn)品選型○○

概念方案設(shè)計任務(wù)書○

概念方案評審會○○

開發(fā)計劃建議書○○○3實施方案規(guī)劃方案設(shè)計任務(wù)書○○

公建配套規(guī)模分析○

經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表○

產(chǎn)品配比表及戶型確定○○

總平面/組團管理模式圖○

規(guī)劃設(shè)計方案定案○○

日照分析報告（最終）○○○材料部品清單初稿○

示范區(qū)控制計劃○○

項目實施整體匯報○○○4施工圖

精裝修施工圖○

6銷售配合

○

強度分析為核心的投資分析階段產(chǎn)品定位為核心的設(shè)計前期階段產(chǎn)品設(shè)計為核心的實施方案階段質(zhì)量控制為核心的施工圖階段問題：以項目為核心，缺少對市場和客戶的持續(xù)關(guān)注市場調(diào)查：競品分析/客戶研究

模式——客戶導(dǎo)向流程序號階段管理內(nèi)容（C類節(jié)點）B類節(jié)點A類節(jié)點區(qū)域總經(jīng)理層1投資分析成員公司項目建筑師成員公司設(shè)計部區(qū)域設(shè)計工程部項目基礎(chǔ)資料

基地踏勤○

競爭樓盤調(diào)查

強度分析○

用地價值分析○

產(chǎn)品建議書○○

2設(shè)計前期產(chǎn)品選型○○

概念方案設(shè)計任務(wù)書○

概念方案評審會○○

開發(fā)計劃建議書○○○3實施方案規(guī)劃方案設(shè)計任務(wù)書○○

公建配套規(guī)模分析○

經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)表○

產(chǎn)品配比表及戶型確定○○

總平面/組團管理模式圖○

規(guī)劃設(shè)計方案定案○○

日照分析報告（最終）○○○材料部品清單初稿○

示范區(qū)控制計劃○○

項目實施整體匯報○○○4施工圖

精裝修施工圖○

6銷售配合

○

產(chǎn)品調(diào)整產(chǎn)品要素整理產(chǎn)品設(shè)計客戶測試和后評估模式Model實踐

Practice啟示Inspiration

實踐蘇州金雞湖

實踐——蘇州金雞湖

市場調(diào)查

要素整理

產(chǎn)品設(shè)計

客戶測試和后評估

產(chǎn)品調(diào)整

通過深訪得到的客戶核心價值與父母一起居住，方便照顧接觸“地氣”，有利于身體健康內(nèi)院活動空間要大,有大客廳滿足接待聚會要求小區(qū)內(nèi)必須有水，代表聚財；而且小區(qū)的綠化要好別墅有3層，對地下室接受度較高，希望地下室是半地下，可以通風(fēng)

實踐——蘇州金雞湖市場調(diào)查要素整理

產(chǎn)品設(shè)計

客戶測試和后評估

產(chǎn)品調(diào)整

2、標(biāo)配地下室空間（60-80平方米）——停車(室內(nèi)外雙車位)、儲藏；3、利用中部院落劃分功能空間并解決日照要求——把握適宜尺度增加居住生活感受；4、提高會客廳的層高——增強別墅特征；5、相對獨立的主臥區(qū)——獨立區(qū)域包含臥室、主人書房、進入衣帽間、主人衛(wèi)生間；6、標(biāo)配完整4居室——1層或2層注意考慮老人臥室的流線便捷；1、戶型面積控制190-220平方米，建筑主體2層，局部3層;7、通過設(shè)置天井解決車庫、戶型內(nèi)部局部采光和通風(fēng)——增加內(nèi)院空間變化；8、戶型內(nèi)部避免采用直跑樓梯，降低疲勞感；半地下車位地下室大中庭獨立主臥區(qū)高廳半地下車位地下室高廳大中庭

實踐——蘇州金雞湖市場調(diào)查要素整理

產(chǎn)品設(shè)計

客戶測試和后評估

產(chǎn)品調(diào)整

一層二層三層四間朝南臥室主體兩層主臥二層設(shè)置

實踐——蘇州金雞湖市場調(diào)查要素整理

產(chǎn)品設(shè)計

客戶測試和后評估

產(chǎn)品調(diào)整

項目建筑風(fēng)格戶型面積總價主力戶型指標(biāo)車位金雞湖現(xiàn)代建筑正房正院260-29%230-40%300萬面寬(1.5)南臥北臥7.86.34(+1)01:1.6項目建筑風(fēng)格戶型面積總價主力戶型指標(biāo)車位中海項目歐陸風(fēng)情部分天井180-20%215-27%240-26%300萬面寬(1.0)南臥北臥5.76.87.5311:1.5項目建筑風(fēng)格戶型面積總價主力戶型指標(biāo)車位水墨江南中式現(xiàn)代正房側(cè)院226-25%243-27%250萬面寬(1.5)南臥北臥7.5401:1

實踐——蘇州金雞湖市場調(diào)查要素整理

產(chǎn)品設(shè)計客戶測試和后評估

產(chǎn)品調(diào)整

金雞湖水墨江南全地庫1：2停車到戶采光井贈送70平方米地下空間贈送57平方米地下空間采光井采光井

實踐——蘇州金雞湖市場調(diào)查要素整理

產(chǎn)品設(shè)計客戶測試和后評估

產(chǎn)品調(diào)整

金雞湖項目水墨江南可分可合中院空間架空層上面南入戶花園約4米進深的北花園化整為零的院落空間40平方米客廳40平方米客廳南北景觀餐廳南景觀餐廳多功能廚房戶外地面停車6.6米進深5.1米進深

實踐——蘇州金雞湖市場調(diào)查要素整理

產(chǎn)品設(shè)計客戶測試和后評估

產(chǎn)品調(diào)整

金雞湖項目水墨江南主臥區(qū)面寬4.1米主臥區(qū)面寬4.8米南向臥室南向臥室6.6米進深5.1米進深

實踐——蘇州金雞湖市場調(diào)查要素整理

產(chǎn)品設(shè)計客戶測試和后評估

產(chǎn)品調(diào)整

金雞湖項目水墨江南陽光露臺陽光露臺次主臥區(qū)次主臥區(qū)北露臺坡屋頂節(jié)能效果好平屋頂活動空間大

實踐——蘇州金雞湖市場調(diào)查要素整理

產(chǎn)品設(shè)計客戶測試和后評估

產(chǎn)品調(diào)整

實踐深藍3分2分7分4分城市角色配套設(shè)施交通條件環(huán)境景觀

實踐——深藍根據(jù)土地屬性及項目容積率所限，深藍地塊的產(chǎn)品應(yīng)定位在別墅類產(chǎn)品，是藍山一期的聯(lián)排別墅的升級版

市場調(diào)查

要素整理

產(chǎn)品設(shè)計

客戶測試和后評估

產(chǎn)品調(diào)整

通過訪談，想了解什么問題？設(shè)計問卷框架途徑一：客戶訪談第一部分：對于一二期產(chǎn)品哪些方面是被客戶認(rèn)可的？和設(shè)定的藍山DNA是否吻合？首先：藍山最吸引你的是什么？其次：新產(chǎn)品的基本配置是什么？最后：希望怎樣的社區(qū)的生活方式？第二部分：提升品質(zhì)，選擇獨棟，你的選擇與要求是什么？第三部分：希望社區(qū)內(nèi)的會所商業(yè)有些什么配置？

工作方法搜索同等檔次的樓盤戶型比較篩選途徑二：樓盤調(diào)查

實踐——深藍

市場調(diào)查

要素整理

產(chǎn)品設(shè)計

客戶測試和后評估

產(chǎn)品調(diào)整

實踐——深藍

市場調(diào)查

要素整理

產(chǎn)品設(shè)計

客戶測試和后評估

產(chǎn)品調(diào)整

工具1：客戶深訪問卷

實踐——深藍

市場調(diào)查

要素整理

產(chǎn)品設(shè)計

客戶測試和后評估

產(chǎn)品調(diào)整

工具2：競品調(diào)研表

實踐——深藍市場調(diào)查要素整理

產(chǎn)品設(shè)計

客戶測試和后評估

產(chǎn)品調(diào)整

訪談問題反饋統(tǒng)計概括分析分析與結(jié)論1吸引你買藍山的原因？75%回答是與眾不同的風(fēng)格，其他為安靜或品牌集中設(shè)計風(fēng)格的認(rèn)可與前期定位吻合，產(chǎn)品個性價值有充分的體現(xiàn)；2你對木平臺、大玻璃窗、露臺的感覺如何？80%認(rèn)為木平臺很好；100%對大玻璃窗滿意，不惜耗能；100%喜歡露臺；集中對豐富的室內(nèi)外空間與采光設(shè)計的認(rèn)可，是可以保留的設(shè)計語言；3層高感覺是否滿意？75%的人認(rèn)為二樓層高不足；集中對新產(chǎn)品的層高提出要求4花園是否滿意？50%認(rèn)可25%認(rèn)為太??；分散TH產(chǎn)品花園面積不應(yīng)小于40平米5停車是否滿意？50%認(rèn)為1輛車位滿足使用，但出入困難集中TH產(chǎn)品，對1車位的基本認(rèn)可對于客戶意見的統(tǒng)計分析

使用價值精神價值1花園完整集中1原創(chuàng)的現(xiàn)代設(shè)計風(fēng)格2高品質(zhì)的外立面材料2私密的小組團布局3兩個在自宅視線之內(nèi)的車庫3可識別性和歸屬感4入口灰空間與停車結(jié)合，舒適遮雨，具備功能要求(取報紙、收傘、小孩玩耍、換鞋、停車到進家有高差)4獨立別墅的身份感5功能布局緊湊5回家感受6可靈活劃分的完整空間6私家花園私密性7主要生活空間朝南、自然通風(fēng)7多層次的室外空間8主臥配置功能完整、私密性強、有室外活動空間8室內(nèi)空間的趣味性9附送的空間10獨立工作室11兩層的建筑體量12采光地下室

實踐——深藍市場調(diào)查要素整理

產(chǎn)品設(shè)計

客戶測試和后評估

產(chǎn)品調(diào)整

客戶價值點歸納

實踐——深藍市場調(diào)查要素整理

產(chǎn)品設(shè)計

客戶測試和后評估

產(chǎn)品調(diào)整

工具3：規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書（單體設(shè)計指引）

實踐——深藍市場調(diào)查要素整理

產(chǎn)品設(shè)計

客戶測試和后評估

產(chǎn)品調(diào)整

工具3：規(guī)劃設(shè)計任務(wù)書（單體配置表）類型一類型二類型三類型四類型五L型聯(lián)排普通聯(lián)排聯(lián)排端頭戶型小獨棟大獨棟1建筑面積200平米200平米230平米300平米400平米2用地面積250平米250平米350平米400平米500平米3花園面積≥40平米≥40平米≥90平米≥130平米≥150平米4地上層數(shù)3層3層3層主體2層，可局部3層主體2層，可局部3層5功能廳2廳：客廳、餐廳2廳：客廳、餐廳3廳：客廳、餐廳、家庭廳3廳：客廳、餐廳、家庭廳3廳：客廳、餐廳、家庭廳6房間4房：3臥，1多功能房4房：3臥，1多功能房4房：3臥，1多功能房4房：

3臥，1多功能房5房：

4臥，1多功能房7臥室雙主臥套內(nèi)衛(wèi)生間套內(nèi)衛(wèi)生間套內(nèi)衛(wèi)生間雙主臥套內(nèi)衛(wèi)生間進入式衣帽間雙主臥套內(nèi)衛(wèi)生間、休息室進入式衣帽間9保姆房無無設(shè)保姆房設(shè)保姆房設(shè)保姆房10內(nèi)入口鞋柜鞋柜設(shè)玄關(guān)儲鞋柜、衣帽柜設(shè)門廳儲物柜、鞋柜、衣柜設(shè)門廳有進入式衣帽間11地下室無無無？有地下室12車位1內(nèi)1外或1具頂蓋1外2外1內(nèi)1外或2個有頂蓋2室內(nèi)附送采光地下室,四拼別墅車庫層平面圖雙車庫

實踐——深藍市場調(diào)查要素整理

產(chǎn)品設(shè)計

客戶測試和后評估

產(chǎn)品調(diào)整

四拼別墅一層平面圖花園朝南完整集中

實踐——深藍市場調(diào)查要素整理

產(chǎn)品設(shè)計

客戶測試和后評估

產(chǎn)品調(diào)整

工具4：產(chǎn)品力曲線圖，通過與競品在核心要素上的價值評估，得出結(jié)論

實踐——深藍市場調(diào)查要素整理

產(chǎn)品設(shè)計客戶測試和后評估

產(chǎn)品調(diào)整