房地產(chǎn)行業(yè)專題研究-歷史視角的地產(chǎn)再融資

證券研究報(bào)告請務(wù)必閱讀正文之后第17頁起的免責(zé)條款和聲明▍這是地產(chǎn)股再融資歷史表現(xiàn)研究的專題報(bào)告。由于地產(chǎn)再融資窗口的非均勻分布和強(qiáng)政策關(guān)聯(lián)，使得地產(chǎn)再融資的收益和過程中二級(jí)市場股價(jià)表現(xiàn)情況和整個(gè)市場并不相同。▍地產(chǎn)再融▍這是地產(chǎn)股再融資歷史表現(xiàn)研究的專題報(bào)告。由于地產(chǎn)再融資窗口的非均勻分布和強(qiáng)政策關(guān)聯(lián)，使得地產(chǎn)再融資的收益和過程中二級(jí)市場股價(jià)表現(xiàn)情況和整個(gè)市場并不相同。▍地產(chǎn)再融資的基本分類和歷史劃分。我們統(tǒng)計(jì)了2007年以來的地產(chǎn)再融資情況 (下同)。按募集資金規(guī)模分，資產(chǎn)注入類非公開發(fā)行占53%，不涉及資產(chǎn)注入的純?nèi)谫Y占47%(配套融資計(jì)入純?nèi)谫Y)。2013年之前，險(xiǎn)資參與地產(chǎn)股發(fā)行的熱情一般，2013年-2021年，險(xiǎn)資舉牌十分常見，擠出了一部分其他投資者。當(dāng)前險(xiǎn)資配置地產(chǎn)股的熱情今非昔比，更類似第一階段。▍誰在參加地產(chǎn)再融資？地產(chǎn)再融資參與者廣泛。2013年之前，原股東(不一定是第一大股東)參與地產(chǎn)再融資的比例達(dá)到45%，2013年之后這一比例下降到23%。當(dāng)時(shí)的非公開發(fā)行認(rèn)購主體上限只有10家，有約一半的增發(fā)認(rèn)購主體達(dá)到5家以上。大股東和公募基金(尤其前期)比較傾向于穩(wěn)定持股，而其他機(jī)構(gòu)在參與增發(fā)后減持更為普遍。▍預(yù)案公告日前后，股價(jià)表現(xiàn)搶眼。地產(chǎn)公司公告融資預(yù)案的時(shí)間點(diǎn)，位于倒推5年84%的歷史表現(xiàn)中位數(shù)，即公司預(yù)案一般并不在股價(jià)相對低點(diǎn)公告。而相關(guān)公司在預(yù)案公告之后，股價(jià)表現(xiàn)則普遍更佳。我們統(tǒng)計(jì)的所有增發(fā)(本文提到的增發(fā)和再融資僅指非公開發(fā)行，不含公開發(fā)行、可轉(zhuǎn)債、配售等地產(chǎn)行業(yè)罕見的情況)案例在預(yù)案公告日到發(fā)行日的股價(jià)絕對收益達(dá)到56%，相對收益達(dá)到37%，純?nèi)谫Y方案在這個(gè)階段股價(jià)絕對收益55%，相對收益29%。平均來看，從預(yù)案公告日到證監(jiān)會(huì)審批通過需要294天，從通過到發(fā)行需要58天，即我們統(tǒng)計(jì)的時(shí)間段整體接近一年時(shí)間。▍歷史上，參與地產(chǎn)股再融資整體有利可圖，價(jià)差是主要收益來源。2007年以來所有針對市場的募資，一般投資者可以認(rèn)購的再融資(不含資產(chǎn)注入，含配套融資)兩年絕對收益31%，相對收益15%。我們測算，再融資發(fā)行日，發(fā)行價(jià)格和當(dāng)時(shí)股價(jià)的價(jià)差為22%。整體而言，我們認(rèn)為歷史數(shù)據(jù)顯示參與地產(chǎn)再融資有利可圖，但在長周期顯著不及參與再融資之前的二級(jí)市場。參與地產(chǎn)再融資按次數(shù)的盈利虧損比為3比2。▍風(fēng)險(xiǎn)因素：2020年之后，非公開發(fā)行的融資規(guī)則發(fā)生較大變化，我們的歷史經(jīng)驗(yàn)基于的規(guī)則略有不同，故參考結(jié)論時(shí)需要謹(jǐn)慎。另外，我們的結(jié)論只是基于A股地產(chǎn)股整體，港股地產(chǎn)股的融資規(guī)則完全不同，不能參考我們的研究。對行業(yè)的整體研究，也不能簡單照搬適用于個(gè)別公司。▍把握重要時(shí)間窗口，配置地產(chǎn)藍(lán)籌。我們認(rèn)為，地產(chǎn)再融資從預(yù)案到發(fā)行日的顯著超額收益，存在基本面根源。A股地產(chǎn)股再融資案例在時(shí)間分布上極不均勻，再融資放開往往伴隨著地產(chǎn)政策松綁，但卻又不等于基本面復(fù)蘇。從地產(chǎn)再融資放開到發(fā)行，往往是基本面邊際變好的時(shí)間點(diǎn)。在這個(gè)時(shí)間段，地產(chǎn)企業(yè)的估值具備上升基礎(chǔ)。此外，在周期起點(diǎn)優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表，也有利于企業(yè)擴(kuò)大市場份額，從而使得再融資的公司在業(yè)內(nèi)更具相對優(yōu)勢。我們看好地產(chǎn)政策的持續(xù)性和春節(jié)后基本面復(fù)蘇的可能性，建議重點(diǎn)關(guān)注萬科A(萬科企業(yè))，保利發(fā)展、華發(fā)股份、金地集團(tuán)、陸家嘴、華僑城、金融街、濱江集團(tuán)、華潤置地、美的置業(yè)、歷史視角的地產(chǎn)再融資核心觀點(diǎn)核心觀點(diǎn)我們統(tǒng)計(jì)，2007年以來A股地產(chǎn)再融資剔除資產(chǎn)注入部分，從預(yù)案公告日到發(fā)行日，相關(guān)股票絕對收益55%，相對收益29%。參與地產(chǎn)再融資，兩年的平均絕對收益31%，相對收益15%?？梢姀臍v史數(shù)據(jù)看，地產(chǎn)再融資整體有利可圖，在二級(jí)市場把握再融資預(yù)案到發(fā)行的窗口，則更有可能取得超額收益。我們認(rèn)為，造成這一局面的核心原因是地產(chǎn)再融資分布的時(shí)間不均衡性。陳聰基礎(chǔ)設(shè)施和現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)首席分析師S120047張全國房地產(chǎn)和物業(yè)服務(wù)行業(yè)聯(lián)席首席分析師S050001請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明2龍湖集團(tuán)等公司。重點(diǎn)公司盈利預(yù)測、估值及投資評級(jí)幣種)AA地.14.53.9國.4.1發(fā)展份集團(tuán)份.9請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明3地產(chǎn)再融資的歷史分段和分類 5 再融資的參與者畫像 7 地產(chǎn)再融資發(fā)行前的股價(jià)表現(xiàn) 11 把握重要時(shí)間窗口，看好地產(chǎn)藍(lán)籌 16請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明4插圖目錄圖1：2007年以來增發(fā)案例的增發(fā)目的(按案例數(shù)) 5圖2：2007年以來增發(fā)案例的增發(fā)目的(按募集規(guī)模) 5圖3：2007年以來房地產(chǎn)業(yè)A股再融資數(shù)量(次)及再融資規(guī)模(億元) 6：2013年以后險(xiǎn)資參與房地產(chǎn)再融資踴躍 6圖5：再融資時(shí)市值在過去5年的百分位(左軸)及上證指數(shù)(右軸) 12圖6：發(fā)行日收盤價(jià)與公司發(fā)行價(jià)格之間的價(jià)差 13 表格目錄 再融資情況總結(jié) 8表4：2007年以來部分樣本公司再融資參與機(jī)構(gòu)持股周期情況 8表5：地產(chǎn)股再融資的審批和發(fā)行節(jié)奏(平均值) 12表6：發(fā)行日股價(jià)相對初始預(yù)案公告日平均股價(jià)漲幅(%) 13 表8：重點(diǎn)公司盈利預(yù)測、估值及投資評級(jí) 16請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明57%7%研究地產(chǎn)再融資意義重大。一方面，地產(chǎn)再融資的預(yù)案公告和發(fā)行時(shí)間點(diǎn)并非隨機(jī)分布。政策寬松和再融資窗口的重疊，往往意味著再融資窗口股票取得超額收益。另一方面，地產(chǎn)再融資本身的參與機(jī)會(huì)也值得定量評估歷史得失。▍地產(chǎn)再融資的歷史分段和分類資分類我們認(rèn)為，地產(chǎn)再融資大體可以分兩類，即發(fā)行股份購買資產(chǎn)和發(fā)行股份募集資金用以項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。企業(yè)發(fā)行股份購買資產(chǎn)，又存在向公司實(shí)控人發(fā)行股份購買資產(chǎn)，發(fā)行股份收購其他資產(chǎn)，重大資產(chǎn)重組的情形。發(fā)行股份募集資金，又分為正常的股份發(fā)行項(xiàng)目融資，補(bǔ)充流動(dòng)資金，引入戰(zhàn)略投資者和配套融資的情形。其中，配套融資的情形雖然特殊(連同發(fā)行股份購買資產(chǎn)作為一次增發(fā)，但一般分開發(fā)行)，卻還是應(yīng)該屬于募集資金的情形。我們統(tǒng)計(jì)，涉及購買資產(chǎn)的增發(fā)占地產(chǎn)股2007年以來募集資金規(guī)模的53%(按照次數(shù)的結(jié)論略有不同)，而不涉及購買資產(chǎn)的增發(fā)則占地產(chǎn)股歷史募集資金規(guī)模的47%。我們這里只統(tǒng)計(jì)了非公開發(fā)行，沒有統(tǒng)計(jì)公開增發(fā)、配股、可轉(zhuǎn)債等情況。這一方面是因?yàn)?007年之后，非公開發(fā)行之外的股權(quán)融資十分罕見，另一方面也是排除其他類別的融資，比較容易計(jì)算發(fā)行定價(jià)平均數(shù)等指標(biāo)。圖2：2007年以來增發(fā)案例的增發(fā)目的(按募集規(guī)模)發(fā)行股份購買資產(chǎn)發(fā)行股份募集資金發(fā)行股份購買資產(chǎn)發(fā)行股份購買資產(chǎn)發(fā)行股份募集資金7%Wind部資料來源：Wind，中信證券研究部再融資的歷史分段2007年以前，房地產(chǎn)板塊的構(gòu)成比較單一，再融資規(guī)模也很小，且距今時(shí)間太長，我們不再進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。我們把房地產(chǎn)業(yè)2007年之后A股再融資的歷史分為兩段，分界點(diǎn)是2013年。這主要是由于，2013年開始，保險(xiǎn)資金開始不斷增持低估值龍頭地產(chǎn)股，并陸續(xù)成為眾多公司的重要股東、且進(jìn)入這些公司的董事會(huì)，相當(dāng)一部分保險(xiǎn)公司的資產(chǎn)已經(jīng)可以采取權(quán)益法入賬。在2013年之后，險(xiǎn)資成為再融資市場的重要參與者。請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明6我們統(tǒng)計(jì)2007年至今合計(jì)161次房地產(chǎn)業(yè)的定增融資事件(不包括公開增發(fā))，共涉及募集總額4753億元。兩段再融資相對活躍的時(shí)間分別為2007-2009年以及2014-2016年。其中，在2014年以前完成的再融資發(fā)行數(shù)量占比為40%，規(guī)模占比為30%。2007年以來大多數(shù)再融資都是在2014-2016年左右完成的，在2016年之后，房地產(chǎn)業(yè)的再融資規(guī)模持續(xù)下降。：2007年以來房地產(chǎn)業(yè)A股再融資數(shù)量(次)及再融資規(guī)模(億元)5-再融資數(shù)量再融資規(guī)模0-20092010201120122014201520162017201820192020Wind證券研究部有險(xiǎn)資參與的再融資數(shù)量占比8642020072008200920102011201220142015201620172018201920205%0%Wind證券研究部日期發(fā)上市日建/3/23/7/15/8/28/9/15/12/2/10/31/1/6/6/21/6/28發(fā)展/3/17/6/7/6/20/3/21/12/22/1/6份/2/17/12/14/12/24份/1/22請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明7日期發(fā)上市日地產(chǎn)/6/12/10/30/1/17/9/11/9/30/9/16/8/26/9/10橋/2/26/8/4/8/13/8/9/8/3/8/20/6/25/8/5份/8/13/12/2/12/23/9/28/12/17中寶/8/2/10/31/12/3/10/27集團(tuán)/9/6/10/22股份/8/28/8/27/9/9發(fā)展/8/9/8/8/8/20/7/17/7/17/7/31/3/17/8/18/9/7團(tuán)/4/9/7/30/8/17/7/14/6/17/7/17/5/12/4/1/4/12積余/8/25/9/10/9/25/2/15/9/6/9/19團(tuán)/12/5/7/2/7/4發(fā)展/7/26/1/22/2/5Wind證券研究部▍地產(chǎn)再融資的參與者畫像我們統(tǒng)計(jì)了自2007年至今部分公司的再融資定向增發(fā)情況。分階段來看，2007至2013年初(第一階段)樣本企業(yè)再融資增發(fā)的參與機(jī)構(gòu)中，由原股東認(rèn)購的規(guī)模綜合占比44.8%，該比例在2013年下半年至今階段(第二階段)顯著降至23.4%。自保險(xiǎn)公司活躍以來，大股東和公司原有重要股東參與地產(chǎn)股定向增發(fā)的比例明顯下降，這可能說明當(dāng)時(shí)險(xiǎn)資比較積極的報(bào)價(jià)策略，擠出了一些有交易型配置意愿的老股東參與增發(fā)。在發(fā)行獲配家數(shù)上，平均獲配對象為5家，在161個(gè)再融資案例中，有40個(gè)案例是向單一對象發(fā)行(主要為大股東及關(guān)聯(lián)方)，其他均為多個(gè)對象參與。對象數(shù)量和關(guān)聯(lián)方參與2聯(lián)方參與335202020年之后，險(xiǎn)資對地產(chǎn)股的增量配置熱情顯著下降，舉牌地產(chǎn)股行為變得較為罕見。我們認(rèn)為，僅從參與者畫像的角度，當(dāng)前的地產(chǎn)股再融資環(huán)境更加類似于2007-2013年的第一階段。換言之，我們認(rèn)為將會(huì)有相當(dāng)數(shù)量的老股東參與地產(chǎn)再融資。請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明8再融資發(fā)行公司公告時(shí)間金額(億元)重大股東參參與機(jī)構(gòu)類型與占比金融街2007/1/2412.090.4%9.6%40.7%個(gè)人)世茂股份2015/12/2915.028.5%71.5%險(xiǎn)資，公募基金，其他機(jī)構(gòu)(含個(gè)人)0.0%團(tuán)團(tuán)險(xiǎn)資，公募基金，其他機(jī)構(gòu)(含個(gè)人)2009/8/1942.421.8%78.2%險(xiǎn)資，公募基金，券商及其資管，其他機(jī)構(gòu)(含個(gè)人)0.0%/7/7.6%.0A17.2%82.8%大股東，險(xiǎn)資，其他機(jī)構(gòu)(含個(gè)人)17.2%發(fā)展發(fā)展/7/16.0%中南建設(shè)2016/4/1946.421.6%78.4%公募基金，券商及其資管，其他機(jī)構(gòu)(含個(gè)人)0.0%濱江集團(tuán)2016/3/3027.50.0%100.0%公募基金，券商及其資管，其他機(jī)構(gòu)(含個(gè)人)0.0%榮盛發(fā)展2009/9/412.037.5%62.5%大股東，險(xiǎn)資，公募基金，其他機(jī)構(gòu)(含個(gè)人)1.0%43.158.0%42.0%大股東，險(xiǎn)資，公募基金，其他機(jī)構(gòu)(含個(gè)人)30.0%發(fā)展發(fā)展2007/2/3個(gè)人)2014/8/2239.017.5%82.5%個(gè)人)%險(xiǎn)資，公募基金，其他機(jī)構(gòu)(含個(gè)人)/7/21%.52007-2013年初250.844.8%55.2%2013下半年至今359.123.4%76.6%9.932.2%67.8%從我們能夠統(tǒng)計(jì)到的樣本企業(yè)再融資參與機(jī)構(gòu)持股周期數(shù)據(jù)來看，以公司再融資發(fā)行后3年為觀察窗口期，大股東、公募基金在較多情況下傾向于在此階段全額持有或部分持有股份，其他機(jī)構(gòu)(含個(gè)人)則更可能存在減持意愿。再融資發(fā)行公告時(shí)間構(gòu)名稱分類再融資發(fā)行三年后持股情況/1/24建設(shè)集團(tuán)管理有限公司有限公司有限公司金管理有限公司管理有限公司限公司其他機(jī)構(gòu)(含個(gè)人)份/12/29險(xiǎn)股份有限公司減持請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明9再融資發(fā)行公告時(shí)間構(gòu)名稱分類再融資發(fā)行三年后持股情況產(chǎn)保險(xiǎn)股份有限公司減持金管理有限公司展科貿(mào)有限公司其他機(jī)構(gòu)(含個(gè)人)任公司團(tuán)/7/7金管理有限公司管理有限公司基金管理有限公司管理有限公司公司有限公司壽保險(xiǎn)股份有限公司其他機(jī)構(gòu)(含個(gè)人)任公司股有限公司其他機(jī)構(gòu)(含個(gè)人)產(chǎn)包裝集團(tuán)有限公司其他機(jī)構(gòu)(含個(gè)人)減持其他機(jī)構(gòu)(含個(gè)人)減持其他機(jī)構(gòu)(含個(gè)人)減持/8/19限責(zé)任公司減持金管理有限公司壽保險(xiǎn)股份有限公司/1/4團(tuán)公司保險(xiǎn)股份有限公司華股份有限公司其他機(jī)構(gòu)(含個(gè)人)發(fā)展/7/16公司其他機(jī)構(gòu)(含個(gè)人)減持其他機(jī)構(gòu)(含個(gè)人)減持管理有限公司其他機(jī)構(gòu)(含個(gè)人)限公司其他機(jī)構(gòu)(含個(gè)人)減持/6/24任公司其他機(jī)構(gòu)(含個(gè)人)/4/19理有限公司管理有限責(zé)任公司限公司請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明10再融資發(fā)行公告時(shí)間構(gòu)名稱分類再融資發(fā)行三年后持股情況股份有限公司華安未來資產(chǎn)管理(上海)有限公司其他機(jī)構(gòu)(含個(gè)人)集團(tuán)/3/30華匯通財(cái)富管理有限公司其他機(jī)構(gòu)(含個(gè)人)減持管理有限公司其他機(jī)構(gòu)(含個(gè)人)減持理有限公司減持股份有限公司減持/9/4有限公司金管理有限公司其他機(jī)構(gòu)(含個(gè)人)減持公司其他機(jī)構(gòu)(含個(gè)人)減持壽保險(xiǎn)股份有限公司減持限公司份華發(fā)集團(tuán)有限公司基金管理有限公司健資本管理有限公司其他機(jī)構(gòu)(含個(gè)人)減持理有限公司管理有限公司氧基金管理有限公司減持險(xiǎn)股份有限公司減持團(tuán)有限責(zé)任公司理有限公司其他機(jī)構(gòu)(含個(gè)人)減持江蘇開元國際集團(tuán)輕工業(yè)品進(jìn)出口股份有發(fā)展/2/3其他機(jī)構(gòu)(含個(gè)人)有限公司管理有限責(zé)任公司減持其他機(jī)構(gòu)(含個(gè)人)減持券有限責(zé)任公司減持減持/8/22理有限公司有限公司其他機(jī)構(gòu)(含個(gè)人)有限公司減持團(tuán)有限責(zé)任公司管理有限公司基金管理有限公司請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明11再融資發(fā)行公告時(shí)間構(gòu)名稱分類再融資發(fā)行三年后持股情況基金管理有限公司有限公司其他機(jī)構(gòu)(含個(gè)人)減持/7/21任公司減持其他機(jī)構(gòu)(含個(gè)人)減持管理有限公司有限公司其他機(jī)構(gòu)(含個(gè)人)發(fā)控股(集團(tuán))有限公司/6/30管理有限責(zé)任公司公司nd▍地產(chǎn)再融資的歷史詳考地產(chǎn)再融資發(fā)行前的股價(jià)表現(xiàn)由于地產(chǎn)股再融資的預(yù)案公告日往往伴隨行業(yè)政策趨向?qū)捤?，故而增發(fā)預(yù)案公告日股價(jià)一般表現(xiàn)較佳。在歷史再融資案例中，企業(yè)選擇公告預(yù)案時(shí)間點(diǎn)市值處于從當(dāng)時(shí)倒推5年的百分位的平均數(shù)是75%(中位數(shù)是84%)。當(dāng)然，這不意味著再融資預(yù)案公告后股價(jià)跌多漲少，因?yàn)槲覀冞@里的統(tǒng)計(jì)是預(yù)案和預(yù)案公告日之前的五年。這個(gè)結(jié)論說明，如果投資者預(yù)期企業(yè)有可能在不遠(yuǎn)的將來公布融資預(yù)案，則根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)而言，投資者可以對公司二級(jí)市場股價(jià)表現(xiàn)更為樂觀。從基本面角度思考，我們認(rèn)為這是因?yàn)樵偃谫Y往往發(fā)生在政策放開的階段，地產(chǎn)企業(yè)的銷售可能復(fù)蘇，利潤表可能擴(kuò)張。且大多數(shù)再融資可能意味著企業(yè)有望在低點(diǎn)拿錢，再融資時(shí)間點(diǎn)往往匹配土地市場有機(jī)會(huì)的時(shí)間點(diǎn)，資產(chǎn)負(fù)債表有望良性擴(kuò)張。請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明12圖5：再融資時(shí)市值在過去5年的百分位(左軸)及上證指數(shù)(右軸)Wind券研究部預(yù)案公告之后，地產(chǎn)股的表現(xiàn)如何呢？首先我們來觀察下發(fā)行審批節(jié)奏。A股的審核機(jī)制決定了從預(yù)案公告到發(fā)行需要一段時(shí)間，我們的統(tǒng)計(jì)樣本中，自初始預(yù)案公告日至證監(jiān)會(huì)審批通過日平均294天(中位數(shù)251天)。監(jiān)管批文有效期通常會(huì)有一年的時(shí)間，但從企業(yè)公布發(fā)行審批獲批到發(fā)行，平均也只有58天的時(shí)間(中位數(shù)為31我們統(tǒng)計(jì)，在不涉及注入資產(chǎn)類別的非公開發(fā)行方面，其從預(yù)案公告日到證監(jiān)會(huì)通過，平均需要294天，從證監(jiān)會(huì)通過到發(fā)行，則平均需要72天。預(yù)案公告至證監(jiān)會(huì)通過(天)通過公告日至發(fā)行日(天)天)買資產(chǎn)2其他資產(chǎn)9入4集資金動(dòng)資金資資Wind券研究部房地產(chǎn)企業(yè)在預(yù)案公告日前股價(jià)表現(xiàn)一般尚可，但從預(yù)案公告到發(fā)行階段的表現(xiàn)則更佳。我們統(tǒng)計(jì)的歷史上地產(chǎn)股再融資，發(fā)行日股價(jià)(不是發(fā)行價(jià)，是發(fā)行實(shí)施日的股價(jià)，兩者不同)，相對于預(yù)案公告日股價(jià)(也不是發(fā)行價(jià)或鎖定發(fā)行價(jià)的下限，兩者都是二級(jí)中位數(shù)則達(dá)到17%。我們剔除涉及資產(chǎn)注入的方案，統(tǒng)計(jì)不涉及資產(chǎn)注入的非公開發(fā)行，從預(yù)案公告日到再融資發(fā)行實(shí)施日，平均上漲幅度55%,中位數(shù)29%，相對大盤的收益平均數(shù)29%，中位數(shù)17%?？梢?，資產(chǎn)注入行為本身并不是推動(dòng)地產(chǎn)股在這個(gè)階段產(chǎn)生超額收益的關(guān)鍵因素。純?nèi)谫Y的發(fā)行也往往能取得超額收益。請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明13結(jié)合基本面，我們認(rèn)為這可能是因?yàn)榈禺a(chǎn)股從預(yù)案到審核通過的周期，往往是政策不斷發(fā)力，推動(dòng)基本面復(fù)蘇的周期所導(dǎo)致。發(fā)行日股價(jià)相對初始預(yù)案公告日平均股價(jià)漲幅平均值項(xiàng):發(fā)行日股價(jià)相對初始預(yù)案公告日平均相對股價(jià)漲幅買資產(chǎn)6其他資產(chǎn)入4集資金動(dòng)資金7資5資Wind地產(chǎn)行業(yè)再融資情況。資的發(fā)行價(jià)差首先需要說明的是，參與地產(chǎn)再融資的收益，不等于再融資發(fā)行日到減持日的相關(guān)地產(chǎn)股股價(jià)漲跌。這是因?yàn)?，非公開發(fā)行一般存在和股價(jià)的價(jià)差，且發(fā)行價(jià)格低于發(fā)行日股價(jià)的概率明顯較大。參與地產(chǎn)再融資的收益，等于再融資發(fā)行日到股東減持日的漲跌，加上再融資發(fā)行日的價(jià)差。我們測算，發(fā)行日股價(jià)和公司發(fā)行價(jià)格之間的價(jià)差，平均為20%，中位數(shù)為23%。其中，純募資的項(xiàng)目，這一指標(biāo)分別為21%和22%。2013年之后，發(fā)行日股價(jià)和公司發(fā)行價(jià)格之間的價(jià)差，則平均為21%。發(fā)行股份購買資產(chǎn)發(fā)行股份募集資金計(jì)發(fā)行價(jià)差是大部分項(xiàng)目競價(jià)發(fā)行的結(jié)果，也是企業(yè)鎖價(jià)時(shí)間點(diǎn)和發(fā)行日不同的結(jié)果。2020年之后，非公開發(fā)行的規(guī)則出現(xiàn)新的變化。一方面，一般投資者認(rèn)購非公開發(fā)行的鎖定期限更短，另一方面，鎖價(jià)時(shí)的發(fā)行底價(jià)下限更低。我們認(rèn)為，前者意味著在競價(jià)發(fā)行階段投資者可能更加踴躍，所能接受的價(jià)差可能更低。后者則意味著企業(yè)鎖價(jià)的發(fā)行底請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明14價(jià)下限可能更低，市場化發(fā)行的成功率可能更高。當(dāng)然，參與非公開發(fā)行的投資者數(shù)量更多，可能也意味著發(fā)行門檻更低，價(jià)差更窄。對象不超過十名。發(fā)行對象不超過三十五名。十個(gè)前二十個(gè)交日。定價(jià)基準(zhǔn)日為發(fā)行股票發(fā)行期的首日。定價(jià)基準(zhǔn)日為本次非公開發(fā)行股票的發(fā)行期首日；上市公司董事會(huì)決議提前確定全部發(fā)行對象，且屬于控股股東、實(shí)際控制人等特殊情形的，定價(jià)基準(zhǔn)日可以為關(guān)于本次非公開發(fā)行股票的董事會(huì)決議公告日、股東大會(huì)決議公告日首日。期上市公司控股股東、實(shí)際控制人或其控制的關(guān)聯(lián)方及董事上市公司控股股東、實(shí)際控制人或其控制的關(guān)聯(lián)方以及董期證券上市公司應(yīng)當(dāng)自中國證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)之日起12個(gè)月內(nèi)發(fā)行證持新規(guī)資人適用“減持新規(guī)”相關(guān)規(guī)定。依據(jù)本辦法通過非公開發(fā)行股票取得的上市公司股份，其份的若干規(guī)定》規(guī)定。/上市公司及其控股股東、實(shí)際控制人、主要股東不得向發(fā)行對象做出保底保收益或變相保底保收益承諾，且不得向供財(cái)務(wù)資助或者補(bǔ)償。盡管地產(chǎn)股再融資基本都發(fā)生在非公開發(fā)行的規(guī)則調(diào)整之前，但我們認(rèn)為非公開發(fā)行的整體框架并未發(fā)生根本性變化，因此歷史經(jīng)驗(yàn)仍有很強(qiáng)的參考意義。參與地產(chǎn)再融資的收益回顧從獲配價(jià)格的持有收益率的角度來看，我們統(tǒng)計(jì)的再融資案例中，兩年的絕對收益率 (自發(fā)行日起算，以發(fā)行價(jià)為持有成本)平均數(shù)為67%、中位數(shù)為24%，相對收益率平當(dāng)然，這里存在大量資產(chǎn)注入案例，原股東在發(fā)行后股價(jià)大幅上漲的情況，對普通投資者參考意義很有限。更重要的是不涉及資產(chǎn)注入的，普通投資者認(rèn)購的收益情況。我們統(tǒng)計(jì)，不涉及資產(chǎn)注入的非公開發(fā)行，股票發(fā)行兩年后平均的收益率為31%，中位數(shù)收益只考慮純市場化募集資金，則兩年30%的絕對收益仍然是十分令人滿意的收益率水平。從總體而言，我們認(rèn)為過去十幾年的經(jīng)驗(yàn)說明，參與地產(chǎn)再融資(非公開發(fā)行)往往是有請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明15利可圖的。不過，我們注意到參與地產(chǎn)再融資的中位數(shù)收益率顯著低于平均數(shù)收益率。這說明再融資的高收益率(如果只算純募資部分，含配套融資，因?yàn)橐话阃顿Y者無法參與資產(chǎn)注入部分)，可能是由于少數(shù)再融資項(xiàng)目參與的高收益推高的。確實(shí)，我們統(tǒng)計(jì)，參與不涉及購置資產(chǎn)的非公開發(fā)行新股東而言，所有案例中按次數(shù)統(tǒng)計(jì)虧損投資人的占比為39.5%，2013年之后，占比為41.8%。40%左右的虧損面雖然仍可以接受，但客觀上也說明參與地產(chǎn)再融資要么優(yōu)中選優(yōu)，要么廣撒網(wǎng)大量參與，只隨機(jī)選擇一家公司參與的虧損率仍然。0%發(fā)行股份購發(fā)行股份購買資產(chǎn)計(jì)募集資金ind0%發(fā)行股份購發(fā)行股份購買資產(chǎn)計(jì)募集資金d另外，我們注意到，參與地產(chǎn)再融資的收益率(尤其是純?nèi)谫Y項(xiàng)目)，本身和地產(chǎn)再融資真實(shí)價(jià)差(發(fā)行日股價(jià)和發(fā)行價(jià)之間的差距)相距不遠(yuǎn)。即參與地產(chǎn)再融資本身所獲得的絕對收益，其中絕大部分是來自于發(fā)行價(jià)和發(fā)行日股價(jià)的價(jià)差，而不是來自于發(fā)行日之后股價(jià)的上漲。綜合來看，我們認(rèn)為投資者參與地產(chǎn)股股權(quán)融資整體有利可圖，但在地產(chǎn)公司公告預(yù)案介入二級(jí)市場可能收益更為豐厚。我們的研究，只是對地產(chǎn)再融資的歷史進(jìn)行了詳盡的回顧。但即使在歷史上，不同企業(yè)的再融資吸引力也有比較大的差別。行業(yè)總體的研究，無法取代對個(gè)別公司的研究。2020年之后，再融資規(guī)則發(fā)生了較大程度的變化，可能影響歷史結(jié)論的參考意義。我們的研究僅限A股，港股由于發(fā)行規(guī)則不同，監(jiān)管要求不同，不能適用這一研究的請務(wù)必閱讀正文之后的免責(zé)條款和聲明16▍把握重要時(shí)間窗口，看好地產(chǎn)藍(lán)籌從歷史經(jīng)驗(yàn)來看，一大批地產(chǎn)公司公告預(yù)案前后到地產(chǎn)股完成發(fā)行，往往是地產(chǎn)股超額收益最為顯著的階段。在這個(gè)階段于二級(jí)市場介入地產(chǎn)股投資，甚至可能較之參與地產(chǎn)股再融資收益更為顯著。這一結(jié)論并非“玄學(xué)”，這主要是因?yàn)锳股地產(chǎn)股再融資在時(shí)間上不均勻分布。地產(chǎn)再融資的預(yù)案公告時(shí)間，往往是政策放開，但尚未見到基本面復(fù)蘇的時(shí)間點(diǎn)。地產(chǎn)再融資的實(shí)施時(shí)間點(diǎn)，則往往是地產(chǎn)周期基本面開始復(fù)蘇的時(shí)間點(diǎn)，也是行業(yè)預(yù)期相對較高的時(shí)間點(diǎn)。所以，從預(yù)案到再融資方案，地產(chǎn)股的超額收益是比較明顯的。再者，能夠順利實(shí)現(xiàn)再融資的公司，也往往可以在行業(yè)周期低點(diǎn)健全公司資產(chǎn)負(fù)債表，從而迎來市場份額的提升，所以再融資企業(yè)，尤其是開展再融資較早的企業(yè)，往往也較之行業(yè)本身具備優(yōu)勢。我們認(rèn)為，政策的目標(biāo)是保交樓，保信用，保投資，但不包括保行業(yè)競爭格局不變。2022年行業(yè)競爭格局變化很大。我們預(yù)計(jì)，這種變化在2023年還可能程度加深。2022年的變化主要是不同房企銷售速度分化引起的(一次分化)，2023年的市場分化，則可能是不同房企可銷售貨值的分化所帶來的(二次分化)。2024年之后，市場還將見證，不同房企盈利能力明顯不同(因?yàn)槟玫貢r(shí)間點(diǎn)不同)帶來利潤分化(三次分化)。我們看好2021年下半年以來積極拿地的房企，看好具備龐大待盤活存量資產(chǎn)的房企，建議重點(diǎn)關(guān)注萬科A(萬科企業(yè))，保利發(fā)展、華發(fā)股份、金地集團(tuán)、陸家嘴、華僑城、金融街、濱江集團(tuán)、華潤置地、美的置業(yè)、龍湖集團(tuán)等公司。幣種)AA地.14.53.9國.4.1發(fā)展份集團(tuán)份.9主要負(fù)責(zé)撰寫本研究報(bào)告全部或部分內(nèi)容的分析師在此聲明：(i)本研究報(bào)告所表述的任何觀點(diǎn)均精準(zhǔn)地反映了上述每位分析師個(gè)人對標(biāo)的證券和發(fā)行人的看法；(ii)該分析師所得報(bào)酬的任何組成部分無論是在過去、現(xiàn)在及將來均不會(huì)直接或間接地與研究報(bào)告所表述的具體建議或觀點(diǎn)相聯(lián)系。本研究報(bào)告由中信證券股份有限公司或其附屬機(jī)構(gòu)制作。中信證券股份有限公司及其全球的附屬機(jī)構(gòu)、分支機(jī)構(gòu)及聯(lián)營機(jī)構(gòu)(僅就本研究報(bào)告免責(zé)es的任何證券或金融工具，本報(bào)告的收件人須保持自身的獨(dú)立判斷并自行承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。他損失承擔(dān)任何責(zé)任。本報(bào)告提及的任何證券或金融工具均可能含有重大的風(fēng)險(xiǎn)，可能不易變賣以及不適合所有投資