并行工程在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用

并行工程在房地產(chǎn)開發(fā)中的應(yīng)用嚴(yán)斌（揚(yáng)州大學(xué)水利與建筑工程學(xué)院工管系，江蘇揚(yáng)州225009）〔摘要） 并行工程的基本思想是:盡可能以并行工作的方式代替順序工作方式以優(yōu)化工作程序,縮短整個(gè)任務(wù)的完成時(shí)間。本文針對并行工程對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的意義進(jìn)行了分析和思考，提出了并行工程給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目帶來的巨大的經(jīng)濟(jì)效益?！碴P(guān)鍵詞） 并行工程房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益并行工程（concurrentengineering簡稱CE）是一種新的過程控制管理的哲理。它將不同的專業(yè)人員組成小組，協(xié)同工作，將原來的串行過程盡可能的并行進(jìn)行，以保證在過程的各個(gè)階段盡量消除各種不必要的返工，使項(xiàng)目開發(fā)一次成功，從而進(jìn)一步縮短項(xiàng)目開發(fā)時(shí)間，降低開發(fā)成本。并行工程技術(shù)的采用使得產(chǎn)品開發(fā)人員、工程技術(shù)人員、生產(chǎn)管理人員以及市場營銷人員等所有相關(guān)人員在產(chǎn)品設(shè)計(jì)的同時(shí)就通盤考慮產(chǎn)品的整個(gè)生命周期中的所有因素。1986年,美國國防開發(fā)研究所（IDA）以武器生產(chǎn)為背景，對傳統(tǒng)的生產(chǎn)模式進(jìn)行了分析，提出了并行工程的概念:“并行工程是集成的、并行的設(shè)計(jì)產(chǎn)品及其相關(guān)過程（包括制造過程和支持過程）的一種系統(tǒng)工作模式。這種工作模式力圖使開發(fā)者們從一開始就考慮產(chǎn)品整個(gè)生命周期中從概念形成到產(chǎn)品報(bào)廢的所有因翥包括質(zhì)量、成本、進(jìn)度計(jì)劃和用戶要求?！逼浠靖拍钊缦聢D所示：并行工程基本概念示意圖房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的壽命周期一般分為四個(gè)階段:項(xiàng)目的前期策劃和確立階段;項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和計(jì)劃階段;項(xiàng)目的實(shí)施階段;項(xiàng)目的使用階段。對項(xiàng)目投資者來說,最重要的是收回投資和獲得預(yù)期的投資收益。并行工程在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的應(yīng)用會給工程項(xiàng)目帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益。1.并行工程能大大縮短項(xiàng)目開發(fā)和準(zhǔn)備時(shí)間,使各階段的工作部分重合,能有效地縮短產(chǎn)品上市時(shí)間。（如下圖所示）過程的并行扣」丁 討程的申行執(zhí)行假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的四個(gè)周期的執(zhí)行時(shí)間分別以t1,t2,t3,t4來表示，四個(gè)周期的執(zhí)行間隔時(shí)間（步距）分別以k1,k2,k3來表示，則在相同情況下，分別采用串行和并行完成同一項(xiàng)目所需的時(shí)間為:Ts=t1+t2+t3+t4Tc=k1+k2+k3+t4Tc<Ts從上式可以看出由于并行技術(shù)的應(yīng)用，使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的周期明顯縮短。另外，在對各階段重合的程度可以用并行度P來描述，其計(jì)算公式是：P=1-Tc<Ts在一般情況下，過程的并行度P介于0?1之間,并且,P越大，并行度越高。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具備較強(qiáng)的時(shí)間效應(yīng)，一個(gè)開發(fā)項(xiàng)目的前期、設(shè)計(jì)和實(shí)施時(shí)間的縮短能有效的降低市場變動風(fēng)險(xiǎn)和融資風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目的建造期相對比較容易確定，但項(xiàng)目開工前的時(shí)間長短一般難以預(yù)測，比如:拆遷、安置、補(bǔ)償和土地前期開發(fā)等。項(xiàng)目前期的時(shí)間拖得太長會增加融資成本從而加大了投資者的風(fēng)險(xiǎn)。另外，房地產(chǎn)市場是地區(qū)性的市場，當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境條件的變化對房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生很大的影響。地區(qū)市場條件隨時(shí)間的變化呈現(xiàn)越來越難的預(yù)測情景，危險(xiǎn)性顯而易見。并行工程能降低項(xiàng)目總成本。主要表現(xiàn)在:它將項(xiàng)目中可能產(chǎn)生的失誤主要限制在設(shè)計(jì)階段因設(shè)計(jì)問題而在項(xiàng)目后期再進(jìn)行重大改動的情況將大大減少;并行工程利用計(jì)算機(jī)的仿真技術(shù)，以較低的成本增強(qiáng)了產(chǎn)品的宣傳力度;產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)就考慮了土地征用、拆遷、安置、補(bǔ)償、設(shè)計(jì)、建造、廣告、物業(yè)、銷售等成本形成環(huán)節(jié)產(chǎn)品壽命周期成本將會降低。并行工程能有效提高質(zhì)量。它將質(zhì)量問題消滅在產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段，使所設(shè)計(jì)的產(chǎn)品便于制造、使用、維護(hù)。工程質(zhì)量是項(xiàng)目獲得利潤的基本條件，在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中，對投資地點(diǎn)的選擇和投資機(jī)會的把握是一個(gè)非常重要的問題，正確的作出選擇往往會給投資商帶來相當(dāng)可觀的利潤。同時(shí)，必須重視提高建筑產(chǎn)品的質(zhì)量，一個(gè)質(zhì)量低劣的建筑產(chǎn)品會因其使用過程中出現(xiàn)的各種問題影響開發(fā)項(xiàng)目的后期銷售和企業(yè)的信譽(yù)。保證功能的實(shí)用性。在項(xiàng)目開發(fā)過程中有市場營銷人員參與，甚至還發(fā)展到請未來的潛在客戶參與。這樣的設(shè)計(jì)方式能反映客戶的要求，保證去除冗余功能，提高產(chǎn)品的可靠性和實(shí)用性。目前我國的建筑的市場中出現(xiàn)個(gè)性化的建筑產(chǎn)品正是這種方式的體現(xiàn)，建筑產(chǎn)品的消費(fèi)方式已經(jīng)由傳統(tǒng)的開發(fā)商建造、銷售及消費(fèi)者的被動接受的購買，變成了消費(fèi)者主動要求參與產(chǎn)品的設(shè)計(jì)過程雖然，目前消費(fèi)者參與項(xiàng)目開發(fā)過程的程度還很低，但已明確的提示了房地產(chǎn)開發(fā)商們產(chǎn)品的開發(fā)必須首先要滿足顧客的需求，要了解顧客的需求，掌握顧客的消費(fèi)心理,最有效的是邀請顧客參與產(chǎn)品的開發(fā)過程。顧客在效用獲得滿足時(shí)才可能愿意支付開發(fā)商確定的遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其成本的價(jià)格，所以，保證了功能的實(shí)用性最終給開發(fā)商帶來了高額的利潤。增強(qiáng)市場競爭力。并行工程可以較快地推出適銷對路的產(chǎn)品，最終有效地增強(qiáng)企業(yè)的競爭力。并行工程在房地產(chǎn)項(xiàng)目中的應(yīng)用，使得生產(chǎn)、銷售等人員甚至客戶的同時(shí)參與提高了產(chǎn)品的適銷性，在產(chǎn)品得以順利銷售的過程中會產(chǎn)生許多的正面影響，資金的有效回收利用、高額的利潤、企業(yè)信譽(yù)的提高、能滿足需求的銷售產(chǎn)品的間接宣傳等均會促進(jìn)企業(yè)的迅速發(fā)展，增強(qiáng)了市場競爭力。產(chǎn)品的存儲時(shí)間短，建造和銷售同時(shí)進(jìn)行,降低投資風(fēng)險(xiǎn)。對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的通盤考慮能有效的縮短項(xiàng)目建造和銷售的時(shí)間，減小了產(chǎn)品滯銷的可能性，能降低項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。另外，在項(xiàng)目建造過程中，開發(fā)商可以通過預(yù)租或預(yù)售部分或全部開發(fā)項(xiàng)目以降低融資成本使產(chǎn)品的租售期不至于拖得太長而增大開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)租的預(yù)售能有效的降低投資風(fēng)險(xiǎn)。參考文獻(xiàn)1趙西萍.高級管理學(xué)教程及學(xué)習(xí)指導(dǎo).高等教育出版社,1999,122錢多一.FPSO開發(fā)與并行工程.船舶,2001,053盧向