2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望（需求篇）

中央濟(jì)作議出因城策支剛和善性房求今前1個(gè)月，國(guó)品銷(xiāo)面積121億，比幅降233%房產(chǎn)來(lái)仍是市高關(guān)的題房地需是還？否有激？從短到期我們對(duì)203年房產(chǎn)體各市房產(chǎn)求況行望。1、預(yù)計(jì)2023年銷(xiāo)售面積是多少？房地市平健發(fā)乎融場(chǎng)定濟(jì)社發(fā)全我們計(jì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售將在023年季度初復(fù)蘇后半市逐步企穩(wěn)全年商房售面積或達(dá)到132億平，同增加15。、203年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望房地銷(xiāo)能企主看反購(gòu)意“心映房力“桿。從政放到場(chǎng)穩(wěn)要經(jīng)“增強(qiáng)信心“上杠桿”個(gè)程。第一階段是增加購(gòu)房信心，受四大因素影響。一是期房。部分房企暴雷削弱購(gòu)房者期信加望情二收預(yù)經(jīng)業(yè)勢(shì)樂(lè)居民預(yù)防儲(chǔ)增且斷供房策往更是情房者看下約受到是價(jià)漲趨房能選擇觀。當(dāng)前看，這大因素開(kāi)出現(xiàn)邊際改善跡。針期房?！辫T房的信近保樓面策頻國(guó)也穩(wěn)產(chǎn)在了作務(wù)前“金融16條頒以，行紛落政，房簽約1月4，允許商銀與質(zhì)地企業(yè)展函換售管資業(yè)置資用優(yōu)先用項(xiàng)工建還項(xiàng)到債1月28證會(huì)定股融資方調(diào)優(yōu)化5措，允上房非開(kāi)式再資針對(duì)收入預(yù)、疫情。分市逐化防措，023年對(duì)購(gòu)消的響減。針對(duì)房?jī)r(jià)政正大地產(chǎn)扶力緩房為去存幅價(jià)壓。同時(shí)部地政也收購(gòu)品項(xiàng)作保性租住，穩(wěn)市。類(lèi)別政策空間保交樓保交類(lèi)別政策空間保交樓保交貸繼加（00億000億…）調(diào)控除一城他市計(jì)都調(diào)首房定準(zhǔn)杭“認(rèn)房不貸調(diào)是他二線板；降低付例降利調(diào)整購(gòu)域；已過(guò)宜行限政會(huì)逐取。財(cái)稅增值免年由5短至2契稅率惠；個(gè)人得減；二手目易節(jié)增減免項(xiàng)目清鼓勵(lì)國(guó)加房產(chǎn)目兼收助化險(xiǎn)促行業(yè)出清。資料來(lái)源：中國(guó)人民銀行，住建部，銀保監(jiān)會(huì)，財(cái)政部，各地方政府官網(wǎng)，湖北發(fā)布微公眾號(hào)，澎湃新聞，中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)，每經(jīng)網(wǎng)，第二階段是加上杠桿成直接的購(gòu)買(mǎi)力策別對(duì)付例首套房的定準(zhǔn)款率調(diào)整能有提購(gòu)力根據(jù)指究監(jiān)數(shù)，今年來(lái)已有80城整首商首比例至2據(jù)湃聞完統(tǒng)，至少有15個(gè)市公金或業(yè)個(gè)住貸的首比降至0。行2022年來(lái)3次低5年其款場(chǎng)價(jià)率R5月15，民、銀保會(huì)布整別住房貸策關(guān)題通于款買(mǎi)通住房的民套房業(yè)性人房款率限調(diào)為低相期貸款市報(bào)利減20個(gè)點(diǎn)。9月9，民行、保會(huì)一發(fā)通知決階性整化住信政符件的市自定在202底階性持下調(diào)取當(dāng)新放套住貸利下。多番政的整我人住貸利大下民行的222三季度中貨幣策執(zhí)報(bào)告顯示從實(shí)發(fā)放商業(yè)性個(gè)住房款利看2022年1月發(fā)個(gè)住房款為409較上降21個(gè)點(diǎn)上年末降14基據(jù)中研院測(cè)據(jù)當(dāng)前有津武等超20個(gè)城下首住商利率至4以調(diào)套房積款利率05百點(diǎn)5期以利已至31目貸率于史低位，購(gòu)成本降，利率預(yù)計(jì)一步行“成本”層整體會(huì)是來(lái)銷(xiāo)售支項(xiàng)。表：分線樣本城市房利率加點(diǎn)情況類(lèi)別城市首套房二套房一線北京LPR+5bpLPR+15bp上海LPR+3bpLPR+15bp廣州LPR+0pLPR+6bp深圳LPR+3bpLPR+6bp二線天津LPR-4bpLPR+6bp鄭州LPR-2bpLPR+7bp蘇州LPR-2bpLPR+6bp青島LPR-2bpLPR+6bp三四線南通LPR-2bpLPR+6bp常熟LPR-2bpLPR+6bp無(wú)錫LPR-2bpLPR+6bp常州LPR-2bpLPR+6bp資料來(lái)源：經(jīng)紀(jì)人調(diào)研，LPR:5年圖：貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率LLPR:5年47464544434222-122-222-122-222-322-422-522-622-722-822-922-022-1資料來(lái)源：wind，個(gè)人住房貸款利率（）圖：我國(guó)個(gè)人住房貸個(gè)人住房貸款利率（）657545148454239363322-322-52222-322-522-722-922-122-122-322-522-722-922-122-122-322-522-722-9資料來(lái)源：wind，、203年房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積測(cè)算今年11全商房售面共21平預(yù)今年年品銷(xiāo)面合計(jì)為3億平同降75其，線市銷(xiāo)積29平右，同比降05線市銷(xiāo)面約052比降4三城市銷(xiāo)面積約9539，同下降1預(yù)計(jì)023銷(xiāo)會(huì)小增一線城預(yù)幅20售面達(dá)33平二城市計(jì)幅0銷(xiāo)售面積達(dá)0743萬(wàn)；線城預(yù)增幅1售面達(dá)9953平合計(jì)223年國(guó)售約1200平。表：基于分城市能級(jí)銷(xiāo)售面積測(cè)算法時(shí)間全國(guó)售積（萬(wàn)）一線市售積（萬(wàn)）二線市售積（萬(wàn)）三四城銷(xiāo)積（平）201512895647043797836201615749705054779512017169084990556510893201817165473556531166201917158492654251366202017686522954821015202117933530953691201520221112150---202E13000421930529529202E13200430330739693資料來(lái)源ind，國(guó)家統(tǒng)計(jì)，2、2023年各線城市需求走勢(shì)怎么？、一線城市需求如何？一線城市人口眾多，產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟，需求旺盛。一是一線城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)、工作機(jī)市套完療育源于才房居引力強(qiáng)剛需長(zhǎng)期存在00年一城人占國(guó)人口比為44DP合計(jì)占全國(guó)的比重卻高達(dá)125%。二是優(yōu)質(zhì)供給房源出現(xiàn)、貸款可得性高、房貸利率降、房如期付保障高，障了居購(gòu)房需三是新政推一線市情策化北京深州期力落“0疫情經(jīng)濟(jì)和人生的響漸小203商房售因此求政放，地方意過(guò)松購(gòu)來(lái)保居的住北京布?xì)w京濟(jì)技術(shù)發(fā)管的州臺(tái)湖馬橋區(qū)品房不執(zhí)“限。202221及222年10月一城銷(xiāo)面分別為529萬(wàn)539萬(wàn)、3608萬(wàn)占全總面積為303032%03一銷(xiāo)面積預(yù)為33平比加20，比33。圖：216023年一城市銷(xiāo)售面積情況一線城市銷(xiāo)面積（位：萬(wàn)平占全國(guó)比例右軸，位：）8007006005004003002001000

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151050-5-0-5-0-5-0-5資料來(lái)源：wind，、二線城市需求如何？二線城市需求主要來(lái)自三個(gè)方面。一是城市間人口流動(dòng)需求，如周?chē)木€市的口入線市房的求據(jù)計(jì)200年全城流人達(dá)00萬(wàn)人較200加300人二是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)房需求，周基設(shè)建設(shè)較落的鎮(zhèn)民城市業(yè)房需01我常人城鎮(zhèn)率647目城化于較發(fā)階們計(jì)未十年約00萬(wàn)農(nóng)村人轉(zhuǎn)為鎮(zhèn)住口會(huì)生大購(gòu)求三是一線城市輕口返鄉(xiāng)置業(yè)需求線市杭西南省會(huì)市也乏青島等一城市這市生壓沒(méi)一城大業(yè)展未仍大的空距家較對(duì)無(wú)在線市家年輕的引越越對(duì)年輕口吸未也帶動(dòng)房求增。以上需求會(huì)由于各地市放松限購(gòu)限貸政策而逐步釋放。二線居民購(gòu)房需求順利釋放需要三大條件：有購(gòu)房資格、有購(gòu)房能力、有購(gòu)房意愿。一是購(gòu)房資格，主要由購(gòu)等城施策施影響二是購(gòu)房能對(duì)于二城市講，高、套均總金較高居民賴(lài)信貸，要由付比、貸款利等信環(huán)境響而至2月0，6個(gè)二城中有35通過(guò)布調(diào)房付例、貸款消購(gòu)調(diào)積貸限方式寬購(gòu)貸如近期杭州宣二套付降，且對(duì)于套房付成的認(rèn)定件由認(rèn)房認(rèn)貸”調(diào)為“房不認(rèn)，是熱二線市政策松的樣三是購(gòu)房，則主“價(jià)否續(xù)上“房否交心預(yù)影二線城市是民企前期積極布陣的區(qū)域，市場(chǎng)恢復(fù)速度尤其受保交樓進(jìn)度影響。年以有不類(lèi)保樓的施續(xù)臺(tái)大集陸與大托五礦信托多信公簽協(xié)議將分城項(xiàng)離給托司托向項(xiàng)目公投資以障目后開(kāi)建至03年3月1前央向商業(yè)行供00免息貸支商行提配資用支“保交樓，些穩(wěn)購(gòu)對(duì)市的期。表：222年以來(lái)有關(guān)同類(lèi)型保交樓的措施分類(lèi)舉例金融構(gòu)項(xiàng)目恒大集團(tuán)陸續(xù)與光信、五礦信托等多家托司簽署協(xié)議，部城項(xiàng)剝給信公，托司項(xiàng)目司投入金保項(xiàng)后開(kāi)發(fā)設(shè)。合作抱目合作開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由資方管。如創(chuàng)重墊蔡家萬(wàn)州等域項(xiàng)，由金方亨手購(gòu)權(quán)并成城市公主后項(xiàng)開(kāi)建設(shè)。已售期付項(xiàng)目政策性銀行商業(yè)銀行供配套融資支持至23年3月31前央將商行供200億免貸款支持商銀提配資用于持保樓。無(wú)抵物剩余售貨值、售也被走目缺乏有效解決措施可能央處理資料來(lái)源：中國(guó)搜索，和訊網(wǎng)，每日經(jīng)濟(jì)新聞，20201及222年110二城銷(xiāo)積分為5442萬(wàn)539萬(wàn)、610平占總銷(xiāo)面比為11、299、35203年二線售積為373萬(wàn)，比加0占比33。圖：216023年二城市銷(xiāo)售面積情況二線城市銷(xiāo)面積（平）占全國(guó)比例右軸，位：）6,005,004,003,002,001,000

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403020100-0-0-0-0-0資料來(lái)源：wind，2.、三四線城市需求如何？需求主要來(lái)自四個(gè)方面。一是本地居民住房需求，包括對(duì)住房消費(fèi)品質(zhì)、消費(fèi)面積級(jí)需及育購(gòu)需二是外地務(wù)工人員置業(yè)需求包期在本地居購(gòu)婚嫁本人的三是返鄉(xiāng)置業(yè)需求部分年輕來(lái)三線生活作驗(yàn)房地市趨返業(yè)需求將續(xù)至年輕會(huì)擇在地業(yè)作資配四是邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的購(gòu)房需求括邊療教質(zhì)低的鎮(zhèn)民來(lái)置和村婚里買(mǎi)房的需求。以上需求順利釋放需要兩大條件：有購(gòu)房能力、有購(gòu)房意愿。對(duì)于購(gòu)能相于線的房高價(jià)首付來(lái)三線房屋購(gòu)買(mǎi)度多城年調(diào)住公金款策更低置門(mén)檻于購(gòu)房意愿，地政府對(duì)“保交樓高度視，房者信心不斷復(fù)，由于房高買(mǎi)暴情況再現(xiàn)至一旦成手就失流動(dòng)性三線房趨要三線市場(chǎng)化在城市群的四城人仍流不城市圈中北乏核心城的四城人口持大凈市因求縮面壓。202、221年及202年110月三線銷(xiāo)售積別為1615萬(wàn)、12015、8451，占國(guó)售積的5、672733，2023年四銷(xiāo)面積6953萬(wàn)，比加1，比73。圖：216023年三線城市銷(xiāo)售面積情況三四線城市售面積萬(wàn)平）占全國(guó)比例右軸，位：1000100010008,006,004,002,000

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806040200-0-0資料來(lái)源：wind，3、值得注意的是過(guò)去三四線城市需求主要來(lái)源于棚改，未來(lái)則是政府購(gòu)買(mǎi)商品房作保障性租賃房上一輪市場(chǎng)刺激主要于三四線城市的棚區(qū)造。014年以來(lái)棚改幣化撬動(dòng)了三四線的房地產(chǎn)市場(chǎng)，并成為拉動(dòng)全國(guó)銷(xiāo)售增長(zhǎng)的重要因素之一。20142018年實(shí)執(zhí)的棚套逐上，別為7060、0669、626萬(wàn)但218下半開(kāi)始調(diào)整棚改政取貨幣化安置政策大幅低了三四線房地產(chǎn)市的際購(gòu)買(mǎi)力和市場(chǎng)熱29年改際行36萬(wàn)套，比降49。20年221，改套數(shù)續(xù)降分為29和15套棚已段性成歷使。表：我國(guó)歷年棚改及住宅銷(xiāo)售拉動(dòng)情況時(shí)間實(shí)際執(zhí)行（萬(wàn)套）消化庫(kù)存（億平）商品住宅銷(xiāo)售面積占比2014470041053%2015601151214%20166062513818%20176093114521%20186262114814%2019316081505%2020209041552%2021165011571%資料來(lái)源：wid，國(guó)家統(tǒng)計(jì)，備注假設(shè)貨幣化安置套均85.1平假設(shè)2017201年貨化安置比例分別為60%4、30%、2%、1今后，政府購(gòu)買(mǎi)商品房作為保障性租賃房將是重點(diǎn)。地方政府直接回購(gòu)或鼓勵(lì)國(guó)有企業(yè)回購(gòu)商品6月底河一子案住宅化期18月城市足際購(gòu)量品房于障和置7月鄭國(guó)表將鄭州市范內(nèi)購(gòu)量源用于才8浙江州布知出鼓勵(lì)收滯困地產(chǎn)業(yè)滯國(guó)有業(yè)為安置用房9月南企利用籌金購(gòu)00套商房于賃備房。10蘇市劃對(duì)6及4個(gè)市共10板購(gòu)約1套房。表：政府購(gòu)買(mǎi)商品房策情況時(shí)間地區(qū)政策簡(jiǎn)述收購(gòu)商品規(guī)模2022年6月8日河南省《河省徹實(shí)住經(jīng)濟(jì)一子策施施方案住去周期18以上立實(shí)存量品用保房和安置。截至1月5日，封收購(gòu)90套房源至9月21日鄭州市購(gòu)2萬(wàn)間全年收目為10套間2022年8月5日浙江州《關(guān)持促湖市房地產(chǎn)穩(wěn)康展通知鼓收滯房困難地企的銷(xiāo)鼓勵(lì)有業(yè)保障安用等。-2022年9月5日山東南《收存房助租市場(chǎng)—團(tuán)開(kāi)購(gòu)會(huì)優(yōu)存房為賃備房濟(jì)城發(fā)集3000套團(tuán)在南歷區(qū)中蔭橋城區(qū)高區(qū)圍存量源于賃備住房。2022年9月0日河北鄲縣《關(guān)支房產(chǎn)良性循環(huán)健發(fā)的條政策措可置量品房用異安住者提高幣安比極盤(pán)活量場(chǎng)產(chǎn)去化期長(zhǎng)項(xiàng)可申請(qǐng)轉(zhuǎn)為障租住避免復(fù)設(shè)。-2022年9月4日新疆勒泰《阿泰區(qū)進(jìn)地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)康展五條具體施：施度障性住建時(shí)先購(gòu)非住宅品改為障性租賃勵(lì)有購(gòu)市房用保性住房鼓房產(chǎn)發(fā)庫(kù)存品投保性租賃住市。-2022年10月12日江蘇州蘇州政部“回購(gòu)部新項(xiàng)的會(huì)議紀(jì)：州對(duì)64個(gè)共10個(gè)塊回購(gòu)約1套房。1000套資料來(lái)源河南省人民政府騰訊新聞湖州市住建局華夏時(shí)報(bào)新疆阿勒泰地區(qū)行政公磁縣人民政府，財(cái)聯(lián)社，在市場(chǎng)承壓的環(huán)境下，地方政府收購(gòu)商品房首先能夠?qū)崿F(xiàn)快速去庫(kù)存，減輕房企的資金周轉(zhuǎn)壓力；其次可以穩(wěn)定房?jī)r(jià)，幫助房企回籠資金，降低大幅度降價(jià)售房的壓力。4、中長(zhǎng)期住房需求來(lái)自哪里？4.、六大需求第一，城鎮(zhèn)化水平步升，農(nóng)村人口持續(xù)城。021我常人城化率647。發(fā)達(dá)濟(jì)城鎮(zhèn)率在80以比，國(guó)鎮(zhèn)仍較發(fā)展空前國(guó)鎮(zhèn)仍處較發(fā)階據(jù)聯(lián)國(guó)測(cè)來(lái)9我國(guó)城鎮(zhèn)率計(jì)均升08百點(diǎn)至00到70年均10村人轉(zhuǎn)為鎮(zhèn)住口。圖：我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程未來(lái)趨勢(shì)城鎮(zhèn)化率城鎮(zhèn)化率（%) 預(yù)測(cè)值70605040302010117818018218418618819019219419619820020220420620821021221421621822022E22E22E23E資料來(lái)源：聯(lián)合國(guó)，第二，城市間人口移加。根統(tǒng)局七國(guó)人普數(shù)020國(guó)城流人口820人較210年加300萬(wàn)人城間濟(jì)展平衡將動(dòng)口續(xù)發(fā)達(dá)市在級(jí)城安置一務(wù)工人員實(shí)一資積后回四城返業(yè)長(zhǎng)珠城市群主城群人增長(zhǎng)速集度大。第三，住房觀念、域費(fèi)升級(jí)。一是住房消費(fèi)觀念級(jí)998年買(mǎi)房居的住觀如解有住”的問(wèn)，房行198年房推，房物配被停商住市啟動(dòng)居開(kāi)重小套等民居服業(yè)管行從到漸發(fā)展成。入21世居民求品生，房消上現(xiàn)對(duì)林化、建材質(zhì)智家、體化修提高求實(shí)現(xiàn)住房。二是消費(fèi)區(qū)域升間房求小鎮(zhèn)教育療業(yè)條更善的大城集城內(nèi)新老區(qū)區(qū)設(shè)施即在城房的居民也到區(qū)買(mǎi)善型房。三是疫情影響下的居住質(zhì)升級(jí)。疫讓民體會(huì)周配、小業(yè)、房屋向因重要一面對(duì)質(zhì)物的求意識(shí)到高質(zhì)物服不關(guān)系住非時(shí)還和主康全切關(guān)。另一林化周邊業(yè)療基配齊全樓更歡林綠化和生境決業(yè)身心康居體周具有行達(dá)基配重要性顯。圖：我國(guó)居民購(gòu)房觀升級(jí)進(jìn)程圖資料來(lái)源：第四，居住條件改。一是我國(guó)基本告別房缺但住房質(zhì)量有很改善空間據(jù)計(jì)據(jù)，200我城居人住房筑積386方、農(nóng)均68平米，根據(jù)鎮(zhèn)農(nóng)人數(shù)家庭數(shù)5戶(hù)略200我住套約為11且據(jù)220年口普國(guó)鎮(zhèn)房成套為59約2為條件差平5為1999年修。圖：220年按建筑年統(tǒng)計(jì)的城鎮(zhèn)家庭戶(hù)量房情況戶(hù)數(shù)間數(shù)面積6戶(hù)數(shù)間數(shù)面積5%4%3%2%1%0%1970年以前 17-99

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2000年以后資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，二是城鎮(zhèn)主力置業(yè)口量保持穩(wěn)定但年齡中上移住房改善的能力升。3560歲改善需求年齡占比提升力業(yè)口2034歲首需為，3560歲改需為對(duì)善求行分545一為次房首改群560歲為次及上再和改體。020年2060鎮(zhèn)主力置人總為82億人中350改需求齡占為45。第五，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)帶動(dòng)居民住房消費(fèi)持續(xù)增加。居民居住消費(fèi)水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相國(guó)16008年人房費(fèi)P持在85103兩者增速相系達(dá)073中國(guó)205208年民終居消費(fèi)P穩(wěn)于5466，增速相關(guān)系為059。國(guó)內(nèi)外經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展會(huì)帶動(dòng)居民房消費(fèi)加一是戶(hù)收入長(zhǎng)動(dòng)民體費(fèi)增是隨溫題解決經(jīng)增對(duì)房帶動(dòng)增以國(guó)1981201城居費(fèi)性支增和民支收入速關(guān)數(shù)為0，具強(qiáng)相關(guān)。01年，國(guó)鎮(zhèn)民穿支出為416，支出為234。美國(guó)個(gè)人住房消費(fèi)支出/GPDP增速個(gè)人住房消費(fèi)支出增速圖：美國(guó)個(gè)人住房消費(fèi)支出/GPDP增速個(gè)人住房消費(fèi)支出增速1%1%1%8%6%4%2%1160162164166168170172174176178180182184186188190192194196198200202204206208資料來(lái)源：美國(guó)經(jīng)濟(jì)分析局，我國(guó)經(jīng)濟(jì)基數(shù)低、增速快，未來(lái)增長(zhǎng)空間大。未來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)將帶動(dòng)居民住房消費(fèi)持增178221年國(guó)P從足40億至14萬(wàn)元年內(nèi)約1倍經(jīng)發(fā)展得世目績(jī)同時(shí)存增空，然DP總位世第但均P剛過(guò)1美元僅美的1德英的1，濟(jì)速居界前。圖1：改革開(kāi)放以來(lái)我經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)情況中國(guó)P（萬(wàn)億元） 中國(guó)人均DP（右軸：美元）101010806040200

1,001,00800600400200116-216-216-216-217-217-217-218-218-218-219-219-219-219-220-220-220-221-221-221-222-2資料來(lái)源：Wind，第六，家庭結(jié)構(gòu)變化，規(guī)模小型化，裂生出更多住房需求。042021年，均人由34下為77人204至209，根統(tǒng)局布抽家庭戶(hù)況算一戶(hù)二人家占分由78、95升至81、290三戶(hù)庭比由312下至18二人已代人成我國(guó)最要家結(jié)類(lèi)。 平均家庭戶(hù)規(guī)模（ 平均家庭戶(hù)規(guī)模（右軸，人戶(hù)）一人戶(hù)占二人戶(hù)占三人戶(hù)占3%3%2%2%1%1%

3.43.33.23.132.92.82042052062072082204205206207208209211212213214215216217218219資料來(lái)源：Wind，未來(lái)我國(guó)家庭結(jié)構(gòu)變化將繼續(xù)推動(dòng)家庭規(guī)模小型化。一是婚姻觀念改變、婚姻成本高適人性比失婚率降離婚上單和核心家庭加209全婚率6‰較210年降27個(gè)分婚率3較210年升14個(gè)點(diǎn)婚提較難庭結(jié)將更的人和單親核心庭發(fā)，產(chǎn)住房剛需。二是代城生活方式傳統(tǒng)庭功弱化代分形更代和代隨高節(jié)的市活逐漸普及，老父母子女養(yǎng)的依賴(lài)因退金機(jī)和日趨完的養(yǎng)服務(wù)弱已婚女求密間自立戶(hù)象遍及同的統(tǒng)家數(shù)量減代兩戶(hù)是城就機(jī)多落門(mén)下房等配套施善，引輕人城立。圖1：我國(guó)婚姻登記情況 粗離婚率（‰）粗結(jié)婚率（‰）1086421178179180181182183184185186187188189190191192193194195196197198199200201202203204205206207208209210211212213214215216217218219資料來(lái)源：Wind，、中期房地產(chǎn)市場(chǎng)空間測(cè)算六大因素產(chǎn)生三大住需求一是人增需自城化和城市間口移加二城市新造求來(lái)于住質(zhì)提和房費(fèi)區(qū)域升三是住件善需自置人中改群占提濟(jì)增長(zhǎng)帶住消增，房消升以家結(jié)變化致家小化。、測(cè)算方法長(zhǎng)周期住房需求分方為當(dāng)年商品住房需求（1有效需求漏損率鎮(zhèn)人口增長(zhǎng)需求城市更改造需求居住條件改善求）城鎮(zhèn)常住人口增長(zhǎng)需求全國(guó)總?cè)丝凇脸擎?zhèn)化率×人均住房面積。據(jù)口增來(lái)城常人增長(zhǎng)求分城常人口然長(zhǎng)求農(nóng)非城鎮(zhèn)住口總?cè)巳俗栽雎食擎?zhèn)率用合orldUbniainPosecs18中預(yù)根際統(tǒng)數(shù)進(jìn)修鎮(zhèn)人均房積據(jù)204019年年增，一定率減算來(lái)速進(jìn)行測(cè)。城市更新改造需求存量住房面積×拆遷折舊率×貨幣化安置比例。2013200采當(dāng)改新工數(shù)貨化比例每棚新住需求851平算并行當(dāng)調(diào)。021及后以20002020年量房面積拆折率10貨幣置例20估。居住條件改善需求當(dāng)年城鎮(zhèn)常住人口×人均住房面積增量。用人均住面積長(zhǎng)示居條改善生自需。當(dāng)年商品住房需求=（1-有效需求漏損率）×未來(lái)住房市場(chǎng)總需求。2019201“個(gè)1億（促約1億業(yè)轉(zhuǎn)人落城約1人住城棚區(qū)和中導(dǎo)約1億在中部區(qū)近鎮(zhèn)、疫情因影下漏率維低，至負(fù)202年始假漏率回至213至221年來(lái)的值。、測(cè)算結(jié)果分階段看到030年房市場(chǎng)空間預(yù)計(jì)仍穩(wěn)年均1億平左右222030年我預(yù)全商房需均15與2013205年國(guó)住房銷(xiāo)面相。中022025年206200年年分為18億、時(shí)間城鎮(zhèn)常住口增加需（億平）其中人然增需求（億時(shí)間城鎮(zhèn)常住口增加需（億平）其中人然增需求（億）其中農(nóng)進(jìn)城求（億）人均住面積增（億平）城市更改造需（億平）需求漏損（億平）商品住房新需求（億平2013791464690234162014781760710447105201592137873156812201696197776255913820179117741013179145201882126910421591482019791168710505150202072056778040115520215101507903241572022200E301039470913732022200E560451750520152022205E530845820421182026200E570256700520122031200E330942400812692041200E04232729130739資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局，住建部，分類(lèi)別看，我們計(jì)222030年，城鎮(zhèn)常住增長(zhǎng)、城市更新和住改善需求分別占總求的411、3和55。表：未來(lái)我國(guó)住房需結(jié)構(gòu)占總需求比重城鎮(zhèn)常住人口增加需求其中人口自然增長(zhǎng)需求其中農(nóng)民進(jìn)城需求人均住房面積增長(zhǎng)城市更新改造需求2013526%96%430%459%14%2014511%14%397%465%24%2015508%75%433%407%85%2016488%96%392%385%127%2017409%77%33