房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理存在的問(wèn)題及對(duì)策

房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理存在的問(wèn)題及對(duì)策摘要:在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，設(shè)計(jì)處于首要地位。設(shè)計(jì)質(zhì)量的高低直接影響著房地產(chǎn)工程建設(shè)質(zhì)量的高低以及項(xiàng)目實(shí)施所使用的技術(shù)和成本支出。因此我們應(yīng)當(dāng)要重視設(shè)計(jì)管理。本文主要介紹了BIM技術(shù)，分析了房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理過(guò)程中存在的一些問(wèn)題，并且研究提出了針對(duì)性的意見(jiàn)，希望能為以后的房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理提供一些借鑒價(jià)值。關(guān)鍵詞:BIM技術(shù)；房地產(chǎn)企業(yè)；設(shè)計(jì)管理；管理對(duì)策房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)過(guò)數(shù)十年的快速發(fā)展期后，近幾年增速逐漸放緩，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)開(kāi)始進(jìn)入調(diào)整期，行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)愈加激烈。設(shè)計(jì)管理作為房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的首要環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)中提出的技術(shù)要求會(huì)影響到建設(shè)成本，從多個(gè)角度來(lái)看，加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理是必要的。而BIM技術(shù)屬于一列數(shù)據(jù)模型，其能夠直觀、形象的呈現(xiàn)出建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)，便于后續(xù)設(shè)計(jì)管理工作的順利進(jìn)行，有利于提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，有利于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步的發(fā)展。1.BIM技術(shù)概述BIM是建筑信息模型的簡(jiǎn)稱，其一般是以建筑工程項(xiàng)目相關(guān)數(shù)據(jù)信息為模型基礎(chǔ)來(lái)構(gòu)建的建筑模型，通過(guò)數(shù)字信息來(lái)對(duì)建筑物所具有的真實(shí)信息進(jìn)行仿真模擬，它具有信息關(guān)聯(lián)性、信息完備性、信息一致性、協(xié)調(diào)性、模擬性、可視化、可出圖性和優(yōu)化性等八大特點(diǎn)。BIM可以強(qiáng)化企業(yè)各部門間的有效溝通與協(xié)調(diào)，并且可以在BIM軟件界面輸入和輸出相應(yīng)數(shù)據(jù)，在公共標(biāo)準(zhǔn)方面BIM技術(shù)可以實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)交換的公開(kāi)性。借助BIM技術(shù)，可以及時(shí)、準(zhǔn)確了解和掌握建筑施工進(jìn)度、建筑質(zhì)量等相應(yīng)的信息，并對(duì)整個(gè)施工過(guò)程實(shí)現(xiàn)可視化管理，以便為后續(xù)的建筑施工和施工提供參考和借鑒。2房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理的內(nèi)容房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)計(jì)管理是將資源統(tǒng)合協(xié)調(diào)的過(guò)程，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，他們需要將潛在的客戶需求、策劃定位、項(xiàng)目進(jìn)度、成本、營(yíng)銷方案等綜合到一起，平衡和協(xié)調(diào)好各方的利益需求，解決各方的矛盾，進(jìn)而達(dá)到統(tǒng)一，進(jìn)行項(xiàng)目工作。設(shè)計(jì)管理應(yīng)當(dāng)是貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)階段，協(xié)調(diào)各項(xiàng)工作的一項(xiàng)管理工作。我們必須進(jìn)行科學(xué)的組織和協(xié)調(diào)，才可能滿足房地產(chǎn)項(xiàng)目各方的利益和要求，保障公司的經(jīng)濟(jì)效益。房地產(chǎn)公司的設(shè)計(jì)管理的主要內(nèi)容是根據(jù)設(shè)計(jì)分包商為中心重點(diǎn)擴(kuò)展，圍繞分包商為重點(diǎn)，提出各項(xiàng)外部條件，盡可能的滿足各方的要求，做好設(shè)計(jì)規(guī)模的控制，平衡工期、施工和成本等各項(xiàng)要求。借助BIM技術(shù)，不僅可以避免項(xiàng)目理解、溝通差異誘發(fā)的問(wèn)題，而且還可以有效提高各環(huán)節(jié)的工作效率。同時(shí)，應(yīng)用BIM技術(shù)還能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理給予直觀、形象的評(píng)估，以便更好的了解和掌握項(xiàng)目意圖在設(shè)計(jì)上是否得到實(shí)現(xiàn)，如圖1所示。圖1房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理BIM核心集成圖3房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理存在的問(wèn)題3.1缺乏完善的設(shè)計(jì)管理體系部分房地產(chǎn)公司對(duì)于設(shè)計(jì)管理的重視不夠，并沒(méi)有形成完善的設(shè)計(jì)管理體系。從人員配置到設(shè)備配置等各個(gè)方面，都還需要進(jìn)一步的完善。除卻管理人員人數(shù)較少之外，部分管理人員缺乏設(shè)計(jì)管理的經(jīng)驗(yàn)，雖然房地產(chǎn)企業(yè)有其自身的管理模式，但是并沒(méi)有和設(shè)計(jì)管理緊密結(jié)合，不能很好的同公司的實(shí)際情況結(jié)合起來(lái)，各個(gè)部門之間的責(zé)任不夠明確，在發(fā)生問(wèn)題時(shí)容易造成沖突和矛盾的發(fā)生，降低了工作效率。設(shè)計(jì)管理工作應(yīng)當(dāng)要正常運(yùn)作，但是許多房地產(chǎn)企業(yè)忽視了設(shè)計(jì)管理工作，且公司的各個(gè)部門并沒(méi)有很好的融入到設(shè)計(jì)管理體系之中。3.2成本管理問(wèn)題成本管理是設(shè)計(jì)管理過(guò)程中的重要內(nèi)容之一，設(shè)計(jì)管理過(guò)程中，必須要進(jìn)行成本管理，在設(shè)計(jì)的過(guò)程中，一定要考慮到建筑結(jié)構(gòu)以及施工過(guò)程中的技術(shù)要求等對(duì)于成本的影響，如果不考慮成本管理問(wèn)題，將會(huì)在無(wú)形中增加很多不必要的成本，可能會(huì)損害房地產(chǎn)公司的利益。設(shè)計(jì)過(guò)程中的許多問(wèn)題都會(huì)影響到建筑成本。譬如對(duì)于戶型的設(shè)計(jì)，如果沒(méi)有考慮到客戶的需求以及建筑成本和建筑效果之間的平衡問(wèn)題，那么可能會(huì)導(dǎo)致后期的銷售存在難題，銷售受到影響，那么房地產(chǎn)公司的利益必然也會(huì)受到影響。還有建筑層高的問(wèn)題，在設(shè)計(jì)的過(guò)程中，如果不注意建筑層高問(wèn)題，可能會(huì)無(wú)法滿足市場(chǎng)需求，過(guò)高或過(guò)低都會(huì)帶來(lái)不利影響。過(guò)于前衛(wèi)或者是指注重于美觀的設(shè)計(jì)，也許會(huì)影響到建筑質(zhì)量，且會(huì)增加不必要的成本，因此我們?cè)谶M(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)不僅要考慮到審美問(wèn)題，還要考慮到成本和安全問(wèn)題。3.3資源管理問(wèn)題房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理工作最為明顯的一種表現(xiàn)形式就是設(shè)計(jì)圖紙，設(shè)計(jì)圖紙的設(shè)計(jì)人員作為房地產(chǎn)企業(yè)的重要資源，其管理問(wèn)題尤為重要。因此，房地產(chǎn)公司的設(shè)計(jì)管理工作還包含對(duì)于設(shè)計(jì)人員的人力資源管理，但是在房地產(chǎn)項(xiàng)目的過(guò)程中，影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)程的原因，其中之一就是設(shè)計(jì)圖紙滿足不了需求。從質(zhì)量到數(shù)量等多個(gè)方面來(lái)看，設(shè)計(jì)人員的設(shè)計(jì)圖紙會(huì)想到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的進(jìn)程，而且中途更改圖紙等問(wèn)題的存在也影響了工期。發(fā)生這種問(wèn)題的原因不僅僅在于前期準(zhǔn)備不夠充分，或是突發(fā)狀況，還在于設(shè)計(jì)人員的專業(yè)性需要提高，缺乏對(duì)于設(shè)計(jì)人員的人力資源管理，對(duì)于圖紙的審核不夠嚴(yán)格，房地產(chǎn)公司的設(shè)計(jì)管理缺乏全局意識(shí)，這樣不僅會(huì)造成資源浪費(fèi)，甚至還有可能會(huì)影響到公司的信譽(yù)，給公司造成巨大的損失。4如何加強(qiáng)房地產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理4.1提高設(shè)計(jì)研發(fā)能力究其根本，設(shè)計(jì)管理的根本在于設(shè)計(jì)和管理。從設(shè)計(jì)的角度出發(fā)，設(shè)計(jì)管理應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)設(shè)計(jì)工作，并注重對(duì)BIM技術(shù)的應(yīng)用，以此來(lái)提高設(shè)計(jì)和研發(fā)能力。為了提高房地產(chǎn)公司的設(shè)計(jì)和研發(fā)能力，首先，可以從加大人員投入入手，公司需要注重培養(yǎng)一批優(yōu)秀的設(shè)計(jì)研發(fā)人才，并強(qiáng)化他們對(duì)BIM技術(shù)的學(xué)習(xí)，以此提高設(shè)計(jì)研發(fā)人員的專業(yè)性，讓他們投入到研發(fā)實(shí)際工作當(dāng)中。其次，可以調(diào)整設(shè)計(jì)部門的組織結(jié)構(gòu)，分為前期部門和后期技術(shù)部門。對(duì)于可能開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)研工作，收集和整理數(shù)據(jù)，以備不時(shí)之需。最后，要注意吸引設(shè)計(jì)人才，培養(yǎng)人才儲(chǔ)備，可以盡量多的尋求優(yōu)秀設(shè)計(jì)師進(jìn)行合作。4.2加強(qiáng)資源管理設(shè)計(jì)管理中的資源管理問(wèn)題，不僅僅要考慮到對(duì)于設(shè)計(jì)人員的人力資源管理，還需要考慮到對(duì)于房地產(chǎn)資源的管理和分配。如何平衡和協(xié)調(diào)各方利益做好資源分配是非常重要的。加強(qiáng)資源管理，需要充分的考慮到市場(chǎng)需求，消費(fèi)者對(duì)于房產(chǎn)的需求。為了保證房地產(chǎn)公司的效益，在設(shè)計(jì)階段，設(shè)計(jì)師應(yīng)當(dāng)關(guān)注市場(chǎng)需求，根據(jù)人們的需求對(duì)于設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行調(diào)整，除此之外，還應(yīng)當(dāng)進(jìn)行實(shí)地勘探，進(jìn)行數(shù)據(jù)測(cè)量，然后通過(guò)BIM技術(shù)來(lái)為設(shè)計(jì)人員提供最為精確的數(shù)據(jù)，這樣才可以減少實(shí)際施工過(guò)程中存在的誤差，減少不必要的設(shè)計(jì)圖紙的修改，避免人力、物力以及財(cái)力的不必要浪費(fèi)。在進(jìn)行資源管理的過(guò)程中，盡量的通過(guò)BIM技術(shù)來(lái)做好圖紙的設(shè)計(jì)工作，加強(qiáng)監(jiān)督和管理，各方還要進(jìn)行溝通和協(xié)商。4.3加強(qiáng)成本管理加強(qiáng)成本管理，需要進(jìn)行全面周到的考慮，考慮到多個(gè)方面的因素對(duì)于成本的影響。譬如，建筑物的門窗設(shè)計(jì)，在進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，需要注意材料的選擇是否符合需求和定位，如何利用建筑物的結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)減少建筑成本，這些都是設(shè)計(jì)人員需要考慮的問(wèn)題。在進(jìn)行設(shè)計(jì)管理時(shí)，一定要注意數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性，做好成本預(yù)測(cè)，不能夠忽視任何一個(gè)可能會(huì)增加建筑成本的因素，避免漏算成本或者是復(fù)算成本。對(duì)于建筑材料的選擇，可以利用好本地優(yōu)勢(shì)，減少運(yùn)輸成本。盡可能的在保證建筑質(zhì)量的前提下，降低資源浪費(fèi)和不必要的支出，進(jìn)一步的提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。4.4做好動(dòng)態(tài)管理利用BIM技術(shù)做好設(shè)計(jì)管理工作的動(dòng)態(tài)管理，具體內(nèi)容主要是跟進(jìn)設(shè)計(jì)進(jìn)度、工程進(jìn)度和成本測(cè)算等，不斷的修正設(shè)計(jì)工作。設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)管理需要房地產(chǎn)公司各個(gè)部門的統(tǒng)籌協(xié)作，從質(zhì)量、進(jìn)度和成本三個(gè)方面入手，提高動(dòng)態(tài)管理的水平。動(dòng)態(tài)管理以保證設(shè)計(jì)質(zhì)量為前提，設(shè)計(jì)圖紙的質(zhì)量是設(shè)計(jì)質(zhì)量的最終反應(yīng)，因此，在BIM動(dòng)態(tài)管理時(shí)，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)于圖紙的審核工作，按照審圖流程進(jìn)行圖紙的審核，一定要監(jiān)督好審核流程的每一道程序，保證圖紙的質(zhì)量。從進(jìn)度方面來(lái)看，影響設(shè)計(jì)進(jìn)度的因素有很多，為了盡可能的避免諸多因素的影響，就必須做好動(dòng)態(tài)管理的進(jìn)度管理工作。借助BIM技術(shù)來(lái)跟蹤設(shè)計(jì)進(jìn)度，及時(shí)的發(fā)現(xiàn)并且糾正偏差，協(xié)調(diào)好各個(gè)部門的工作進(jìn)度，溝通好相關(guān)部門的關(guān)系，做好進(jìn)度的動(dòng)態(tài)控制，確保計(jì)劃和實(shí)際工作的吻合。設(shè)計(jì)成本動(dòng)態(tài)管理是確保公司效益的關(guān)鍵。做好成本管理的動(dòng)態(tài)管理，需要從成本預(yù)算、測(cè)算、核算等多個(gè)方面進(jìn)行，要從項(xiàng)目進(jìn)行的每一個(gè)環(huán)節(jié)、每一個(gè)過(guò)程進(jìn)行控制，保證成本在可控范圍之內(nèi)。5總結(jié)總之，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，加強(qiáng)設(shè)計(jì)管理是必要的。在實(shí)施設(shè)計(jì)管理時(shí)，一定要明確各個(gè)階段的標(biāo)準(zhǔn)，并加強(qiáng)對(duì)BIM技術(shù)的科學(xué)、合理應(yīng)用，這樣不僅可以做好每個(gè)階段的審核和監(jiān)督工作，加強(qiáng)事前控制，而且還可以對(duì)設(shè)計(jì)工作進(jìn)一步進(jìn)行優(yōu)化，做好成本管理、資源管