房地產(chǎn)公司設(shè)計管理存在的問題及對策

房地產(chǎn)公司設(shè)計管理存在的問題及對策摘要:在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，設(shè)計處于首要地位。設(shè)計質(zhì)量的高低直接影響著房地產(chǎn)工程建設(shè)質(zhì)量的高低以及項目實施所使用的技術(shù)和成本支出。因此我們應(yīng)當要重視設(shè)計管理。本文主要介紹了BIM技術(shù)，分析了房地產(chǎn)公司設(shè)計管理過程中存在的一些問題，并且研究提出了針對性的意見，希望能為以后的房地產(chǎn)設(shè)計管理提供一些借鑒價值。關(guān)鍵詞:BIM技術(shù)；房地產(chǎn)企業(yè)；設(shè)計管理；管理對策房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)過數(shù)十年的快速發(fā)展期后，近幾年增速逐漸放緩，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)開始進入調(diào)整期，行業(yè)內(nèi)的競爭愈加激烈。設(shè)計管理作為房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中的首要環(huán)節(jié)，設(shè)計中提出的技術(shù)要求會影響到建設(shè)成本，從多個角度來看，加強設(shè)計管理是必要的。而BIM技術(shù)屬于一列數(shù)據(jù)模型，其能夠直觀、形象的呈現(xiàn)出建筑內(nèi)部結(jié)構(gòu)，便于后續(xù)設(shè)計管理工作的順利進行，有利于提高企業(yè)的競爭力，有利于房地產(chǎn)企業(yè)進一步的發(fā)展。1.BIM技術(shù)概述BIM是建筑信息模型的簡稱，其一般是以建筑工程項目相關(guān)數(shù)據(jù)信息為模型基礎(chǔ)來構(gòu)建的建筑模型，通過數(shù)字信息來對建筑物所具有的真實信息進行仿真模擬，它具有信息關(guān)聯(lián)性、信息完備性、信息一致性、協(xié)調(diào)性、模擬性、可視化、可出圖性和優(yōu)化性等八大特點。BIM可以強化企業(yè)各部門間的有效溝通與協(xié)調(diào)，并且可以在BIM軟件界面輸入和輸出相應(yīng)數(shù)據(jù)，在公共標準方面BIM技術(shù)可以實現(xiàn)數(shù)據(jù)交換的公開性。借助BIM技術(shù)，可以及時、準確了解和掌握建筑施工進度、建筑質(zhì)量等相應(yīng)的信息，并對整個施工過程實現(xiàn)可視化管理，以便為后續(xù)的建筑施工和施工提供參考和借鑒。2房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計管理的內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的設(shè)計管理是將資源統(tǒng)合協(xié)調(diào)的過程，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中，他們需要將潛在的客戶需求、策劃定位、項目進度、成本、營銷方案等綜合到一起，平衡和協(xié)調(diào)好各方的利益需求，解決各方的矛盾，進而達到統(tǒng)一，進行項目工作。設(shè)計管理應(yīng)當是貫穿房地產(chǎn)項目的整個階段，協(xié)調(diào)各項工作的一項管理工作。我們必須進行科學(xué)的組織和協(xié)調(diào)，才可能滿足房地產(chǎn)項目各方的利益和要求，保障公司的經(jīng)濟效益。房地產(chǎn)公司的設(shè)計管理的主要內(nèi)容是根據(jù)設(shè)計分包商為中心重點擴展，圍繞分包商為重點，提出各項外部條件，盡可能的滿足各方的要求，做好設(shè)計規(guī)模的控制，平衡工期、施工和成本等各項要求。借助BIM技術(shù)，不僅可以避免項目理解、溝通差異誘發(fā)的問題，而且還可以有效提高各環(huán)節(jié)的工作效率。同時，應(yīng)用BIM技術(shù)還能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)公司設(shè)計管理給予直觀、形象的評估，以便更好的了解和掌握項目意圖在設(shè)計上是否得到實現(xiàn)，如圖1所示。圖1房地產(chǎn)項目設(shè)計管理BIM核心集成圖3房地產(chǎn)公司設(shè)計管理存在的問題3.1缺乏完善的設(shè)計管理體系部分房地產(chǎn)公司對于設(shè)計管理的重視不夠，并沒有形成完善的設(shè)計管理體系。從人員配置到設(shè)備配置等各個方面，都還需要進一步的完善。除卻管理人員人數(shù)較少之外，部分管理人員缺乏設(shè)計管理的經(jīng)驗，雖然房地產(chǎn)企業(yè)有其自身的管理模式，但是并沒有和設(shè)計管理緊密結(jié)合，不能很好的同公司的實際情況結(jié)合起來，各個部門之間的責(zé)任不夠明確，在發(fā)生問題時容易造成沖突和矛盾的發(fā)生，降低了工作效率。設(shè)計管理工作應(yīng)當要正常運作，但是許多房地產(chǎn)企業(yè)忽視了設(shè)計管理工作，且公司的各個部門并沒有很好的融入到設(shè)計管理體系之中。3.2成本管理問題成本管理是設(shè)計管理過程中的重要內(nèi)容之一，設(shè)計管理過程中，必須要進行成本管理，在設(shè)計的過程中，一定要考慮到建筑結(jié)構(gòu)以及施工過程中的技術(shù)要求等對于成本的影響，如果不考慮成本管理問題，將會在無形中增加很多不必要的成本，可能會損害房地產(chǎn)公司的利益。設(shè)計過程中的許多問題都會影響到建筑成本。譬如對于戶型的設(shè)計，如果沒有考慮到客戶的需求以及建筑成本和建筑效果之間的平衡問題，那么可能會導(dǎo)致后期的銷售存在難題，銷售受到影響，那么房地產(chǎn)公司的利益必然也會受到影響。還有建筑層高的問題，在設(shè)計的過程中，如果不注意建筑層高問題，可能會無法滿足市場需求，過高或過低都會帶來不利影響。過于前衛(wèi)或者是指注重于美觀的設(shè)計，也許會影響到建筑質(zhì)量，且會增加不必要的成本，因此我們在進行設(shè)計時不僅要考慮到審美問題，還要考慮到成本和安全問題。3.3資源管理問題房地產(chǎn)公司設(shè)計管理工作最為明顯的一種表現(xiàn)形式就是設(shè)計圖紙，設(shè)計圖紙的設(shè)計人員作為房地產(chǎn)企業(yè)的重要資源，其管理問題尤為重要。因此，房地產(chǎn)公司的設(shè)計管理工作還包含對于設(shè)計人員的人力資源管理，但是在房地產(chǎn)項目的過程中，影響房地產(chǎn)項目開發(fā)進程的原因，其中之一就是設(shè)計圖紙滿足不了需求。從質(zhì)量到數(shù)量等多個方面來看，設(shè)計人員的設(shè)計圖紙會想到項目開發(fā)的進程，而且中途更改圖紙等問題的存在也影響了工期。發(fā)生這種問題的原因不僅僅在于前期準備不夠充分，或是突發(fā)狀況，還在于設(shè)計人員的專業(yè)性需要提高，缺乏對于設(shè)計人員的人力資源管理，對于圖紙的審核不夠嚴格，房地產(chǎn)公司的設(shè)計管理缺乏全局意識，這樣不僅會造成資源浪費，甚至還有可能會影響到公司的信譽，給公司造成巨大的損失。4如何加強房地產(chǎn)公司設(shè)計管理4.1提高設(shè)計研發(fā)能力究其根本，設(shè)計管理的根本在于設(shè)計和管理。從設(shè)計的角度出發(fā)，設(shè)計管理應(yīng)當加強設(shè)計工作，并注重對BIM技術(shù)的應(yīng)用，以此來提高設(shè)計和研發(fā)能力。為了提高房地產(chǎn)公司的設(shè)計和研發(fā)能力，首先，可以從加大人員投入入手，公司需要注重培養(yǎng)一批優(yōu)秀的設(shè)計研發(fā)人才，并強化他們對BIM技術(shù)的學(xué)習(xí)，以此提高設(shè)計研發(fā)人員的專業(yè)性，讓他們投入到研發(fā)實際工作當中。其次，可以調(diào)整設(shè)計部門的組織結(jié)構(gòu)，分為前期部門和后期技術(shù)部門。對于可能開發(fā)的項目進行調(diào)研工作，收集和整理數(shù)據(jù)，以備不時之需。最后，要注意吸引設(shè)計人才，培養(yǎng)人才儲備，可以盡量多的尋求優(yōu)秀設(shè)計師進行合作。4.2加強資源管理設(shè)計管理中的資源管理問題，不僅僅要考慮到對于設(shè)計人員的人力資源管理，還需要考慮到對于房地產(chǎn)資源的管理和分配。如何平衡和協(xié)調(diào)各方利益做好資源分配是非常重要的。加強資源管理，需要充分的考慮到市場需求，消費者對于房產(chǎn)的需求。為了保證房地產(chǎn)公司的效益，在設(shè)計階段，設(shè)計師應(yīng)當關(guān)注市場需求，根據(jù)人們的需求對于設(shè)計圖紙進行調(diào)整，除此之外，還應(yīng)當進行實地勘探，進行數(shù)據(jù)測量，然后通過BIM技術(shù)來為設(shè)計人員提供最為精確的數(shù)據(jù)，這樣才可以減少實際施工過程中存在的誤差，減少不必要的設(shè)計圖紙的修改，避免人力、物力以及財力的不必要浪費。在進行資源管理的過程中，盡量的通過BIM技術(shù)來做好圖紙的設(shè)計工作，加強監(jiān)督和管理，各方還要進行溝通和協(xié)商。4.3加強成本管理加強成本管理，需要進行全面周到的考慮，考慮到多個方面的因素對于成本的影響。譬如，建筑物的門窗設(shè)計，在進行設(shè)計時，需要注意材料的選擇是否符合需求和定位，如何利用建筑物的結(jié)構(gòu)優(yōu)勢減少建筑成本，這些都是設(shè)計人員需要考慮的問題。在進行設(shè)計管理時，一定要注意數(shù)據(jù)的準確性，做好成本預(yù)測，不能夠忽視任何一個可能會增加建筑成本的因素，避免漏算成本或者是復(fù)算成本。對于建筑材料的選擇，可以利用好本地優(yōu)勢，減少運輸成本。盡可能的在保證建筑質(zhì)量的前提下，降低資源浪費和不必要的支出，進一步的提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益。4.4做好動態(tài)管理利用BIM技術(shù)做好設(shè)計管理工作的動態(tài)管理，具體內(nèi)容主要是跟進設(shè)計進度、工程進度和成本測算等，不斷的修正設(shè)計工作。設(shè)計動態(tài)管理需要房地產(chǎn)公司各個部門的統(tǒng)籌協(xié)作，從質(zhì)量、進度和成本三個方面入手，提高動態(tài)管理的水平。動態(tài)管理以保證設(shè)計質(zhì)量為前提，設(shè)計圖紙的質(zhì)量是設(shè)計質(zhì)量的最終反應(yīng)，因此，在BIM動態(tài)管理時，應(yīng)當加強對于圖紙的審核工作，按照審圖流程進行圖紙的審核，一定要監(jiān)督好審核流程的每一道程序，保證圖紙的質(zhì)量。從進度方面來看，影響設(shè)計進度的因素有很多，為了盡可能的避免諸多因素的影響，就必須做好動態(tài)管理的進度管理工作。借助BIM技術(shù)來跟蹤設(shè)計進度，及時的發(fā)現(xiàn)并且糾正偏差，協(xié)調(diào)好各個部門的工作進度，溝通好相關(guān)部門的關(guān)系，做好進度的動態(tài)控制，確保計劃和實際工作的吻合。設(shè)計成本動態(tài)管理是確保公司效益的關(guān)鍵。做好成本管理的動態(tài)管理，需要從成本預(yù)算、測算、核算等多個方面進行，要從項目進行的每一個環(huán)節(jié)、每一個過程進行控制，保證成本在可控范圍之內(nèi)。5總結(jié)總之，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，加強設(shè)計管理是必要的。在實施設(shè)計管理時，一定要明確各個階段的標準，并加強對BIM技術(shù)的科學(xué)、合理應(yīng)用，這樣不僅可以做好每個階段的審核和監(jiān)督工作，加強事前控制，而且還可以對設(shè)計工作進一步進行優(yōu)化，做好成本管理、資源管