融匯溫泉城個案解析20140420

2014年4月融匯溫泉城個案解析Contents

目錄基本情況區(qū)位分析住宅組團(tuán)分析推售動態(tài)商業(yè)組團(tuán)分析總結(jié)預(yù)測項目簡介項目名稱融匯溫泉城項目地址沙坪壩區(qū)梨樹灣溫泉城B3-6/02物業(yè)類型住宅、商業(yè)建筑形態(tài)小高層、高層裝修情況清水房，精裝修占地面積1244畝建筑面積200萬方容積率3.78建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約風(fēng)格開發(fā)商重慶融匯投資有限公司首次開盤時間2010年7月24日序號土地位置宗地編號出讓方式出讓時間成交總價（萬元）樓面地價(元/㎡)1沙坪壩區(qū)梨樹灣國際溫泉城宗地6189掛牌2006-12-2746740238.77項目規(guī)劃項目以市政道路為隔離帶帶，呈圍合式布局，分三期（A區(qū)、B區(qū)、C區(qū)）開發(fā)；A區(qū)為泉景組團(tuán)，為高層產(chǎn)品；B區(qū)為上筑組團(tuán)，為高層產(chǎn)品；C區(qū)為泉里小鎮(zhèn)組團(tuán)、樂泉廣場組團(tuán)、上泉坊組團(tuán)商業(yè)組團(tuán)以及錦繡里組團(tuán)、錦華里組團(tuán)住宅組團(tuán)構(gòu)成，涵蓋了住宅、商業(yè)等多種業(yè)態(tài)。泉景組團(tuán)上筑組團(tuán)圣地亞組團(tuán)樂泉廣場組團(tuán)錦繡里組團(tuán)錦華里組團(tuán)泉里小鎮(zhèn)組團(tuán)板塊定位項目位于重慶市沙坪壩（老區(qū)），屬于沙坪壩三峽廣場擴(kuò)容的梨樹灣片區(qū)，定位為沙區(qū)的高端商業(yè)和商務(wù)中心，是沙區(qū)重新定位的標(biāo)桿大盤；項目被渝遂高速與內(nèi)環(huán)高速環(huán)繞，到江北區(qū)觀音橋僅22分鐘，到渝中區(qū)解放碑僅28分鐘，到九龍坡區(qū)楊家坪僅20分鐘，交通通達(dá)性好，但公共交通缺失；觀音橋解放碑22分鐘28分鐘楊家坪20分鐘住宅組團(tuán)分析融匯溫泉城以溫泉作為項目噱頭，首開融匯溫泉與融匯麗笙酒店，提升項目整體調(diào)性與檔次；市政道路將項目住區(qū)分為三個組團(tuán)，整體品質(zhì)下降，并帶來噪音等不利因素影響；偏離沙區(qū)中心，周邊配套尚不成熟，客戶抵觸情緒較高；高層產(chǎn)品多大面積戶型，總價控制較高，客戶多為改善型，市場接受度較差；泉景組團(tuán)—住宅融匯溫泉城A區(qū)—泉景組團(tuán)位于內(nèi)環(huán)高速內(nèi)側(cè)，是偏離沙坪壩商圈最近的組團(tuán)，周邊配套較成熟，現(xiàn)以交房入住，入住率較高；小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用為1.5元/㎡/月；上筑組團(tuán)—住宅融匯溫泉城B區(qū)—上筑組團(tuán)位于內(nèi)環(huán)高速外側(cè)，且距離近，噪音污染較大，周邊有高壓線環(huán)繞，危險系數(shù)高，居住品質(zhì)差，周邊無成熟配套，入住率較低；小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)用為1.5元/㎡/月；錦華里組團(tuán)—住宅融匯溫泉城C區(qū)—錦華里組團(tuán)是三期項目，純高層住宅，涵蓋了上泉坊部分商業(yè)；錦華里組團(tuán)由于鄰近泉里小鎮(zhèn)、融匯麗笙酒店、融匯溫泉，高層產(chǎn)品售價較高，整體去化較好，目前尾盤銷售中；錦繡里組團(tuán)—住宅融匯溫泉城C區(qū)—錦繡里組團(tuán)是三期項目，純高層住宅，涵蓋了上泉坊部分商業(yè)；錦華里組團(tuán)為大面積純高層產(chǎn)品，由于位置偏離泉里小鎮(zhèn)與融匯溫泉，定價低于錦華里；錦繡里戶型解析—84㎡戶型特點：戶型方正緊湊，功能分區(qū)合理，干濕分區(qū)，動靜分離；帶生活陽臺，使用方便；4.8m客廳開間，通風(fēng)采光好；主臥套房設(shè)計，私密性好，品質(zhì)感強(qiáng)；走道、客廳面積過大，空間利用率差；戶型套內(nèi)面積（㎡）客廳/餐廳(m)主臥m臥室1m臥室2m三室兩廳兩衛(wèi)84開間進(jìn)深開間進(jìn)深開間進(jìn)深開間進(jìn)深4.810.54.36.434.12.74.1錦繡里戶型解析—132㎡戶型套內(nèi)面積（㎡）客廳/餐廳(m)主臥m臥室1m臥室2m五室兩廳兩衛(wèi)132開間進(jìn)深開間進(jìn)深開間進(jìn)深開間進(jìn)深10.474.54.233.533.5戶型特點：戶型方正緊湊，功能分區(qū)合理，干濕分區(qū)，動靜分離；8m客廳開間，通風(fēng)采光好；主臥套房設(shè)計，私密性好，品質(zhì)感強(qiáng)；戶戶飄窗，采光好，景觀視野好；獨(dú)立保姆房，居家品質(zhì)佳；走道、客廳、入戶花園過大面積過大，空間利用率差；項目推售——住宅推盤節(jié)奏——開盤次數(shù)123456開盤時間2013.8.102013.8.312013.9.192013.10.132013.10.262013.12.07建筑形態(tài)高層高層（精裝修：1000元/平方米）高層（部分精裝修：1700元/平米）高層（精裝修：1500元/平方米）高層（精裝修：1500元/平方米）高層主力面積區(qū)間50-90㎡48-102㎡82-136㎡50-90㎡49-106㎡48-102㎡銷售報價10745元/㎡10667元/㎡11224元/㎡11255元/㎡10952元/㎡10667元/㎡折后均價9863元/㎡9980元/㎡10224元/㎡10031元/㎡9770元/㎡9651元/㎡推出套數(shù)159229180159228229銷售套數(shù)105157449790108銷售率66%69%24%61%39%47%優(yōu)惠情況1、電商客戶享總價優(yōu)惠25000元；2、按時簽約總價優(yōu)惠10000元；3、工行置業(yè)卡優(yōu)惠1%；4、一次性8.9折，分期9.5折，普通按揭9.4折，首付分期按揭9.7折1、總價優(yōu)惠3.5萬元；2、一次性8.9折，按揭9.4折，分期9.5折1、總價優(yōu)惠2萬；2、按時簽約優(yōu)惠1萬元；3、一次性8.9折，按揭9.4折，全款分期9.5折，首付分期9.7折1、“電商”客戶總價優(yōu)惠2.5萬元；2、按時簽約優(yōu)惠1萬元；3、工行置業(yè)卡9.9折；4、一次性8.9折，分期9.5折，普通按揭9.4折，首付分期按揭9.7折1、電商客戶總價優(yōu)惠2.5萬；2、按時簽約總價優(yōu)惠1萬；3、工行置業(yè)卡9.9折；4、一次性8.9折，分期9.5折，按揭9.4折，首付分期按揭9.7折1、總價優(yōu)惠3.5萬元；2、一次性8.9折，分期9.5折，按揭9.4折項目推售——住宅小高層產(chǎn)品面積段、總價段數(shù)據(jù)：面積段總套數(shù)銷售套數(shù)套內(nèi)均價去化率(元/㎡)40-501461301022289%50-60560316915456%60-70730455857162%70-802542679344100%80-906236359111100%90-1103083328879100%130-15012235947129%合計27432170——79%總價段（萬）銷售套數(shù)銷售面積（㎡）銷售總價（萬元）30萬以下391.6367.4630-40萬3136.38100.2440-50萬32018720.5215129.5450-60萬44126723.4424098.4760-70萬38928214.4825291.5170-80萬50342065.2338368.9780-100萬47944005.9641343.87100-120萬242978.752587.28120-150萬111563.751583.61150-180萬81135.951238.77合計2181165636.1149809.7項目高層12年10月至今，總成交2181套高層住宅房源，成交金額達(dá)148809.7萬元，成交情況較好；項目成交面積段主要集中在80-90平方米，成交總價段主要集中在70-80萬；備注：以上數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間為12年10月至今，統(tǒng)計口徑為套內(nèi)商業(yè)組團(tuán)分析融匯溫泉城首推融匯溫泉與融匯麗笙酒店，彌補(bǔ)了沙區(qū)市場空白；融匯溫泉商業(yè)體量為40萬方含底商，其中15萬方特色主題商業(yè)泉里小鎮(zhèn)和上泉坊，18萬方樂泉廣場以及7萬方底商；商業(yè)組團(tuán)整體品質(zhì)感強(qiáng)，定位為高端休閑與社交；商業(yè)組團(tuán)滿足了沙區(qū)步行街?jǐn)U容的需求，屬梨樹灣片區(qū)核心；融匯溫泉商業(yè)組團(tuán)由開發(fā)商持有，統(tǒng)一規(guī)劃招商；泉景組團(tuán)—底商融匯溫泉城A區(qū)—泉景組團(tuán)底商由開發(fā)商自持，統(tǒng)一管理；融匯溫泉城A區(qū)—泉景組團(tuán)底商由于小區(qū)入住率較高，底商出租率較高，租金價格為80-100元/㎡/月；上筑組團(tuán)—底商融匯溫泉城B區(qū)—上筑組團(tuán)底商由開發(fā)商自持，統(tǒng)一管理；融匯溫泉城B區(qū)—上筑組團(tuán)底商以餐飲為主，滿足小區(qū)自身生活需求，由于小區(qū)入住率不高，底商入住率較低，租金價格為30-40元/㎡/月；C區(qū)商業(yè)融匯麗笙酒店泉里小鎮(zhèn)融匯溫泉、別院融匯溫泉城C區(qū)融匯麗笙酒店、融匯溫泉、融匯別院、泉里小鎮(zhèn)已面市開放；三組團(tuán)以打造高端休閑、購物、娛樂、購物為主的主題性商業(yè)；三組團(tuán)由融匯下屬冠嶺商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理有限公司運(yùn)營管理；泉里小鎮(zhèn)融匯溫泉城C區(qū)泉里小鎮(zhèn)20萬方體量，滿足購物休閑需求；泉里小鎮(zhèn)包含下沉廣場與地面廣場兩個部分，下沉廣場娛樂+餐飲，地面廣場7-12為文化創(chuàng)意商業(yè)，1、3為酒店式公寓，2、4-6為餐飲，由開發(fā)商自持招商；泉里小鎮(zhèn)含有2000個車位設(shè)置；泉里小鎮(zhèn)于2013年12月正式面試開放；泉里小鎮(zhèn)—下沉廣場一號樓二號樓三號樓四號樓六號樓九號樓十號樓十一號樓十二號樓實景展示麗笙酒店、別院、溫泉融匯溫泉城C區(qū)融匯麗笙酒店由融匯集團(tuán)與美國卡爾森酒店集團(tuán)聯(lián)合打造，融匯別院與溫泉由融匯自身打造；融匯溫泉與別墅由融匯冠嶺商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營管理有限公司管理，麗笙酒店14年前由卡爾森酒店管理團(tuán)隊運(yùn)營管理，現(xiàn)由融匯自身運(yùn)營管理；融匯別院由獨(dú)棟與類獨(dú)棟別墅組成，屬商業(yè)性質(zhì)，設(shè)置私人會所，日入住價格在2699-5999元/間/天；麗笙酒店入住價格在564-1028元/日，入住麗笙酒店+30元額外費(fèi)用即享受融匯溫泉；實景展示上泉坊上泉坊橫穿錦繡里和錦華里組團(tuán)，延伸600米，打造購物休閑步行街；樂泉廣場以高端寫字樓為主，填補(bǔ)沙區(qū)高端商務(wù)空白；上泉坊于近期對外招商，樂泉廣場尚處于規(guī)劃中；報媒推廣交房宣傳活動推廣促銷推廣融匯溫泉