財務(wù)題目對房地產(chǎn)企業(yè)融資能力的研究

多年的與變遷，中國的房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)初具規(guī)模，但是同其他發(fā)達國家相比，中國：房地產(chǎn)行業(yè)；籌備；融資能TheResearchonFinancingAbilityoftheRealEstate——AsanExampleofVanke:Therealestateisanimportantindustrywhichisguidingandfundamentalinoureconomy.After20yearsinalargechange,Chineserealestatehasbeguntotakeshape,butcomparedwithotherdevelopedcountries,Chineserealestateisstillanewenterprise.AsforChina,whichisinalargepopulationandahighdevelopmentofsocialeconomy,Theprospectforrealestateisstillverywide.Realestateisahigh-risk,high-investmentandhigh-return-oncapitalintensiveindustry,weshouldbereadyforenoughfundingstoinsurethattheenterprisewillrevolvenormally.Financingabilityisveryimportantforrealestateenterprises.:realestate;funding;financing題目：對房地產(chǎn)企業(yè)融資能力的研究——以萬科為 相關(guān)概念界 房地產(chǎn)融資的概 房地產(chǎn)融資的方 內(nèi)部融資方 外部融資方 我地產(chǎn)融資現(xiàn)狀分 我地產(chǎn)融資的特 銀行主導(dǎo)房地產(chǎn)市 融資結(jié)構(gòu)不平 系統(tǒng)尚不成 我地產(chǎn)融資存在的問 用風(fēng)險集中在商業(yè)銀行 土地儲備制度不完善，土地儲備隱性風(fēng)險突 個人住房消費信貸存在違約風(fēng) 以萬科為例進行融資分 .......................................................................................................5公司概 SWOT分 公司財務(wù)指標(biāo)分 償債能力分 營運能力分 能力分 發(fā)展能力分 公司融資能力分 公司融資現(xiàn) 公司融資方式多元 萬科融資對我地產(chǎn)業(yè)的啟 萬科融資成功的原 構(gòu)建公眾公司應(yīng)有的公司治理結(jié) 有效投資并保持穩(wěn) 以透明化經(jīng)營，強化資本信 就我地產(chǎn)問題提出建 公司融資應(yīng)與相結(jié) 內(nèi)外兼修，開創(chuàng)多元化融資新局 結(jié)束 參考文 引，房地產(chǎn)行業(yè)是在國民經(jīng)濟中具有先導(dǎo)性和基礎(chǔ)性的重要產(chǎn)業(yè)密集是該產(chǎn)業(yè)顯，房地產(chǎn)融資的房地產(chǎn)融資的方我地產(chǎn)從其開發(fā)來源可以分為內(nèi)部融資和外部融資兩大類 ：上市融資制房地產(chǎn)企業(yè)上市融資現(xiàn)已成為重要的融資上市：：房地產(chǎn)開發(fā)債券債券可以社會閑散為房地產(chǎn)開發(fā)帶來大規(guī)模的：REITs（CMBS：其他融資方式：利用、回租融資、回買融資、租賃融資、夾層融資等等[6]我地產(chǎn)融資的特銀行主導(dǎo)房地產(chǎn)市圖 由圖3.1可知，在我地產(chǎn)市場中，銀行是房地產(chǎn)投資和融資的主要，幾乎介入了房地產(chǎn)運行的全過程，是我地產(chǎn)市場各種相關(guān)主體的主要提供者從房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)來看，股權(quán)融資和房地產(chǎn)債券融資在我地產(chǎn)金融中所占少。我地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營企業(yè)普遍存在自有少的特點，即便考慮到現(xiàn)在很多上市公司將投入房地產(chǎn)，但股權(quán)融資的還是沒有得到明顯提高[7]。再加上現(xiàn)在我國頻繁出臺的政策的限制，可以預(yù)計在未來15年內(nèi)，不升反降。最活躍的融資方式然而從主體上看目前房地產(chǎn)功能較為簡單尚處在探索階段，而房地產(chǎn)計劃主要是為未達到商業(yè)銀行條件的房地產(chǎn)項目提供前期計劃，這些計劃基本不具備組合投資功能和期限轉(zhuǎn)化功能[7]。我地產(chǎn)融資存在的問要的房地產(chǎn)開發(fā)過度依賴銀行，使得其投資市場風(fēng)險和融資信用風(fēng)險集中據(jù)央行統(tǒng)計，截至2013年末，銀行房地產(chǎn)余額為14.6萬億元，占所有總量的20.3%。而從年報來看，2013年銀行房地產(chǎn)量依然保持較高水平。土地儲備制度不完善，土地儲備隱性風(fēng)險突所需的商業(yè)常常受到意圖和行為的干預(yù)。事實上，影響土地出讓價格長期以來我國的商業(yè)性個人住房不良率很低基本不超過1%利息收入穩(wěn)定，對銀行貢獻度較高因此商業(yè)銀行普遍把人購房看作優(yōu)良資產(chǎn)而大力發(fā)展照國際慣例，個人住房的風(fēng)險期通常為3—8年，我國個人住房信貸業(yè)務(wù)則剛起步基礎(chǔ)小但發(fā)展快問題易于被掩蓋風(fēng)險不明顯再有我國個人統(tǒng)尚未建立商業(yè)銀行難以對人的行為和誠信狀況進行充分的和“假按揭行為時有發(fā)生但隨著個人房余額的增加加之房價下降預(yù)期漸增強，未來個人住房可能逐漸步入違約的高風(fēng)險期[17]。根據(jù)2013年金融機構(gòu)投向統(tǒng)計報告顯示，截至2013年12月末，個人購房貸款余額達到9.8萬億元，同比增長21%。從年報來看，目前個人住房仍以抵押的傾向，對客戶資質(zhì)不嚴(yán)；又比如在房地產(chǎn)過程中，有的商業(yè)銀行對控管理能力遠遠不如銀行，這自然而然增加了資產(chǎn)的經(jīng)營風(fēng)險[8]。表 房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。由表3.1可知，我國近年來對房地產(chǎn)的調(diào)控力度還是很大的調(diào)控在信貸、市場為了獲取自身發(fā)展所需要的應(yīng)該如何應(yīng)對已成為必須直面的重大。。以萬科為例進行融資分 （代碼：000002）成立于1984年，1988年進入房地產(chǎn)行業(yè)，1991年成為在交易所上市的第二家公司經(jīng)過二十多年的發(fā)展現(xiàn)在已成為國以及中西部地區(qū)，總計53個大中城市。近三年來，年均住宅銷售規(guī)模在6萬套以上201110751215億元，20121400億。銷售規(guī)模持續(xù)居于全球業(yè)之上。公司在發(fā)展過程中先選《福布斯“全球200家最佳中小企業(yè)“亞洲最佳小企業(yè)200強“亞洲最優(yōu)50大上市公司”榜，也獲得由《投資者關(guān)系》等國際評出的最佳公司治理、最佳投資者關(guān)系等獎項2013年8月工商公布的中國民營企業(yè)500強中萬科的營業(yè)收SWOT土地不融資O-SOWO行培訓(xùn)品牌缺乏理念的問STWT公司財務(wù)指標(biāo)分表 現(xiàn)金流動負4.2可知，公司的各類比率呈現(xiàn)下降的趨勢，表明公司整體的短期償債能力正著一定的壓力。這除了可能有受到近年來對房地產(chǎn)的政策調(diào)控影響的原因外也與該公司擴大規(guī)模、調(diào)整、加大投入、四處借款買土地有關(guān)。主營業(yè)務(wù)增加了，注意流動負債所帶來的影響，短期償債能力應(yīng)增強。流動負債流動負債/比率表 應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率毛利率毛利率凈利率凈資產(chǎn)收益率主營業(yè)務(wù)利由表4.5可知公司的毛利率凈利率及主營業(yè)務(wù)利潤率在2009—11年期間逐年升12—13而這一現(xiàn)象的發(fā)生則要歸功于公司近年來發(fā)展的改變，嚴(yán)格控制成本，提升利表 主營業(yè)務(wù)收入增長率凈利潤增長率凈資產(chǎn)增長率4.6在2010年創(chuàng)下最低，這是因為公司在10年實現(xiàn)轉(zhuǎn)移擴大規(guī)模，使得主營營業(yè)成12—132013年活動頻繁，合資，注資多種項目的緣故。從總體來看，萬科公司在市場期，但是萬科公司的市場前景還是所看好的公司融資能力分從1991年萬科上市到如今萬科已成為市場流通市值最大的房地產(chǎn)上市公司。在這短短二十多年里萬科公司借助市場的融資平臺股本規(guī)模得到了快速擴張表 價（元（億元定向增發(fā)A約100元非公開增發(fā)A4000股 元15 1997年B 4200配B4500股10.530元配A2800股14.7可見，1991年末萬科A7796.55股，可轉(zhuǎn)換債券，增發(fā)等融資方式，截止2013年底，將股本擴大到110.15億使萬科在20逐漸成為了國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)頭軍。凈資產(chǎn)收益率每股收益_后(元4.82009—201314%穩(wěn)定增長的勢頭。從09年到13年，萬科的每股收益增加了3倍之多，且在未來幾年還有增加的趨勢由此可見萬科的募金得到了極大效率的使用能夠切實地為股東，尤其是中小股東創(chuàng)造十分可觀的收益，這也是吸引股東入資公司的原因之一。萬科在融資方式的選擇上秉承著創(chuàng)新多元化[10]的特點為它的儲備充足提供前有好的信用才能有好的回報。萬科在發(fā)展的同時，與各大銀行簽署合作協(xié)議，并且一直保持良好的信用關(guān)系以此獲得了的授信額度來在國內(nèi)銀“AAA”客戶的上，可以頻繁見到萬科的身影[11]。而正因為有了銀行的有力支持，才能有效緩解萬科的壓力。萬科公司在海外融資的道萬科也不甘示弱2004年萬科在融資取得突破HypoRealEstateBankInternatinal(HI)達成合作協(xié)議，由后者出資3500萬，雙方共同在中山完成“萬科城市風(fēng)景花園”項目[11]。從形式上看，HI取得了中山項目的控股權(quán)，屬于FDI。而實際上，雖然HI擁有中52%資的附屬公司RZP簽訂了兩項轉(zhuǎn)讓項目公司部份股權(quán)的協(xié)議，利用股權(quán)轉(zhuǎn)讓樣化，來保障自己的量儲備充足，以此來面對更大的機遇與。萬科融資對我地產(chǎn)業(yè)的啟萬科融資成功的原從1988年制[10]以來，萬科在融資方面的確開拓了很多新路，不僅融資形B場上市之后，萬科逐步確立了公司主業(yè)，開始集中精力做好房地產(chǎn)。萬科一直致力于房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)并且在這條道越走越遠。再次，入主公司。在通過制、第一次增資擴股以及B股之后大股東深特發(fā)的股權(quán)降到了9%，其不斷減弱。2000年8月在深特發(fā)將所持有的國有法人股全部轉(zhuǎn)讓給中國總公司。由此萬科的公司治理結(jié)構(gòu)發(fā)生了翻天覆地的變化，2006200億元銷售規(guī)模和超過800億元的市值就能看出這短短的6其所釋放的巨大資本效益[11]發(fā)可轉(zhuǎn)債、房地產(chǎn)、獲得銀行授信等多種方式融資。借著這股強大的資本助力，萬70%的資產(chǎn)負債率，遠低于國內(nèi)同類房地產(chǎn)企業(yè)，使萬科不至于過大的壓力，也為企業(yè)的健康發(fā)展20072月起逐月披露房地產(chǎn)開發(fā)項目的動態(tài)銷售[10]透明化經(jīng)營吸引了投資進入萬科“公司“管理層討論和分析“新年度發(fā)展計劃”[11]等方面最多的創(chuàng)新無一例外地提高了公司經(jīng)營的，對投資人的決策起了相應(yīng)的幫助作用。就我地產(chǎn)問題提出建經(jīng)拉開帷幕在此關(guān)鍵性的時刻如何實現(xiàn)融資的多元化進而合理控制財務(wù)成本，探討，來對我地產(chǎn)業(yè)提出如下兩點建議。公司融資應(yīng)與相結(jié)首先公司的融資應(yīng)作為一個房地產(chǎn)公司 如果一旦市場有些風(fēng)吹草動，公司將會遭遇一定的壓力。所以基于以上原因，公司應(yīng)該充分我國行業(yè)形勢，將公司融資作為最大最重要的問題來認真對待。公司應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身企業(yè)文化來進行融資決策，再加上未雨綢繆，深遠決策，一刻不能放松融資的實施，以求獲得融資機會，降低融資風(fēng)險，優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)[17]。融資結(jié)構(gòu)，發(fā)展適合自己的融資體系。對內(nèi)，房地產(chǎn)公司應(yīng)當(dāng)培育競爭力，為多元化融資打下基礎(chǔ)。外部的融資要內(nèi)部治理制度的有力支持。近年來的萬科一直是以住宅和綠色三星標(biāo)準(zhǔn)為核心，迎合了綠色環(huán)保的，吸引的外來資本投入，也讓消費者們買的安心，住的放心。可見公司融資不僅是外部的問題，內(nèi)部問題也很重要[16]。只有不斷提升自己，才能吸引的合作伙伴，才能更好地進行融資創(chuàng)新。越來越大，有效地解決了發(fā)展過程中的需求。面對調(diào)控，萬科值得公司學(xué)習(xí)的不僅僅是其快產(chǎn)快銷的經(jīng)營模式，更不能極響應(yīng)宏觀調(diào)控政策，努力發(fā)展新型融資體系，突破房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新。它融資，形成以銀行信貸為輔的合理的、科學(xué)的房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)，這是今后我JosephHu．RealEstatesecuritizationandtheCapitalMarkets：AStudyoftheU．SExperienceandPolicyImplicationfor[J]．Standard&Poor's，2006Richardlmperiale．RealEstateInvestmentTrusts[J]．NewStrategiesforPortfolioJi,Wenfeng；Wu,Qing．TheExperienceofAmericatoChinaRealEstateEnlightenmentofFinancialInnovation[J]InternationalJournalofBusinessandSocialScience，RobertTaggart．ManagingWidenerJP．RealE