匯寶國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)說(shuō)明書(shū)

匯寶國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目說(shuō)明書(shū)HuibaointernationalBusinessPlaza二零零三年十二月目錄一、沈陽(yáng)匯寶國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)簡(jiǎn)介（一）、整體區(qū)域情況說(shuō)明（二）、各部分情況說(shuō)明二、項(xiàng)目環(huán)境分析（一）、區(qū)域環(huán)境（二）、城市環(huán)境（三）、市場(chǎng)環(huán)境三、未來(lái)客戶群體分析附件一：遼寧匯寶國(guó)際投資集團(tuán)簡(jiǎn)介附件二：關(guān)于沈陽(yáng)市城市投資環(huán)境優(yōu)勢(shì)分析一、沈陽(yáng)匯寶國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目簡(jiǎn)介（一）、整體區(qū)域情況說(shuō)明1)項(xiàng)目定位：沈陽(yáng)匯寶國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)是由遼寧匯寶國(guó)際投資集團(tuán)興建的，匯集國(guó)際購(gòu)物中心、五星級(jí)酒店、國(guó)際公寓、甲級(jí)寫(xiě)字樓四種頂尖商業(yè)業(yè)態(tài)，合力構(gòu)成目前沈陽(yáng)市乃至整個(gè)東北唯一一個(gè)品質(zhì)最高、配套最全、服務(wù)功能最完善的現(xiàn)代化、國(guó)際化建筑群。建成之后，四種業(yè)態(tài)相互支撐、相得益彰，將成為一個(gè)真正意義上與國(guó)際接軌、與世界同步、體現(xiàn)國(guó)際化生活的標(biāo)志性區(qū)域。2)總投資額：30億元人民幣3)開(kāi)工時(shí)間：2003年5月24日竣工時(shí)間：2005年6月30日4）土地狀況地號(hào)：020301011-2資質(zhì)：三級(jí)商業(yè)用地使用權(quán)類型：出讓權(quán)限：40年5)整體區(qū)域規(guī)劃：用地面積：57512平方米總建面積：260594.98平方米地下總面積：15500平方米綠化率：35%（二）、各部分情況說(shuō)明1）匯寶國(guó)際購(gòu)物中心總建面積：73784.76地下面積：9647.68地上面積：64137.08-1F：9647.681F：13998.45層高：6.55米2F：13889.22層高：6.6米3F：13714.02層高：6.55米4F：11519.53層高：4.5——5.1米5F：4874.33層高：5.1米6F：4874.33層高：5.1米夾層：1267.2層高：3.5米柱距:6-10米不等層數(shù)：地上4層，地下一層，局部6層2）匯寶國(guó)際五星級(jí)酒店用地面積：15484.8平方米總建面積：61000平方米地下面積:4800平方米層數(shù)：26層，地下1層，裙樓部分6層3）匯寶國(guó)際大廈用地地面積：1560平方米總建面積：48000平方米層數(shù)：30層，局部為33層地下面積:1400平方米4）匯寶國(guó)際公寓用地面積：19543.8平方米總建面積:72000平方米幢數(shù)：3幢層數(shù)：30層附:項(xiàng)目整體平面圖項(xiàng)目立面效果圖地理位置交通圖二、項(xiàng)目環(huán)境分析（一）區(qū)域環(huán)境1、區(qū)位優(yōu)勢(shì)——市內(nèi)“鉆石”商業(yè)地段匯寶商業(yè)廣場(chǎng)地處沈陽(yáng)市政治、經(jīng)濟(jì)、商務(wù)、文化中心，緊臨市政府、沈陽(yáng)北站、沈陽(yáng)市金融商貿(mào)開(kāi)發(fā)區(qū)、“金色走廊”、CBD中央商務(wù)區(qū)的核心區(qū)域，商業(yè)圣地不可復(fù)制。政治中心：緊鄰市政府、中級(jí)人民法院等政府機(jī)構(gòu)、企事業(yè)機(jī)關(guān)。經(jīng)濟(jì)中心：位于沈陽(yáng)市金融商貿(mào)開(kāi)發(fā)區(qū)，方圓1.5公里內(nèi)分布著中國(guó)工商銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行、中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)人民銀行、沈陽(yáng)市商業(yè)銀行等大量金融機(jī)構(gòu)。此外，沈陽(yáng)目前還在不斷的吸引國(guó)內(nèi)外金融機(jī)構(gòu)來(lái)沈設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，發(fā)展證券、貨幣、保險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，培育和引進(jìn)各種基金，優(yōu)化組合上市，壯大投資機(jī)構(gòu)，建設(shè)東北區(qū)域性的金融中心。商務(wù)中心：沈陽(yáng)市CBD中央商務(wù)區(qū)、金廊建設(shè)核心區(qū)域，商業(yè)活動(dòng)頻繁。匯寶商業(yè)廣場(chǎng)方圓1.5公里內(nèi)，座落著新港澳國(guó)際大廈、新基火炬大廈、許兄弟大廈、沈陽(yáng)金融大廈、沈陽(yáng)新恒基中心、高登國(guó)際大廈等25幢高檔寫(xiě)字樓，建筑面積達(dá)150萬(wàn)平方米，現(xiàn)有上千家公司入駐。伴隨沈陽(yáng)提出創(chuàng)建中國(guó)最佳投資環(huán)境目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，將有大量國(guó)際知名企業(yè)在此設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)拓展市場(chǎng)。文化中心：緊鄰遼寧省大劇院、沈陽(yáng)市博物館、沈陽(yáng)市圖書(shū)館、沈陽(yáng)市技術(shù)交易中心、沈陽(yáng)市人才市場(chǎng)，方圓1.5公里內(nèi)分布著遼寧日?qǐng)?bào)、沈陽(yáng)日?qǐng)?bào)、沈陽(yáng)晚報(bào)、遼沈晚報(bào)、等新聞媒體機(jī)構(gòu)。人居環(huán)境：匯寶商業(yè)廣場(chǎng)方圓1.5公里內(nèi)座落著格林豪森、金色家園等10個(gè)高檔住宅區(qū)和25個(gè)居民小區(qū)，居民近20萬(wàn)人，家庭收入處于沈陽(yáng)市中上層，文化素質(zhì)較高。2、交通優(yōu)勢(shì)——交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)距機(jī)場(chǎng)：西臨青年大街（沈陽(yáng)交通主干道），直通沈陽(yáng)桃仙國(guó)際機(jī)場(chǎng)，車程只有20分鐘；距火車站：距離東北最大的客貨樞紐-沈陽(yáng)北站僅1.2公里；北臨沈陽(yáng)市東西快速干道；東西向進(jìn)出市區(qū)只需7到8分鐘，同時(shí)允許貨車進(jìn)出。商業(yè)廣場(chǎng)周圍有23條便利的公交路線通往沈陽(yáng)市內(nèi)各區(qū)。（二）城市環(huán)境1、政策導(dǎo)向——商機(jī)無(wú)限1）黨的十六大明確提出支持東北老工業(yè)基地加快調(diào)整和改造的基本國(guó)策。國(guó)家政策導(dǎo)向?qū)⑹股蜿?yáng)成為一個(gè)資金、人才流向的“洼地”，為沈陽(yáng)——東北的核心要地創(chuàng)造了第二次騰飛的契機(jī)。隨著沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、第二屆中國(guó)國(guó)際制博會(huì)、中國(guó)糖酒會(huì)、中國(guó)科協(xié)年會(huì)、汽車博覽會(huì)等綜合性或?qū)I(yè)性會(huì)展品牌的發(fā)展，沈陽(yáng)正在不斷加強(qiáng)產(chǎn)品交易與合作交流的功能，其對(duì)外開(kāi)放、經(jīng)濟(jì)發(fā)展和社會(huì)進(jìn)步的飛躍必將吸引海內(nèi)外的大量商家蒞臨沈城。2）沈陽(yáng)市2003年定位為“項(xiàng)目年”，以項(xiàng)目為核心推動(dòng)對(duì)外開(kāi)放并將以項(xiàng)目年為載體著力改善投資環(huán)境。2002年12月13日，沈陽(yáng)市召開(kāi)第十六次政府常務(wù)會(huì)議，通過(guò)了《關(guān)于沈陽(yáng)市開(kāi)展項(xiàng)目年工作的實(shí)施方案》等報(bào)告，提出直接利用外資20億美元，直接利用外資增長(zhǎng)12%，引進(jìn)1000個(gè)投資500萬(wàn)元以上的項(xiàng)目，新增1000萬(wàn)美元以上的項(xiàng)目200個(gè)。使沈陽(yáng)形成全方位、多層次、寬領(lǐng)域的開(kāi)放格局。2、南北金廊”——世紀(jì)戰(zhàn)略“南北金廊”是沈陽(yáng)城市世紀(jì)戰(zhàn)略規(guī)劃提出的核心概念。它將奠定沈陽(yáng)一個(gè)南北走向的都市空間，以此帶動(dòng)沈陽(yáng)形成以金融、商務(wù)、資訊、酒店、商業(yè)為主的新的產(chǎn)業(yè)群，并輻射周邊其他城市乃至整個(gè)東北亞經(jīng)濟(jì)圈。從根本上說(shuō)，“金廊”將帶動(dòng)沈陽(yáng)形成新的產(chǎn)業(yè)群，這個(gè)產(chǎn)業(yè)群的布局上將是一個(gè)群落和空間帶，凝聚整個(gè)城市的人、財(cái)、物，乃至全部遼寧中部城市群的力量，是沈陽(yáng)從工業(yè)文明走向知識(shí)文明的智力創(chuàng)造含金量所在。匯寶國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)是金廊建設(shè)的啟動(dòng)工程，是“金廊”上第一個(gè)集寫(xiě)字樓、國(guó)際公寓、購(gòu)物中心、五星級(jí)酒店四種業(yè)態(tài)于一體的區(qū)域，被譽(yù)為沈城的“金廊明珠”。（三）市場(chǎng)環(huán)境2002年，沈陽(yáng)市社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到695億，由大型超市、百貨、購(gòu)物中心、連鎖便利店實(shí)現(xiàn)的銷售額不到1／3。而在一個(gè)成熟的現(xiàn)代城市，這些主流商業(yè)實(shí)體的營(yíng)業(yè)額，應(yīng)該占到整個(gè)社會(huì)消費(fèi)品零售總額的70％左右。作為東北核心要地，沈陽(yáng)商業(yè)目前雖然已經(jīng)邁入中國(guó)一流城市的行列，但商業(yè)規(guī)模還較小，總體感覺(jué)競(jìng)爭(zhēng)還很不充分；同時(shí)由于歷史的原因，沈陽(yáng)市的商業(yè)布局主要集中在中街和太原街兩大傳統(tǒng)商圈，商業(yè)經(jīng)營(yíng)同質(zhì)化，專業(yè)化、細(xì)分化程度都還不夠，真正能夠滿足中白領(lǐng)及中、上層人士購(gòu)物、休閑的高品質(zhì)、專業(yè)化、多功能的具備足夠規(guī)模的場(chǎng)所還是空白，隨著沈陽(yáng)城市的發(fā)展，新興商業(yè)區(qū)的形成是必然的趨勢(shì)，同時(shí)沈陽(yáng)是一個(gè)以沈陽(yáng)為中心的城市群，擁有龐大的人流、物流，具有讓人驚訝的消費(fèi)能力，是個(gè)人口超過(guò)4000萬(wàn)的龐大市場(chǎng)，這一切都將成為沈陽(yáng)商業(yè)發(fā)展的原動(dòng)力。三、未來(lái)客戶群體分析沈陽(yáng)市居民收入水平情況根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，以及我們?cè)?001年和2002年兩次問(wèn)卷調(diào)查我市居民消費(fèi)水平大體可以分為五類:從調(diào)查結(jié)果分析，沈陽(yáng)高收入家庭占到了沈陽(yáng)市居民家庭的15%，加之沈陽(yáng)作為東北中心城市對(duì)周邊城市高收入消費(fèi)群體的輻射，其消費(fèi)群體將是一個(gè)龐大的數(shù)字，消費(fèi)能力十分強(qiáng)勁，市場(chǎng)空間也無(wú)法限量。隨著時(shí)代的進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，沈陽(yáng)已經(jīng)逐步由原來(lái)單一的工業(yè)城市發(fā)展成為集工業(yè)、高新科技、商貿(mào)、金融、旅游為一體的國(guó)際化、現(xiàn)代化大都市。目前沈陽(yáng)恰逢?yáng)|北振興的歷史機(jī)遇，我們?cè)敢詤R寶國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目為平臺(tái)，本著共同參與、共同分享的原則，與各界朋友一道，合力打造沈陽(yáng)的“金廊明珠”。附件一：遼寧匯寶國(guó)際投資集團(tuán)簡(jiǎn)介遼寧匯寶國(guó)際投資集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱匯寶集團(tuán)）是一家在房地產(chǎn)、工礦業(yè)、高新產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等領(lǐng)域進(jìn)行投資和管理的企業(yè)集團(tuán)，總資產(chǎn)達(dá)30億元人民幣。匯寶集團(tuán)下轄15家控股子公司。匯寶集團(tuán)在國(guó)內(nèi)外均有投資，近期在沈陽(yáng)的投資項(xiàng)目有：1、2001年在沈陽(yáng)首屆農(nóng)業(yè)博覽會(huì)上簽約的仙子湖現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目，投資金額為3.4億美元，已被省政府批準(zhǔn)為“省級(jí)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園區(qū)”；2、投資金額15億元人民幣，建筑面積七十萬(wàn)平方米的華山房地產(chǎn)項(xiàng)目，今年10月份將全部竣工，目前已經(jīng)上市銷售，銷售態(tài)勢(shì)良好；3、位于沈陽(yáng)市“南北金廊”中央商務(wù)帶上的“匯寶商業(yè)廣場(chǎng)”項(xiàng)目。投資金額為：25億元人民幣（不含酒店），建成后將成為集國(guó)際購(gòu)物中心、五星級(jí)酒店、國(guó)際公寓、國(guó)際大廈、為一體的新型商業(yè)區(qū)域，被譽(yù)為沈陽(yáng)的“金廊明珠”。附件二：關(guān)于沈陽(yáng)城市投資環(huán)境1）沈陽(yáng)——東北的中心城市沈陽(yáng)背靠長(zhǎng)白山系，面對(duì)渤海之濱，處遼東半島腹地，是東北地區(qū)最大的中心城市。地處東北亞經(jīng)濟(jì)圈和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的中心，具有重要的戰(zhàn)略地位。以沈陽(yáng)為中心，半徑150公里的范圍內(nèi)，集中了以基礎(chǔ)工業(yè)和加工工業(yè)為主的大連鞍山撫順本溪丹東錦州營(yíng)口阜新8大城市，構(gòu)成了資源豐富、結(jié)構(gòu)互補(bǔ)性強(qiáng)、技術(shù)關(guān)聯(lián)度高的遼寧中部城市群，其輻射人口達(dá)到2000萬(wàn)。溝通世界各大港口的大連港、正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的營(yíng)口新港和錦州港，距沈陽(yáng)均不超過(guò)400公里，具有得天獨(dú)厚的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)，作為東北中心城市的沈陽(yáng)，對(duì)周邊乃至全國(guó)都具有較強(qiáng)的吸納力、輻射力和帶動(dòng)力。2）沈陽(yáng)是聯(lián)結(jié)中國(guó)東北與中國(guó)長(zhǎng)城以南地區(qū)的交通通訊樞紐。沈陽(yáng)是東北最大的交通樞紐，已建成由鐵路、公路、民用航空和郵政電信交織的現(xiàn)代交通通訊網(wǎng)絡(luò)。沈陽(yáng)作為東北地區(qū)交通樞紐、商品物資交流中心和信息中心，聯(lián)結(jié)著省內(nèi)外和世界各地。沈陽(yáng)的六條鐵路主干線與省內(nèi)外諸多大中城市乃至朝鮮和俄羅斯等國(guó)連在一起；東北地區(qū)最大的，航空港--桃仙機(jī)場(chǎng)更是縮短了沈陽(yáng)與全國(guó)乃至世界各地的距離，目前已開(kāi)通40多條國(guó)際、國(guó)內(nèi)航線；營(yíng)口、大連又為沈陽(yáng)提供了極為方便的海上通道；現(xiàn)有的三環(huán)四射狀高速公路和京沈、沈哈高速公路更為沈陽(yáng)編織起了一個(gè)聯(lián)結(jié)東北各大城市、溝通省內(nèi)外的快速交通網(wǎng)。3）人口和人民生活2002年末，全市總?cè)丝谶_(dá)688.9萬(wàn)人，比上年增加3.8萬(wàn)人。在總?cè)丝谥?，市區(qū)人口488.6萬(wàn)人；外來(lái)人口近30萬(wàn)人，由于沈陽(yáng)特殊的地理位置，它所面對(duì)的消費(fèi)群體還包括遼寧中部城市群2000萬(wàn)人口、全省4000萬(wàn)人口以及東北地區(qū)1.1億人口。2002年，全市職工平均工資比上年增長(zhǎng)18.9%。全市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)畜存款達(dá)1213.8億元，比上年增長(zhǎng)14.7%。4）沈陽(yáng)市九五以來(lái)良好的國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r1995年—2002年沈陽(yáng)GDP總量與增長(zhǎng)速度五年來(lái)，沈陽(yáng)市堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整為主線，經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)增長(zhǎng)，城市綜合實(shí)力進(jìn)一步加強(qiáng)，2002年我市經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出穩(wěn)定快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭，呈現(xiàn)出起點(diǎn)高、增速快的特點(diǎn)，一些主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)躍上了新的臺(tái)階。全市GDP實(shí)現(xiàn)1400億元，增長(zhǎng)13.1％，結(jié)束了八年來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度在10％徘徊的局面，創(chuàng)近九年來(lái)的新高，經(jīng)濟(jì)總量比1997年增長(zhǎng)67.6%，財(cái)政收入實(shí)現(xiàn)105億元。5）已進(jìn)入沈陽(yáng)的國(guó)內(nèi)、外知名企業(yè)及世界知名品牌1、汽車行業(yè)德國(guó)BMW公司今年與沈陽(yáng)華晨金杯汽車股份有限公司合資，登陸沈陽(yáng)，10月18日，合資公司生產(chǎn)的BMW3系列轎車已成功下線。2、零售行業(yè)家樂(lè)福：99年登陸沈陽(yáng)，目前年?duì)I業(yè)額做到4.7億元人民幣，同時(shí)還在不斷的新開(kāi)分店，今年年底家樂(lè)福青年大街店、鐵西店將會(huì)相繼開(kāi)業(yè)。沃爾瑪：2000年登陸沈陽(yáng)，年?duì)I業(yè)額做到3.5億元人民幣，今年年底太原街店即將開(kāi)業(yè)。樂(lè)購(gòu)：1998年登陸沈陽(yáng)，年?duì)I業(yè)額做到4.2億元人民幣，今年年底沈河區(qū)店、鐵西店即將開(kāi)業(yè)。英國(guó)百安居、德國(guó)OBI、荷蘭萬(wàn)客隆也因看好良好的城市投資環(huán)境于今年相繼落戶沈陽(yáng)。另外，法國(guó)歐尚、德國(guó)麥德龍也在沈陽(yáng)積極選址，加快進(jìn)軍沈陽(yáng)的步伐。香港新世界：95年進(jìn)入沈陽(yáng)，99年新開(kāi)第二家店，是沈陽(yáng)市第一家高端百貨商場(chǎng)，同時(shí)也將諸多國(guó)際一線品牌如：CERRUTI1881，BOSS,BURBERRY,GIVES&HAWKES,LANVIN,BALLY，DUNHILL，US.POLO，，PORTS,CORDIER，AHNSIL，GERRYWEBER，PEARLIES，F(xiàn)ANCIEYE，CHRISTIANDIOR，SWAROVSKI,KOSE等引入沈陽(yáng)，并獲得了巨大成功。目前沈陽(yáng)新世界百貨兩個(gè)店面積不到20000平方米，年?duì)I業(yè)額卻能做到6億多元人民幣，足見(jiàn)沈陽(yáng)以及沈陽(yáng)輻射的周邊城市的消費(fèi)能力。目前，新世界百貨正加緊在沈陽(yáng)選擇新店店址，進(jìn)一步加快拓展沈陽(yáng)市場(chǎng)。3、IT及其他行業(yè)IBM、MICROSOFT、INTERL、GE、SIMENCE、LG、ITT、ABB等世界知