項目策劃報告

總用地面積：約3.2平方公里地面總建筑面積：6,000,000平方米是不是大就能讓我們獨占鰲頭？全市百萬大盤主要集中在江北及沿江區(qū)域天潤城威尼斯水城明發(fā)濱江新城大華錦繡華城旭日愛上城本案金地自在城世茂外灘新城區(qū)域項目名稱占地（萬M2）容積率總建（萬M2）物業(yè)類別產(chǎn)品類型開發(fā)商目前報價（元/M2）橋北板塊天潤城2661.5360住宅、商業(yè)多層、小高層蘇寧環(huán)球8300旭日愛上城433.0118住宅、商業(yè)高層紅太陽地產(chǎn)8200威尼斯水城3001.4420住宅、商業(yè)多層、小高層蘇寧環(huán)球公寓8500、洋房11000大華錦繡華城1201.56180住宅、商業(yè)多層、小高層大華集團8800明發(fā)濱江新城1071.89160住宅、商業(yè)小高層、高層明發(fā)集團公寓9500江景房12000城北板塊世貿(mào)外灘新城512.3150住宅、商業(yè)高層世貿(mào)地產(chǎn)公寓15000江景房25000奧南板塊金地自在城46.82.2103住宅、商業(yè)高層金地地產(chǎn)9700大市場研究——項目分布南京不缺百萬大盤這些大盤區(qū)位較遠，集中在江北及板橋。多規(guī)劃為大型居住區(qū)，配以適量生活、商業(yè)配套。我們能否煥然一新，成為領頭羊？辦公、企業(yè)總部面積：1,009,900平方米混合功能面積：256,500平方米商務會展及文化娛樂面積：723,500平方米商業(yè)面積：208,000平方米全功能的生活城河西新城區(qū)南部新區(qū)是新城區(qū)的重要組成部分。緊鄰長江和秦淮河的連接口，南望南京長江三橋，銜接河西中部地區(qū)以及雨花區(qū)西善街道。規(guī)劃區(qū)位于河西新城區(qū)江山大道以南，西靠長江，南鄰秦淮新河，東至南河，規(guī)劃總用地面積14.17平方公里。本案位于河西新城區(qū)南部新區(qū)，有河西“金三角”之稱，未來發(fā)展前景良好本案宗地區(qū)位河西新城的規(guī)劃旨在完善中部地區(qū)”四大功能區(qū)，三條發(fā)展軸”。南部地區(qū)“一角，兩帶，四社區(qū)”，最終形成“一心、兩帶、六軸、七點、十一片”的空間結(jié)構(gòu)。“一心”：中部的市級商務、商業(yè)中心“兩帶”：規(guī)劃區(qū)西側(cè)的濱江生態(tài)景觀帶和東側(cè)的秦淮河濱河休閑風光帶“五軸”：青奧江山大街軸；商務辦公軸；文化體育軸；商業(yè)休閑軸；濱江發(fā)展軸；“七點”：江東門地區(qū)中心；綠博園濱江入口景觀區(qū)；中部濱江城市平臺；南部濱江城市平臺：河西南部地區(qū)中心；“魚嘴”總部商務集中區(qū)；江心洲地區(qū)中心；“十一片”：九個居住片區(qū)，一個都市產(chǎn)業(yè)區(qū)，一個生態(tài)科技區(qū)河西新城建設旨在加快中部和南部地區(qū)的開發(fā)和建設商務中心秦淮河濱休閑風光帶濱江生態(tài)景觀帶“魚嘴”總部商務集中區(qū)河西新城的空間布局規(guī)劃功能地位南京市擁江發(fā)展的濱江前沿地區(qū)，宜居、宜業(yè)的生態(tài)新城區(qū)。布局結(jié)構(gòu)形成“一角、三帶、四社區(qū)”的功能結(jié)構(gòu)。“一角”——黃金三角地區(qū)，形成商務集中區(qū)；“三帶”——江東路綜合服務帶、濱江商務休閑帶、秦淮新河休閑服務帶；“四社區(qū)”——新閘居住社區(qū)、雙閘居住社區(qū)、新梗居住社區(qū)和蓮花居住社區(qū)。一期本案位于規(guī)劃中的新閘居住區(qū)內(nèi)功能劃分明確，商務、居住供應很大

河西南部的規(guī)劃除了規(guī)模大，區(qū)位好，功能全外，

我們還有什么？2011年起河西將集中打造“六城兩中心”計劃“六城”：青奧城，金融城，海峽城，名品城，綠博城，生態(tài)城“兩心”：博覽中心和行政審批中心金融城綠博城青奧城名品城本案位于規(guī)劃中海峽城內(nèi)，是政府的重點規(guī)劃項目海峽城本案河西新城的近期規(guī)劃建設未來河西，尤其是海峽城建設地帶，隨著青奧會的舉辦，2014年12號地鐵線的開通將連接該區(qū)域和南京市其他地區(qū)，出行方便便捷。12號地鐵交通線起點黃里，終點為高鐵南京南站，并在恒河路站與規(guī)劃7號線相交，油坊橋站于8號線相交；三個站點經(jīng)過規(guī)劃區(qū)，即黃河路、運河路和紅河路站。不僅出行十分方便快捷，并且地鐵通行的利好也將促進南部地區(qū)的進一步發(fā)展。未來地鐵12線的規(guī)劃建設，將增加本案出行的便利性河西新城的地鐵規(guī)劃青奧城位于江山大街兩側(cè)，夾江東側(cè)，主要包括青奧村、青奧軸線平臺、青奧中心和國際風情街區(qū)四大類項目。在2010年，青奧城已經(jīng)完成了方案的征集工作，目前正在深化完善。按照河西新城建設指揮部的工作計劃，2011年上半年，青奧城將完成規(guī)劃設計、土地出讓、立項環(huán)評等各項前期工作，下半年啟動建設。2013年底基本建成青奧村，2014年上半年試運行。本案地處規(guī)劃中的青奧村的南側(cè)青奧城的建設，將極大的帶動河西南部地區(qū)的發(fā)展河西新城重點推進——青奧城建設項目緊鄰長江以及濱江風光帶，盡享稀缺江景與綠色生態(tài)濱江風光帶望江而居景觀資源核心價值梳理工具–FAB理論本體分析F(features/fact)項目本身的性質(zhì)/屬性本項目地段優(yōu)勢：熱點區(qū)域，濱江、公園雙景觀資源產(chǎn)品優(yōu)勢：多種物業(yè)形態(tài)、多種產(chǎn)品線結(jié)合規(guī)模優(yōu)勢：超大規(guī)模社區(qū)，適度居住空間發(fā)展優(yōu)勢：未來南京的“陸家嘴”品牌優(yōu)勢：品牌價值可挖掘A(advantages)相對于競爭對手的優(yōu)勢本項目超大規(guī)模社區(qū)真正“城”的概念B(benefit/value)項目給用戶的利益（價值）本項目真正的城市綜合體一站式服務啟動之初即贏得喝彩一期項目定位建議有的好東西是可望而不可及，而我們有的是可望又可及的好產(chǎn)品海峽城一期住宅（首批）產(chǎn)品將會成為獻給首置客戶的城市小公館首批一期【壹】WHY大豪宅VS小公館河西皆是“大豪宅”唯我獨是“小公館”為什么？為什么？為什么？如何規(guī)避政策所帶來的風險？理由一：政策背景2011年1月26日，國務院溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作，隨后國務院辦公廳發(fā)布“關(guān)于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知”（簡稱“國八條”），提出“明確房價控制目標，更大范圍更加嚴厲的限購政策”等一系列政策。首次明確提出“房價控制目標”，表明調(diào)控從通過行政手段調(diào)控房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)為直接調(diào)控市場。各地政府需制定“房價控制目標”并在一季度公布，標志著中央政府繼續(xù)調(diào)控、遏制房價上漲的強大決心。此外，調(diào)控目標從國發(fā)10號文的“遏制部分城市房價過快上漲”明確為“房價控制在合理水平（所有城市）”，這表明您全國主要城市房價趨穩(wěn)甚至結(jié)構(gòu)性下跌的可能性正在加大。行政手段繼續(xù)升級，限購范圍更廣且更加嚴厲?！皣k發(fā)1號文”公布了更加嚴厲的行政手段，特別是限購政策更加嚴厲（已有2套住房的當?shù)貞艏用窦彝ァ?套住房的非當?shù)貞艏用窦彝ァo法提供一定年限當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非當?shù)貞艏用窦彝?，不得購房），涉及城市更廣（包括直轄市、計劃單列市、省會城市在內(nèi)35個大中城市甚至更多城市即將限購）。金融、稅收手段全面升級?！皣k發(fā)1號文”繼續(xù)強化差別化信貸政策，二套房首付從50%提高到60%(各地還可結(jié)合“房價控制目標”進一步提高)；個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅從差額轉(zhuǎn)為全額征收；2011年商品住房用地供應不得低于前兩年均值，大力推廣“限房價、競地價”方式出讓土地等。落實約談問責機制，確保相關(guān)政策落實到位。“國辦發(fā)1號文”再次提出落實約談問責機制，并將“執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位”等情形納入問責范圍，有利于保證了相關(guān)政策的嚴格執(zhí)行。此輪政策調(diào)控覆蓋面更廣、深度更深“8”——國八條房產(chǎn)新政解讀主要條款關(guān)鍵內(nèi)容點評1.進一步落實地方政府責任合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布明確房價控制目標，穩(wěn)定預期，表明調(diào)控從通過行政手段調(diào)控房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)為直接調(diào)控房價2.加大保障性安居工程建設力度多渠道籌集保障性住房房源，逐漸擴大住房保障制度的覆蓋面，有條件的地區(qū)，可以把建制鎮(zhèn)納入住房保障工作范圍，努力增加公共租賃房供應擴大保障性住房覆蓋范圍，強調(diào)公共租賃住房發(fā)展3.調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅；各地要加快建立和完善個人住房信息系統(tǒng)加大房產(chǎn)交易成本，打擊投資投機，完善個人住房信息系統(tǒng)為后續(xù)房產(chǎn)稅制改革打下基礎4.強化差別化住房信貸政策對貸款購買第二套房的家庭，首付款比例不得低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍，各地根據(jù)實際在此基礎上可以上調(diào)此前二套房首付為50%5.嚴格住房用地供應管理落實“三類”住房用地不低于住房建設用地供應總量的70%的要求，今年的商品住房用地供應計劃總量原則上不得低于前2年年均實際供應量，大力推廣“限房價、競地價”方式供應中低價位普通商品房住宅用地確保保障房建設用地供給，明確土地招拍掛制度改進方向6.合理引導住房需求各直轄市，計劃單列市，省會城市和房價過高、上漲過快，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施，原則上對本地戶籍的家庭限購2套房。對非本地戶籍能提供社保和納稅證明的限購一套，對非本地戶籍且不能提供社保和納稅證明的暫停購房限購更加嚴厲，涉及城市范圍更廣7.落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責制對于政策落實不力的?。▍^(qū)、自治區(qū)）人民政府要向國務院作出報告，有關(guān)部門根據(jù)規(guī)定對相關(guān)負責人進行問責明確約談問責機制，確保政策的有力執(zhí)行和落實8.堅持和強化輿論引導各地穩(wěn)定房價和住房保障工作好的做法和經(jīng)驗，要加大宣傳力度，引導居民從國情出發(fā)理性消費輿論引導住房合理消費本次調(diào)控政策要求各地明確房價調(diào)控目標，更大范圍更加嚴厲地實施限購措施，政策力度更強“8”——國八條房產(chǎn)新政解讀“2”——兩地房產(chǎn)稅試點辦法要點解讀上海僅針對新購住房且有較多減免，稅率相對較低。上海僅針對新購且屬于居民第二套住房（本市居民人均60平方米以內(nèi)免征，非本市居民第二套住房無免征）。稅基為交易價格的70%。稅率暫定0.6%，交易價格低于上年平均價格2倍，稅率為0.4%。應納房產(chǎn)稅稅額=新購住房應征稅的面積x單價x70%x稅率。重慶除針對新購高檔住房和“三無人員”新購第二套住房外，還對存量獨棟商品住宅征稅，稅率跨度大。重慶對獨棟商品住宅、新購高檔住房（交易單價為上兩年平均交易單價兩倍以上）和“三無人員”（無戶籍、無企業(yè)、無工作）新購的第二套普通住房進行征稅，并設計率不同的免稅面積。前兩類住房稅率從0.5%-1.2%不等，后一類為0.5%。應納房產(chǎn)稅稅額=應稅建筑面積x單價x稅率。征收范圍上兩地各有側(cè)重，上海稅率較低，重慶稅率跨度大上海稅率更低，但在新房市場中符合征稅條件的房源更多比較兩個城市的征稅范圍，上海雖僅針對新購住房，不涉及存量房，但由于只要屬于第二套住房即納入征稅范圍因而單從新房市場來看，上海符合征稅條件的新房可能更多，可能對大戶型、高檔住房同時產(chǎn)生影響，普通住宅業(yè)有可能納入納稅范圍。而重慶的政策主要針對高檔住房，而對價格不高的普通住宅不會產(chǎn)生影響。比較兩個城市的稅率，重慶稅率相對更高（最低0.5%），而上海稅率為0.4%或0.6%，但有計算應納稅額時需乘以70%，因此稅率相對更低。較低的稅率對持有成本增加不大，但對市場心理將產(chǎn)生顯著影響房產(chǎn)稅對市場的影響關(guān)鍵看稅率和稅基如何設定。目前來看，開征房產(chǎn)稅雖然增加了持有環(huán)節(jié)成本和投資收益的不確定性。但0.5%的稅率遠低于過去幾年房價的上漲幅度。較大幅度的減免也使得實際稅率更低。因此，在“國八條”已有更嚴厲的政策出臺的前提下，房產(chǎn)稅試點短期內(nèi)對抑制房價上漲的實際作用并不是很大，而更多的對購房者產(chǎn)生心理影響，此前上海的大戶型高檔住宅熱銷現(xiàn)象即與此有一定關(guān)系。部分需求已受“國八條”限購政策限制，因而房產(chǎn)稅對購房者的需求總體影響不大重慶房產(chǎn)稅政策中涉及的“三無人員”將因“國八條”限購政策而無法購房，上海房產(chǎn)稅政策中涉及的非本地居民新購住房，因此上海房產(chǎn)稅政策將主要影響到本地戶籍居民家庭的改善型需求的釋放（根據(jù)“國八條”的限購政策，已有兩套或更多住房的本地戶籍居民家庭無法購房，因而也不受房產(chǎn)稅的影響。）房產(chǎn)稅和“國八條”疊加，將加大試點城市高端市場的波動此次房產(chǎn)稅試點主要針對高端住宅市場（雖然所以上海新購住房都可能被征稅，但由于僅針對多套住房，因而更有可能受影響的是高價或大戶型住宅），2010年占整體比重約10%（上海單價30000元以上的住宅成交套數(shù)占11.5%；重慶別墅和高檔公寓的銷售面積占比僅為5.6%，銷售額占10.1%）。試點將主要對此類物業(yè)產(chǎn)生影響（此前上海已出現(xiàn)一定程度的搶購現(xiàn)象），而對其他物業(yè)影響不大。在嚴厲限購政策出臺后房產(chǎn)稅試點對市場影響不大，但將加大高端住宅市場波動上海、重慶房產(chǎn)稅試點辦法影響解讀新政將改變相關(guān)各方的預期短期量價調(diào)整不可避免供需關(guān)系轉(zhuǎn)變，價格趨穩(wěn)并出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性下調(diào)但對一些首置和首改型客戶影響較小購房者：認同調(diào)控政策從嚴，未來預期將逐步轉(zhuǎn)變政府層面：明確房價控制目標，確保政策執(zhí)行到位金融機構(gòu)：密切關(guān)注房貸風險，信貸投放力度放緩開發(fā)企業(yè)：資金狀況將受到顯著影響，市場集中度進一步提高“8+2>10”——影響解讀8+2>10——政策力度遠勝“國十條”，彰顯政府調(diào)控決心，標志著調(diào)控進一步升級和深化?！皣藯l”、上海重慶兩地房產(chǎn)稅試點辦法連續(xù)出臺，各項調(diào)控較2010年4月出臺的“國十條”更加嚴厲，將形成“8+2>10”的政策合力。此外，中央政府“提前”發(fā)布政策，表明中央政府對2010全年宏觀經(jīng)濟增長數(shù)據(jù)較為滿意，同事也有利于政策影響在春節(jié)前后的傳統(tǒng)淡季期間逐步釋放，并能充分彰顯政府推進房地產(chǎn)調(diào)控、遏制房價的決心，標志著調(diào)控政策的進一步升級和深化。不做政策的炮灰，瞄準剛需理由一：政策背景2011年1月，國務院辦公廳即發(fā)出1號文件調(diào)控房地產(chǎn)市場的政策是2010年調(diào)控政策的升級和深化，也是對可能出現(xiàn)的2011年春季房地產(chǎn)市場行情的防御，是一種事前“消防”，而非事后“救火”。該政策目的在于進一步彰顯政府調(diào)控決心，緩解房價上漲預期。河西、奧體已經(jīng)遍布大豪宅，作為奧體南部新區(qū)的第一個項目，我們該去搶這杯羹嗎？理由二：市場背景且看江湖，從市場中得到答案HIGHT資料來源：世聯(lián)分析河西板塊近6年的發(fā)展歷程來看，河西已真正成為“全南京人的河西”，迎來全面發(fā)展時代

2014年青奧會落戶南京為河西發(fā)展提供再次騰飛的機遇仁恒江灣城南洋碧瑤花園中海塞納麗舍LOW第一階段：艱難起步表象：以全國領先型房企入主：萬科、中海、萬達等客戶：以新南京人為主，價格外溢型驅(qū)動優(yōu)勢：片區(qū)規(guī)劃利好要素：客戶覺得距離市中心仍較遠價格：4600-5300第二階段：穩(wěn)步提升表象：區(qū)域領先型、本地房企跟進：銀城、嘉業(yè)等客戶：鼓樓西、建鄴、新南京人為主，品質(zhì)追求型驅(qū)動優(yōu)勢：片區(qū)形象初現(xiàn)要素：消費者消費結(jié)構(gòu)單一，緊湊型物業(yè)絕對主流價格：87000-10000萬科光明城市銀城西堤國際第三階段：全面發(fā)展表象：各類房企全面開花；大平層持續(xù)走量；打破辦公、住宅倒掛現(xiàn)象客戶：南京人的河西，購買來源區(qū)域廣，重復性消費出現(xiàn)優(yōu)勢：片區(qū)完全顯現(xiàn)復合型CBD/居住功能要素：稀缺性資源（全新規(guī)劃，干凈、舒服），區(qū)域全面成熟起來價格：17000-20000

保利香檳國際發(fā)展階段片區(qū)發(fā)展?jié)摿OWHIGH萬達華府嘉業(yè)陽光城河西發(fā)展認識仁恒國際公寓200520082010河西板塊05、09年供應量超過120萬平米，其他年度供應量在90萬平米上下徘徊；河西板塊銷售量高潮出現(xiàn)在2006年，成交167萬平米，08年遭遇滑鐵盧，成交僅為66.67萬平米，但隨后09年成交再次突破130萬平米，良好的發(fā)展預期使得總體上供不應求；10年遭遇樓市調(diào)控之年供應成交均出現(xiàn)下跌。河西板塊成交均價一直保持著平穩(wěn)的上漲趨勢，但09、10年的均價漲幅遠遠超過了07年的漲幅。河西板塊總體市場分析板塊整體供求趨于平衡，價格穩(wěn)步上升，河西已得到全市的認可（市場成交份額和成交均價均居全市第三位）板塊08年份額09年份額10年份額11年1月均價（元/平米)城中4.1%4.8%4.2%26924城東2.8%3.0%2.9%19857城北5.6%8.9%8.1%12888城南7.6%6.6%11.8%12357河西16.8%13.6%15.8%18367仙林2.1%9.9%3.0%13696江寧26.1%22.5%20.3%9329江北34.9%30.7%33.9%7865河西板塊區(qū)已經(jīng)形成龍江、新江東、奧體三大片區(qū)；奧體片區(qū)目前正在成為高端住宅聚集區(qū)。仁恒國際公寓仁恒江灣城保利香檳國際本案天正濱江21000元/平米御江金城18000元/平米保利香檳國際18500元/平米和府奧園20000元/平米中海鳳凰熙岸27000元/平米星雨華府23000元/平米萬達廣場17000元/平米棲庭22000元/平米仁恒G5322000元/平米宋都美域19000元/平米碧瑤花園23900元/平米仁恒江灣城22000元/平米金地名京30000元/平米奧體片區(qū)新江東片區(qū)龍江片區(qū)河西在售項目依托濱江以及大力的市政規(guī)劃建設，本區(qū)域已成為高端居住區(qū)項目總建（萬㎡）容積率已售（萬㎡）待售（萬㎡）均價（元/平米）主力產(chǎn)品備注龍江區(qū)域中海鳳凰熙岸56.83.3510.346.527000三房140、四房170在售100、140、172平方米房源新江東區(qū)域御江金城22.83.27.715.118000三房130-40、別墅300近期將推12號樓的剩余房源萬達廣場262.021.34.717500兩房81-89、三房117-133在售80-168平方米房源天正濱江7.52.12.25.321000四房170-260在售1、5、6號樓，房源面積170-260平方米不等星雨華府372.3917.519.523000兩房98、三房133-149主要在售15、17棟房源，面積145、151平方米金地名京202.219.80.230000兩房88、三房148還有10幾套“和院”在售，面積200-294平方米棲庭7.82.993.14.722000兩房102、三房130在售01、03、05棟，102-142平方米奧體區(qū)域和府奧園10.52.72.18.420000兩房77-87、三房120-133新房源預計上半年推出保利香檳國際262.214.111.918500三房120-140、四房160-190近期將推出8、17號樓面積120、140、160平方米仁恒江灣城741.912.261.822000三房130-150預計2月底推出二期5、7幢樓，仁恒G538.62.07.90.722000兩房78-80、三房110-125在售08棟，78、86平方米復式碧瑤花園17.71.912.15.623900兩房105-110、三房148-154二期在售106-149平方米兩房三房宋都美域222.113.18.919000二房98、三房120-141在售房源133-141平方米現(xiàn)房河西在售項目河西市場在售項目未來住宅建面總計供應量約193.3萬㎡，而據(jù)本案最近的奧體區(qū)域就有97.3萬㎡

，且在售項目都以大戶型為主要供應產(chǎn)品項目名稱地塊位置土地性質(zhì)樓面價（元/㎡

）土地現(xiàn)狀占地（萬㎡）容積率總建（萬㎡）受讓方NO.2010G43建鄴河西大街以北，黃山路、廬山路之間商業(yè)金融業(yè)用地、酒店式公寓用地5677未動工2.26.514.3江蘇盛康商貿(mào)NO.2010G53東至西城路西至吉山路；北至規(guī)一路；南至白鷺東街二類居住用地、居住社區(qū)中心用地8584未動工11.93.136.9和記黃埔NO.2010G54東至吉山路；西至泰山路；北至怡康街；南至白鷺東街二類居住用地、幼托用地12789未動工4.83.014.4招商地產(chǎn)NO.2010G67東至空地；西至康苑新村；北至現(xiàn)狀富春江東街；南至小青路。住宅用地10827未動工1.12.12.4中冶置業(yè)河西市場潛在項目河西區(qū)域拿地成本均較高，可以預計未來都將走豪宅路線河西板塊儼然已成為南京人品質(zhì)追求型主力需求區(qū)域，河西不缺大豪宅，但缺乏真正的貼近剛需的項目，作為奧體南部新區(qū)的第一個項目，我們是否要利用這個市場空白點？控制總價，快速去化，引爆全城理由二：市場背景作為超級大盤的首批產(chǎn)品，我們必須要從全局利益出發(fā)，如何才能有利于后期的銷售？理由三：項目背景自我審視，看我有何法寶？總用地面積約3.2平方公里地上建筑面積6000,000平方米住宅面積3,803,000平方米辦公企業(yè)總部面積1,009,000平方米混合功能面積256,500平方米商務會展及文化娛樂面積723,500平方米商業(yè)面積208,000平方米項目地上建筑面積高達600萬方，其中集住宅、辦公、混合、商務娛樂和商業(yè)等多種物業(yè)形態(tài)，是一座名副其實的城市綜合體。海峽城主要經(jīng)濟指標河西奧體片區(qū)作為一個新區(qū)，早期大部分項目的高端定位，其客戶基本以投資及改善型客戶為主，導致了區(qū)域內(nèi)入住率較低，人氣不旺，從而使得目前整個河西的商業(yè)及辦公的發(fā)展仍然比較滯后。蕭條的商業(yè)和辦公調(diào)查項目交付時間調(diào)查時間亮燈率萬科光明城市2008.82010.8.1521：0026%中海塞納麗舍2007.835%注：數(shù)據(jù)來源365地產(chǎn)家居網(wǎng)高的空置率區(qū)域借鑒—奧體新區(qū)的尷尬理由三：項目背景作為奧體南部新區(qū)的第一個項目，作為南京市唯一一個超過500萬方的超級城市綜合體，作為政規(guī)劃的重點項目。首批以剛需產(chǎn)品入市，提高項目的入住率，從而帶動項目后期乃至其他物業(yè)的銷售海峽城一定要從全局利益出發(fā)大豪宅VS小公館小公館作為一期（首批）產(chǎn)品是我們不二的選擇小公館遇見海峽城一期（首批）產(chǎn)品WHAT【貳】我們的出發(fā)點Start作為首置客戶！他們想什么？他們要什么？他們喜歡什么……客群描述畢業(yè)時對未來充滿憧憬工作時全力以赴，為未來拼搏買房時充滿無奈與沮喪他們有自己的圈子有自己的生活有自己的夢想他們尚處于為生活拼搏的階段每天在忙碌中度過難得的閑暇也希望有格調(diào)的度過然而他們在高漲的房價中，無數(shù)次沮喪他們?yōu)榱四軗碛幸惶追孔舆€在努力掙扎集結(jié)全城首置客戶，為高素質(zhì)人群量身打造精品小公館我們的首置、功能性首改客戶——城市的明天他們與年輕漸行漸遠，但有一定經(jīng)濟實力！思想前衛(wèi)，接受力強，對新鮮事物天生擁有強烈的敏銳感，渴望獨立，更渴望擁有自己小小的世界；房子不一定要大，但一定要有溫馨，夠特別；追求品位同時，更能有自己獨立的精神世界；他們接受的是比較多元化的思想觀念，在日常生活、休閑娛樂等方面更加新潮，他們非常在意生活的品質(zhì)，更讓自己享受到好的生活；客群特征OurCustomers他們懂得生活是一種享受城市是一種收藏家庭是一種財富你要什么，我給什么市場定位不僅僅給你幸福，還會給你更多海峽城一期首作--

豪宅區(qū)的城市小公館住宅戶型配比

物業(yè)類型：高層主力戶型：兩房、2+1房、三房備注：此配比僅作為項目一期（首批）產(chǎn)品參考戶型面積套數(shù)比例產(chǎn)品核心價值點85平米二房45%功能緊湊型兩房滿足棲居需求110平米2+1房40%功能緊湊型2+1房功能實用120平米三房15%相對舒適三房周邊項目價格行情比較：參照項目本項目仁恒江灣城和府奧園朗詩綠色街區(qū)評分指標權(quán)重區(qū)域20%10011511095交通20%100107115105配套20%100110110110周邊環(huán)境15%1001009597居住氛圍10%100110113107品牌價值5%10011095105片區(qū)提升空間10%1009510095總評分100%100107.4107.3102項目價格（元/平方米）/220002000013000目標加權(quán)價格（元/平方米）/20484.1718639.3212745.10參照權(quán)重（%）/35%40%25%加權(quán)后價格（元/平方米）/7169.467455.733186.27本項目加權(quán)平均價格（元/平方米）17811.46從周邊項目的比較來看，本項目精裝產(chǎn)品的靜態(tài)價格在17811元/平方米左右。價格建議由于本項目作為河西南部新區(qū)的第一個項目，因此我們只能選取距離本案最近的項目作為參考依據(jù)。因此保守估計本案的合理價格區(qū)間為16000-18000元/平米?？吹靡姷某墒煲黄陧椖炕旌瞎δ軈^(qū)建議作為一個超級大盤，一期的入住情況。將會極大影響購房者對本案的認可度從而直接影響本項目后期的銷售。如何提高項目的入住率？成熟的配套有助于提高項目的入住率混合功能用地的建設，商住的結(jié)合也許是個機會！

如何打造這樣的混合功能區(qū)呢？引進商務辦公企業(yè)商務辦公區(qū)的設立，吸引大量的客戶入住，必將帶動商務辦公區(qū)的配套發(fā)展和成熟，以此來促進社區(qū)配套的完善?；旌瞎δ軈^(qū)規(guī)劃前提生態(tài)低碳河西南部地區(qū)的規(guī)劃是以“生態(tài)城”為建設理念，倡導生態(tài)、低碳的生活、工作理念。旨在用5年時間把河西南部建成高綠化覆蓋率和超低能耗的“生態(tài)城”；綠化覆蓋率不低于50%，人均綠化面積將達20平方米，新建建筑將符合65%的節(jié)能目標。規(guī)劃區(qū)內(nèi)的混合用地必將秉承這一理念，打造成宜居、宜業(yè)的新興區(qū)?；旌瞎δ軈^(qū)規(guī)劃要點項目的后期，有企業(yè)總部（高端商務區(qū)）的規(guī)劃差異化的招商引資中小型企業(yè)基地混合功能區(qū)規(guī)劃定位鑒于規(guī)劃要求和定位本案一期主要吸引的是高科技的中小型企業(yè)，產(chǎn)業(yè)是

電子信息產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)性服務業(yè)環(huán)保產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)性服務業(yè)環(huán)保產(chǎn)業(yè)電子信息產(chǎn)品研發(fā)軟件開發(fā)市場研發(fā)信息服務生物科技環(huán)境監(jiān)控循環(huán)利用節(jié)能技術(shù)資源研發(fā)綜合利用主要吸引產(chǎn)業(yè)類型市場營銷物流管理醫(yī)藥科技金融銀行保險業(yè)混合功能區(qū)業(yè)態(tài)建議塑造科研商務區(qū)倡導田園工作生活模式環(huán)境功能復合功能區(qū)++層次豐富的院落、花園的室外空間組合，與生產(chǎn)工作場所相結(jié)合，它在人的尺度上界定了個體的人與自然景觀的關(guān)系，對高科技企業(yè)園的環(huán)境功能有至關(guān)重要的作用。將園林式的空間布局營造植入產(chǎn)業(yè)園的體系中，給工作者建構(gòu)了一個最為適宜發(fā)揮他們創(chuàng)造力、想像力的空間，讓他們能夠在自然中工作，回歸生活、工作、娛樂與自然為一體的田園模式。營造溫和健康、文化開放的氛圍。塑造科研商務區(qū)；信息的交流、新技術(shù)的共享促使研發(fā)水平不斷提高?；旌瞎δ軈^(qū)規(guī)劃理念基于生態(tài)、低碳的生活、工作理念，建筑的外立面建議采用現(xiàn)代風格。簡潔、開放凸顯商務辦公的高效性。創(chuàng)造出高質(zhì)量的工作環(huán)境，顯現(xiàn)技術(shù)領導和創(chuàng)新的優(yōu)勢?；旌瞎δ軈^(qū)規(guī)劃外立面建議商務辦公環(huán)境需求：

1.功能齊全，智能配套豐富

2.寬敞、明亮、舒適的辦公空間

3.開放、獨立的辦公氛圍

4.良好的商務環(huán)境與品位√一旦商務辦公的引入，配套支撐十分重要！混合功能區(qū)規(guī)劃環(huán)境建議引進商務辦公企業(yè)相應的配套需要加大引入商務辦公企業(yè)，就需要成熟的配套建設。相應的配套建設逐漸發(fā)展，成熟之后也會加大商務辦公企業(yè)引進的幾率，以此獲得效益。需要哪些配套設施呢？混合功能區(qū)——商務辦公和配套現(xiàn)今，眾多企業(yè)以年輕人為主，因而企業(yè)培訓是融入企業(yè)文化的一部分，設置與企業(yè)匹配的培訓場所，可以把培訓和教育融入生活，提高白領的職務修養(yǎng)和生活品位，促進積極向上的辦公辦公環(huán)境。白領培訓文化藝術(shù)公共圖書館可以作為一個文化建筑的標志，讓每一位企業(yè)人士感受文化的饕餮。圖書館也是企業(yè)各層人士充電學習的最佳場所。圖書館文化藝術(shù)有一個外形突出的藝術(shù)、展覽館，可以是項目的精神堡壘；未來可以是藝術(shù)品陳列館，也可以作為一個流動藝術(shù)的展示中心，是商務辦公環(huán)境的藝術(shù)高地。藝術(shù)館文化藝術(shù)休憩式商業(yè)街區(qū)休閑商業(yè)區(qū)生活商業(yè)區(qū)文化商業(yè)區(qū)通常為情境式體驗式的商業(yè)，業(yè)態(tài)多為休閑娛樂等有特色的主題店，包括餐飲、酒吧、咖啡、茶館、特色中餐、日韓料理、特色面包房、西點廳等。自發(fā)形成的生活配套，比如社區(qū)超市、服飾、美容美發(fā)、煙酒店、干洗店、藥店等生活服務型商業(yè)。先期可作為畫室、展廳、表演廳、個人創(chuàng)作室等形態(tài)存在，以免租的形式吸引藝術(shù)家展示其個人著作，最終形成前述的休閑商業(yè)區(qū)形態(tài)。商業(yè)街區(qū)商務酒店是商務辦公區(qū)域的休憩場所，利于商務辦公人員的長期往來和商務洽談?？Х任莺筒枭缫彩巧虅辙k公區(qū)必不可少的元素，是辦公人員舒緩壓力，與同事或上司直接交流的好去處。商務酒店、咖啡屋以及茶社商業(yè)街區(qū)用餐飲帶動整個啟動期的商業(yè)氛圍，通過一些比較實用的品牌商家，來帶動整個風情街的人氣。這樣也給商務辦公區(qū)的工作人員以消費購物的地方。風情商業(yè)街商業(yè)街區(qū)貼近自然的健康運動項目，以硬質(zhì)鋪地為主，同時滿足休閑和鍛煉的目的。公園廣場也符合生態(tài)、低碳的宜居環(huán)境。公園廣場休閑娛樂運動會所：室內(nèi)游泳池，標準池＋親子池；瑜珈館，設立常規(guī)瑜珈和熱瑜珈室；壁球館和室內(nèi)高爾夫項目提升高品質(zhì)。休閑會所：洗浴、棋牌、咖啡、書吧等；SPA，紅酒吧；兒童中心，提供親子空間。休閑、運動會所給予住戶健康、環(huán)保的生活理念，聚集人氣且提高了生活品質(zhì)。運動、休閑會所休閑娛樂健康管家中心除了擁有社區(qū)診所的功能外，還有醫(yī)療保健康復功能：身體檢查、體能檢測以及健康資訊指導中心。健康生活的理念融入到平常工作生活中。健康管家中心健康醫(yī)療成熟的商務辦公配套

提升小區(qū)入住率促進提升商務辦公區(qū)的配套建設成熟，必將吸引更多的客戶，也使得住宅客戶入住的可能性大大增加，是社區(qū)住宅配套形成的基礎。社區(qū)住宅配套的形成也必然刺激商務辦公區(qū)的配套日趨成熟，完善。同時也能凸顯出自身的配套特性。商務辦公配套和社區(qū)配套的關(guān)系階段教育相結(jié)合引入幼兒園→知名小學→重點中學的大學前系列教育。社區(qū)教育中心：中老年學校，職業(yè)培訓，兒童輔導；培訓學校：提升課程，專業(yè)培訓；遠程教育。實現(xiàn)教育一體化。社區(qū)教育社區(qū)康復中心，康復治療+心理咨詢。社區(qū)診所，常規(guī)醫(yī)療定期名醫(yī)專家交流。社區(qū)藥店，便民方便。私人診所，作為輔助醫(yī)療的重要一環(huán)。社區(qū)診所社區(qū)醫(yī)療社區(qū)底商，分散于各個組團，輻射范圍更廣。菜場，提供凈菜服務以及有機蔬菜專柜，便于住戶的生活購物。社區(qū)便利消費社區(qū)菜場戲水池和戲沙區(qū)結(jié)合，滿足不同季節(jié)的兒童游樂需求，塑造一個小型親子樂園的景觀高潮。接近原生態(tài)的鍛煉型活動，主要針對兒童，但也能吸引到一些好奇的成人參與其中。不僅讓兒童擁有歡樂園，也能與父母有更多的交流。兒童特色游戲區(qū)社區(qū)兒童游樂區(qū)社區(qū)的學校，社區(qū)中心，社區(qū)業(yè)主自發(fā)組成的演出表演活動，或者定向聚會活動，親子活動，競技比賽，定期舉辦，形成一個社區(qū)的固定活動，增強社區(qū)人氣和居住氛圍，提供住戶一個互相交流互動的平臺，讓住戶都走出家門，形成真正開放的社區(qū)生活方式。周末廣場交流會社區(qū)廣場我們的目標旨在打造宜居、宜業(yè)的生活環(huán)境打破商務辦公和社區(qū)居住區(qū)的隔閡植入新的生活、辦公理念；追求品質(zhì)生活在這里，我們營造生態(tài)、低碳城中美景，親近未知的自然未來目標未來舒適生活產(chǎn)品優(yōu)化建議導入一種全新的健康的生活模式成為海峽城未來發(fā)展的新方向。本案未來及那個會成為南京全新的濱江國際社區(qū).產(chǎn)品定位低碳生活創(chuàng)建一個健康的、可持續(xù)發(fā)展的、對環(huán)境無害的低碳新城建筑形態(tài)增加綠化空間改善通風效果結(jié)合周邊的生態(tài)環(huán)境。將空中花園注入建筑物的“風洞”當中，將地面的園林帶到空中，去造就一系列的立體綠化，成就了“樓在林中，林在樓中”的概念建筑形態(tài)-改善通風效果風洞形成二級風，帶走尾氣、濕氣、使到處充滿清新的空氣。建筑形態(tài)-改善通風效果共享空中花園，生活因此不同/Lifewillbedifferentwiththeskygarden建筑形態(tài)-改善通風效果能源利用外墻保溫外遮陽系統(tǒng)中空玻璃+LOW-E膜太陽能草坪燈雨水回收系統(tǒng)節(jié)約能源新能源陽臺壁掛式太陽能板家居智能系統(tǒng)同層排水新風系統(tǒng)隔音降噪系統(tǒng)地熱采暖分戶式凈水系統(tǒng)室內(nèi)環(huán)境/IndoorEnvironment交通

/Traffic人車分流系統(tǒng)地鐵自行車廢棄物處理/GarbageTreatment垃圾回收系統(tǒng)家用垃圾粉碎器有機垃圾生化處理機水元素氣元素土元素生物元素景觀環(huán)境在水元素區(qū)域可修建環(huán)保水池和人工溪流。人工溪流水由凈化的生活污水的來，體現(xiàn)了以誰為本的空間設計理念，同時也向世人展示一個重視水資源保護的生態(tài)小區(qū)。景觀環(huán)境-水元素通過臺地的起伏變化，并種植高中喬木、高低灌木、以及近地花卉和草地的掩映，呈現(xiàn)出高低錯落的五重景觀，并可通過坡地圍合及曲徑通幽等手法，移步換景，營造出豐富的景觀序列空間。景觀建議-土元素大量種植成樹形成小面積森林，可設置林中漫步、森林浴、森林吸氧、攀巖、野營、樹林標本采集、聞森林馨香，吸高氧空氣，聽松濤鳥鳴泉音，感受一份山野的靈氣。景觀建議-氣元素利用濕地公園的水系設置具有趣味性的蘆葦迷宮。濕地的特有條件能提供生物較好的生存環(huán)境，昆蟲標本采集，水岸垂釣、飛鳥棲息的野趣的充分展示大自然風采。景觀建議-生物元素建筑立面建筑風格思考：1、與外部景觀資源的和諧；2、對于走在其身邊的人們，其所需要的極高的質(zhì)感。建筑立面現(xiàn)代、簡潔、個性龍湖世紀峰景建筑立面仁恒河濱城：造型簡單,硬朗,利用里面色塊的處理凸現(xiàn)建筑的品質(zhì)。

建筑立面建筑立面景觀思考：1、需要承托建筑的品質(zhì)；2、擁有較為豐富的原生態(tài)景觀；住區(qū)景觀建議現(xiàn)代自然景觀住區(qū)廣場景觀希望住區(qū)內(nèi)外呈現(xiàn)不同的感官感受.簡潔、明快、清爽的現(xiàn)代居住景觀，無論從高空視覺，還是細部都將是品質(zhì)的體現(xiàn)。在整體環(huán)境保持現(xiàn)代極簡主義風格的同時，種植大量植物，并注重打造休閑地帶，體現(xiàn)小區(qū)休閑氛圍。簡潔、秩序的外顯特征回應了現(xiàn)代生活的功能需要；豐富、深邃的內(nèi)涵感悟滿足現(xiàn)代人的精神需求。///住區(qū)組團景觀景觀設計上體現(xiàn)簡約、洗練、純粹的極簡主義風格，使人們在情感上得到平靜。住區(qū)組團景觀住區(qū)休閑景觀陽光沐浴，旱冰游樂，漫談散步，都將是這個區(qū)域的品質(zhì)休閑活動。濱江景觀建議濱江景觀濱江景觀的設計將為項目整體提升一個檔次。濱江景觀寬闊的視野，環(huán)保材料的應用，都使來賓更具親切感。與水相鄰，慢跑、自行車都將是一種自然而親切的運動濱江景觀可在綠化帶上設置棋桌，供老年人平時下棋娛樂。濱江景觀600萬平方米的聯(lián)想海峽城企劃策略

G07地塊，海峽城第一個面市的地塊，對于客戶來說，他們更想通過它了解背后的這座城。城的故事·優(yōu)勢發(fā)掘

·定位語&推廣語

·視覺表達

城的力量·推廣三大關(guān)鍵詞

·開盤前推廣

城的故事企劃演繹從世茂到遠雄，從臺灣香港房地產(chǎn)界到保險、金融界各大股東，他們攜手為海峽城而來，以遠見卓識落筆南京，對城市綜合體的理解與實現(xiàn)，必將突破南京以往水準。理想品牌ADVANTAGE1品牌背后的每一個名字都是一個巨人，因同一個理想而走到一起，實現(xiàn)600萬平方米的理想國。世界規(guī)劃CBD進化后的CAB實踐場（CenterActiveZone），國際最先進的城市規(guī)劃理念，商務、研發(fā)、商業(yè)、服務、娛樂、居住等于一體，政府大力引導，后期大量港臺外企入駐。站在世界的高度，融合先進的文明，在這里，從入駐的品牌、生活的居民、工作的企業(yè)、休閑的方式，都以全球眼光設計未來。在這里，海峽城就是一個世界村。ADVANTAGE2秦淮河口，長江鄰水，承襲河西新城的綠色主題，以更先進的環(huán)保節(jié)能為理念建造一座生態(tài)城。南京最大的LEED認證綜合體項目，是城市與自然的完美融合，為南京建造一座夢幻島。低碳生態(tài)

ADVANTAGE3夢幻島未來感無所不能的豐富的環(huán)保的理想國中心的世界村舒適的科技的包容的開放的國際的600萬平方米有無限開放的可能性，600萬平方米的夢想在這里慢慢展開，太多的形容詞，太多的生活方式，容納一生夢想的城市，值得一生探究的城市。推廣語海峽城，一生之城海峽城定位語航母級奧體濱江生態(tài)城600萬平方米，南京前所未有的城市綜合體規(guī)模奧體最新興版塊，最具青奧概念江河交匯口，景觀與人文價值體現(xiàn)環(huán)保生態(tài)規(guī)劃，LEED國際認證

城的力量企劃推廣推廣關(guān)鍵詞低碳營銷

國際氣場

半官方感低碳營銷從項目精神，到營銷方式，每一個層面，每一步細節(jié)，海峽城都將身體力行地為生態(tài)城的夢想而努力，建立南京低碳營銷的先鋒力量。我們將通過自身的努力，在營銷推廣中努力節(jié)約地球資源，在營銷過程中僅物料一項就減少了146.3噸紙的消耗，等于拯救了2487棵樹海峽城將推出無紙化未來級接待中心，展示的是售樓處的未來趨勢。整個中心里沒有樓書、沒有裱板、沒有銷海、沒有銷平，沒有手袋，沒有宣傳印刷品，取而代之的是IPAD、互動電子屏、強大的在線網(wǎng)站等電子化應用。凡涉及到必須紙張的部分，一律選擇環(huán)保紙張?？蛻粼谂c我們的互動中，也成為了低碳行動的一份子，從詫異到體驗直至認同。海峽城為綠色青奧加油——南京首個無紙化現(xiàn)象級接待中心開放2487棵大樹感謝南京市民話題延伸：海峽城導演好萊塢未來大片海峽城空氣罐頭地鐵派發(fā)日：當環(huán)保成為全世界的焦點話題，“空氣罐頭”越來越多地出現(xiàn)在不同的地方，以各種不同的名義被出售。裝在易拉罐里的“巴黎空氣”售價20法郎；在泰國的羅普卡國家公園有出售高山上的新鮮空氣罐頭，售價30泰銖；在韓國也能在首爾超市貨架上找到濟州島的新鮮空氣，售價為每罐約３美元……生態(tài)概念以純凈的空氣作為概念傳播載體，開盤前選擇在地鐵站進行海峽城空氣罐頭限量派發(fā)，引起全城話題，關(guān)注海峽城開盤。媒體選擇上，建議以更加低碳環(huán)保的電子媒體為主，嘗試新興電子媒體，如微博、開心網(wǎng)、大型電子廣告屏等綠色海峽城微博行動無紙化未來級接待中心開放一周內(nèi)，微博用戶只需要轉(zhuǎn)發(fā)綠色海峽城活動信息并關(guān)注綠色海峽城微博，轉(zhuǎn)發(fā)10個好友，海峽城將為此在海峽城濱江大道種下一棵香樟。低碳的電子媒體、植樹的話題體現(xiàn)海峽城的低碳營銷，更可以快速建立自己的獨立媒體，簡單互動的參與過程讓更多人建立綠色海峽城的形象。國際氣場國際化的標準，國際化的品牌，國際化的入駐居民，處處體現(xiàn)海峽城與眾不同的國際化氣場。同樣在推廣活動中，出現(xiàn)的品牌、企業(yè)、人物也同樣希望走國際化路線。濱江慢跑60分國際行：與南京本土外語時尚雜志MAP一同舉辦，邀請南京的國際人士和南京各界人士參加，沿濱江大道慢跑一小時，宣傳呼吁南京濱江保護。半官方感海峽城作為河西重點規(guī)劃之一，得到了政府的大力支持，政府導向能夠有力的建立市場客戶信心，因此推廣公關(guān)中，官方或半官方感的保持，有利于海峽城在沒有大配套開工的情況下銷售一期。青奧重要配套——海峽城開工：由市長或副市長主持開工儀式，并發(fā)表重要講話，海峽城作為青奧和奧體的重要配套開工。同時配合1-3天的大量的官方報道宣傳，與海峽城自身的廣告宣傳相呼應。政府與臺灣**企業(yè)簽約入駐海峽城總部基地政府與美國**企業(yè)簽訂意向協(xié)議入駐海峽城總部基地……2011.42011.62011.10產(chǎn)品期銷售進場項目啟動項目開盤品牌期事件青奧重要配套——海峽城開工儀式載體網(wǎng)絡：HOUSE365專題報紙：5大報紙系列專題報道電視：標點看房板塊專題報道\房產(chǎn)欄目人物采訪

主題青奧推動海峽城任務作為奧體重要板塊的項目建立大形象，讓整個城市熟悉海峽城，并認可其區(qū)位項目知名度提高后，通過生態(tài)大盤的話題操作，大量累積客戶。海峽城，生態(tài)城進場：無紙化未來級接待中心開放綠色海峽城微博行動開放：濱江慢跑60分國際行開盤：地鐵站限量“海峽城空氣罐頭”派發(fā)立體傳播網(wǎng)絡:官網(wǎng)、微博媒體：電視、報紙戶外：大型商場LED雜志：MAP夾送光盤禮品：空氣易拉罐、宣傳光盤大盤經(jīng)營海峽城營銷策略整盤營銷思路1運營原則2開發(fā)順序3操盤思路

品牌：企業(yè)品牌為先導，項目品牌效應放化，樹立品牌形象基礎；

開發(fā)：開發(fā)周期長，面臨開發(fā)節(jié)奏的系統(tǒng)性風險，價格的持續(xù)增長；

產(chǎn)品：復合產(chǎn)品線，多元化產(chǎn)品價值疊加，擴大市場份額；

客戶：多圈層客戶構(gòu)成，復合型客戶形態(tài)；

發(fā)展：區(qū)域核心形象力，可自給自足，可持續(xù)發(fā)展

配套：產(chǎn)品與配套聯(lián)動，與客戶形成項目人文氣質(zhì)；

競爭：規(guī)避市場競爭風險，尋求差異化突破

服務：全程服務，提升客戶滿意度，實現(xiàn)客戶升級大盤的運營原則：海峽城：總建600萬方一期產(chǎn)品：剛需型住宅+生活商業(yè)配套+混合二期產(chǎn)品：剛需+改善型住宅+區(qū)域型商業(yè)配套；三期產(chǎn)品：剛需+改善型住宅+特色商業(yè)配套；四期產(chǎn)品：大型商務、商貿(mào)配套+總部大廈；五期產(chǎn)品：改善型住宅+混合一期二期三期四期搶占河西剛需型住宅的空白，建立客戶圈層基礎放化市場占有率同產(chǎn)品線對比銷售客戶相互接力溢價空間逐級拉升五期商務、總部大廈等高端商業(yè)配套，拉動項目總體定位，同時為最后一期高端產(chǎn)品銷售做鋪墊五期：住宅+商業(yè)+混合四期：商業(yè)、總部大廈三期：住宅+商業(yè)二期：住宅+商業(yè)一期：住宅+商業(yè)+混合ⅠⅡⅣⅢⅤ形象年主流年明星年價值年黃金年營銷主題階段背景關(guān)鍵問題策略關(guān)鍵詞定義區(qū)域，建立市場影響力大盤“震撼點”效應強勢推廣、特色概念深入人心通過官方聲音、社會公信力引導主流市場輿論影響力打造突破區(qū)域界線，克服競爭常規(guī)思路1.抓大放小2.強勢推廣3.政府營銷營銷策略形象未樹立首期銷售，現(xiàn)金流和成功銷售是第一目標快速成交、現(xiàn)金流為王1.擴大客戶層面2.縮短決策周期3.高形象性價比立足于主流客戶群，對其它客戶群具有吸引和涵蓋性通過足夠大的展示區(qū)、震撼點制造賣壓提升客戶預期價格，以略低于預期價格的實際價格發(fā)售，借強勢營銷機會處理問題產(chǎn)品節(jié)點刺激，保持持續(xù)競爭力1.推出創(chuàng)新產(chǎn)品及產(chǎn)品概念2.關(guān)鍵配套投入首期銷售成功，進入后續(xù)階段，審美疲勞領先產(chǎn)品節(jié)點式刺激保持市場聲音充分發(fā)揮配套體現(xiàn)大盤價值/產(chǎn)品力的核心作用配套的開發(fā)策略——分級、價值點以及和住宅的聯(lián)動關(guān)系項目營銷轉(zhuǎn)向品牌營銷贏得價值回報、大盤力兌現(xiàn)價值1.真實生后秀2.客戶營銷3.品牌營銷綜合素質(zhì)和社區(qū)文化是持續(xù)的賣點隨社區(qū)不斷成熟、充分展示社區(qū)生活，價格可達到持續(xù)增長，樹立發(fā)展商強勢品牌項目營銷轉(zhuǎn)向客戶活動營銷為主，以口碑傳播演繹社區(qū)文化依據(jù)企業(yè)目標市場環(huán)境決策企業(yè)戰(zhàn)略驅(qū)動1.惜售2.實驗新產(chǎn)品高價惜售，充分稀釋土地價格、實現(xiàn)項目溢價，追求超額利潤站在企業(yè)策略層面，在項目最后一期推出新產(chǎn)品，實驗市場，作為后續(xù)項目實現(xiàn)良好市場反饋的策略鋪墊操盤思路：Ⅰ.形象年形象尚未樹立市場缺乏聲音關(guān)鍵問題利用自身的開發(fā)為城市及區(qū)域增值該階段是項目立勢、占位、概念傳播、形成口碑傳播的重要階段陌生的區(qū)域價值尚未體現(xiàn)營銷目標定義區(qū)域價值，建立價值平臺奠定項目霸主地位，超越區(qū)域競爭霸主地位大主題宣傳城市影響力核心策略●‘強勢’營銷：較高的營銷費用，用于強勢推廣、特色概念深入人心、建立市場影響，有利于形成區(qū)域中心化與區(qū)域價值●在硬件上制造1-2個“震撼點”，制造震撼效應，形成城市級的巨無霸●自己營造區(qū)域價值提升區(qū)域競爭力；●依靠城市層面的政策利好、區(qū)域規(guī)劃、重點項目投入等因素的支持，通過官方聲音、社會公信力引導主流市場輿論Ⅰ.形象年快速成交前期銷售競爭壓力關(guān)鍵問題實現(xiàn)現(xiàn)金流營銷目標贏得高人氣獲得主流客戶Ⅱ.主流年縮短決策周期擴大客群層面提升性價比核心策略●通過強大的展示區(qū)、大型的推廣活動，制造氣勢，促使快速成交●立足于主流客戶群，并且對其它客戶群具有吸引和涵蓋性，形成復合型客群●營銷的啟動階段要盡量降低門檻，廣泛蓄客●為客戶造夢，提升客戶預期價格，再以略低于預期價格的實際價格發(fā)售，配合現(xiàn)場完美展示，讓客戶感受超值●首期預留價值空間，可見的價值附送，提升產(chǎn)品整體性價比，迎合部分首期客戶的投資意識；Ⅱ.主流年Ⅲ.明星年價格的持續(xù)提升階段性審美疲勞關(guān)鍵問題銷售的持續(xù)性營銷目標新產(chǎn)品，新配套，維持大盤持續(xù)熱銷加大配套投入全新產(chǎn)品或概念業(yè)內(nèi)贊譽核心策略●充分發(fā)揮配套體現(xiàn)大盤價值的核心作用——滿足生活需求、聚集人氣；提升區(qū)域價值、展示生活方式、示范品質(zhì)●通過新的產(chǎn)品體系營造核心體驗點，持續(xù)聚集人氣，保持市場聲音，推動項目整體價值不斷上升并形成新的價值標桿引領價格提升

●開發(fā)行業(yè)內(nèi)客戶，在業(yè)內(nèi)形成良好口碑度——得業(yè)者得天下Ⅲ.明星年

Ⅳ.價值年價值的整合，大盤魅力的釋放大盤魅力的展現(xiàn)關(guān)鍵問題項目營銷向品牌營銷、文化營銷、的轉(zhuǎn)化營銷目標新的超越實現(xiàn)更高的利潤

Ⅳ.價值年客戶活動營銷社區(qū)體驗服務體系的提升核心策略●社區(qū)不斷成熟，社區(qū)實景展示和生活氛圍展示充分，項目營銷轉(zhuǎn)向客戶活動營銷為主，為社區(qū)不斷聚集人氣，以口碑傳播演繹社區(qū)文化●隨商業(yè)等公建配套的運營、充分展示社區(qū)生活，價格持續(xù)快速增長，樹立發(fā)展商強勢品牌●隨著交付及入住的，提升客戶服務水平，確保品牌價值；

Ⅴ.黃金年企業(yè)財務目標的兌現(xiàn)深入人心成熟展現(xiàn)關(guān)鍵問題品牌示范基地營銷目標完美收官

Ⅴ.黃金年鞏固項目定位惜售業(yè)主維系核心策略●最佳資源的入市，確保項目以較高的定位完美收官，鞏固項目形象●保留的最佳資源，充分稀釋土地價格、實現(xiàn)項目溢價，追求超額利潤●從企業(yè)策略層面，提升所有業(yè)主滿意度，確立企業(yè)口碑，為后續(xù)項目做良好鋪墊一期產(chǎn)品營銷策略1形象展示策略2客戶策略5價格策略3服務策略4銷售策略1形象展示策略目的：注重現(xiàn)場形象拔高，為項目贏得良好的第一印象；改善周邊道路環(huán)境，加強工地現(xiàn)場包裝，弱化客戶對陌生區(qū)域的抗性；加強銷售現(xiàn)場表現(xiàn)力，為客戶造夢提供支持；景觀示范區(qū)、樣板房的配合，增強客戶的歸屬感；體驗式營銷售樓處售樓處建議：1、以大面積、大空間的銷售現(xiàn)場體現(xiàn)出大盤的震撼感；2、除常規(guī)模型外，加配項目整體規(guī)劃模型及區(qū)域交通規(guī)劃模型；前期通過加強售樓處的表現(xiàn)力，為客戶提供一個宏偉的區(qū)域發(fā)展藍圖，從而提升客戶對項目的信心及價值認可；情景商業(yè)體驗街區(qū)景觀示范區(qū)情景商業(yè)體驗街區(qū)：未來生活配套的場景體驗，提升客戶對項目的信心；景觀示范區(qū)、樣板間：提升項目價值，營造未來的生活場景；現(xiàn)場外圍道路及包裝：降低客戶對陌生區(qū)域的抗性，讓客戶對項目建立良好的第一印象；為客戶勾畫未來的生活模式，消除抗性，增加吸引力建立基礎客戶，精細客戶圈層目的：擴大客戶口碑宣傳，促進客戶積累通過對基礎客戶的精細維護，講客群泛化；加強對客戶的長效管理，降低開發(fā)周期過長導致的客戶流失率老業(yè)主激勵制度，充分發(fā)揮老業(yè)主推薦渠道；2客戶策略客戶基礎介質(zhì)客群意見領袖客戶圈層放化泛化客群精細化服務客戶基礎夯實，實現(xiàn)客戶影響放化介質(zhì)加強客戶長效性保養(yǎng)整合三項資源基礎，突出項目階段賣點，項目的信息更新與及時傳遞的客戶溝通方式，從細節(jié)上反哺各線客戶。短信+客通+活動+上門拜訪品牌產(chǎn)品客戶拉動提升購買滿足方式載體老業(yè)主激勵制度:老業(yè)主的切身感受最具有說服力和感染力，通過制定激勵制度，提升老業(yè)主推薦的積極性，為現(xiàn)在帶來直接目標客群；激勵方式：1、現(xiàn)金反饋：推薦成交即可獲得一定數(shù)額的現(xiàn)金回饋；適用于短期營銷活動；2、積分制：推薦看房及推薦成交可獲得不同數(shù)額的積分，在一定時間節(jié)點后根據(jù)積分數(shù)額獲得不同等級的回饋；適用于長期持續(xù)進行；客戶蓄水節(jié)點：預計本案項目達到銷售條件為