產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)營分析

西門古鎮(zhèn)產(chǎn)權(quán)式酒店項(xiàng)目

產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)營管理系統(tǒng)分析建議

目錄1、項(xiàng)目酒店物業(yè)分析2、產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)作模式分析3、客戶投資收益系統(tǒng)分析4、產(chǎn)品整體定位分析5、產(chǎn)品營銷擬定思路簡述一：項(xiàng)目酒店物業(yè)分析

項(xiàng)目酒店物業(yè)總面積約1.5萬方，共150余個標(biāo)準(zhǔn)間，其中配有KTV、餐廳、酒店大廳等公共配套設(shè)施。從項(xiàng)目整體空間布局上看，酒店物業(yè)占據(jù)項(xiàng)目的東南面，昭示性較好，交通方便，建成將是項(xiàng)目對外展示的窗口之一，從項(xiàng)目整體人流動線組織上看，酒店物業(yè)處于動線的關(guān)鍵再組織環(huán)節(jié)，在項(xiàng)目人流量能得到保證的前提下，酒店物業(yè)能得到可觀的人流輸送，為酒店物業(yè)增加了潛在的選擇性消費(fèi)客群；項(xiàng)目酒店物業(yè)分析二：產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營模式建議參與各方關(guān)系及其法律責(zé)任投資者開發(fā)商擔(dān)保公司管理公司酒店管理公司《房屋租賃合同》《擔(dān)保函》《房屋買賣合同》委托關(guān)系兩者簽委托協(xié)議，由管理公司管理，開發(fā)商以一定產(chǎn)權(quán)提供擔(dān)保。保證人與被保證人關(guān)系，承若不能兌現(xiàn)時由擔(dān)保公司負(fù)責(zé)賠償。擔(dān)保公司可向開發(fā)商要求反擔(dān)保。簽定借貸合同，以房產(chǎn)抵押作保證。開發(fā)商向銀行作保證，承無限連帶責(zé)任。產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)作模式產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營模式建議（一）房屋買賣合同法律關(guān)系。

投資者首先與開發(fā)商簽訂《房屋買賣合同》，這與商品房買賣是相同的。（二）房屋租賃合同法律關(guān)系。

投資者與酒店管理公司簽訂《房屋租賃合同》，將房屋出租給酒店管理公司，根據(jù)實(shí)際情況，如：租賃期限、租金及起算和支付時間、裝修及租期滿后的處分、物業(yè)管理、違約責(zé)任等進(jìn)行約定。（三）擔(dān)保法律關(guān)系

投資者（權(quán)益人）在與開發(fā)商（被保證人）簽訂購買合同后，由擔(dān)保公司（保證人）出具的《擔(dān)保函》以保障權(quán)益。在保證期間，若權(quán)益人回報率低于承諾時，權(quán)益人有權(quán)依據(jù)擔(dān)保函在保證期間和保證范圍內(nèi)要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任，并支付現(xiàn)金賠償。同時約定項(xiàng)目的回購時間，違約承擔(dān)相應(yīng)的擔(dān)保責(zé)任。

備注：

管理公司以及擔(dān)保公司可以為開發(fā)商旗下的子公司；擔(dān)保公司可以不是專業(yè)擔(dān)保公司，非專業(yè)擔(dān)保公司也可以為項(xiàng)目作擔(dān)保。參與各方關(guān)系及其法律責(zé)任經(jīng)營模式相關(guān)內(nèi)容簡述經(jīng)營管理模式例舉分析產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營管理模式1）管理公司自營

由開發(fā)商委托的管理公司親自經(jīng)營酒店。2）委托知名酒店經(jīng)營公司經(jīng)營

委托知名酒店經(jīng)營公司經(jīng)營，由酒店經(jīng)營公司派出高級管理人員經(jīng)營管理，在本地招聘酒店員工。3）掛牌知名酒店經(jīng)營公司自營

掛牌知名酒店經(jīng)營公司自營，由酒店經(jīng)營公司派出高級管理人員指導(dǎo)管理，在本地招聘酒店員工。經(jīng)營管理模式swot分析序號經(jīng)營模式優(yōu)勢劣勢1號模式

管理公司自行經(jīng)營成本較低靈活性較大缺乏酒店管理經(jīng)驗(yàn)沒有品牌優(yōu)勢，抗風(fēng)險能力很低投資者信心不足2號模式委托酒店管理公司專業(yè)經(jīng)營管理品牌知名度高能很好提高投資者信心成本過高酒店管理公司對項(xiàng)目要求苛刻3號模式掛牌酒店自行經(jīng)營品牌知名度高有相應(yīng)的管理經(jīng)驗(yàn)和人才技術(shù)投資者對其有信心靈活性較高，成本相對較低抗風(fēng)險能力相對較低管理力度與執(zhí)行力可能有所下降備注：對于經(jīng)營模式的考核與評估主要因素有：1.經(jīng)營成本2.品牌知名度對消費(fèi)者的影響3.抗風(fēng)險能力據(jù)以上綜合分析，從成本、風(fēng)險以及對消費(fèi)者的信心等優(yōu)劣勢的平衡來分析，2號模式優(yōu)點(diǎn)多，缺點(diǎn)少，1號模式缺點(diǎn)較多，不利于項(xiàng)目整體運(yùn)作。分析結(jié)論建議結(jié)合我司多年來對商業(yè)地產(chǎn)的成功運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)，在從分考慮產(chǎn)品快速溢價銷售的前提下我司建議貴公司在產(chǎn)權(quán)式酒店運(yùn)營模式上應(yīng)選擇委托酒店管理公司運(yùn)營的模式進(jìn)行，該運(yùn)營方式能較好使公司規(guī)避經(jīng)營風(fēng)險，增強(qiáng)自身的行業(yè)競爭力；三：客戶投資收益系統(tǒng)分析客戶投資收益分析投資品種投資金額

投資回報率投資風(fēng)險

投資前景產(chǎn)權(quán)式酒店適中8%-10%的物業(yè)產(chǎn)權(quán)+15天的免費(fèi)入住穩(wěn)定享受免費(fèi)旅游渡假及房產(chǎn)升值商品房高物業(yè)產(chǎn)權(quán)不穩(wěn)定空置時無收入，未來供過于求時，容易貶值股票任意不確定高不明，易受市場左右，投資無保障銀行存款任意3.5%（一年的定期）穩(wěn)定一般，受政策影響，利率會下調(diào)保險任意不確定較穩(wěn)年限過長，貨幣容易貶值客戶投資收益分析例如：**號產(chǎn)權(quán)式酒店，面積約40平方米，產(chǎn)品模擬銷售單價為8000元/平方米，總價即為320000元。

前五年8%付款方式收益分析面積（㎡）總價（萬元）首付款（萬元）一次性返還1年租金（元）實(shí)際只支付房款（萬元）按年回報率8%計算年收入和月收入貸款10年月供（元/月）月盈余（元）貸款15年月供（元/月）月盈余（元）不打折40.0032.0016.0025600.0013.44年25600元，月為2134元.1860.00274.001440.00694.00一次性按9.5折付款40.0030.430.4025600.0027.84年25600元，月為2134元.0.002134.000.002134.00貸款按9.8折付款40.0031.3615.6825600.0013.12年25600元，月為2134元.1820.00314.001350.00734.00客戶投資收益分析例如：1108號酒店公寓，面積約40平方米，模擬銷售建筑單價為8000元/平方米，總價為320000元。

后五年10%

付款方式收益分析面積（㎡）總價（萬元）首付款（萬元）一次性返還1年租金（元）實(shí)際只支付房款（萬元）按年回報率10%計算年收入和月收入貸款10年月供（元/月）月盈余（元）貸款15年月供（元/月）月盈余（元）不打折40.0032.0016.0025600.0013.44年32000元，月為2667元.1860.00807.001440.001227.00一次性按9.5折付款40.0030.430.4025600.0027.84年32000元，月為2667元..0.002667.000.002667.00貸款按9.8折付款40.0031.3615.6825600.0013.12年32000元，月為2667元..1820.00421.001350.001317.00客戶投資收益分析10年投資收益付款方式收益分析面積（㎡）總價（萬元）首付款（萬元）一次性返還1年租金（元）實(shí)際只支付房款（萬元）10年租金回報10年酒店入住權(quán)150天每天400元10年物業(yè)增值30%10年投資收益不打折40.0032.0016.0025600.0013.4428.8萬6萬10萬48萬一次性按9.5折付款40.0030.430.4025600.0027.8428.8萬6萬10萬48萬貸款按9.8折付款40.0031.3615.6825600.0013.1228.8萬6萬10萬48萬分析結(jié)論

從上訴數(shù)據(jù)結(jié)論上可以看出，產(chǎn)權(quán)式酒店在投資收益上明顯優(yōu)于其他物業(yè)，在對外宣傳及銷售上我們將通過實(shí)際收益數(shù)據(jù)的演算展示進(jìn)行整體的物業(yè)投資收益類比，此物業(yè)穩(wěn)定且較高的投資回報率將使的客戶購買此物業(yè)的可能性大大增加，因此公司進(jìn)入此細(xì)分市場的可操作空間較大；四：產(chǎn)品整體定位分析產(chǎn)品整體定位分析空間結(jié)構(gòu)定位：建水首家五覺全方位體驗(yàn)式5A級酒店營銷主題定位：建水首家愛情＊文化主題式5A級酒店文化附著定位：建水首家非物質(zhì)文化傳承體驗(yàn)式5A級酒店五：營銷擬定思路簡述營銷擬定思路分析酒店物業(yè)銷售方式建議：

一、帶返租銷售酒店客房產(chǎn)權(quán)二、高折扣銷售客房期權(quán)銷售方式模擬分析一、以每年8%的返租，銷售客房產(chǎn)權(quán)：1、即以30萬左右銷售客房產(chǎn)權(quán)，銷售后與購買客戶簽訂5年返租合同?？头拷?jīng)營權(quán)收回到開發(fā)商下屬的酒店管理公司，酒店管理公司通過經(jīng)營獲取利潤；酒店管理公司每年給予購房客戶購房金額8%作為投資回報，即：300000X0.08=24000元，平均每月穩(wěn)定收益為：2000元2、并且每年給予客戶7-15天免費(fèi)入住權(quán)，可以自由轉(zhuǎn)讓。3、5年回購，按原購房價上浮10%的價格回購（建議）。例如：客房水牌價760元，實(shí)收價380元。按照實(shí)收價格的一半銷售期權(quán)，以100次房間使用期權(quán)起售。即最低投資額為：380/2X100=19000客戶購買期權(quán)后，無論自己消費(fèi)還是朋友、企業(yè)訂房都扣減房屋期權(quán)。如朋友及企業(yè)通過現(xiàn)金結(jié)算，也可扣減期權(quán)，所得房費(fèi)全部返還給期權(quán)購買人。期權(quán)有效期及未使用期權(quán)均有回報，設(shè)不同梯級，以便客戶購買。如：100次客房期權(quán)，未使用期權(quán)享受每年6%利息返回，期權(quán)有效期一年，到期后按照剩余期權(quán)退還客戶現(xiàn)金及利息。200次客房期權(quán)，未使用期權(quán)享受每年7%利息返回，期權(quán)有效期二年，到期后按照剩余期權(quán)退還客戶現(xiàn)金及利息。300次客房期權(quán)，未使用期權(quán)享受每年8%利息返回，期權(quán)有效期三年，到期后按照剩余期權(quán)退還客戶現(xiàn)金及利息?？头科跈?quán)銷售方式分析物業(yè)回購方式建議當(dāng)前產(chǎn)權(quán)式酒店回購的方式主要有：三年原價回購五年10%回購十年20%回購本項(xiàng)目在初期整體推廣階段益采納該方式，后期根據(jù)產(chǎn)品測試反應(yīng)狀況做出相應(yīng)調(diào)整；物業(yè)返租率建議

當(dāng)前產(chǎn)權(quán)式酒店返租率主要有：第一年至第三年8%第三年至第六年9%第六年至第十年10%本項(xiàng)目在初期整體推廣階段益采納該方式，后期根據(jù)產(chǎn)品測試反應(yīng)狀況做出相應(yīng)調(diào)整；推廣策略組合分析建議針對產(chǎn)品，可以考慮