武漢房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目可行性報(bào)告經(jīng)濟(jì)測(cè)算

房地產(chǎn)綜合課程設(shè)計(jì)題目：XX項(xiàng)目可行性研究報(bào)告院系：土木工程與力學(xué)學(xué)院專業(yè)：工程管理姓名：學(xué)號(hào)：指導(dǎo)老師：XX房地產(chǎn)綜合課程設(shè)計(jì)題目：XX項(xiàng)目可行性研究報(bào)告院系：土木工程與力學(xué)學(xué)院專業(yè)：工程管理姓名：學(xué)號(hào)：指導(dǎo)老師：前言隨著城市建設(shè)的發(fā)展和人們對(duì)房屋居住的需求，房地產(chǎn)業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)于解決舊城改造，改善人民的居住水平，乃至城市的發(fā)展，具有十分重要的意義。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的興起和發(fā)展，促進(jìn)了房地產(chǎn)前期策劃觀念的樹(shù)立以及各種營(yíng)銷方式的使用。我們可以看到武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)所處的環(huán)境具有雙重性，一方面，市場(chǎng)充滿著眾所周知的美好預(yù)期；另一方面，開(kāi)發(fā)商對(duì)這種預(yù)期的提前透支將有可能導(dǎo)致一連串的潛在風(fēng)險(xiǎn)。但是，由于長(zhǎng)期以來(lái)武漢高端居住產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)價(jià)值尚未充分發(fā)掘，使武漢高端物業(yè)仍存在巨大市場(chǎng)空間的事實(shí)依舊存在。而且，項(xiàng)目所處地區(qū)所蘊(yùn)涵的巨大商業(yè)能量，也是項(xiàng)目利用內(nèi)環(huán)線和城市商業(yè)資源，提升產(chǎn)品價(jià)值的歷史契機(jī)。隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)逐步向城市中心轉(zhuǎn)移，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的趨勢(shì)將逐漸向產(chǎn)品品質(zhì)集中。本文的主要內(nèi)容是在規(guī)劃設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上進(jìn)行經(jīng)濟(jì)測(cè)算，分析項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否可行(NPV,IRR,投資利潤(rùn)率等是否符合可行性的要求),面臨的風(fēng)險(xiǎn)因素有那些，風(fēng)險(xiǎn)有多大。為此運(yùn)用盈虧平衡分析法，找出該項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)；用單因素敏感性分析法分析銷售價(jià)格和建設(shè)投資變化情況下，經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)（NPV,IRR,投資收益率等）對(duì)這些不確定因素的敏感性程度。用發(fā)展的眼光看待市場(chǎng)，我們發(fā)現(xiàn)，武漢傳統(tǒng)的樓盤消費(fèi)阻力正在變化，跨江消費(fèi)成為可能，經(jīng)濟(jì)格局的變化將導(dǎo)致客戶層面的多元化和非區(qū)域化；而隨著土地資源的日益稀缺，市民對(duì)高層住宅的接受步伐也將逐步跟上。因此，把握歷史機(jī)遇，充分發(fā)掘高端產(chǎn)品開(kāi)發(fā)價(jià)值,是本項(xiàng)目規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，成功開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷的必由之路。我們會(huì)為打造XX項(xiàng)目的美好夢(mèng)想而竭盡全力。XX房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司XX項(xiàng)目組2010年3月第一篇項(xiàng)目分析1.1項(xiàng)目地塊分析1.2地塊價(jià)值分析1.3地塊開(kāi)發(fā)條件分析1.4項(xiàng)目SWOT分析及發(fā)展戰(zhàn)略1.5項(xiàng)目分析總結(jié)第二篇土地價(jià)值評(píng)估【目錄【目錄】2.2基準(zhǔn)地價(jià)修正法2.3土地價(jià)值評(píng)估總結(jié)第三篇項(xiàng)目定位3.1定位的原則3.2定位背景綜述3.3目標(biāo)客戶定位3.4產(chǎn)品定位3.5戶型定位3.6價(jià)格預(yù)估3.7項(xiàng)目定位總結(jié)第四篇項(xiàng)目建設(shè)方案4.1項(xiàng)目的初步規(guī)劃設(shè)計(jì)4.2項(xiàng)目用地方案和開(kāi)發(fā)規(guī)模第五篇經(jīng)濟(jì)分析5.1投資的經(jīng)濟(jì)測(cè)算假設(shè)5.2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本分析5.3項(xiàng)目收益分析5.4項(xiàng)目籌資方案5.5動(dòng)態(tài)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)第六篇風(fēng)險(xiǎn)分析6.1主要存在風(fēng)險(xiǎn)6.2盈虧平衡分析6.3敏感度分析6.4經(jīng)濟(jì)分析及敏感性分析結(jié)論與建議第七篇總結(jié)及結(jié)論7.1總結(jié)結(jié)論項(xiàng)目分析1-1項(xiàng)目地塊分析1-1-1項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目位置項(xiàng)目用地位于東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，地處光谷片區(qū)，其四至關(guān)系為：西臨紅線寬度100米的關(guān)山大道，東、南、北三面均臨城市規(guī)劃道路。地塊橫跨兩個(gè)完整街坊，外形規(guī)整，具有較高的開(kāi)發(fā)價(jià)值。2、地塊優(yōu)勢(shì)圖1-1項(xiàng)目在武漢市位置示意圖用地所在的光谷地區(qū)占據(jù)進(jìn)入武昌中心區(qū)的咽喉要道，從此上武黃、京珠、滬蓉高速，107國(guó)道、316國(guó)道，可快速通達(dá)整個(gè)鄂東南。用地西側(cè)的關(guān)山大道是光谷地區(qū)縱向軸線干道之一，北側(cè)的雄楚大街是連接武昌火車站與光谷地區(qū)重要的城市快速干道，多路公交線路在此?？?，突出的交通優(yōu)勢(shì)不言而喻。圖1-1項(xiàng)目在武漢市位置示意圖近年來(lái)用地北側(cè)的光谷商圈發(fā)展迅猛，家樂(lè)福、中百倉(cāng)儲(chǔ)、中商平價(jià)、大洋百貨及光谷步行街商家的陸續(xù)入駐，加上地鐵站點(diǎn)的開(kāi)工建設(shè)，區(qū)域配套服務(wù)設(shè)施日漸完善。隨著光谷地區(qū)產(chǎn)業(yè)不斷聚集，人口快速增長(zhǎng)，關(guān)山大道將成長(zhǎng)為服務(wù)高科技產(chǎn)業(yè)及百萬(wàn)光谷人的關(guān)鍵通道，百貨、超市、休閑街區(qū)，銀行、酒店、寫字樓等將在此扎堆，進(jìn)而形成人氣高度匯集的磁場(chǎng)區(qū)域。憑借不斷擴(kuò)大的道路交通網(wǎng)絡(luò)及市政基礎(chǔ)建設(shè)，用地所在區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，多家地產(chǎn)大鱷紛紛進(jìn)駐，高品質(zhì)大型樓盤相繼拔地而起。目前片區(qū)已建成有世界城·加州陽(yáng)光、保利·華都、巴黎豪庭、清江山水、萬(wàn)科·魅力之城、光谷坐標(biāo)城、當(dāng)代國(guó)際花園、中建康城、美加湖濱新城、伊頓陽(yáng)光等一批大規(guī)模并具品牌效應(yīng)的知名居住社區(qū)，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、服務(wù)設(shè)施完善成為片區(qū)樓盤的賣點(diǎn)。以富士康為代表的雄厚產(chǎn)業(yè)資本的進(jìn)入以來(lái)，對(duì)物流、銷售、倉(cāng)儲(chǔ)、金融等配套服務(wù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了強(qiáng)勁拉動(dòng)。已經(jīng)動(dòng)工興建的武漢生物技術(shù)研究院、華中地區(qū)最大的醫(yī)藥物流中心——國(guó)藥控股湖北物流中心、投資4.5億美元的500兆瓦太陽(yáng)能三大項(xiàng)目，將進(jìn)一步推動(dòng)整個(gè)光谷經(jīng)濟(jì)實(shí)力和區(qū)域價(jià)值的提升，同時(shí)將對(duì)區(qū)域住宅市場(chǎng)產(chǎn)生強(qiáng)勁需求，房地產(chǎn)的價(jià)值也必然在這個(gè)過(guò)程中得到潛力釋放。3、規(guī)劃要求圖1-2地塊的形狀圖地塊規(guī)劃總用地面積為163400.17平方米（以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)），規(guī)劃凈用地面積為133062.3平方米（以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)）；規(guī)劃用地性質(zhì)為公共設(shè)施與住宅混合用地，其中住宅用地占凈用地面積的70%，臨關(guān)山大道的公共設(shè)施用地占凈用地面積的30%；公共設(shè)施用地容積率控制在6.0以內(nèi)，住宅用地控制在3.0以內(nèi)；可建總建筑面積控制在51.89萬(wàn)平方米以內(nèi)，建筑密度不大于30%，綠地率不小于35%。圖1-2地塊的形狀圖現(xiàn)地塊的現(xiàn)狀情況如下：圖1-3地塊現(xiàn)狀圖1-3地塊現(xiàn)狀1-2地塊價(jià)值分析1-2-1區(qū)位分析按照城市地理學(xué)的相關(guān)理論，任何地段的發(fā)展?jié)摿Σ辉诘囟蔚默F(xiàn)狀，而在于其未來(lái)的城市發(fā)展及功能定位。因此，任何一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成敗，都必須放在城市發(fā)展的大背景中進(jìn)行考慮。從城市結(jié)構(gòu)及其發(fā)展的脈絡(luò)來(lái)研究一個(gè)地段空間，只有對(duì)地段的價(jià)值空間進(jìn)行充分挖掘，方能確定其在城市發(fā)展中的最佳功能定位。因此，圍繞項(xiàng)目地段特征，從城市規(guī)劃及區(qū)域發(fā)展的角度出發(fā)，從不同層面進(jìn)行區(qū)位的分析，并緊密結(jié)合項(xiàng)目定位這一中心目標(biāo)來(lái)展開(kāi)針對(duì)性的研究。圖1-4武漢在我國(guó)地圖的位置圖1-4武漢在我國(guó)地圖的位置一、武漢的城市地位城市綜合投資價(jià)值排名指標(biāo)城市綜合增長(zhǎng)率綜合人均收入城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力綜合競(jìng)爭(zhēng)力綜合投資價(jià)值綜合經(jīng)濟(jì)數(shù)值0.35280.430.5965.2092.41全國(guó)排名315992210華中經(jīng)濟(jì)圈武漢城市圈武漢市在100個(gè)二三線城市中的綜合投資價(jià)值排在第10位，其排名在重慶、天津、成都、杭州、南京等直轄市及省會(huì)城市外，還落后于非省會(huì)城市蘇州、寧波、大連、青島。2、.武漢城市圈定位“武漢城市圈”以武漢為中心，包括周邊黃石、鄂州、孝感、黃岡、咸寧、仙桃、潛江、天門等城市，這一城市群以全省33％的土地，承載了全省50％以上的人口，提供了全省近60％的GDP、53％的地方財(cái)政收入、近60％的投資、61％的社會(huì)商品零售總額，是湖北產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)實(shí)力最集中的核心區(qū)。武漢城市圈應(yīng)定位于建設(shè)成為我國(guó)內(nèi)陸地圖1-5武漢及華中經(jīng)濟(jì)圈區(qū)最大的滿足內(nèi)需為主的生產(chǎn)要素和產(chǎn)品服務(wù)的市場(chǎng)中心。圖1-5武漢及華中經(jīng)濟(jì)圈二、武漢的城市規(guī)劃及區(qū)域交通規(guī)劃1、武漢市城市性質(zhì)、功能與發(fā)展目標(biāo)武漢市城市總體規(guī)劃（1996-2020）——堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，發(fā)揮中心城市作用，把武漢市建設(shè)成為生態(tài)環(huán)境良好、社會(huì)高度文明并具有濱江、濱湖城市特色的現(xiàn)代城市，為把武漢建成為城鄉(xiāng)一體化、開(kāi)放型、多功能的現(xiàn)代化國(guó)際性城市奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。2、武漢市城市功能及結(jié)構(gòu)特點(diǎn)表1-1主城三鎮(zhèn)規(guī)劃結(jié)構(gòu)、職能分工和人口分布三鎮(zhèn)劃分規(guī)劃片區(qū)城市定位漢口地區(qū)江北核心區(qū)，二七七、三陽(yáng)、新新華、寶豐4個(gè)中心區(qū)片片；古田、常青、后湖湖3個(gè)綜合組團(tuán)團(tuán)。金融貿(mào)易、商業(yè)服服務(wù)和市級(jí)行行政中心漢陽(yáng)地區(qū)晴川片和十升、四四新、沌口3個(gè)綜合組團(tuán)團(tuán)汽車工業(yè)、港口和和旅游等職能能武昌地區(qū)江南核心區(qū)，首義義、曬湖、中中南、徐東、楊園5個(gè)中心區(qū)片片；青山、光谷、白沙沙、南湖4個(gè)綜合組團(tuán)團(tuán)圖1-6武漢的區(qū)域交通規(guī)劃金融貿(mào)易、省級(jí)行行政中心、教教育科研、鋼鋼鐵、機(jī)電、高高科技產(chǎn)業(yè)及及旅游等職能能圖1-6武漢的區(qū)域交通規(guī)劃3、武漢市交通規(guī)劃對(duì)外交通：武漢火車站——武漢—廣州高速客運(yùn)專線；同時(shí)，結(jié)合長(zhǎng)江沿江開(kāi)發(fā)，興建上海至成都鐵路，這兩條鐵路都將途經(jīng)武漢，預(yù)計(jì)在“十五”后期至下一個(gè)五年計(jì)劃期間實(shí)施。加上京廣線、武九線、漢丹線，途經(jīng)武漢的鐵路屆時(shí)將形成“米”字結(jié)構(gòu)；新建陽(yáng)邏飛機(jī)場(chǎng)；圖1-7武漢市交通規(guī)劃圖市內(nèi)交通：建設(shè)城區(qū)道路主骨架系統(tǒng)、改善區(qū)域交通條件、完善支路網(wǎng)、改善自行車和步行系統(tǒng)等。完善三環(huán)線建設(shè)和過(guò)江交通，形成地上公路、地下隧道、空中輕軌和高架橋梁為主體的立體交通體系，形成對(duì)外與對(duì)內(nèi)交通的環(huán)形樞紐交通格局；圖1-7武漢市交通規(guī)劃圖內(nèi)環(huán)線：聯(lián)系主城三鎮(zhèn)中心區(qū)的快速路，全長(zhǎng)約28公里，主要服務(wù)于武漢市的金融、商業(yè)中心區(qū)。目前，循禮門立交已經(jīng)建成，香港路立交正在建設(shè)，近期還將陸續(xù)啟動(dòng)長(zhǎng)江二橋上下橋匝道、閱馬場(chǎng)、付家坡、岳家嘴、武青三干道等一系列立交工程，通過(guò)綜合整治全面提升內(nèi)環(huán)線交通功能。為提高交通路口通行能力，并利用周圍留出的道路控制帶，岳家嘴路口擬建二層互通式立交橋，真正讓各個(gè)方向的車流“四通八達(dá)”，形成城市的核心區(qū)域交通系統(tǒng)；用地所在的光谷片區(qū)是未來(lái)武漢市高素質(zhì)人群聚集區(qū)，這里高校云集，文化氛圍濃郁，生態(tài)環(huán)境良好，又有經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的優(yōu)惠政策支撐，宜居宜商。在眾多利好因素的刺激下，隨之而來(lái)的金融、商業(yè)、休閑服務(wù)、居住能需求愈加迫切，作為光谷核心產(chǎn)業(yè)軸線的關(guān)山大道沿線房地產(chǎn)價(jià)值將實(shí)現(xiàn)快速提升，片區(qū)價(jià)值高地指日可待。圖1-8光谷印象圖1-8光谷印象從市場(chǎng)角度來(lái)看，光谷片區(qū)居住人群穩(wěn)定，剛性需求大，購(gòu)買力強(qiáng)，因此光谷板塊一直是武漢樓市炙手可熱的人氣高地，市場(chǎng)關(guān)注度很高，具有較好升值空間。經(jīng)濟(jì)背景說(shuō)明：武漢總體城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力偏弱，城市地位有待提高，但目前武漢城市規(guī)劃愿景宏偉，發(fā)展?jié)摿薮?。由于區(qū)位上武漢對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響力關(guān)鍵，武漢未來(lái)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)和城市地位是不容置疑的。1-3地塊開(kāi)發(fā)條件分析1-3-1地形地貌分析項(xiàng)目所在場(chǎng)地平坦，拆遷問(wèn)題已經(jīng)解決，且已初步平整，但仍有少數(shù)水坑和樹(shù)木尚未處理。圖1-9開(kāi)發(fā)用地現(xiàn)狀相片圖1-9開(kāi)發(fā)用地現(xiàn)狀相片1-3-2日照通風(fēng)分析武漢地處中低緯度，屬典型的亞熱帶季風(fēng)氣侯，夏熱冬冷，四季分明，無(wú)霜期長(zhǎng)達(dá)237-271天，降水豐沛，多年平均水量為1140-1265毫米，光照充足，熱量豐富。武漢市常年夏季主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)槟掀珫|15°，住宅朝向要考慮夏季主導(dǎo)風(fēng)向，保證通風(fēng)采光日照的基本要求。1-3-3交通條件分析交通條件取決于城市公交系統(tǒng)在本區(qū)域的運(yùn)行狀況，由于每條道路按規(guī)劃都必須留出足夠的紅線距離，并且設(shè)有人行道、人行橫道、過(guò)街天橋，因此總體來(lái)說(shuō)人行狀況較好，局部可能存在一些問(wèn)題。公交站點(diǎn)多路城市公交從此地段經(jīng)過(guò)并設(shè)有站點(diǎn)，基本可以滿足消費(fèi)者的出行要求，可以比較方便地往來(lái)與購(gòu)物、辦公與居住之間。表1-2周邊公交站點(diǎn)公交車線路起止站點(diǎn)公交車線路起止站點(diǎn)15路中華路-關(guān)山山飯店529路光谷軟件園-中華路（漢漢陽(yáng)門）715路關(guān)山一路公交場(chǎng)站站-常碼頭723路徐東公交樞紐站-東信路728路國(guó)際企業(yè)中心--新五里757路魯磨路-汪田田村(商貿(mào)學(xué)院)758路民院路-程楊灣((湖北經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)院)913路傅家坡-豹獬獬一般而言，對(duì)地塊交通方便程度的判斷應(yīng)滿足“1＋1”規(guī)則，即：武漢市市區(qū)內(nèi)任一起點(diǎn)至任一終點(diǎn)最多乘2輛公共汽車。項(xiàng)目地塊公交網(wǎng)絡(luò)成熟，基本滿足“1＋1”規(guī)則。2、輕軌交通圖1-10武漢市輕軌規(guī)劃根據(jù)武漢市快速交通規(guī)劃（如下圖）、軌道交通1號(hào)線、2號(hào)線、4號(hào)線將形成一個(gè)完善的貫穿武漢三鎮(zhèn)的快速交通系統(tǒng)，因此建設(shè)大道輕軌站點(diǎn)的建設(shè)為本項(xiàng)目提供了更加方便的出行條件。圖1-10武漢市輕軌規(guī)劃3、地塊交通組織盡管地塊與城市的交通聯(lián)系極為方便，但如果地塊本身內(nèi)循環(huán)出現(xiàn)問(wèn)題，即車行無(wú)法進(jìn)入，或者人車交流比較嚴(yán)重，則該地塊存在交通不便的問(wèn)題。項(xiàng)目所在地附近的關(guān)山大道和雄楚大道均屬于武漢的主道路網(wǎng)的組成，再加上往北的珞瑜路，雖然現(xiàn)在交通在人流大的時(shí)候還會(huì)出現(xiàn)交通不便，但是珞瑜路上正在修建的高架橋和地鐵也將極大限度的疏通這個(gè)區(qū)位的交通。圖1-11項(xiàng)目所在地附近主要道路示意圖4、交通分析結(jié)論：圖1-11項(xiàng)目所在地附近主要道路示意圖從地塊交通條件整體情況來(lái)看，盡管局部存在一些問(wèn)題，但相對(duì)城市中心的其他道路而言，交通還是比較便利的。1-3-4周邊配套分析項(xiàng)目地處武昌光谷繁華地段，周邊配套設(shè)施齊全，周邊500米以內(nèi)多家銀行、政府機(jī)關(guān)、商場(chǎng)、學(xué)校等設(shè)施，其他中小餐廳、商鋪、設(shè)施在項(xiàng)目周邊星羅棋布，生活十分方便。銀行：中國(guó)人民銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、中信銀行、招商銀行幼兒園：717所幼兒園、紫菘金色童年幼兒園中小學(xué)：曙光小學(xué)、光谷一小、華師一附中、關(guān)山中學(xué)、魯巷中學(xué)醫(yī)療藥店：湖北省中醫(yī)院、關(guān)山醫(yī)院、光谷東湖醫(yī)院1-3-5商業(yè)價(jià)值分析前面關(guān)于區(qū)位的分析中，對(duì)地塊的商業(yè)價(jià)值有所認(rèn)識(shí)。實(shí)際上本項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值是不言而喻的，包括其可達(dá)性、能見(jiàn)度、商業(yè)氛圍及人流量等各方面都能滿足商業(yè)開(kāi)發(fā)的要求，且符合城市規(guī)劃的限定條件。地塊價(jià)值分析總結(jié)：本地塊交通便利、配套完善、開(kāi)發(fā)條件成熟，并具有一定的人文、商業(yè)價(jià)值，適于開(kāi)發(fā)城市中心多樣性生活社區(qū)（含居住、休閑、商業(yè)等功能），但同時(shí)要防止噪音干擾。1-4項(xiàng)目SWOT分析及發(fā)展戰(zhàn)略1-4-1項(xiàng)目SWOT分析及行動(dòng)手段S—優(yōu)勢(shì)（Strength）1、地段優(yōu)勢(shì)（1）地處武昌光谷繁華地段，商業(yè)氣氛較濃，具有較高商業(yè)價(jià)值；（2）交通便利；（3）配套齊全：項(xiàng)目周圍商場(chǎng)、超市、銀行、餐館、學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施齊全，居民生活極為便利。2、規(guī)模優(yōu)勢(shì)（1）項(xiàng)目占地面積及建筑面積均為目前武昌地區(qū)規(guī)模較大房地產(chǎn)項(xiàng)目之一，在規(guī)劃及景觀等方面具有較大想象和發(fā)揮空間，提升項(xiàng)目品質(zhì)和影響力。（2）調(diào)查結(jié)論認(rèn)為規(guī)模大是本項(xiàng)目一大優(yōu)勢(shì)。（3）市場(chǎng)調(diào)查及定向訪談結(jié)論顯示，消費(fèi)者普遍認(rèn)為規(guī)模大是項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，可以有較好的規(guī)劃和景觀可以發(fā)揮，并會(huì)優(yōu)先考慮購(gòu)買規(guī)模大項(xiàng)目住宅?！拘袆?dòng)手段】Action1：發(fā)揮地段優(yōu)勢(shì)，合理規(guī)劃設(shè)計(jì)，建立產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)；Action2：發(fā)揮規(guī)模優(yōu)勢(shì)，提升項(xiàng)目品質(zhì)，形成城市中心大型生活社區(qū)；Action3：企業(yè)品牌與項(xiàng)目品牌互動(dòng)，樹(shù)立項(xiàng)目市場(chǎng)信心；Action4：建設(shè)中心大園林形成良好的內(nèi)部景觀環(huán)境；W—劣勢(shì)（Weakness）1、環(huán)境嘈雜地塊臨城市快速干道及城市主干道，環(huán)境相對(duì)嘈雜，這將直接影響項(xiàng)目品質(zhì)形象。輕軌運(yùn)行帶來(lái)噪音污染。2、缺乏可利用景觀地塊周邊缺乏可利用景觀，容積率高，消費(fèi)者對(duì)高層的接受程度有限【行動(dòng)手段】Action55：通過(guò)新技術(shù)術(shù)、新材料、新新工藝解決環(huán)環(huán)境及嘈雜輕輕軌運(yùn)行帶來(lái)來(lái)噪音污染問(wèn)問(wèn)題；Action66：邀請(qǐng)知名景景觀設(shè)計(jì)公司司，結(jié)合地塊塊形狀精心小小區(qū)內(nèi)景觀，彌彌補(bǔ)項(xiàng)目景觀觀資源缺陷。Action77：加大宣傳力力度，通過(guò)多多種途徑來(lái)引引導(dǎo)消費(fèi)者對(duì)對(duì)產(chǎn)品、對(duì)發(fā)發(fā)展商的認(rèn)識(shí)識(shí)，從而形成成市場(chǎng)引導(dǎo)型型產(chǎn)品；Action88：充分挖掘掘地塊商業(yè)價(jià)價(jià)值，規(guī)劃合合理的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，通過(guò)商商業(yè)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目收益的同時(shí)時(shí)，提升項(xiàng)目目形象和樓盤盤檔次；Action99：以產(chǎn)品高高性價(jià)比贏得得市場(chǎng)——在建筑設(shè)計(jì)計(jì)上應(yīng)盡最大大的可能提高高單位實(shí)用率率；在總價(jià)格格上進(jìn)行嚴(yán)格格控制，使實(shí)實(shí)際按揭壓力力盡可能地低低于置業(yè)者預(yù)預(yù)期的水平，打打消置業(yè)者的的顧慮；強(qiáng)調(diào)調(diào)高層住宅的的利益點(diǎn)，培培養(yǎng)高層住宅宅置業(yè)的尊貴貴感和自豪感感。O—機(jī)會(huì)（Opporrtunitty）1、規(guī)劃輕軌全線貫貫通，改善交交通條件。2、本項(xiàng)目自身?yè)碛杏休^大的品質(zhì)質(zhì)上升空間。3、該項(xiàng)目所處地區(qū)區(qū)為武漢市近近年重點(diǎn)發(fā)展展地區(qū)，有很很好的前景4、武漢市房地產(chǎn)市市場(chǎng)整體氣候候好，房地產(chǎn)產(chǎn)處于快速上上升期。【行動(dòng)手段】Action110：在對(duì)地塊塊進(jìn)行開(kāi)發(fā)的的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)當(dāng)預(yù)留有一定的空地作為未來(lái)來(lái)開(kāi)發(fā)的建設(shè)設(shè)用地。Action111：通過(guò)提升升項(xiàng)目品質(zhì)建建立差異化的的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。圖1-12武漢市商品房銷售統(tǒng)計(jì)圖1-12武漢市商品房銷售統(tǒng)計(jì)T—威脅（Threaat）1、潛在競(jìng)爭(zhēng)威脅臨近片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)威脅脅依然存在，與與項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域相臨近的的光谷坐標(biāo)城城三期、中建建康城、紫崧崧逸景華庭等等給項(xiàng)目帶來(lái)來(lái)整體競(jìng)爭(zhēng)威威脅。2、市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目規(guī)模大，開(kāi)發(fā)發(fā)周期長(zhǎng)，項(xiàng)項(xiàng)目銷售期約約為200112-20115年，未來(lái)市市場(chǎng)存在一定定不確定性，如如市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)環(huán)環(huán)境變化，項(xiàng)項(xiàng)目市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)凸顯。3、供求矛盾風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目規(guī)模大，如在在相對(duì)較短時(shí)時(shí)間集中推出出，加上片區(qū)區(qū)其他樓盤供供應(yīng)量，形成成同類產(chǎn)品階階段性供求失失衡，形成供供求矛盾風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)?！拘袆?dòng)手段】圖1-13與項(xiàng)目?jī)H一墻之隔的紫崧逸景豪庭Actionn12：盡快入市市，搶占先機(jī)機(jī)，實(shí)現(xiàn)快速速銷售，形成成項(xiàng)目市場(chǎng)火火爆局面；圖1-13與項(xiàng)目?jī)H一墻之隔的紫崧逸景豪庭Actionn13：縮短開(kāi)發(fā)發(fā)周期，及時(shí)時(shí)與市場(chǎng)靈動(dòng)動(dòng)。1-4-2項(xiàng)目目綜合評(píng)價(jià)與與發(fā)展策略1、項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)本項(xiàng)目作為目前武武昌光谷片區(qū)區(qū)較大的項(xiàng)目目之一，優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)明顯、可塑塑性強(qiáng)是其最最大的特點(diǎn)，機(jī)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并并存。地塊擁?yè)碛休^好的地地段、較大規(guī)規(guī)模和完善的的配套以及XXX集團(tuán)的資資金支持等方方面優(yōu)勢(shì)，為為項(xiàng)目提供較較大的發(fā)揮空空間。同時(shí)，項(xiàng)項(xiàng)目也存在環(huán)環(huán)境嘈雜、缺缺乏可利用景景觀、輕軌噪噪音污染等不不利因素以及及地塊拆遷、未未來(lái)市場(chǎng)變化化及市場(chǎng)供求求變化等不確確定因素影響響。2、項(xiàng)目發(fā)展策略SWOT組合戰(zhàn)戰(zhàn)略項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略行動(dòng)綱領(lǐng)行動(dòng)手段S.O戰(zhàn)略利用機(jī)會(huì)強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)“資源整合，建立立優(yōu)勢(shì)”的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)策略整合多方資源，建建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，形成項(xiàng)目目“競(jìng)爭(zhēng)壁壘”。整合地段資源、規(guī)規(guī)模資源，形形成城市中心心城區(qū)優(yōu)越的的生活大社區(qū)區(qū)；整合企業(yè)業(yè)資源、區(qū)域域資源，建立立項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。O.W戰(zhàn)略利用機(jī)會(huì)減輕劣勢(shì)“文化營(yíng)銷，商住住互動(dòng)”的市場(chǎng)營(yíng)銷銷策略抓住市場(chǎng)機(jī)會(huì)，以以文化營(yíng)銷弱弱化項(xiàng)目劣勢(shì)勢(shì)，并通過(guò)商商住互動(dòng)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)順利銷售。提升社區(qū)品質(zhì)；借借助外部機(jī)會(huì)會(huì)，進(jìn)行文化營(yíng)營(yíng)銷；商住互互動(dòng)營(yíng)銷，實(shí)實(shí)現(xiàn)快速銷售售。W.T戰(zhàn)略弱化劣勢(shì)應(yīng)對(duì)挑戰(zhàn)“產(chǎn)品創(chuàng)新，提升升品質(zhì)”的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)發(fā)策略以產(chǎn)品創(chuàng)新提升產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)，樹(shù)樹(shù)立差異化的的市場(chǎng)形象。運(yùn)用新技術(shù)、新新材料、新工工藝解決項(xiàng)目目噪音問(wèn)題；；通過(guò)產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新、戶型創(chuàng)創(chuàng)新，提升產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)；以以產(chǎn)品的高性性價(jià)比來(lái)贏得得市場(chǎng)。S.T戰(zhàn)略發(fā)揮優(yōu)勢(shì)規(guī)避威脅“盡快入市，快速速銷售”的風(fēng)險(xiǎn)控制制策略充分發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)，在競(jìng)爭(zhēng)威威脅較小的前前提下?lián)屜热肴胧校颉皶r(shí)間差”來(lái)規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。制定合理的工期方方案，迅速開(kāi)開(kāi)工；把握入入市時(shí)機(jī)，快速銷售；；縮短開(kāi)發(fā)周周期，快速應(yīng)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)反應(yīng)應(yīng)。表1-3SWOT項(xiàng)目發(fā)展總策略根據(jù)項(xiàng)目SWOOT分析及應(yīng)對(duì)對(duì)分策略，綜綜合考慮制定定如下項(xiàng)目發(fā)發(fā)展總策略表1-3SWOT項(xiàng)目發(fā)展總策略1-5項(xiàng)目分析析總結(jié)1、地塊價(jià)值判斷本地塊交通便利、配配套完善、開(kāi)開(kāi)發(fā)條件成熟熟，并具有一一定的人文、商商業(yè)價(jià)值，適適于開(kāi)發(fā)城市市中心多樣性性生活社區(qū)（含含居住、休閑閑、商業(yè)等功功能），但同時(shí)要要防止噪音干干擾。2、項(xiàng)目評(píng)價(jià)地塊擁有地段優(yōu)勢(shì)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)勢(shì)、政策優(yōu)勢(shì)勢(shì)以及企業(yè)資資金優(yōu)勢(shì)；同同時(shí)，項(xiàng)目也也存在區(qū)域形形象差、環(huán)境境嘈雜、缺乏乏可利用景觀觀、輕軌噪音音污染等不利利因素以及地地塊拆遷、未未來(lái)市場(chǎng)變化化及市場(chǎng)供求求變化等不確確定因素影響響，也是項(xiàng)目目前期策劃需需要解決的問(wèn)問(wèn)題。3、經(jīng)SWOT分析析，提出以下下項(xiàng)目發(fā)展策策略：“資源整合，建立優(yōu)優(yōu)勢(shì)”的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)策略“文化營(yíng)銷，商住互互動(dòng)”的市場(chǎng)營(yíng)銷銷策略“產(chǎn)品創(chuàng)新，提升品品質(zhì)”的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)發(fā)策略“盡快入市，快速銷銷售”的風(fēng)險(xiǎn)控制制策略4、基于地塊本身具具有的開(kāi)發(fā)條條件，本項(xiàng)目目應(yīng)在市場(chǎng)環(huán)環(huán)境與項(xiàng)目條條件相結(jié)合的的情況下，在在上述開(kāi)發(fā)策策略的指引下下進(jìn)行定位與與規(guī)劃，建立立差異化的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。土地價(jià)值評(píng)估2-1土地估價(jià)目的通過(guò)對(duì)土地進(jìn)行初初步的估價(jià)，為為項(xiàng)目決策者者在土地競(jìng)標(biāo)標(biāo)過(guò)程中提供供比較可靠的的依據(jù)。2-2假設(shè)開(kāi)發(fā)法根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查和土土地的規(guī)劃要要求，該土地地的最佳開(kāi)發(fā)發(fā)方式為商業(yè)業(yè)和居住混合合，容積率取取到最大值，商商業(yè)為6.0，居住為3.0.其中在公共共設(shè)施部分（A地塊）建造造一棟28層、一棟30層的寫字樓，占占地面積為4000㎡，一棟8層的綜合購(gòu)購(gòu)物商場(chǎng)，占占地面積為55000㎡.一棟26層商務(wù)酒店店，占地面積積為2500㎡，即寫字樓的的建筑面積為為1160000㎡，商場(chǎng)建建筑面積為440000㎡.商務(wù)酒店建建筑面積為650000㎡；居住部分（B地塊）建筑筑主體為高層層建筑，和小小高層建筑?？偪偨ㄖ娣e為為2610000㎡.預(yù)計(jì)該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)發(fā)期為三年，且且預(yù)計(jì)在開(kāi)發(fā)發(fā)完成后居住住部分可售出出30%，半年后再再可售出40%，一年后全全部售出；商商業(yè)部分在出出售時(shí)的平均均價(jià)格為4500元/㎡，居住部部分根據(jù)周邊邊已開(kāi)發(fā)房地地產(chǎn)的銷售價(jià)價(jià)格，再物價(jià)價(jià)指數(shù)等資料料的輔助下，預(yù)預(yù)測(cè)在將來(lái)出出售時(shí)的價(jià)格格為7500元/㎡。測(cè)算有關(guān)稅費(fèi)和折折現(xiàn)率。建筑筑安裝工程費(fèi)費(fèi)預(yù)計(jì)為1200元/㎡，勘察設(shè)設(shè)計(jì)和前期工工程費(fèi)及管理理費(fèi)等預(yù)計(jì)為為500元/㎡，估計(jì)在在未來(lái)三年內(nèi)內(nèi)的投資情況況為：第一年年投入20%，第二年投投入50%，第三年投投入30%。銷售費(fèi)用用和銷售稅費(fèi)費(fèi)預(yù)計(jì)為售價(jià)價(jià)的8%，折現(xiàn)率選選取為8%，同時(shí)據(jù)了了解，在得到到該土地時(shí)，還還需要繳納取取得價(jià)款的3%的有關(guān)稅費(fèi)費(fèi)。土地價(jià)值=開(kāi)發(fā)后后的房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值-開(kāi)發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)-開(kāi)發(fā)利潤(rùn)-購(gòu)得土地應(yīng)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)費(fèi)則有：建成后的總總價(jià)值=+45000*2610000*【++】=160066954455元開(kāi)發(fā)建建設(shè)費(fèi)用總額額=（1200++500）*4820000*【++】=7255220365..2元銷售費(fèi)用及銷售稅稅費(fèi)=建成后總價(jià)價(jià)值*8%=166006955445*88%=12880556335.6元購(gòu)地稅稅費(fèi)=總地價(jià)*3%=00.03總地價(jià)總地價(jià)價(jià)=（160066954455-7255220365..2-1280555635..6）/1.033=747111.94萬(wàn)萬(wàn)元2-3基準(zhǔn)地價(jià)修正法首先根據(jù)地塊所在在地搜集有關(guān)關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)（樓樓面地價(jià)）的的資料如下圖圖：由右圖可知：待估地塊塊的基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)為590元/㎡，則土地地單價(jià)為590*（0.3*66+0.7**3）=2301元表2-1地塊交易價(jià)格調(diào)整系數(shù)表根據(jù)武漢物價(jià)局的的價(jià)格指數(shù)對(duì)對(duì)地塊價(jià)格進(jìn)進(jìn)行交易價(jià)格格調(diào)整表2-1地塊交易價(jià)格調(diào)整系數(shù)表07/1208/0108/0208/0308/0408/0508/0608/07101.8101.8102.1102.0102.0101.9102.1101.608/0808/0908/1008/1108/1209/0109/0209/03102.1101.9102.2102.1102.1102.2102.2101.709/0409/0509/0609/0709/0809/0909/10圖2-1武漢市市區(qū)2007年住宅用地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)圖圖2-1武漢市市區(qū)2007年住宅用地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)圖102.1101.9102.5102.1102.1102.3102.1則有交易日期修正正后的土地單單價(jià)為：（101.8*1001.8*1102.1**102*1102*1001.9*1102.1**101.66*102..1*1011.9*1002.2*1102.1**102.11*102..2*1022.2*1001.7*1102.1**101.99*102..5*1022.1*1002.1*1102.3**102.11）*23011=36600.44元/㎡無(wú)需進(jìn)行土地狀況況調(diào)整，即采采用基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)修正法求得得的宗地價(jià)格格為3660..44元。2-4土地價(jià)值評(píng)估總結(jié)結(jié)對(duì)于上述兩種估價(jià)價(jià)方法，得出出的結(jié)果差距距較大，出現(xiàn)現(xiàn)這種結(jié)果的的原因可能為為：由于在進(jìn)進(jìn)行假設(shè)開(kāi)發(fā)發(fā)法計(jì)算房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)后價(jià)價(jià)值時(shí)，對(duì)銷銷售的時(shí)間的的預(yù)測(cè)很理想想，價(jià)位也定定的較高，使使得最后得到到的土地價(jià)值值較高，而用用基準(zhǔn)地價(jià)修修正法求地價(jià)價(jià)時(shí)，對(duì)于交交易日期的修修正系數(shù)的確確定，只是采采用了物價(jià)局局公布的居住住指數(shù)的環(huán)比比增長(zhǎng)率來(lái)進(jìn)進(jìn)行估算，可可能與土地的的價(jià)格指數(shù)不不相同，有些些偏低，導(dǎo)致致最后的低價(jià)價(jià)偏低，最終終出現(xiàn)了兩種種結(jié)果相差較較大的情況，因因此通過(guò)對(duì)上上述兩種方法法進(jìn)行比較分分析，取假設(shè)設(shè)開(kāi)發(fā)法的權(quán)權(quán)數(shù)為0.8，基準(zhǔn)地價(jià)價(jià)修正法的權(quán)權(quán)數(shù)為0.2，則該宗地地的土地單價(jià)價(jià)為：5614.80*00.8+36660.444*0.2==5223..93元/㎡土地總價(jià)為：52223.93*1333100=669530..47萬(wàn)元根據(jù)國(guó)土資源局公公布的成交信信息，該塊地地塊的實(shí)際交交易價(jià)格75080萬(wàn)元，與估估價(jià)結(jié)果相近近。在下面的的計(jì)算中，我我們將采用實(shí)實(shí)際的成交價(jià)價(jià)格來(lái)進(jìn)行計(jì)計(jì)算。項(xiàng)目定位3-1定位的原則則（1）市場(chǎng)適宜原則項(xiàng)目的定位首先是是以地塊性質(zhì)質(zhì)和片區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)為依據(jù)的，定定位是否準(zhǔn)確確應(yīng)以其是否否與地段因素素相符合來(lái)判判定，準(zhǔn)確的的定位是項(xiàng)目目成功的核心心條件。（2）優(yōu)劣勢(shì)原則SWOT分析顯顯示，本項(xiàng)目目的優(yōu)勢(shì)和劣劣勢(shì)都較明顯顯，如何“揚(yáng)長(zhǎng)避短”，將項(xiàng)目的的優(yōu)勢(shì)發(fā)揮、劣劣勢(shì)彌補(bǔ)，同同時(shí)賦予其新新的價(jià)值將是是項(xiàng)目的關(guān)鍵鍵。（3）差異化原則片區(qū)內(nèi)即將推出的的住宅物業(yè)逐逐漸增多，本本項(xiàng)目面臨比比較激烈的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，要要在眾多物業(yè)業(yè)中脫穎而出出，應(yīng)該在項(xiàng)項(xiàng)目定位上突突出差異化，這這是規(guī)避項(xiàng)目目競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)的的重要方面。（4）不易超越原則項(xiàng)目定位除了準(zhǔn)確確之外，還必必須具備“適度超前性”和“持續(xù)競(jìng)爭(zhēng)力”，使得項(xiàng)目目在銷售周期期內(nèi)不易被競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手迅速速模仿和超越越。3-2定位背景綜綜述本項(xiàng)目定位的基礎(chǔ)礎(chǔ)在于市場(chǎng)與與項(xiàng)目自身?xiàng)l條件的結(jié)合，即即基于大的市市場(chǎng)環(huán)境（外外因）和項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)條件（內(nèi)內(nèi)因）兩大影影響因素來(lái)決決定項(xiàng)目定位位。1、項(xiàng)目市場(chǎng)背景（1)武漢市房地產(chǎn)正處處于快速發(fā)展展時(shí)期，這種種快速發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì)仍將持續(xù)續(xù)一段時(shí)間；；未來(lái)房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格仍將保保持一定的增增幅；（2）武漢中高檔高層層住宅市場(chǎng)目目前尚處于成成長(zhǎng)階段，無(wú)無(wú)論在產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)、營(yíng)銷推推廣等方面尚尚有較大的發(fā)發(fā)展空間；（3）目前消費(fèi)者已逐逐漸接受小高高層和高層住住宅，偏小房房型的高層產(chǎn)產(chǎn)品較受歡迎迎，總價(jià)在35-550萬(wàn)元之間的的中高檔產(chǎn)品品較易為客戶戶所接受；漢漢口地區(qū)消費(fèi)費(fèi)者認(rèn)為住宅宅建筑面積70-1330平方米是比較較合適的。（5）光谷片區(qū)附近高高層產(chǎn)品的客客戶群為經(jīng)商商人士、公司司經(jīng)理層、社社會(huì)名流、醫(yī)醫(yī)生律師、大大學(xué)教師等，另另一主要客戶戶群為投資者者；私營(yíng)企業(yè)業(yè)主、外商、公公司外派經(jīng)理理人、白領(lǐng)人人士等租房亦亦占據(jù)了一定定比重；其中中受過(guò)高等教教育的人所占占比例較高；；（6）本項(xiàng)目主要競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手為光谷谷區(qū)域中高檔檔樓盤，主要要集中在關(guān)山山大道沿線、和和光谷步行街街周邊，以光光谷國(guó)際廣場(chǎng)場(chǎng)、紫崧逸景景華庭等為代代表隨著光谷谷地區(qū)的日益益繁榮，今后后競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加加激烈；（7）鑒于上述市場(chǎng)形形勢(shì)，本項(xiàng)目目在定位時(shí)應(yīng)應(yīng)充分考慮消消費(fèi)者的需求求，在滿足消消費(fèi)者需求的的基礎(chǔ)上進(jìn)行行產(chǎn)品創(chuàng)新，形形成差異化的的市場(chǎng)定位，從從而戰(zhàn)勝競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)對(duì)手并獲得得預(yù)期利潤(rùn)。2、項(xiàng)目自身?xiàng)l件根據(jù)項(xiàng)目分析結(jié)論論，本項(xiàng)目擁?yè)碛械囟蝺?yōu)勢(shì)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)勢(shì)；同時(shí)，項(xiàng)項(xiàng)目也存在缺缺乏可利用景景觀、輕軌噪噪音污染等不不利因素以及及未來(lái)市場(chǎng)變變化及市場(chǎng)供供求變化等不不確定因素影影響，鑒于對(duì)對(duì)地塊價(jià)值判判斷，我們認(rèn)為為本項(xiàng)目適于于開(kāi)發(fā)城市中中心多樣性生生活社區(qū)（含含居住、休閑閑、商業(yè)等功功能）。3-3目標(biāo)客戶定定位1、主力客戶群根據(jù)潛在客戶訪談?wù)劶笆袌?chǎng)分析析，本項(xiàng)目的的目標(biāo)客戶包包括三個(gè)層面面：武昌區(qū)域域客戶、周邊邊地區(qū)（漢口口、漢陽(yáng)區(qū)域域）客戶、市市區(qū)以外投資資客及其他。圖3-1主力客戶群市場(chǎng)分析圖圖3-1主力客戶群市場(chǎng)分析圖通過(guò)前面對(duì)潛在消消費(fèi)者市場(chǎng)調(diào)調(diào)查及類比樓樓盤分析的結(jié)結(jié)果表明，本本項(xiàng)目主力客客戶群特征表表現(xiàn)：1、該片區(qū)經(jīng)濟(jì)收入相相對(duì)穩(wěn)定（25—40歲）的居民民；2、喜歡居住在中心城城區(qū)的武昌中、青年年以上具有穩(wěn)穩(wěn)定收入人士士；學(xué)校的教教師、管理人人員；附近企企業(yè)中、高級(jí)級(jí)管理人員，中中、高級(jí)技術(shù)術(shù)人員；金融融機(jī)構(gòu)、醫(yī)院院工作人員中中的中、高層層管理階層；；政府公務(wù)員員等。3、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、經(jīng)經(jīng)商人士及投投資客。4、家庭構(gòu)成特點(diǎn)：以以三口之家為為主，輔以兩兩口之家，單單身，還有少少部分三代同同居。5、區(qū)域范圍：主要集集中在武昌，部分漢口、漢陽(yáng)客客戶。6、購(gòu)房目的：購(gòu)房改改善居住條件件作為終極置置業(yè)，或者購(gòu)購(gòu)買住宅作為為過(guò)渡性居所所和投資性居居所。2、目標(biāo)客戶來(lái)源分分析根據(jù)調(diào)研結(jié)果，我我們發(fā)現(xiàn)，地地緣原因限制制了漢口、漢陽(yáng)客客戶對(duì)漢口的的購(gòu)房需求，本本案的主要客客戶群依然在在武昌，但仍仍會(huì)有一部分分客戶群在武武昌、漢陽(yáng)。3、目標(biāo)客戶描述他們經(jīng)過(guò)幾年的努努力，在自己己的工作領(lǐng)域域已經(jīng)有了一一定的成績(jī)，對(duì)對(duì)自己目前的的狀態(tài)基本滿滿意，但與他他們的奮斗目目標(biāo)還有較大大距離；自信信，喜歡現(xiàn)代代都市的繁華華氣息，小有有積蓄，有個(gè)個(gè)性，喜歡運(yùn)運(yùn)動(dòng)，對(duì)居住住條件乃至生生活質(zhì)量有一一定要求，不不愿意將時(shí)間間浪費(fèi)在交通通上。年齡稍大的客戶，有有一定的經(jīng)濟(jì)濟(jì)能力，習(xí)慣慣于繁華的都都市生活，出出于工作需要要或子女上學(xué)學(xué)等因素考慮慮繼續(xù)在城市市中心居住，但但希望提高家家庭整體生活活質(zhì)量，對(duì)居居住環(huán)境要求求較高。他們都有一定的社社會(huì)責(zé)任感，無(wú)無(wú)論是對(duì)社會(huì)會(huì)還是家庭，他他們都愿意通通過(guò)自己責(zé)任任心去盡力而而為。他們普遍具有高品品質(zhì)的生活追追求，尤其年年紀(jì)較輕者，向向往豐富多彩彩的文化生活活（娛樂(lè)活動(dòng)動(dòng)），喜歡居居住在鬧市中中的環(huán)境優(yōu)美美、安靜的小小區(qū)居住。總之，他們有不同同的職業(yè)，有有一定的事業(yè)業(yè)成就，熱愛(ài)愛(ài)城市生活，并并對(duì)城市生活活品質(zhì)有較高高的要求，有有一定的文化化品位或修養(yǎng)養(yǎng)，即使本人人在文化或修修養(yǎng)方面存在在不足，也希希望子女是有有文化和修養(yǎng)養(yǎng)的人；對(duì)家家庭和社會(huì)有有責(zé)任心。4、目標(biāo)客戶購(gòu)房需需求分析從上述目標(biāo)客戶定定位和描述中中可知，本項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)客戶戶按購(gòu)房需求求可以分為三三類消費(fèi)群體體：一是常住住型消費(fèi)群體體；二是投資資型消費(fèi)群體體；三是過(guò)渡渡型消費(fèi)群體體（兼具居住住和投資）。這這三類消費(fèi)群群體其購(gòu)房需需求是完全不不同的。本項(xiàng)項(xiàng)目目標(biāo)客戶戶以常住型消消費(fèi)群體為主主。(1)常住型消費(fèi)費(fèi)群體該類消費(fèi)群體的界界定是指具有有較好的經(jīng)濟(jì)濟(jì)收入，目的的是為了永久久居住。因?yàn)闉槠滟?gòu)房動(dòng)機(jī)機(jī)主要是為了了改善以后的的生活，相對(duì)對(duì)投資型客戶戶而言，他們們不會(huì)過(guò)多考考慮地段的升升值性，更希希望以同樣的的價(jià)格，能夠夠得到更多的的功能，在同同樣的空間里里能得到更多多的功能和更更多的價(jià)值，因因此該類消費(fèi)費(fèi)群體更注重重對(duì)生活品質(zhì)質(zhì)的選擇。這這類消費(fèi)群體體包括了主力力客戶的大部部分，即：私私營(yíng)或個(gè)體經(jīng)經(jīng)營(yíng)者、經(jīng)商人士，附附近企業(yè)中、高高級(jí)管理人員員，中、高級(jí)級(jí)技術(shù)人員；；政府公務(wù)員員；金融機(jī)構(gòu)構(gòu)、學(xué)校、醫(yī)醫(yī)院工作人員員中的中、高高層管理階層層等。這類客客戶的需求特特征如下：經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng):該類客戶都都有多年的經(jīng)經(jīng)濟(jì)積累基礎(chǔ)礎(chǔ)，而且對(duì)自自己以后的經(jīng)經(jīng)濟(jì)收入狀況況預(yù)測(cè)都比較較樂(lè)觀。在進(jìn)進(jìn)行購(gòu)房決策策時(shí)，價(jià)格并并不是唯一最最重要的因素素，在一個(gè)合合理的價(jià)格浮浮動(dòng)范圍內(nèi)，他他們更多考慮慮的是產(chǎn)品的的品質(zhì)。②非常注重周邊環(huán)境境:此類消費(fèi)費(fèi)群主要考慮慮外部環(huán)境包包括交通、購(gòu)購(gòu)物、休閑和和娛樂(lè)，能否否滿足自己以以后的生活要要求，在一定定條件下，能能否最大限度度的改善自己己的生活；除除了考慮外部部環(huán)境之外，此此類消費(fèi)群體體將以非常挑挑剔的眼光來(lái)來(lái)審視小區(qū)的的環(huán)境規(guī)劃、房房屋的戶型結(jié)結(jié)構(gòu)和后期的的物業(yè)管理。③要求所選購(gòu)的商品品房能滿足家家庭結(jié)構(gòu)的需需要:家庭的發(fā)發(fā)展結(jié)構(gòu)不同同，那么其居居住結(jié)構(gòu)必然然會(huì)發(fā)生改變變，此類消費(fèi)費(fèi)群體在實(shí)施施購(gòu)買行為之之前，將考慮慮房屋是否能能滿足以后自自己家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)變化的需要要，特別家庭庭老人的安置置問(wèn)題。④注重戶型的精細(xì)化化:相對(duì)于其其它類客戶，此此類客戶更注注重或更理性性的理解產(chǎn)品品的性價(jià)比，他他們希望在一一定的面積條條件下，房屋屋的戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)布置能夠更更加合理的進(jìn)進(jìn)行各種生活活功能的區(qū)分分，各功能區(qū)區(qū)間的面積利利用更加合理理且有一定的的舒適度；同同時(shí)，他們還還要考慮房屋屋的結(jié)構(gòu)布局局能否滿足家家庭結(jié)構(gòu)的變變化，這就要要求在產(chǎn)品定定位時(shí)，應(yīng)根根據(jù)這些客戶戶的需求，進(jìn)進(jìn)行多樣化的的戶型設(shè)計(jì)。(2)投資型消費(fèi)費(fèi)群體此類客戶購(gòu)房目的的是作為一個(gè)個(gè)投資工具，他他主要看重項(xiàng)項(xiàng)目地段的升升值性，投資資的小額性，項(xiàng)項(xiàng)目周邊的租租賃需求。但但這類客戶在在本項(xiàng)目所占占比例較小，約10%左右。目標(biāo)客戶中的投資者就是這類客戶。在前文的區(qū)位分析析中，對(duì)武昌昌光谷地區(qū)的的過(guò)去、現(xiàn)狀狀和未來(lái)的發(fā)發(fā)展前景進(jìn)行行了很詳實(shí)的的對(duì)比分析，從從其地理位置置、周邊的發(fā)發(fā)展?fàn)顩r、該該片區(qū)的發(fā)展展內(nèi)因、遠(yuǎn)期期良好的交通通規(guī)劃和其作作為教育中心的城城市地位，由由此帶來(lái)的將將是巨大的投投資機(jī)會(huì)和豐豐厚的投資回回報(bào)。這類客戶要求的戶戶型面積較小小，一般是一一房或二房，對(duì)對(duì)于酒店式公公寓，在本地地段具有較大大的投資價(jià)值值，對(duì)于這類類客戶更具吸吸引力。(3)過(guò)渡型消費(fèi)費(fèi)群體（居住住+投資）這一類客戶和一般般的投資客戶戶有著本質(zhì)的的不同，他們們置業(yè)居住才才是其第一目目的，而投資資只是作為其其居住之后的的第二目的。這這類群體包括括金融機(jī)構(gòu)、學(xué)學(xué)校、醫(yī)院中中的專業(yè)人士士，企業(yè)高級(jí)級(jí)管理人員、專專業(yè)技術(shù)人員員，政府公務(wù)務(wù)員等目標(biāo)客客戶群中較年年輕的一部分分，在本項(xiàng)目目目標(biāo)客戶中中所占比例較較小。其需求特征為：①居住的過(guò)渡性:此類客戶都都是周邊商務(wù)務(wù)區(qū)或公司的的白領(lǐng)階層，而而且都比較年年輕，家庭結(jié)結(jié)構(gòu)比較簡(jiǎn)單單，他們購(gòu)買買這類物業(yè)主主要的原因就就是受經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力和家庭結(jié)結(jié)構(gòu)的制約，同同時(shí)也為了方方便工作，待待一定年后，經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力得到到改善或家庭庭結(jié)構(gòu)發(fā)生變變化時(shí)，將會(huì)會(huì)換置較大的的物業(yè)。②投資的無(wú)計(jì)劃性::雖然此類類客戶在購(gòu)房房時(shí)，有居住住和投資的雙雙重目的，但但是他們沒(méi)有有很明確的投投資計(jì)劃或預(yù)預(yù)期，甚至不不知道何時(shí)收收回投資，這這種投資只是是在居住品質(zhì)質(zhì)需要進(jìn)行改改善,或當(dāng)居住與與投資兩種功功能對(duì)于此類類客戶的重要要程度發(fā)生轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變時(shí)，投資資的動(dòng)機(jī)才會(huì)會(huì)真正的體現(xiàn)現(xiàn)，因此該種種投資具有一一定的無(wú)計(jì)劃劃性。③私密性要求更高::由于此類類客戶以單身身和兩口之家家為主，社會(huì)會(huì)層次和收入入水平都相對(duì)對(duì)較高，而且且對(duì)個(gè)人形象象非常注重，對(duì)對(duì)周邊人文的的環(huán)境要求也也非常高，由由于工作上壓壓力的原因，他他們的家庭生生活比較隨意意，因此不喜喜歡自己的生生活被人打擾擾，不喜歡在在家里宴請(qǐng)親朋好好友，也希望望周邊的人與與自己的習(xí)慣慣一樣，因此此，在進(jìn)行產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)應(yīng)注重產(chǎn)品私私密性。④需求小戶型:由由于家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力力，以及為便便于商品房再再出售等原因因，該類消費(fèi)費(fèi)群體對(duì)戶型型的要求僅是是一種居住的的功能，而希希望將一些生生活功能分區(qū)區(qū)盡量模糊化化，因此，小小戶型受到他他們的青睞。根根據(jù)消費(fèi)群體體的消費(fèi)動(dòng)機(jī)機(jī)不同，該種種小戶型分為為兩種：第一種是由于家庭結(jié)結(jié)構(gòu)的原因進(jìn)進(jìn)行購(gòu)買的客客戶，此種客客戶主要以單單身為主，他他們?cè)谫?gòu)買決決策時(shí)，首要要考慮戶型結(jié)結(jié)構(gòu)能滿足主主人優(yōu)先的原原則，因此他他們要求戶型型結(jié)構(gòu)要盡量量進(jìn)行功能模模糊，也就是是房屋空間在在生活功能上上的復(fù)合利用用；第二種客戶主要以以兩口之家為為主，由于經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的原原因，暫時(shí)無(wú)無(wú)法購(gòu)置非常常舒適、功能能劃分非常清清晰的商品房房。他們?cè)谫?gòu)購(gòu)房決策時(shí)，可可以允許部分分的生活功能能進(jìn)行重合，如如客廳與餐廳廳進(jìn)行重合，但但一些最基本本的功能必須須嚴(yán)格進(jìn)行劃劃分，如單獨(dú)獨(dú)設(shè)置休憩功功能和起居功功能必須嚴(yán)格格區(qū)分，但也也要體現(xiàn)明顯顯的“主人優(yōu)先”原則。3-4產(chǎn)品定位1、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題定定位根據(jù)前面的分析，綜綜合考慮市場(chǎng)場(chǎng)條件及項(xiàng)目目自身開(kāi)發(fā)條條件影響因素，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主主題定位如下下：城市中心多樣化居居住社區(qū)它包括下列涵義：：——是一個(gè)城市中心區(qū)區(qū)的住宅項(xiàng)目目,即中央居住住區(qū)（CLD）；圖3-2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)概念圖——以居住為主，同時(shí)時(shí)兼具休閑、購(gòu)購(gòu)物等商業(yè)功功能的社區(qū)，是是一個(gè)多樣化化的集成社區(qū)區(qū)；圖3-2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)概念圖——倡導(dǎo)現(xiàn)代城市生活活，強(qiáng)調(diào)社區(qū)區(qū)居住文化與與歷史文脈，注注重鄰里關(guān)系系；——同時(shí)具備城市中心心的繁華與社社區(qū)生活的寧寧?kù)o，二者切切換于一瞬之之間。2、物業(yè)類型定位高層住宅建筑——主體為高層住宅；；輔以部分酒酒店式公寓；；——其他物業(yè)類型包括括與社區(qū)配套套的商業(yè)建筑筑、公共設(shè)施?！狝地塊商業(yè)建筑形態(tài)態(tài)為商務(wù)酒店店和寫字樓（1）關(guān)于酒店式公寓寓市場(chǎng)調(diào)研顯示，該該地塊適合建建酒店式公寓寓，其原因?yàn)闉椋骸苓吂局?、高?jí)級(jí)管理人員，中中、高級(jí)技術(shù)術(shù)人員及投資資者對(duì)小戶型有購(gòu)買和和投資需求。——項(xiàng)目地塊適合建部部分酒店式公公寓。圖3-3高層住宅建筑概念圖——酒店式公寓作為一一種品質(zhì)較高高特殊住宅產(chǎn)產(chǎn)品而區(qū)別于于普通圖3-3高層住宅建筑概念圖住宅產(chǎn)品，起到提提升項(xiàng)目檔次次和形象作用用。（2）建議做寫字樓市場(chǎng)調(diào)研顯示，消消費(fèi)者很認(rèn)同同規(guī)劃寫字樓樓，其原因?yàn)闉椋骸?xiàng)目地塊為商務(wù)區(qū)區(qū)，該片區(qū)寫寫字樓需求量量巨大?！貕K規(guī)劃住宅、商商業(yè)、寫字樓樓等物業(yè)類型型綜合，有積積聚效應(yīng)營(yíng)造良好的居住，工工作環(huán)境?！獙I(yè)人士訪談結(jié)論論認(rèn)為該地塊塊可考慮規(guī)劃劃寫字樓，寫寫字樓檔次定位于中檔，目前前漢口中檔寫寫字樓銷售價(jià)價(jià)格與中高檔檔住宅銷售價(jià)格差異不大。（3）關(guān)于產(chǎn)權(quán)式商務(wù)務(wù)酒店產(chǎn)權(quán)酒店由“時(shí)權(quán)權(quán)酒店”演變而來(lái)，“時(shí)權(quán)酒店”，即由消費(fèi)費(fèi)者或個(gè)人投投資者買斷旅旅游目的地酒酒店客房特定定時(shí)間里的所所有權(quán)。這一一概念的首創(chuàng)創(chuàng)者是瑞士的的亞歷山大.耐提。19766年，法國(guó)阿阿爾卑斯山地地區(qū)的旅游酒酒店開(kāi)創(chuàng)了真真正意義的時(shí)時(shí)權(quán)酒店經(jīng)營(yíng)營(yíng)，即向旅客客出售特定時(shí)時(shí)間內(nèi)旅館住住宿和娛樂(lè)設(shè)設(shè)施的權(quán)利。產(chǎn)產(chǎn)權(quán)酒店則是是買斷產(chǎn)權(quán)而而不是買斷時(shí)時(shí)段，即開(kāi)發(fā)發(fā)商將酒店的的每間客房分分割成獨(dú)立產(chǎn)產(chǎn)權(quán)出售給投投資者，投資資者一般不在在酒店居住，而而是將客房委委托給酒店管管理公司進(jìn)行行出租經(jīng)營(yíng)獲獲取年度客房房利潤(rùn)分紅，同同時(shí)獲得酒店店管理公司贈(zèng)贈(zèng)送的一定期期限的免費(fèi)入入住權(quán)。圖3-4項(xiàng)目用地總規(guī)劃概念圖圖3-4項(xiàng)目用地總規(guī)劃概念圖影響因子單身公寓普通住宅中檔住宅高檔住宅地塊情況對(duì)交通便利的要求求強(qiáng)高一般很高好對(duì)噪音及環(huán)境干擾擾的適應(yīng)性強(qiáng)較強(qiáng)弱弱一般對(duì)大氣環(huán)境的要求求低不高高一般一般對(duì)小區(qū)配套要求高一般高高可達(dá)到對(duì)周邊自然及人文文景觀要求低一般一般高一般對(duì)地段升值潛力的的要求低不高較高高很有潛力對(duì)小區(qū)地塊物業(yè)管管理的要求低不高較高高可達(dá)到對(duì)建筑、裝修質(zhì)量量要求低不高較高高可達(dá)到3、物業(yè)檔次定位表3-1不同檔次住宅的影響因子分析表中高檔表3-1不同檔次住宅的影響因子分析表房地產(chǎn)發(fā)展歷程表表明，不同檔檔次、不同用用途的物業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目所應(yīng)具備備的基本地產(chǎn)產(chǎn)因素有所不不同，我們根根據(jù)項(xiàng)目地塊塊的實(shí)際情況況，對(duì)應(yīng)的進(jìn)進(jìn)行注明，具具體如下表所所示：結(jié)合對(duì)本項(xiàng)目地塊塊因素的分析析，可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)：該地塊基基本具備所有有中高檔住宅宅所必須的地地產(chǎn)因素，該該地塊是理想想的中高檔住住宅用地，而而且潛力較大大，建議本項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)檔次次為中高檔，力力爭(zhēng)建設(shè)為高高品質(zhì)的居住住社區(qū)。4、市場(chǎng)形象定位通過(guò)前文對(duì)目標(biāo)客客戶群的分析析確定，以及及對(duì)目標(biāo)客戶戶群的描述，我我們希望在他他們身上找出出其心理、性性格、喜好、追追求等方面的的共同點(diǎn)，以以此作為項(xiàng)目目形象定位的的基礎(chǔ)和依據(jù)據(jù)。鮮明而又又打動(dòng)人心的的形象與目標(biāo)標(biāo)客戶群心理理需求產(chǎn)生強(qiáng)強(qiáng)烈共鳴，增增加目標(biāo)客戶戶群的認(rèn)同感感和購(gòu)買欲望望。3-5戶型定位（1）戶型配比表3-2戶型定位配比根據(jù)消費(fèi)者調(diào)查并并對(duì)比本區(qū)域域同類產(chǎn)品，確確定本項(xiàng)目戶戶型配比如下下：表3-2戶型定位配比戶型單位面積（M2）平面形式面積比例一房一房（公寓）45-55平面10%10%二房二房一廳一衛(wèi)(小小兩房)60-70平面15%35%二房二廳一衛(wèi)75-85平面20%三房小三房二廳二衛(wèi)（2.5房）90平面25%41%三房二廳二衛(wèi)110-120平面16%四房四房二廳二衛(wèi)135-150平面、躍層12%12%復(fù)式頂層復(fù)式160—200復(fù)式2%2%圖3-6戶型比例圖圖3-6戶型比例圖由以上的戶型比例例圖分配可知知：90㎡以下的戶戶型占到了70%滿足國(guó)八條條中90/700的要求。圖3-7戶型概念圖1圖3-7戶型概念圖1表3-3各戶型針對(duì)性客戶表3-3各戶型針對(duì)性客戶戶型主要針對(duì)目標(biāo)客戶戶一房（公寓）投資客、企業(yè)高級(jí)級(jí)管理人員、經(jīng)經(jīng)商人士二房金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)技技術(shù)人員、附附近學(xué)校、醫(yī)醫(yī)院、研究所所專業(yè)人士、部部分投資客等等三房金融機(jī)構(gòu)、學(xué)校、醫(yī)醫(yī)院等中高層層管理人員及及教師、醫(yī)生生等專業(yè)人士士，四房、復(fù)式經(jīng)商人士、私營(yíng)及及個(gè)體經(jīng)營(yíng)者者、企業(yè)高級(jí)級(jí)管理人員等等基于項(xiàng)目分析和市市場(chǎng)研究成果果，針對(duì)目標(biāo)標(biāo)客戶群需求求行為進(jìn)行研研究，并通過(guò)過(guò)需求分析及及預(yù)測(cè)，得出出了關(guān)于戶型型定位的相關(guān)關(guān)結(jié)論。下面是有關(guān)市調(diào)的的結(jié)論：表3-4附近樓盤主力房型一、武昌樓盤主力力戶型多為為為三房二廳二二衛(wèi)，通常比比例在50%以上，面積積在80-1330平米之間，其其中紫崧逸景景華庭70%戶型為100-1120平米的三房房?jī)蓮d兩衛(wèi)比比例在70%；表3-4附近樓盤主力房型名稱紫崧逸景華庭劍橋匯金地中心城光谷國(guó)際廣場(chǎng)健龍尚谷杰座主力戶型3房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)4房2廳2衛(wèi)3房2廳2衛(wèi)兩房、三房面積（M2）100-120120-128163-24115080-1101150-1880比例70%57.1%62%43%各50%二、戶型功能布局局合理，戶型型布置緊湊，面面積趨小；三、戶型平面形式式大多為平層層，部分帶躍躍層；四、四房二廳二衛(wèi)衛(wèi)以上戶型，部部分帶小躍式式，這兩種最最好都能有入入戶花園、陽(yáng)陽(yáng)光房、飄窗窗等設(shè)施，提提高項(xiàng)目品質(zhì)質(zhì)。五、消費(fèi)者調(diào)研問(wèn)問(wèn)卷調(diào)查顯示示，三房的需需求量超過(guò)660%表3-5各房型需求比例分析表3-5各房型需求比例分析主力戶型一房?jī)煞咳克姆课宸考耙陨媳壤?.8%23.8%62.2%7.8%1.2%六、消費(fèi)者問(wèn)卷調(diào)調(diào)查顯示，需需求面積在70-1330平米的比例例為62.4%。七、調(diào)研顯示，本本項(xiàng)目戶型面面積應(yīng)遵循提提高實(shí)用率、控控制總價(jià)原則則，主要戶型型總價(jià)在900萬(wàn)元以內(nèi)，戶戶均面積在1120平方米左右。圖3-8戶型概念圖2結(jié)論：由于20006年“國(guó)八條”的出臺(tái)，要要求戶型建筑筑面積在90平米以內(nèi)的的建筑套數(shù)要要占到總供給給的70%以上。因此此在總的戶型型設(shè)計(jì)中既要要滿足政府強(qiáng)強(qiáng)制性要求又又要滿足消費(fèi)費(fèi)者的需求，使使產(chǎn)品獲得消消費(fèi)者的親睞睞，使利潤(rùn)最最大化。因此此戶型設(shè)計(jì)中中仍以三房為為主，并輔以以少量的小戶戶型的一房。圖3-8戶型概念圖2（2）戶型功能定位表3-6各戶型主要功能定位表3-6各戶型主要功能定位戶型主要功能一房（公寓）滿足商務(wù)人士商務(wù)務(wù)辦公或居住住、單身白領(lǐng)領(lǐng)臨時(shí)居住需需求，可作SSOHO使使用二房一廳一衛(wèi)(小小兩房)滿足單身人士、二二人世界無(wú)子子女者過(guò)渡性性居住需求，他他們對(duì)廚房的的要求或使用用較小二房二廳一衛(wèi)滿足三口之家（小小孩年紀(jì)較小?。┻^(guò)渡性居居住需求，至至少有一個(gè)房房間作兒童房房小三房二廳二衛(wèi)（2.5房）過(guò)渡性客戶暫居性性住宅三房二廳二衛(wèi)滿足最普遍的家庭庭結(jié)構(gòu)居住需需求，包括主主臥、客臥、兒兒童房（書房房）四房二廳二衛(wèi)社會(huì)中高收入階層層人士的居住住需求，除主主臥、客臥、兒兒童房外，還還需要一個(gè)房房間可作書房房或臨時(shí)辦公公房頂層復(fù)式滿足高收入者居住住，同時(shí)應(yīng)有有休閑、運(yùn)動(dòng)動(dòng)、觀景等功功能3-6價(jià)格預(yù)估一般而言，價(jià)格的的制定主要考考慮以下主要要因素：開(kāi)發(fā)成本：實(shí)際開(kāi)開(kāi)發(fā)成本+開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)潤(rùn)；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素：指指同類產(chǎn)品間間的競(jìng)爭(zhēng)；市場(chǎng)走勢(shì)：市場(chǎng)形形勢(shì)的預(yù)測(cè)；；客戶需求：客戶承承受能力；銷售策略的考慮。在這里，我主要采采用市場(chǎng)比較較法來(lái)進(jìn)行價(jià)價(jià)格的定位。通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，按按照用途、結(jié)結(jié)構(gòu)、地段等等級(jí)等相同或或相似，成交交日期與估價(jià)價(jià)時(shí)點(diǎn)相近，成成交價(jià)格為正正常價(jià)格或可可修正為正常常價(jià)格的要求求，選取了A、B、C、D四個(gè)可比實(shí)例例，具體情況況見(jiàn)下表(房地產(chǎn)狀況況中的區(qū)域因因素、個(gè)別因因素詳細(xì)情況況比較略)。表3-7可比實(shí)例與項(xiàng)目調(diào)查比較表3-7可比實(shí)例與項(xiàng)目調(diào)查比較項(xiàng)目金地中心城劍橋匯新都匯紫崧逸景華庭坐落雄楚大道珞瑜路葉麻店魯巷廣場(chǎng)西北側(cè)關(guān)山大道關(guān)山大道用途住宅、商用住宅、商用住宅、商用住宅、商用住宅、商用交易情況正常正常正常正常正常交易日期2009年12月月25日2009年11月月18日2009年12月月30日2010年3月110日2011年成交價(jià)格6500600071007200地上建筑層數(shù)30~33253233個(gè)別因素一般一般一般一般一般付款方式一次性付款一次性付款一次性付款一次性付款一次性付款表3-8因素修正正調(diào)整表金地中心城劍橋匯新都匯紫崧逸景華庭交易情況修正100/100100/100100/100100/100交易日期修正110/100115/100110/100100/100區(qū)域因素修正98/100105/100100/100100/100個(gè)別因素修正100/100101/100103/100102/100原單價(jià)6500600073007200修正后單價(jià)7007731782717344由于四個(gè)實(shí)例與估估價(jià)對(duì)象的類類似程度非常常接近，故取取四者的簡(jiǎn)單算算術(shù)平均數(shù)作作為估價(jià)對(duì)象象的單位比準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)格：?jiǎn)挝槐葴?zhǔn)價(jià)價(jià)格＝(7007++7317++8271++7344))/4=7485(元/m2)從長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展看，武武漢房地產(chǎn)市市場(chǎng)需求依然然存在，市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展?jié)摿θ匀栽谠黾印膹耐顿Y規(guī)模和和建設(shè)開(kāi)發(fā)指指標(biāo)分析，武武漢市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的基本本面仍然趨好好。隨著國(guó)家家“擴(kuò)內(nèi)需、保保增長(zhǎng)”的經(jīng)濟(jì)發(fā)展展思路進(jìn)一步步明確，在積積極的財(cái)政政政策和適度寬寬松的貨幣政政策推動(dòng)下，武武漢市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)調(diào)調(diào)整后逐漸將將迎來(lái)恢復(fù)性性的增長(zhǎng)。且且目前武漢房房地產(chǎn)已經(jīng)邁邁上了均價(jià)7000元/平方米的臺(tái)階階。結(jié)合由市場(chǎng)法得出出的估算價(jià)格格，我將本項(xiàng)項(xiàng)目的物業(yè)檔檔次定位為中中高檔品質(zhì)、中中檔價(jià)格、超超值物業(yè)，其其價(jià)格定位于于：高層8000元/平平方米左右小高層7500元/平方米左右右3-7項(xiàng)目定位總結(jié)1、主力客戶：武昌昌地區(qū)金融機(jī)機(jī)構(gòu)、學(xué)校、醫(yī)醫(yī)院等事業(yè)單單位的中、高高層管理階層層及專業(yè)人員員；政府公務(wù)務(wù)員；附近企企業(yè)中、高級(jí)級(jí)管理人員，中中、高級(jí)技術(shù)術(shù)人員；個(gè)體體經(jīng)營(yíng)者、經(jīng)商人士及及投資客等。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題：城城市中心多樣樣化大型居住住社區(qū)（CenteerLivvngDiistricct）3、物業(yè)類型：小高高層，高層住住宅建筑（含含少量酒店式式公寓）4、物業(yè)檔次：中高高檔5、市場(chǎng)形象：武昌昌光谷區(qū)·13.311公頃·XX6、主力戶型：以770-1300平方米三房房為主圖3-9光谷印象圖3-9光谷印象7、價(jià)格定位：均價(jià)價(jià)7500元/平方米左右右項(xiàng)目建設(shè)方案4-1項(xiàng)目的初步規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)4-1-1項(xiàng)目用地地規(guī)劃指標(biāo)一、規(guī)劃用地情況況1、規(guī)劃用地總面積積為：1634000.17平方米（以以實(shí)測(cè)為準(zhǔn)，同同下）；其中：凈用地面積積：1330062.300平方米；代征征城市規(guī)劃道道路面積：330337..87平方米；2、規(guī)劃用地性質(zhì)：：公共設(shè)施及及住宅混合用用地，土地分分類：建設(shè)用用地；3、用地位置：關(guān)山山大道以東、雄雄楚大道以南南（詳見(jiàn)規(guī)劃劃用地范圍線線）。二、土地使用強(qiáng)度度1、建筑面積：按凈凈用地面積與與容積率的乘乘積計(jì)算2、住宅用地占總凈凈用地面積的的70%，臨關(guān)山大大道的公共設(shè)設(shè)施用地占總總凈用地面積積的30%；3、容積率：公共設(shè)設(shè)施用地不高高于6.0；住宅用地地不高于3.0；4、建筑密度：≤330％；5、綠地率：≥355％。6、建筑色彩以淺灰灰色為主。7、臨關(guān)山大道建設(shè)設(shè)五星級(jí)酒店店，客房不少少于350間；建設(shè)甲級(jí)寫字樓，高高度超過(guò)1000米，建筑面積積不少于655000平方米；建設(shè)大型購(gòu)物商場(chǎng)場(chǎng)，建筑面積積不少于455000平方米；三、建筑設(shè)計(jì)要求求遵照《武漢市城市市建筑規(guī)劃管管理技術(shù)規(guī)定定》規(guī)定執(zhí)行行。四、遵守事項(xiàng)本《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件件》作為建設(shè)設(shè)單位進(jìn)行規(guī)規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)計(jì)和土地審批批的必備條件件，未經(jīng)原批批準(zhǔn)機(jī)關(guān)同意意，不得改變變本條件規(guī)定定的各項(xiàng)要求求和指標(biāo)。如如確需調(diào)整，必必須重新向原原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)申申報(bào)調(diào)整規(guī)劃劃設(shè)計(jì)條件。表4-1項(xiàng)目用地基本情況表4-1項(xiàng)目用地基本情況地塊編號(hào)土地位置總用地面積（㎡）凈用地面積（㎡）土地用途規(guī)劃指標(biāo)要求出讓年限容積率建筑密度P（2009）0700號(hào)東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)關(guān)山大道以以東，雄楚大大道以南163400.117133062.330公共設(shè)施及住宅公共設(shè)施6.0，住住宅3.0不大于30%住宅70年商服40年4-1-2初步物業(yè)業(yè)形態(tài)設(shè)計(jì)情情況1、商用區(qū)（靠近關(guān)關(guān)山大道的30%面積土地）表4-2該地塊使使用的基本條條件及其規(guī)劃劃參數(shù)土地開(kāi)發(fā)要素規(guī)劃要求備注土地使用用途公共設(shè)施與住宅混混合用地土地面積約39919平方米米容積率≤6.0建筑面積239000平方方米建筑覆蓋率30%根據(jù)設(shè)計(jì)體量及市市場(chǎng)需求而定定，面積最大化建筑高度150米以內(nèi)表4-3地塊的物物業(yè)形態(tài)設(shè)計(jì)計(jì)作用棟數(shù)層數(shù)及其他層面積（㎡）總面積（㎡）裙樓（加地下車庫(kù)庫(kù)）1棟裙樓8層500040000寫字樓2棟A塔樓28層，BB塔樓30層2000116000商務(wù)酒店1棟地下2層，地上24層250065000小品建筑空中花園，涼亭，噴噴泉，雕塑，綠綠地6000故實(shí)際容積率=（400000+116000++65000）/399119=5.554≤6.0實(shí)際建筑覆蓋率==（5000++2000XX2+25000）/399119=28..8%≤30%均能滿足規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)的相關(guān)要求求住宅區(qū)（地塊東面面的70%面積土地）表4-4地塊使用用的基本條件件及其規(guī)劃參參數(shù)土地開(kāi)發(fā)要素規(guī)劃要求備注土地使用用途住宅用地土地面積約93144M2容積率≤3.0建筑面積279000MM2根據(jù)設(shè)計(jì)體量及市市場(chǎng)需求而定定，面積最大大化建筑覆蓋率≤30%綠化覆蓋率按《武漢市城市綠綠化條例》執(zhí)執(zhí)行其中住宅272000MM2商業(yè)公建配套7000M2建筑高度結(jié)合具體方案確定定表4-5地塊的物物業(yè)形態(tài)設(shè)計(jì)計(jì)樓棟分類形式層數(shù)每次面積（m2//層）總面積（m2）高層6棟一梯三戶18層（2棟）20層（2棟）22層（2棟）400480008棟一梯四戶22層（3棟）24層（2棟）26層（3棟）45084600小高層16棟一梯二戶11層（8棟）12層（8棟）3506440014棟一梯三戶11層（8棟）12層（6棟）40064000車庫(kù)，會(huì)所等6000總面積：2670000m2故實(shí)際容積率=（48000+84600++64400++64000++6000）/931444=2.87≤3.0實(shí)際建筑覆蓋率==（400*6+450*8+350*16+400*14）/931444=18.5%≤30%均能滿足規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)的相關(guān)要求求且商用區(qū)和住宅區(qū)區(qū)總建筑面積積=2210000+2667000==4880000m2≤5189000m2結(jié)論：以上初步規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)過(guò)過(guò)驗(yàn)算均滿足足容積率和建建筑密度以及及其他規(guī)劃要要（3）項(xiàng)目地塊的物業(yè)業(yè)形態(tài)統(tǒng)計(jì)表4-6物業(yè)形態(tài)統(tǒng)計(jì)表4-6物業(yè)形態(tài)統(tǒng)計(jì)物業(yè)形態(tài)總建筑面積（平方方米）預(yù)計(jì)售價(jià)（元/平平方米）高層1326008000小高層1284007500寫字樓1160008500商業(yè)40000圖4-1物業(yè)形態(tài)統(tǒng)計(jì)餅形圖3000圖4-1物業(yè)形態(tài)統(tǒng)計(jì)餅形圖商務(wù)酒店650008500共建及配套12000車位3000個(gè)100000元//個(gè)合計(jì)494000圖4-2初步規(guī)劃設(shè)計(jì)布置概念圖及效果圖圖4-2初步規(guī)劃設(shè)計(jì)布置概念圖及效果圖居住區(qū)規(guī)劃指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量1居住區(qū)總用地面積積m2居住區(qū)凈用地面積積m2931442建筑占地面積m2172003總建筑面積m2267000其中住宅面積：：m2261000配套公建：m260004總戶數(shù)戶1976總居住人數(shù)5923平均每戶建筑面積積m21355停車位個(gè)3161其中：地面停車位位個(gè)1185地下停車位個(gè)非機(jī)動(dòng)車位個(gè)19766容積率2.877建筑密度18.5%8綠地率40.0%9棟數(shù)棟44其中：小高層棟3011-12層高層棟1418-26層10日照間距12h表4-7項(xiàng)目居住區(qū)規(guī)劃指標(biāo)4-2項(xiàng)目用地方案和開(kāi)開(kāi)發(fā)規(guī)劃指標(biāo)標(biāo)表4-7項(xiàng)目居住區(qū)規(guī)劃指標(biāo)結(jié)合本項(xiàng)目的地塊塊特征、初步步規(guī)劃設(shè)計(jì)和和供需圈內(nèi)市市場(chǎng)環(huán)境，項(xiàng)項(xiàng)目用地方案案和開(kāi)發(fā)規(guī)模模的主要規(guī)劃劃指標(biāo)如下表表所示。居住區(qū)開(kāi)發(fā)方案居住區(qū)用地方案和和開(kāi)發(fā)規(guī)模的的主要規(guī)劃指指標(biāo)如右表沿雄楚大道一側(cè)建筑筑首層用作配配套公建，布布置為小區(qū)的的商務(wù)用房。（2）商務(wù)區(qū)開(kāi)發(fā)方案表4-8項(xiàng)目商務(wù)區(qū)規(guī)劃指標(biāo)表4-8項(xiàng)目商務(wù)區(qū)規(guī)劃指標(biāo)商務(wù)區(qū)規(guī)劃指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量備注1商務(wù)區(qū)總用地面積積m2商務(wù)區(qū)凈用地面積積m2399192建筑占地面積m2115003總建筑面積m2221000其中酒店面積：：m265000寫字樓面積：m2116000商業(yè)面積：m2400004停車位個(gè)1852其中：地面停車位位個(gè)652地下停車位個(gè)非機(jī)動(dòng)車位個(gè)12005容積率5.546建筑密度28.8%7綠地率40.0%8棟數(shù)棟2其中：綜合樓（裙裙樓和2棟塔樓）棟138層商務(wù)酒店棟126層9日照間距12h圖4-3項(xiàng)目總平面規(guī)劃圖圖4-3項(xiàng)目總平面規(guī)劃圖經(jīng)濟(jì)分析5-1投資的經(jīng)濟(jì)測(cè)算假假設(shè)表5-1項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)假設(shè)基于前述的項(xiàng)目定定位和項(xiàng)目的的建設(shè)規(guī)劃方方案，我們?yōu)闉榱私?jīng)濟(jì)測(cè)算算工作的順利利進(jìn)行，做出出了如下假設(shè)設(shè)。表5-1項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)假設(shè)項(xiàng)目期數(shù)產(chǎn)品組合面積（萬(wàn)m2）面積比例整體均價(jià)（元/平平方米）一期（商業(yè)地塊）商業(yè)4.08%15000寫字樓11.623%8000商務(wù)酒店6.513%8000二期（住宅地塊）小高層12840026%7500高層13260028%80005-1-1項(xiàng)目產(chǎn)品分期開(kāi)發(fā)發(fā)假設(shè)項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)假設(shè)設(shè)（右表）5-1-2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)方式式和工程進(jìn)度度安排假設(shè)本項(xiàng)目工程的施工工采用監(jiān)理制制，采取公開(kāi)開(kāi)招標(biāo)的形式式選擇建筑承承包商，以使使項(xiàng)目的工期期、成本、質(zhì)質(zhì)量得到有效效的控制。工工程建設(shè)質(zhì)量量應(yīng)該達(dá)到優(yōu)優(yōu)良工程標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。表5-2工程進(jìn)度度計(jì)劃表項(xiàng)目2010201120122013上半年下半年上半年下半年上半年下半年上半年下半年基礎(chǔ)工程地下室工程一期土建工程二期土建工程電梯工程裝修工程水電消防工程公建配套工程5-2項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本分析析表5-3建設(shè)初期投資成本表5-2-1建設(shè)初期應(yīng)該投入入的成本及土土地成本部分分表5-3建設(shè)初期投資成本表建設(shè)初期投資成本本表序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算程式單價(jià)（元/m2）總額（萬(wàn)元）備注一土地成本1424.869530.477二前期工程費(fèi)2.1可行性研究及規(guī)劃劃設(shè)計(jì)50.00=SUM(LEFT)*48.82440.002.2地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)2.00=SUM(left)*48.897.602.3項(xiàng)目開(kāi)辦費(fèi)（含場(chǎng)場(chǎng)地平整七通通一平費(fèi)用）60.00=SUM(left)*48.82928.002.4施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)20.00=SUM(left)*48.8976.00小計(jì)132.00=SUM(left)*48.86441.60三城市基礎(chǔ)設(shè)施配套套費(fèi)121.00=SUM(lefft)*488.85904..80按武政（19977）20號(hào)有關(guān)規(guī)規(guī)定確定建設(shè)期初投入的成成本費(fèi)用合計(jì)計(jì)為64411.60＋5904..80＝12346..4萬(wàn)元表5-4開(kāi)發(fā)建筑成本表5-2-2建設(shè)中均勻投入的的開(kāi)發(fā)建筑成成本和費(fèi)用表5-4開(kāi)發(fā)建筑成本表四建筑安裝工程費(fèi)計(jì)算程式全部物業(yè)備注面積（萬(wàn)平方米）單價(jià)（元/m2）總額（萬(wàn)元）4.1基礎(chǔ)工程費(fèi)48.80125.006100.00根據(jù)《武漢工程造造價(jià)》公布的的2006年4季度工程程造價(jià)信息確確定4.2土建~4.2.547.601005.9547883.000商業(yè)4.001000.004000.004.2.2寫字字樓11.601000.0011600.00商務(wù)酒店6.501050.006825.00小高層12.84950.0012198.000高層13.261000.0013260.004.3電梯工程9260.005520.004.4監(jiān)理48.8020.00976.004.5公共空間裝修48.8030.001464.004.6主體驗(yàn)收費(fèi)48.805.80283.04小計(jì)4.1~4.648.801450.1262226.044五建設(shè)單位管理費(fèi)（二+三+四）××3%2237.17六基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用包括整個(gè)小區(qū)地塊塊6.1水電消防工程48.80200.009760.006.2水系統(tǒng)移交二供辦辦48.806.00292.806.3智能系統(tǒng)及停車場(chǎng)場(chǎng)一卡通48.8023.001122.406.4有線、電信、寬帶帶60.00小計(jì)48.80230.2311235.200表5-5公共設(shè)施及不可預(yù)計(jì)費(fèi)表表5-5公共設(shè)施及不可預(yù)計(jì)費(fèi)表七公共配套設(shè)施費(fèi)用用計(jì)算程式全部物業(yè)面積（萬(wàn)平方米）單價(jià)（元/m2）總額（萬(wàn)元）7.1營(yíng)銷中心（含裝修修）0.101500.00150.007.2園林綠化48.8062.503050.007.3游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、會(huì)會(huì)所、學(xué)校800.00小計(jì)7.1~7.348.8081.974000.00八不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（前七項(xiàng)之和）*44%6463.03開(kāi)發(fā)成本合計(jì)前八項(xiàng)總和168038.667表5-6開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算表5-2-3測(cè)算項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成成本及費(fèi)用表5-6開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算表九開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算程式全部物業(yè)備注面積（萬(wàn)平方米）單價(jià)（元/m2）總額（萬(wàn)元）9.1管理費(fèi)48.80251220.009.2銷售費(fèi)~9.2.37367.70樣板房設(shè)計(jì)裝修費(fèi)費(fèi)1240480.0012為樣板房數(shù)數(shù)量營(yíng)銷費(fèi)用6287.70按銷售收入總額的的1.5%計(jì)算算亮化工程600.009.3財(cái)務(wù)費(fèi)16767.200按銷售收入總額的的4%計(jì)算9.4營(yíng)業(yè)稅及附加24312.444按銷售收入總額的的5.8%計(jì)算算小計(jì)9.1~9.448.81017.7749667.344合計(jì)前九項(xiàng)之和48.84461.18217705.663序號(hào)物業(yè)形態(tài)總建筑面積（萬(wàn)平平方米）預(yù)計(jì)售價(jià)（元/平平方米）總額（萬(wàn)元）1高層13.268000106080.0002小高層12.84750096300.0003寫字樓11.60800092800.0004商業(yè)4.001500060000.0005商務(wù)酒店6.50800052000.0006車位3000*40%%個(gè)100000元//個(gè)12000.0007合計(jì)419180.0005-3項(xiàng)目收益分析表5-7收益計(jì)算表5-3-1收益計(jì)算表5-7收益計(jì)算表為了更好的反映項(xiàng)項(xiàng)目的投資價(jià)價(jià)值，在計(jì)算算過(guò)程中沒(méi)有有考慮項(xiàng)目的的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，假假設(shè)住宅和商商業(yè)都實(shí)現(xiàn)100%的銷售；同時(shí)停車位有400%可以對(duì)外銷銷售，即有800個(gè)停車位可可以銷售，銷銷售率也是100%?；诖擞杏腥缦卤砀瘢海菏杖胗?jì)算表如右圖圖表：表5-8利潤(rùn)計(jì)算表5-3-2利潤(rùn)計(jì)算表5-8利潤(rùn)計(jì)算表序號(hào)項(xiàng)目名稱計(jì)算程式總額（萬(wàn)元）備注1銷售收入419180.0002總開(kāi)發(fā)成本217705.6633銷售利潤(rùn)1—2201474.3374成本利潤(rùn)率（所得得稅前）3÷292.54%5所得稅（1—2）×33%66486.54按國(guó)家統(tǒng)一企業(yè)所所得稅率33%計(jì)算6稅后利潤(rùn)3—5134987.8827成本利潤(rùn)率（所得得稅后）6÷262.00%5-4項(xiàng)目籌資方案根據(jù)投資開(kāi)發(fā)方案案、產(chǎn)品方案案以及項(xiàng)目所所在地塊面積積大小可知，投投資規(guī)模決定定于項(xiàng)目籌資資能力的大小小，同時(shí)籌資資能力關(guān)系到到投資開(kāi)發(fā)期期數(shù)、產(chǎn)品定定位、投資開(kāi)開(kāi)發(fā)的資金銜銜接以及項(xiàng)目目進(jìn)行開(kāi)發(fā)的的風(fēng)險(xiǎn)大小和和財(cái)務(wù)成本。因因此，要十分分重視資金籌籌措的渠道、形形式、結(jié)構(gòu)、成成本、風(fēng)險(xiǎn)以以及籌資方案案最優(yōu)選擇。首首先我們明確確投資估算后才能確確定需籌資的的多少，從以以上的投資成成本估算表中中我們可知，建建投資需211.76866億多元，除除去自有資金金6.4億元，我們們總共需實(shí)際際融資15..3686億多元。5-4-1融資組織形式選擇擇項(xiàng)目融資主體的組組織形式主要要有既有項(xiàng)目目法人融資和和新設(shè)項(xiàng)目法法人融資兩種種形式。為了減少投資人在在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，決定與其其他企業(yè)共同同開(kāi)發(fā)，我方方提出資6.4億，合作方方出資4.2億，共同成成立新項(xiàng)目公公司。其項(xiàng)目目投資由新設(shè)設(shè)項(xiàng)目法人籌籌集的資本金金和債務(wù)資金金構(gòu)成；由新新設(shè)項(xiàng)目法人人承擔(dān)融資責(zé)責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)；；并且從項(xiàng)目目投產(chǎn)后的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益情況況考察償債能能力。5-4-2資金來(lái)源選擇和方方案的列舉在估算出項(xiàng)目所需需要的資金量量后，根據(jù)資資金的可得性性、供應(yīng)的充充足性、融資資成本的高低低，選擇資金金渠道。（1）自有資金?？偣舅居?.4億和合作公公司提供的44.2億現(xiàn)金可供供項(xiàng)目的前期期啟動(dòng)資金。（2）國(guó)內(nèi)外銀行等金金融機(jī)構(gòu)的信信貸資金。這這是必不可少少的，否則僅僅靠10.66億自有資金金是不夠的，另另外通過(guò)自有有資金取得P（2009）070號(hào)土地1633400.117平方米，總地價(jià)款7.50880億元，可以以以此地塊作作抵押和擔(dān)保保向銀行申請(qǐng)請(qǐng)貸款5.22556億元（地價(jià)價(jià)的70%的抵押貸款款），扣除銀銀行以保留帳帳戶資金0.75088億，本項(xiàng)目目可凈貸款44.50488億元。（3）利用國(guó)內(nèi)外非銀行行金融機(jī)構(gòu)的的資金，如信信托投資公司司、投資資金金公司、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)投資公司、租租賃公司，保保險(xiǎn)公司等機(jī)機(jī)構(gòu)的資金。（4）利用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)公司同行的的資金。可選選擇一家實(shí)力力雄厚的同行行公司，共同同出資，然后后合力開(kāi)發(fā)此此項(xiàng)目，達(dá)到到雙贏效果。（5）利用期房預(yù)售得得到的現(xiàn)金。當(dāng)當(dāng)一期主體工工程完工以后后即可進(jìn)行預(yù)預(yù)售活動(dòng)（預(yù)預(yù)售時(shí)間估計(jì)計(jì)在2010年二季度），估估計(jì)期房預(yù)售售可達(dá)到60%以上，當(dāng)然然購(gòu)房者可以以向銀行申請(qǐng)請(qǐng)一次性按揭揭貸款購(gòu)房，這這樣該項(xiàng)目就就可再間接地地向銀行融資資。綜上融資方案有：：方案一、本公司自自有資金；方案二、向國(guó)內(nèi)銀銀行貸款融資資；方案三、利用國(guó)外外非金融機(jī)構(gòu)構(gòu)資金；方案四、與同行合合伙共同開(kāi)發(fā)發(fā)；方案五、利用期房房預(yù)售。5-4-3融資方案的比選方案一：本公司項(xiàng)項(xiàng)目銀行貸款款是常用的辦辦法，特點(diǎn)是是既有土地抵抵押貸款，又又有項(xiàng)目貸款款，總貸款約約有5.25556億，加上自自有資金100.6億，總計(jì)有15.85556億元，扣除除購(gòu)買土地費(fèi)費(fèi)7.50880億，還剩8..3476億，除購(gòu)買買土地外還需需投資估計(jì)近近14.26606億多元元，故籌資額額還不夠。因因此這一方案案不能單獨(dú)采采用。方案二：向金融機(jī)機(jī)構(gòu)貸款融資資的籌資成本本高于發(fā)行股股票；但向金金融機(jī)構(gòu)款的的程序雖比發(fā)發(fā)行股票簡(jiǎn)單單一些，有利利于工程的迅迅速進(jìn)行，而而且也是比較較熟悉的一種種方式。方案三：因?yàn)楣舅就ㄟ^(guò)項(xiàng)目公公司的形式進(jìn)進(jìn)行項(xiàng)目的開(kāi)開(kāi)發(fā)，沒(méi)有國(guó)國(guó)際資信評(píng)估估機(jī)構(gòu)的評(píng)估估，因此要想想通過(guò)這種方方式進(jìn)行融資資的難度較高高，因此舍棄棄不用。方案四：與同行合合伙開(kāi)發(fā)可擴(kuò)擴(kuò)展融資能力力和降低項(xiàng)目目投資風(fēng)險(xiǎn)，雖雖然同行之間間從長(zhǎng)遠(yuǎn)上來(lái)來(lái)看是一種競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)系，但但是就同一項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有共共同利益，存存在著利益的的共生點(diǎn)，可可以實(shí)現(xiàn)雙贏贏。因此可以以采用。方案五：利用期房預(yù)售而籌籌措資金，這這些資金的提提前獲取有利利于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)和及時(shí)還貸貸，估計(jì)預(yù)售售住房占一期期開(kāi)發(fā)總住房房的60%以上。這樣樣降低了銀行行貸款的融資資成本，而且且占有了購(gòu)房房者的一些資資金時(shí)間價(jià)值值。綜上，我們可將方方案一、方案案二、方案四四、方案五相相結(jié)合采納而而形成綜合融融資方案，即即：以公司和和合伙公司自自有資金100.6個(gè)億取得土土地使用權(quán)，再再以此土地作作抵押向銀行行貸款4.55048億元，總計(jì)可可獲開(kāi)發(fā)資金金5.25556億元。還有期期房預(yù)售資金金的提前獲得得，至少可獲獲得12.2288億元資金，除除了滿足開(kāi)發(fā)發(fā)總