公司項(xiàng)目前期投資管理辦法

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔目的為了保障公司以更合理的價(jià)格選擇到優(yōu)質(zhì)的土地資源；使公司土地開發(fā)資源有一個(gè)持續(xù)發(fā)展的方向，新項(xiàng)目的評(píng)估及管理需有一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾磙k法，才能使土地資源能得到有效的開發(fā)利用，為公司帶來更多的利益。適用范圍土地資源的評(píng)估及率選；公司新項(xiàng)目的前期開發(fā)策劃。定義無職責(zé)營(yíng)銷策劃部負(fù)責(zé)土地資源信息的采集，對(duì)地塊進(jìn)行可行性分析；營(yíng)銷策劃部負(fù)責(zé)組織公司相關(guān)部門對(duì)相應(yīng)地塊進(jìn)行實(shí)地考察，并對(duì)地塊資料進(jìn)行講解；營(yíng)銷策劃部負(fù)責(zé)對(duì)新項(xiàng)目進(jìn)行定位，對(duì)新項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)等提出可行性、市場(chǎng)化的建議。作業(yè)內(nèi)容土地信息的采集營(yíng)銷策劃部收集市場(chǎng)土地信息，關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策及發(fā)展動(dòng)向。拓展土地信息來源渠道、獲取信息、土地信息調(diào)查，并填報(bào)《新項(xiàng)目宗地信息表》。營(yíng)銷策劃部一月內(nèi)完成實(shí)地調(diào)查和評(píng)估工作對(duì)土地的權(quán)屬進(jìn)行核實(shí)，形成《土地權(quán)屬狀況分析表》。土地信息的篩選調(diào)查核實(shí)土地信息。對(duì)掌握的信息、項(xiàng)目進(jìn)行分析，從城市地圖、三年規(guī)劃、項(xiàng)目布局型、現(xiàn)金流型、利潤(rùn)型、土地結(jié)構(gòu)、經(jīng)營(yíng)型、主流產(chǎn)品等方面篩選，排除不具備操作條件的土地信息。合作方式的分析主管部門應(yīng)根據(jù)土地資源的情況，并根據(jù)與合作方初步的洽商形成整理出《新項(xiàng)目合作條件表》。根據(jù)土地談判的進(jìn)展情況，主管部門應(yīng)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行跟蹤并整理出資料成為《新項(xiàng)目發(fā)展信息表》。編制項(xiàng)目建議書提出意向土地推介，編寫《項(xiàng)目發(fā)展建議書》。以保證土地信息獲取及基礎(chǔ)研究的前置和效率，擴(kuò)大公司在土地獲取方面的選擇面，提高土地獲取的質(zhì)量。營(yíng)銷策劃部經(jīng)理對(duì)意向投資土地進(jìn)行審批，并提出調(diào)整意見。納入集團(tuán)的土地儲(chǔ)備計(jì)劃，形成《土地儲(chǔ)備動(dòng)態(tài)計(jì)劃表》對(duì)土地信息整理歸檔?？尚行匝芯繄?bào)告的編制計(jì)劃與分工營(yíng)銷策劃部根據(jù)項(xiàng)目的情況全面評(píng)估項(xiàng)目的可行性，形成《項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃書》編制計(jì)劃與分工表，下達(dá)各相關(guān)部門，要求各部門按分工表中的分工和時(shí)間完成配合工作；管理職能的分解與分工營(yíng)銷主管部門應(yīng)開展市場(chǎng)調(diào)研，完成項(xiàng)目概況、市場(chǎng)分析和產(chǎn)品初步定位部分；工程主管部門應(yīng)根據(jù)營(yíng)銷主管部門對(duì)產(chǎn)品定位的要求，編制出工程的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)。成本主管部門應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，完成《新項(xiàng)目成本分析測(cè)算表》；財(cái)務(wù)主管部門應(yīng)根據(jù)各專業(yè)部門提供的資料，完成《新項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測(cè)算表》；業(yè)務(wù)主管部門對(duì)當(dāng)?shù)氐母黝悎?bào)建程序熟悉，了解政府各主管部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)行政許可手續(xù)報(bào)批的時(shí)間和內(nèi)容進(jìn)行熟悉，為編制開發(fā)報(bào)建計(jì)劃提供依據(jù)性資料。《項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃書》具體的章節(jié)的分工表序號(hào)職能的分解分工的章節(jié)1工程技術(shù)管理部第1章 項(xiàng)目概況第2章 土地權(quán)屬及法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析第8章 土地競(jìng)投策略分析第9章綜合分析與建議第12章土地競(jìng)投策略分析2營(yíng)銷策劃部第3章 市場(chǎng)分析第5章 項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃之5.3節(jié)銷售計(jì)劃、營(yíng)銷成本銷售收入3工程技術(shù)管理部第4章 規(guī)劃設(shè)計(jì)分析第7章7.2技術(shù)成本4工程技術(shù)管理部第5章5.1報(bào)建計(jì)劃第7章7.3規(guī)費(fèi)成本5工程技術(shù)管理部第5章5.2施工計(jì)劃6工程技術(shù)管理部第7章7.4建造成本7行政人事部第10章新項(xiàng)目管理模式分析8財(cái)務(wù)部第11章財(cái)務(wù)分析第12章資金使用計(jì)劃與融資方案項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃書的匯總分析董事辦收到各相關(guān)部門完成《項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃書》定稿，提交公司投資決策委員會(huì)審議。項(xiàng)目投資的評(píng)審會(huì)議由營(yíng)銷策劃部組織項(xiàng)目投資的評(píng)審會(huì)議，并形成會(huì)議紀(jì)要，如果能通過評(píng)審會(huì)議的通過，則與合作方簽訂合作意向。簽署合作意向營(yíng)銷策劃部提交合作意向書與合作方達(dá)成共識(shí)后，并按合同會(huì)審程序與之簽訂合作意向書。簽署正式協(xié)議正式與合作方簽訂項(xiàng)目合作合同。新項(xiàng)目管理模式的選擇根據(jù)新項(xiàng)目的特征，選擇不同的管理模式，管理模式可分為：管理模式適用條件新增設(shè)項(xiàng)目管理部模式新購買的土地為同城市區(qū)域內(nèi)，離原有開發(fā)項(xiàng)目不遠(yuǎn)的項(xiàng)目，用原已成立的項(xiàng)目公司進(jìn)行運(yùn)營(yíng)。新成立項(xiàng)目公司模式跨區(qū)域購買的土地，新成立項(xiàng)目公司獨(dú)立的運(yùn)作，但職能受集團(tuán)控制。相關(guān)文件無相關(guān)記錄7.1《新項(xiàng)目宗地信息表》《土地權(quán)屬狀況分析表》《新項(xiàng)目合作條件表》《新項(xiàng)目發(fā)展信息表》《項(xiàng)目發(fā)展建議書》《土地儲(chǔ)備動(dòng)態(tài)計(jì)劃表》《項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃書》《新項(xiàng)目成本分析測(cè)算表》《新項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析測(cè)算表》fdcew精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔目的規(guī)范部門會(huì)議流程、培訓(xùn)、工作服務(wù)行為、會(huì)計(jì)報(bào)告部門報(bào)表管理，落實(shí)部門工作任務(wù)，提高會(huì)務(wù)工作效率，保證財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告的真實(shí)、完整。適用范圍適用于本部門各項(xiàng)會(huì)議、培訓(xùn)，對(duì)內(nèi)、外報(bào)送的各項(xiàng)報(bào)表，內(nèi)部工作業(yè)績(jī)考核。定義（無）資產(chǎn)負(fù)債表：反映企業(yè)在某一特定日期財(cái)務(wù)狀況的報(bào)表。利潤(rùn)表：反映企業(yè)在一定會(huì)計(jì)期間經(jīng)營(yíng)成果的報(bào)表。現(xiàn)金流量表：反映企業(yè)一定會(huì)計(jì)期間現(xiàn)金和現(xiàn)金等價(jià)物流入和流出的報(bào)表。職責(zé)部門經(jīng)理主持部門會(huì)議，傳達(dá)公司會(huì)議精神，決策部門會(huì)議內(nèi)容。部門會(huì)議組織者負(fù)責(zé)組織部門會(huì)議的召開，會(huì)議記錄。部門經(jīng)理編寫年度、月份培訓(xùn)計(jì)劃，報(bào)行政人事部備案。部門經(jīng)理根據(jù)批準(zhǔn)的培訓(xùn)計(jì)劃組織安排培訓(xùn)課題、培訓(xùn)主導(dǎo)人和培訓(xùn)組織人。培訓(xùn)主導(dǎo)人根據(jù)計(jì)劃安排準(zhǔn)備培訓(xùn)內(nèi)容的講義，并對(duì)被培訓(xùn)人進(jìn)行考核。培訓(xùn)組織人按計(jì)劃安排時(shí)間提前通知所有培訓(xùn)的相關(guān)人員。作業(yè)內(nèi)容部門會(huì)議制度部門會(huì)議類型包括：部門工作例會(huì)部門專項(xiàng)會(huì)議部門績(jī)效考核會(huì)議臨時(shí)會(huì)議其它外部會(huì)議會(huì)議的要求會(huì)議的主持人應(yīng)提前發(fā)出會(huì)議通知并負(fù)責(zé)組織會(huì)議的具體實(shí)施，監(jiān)督好會(huì)議紀(jì)律。會(huì)議的內(nèi)容要有書面準(zhǔn)備，要求：①上期會(huì)議后至今的工作總結(jié)及下期工作計(jì)劃安排。②未處理好的工作事宜及需協(xié)調(diào)事宜。③對(duì)部門各方面運(yùn)作提出意見。會(huì)議發(fā)言盡量簡(jiǎn)潔，有條理，有重點(diǎn)。盡量使用準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)和資料;避免模糊字眼，共同提高會(huì)議的效率。會(huì)議要準(zhǔn)時(shí)召開，參會(huì)人員要簽到，并及時(shí)填寫《會(huì)議簽到表》，由專人記錄會(huì)議內(nèi)容。參會(huì)人員應(yīng)做好自己的記錄以備忘。會(huì)議要有基本的議題，結(jié)論和決議，并以《會(huì)議紀(jì)要》發(fā)放到與會(huì)人員，會(huì)后對(duì)決議跟蹤落實(shí)。與會(huì)人員匯報(bào)工作時(shí)，要首先匯報(bào)上次會(huì)議布置的由本部門或本人跟蹤的工作任務(wù)完成和落實(shí)情況，然后匯報(bào)其它內(nèi)容。會(huì)議紀(jì)律：公司召開的會(huì)議原則上不允許缺席。確因特殊原因無法參加會(huì)議的，必須提前向直接領(lǐng)導(dǎo)請(qǐng)假，經(jīng)部門經(jīng)理批準(zhǔn)并備案后方可準(zhǔn)假。無正當(dāng)理由而未到會(huì)的按員工手冊(cè)的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。參加會(huì)議遲到者按員工手冊(cè)的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。超出30分鐘以上的按缺席會(huì)議論處。會(huì)議期間與會(huì)人員必須將手機(jī)調(diào)至震動(dòng)或無聲狀態(tài)。與會(huì)人員非緊急重要事情不應(yīng)隨意接聽電話及走動(dòng)，如有要事可請(qǐng)示會(huì)議主持人后到會(huì)場(chǎng)外接聽處理。凡參與會(huì)議，除會(huì)議主持人外，其他與會(huì)人員都要做好記錄。對(duì)會(huì)議內(nèi)容進(jìn)行保密。在會(huì)議未正式公布之前，未經(jīng)批準(zhǔn)不得私自泄露會(huì)議內(nèi)容，影響決議實(shí)施。部門培訓(xùn)制度培訓(xùn)類型包括：部門內(nèi)部培訓(xùn)公司專項(xiàng)培訓(xùn)委外專題培訓(xùn)臨時(shí)培訓(xùn)培訓(xùn)要求培訓(xùn)組織人應(yīng)提前發(fā)出培訓(xùn)通知并負(fù)責(zé)組織培訓(xùn)的具體實(shí)施，監(jiān)督培訓(xùn)紀(jì)律。培訓(xùn)主導(dǎo)人應(yīng)充分準(zhǔn)備書面的培訓(xùn)講義，積極探索運(yùn)用多種授課方式進(jìn)行講解，做到有條理，重點(diǎn)突出。培訓(xùn)主導(dǎo)人應(yīng)就培訓(xùn)內(nèi)容擬訂相應(yīng)試卷對(duì)被培訓(xùn)人進(jìn)行考核，并將考核結(jié)果公布作為業(yè)績(jī)考評(píng)的依據(jù)之一。培訓(xùn)要準(zhǔn)時(shí)進(jìn)行，參加人員要實(shí)行簽到，并及時(shí)填寫《培訓(xùn)簽到表》，由專人記錄培訓(xùn)內(nèi)容。參加人員應(yīng)做好自己的培訓(xùn)記錄。培訓(xùn)內(nèi)容會(huì)計(jì)理論與實(shí)務(wù)會(huì)計(jì)電算化理論知識(shí)和實(shí)際操作會(huì)計(jì)人員職業(yè)道德規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度房地產(chǎn)企業(yè)稅收法規(guī)知識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的法規(guī)（建筑法、合同法等）其它各種專業(yè)或?qū)ｎ}培訓(xùn)上崗前培訓(xùn)部門文員向新入職員工介紹部門組織架構(gòu)和部門人員見面認(rèn)識(shí)熟悉工作地點(diǎn)環(huán)境,告知直接上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)由直接上級(jí)告知工作內(nèi)容、職責(zé)及操作流程培訓(xùn)紀(jì)律部門培訓(xùn)會(huì)議原則上不允許缺席。確因特殊原因無法參加培訓(xùn)的，必須提前向部門經(jīng)理請(qǐng)假，經(jīng)批準(zhǔn)并備案后方可準(zhǔn)假。無正當(dāng)理由而未到會(huì)的按《員工手冊(cè)》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處罰。參加會(huì)議遲到者按《員工手冊(cè)》的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。超出30分鐘以上的按缺席會(huì)議論處。部門報(bào)表管理制度報(bào)表類型資產(chǎn)負(fù)債表利潤(rùn)表現(xiàn)金流量表稅務(wù)各項(xiàng)申報(bào)表政府職能部門要求提供的各項(xiàng)報(bào)表公司內(nèi)部各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)報(bào)表報(bào)表要求對(duì)外報(bào)表按相關(guān)會(huì)計(jì)法規(guī)要求編制、報(bào)送。對(duì)內(nèi)報(bào)表根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)要求和部門需要編制、報(bào)送。報(bào)表管理會(huì)計(jì)報(bào)表月報(bào)必須在次月10日內(nèi)報(bào)出,年報(bào)在年度終了30日內(nèi)報(bào)出。稅務(wù)各項(xiàng)申報(bào)表按稅務(wù)要求時(shí)間內(nèi)報(bào)送。向政府職能部門報(bào)送的各項(xiàng)報(bào)表按規(guī)定時(shí)間報(bào)出。部門考核獎(jiǎng)罰制度嚴(yán)格按公司相關(guān)管理制度和員工手冊(cè)規(guī)定執(zhí)行有關(guān)獎(jiǎng)罰措施。對(duì)工作態(tài)度積極、勇于接受任務(wù)、工作效果優(yōu)異、業(yè)績(jī)突出的部門員工，由部門申請(qǐng)給予獎(jiǎng)勵(lì)（晉升、加薪）。對(duì)工作不積極、不主動(dòng)承擔(dān)任務(wù)、工作經(jīng)常出錯(cuò)、服務(wù)態(tài)度不好、不能完成本職工作的部門員工，由部門作出處罰意見（降職、調(diào)薪），報(bào)相關(guān)部門審核執(zhí)行。無論日常工作和臨時(shí)交辦的工作任務(wù)，沒有按時(shí)按質(zhì)按量完成，有拖延現(xiàn)象的，按公司《員工手冊(cè)》中相應(yīng)規(guī)定進(jìn)行行政處罰（按次論處）。針對(duì)工作錯(cuò)漏的處罰：1.一般錯(cuò)誤的：比照“麗景[2006]