遼寧高端房地產(chǎn)項目定位報告

大連-騎警基地項目定位錦聯(lián)地產(chǎn)集團營銷管理本部2011.04.12房產(chǎn)項目的高度平庸的項目姑且不論，好項目一定是尊重：城市沿革區(qū)域氛圍自然因素歷史文脈人文條件上海-石庫門-新天地傳奇之上，再造傳奇！大連，全球宜居之城；中山區(qū)，非富即貴的傳奇之地；中南路，城市中心的宜居之地；本地塊，中南路上的大隱于市之地；女騎警，大連的靚麗名片，全國效仿的對象；純血馬，叱咤賽場的純種純血良駒，貴比萬金；馬術(shù)，歐洲達官顯貴的貴族運動品位運動；……項目基本情況介紹地塊SWOT分析項目定位模型客群評估客群與產(chǎn)品對接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道目錄項目基本情況介紹地塊SWOT分析項目定位模型客群評估客群與產(chǎn)品對接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道本案位于大連市中山區(qū)解放路和中南路之間，原址為大連女子騎警基地。本案距離機場12㎞，距離火車站4.5㎞，距碼頭2.5㎞。機場火車站碼頭本案項目位置本案青云映山卡納意鄉(xiāng)青云林海龍溪村解放路中南路項目四至東至山體，南至中山紀(jì)念公園，西至青云林海，北至中青街。地塊現(xiàn)狀地塊平整，地上主要是跑馬場，靠近北側(cè)山體有部分宿舍及馬棚。項目四至及現(xiàn)狀青云林?？{意鄉(xiāng)中山紀(jì)念公園中青街中南路項目基本情況介紹地塊SWOT分析項目定位模型客群評估客群與產(chǎn)品對接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道本案龍溪村占地面積：29087㎡用地性質(zhì)：居住、公建容積率：2.4～2.6地塊劣勢：地塊內(nèi)部有三條高壓走廊交叉穿過，兩條東西走向，一條南北走向。項目規(guī)劃指標(biāo)N項目基本情況介紹地塊SWOT分析項目定位模型客群評估客群與產(chǎn)品對接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道66KV66KV220KV本案首輪定位方案項目基本情況介紹地塊SWOT分析項目定位模型客群評估客群與產(chǎn)品對接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道面積區(qū)間（清水）銷售單價

（萬元/㎡）套總價

（萬元）占比總案值

（億元）70-801.8126-1445%1390-1001.8162-18030%100-1201.8180-21640%120-1501.8216-27015%客戶定位:大連市及外埠來連定居35-55歲，擁有穩(wěn)定收入，二次以上置業(yè)，對改善家庭居住和對綠化環(huán)境有著強烈需求的購房者。產(chǎn)品定位：主力戶型為緊湊型90-120平米兩室兩廳至三室兩廳。定位思路：保守型定位定位顧忌：墓園的負(fù)面影響保守就一定安全嗎？Question:未必！Answer:So:我們需要重新審視以下關(guān)聯(lián)因素：環(huán)境體量產(chǎn)品客群單價總價利潤銷售周期優(yōu)勢—Strengths

1、環(huán)境優(yōu)異（鬧中取靜、群山環(huán)抱、曲徑通幽）；2、地塊平坦（利于規(guī)劃）。劣勢—Weaknesses

1、高壓走廊（兩橫一縱，影響很大）；2、左鄰墓園（視覺污染、清明堵車）；3、北側(cè)路徑，觀感較差。

機會—Opportunities

1、中山最后一方凈土；

環(huán)視大連，幾乎再也找不出來一塊“出則繁華

大千，入則靜謐山谷”的地塊了。

2、周邊幾無同質(zhì)競爭；

3、體量很小，供量稀缺。

威脅—Threats

1、主流三室產(chǎn)品，成為中山區(qū)供應(yīng)“紅海”；

2、集團是否敢于尋求“創(chuàng)新、破局”。SWOT分析項目基本情況介紹地塊SWOT分析項目定位模型客群評估客群與產(chǎn)品對接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道河口2-4萬CBD商業(yè)中心商業(yè)中心商業(yè)副中心商業(yè)副中心行政中心西部山景豪宅萬科溪之谷星海2-10萬石槽3-8萬東港2-8萬東部山景豪宅都市的后花園大連豪宅三類型：賣海賣山賣地段項目定位模型項目基本情況介紹地塊SWOT分析項目定位模型客群評估客群與產(chǎn)品對接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道項目規(guī)模產(chǎn)品線著眼點定位方向小項目〈10萬單一清晰區(qū)域市場空白點小眾、特色、適當(dāng)超前；引導(dǎo)消費潮流中項目〉10萬〈50萬主次分明主流需求輔以上下延伸主流；順應(yīng)消費潮流大項目〉50萬全線覆蓋城市發(fā)展高度界面機會大眾、復(fù)合；包容各種消費潮流大連-億達-杰特大連-億達-唯美品格大連-安達-小平島客群評估項目基本情況介紹地塊SWOT分析項目定位模型客群評估客群與產(chǎn)品對接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道客群階層置業(yè)目的房產(chǎn)偏好敏感點低端客戶自住小于120㎡，緊湊型總價極其敏感；基本需求極其敏感；地段不敏感；

品質(zhì)不敏感；環(huán)境不敏感；極其依賴公交；墓地相對敏感。中端客戶改善130-170㎡，舒適型總價相對敏感；舒適需求比較敏感；地段很敏感；

品質(zhì)比較敏感；環(huán)境比較敏感；比較依賴公交；墓地比較敏感。高端客戶享受/投資180㎡以上，豪華型總價并不敏感；享受需求極其敏感；地段極其敏感；

品質(zhì)極其敏感；環(huán)境極其敏感；并不依賴公交；墓地相對敏感。本地塊屬性地段極佳；環(huán)境極佳；公交條件不理想；有墓園影響?？腿号c產(chǎn)品對接項目基本情況介紹地塊SWOT分析項目定位模型客群評估客群與產(chǎn)品對接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道面積單價套總價和首付款（商貸30年）單價、總價、面積、客群四個維度關(guān)系論證100㎡18000180萬（首付54萬，月供8200）互相沖突。產(chǎn)品辜負(fù)了環(huán)境、總價超越客群支付能力。

提價非常困難。140㎡20000280萬（首付170萬，月供7025）有一定沖突。作為第一居所環(huán)境OK，但是公交和便利性有問題。

因面積定位導(dǎo)致檔次受局限，提價比較難。200㎡25000500萬（首付300萬，月供13000）幾無沖突。擔(dān)心墓園影響（高壓線是一定要埋地的）。

并不一定作為第一居所，且這個段位的客群對公交依賴性很低，也不要求非常強的便利性。

產(chǎn)品檔次夠好，尚有提升售價的空間。市場成交數(shù)據(jù)分析項目基本情況介紹地塊SWOT分析項目定位模型客群評估客群與產(chǎn)品對接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道2010年中山區(qū)總價200萬以上成交數(shù)據(jù)分析面積段

（平米）成交

套數(shù)套數(shù)

占比面積

占比平均單價

(萬元)平均總價

(萬元)14084659%42%1.74241180～22029821%20%2～2.5350～540280～3001369.5%14.4%2.3～2.5650～75042015510.8%23.5%2.571080全區(qū)總計

/平均1435套面積：194平米2.1409分析：1、中山區(qū)改善型舒適型三室戶型，單價在1.7萬區(qū)間左右，價格上行至2萬左右比較困難，提價空間有限；2、中山區(qū)單價在2萬左右的房子，相應(yīng)的面積也要升級，檔次要拉升至180平米以上的享受型產(chǎn)品；3、800萬以上套總價的房子，70%的成交都集中在中山區(qū)，可見中山區(qū)對有錢人的吸引力。數(shù)據(jù)：1、中山區(qū)區(qū)全年售出的200萬以上的房子平均面積在200平米；2、中山區(qū)單價在2萬以上的房子，套面積起步在180平米；3、中山區(qū)套均價1000萬以上的房子，平均面積段在420平米；4、全市套總價200萬以上的房子，40%集中在中山區(qū)。住宅部分建議項目基本情況介紹地塊SWOT分析項目定位模型客群評估客群與產(chǎn)品對接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道產(chǎn)品建筑形態(tài)面積定位其他要求平墅疊墅（精裝）7F-9F電梯280-360平米（四室+保姆間）

客群：高端客戶自住或投資1、排布于地塊最南側(cè)；

2、層高：3.6米；

3、平層一戶；

4、精裝標(biāo)準(zhǔn)不低于5000元/平米。

5、可大力挖掘頂層露臺與底層下躍設(shè)計，形成亮點。平層官邸（精裝）高層板式200-260平米（三室、四室+保姆間）

客群：高端客戶自住或投資1、排布于地塊北側(cè)；

2、標(biāo)準(zhǔn)層高：3.5米；

3、首層3.9米，除大堂外，其余面積作為本樓棟業(yè)主專屬會所使用，

運動和電影主題；

4、大堂局部雙層挑高，7.4米；

5、標(biāo)準(zhǔn)層雙梯兩戶；

6、精裝標(biāo)準(zhǔn)不低于5000元/平米；

7、對頂層進行特殊設(shè)計(疊式、超大平層，多功能露臺)，形成亮點。高端三居（精裝）高層板式140-160平米（三室兩廳）

客群：

外籍人士購買、外籍人士租賃、高端客群投資、高端小三群體常住1、排布于地塊西南角主入口處；

2、標(biāo)準(zhǔn)層高：3.3米；

3、首層3.9米；

4、大堂局部雙層挑高，7.2米；

5、精裝標(biāo)準(zhǔn)不低于3500元/平米。全高端-純粹社區(qū)項目基本情況介紹地塊SWOT分析項目定位模型客群評估客群與產(chǎn)品對接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道體量定位圈層品牌售價高端純粹高端定位詳細(xì)分類項目基本情況介紹地塊SWOT分析項目定位模型客群評估客群與產(chǎn)品對接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道品質(zhì)：頂級豪宅標(biāo)準(zhǔn)，不輸于千萬級豪宅檔次。總價：準(zhǔn)豪宅級段位，不高于千萬級豪宅價位。避開豪宅千萬級競爭“紅海”：東港豪宅、石槽豪宅、高爾基路豪宅!本案倚仗的是：1、大隱于市的絕佳環(huán)境；2、更加宜居的向陽山谷（比之海景豪宅）；3、更近繁華的市心地段；4、品質(zhì)頂級總價準(zhǔn)頂級的出手理由。立面、園林、戶型設(shè)計、裝修標(biāo)準(zhǔn)、公共空間、物業(yè)服務(wù)……面積、總價、更靠近市中心、山谷豪宅……全精裝-成品交付項目基本情況介紹地塊SWOT分析項目定位模型客群評估客群與產(chǎn)品對接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道不以毛坯示人！星河灣萬達公館柏翠園悅府九樹沐橋御園億鋒8號裕景中心深藍廣場配套及商業(yè)建議項目基本情況介紹地塊SWOT分析項目定位模型客群評估客群與產(chǎn)品對接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道1、無集中會所（除了大盤外，一般項目做會所，只為提升社區(qū)檔次，但實際會所的使用效率不高，而且絕大多數(shù)都是虧本經(jīng)營）；2、各樓棟一層設(shè)置小型健身娛樂專屬會所，高層建筑中每棟樓首層除大堂空間外，為本棟業(yè)主專屬會所，設(shè)置健身器材、乒乓球、桌球、棋牌室、小型影院；3、設(shè)置一處小型高端便利超市，滿足社區(qū)業(yè)主臨時性日常用品購買需求；4、管理這種類型的高端社區(qū)，要有體面的物業(yè)辦公場所，和業(yè)主處于平等地位；5、若有渠道和成功招商把握，可設(shè)置一處對外營業(yè)公建，專門針對高端客群（官太太、女企業(yè)家、富商太太、女演藝人員、富裕小三）的頂級美容機構(gòu)。建筑風(fēng)格建議項目基本情況介紹地塊SWOT分析項目定位模型客群評估客群與產(chǎn)品對接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道項目建議采用尊貴感強烈的法式建筑風(fēng)格?？季烤€腳，干掛石材，局部GRC構(gòu)件。產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議項目基本情況介紹地塊SWOT分析項目定位模型客群評估客群與產(chǎn)品對接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道大堂設(shè)置1、雙層挑高設(shè)計；

2、三大堂設(shè)計（首層南入業(yè)主精裝大堂/地下車庫精裝大堂/北向傭人MINI精裝大堂）；

3、單元門為歐式雕花銅門。社區(qū)門禁四重活體指紋門禁系統(tǒng)（社區(qū)人行大門、單元門或地下車庫大堂門、只停靠業(yè)主所在樓層的指紋電梯、入戶門）智能安防1、紅外周界防越系統(tǒng)

2、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)

3、停車場管理系統(tǒng)

4、彩色可視對講三方通話系統(tǒng)

5、緊急求助按鈕系統(tǒng)

6、水電煤氣對業(yè)主零干擾公共空間抄表系統(tǒng)家居科技1、恒溫恒濕系統(tǒng)

2、家庭新風(fēng)系統(tǒng)

3、中央吸塵系統(tǒng)

4、全屋凈水系統(tǒng)

5、紫銅或304薄壁不銹鋼管給水系統(tǒng)

6、精裝修可配備智能總線系統(tǒng)、智能照明系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、電動窗簾系統(tǒng)、遠(yuǎn)程家電控制系統(tǒng)、全屋凈水系統(tǒng)、

家庭食物垃圾處理系統(tǒng)門窗材料外墻銅窗套、鋁包木窗材、中空充氮氣Low-E玻璃。電梯系統(tǒng)1、疊墅不必設(shè)置觀光電梯，但大平層一定要設(shè)置觀光電梯；

2、業(yè)主電梯直落地下停車場；

2、傭人電梯只降至首層，不落入地下停車場；

3、業(yè)主電梯指紋開啟、傭人電梯刷卡開啟，均只?？克跇菍樱?/p>

4、業(yè)主自南向首層大堂或地下停車場大堂指紋進入、傭人自北向MINI大堂刷卡進入，主傭交通動線完全分離。入戶門均采用雙入戶模式，主人入戶在南側(cè)，傭人入戶在北側(cè)。產(chǎn)品細(xì)節(jié)建議項目基本情況介紹地塊SWOT分析項目定位模型客群評估客群與產(chǎn)品對接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道墻體樓板1、加厚隔音樓板；

2、隔音分戶墻；

3、同層后排水系統(tǒng)。物業(yè)管理金鑰匙管家模式，超五星酒店級服務(wù)。社區(qū)物業(yè)至少要擁有一位金鑰匙認(rèn)證管家，所有物業(yè)服務(wù)人員均需要經(jīng)過專業(yè)封閉培訓(xùn)方可上崗。景觀要求1、法式宮廷園林綠化，古典對稱美感；

2、景觀水冬季不結(jié)冰系統(tǒng)；

3、社區(qū)坡路（地下車庫坡道）冬季融雪系統(tǒng)；

4、景觀濕地夏季自動噴霧改良小氣候系統(tǒng)。社區(qū)大門1、法式古典莊重優(yōu)雅，自動開門機系統(tǒng)；

2、業(yè)主步行進入需要穿越管家房，自助指紋門禁系統(tǒng)；

3、傭人及其余物業(yè)服務(wù)人員進入只能走次入口處的管家房，刷卡進入。社區(qū)圍墻高圍墻、厚重感、歷史感、對稱美、高安全。基地地平將正負(fù)零從現(xiàn)地平抬高半層至一層，法式臺階上坡入單元，提升入戶單元大門的儀式感、尊貴感。紅線外圍1、改造社區(qū)南側(cè)“中山紀(jì)念公園大門口的綠化設(shè)置，用綠化遮擋社區(qū)次入口與墓園大門之間的對視關(guān)系；

2、改造盤山道路兩側(cè)綠化環(huán)境，設(shè)計社區(qū)識別性明顯的防撞路敦、夜間照明等；

3、修建小型山體公園，改造公園登山路徑兩側(cè)的綠化及鋪裝，作為社區(qū)獨有的與大自然交流場所，并在公園內(nèi)主要節(jié)點設(shè)置閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，保障業(yè)主安全。產(chǎn)品配比項目基本情況介紹地塊SWOT分析項目定位模型客群評估客群與產(chǎn)品對接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道產(chǎn)品單套面積棟數(shù)&套數(shù)面積小計&所占住宅面積比例平墅疊墅280-3603棟，約48戶15360平米，21%（平均320平米計）平層官邸200-2604棟，約224戶（均為1個單元）51520平米，68%（平均230平米計）高端三居140-1601棟，約56戶（1個單元）8400平米，11%（平均150平米計）商業(yè)及物業(yè)用房————800平米（超市、物業(yè)辦公及物業(yè)用房）總計：住宅部分75280，公建800，總建面76080，容積率：2.6產(chǎn)品案值項目基本情況介紹地塊SWOT分析項目定位模型客群評估客群與產(chǎn)品對接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道保守評估住宅面積預(yù)估均價（元/平米）小計案值（萬元）套總價區(qū)間

（萬元）平墅疊墅153603000046080840～1080平層官邸5152025000128800500～650高端三居84002350019740330～380總案值194620正常評估住宅面積預(yù)估均價（元/平米）小計案值（萬元）套總價區(qū)間

（萬元）平墅疊墅153603500053760980～1260平層官邸5152030000154560600～780高端三居84002850023940400～450總案值232260樂觀評估住宅面積預(yù)估均價（元/平米）小計案值（萬元）套總價區(qū)間

（萬元）平墅疊墅1536040000614401120～1440平層官邸5152035000180320700～910高端三居84003350028140470～540總案值259960產(chǎn)品案值項目基本情況介紹地塊SWOT分析項目定位模型客群評估客群與產(chǎn)品對接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道13億19億23億26億13億元總銷金額的方案，采用的是保守打法，但是保守未必就安全，未必就能順利回款；19億-26億總銷金額的方案，采用的是創(chuàng)新模式，敢于破局，做高端產(chǎn)品，未必就不會暢銷！單純的數(shù)字背后，是企業(yè)對經(jīng)營理念、產(chǎn)品檔次、企業(yè)品牌、利潤預(yù)期的重新審視！關(guān)于平層大戶項目基本情況介紹地塊SWOT分析項目定位模型客群評估客群與產(chǎn)品對接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道平層大戶成高端客戶新寵郊區(qū)選別墅，市中心選大平層，已成高端購房群體可以接納的新思維。平層豪宅更顯得空間軒闊奢華。關(guān)于公共空間項目基本情況介紹地塊SWOT分析項目定位模型客群評估客群與產(chǎn)品對接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道豪宅就該適度的空間浪費豪宅設(shè)計絕非將常規(guī)戶型同比例放大，豪宅就需要在層高上更高，公共的大堂、走廊、電梯前室更為舒適；億達在研究新一代豪宅時有個心得體會就是：老式豪宅雖然室內(nèi)格局裝修陳舊尚可改造，但公共空間是無法改變的，因此新一代豪宅一定要體現(xiàn)公共空間的精裝、豪華、舒適，從而為物業(yè)歷久彌新的保值奠定堅實基礎(chǔ)。關(guān)于套內(nèi)面積分布項目基本情況介紹地塊SWOT分析項目定位模型客群評估客群與產(chǎn)品對接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道最難設(shè)計的是200平米左右的豪宅因為面積尺度局限，200平米左右的豪宅不可能各個空間都奢華均衡，因此在設(shè)計中要注意到客戶的關(guān)注點：是否有南北通透的集衣帽間、衛(wèi)生間一體的主臥室？是否客廳餐廳尺度夠大？是否可以做出中西兩用廚房？主人衛(wèi)生間是否夠大夠舒適？是否有比較舒適的南、北陽臺？此面積段產(chǎn)品可借鑒地吸收億達東方圣克拉項目的大戶室設(shè)計理念。關(guān)于專屬運動空間項目基本情況介紹地塊SWOT分析項目定位模型客群評估客群與產(chǎn)品對接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道“我們的”比“大家的”更給力一般社區(qū)都喜歡做集中運動會所，在大型社區(qū)里，有足夠大的會所面積可以設(shè)置大型室內(nèi)運動項目，但在小型豪華社區(qū)內(nèi)，本樓棟專屬小型運動場所反而比集中會所更受業(yè)主歡迎，樓棟業(yè)主專屬運動空間，可放置利用率最高的：跑步機、動感單車、乒乓球桌、臺球桌、棋牌室、小型影院，這些看似分散浪費的空間，恰恰會極大提升樓盤檔次，高效而實用。關(guān)于圍墻設(shè)計項目基本情況介紹地塊SWOT分析項目定位模型客群評估客群與產(chǎn)品對接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道高墻大院是用來滿足隱私與安全大部分社區(qū)圍墻都期望通透，通過少量實墻面與大比例的鐵藝欄桿來實現(xiàn)通透式圍合，但這樣的設(shè)計一般適用于兩種場景：一個是都市中，市容也不允許所有的小區(qū)用高高的圍墻來壓抑在并不寬的道路上穿行的人的視覺感受；二是在四周景觀視野良好自然環(huán)境中要實現(xiàn)人、建筑、自然相互融合。本案中環(huán)境優(yōu)越在于群山，可遠(yuǎn)觀，近處只有很窄的盤山路與墓園，因此需要抬高基地正負(fù)零，通過高墻大院來營造安全感，不讓無關(guān)的人窺視豪宅區(qū)，在這個曲徑通幽之所，富人們需要的是靜謐、免打擾、安全無憂的環(huán)境。無鑰匙進入系統(tǒng)項目基本情況介紹地塊SWOT分析項目定位模型客群評估客群與產(chǎn)品對接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道鑰匙和門禁卡已經(jīng)成為新的累贅?biāo)^豪宅就是要盡量滿足客戶的方便、舒適要求，大連目前為止，尚沒有一個無鑰匙進入型社區(qū)，但以目前先進的指紋技術(shù)、臉部識別技術(shù)、瞳孔識別技術(shù)，都可以實現(xiàn)無鑰匙進入。活體指紋技術(shù)已經(jīng)非常成熟，安全性很高，通過四重活體指紋門禁系統(tǒng)，讓業(yè)主從此擺脫帶鑰匙或忘記帶鑰匙的煩惱。關(guān)于銷售宣傳項目基本情況介紹地塊SWOT分析項目定位模型客群評估客群與產(chǎn)品對接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道豪宅從氣質(zhì)上就該有種矜持與神秘大多數(shù)項目都急不可耐地向意向客戶吆喝拋媚眼，但豪宅不該如此。豪宅猶如大家閨秀，涵養(yǎng)、矜持、神秘是與生俱來的，不會隨意放低身段，永遠(yuǎn)溫文爾雅地高貴著并保持距離著。對產(chǎn)品資料、對項目進度、對施工場地，都應(yīng)該進行妥善封閉與保護，不隨意釋放信息。沒有哪位高貴的公主會在剛化了一半妝容，就急著會見客人。低調(diào)、神秘、條件成熟、充分準(zhǔn)備后，一旦閃亮登場即驚艷四座、冠蓋群倫，這才是豪宅的所為。平墅疊墅參考-公元·沐橋項目基本情況介紹地塊SWOT分析項目定位模型客群評估客群與產(chǎn)品對接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道杭州-公元·沐橋杭州非別墅類豪宅標(biāo)桿和典范占地5萬，總建8萬風(fēng)格：美式售價：3.8萬-4.5萬高層均價3.5萬面積：200-500平米（精裝修）平墅疊墅參考-公元·沐橋項目基本情況介紹地塊SWOT分析項目定位模型客群評估客群與產(chǎn)品對接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道疊墅參考-公元·沐橋項目基本情況介紹地塊SWOT分析項目定位模型客群評估客群與產(chǎn)品對接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道平墅疊墅參考-綠城·御園項目基本情況介紹地塊SWOT分析項目定位模型客群評估客群與產(chǎn)品對接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道北京-綠城·御園北京非別墅類豪宅標(biāo)桿典范均價：7萬（精裝修）面積：280-460㎡的三、四居平層官邸景觀設(shè)計：美國加州LIFESCAPES事務(wù)所建筑設(shè)計：美國MEEKS+PARTNERS公司

綠城設(shè)計院

綠城東方設(shè)計院室內(nèi)設(shè)計：美國BLD設(shè)計師事務(wù)所

美國威爾遜事務(wù)所平墅疊墅參考-綠城·御園項目基本情況介紹地塊SWOT分析項目定位模型客群評估客群與產(chǎn)品對接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道高層參考-華潤·悅府項目基本情況介紹地塊SWOT分析項目定位模型客群評估客群與產(chǎn)品對接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道無錫-華潤·悅府長三角頂級豪宅新標(biāo)桿風(fēng)格：法式宮廷建筑風(fēng)格高層、超高層、會所占地10萬平，容積率2.48首期戶型：170-290售價：25000（精裝標(biāo)準(zhǔn)5000元）建筑設(shè)計：葛喬治設(shè)計咨詢（上海）有限公司景觀設(shè)計：香港雅博奧頓國際設(shè)計有限公司（ADI）室內(nèi)設(shè)計：香港CREAM設(shè)計公司此項目有不少設(shè)計新理念在其中高層參考-萬科·柏翠園項目基本情況介紹地塊SWOT分析項目定位模型客群評估客群與產(chǎn)品對接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道沈陽-萬科·柏翠園沈陽市中心豪宅新標(biāo)桿風(fēng)格：ARTDECO風(fēng)格高層板樓、會所占地8.3萬平，建面28萬容積率：3.5，1200戶首期戶型：170、200、260首期售價：22000精裝標(biāo)準(zhǔn)：3500元（含）東方禪意園林高層參考-萬科·柏翠園項目基本情況介紹地塊SWOT分析項目定位模型客群評估客群與產(chǎn)品對接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道

高層參考-萬科·柏翠園項目基本情況介紹地塊SWOT分析項目定位模型客群評估客群與產(chǎn)品對接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道

高層參考-萬科·柏翠園項目基本情況介紹地塊SWOT分析項目定位模型客群評估客群與產(chǎn)品對接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道

高層參考-億達高爾基路項目基本情況介紹地塊SWOT分析項目定位模型客群評估客群與產(chǎn)品對接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道大連-億達·高爾基路項目別墅、高層、超高層（43層，超豪華）面積：250-450平米風(fēng)格：法式、意式混合欲做大連頂級豪宅圍墻參考項目基本情況介紹地塊SWOT分析項目定位模型客群評估客群與產(chǎn)品對接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道厚重、安全、高墻大院、對稱、美感德國某項目圍墻三大堂設(shè)計參考項目基本情況介紹地塊SWOT分析項目定位模型客群評估客群與產(chǎn)品對接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道業(yè)主入戶大堂地下停車場入戶大堂傭人MINI大堂紅線外改造參考項目基本情況介紹地塊SWOT分析項目定位模型客群評估客群與產(chǎn)品對接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道北京-宏宇-星河灣景觀水不結(jié)冰系統(tǒng)項目基本情況介紹地塊SWOT分析項目定位模型客群評估客群與產(chǎn)品對接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道北京-綠城-御園景觀水冬季電加熱不凍結(jié)坡路融雪系統(tǒng)項目基本情況介紹地塊SWOT分析項目定位模型客群評估客群與產(chǎn)品對接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道電地暖坡道融雪園林景觀造霧系統(tǒng)項目基本情況介紹地塊SWOT分析項目定位模型客群評估客群與產(chǎn)品對接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道沈陽-萬科-柏翠園采用園林景觀造系統(tǒng)后，有利于營造朦朧的視覺效果，在夏季，也有利于改善局部小氣候。北京龍湖和沈陽萬科的高端項目中都能見到這種新穎的系統(tǒng)。金鑰匙服務(wù)項目基本情況介紹地塊SWOT分析項目定位模型客群評估客群與產(chǎn)品對接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道金鑰匙服務(wù)體系至少擁有一位國際認(rèn)證的金鑰匙會員定位總結(jié)項目基本情況介紹地塊SWOT分析項目定位模型客群評估客群與產(chǎn)品對接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道求變之因闡釋環(huán)境之優(yōu)使然全大連幾乎再也找不到一片這樣的曲徑通幽的世外桃源，不能辜負(fù)了這塊環(huán)境絕佳的土地屬性。墓園之礙使然墓園肯定對項目有影響，但是相對高端與中端客戶而言，對中端客戶的影響更大，兩害相權(quán)取其輕。環(huán)境之閉使然中端客戶需要的是整體均衡，環(huán)境優(yōu)異不能完全掩蓋生活的不便利。而高端客戶卻可相對忽略環(huán)境幽閉造成的不便利。正所謂：我之蜜糖，彼之砒霜。企業(yè)基因使然“創(chuàng)新，并永遠(yuǎn)走在別人前面”，從錦程物流的網(wǎng)絡(luò)時代，創(chuàng)新的基因就在每一位錦聯(lián)人的血液中奔流不止，困局中如何突圍，創(chuàng)新是一盞指路明燈。生存壓力使然大的吃掉小的，快的吃掉慢的，創(chuàng)新的吃掉守舊的，成了房地產(chǎn)行業(yè)并購重組的鐵律，小企業(yè)在成熟的大時代中尋求生機，需要不破不立的創(chuàng)新精神與勇氣，不僅僅是“大”才能強，“小而精”也是王道。如果破局成功，在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，錦聯(lián)則成為又一條吃高端產(chǎn)品超額利潤的創(chuàng)新魚。破解之道項目基本情況介紹地塊SWOT分析項目定位模型客群評估客群與產(chǎn)品對接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道內(nèi)容破解之道高壓走廊兩橫一縱三條高壓線埋地處理墓園1、請風(fēng)水大師現(xiàn)場勘查，給出有利于銷售的風(fēng)水說辭，并對墓園等不利因素用風(fēng)水手法化解；2、通過與墓園協(xié)商，幫助其改進墓園入口廣場綠化，來化解視覺污染；3、可請佛教大德（如：凈空法師）來現(xiàn)場講經(jīng)祈福，可結(jié)合業(yè)主活動；4、通過高墻大院來形成心理安全感；5、銷售中應(yīng)躲避清明、鬼節(jié)這樣的掃墓高峰期；6、對于上墳高峰期的交通出行，物業(yè)可協(xié)調(diào)交警部門，在限行時間段，小區(qū)業(yè)主車輛可允許自青云林海的出入口

出行，只準(zhǔn)出，不準(zhǔn)入。后續(xù)1、請一家擅長前期定位的策劃公司協(xié)助項目定位工作（甚至包括企業(yè)戰(zhàn)略研究及未來產(chǎn)品線研究）；2、請風(fēng)水大師再次查看土地，給出風(fēng)水說辭與破解之法；3、對于初步達成的定位，請專業(yè)公司協(xié)助做小范圍客群測試（不少于30組），驗證定位的準(zhǔn)確性。破解之道項目基本情況介紹地塊SWOT分析項目定位模型客群評估客群與產(chǎn)品對接產(chǎn)品規(guī)劃產(chǎn)品配比產(chǎn)品案值理念更新產(chǎn)品借鑒定位總結(jié)破解之道目前國內(nèi)領(lǐng)先的住宅地產(chǎn)前期策劃機構(gòu)類別排

名企業(yè)名稱核心

人物核心人物特點輔助人物企業(yè)擅長成功案例適用于良好合作的前提戰(zhàn)略型1王志綱工作室王志綱1、絕頂聰明；

2、中國戰(zhàn)略第一人；

3、相當(dāng)自負(fù)。

1、城市定位；

2、房地產(chǎn)大片區(qū)定位；

3、房地產(chǎn)板塊