魯能三亞灣游艇區(qū)教育科研用地與高三區(qū)商業(yè)金融用地項目

魯能三亞灣游艇區(qū)教育科研用地與高三區(qū)商業(yè)金融用地項目謹呈：海南魯能廣大置業(yè)有限公司報告共分六大部分本體分析25畝地塊項目開發(fā)方案研究項目后期工作安排Part.470畝地塊項目開發(fā)方案研究Part.3三亞灣房地產(chǎn)市場研究Part.2項目目標解析Part.1Part.5Part.6三亞灣新城位于三亞灣海坡二線，占地6.8平方公里，緊鄰鳳凰國際機場，與市區(qū)相隔十公里的軍事管理區(qū)紅塘灣海棠灣亞龍灣大東海三亞灣市區(qū)機場三亞灣新城總體規(guī)劃為包括游艇、高爾夫、度假養(yǎng)老、娛樂會展等多個主題的度假新城，未來與海坡一線、鳳凰國際機場、鳳凰鎮(zhèn)等周邊地區(qū)共同形成三亞城市副中心ABC游艇港灣社區(qū)

土地使用－中低密度住宅為主，游艇碼頭附近開發(fā)度假酒店和部分高層公寓娛樂設(shè)施－游艇俱樂部、酒店－主題餐飲、特色商街－臨海濱海生態(tài)公園

高爾夫綠地社區(qū)

土地使用－高爾夫球場、分時度假、低密度住宅娛樂設(shè)施－高爾夫球場、酒店美麗城度假社區(qū)土地使用－中密度住宅、中高密度住宅娛樂設(shè)施－美麗產(chǎn)業(yè)常住和養(yǎng)老社區(qū)

土地使用－中高密度住宅娛樂設(shè)施－地區(qū)級商業(yè)街配套設(shè)施－教育設(shè)施安置區(qū)

土地使用-中高密度住宅，不會中密度配套設(shè)施－教育設(shè)施EDCBA美麗Mall：開發(fā)項目包括水上運動園、影院、體育、酒店等項目，除作為社區(qū)娛樂配套外，吸引所有到三亞的游客，成為旅游度假吸引點。FFED本項目的研究對象為游艇港灣社區(qū)的70畝教育科研用地和高爾夫三區(qū)的25畝商業(yè)配套用地70畝地塊規(guī)劃技術(shù)指標:用地性質(zhì)：教育科研設(shè)計用地（C6）用地面積：46600平方米容積率：0.4建筑密度：18%限高：5層25畝地塊規(guī)劃技術(shù)指標:用地性質(zhì)：商業(yè)金融用地（C2）用地面積：17147.97平方米容積率：0.8建筑密度：35%限高：4層停車位：≥30070畝地塊四至：道路交通機場路鳳凰機場地塊臨近機場，未來路網(wǎng)建成后與機場相距不足十分鐘車程新城路是未來城市主干道，20分鐘直通市中心規(guī)劃社區(qū)道路可直通往海邊新城路新城路機場路70畝地塊四至：周邊狀況新城路機場路高爾夫球場度假別墅游艇碼頭、別墅帝王花園地塊與占地1800畝的高爾夫球場相聚不足500米地塊東側(cè)的游艇、高爾夫雙主題別墅即將動工海航亞太國際會議中心地塊南側(cè)為一線五星級酒店與高檔獨棟別墅度假社區(qū)地塊北側(cè)規(guī)劃為水系與度假別墅地塊西側(cè)是規(guī)劃中的游艇碼頭度假區(qū)70畝地塊現(xiàn)狀:地塊平坦，已經(jīng)經(jīng)過初步平整，周邊基礎(chǔ)設(shè)施十分完善東側(cè)160畝地塊地塊現(xiàn)狀新城路規(guī)劃社區(qū)路地塊平坦，已經(jīng)過初步平整東側(cè)規(guī)劃社區(qū)道路鋪設(shè)完工新城路建成通車東側(cè)160畝地塊即將動工25畝地塊四至：道路交通鳳凰機場機場路陶然路新城路陶然路相較70畝地塊，與機場距離更近，更為便捷陶然路與機場路直接連通新城路新城路15分鐘直通市區(qū)25畝地塊四至：周邊狀況地塊距離海灘200余米，南側(cè)一線為度假公寓和武警療養(yǎng)院，無海景資源椰風海韻武警三亞療養(yǎng)院美麗城一期規(guī)劃圖高爾夫三區(qū)規(guī)劃圖北側(cè)和西側(cè)為高爾夫三區(qū)度假別墅東側(cè)為美麗城一期度假公寓25畝地塊現(xiàn)狀：已經(jīng)平整待建，周邊度假物業(yè)均已動工地塊現(xiàn)狀北側(cè)別墅工地4米高差地塊已經(jīng)平整，等待開工北側(cè)高爾夫別墅認籌結(jié)束，已經(jīng)動工東側(cè)美麗城一期度假公寓已經(jīng)開工南側(cè)與一線地塊存在4米高差報告共分六大部分本體分析25畝地塊項目開發(fā)方案研究項目后期工作安排Part.470畝地塊項目開發(fā)方案研究Part.3三亞灣房地產(chǎn)市場研究Part.2項目目標解析Part.1Part.5Part.6客戶目標與限制性條件客戶目標目標1：實現(xiàn)新城總體的快速滾動開發(fā)，增大今明兩年開工面積，保障兩個地塊在下半年順利動工目標2：實現(xiàn)地塊市場價值最大化25畝地塊為商業(yè)金融用地，70畝地塊為科研教育設(shè)計用地兩塊地塊規(guī)模不大，容積率較低，開發(fā)規(guī)模有限限制性條件客戶語錄：新城今年將開發(fā)量將達到25.7萬平米，明年開發(fā)量可能會達到15萬平米凱賓斯基的資本運作很值得魯能學習，我們之前只會做住宅，快速回現(xiàn)，增值不高，實際上通過持有經(jīng)營物業(yè)帶來融資，一樣是給我們帶來了現(xiàn)金流，實現(xiàn)更高的價值。目標3：嘗試資本運作，持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)，改變企業(yè)盈利模式限制性條件分析1：商業(yè)金融用地——用地功能限定的情況下，市場價值的實現(xiàn)需要建筑設(shè)計的彈性規(guī)劃局意見：作為區(qū)域中僅有的兩塊商業(yè)配套用地之一，應(yīng)從原有的社區(qū)級商業(yè)升級為區(qū)域級商業(yè)，與美麗Mall區(qū)域共同為未來新城提供商業(yè)配套作為商業(yè)金融用地，未來建筑必須全部用于商業(yè)功能周邊物業(yè)主要為短期度假人群，商業(yè)需求類型、

數(shù)量有限區(qū)域核心商業(yè)美麗Mall，占地約3.3萬平方米包含主力賣場、名品店、酒吧街、劇院和酒店項目地塊占地僅25畝，容積率0.8，且距美麗城不足一公里，難以形成區(qū)域級商業(yè)氛圍規(guī)劃要求現(xiàn)實條件地塊價值的實現(xiàn)需要靈活的建筑設(shè)計，既滿足商業(yè)功能的規(guī)劃要求，同時保障未來實現(xiàn)功能的彈性限制性條件分析2：教育科研用地——未來使用人和銷售方式的限制政府對教育科研用地的控制主要體現(xiàn)在使用人、規(guī)劃設(shè)計和銷售方面教育科研用地主要包括國民教育系列和各類非國民教育系列的學校以及政府所屬的科研機構(gòu)的用地。政府所屬的設(shè)計機構(gòu)已基本市場化經(jīng)營，其辦公建筑是通過自建或租賃商業(yè)性辦公建筑的渠道來獲得，但設(shè)計機構(gòu)的辦公建筑用地從用地性質(zhì)上還是屬于“教育科研設(shè)計用地”?！冻鞘幸?guī)劃標準與準則——條文說明》對于教育科研用地，一般情況下不允許分割為小產(chǎn)權(quán)，必須整體出讓，舉例來說：建一個學?？偛荒軉为毎咽程糜玫剞D(zhuǎn)讓出去，哪以后學生去哪里吃飯？——深圳國土資源局房產(chǎn)交易中心限制性條件分析3：開發(fā)規(guī)模有限——銷售較持有更符合開發(fā)商目標兩個地塊自身屬性和客戶目標決定了未來物業(yè)銷售模式好于持有項目地塊規(guī)模有限，一塊25畝、一塊70畝。而同期魯能開工的項目中還包括占地32685.14m2的美麗Mall，包括酒店式公寓、商業(yè)、主力店、品牌店、酒吧街、劇院等優(yōu)質(zhì)經(jīng)營物業(yè)，未來一線還規(guī)劃有數(shù)個五星級酒店項目。無論是項目規(guī)模還是區(qū)域影響力，本項目兩個地塊都不具備相對優(yōu)勢，不適合作為優(yōu)質(zhì)物業(yè)持有.三亞灣新城今明兩年開發(fā)量將超過40萬平米，項目的快速滾動開發(fā)需要前期項目的快速回現(xiàn)，對于非重點項目進行快速銷售更符合公司的整體開發(fā)目標.項目目標解析：在滿足規(guī)劃要求的前提下，實現(xiàn)項目未來市場價值的最大化和可銷售客戶目標實現(xiàn)新城總體的快速滾動開發(fā)實現(xiàn)地塊市場價值最大化嘗試資本運作限制條件25畝地塊為商業(yè)金融用地70畝地塊為科研教育設(shè)計用地兩塊地塊規(guī)模不大，容積率較低，開發(fā)規(guī)模有限項目目標：在滿足規(guī)劃要求的前提下，實現(xiàn)項目未來市場價值的最大化和可銷售報告共分六大部分本體分析25畝地塊項目開發(fā)方案研究項目后期工作安排Part.470畝地塊項目開發(fā)方案研究Part.3三亞灣房地產(chǎn)市場研究Part.2項目目標解析Part.1Part.5Part.61酒店與會議市場三亞旅游人口數(shù)量高速增加，05年以來增速穩(wěn)定在11.8%03年受到非典影響，增加的旅游人數(shù)下降，04年開始迅速恢復增長速度05年起國際游客總量增長迅速，俄羅斯、日韓游客是主要客源占到了1半以上06年其他歐洲國家游客比例加大與俄羅斯游客都為1.4萬人左右從城市面積和人口數(shù)量看，三亞的酒店密度為全國之最。三亞人均擁有的星級酒店是全國城市平均數(shù)的4倍，其中五星級和四星級酒店是全國平均數(shù)的11倍。三亞旅游業(yè)發(fā)展迅速，05年起，國內(nèi)外游客增長勢頭迅猛，并帶動酒店業(yè)異軍突起1995-2006游客總數(shù)量、國際游客數(shù)量及國際游客比例2006年各國游客比例亞龍灣長約7.5km大東海長約2公里三亞灣長20多里目前三亞酒店市場主要集中在三亞灣、大東海和亞龍灣，并已形成各自相對獨立的功能特色，三亞灣成為國內(nèi)中小企業(yè)會議團的首選地三亞灣酒店：以四星級為主，是最有潛力的市場客戶：國內(nèi)較好旅游觀光團隊、中小企業(yè)會議團、中產(chǎn)階層度假等大東海酒店：以四星級為主，由于發(fā)展容量有限，檔次很難提升客戶：國內(nèi)家庭度假客、旅行團、消費能力較差以俄羅斯為主的外國人亞龍灣酒店：已形成高檔酒店集群，以五星級酒店為主，占據(jù)高端市場客戶：國內(nèi)外知名企業(yè)會議度假、國內(nèi)家庭度假客、消費能力較高的外國人區(qū)域三星級酒店四星級酒店五星級酒店三亞灣210-320300-430580-1180大東海220-280320-380450-680亞龍灣-550-750980-1880三亞各區(qū)域酒店價格（平季）

單位：元/間.晚目前三亞灣已形成酒店集聚區(qū)，以中檔酒店為主，并呈中高端化的發(fā)展趨勢2005-2008年星級酒店變化趨勢三亞凱賓斯基酒店三亞萬嘉戴斯酒店隨著三亞灣的開發(fā)、政府的引導規(guī)劃和認知度的提高，三亞灣將形成中高檔酒店集群——中青旅三亞灣的酒店多以度假型為主，隨著三亞灣的規(guī)劃，旅游經(jīng)濟的飛速發(fā)展，越來越多的酒店進駐三亞灣三亞灣酒店需求旺盛，酒店式公寓及沿海居民的自建房實現(xiàn)部分酒店的功能

淡季時候價格便宜，才100元/間.晚；到旺季，大家都找不到酒店住了，我們這可以滿足部分需求，基本上能夠住滿，價格為400-500元/間.晚——天然公寓玉海國際度假公寓承擔酒店功能的物業(yè)數(shù)量及比例沿海居民自建房沿海居民自建房三亞灣酒店客戶包括中產(chǎn)階層度假散客、國內(nèi)旅游觀光團、中小規(guī)模會議團等，且會議團的比例呈上升趨勢我們接待的會議客戶越來越多，人數(shù)一般在300人以下—華源度假酒店銷售部肖小姐一般在三亞灣度假的散客屬于中產(chǎn)階級，高收入的散客一般集中在亞龍灣—天福源酒店銷售部

會議旅游能夠使合作方或內(nèi)部員工間，以一種“工作＋休閑”的形式共同相處，使合作/工作關(guān)系更融洽。隨著國內(nèi)經(jīng)濟的發(fā)展，會議旅游市場在不斷擴張。會議旅游客戶一般是公司/組織的中高層人員，此類客戶具有消費力強、停留時間相對較長的特點，對優(yōu)化三亞灣客戶結(jié)構(gòu)起到作用三亞灣中高檔的品牌酒店通過日益增長的會議團，平抑淡旺季差異，優(yōu)化客戶結(jié)構(gòu)，經(jīng)營狀況良好酒店淡季入住率旺季入住率凱賓斯基70%100%華源度假酒店70%100%假日酒店68%100%通過會議團，我們淡季的入住率一直保持在70%以上，有時候能達到100%。——華源度假酒店銷售部肖小姐會議市場沒有淡旺季，只有5月份比較淡。

——海南旅游總公司三亞分公司閻總亞太會議中心客戶比例三亞灣假日酒店客戶比例三亞灣會議團以國內(nèi)中小型企業(yè)的內(nèi)部會議及行業(yè)內(nèi)培訓、研討會為主公司內(nèi)部會議在三亞灣的較多，主要是因為三亞灣價格便宜，酒店品牌、檔次也不錯、近海，并且離市區(qū)較遠，比較清靜——海南鵬程旅行社陳小姐選擇在三亞灣的客戶講求實惠，舉行會議的費用較少，通常為內(nèi)部會議——中青旅旅行社酒店成功舉辦會議舉例亞太國際會議中心一汽豐田-銀行承兌會議

中國橡膠市場發(fā)展論壇康明斯電力東亞區(qū)特約經(jīng)銷商年會南京金中天計算機網(wǎng)絡(luò)會議……天福源華東醫(yī)藥第九屆一次百令學術(shù)研討會第四屆鋼鐵冶金新技術(shù)發(fā)展論壇……三亞灣假日酒店南京艾志機械05產(chǎn)品預(yù)訂會

東風標致206汽車媒體見面會……凱賓斯基參天制藥-眼科手術(shù)性干眼治療的思考及展望

邁圖高新材料集團年會……萬嘉戴斯拜耳2008年度重點經(jīng)銷商會議

企業(yè)自備鐵路貨車用戶座談會重慶耀奇汽車2007年度終總結(jié)暨員工表彰大會……三亞灣銀苑度假村中人財保公司客戶服務(wù)管理會議北京金至泰克公司啟動會

中國人保財險地市分公司負責人培訓班……三亞度假村西安揚森銷售研討會菲迪克合同條件暨工程項目管理業(yè)務(wù)交流國航總部培訓……三亞灣會議市場出現(xiàn)兩極分化的趨勢，有品牌、有特色、軟硬件設(shè)施強的會議室供不應(yīng)求

我們酒店的會議市場不錯，平時幾乎每天都有團隊和會議，不少企業(yè)甚至提前一年進行預(yù)訂?！A源度假酒店銷售部肖小姐

16個會議室基本上沒斷過會議。——亞太會議中心銷售部負責人三亞灣會議市場主要集中在亞太會議中心、三亞灣假日和天福源、凱賓斯基、戴斯等這幾家酒店，幾乎每天都有會議，而其他酒店的會議市場比較冷淡，有時候一個月才有一次會議——中青旅旅行社凱賓斯基天福源三亞會議團的數(shù)量、規(guī)模不斷擴大，三亞已成為會議旅游的熱門目的地，會議市場發(fā)展前景良好2005-2007三亞會議團最大規(guī)模人數(shù)2005-2007三亞會議團數(shù)量從三亞許多酒店銷售部獲悉，過去三亞的會議團大多集中在冬季，舉辦時間從１０月到次年２月之間。隨著會議團的增多，會議團到來的時間已向冬季兩端延伸。目前三亞國際會議團越來越多，國際化色彩越來越濃——海南日報三亞的會議市場前景很好，對比前幾年，我們現(xiàn)在接的會議團越來越多了，很多是跨國知名企業(yè)?！Ｄ嚣i程旅行社陳小姐

但三亞灣酒店及會議軟硬件設(shè)施限制了三亞灣會議市場的進一步發(fā)展限制因素一：會議廳面積的限制，會議規(guī)模為中小型，無法滿足大型會議的需求限制因素二：會議室的設(shè)計不合理、不隔音并缺乏先進的會議設(shè)施限制因素三：管理不完善，服務(wù)人員素質(zhì)不高

三亞灣內(nèi)能夠承擔較高規(guī)格會議的只有亞太、凱賓斯基、天福源、holidayinn幾家，其他檔次都一般，而且會議硬件設(shè)施比較差?！Ｄ嚣i程旅行社陳小姐區(qū)域酒店最大會議廳面積（平方米）亞龍灣喜來登1250紅樹林975天域516三亞灣天福源384亞太850假日390三亞灣與亞龍灣會議廳面積對比三亞灣酒店及會議市場小結(jié)1.三亞灣酒店中高檔品牌酒店通過團隊與會議客戶，縮小淡旺季差距，運營情況良好2.目前三亞灣會議市場客戶主要是國內(nèi)中小企業(yè)的內(nèi)部會議、行業(yè)內(nèi)培訓及研討會3.三亞灣依托海景資源、高性價比在會議市場具備相當優(yōu)勢，但一線酒店及會議硬件設(shè)施存在較多問題，限制了三亞灣會議市場的進一步發(fā)展2住宅市場三亞房地產(chǎn)市場屬于典型的外銷型市場，供需比約為1：1，供需穩(wěn)定，漲勢良好預(yù)計2009年的三亞總供應(yīng)量在100萬平米左右，供應(yīng)量無激增趨勢由于三亞具有十分優(yōu)越的自然資源，度假市場相對成熟，但交通可達性弱，三亞度假置業(yè)客戶主要仍集中于島外客戶，尤其是環(huán)渤海和長三角經(jīng)濟發(fā)達區(qū)域三亞商品房銷售比例三亞商品房年供應(yīng)面積（萬平米）三亞商品房歷年成交面積（萬平米）三亞商品房價格走勢三亞各房地產(chǎn)板塊核心驅(qū)動力各不相同，形成差異化競爭，三亞灣已形成度假居住氛圍，吸引高端度假客戶及部分養(yǎng)老客戶來源身份特征置業(yè)驅(qū)動力置業(yè)目的需求特征置業(yè)特征三亞灣北京、上海、長三角客戶，有部分四川、重慶客戶高端及高端以上客戶，企業(yè)老板、高校教授、政府高層、部分退休養(yǎng)老客戶海景資源獨占性、希望能觀海并親海頂級客戶注重海景資源和物業(yè)保值升值高端客戶看重近海、社區(qū)環(huán)境頂級客戶：別墅、100平米以上觀海條件最好的物業(yè)高端客戶：90平米左右的1房和2房，總價150萬左右頂級客戶：總價承受力強、關(guān)注資源占有高端客戶：有一定總價限制，關(guān)注近海和社區(qū)環(huán)境亞龍灣北京、上海、江浙客戶企業(yè)老板、大型企事業(yè)領(lǐng)導、演藝界人士等頂級人士2線海景+區(qū)域價值近海，不一定要觀海，度假為主、養(yǎng)老、投資80-100平米2房、獨棟別墅對總價不敏感，看重區(qū)域價值大東海北京、江浙、上海客戶企業(yè)老板、大型企事業(yè)領(lǐng)導、演藝界人士等頂級人士海景＋離城較近度假、投資為主100平米以上觀海條件好的物業(yè)對總價不敏感，關(guān)注保值升值市區(qū)以東北為主、內(nèi)蒙古、重慶、成都、三亞本地人退休養(yǎng)老人士三亞氣候環(huán)境+市區(qū)生活配套養(yǎng)老、投資為主，部分本地人自用40-90平米公寓、1房、2房看重性價比，總價承受在60萬內(nèi)、生活便捷、環(huán)境三亞灣住宅市場整體呈現(xiàn)穩(wěn)中上升的趨勢，銷售速度快，市場實現(xiàn)性好

樓盤的銷售銷售情況很好，不到半年的時間，只剩下十幾套房—金海岸銷售人員于先生預(yù)計在2008年12月開盤，共800多套房，已經(jīng)有500多人排號認籌了——三亞灣國際公館

三亞灣個盤年消化量2006-2008年國光濱海花園價格走勢為了最大化地獲取景觀資源，一線海景用地以公寓產(chǎn)品及少量別墅產(chǎn)品供應(yīng)為主，銷售情況良好

美麗新海岸：南區(qū)為別墅和酒店等度假區(qū)；北區(qū)由9棟度假式高層公寓組成，面積有50㎡、100㎡、280㎡等多種面積天賜?18°蔚藍：自南向北為二層別墅、小高層點式公寓、小高層連體式公寓國光濱?；▓@：由1160套豪華公寓，22幢38戶頂級度假別墅組成一線海景樓盤容積率多在1.0以上，小高層產(chǎn)品+別墅的產(chǎn)品線保證戶戶觀景，以小高層產(chǎn)品保證回現(xiàn)速度，聚集人氣，用別墅產(chǎn)品提高贏利空間美麗新海岸天賜18°蔚藍

公寓共9棟，一期銷售5棟，2007年11月開盤，到現(xiàn)在是剩下2套280平米左右的大戶型了，銷售情況很理想。——美麗新海岸銷售代表國光濱?；▓@三亞灣一線區(qū)內(nèi)海景樓盤價格集中在在1.5萬-2萬，非海景樓盤的價格在1.2萬元左右，少數(shù)精品樓盤已突破區(qū)域價值，售價遠高于周邊樓盤，溢價明顯三亞灣國際公館海闊天空二期銷售均價：3.5萬/平米容積率：1.5占地面積：62802平米戶型面積：51-230平米發(fā)力點：獨特的三級退臺設(shè)計16米的超高架空層房間設(shè)計4.5米的超大開間電梯直入家門每個房間180度觀海獨一無二的直升飛機停機坪提供餐飲等配套，并對外開放銷售均價：4-6萬/平米容積率：1.5建筑面積：40000平米戶型面積：72-152平米發(fā)力點：獨特的入戶花園超豪華裝修雙觀海陽臺電梯直入家門270度觀海擁有觀?；ǔ睾鸵郎交ǔ叵硎芎：轿逍羌壘频甑呐涮醉椖亢＞胺糠呛＞胺坑窈H公寓1430011000金海岸1800015000美麗新海岸1700010000棕櫚泉13000——一線公寓產(chǎn)品的面積集中在50-90平米，總價在80-150萬左右的戶型易被市場接受暢銷平均滯銷面積：M2700080009000100001100012000130001400015000160005070110120906080100陽光海岸陽光海岸陽光海岸帕爾美娜圣芭芭拉藍色海岸藍色海岸總價80萬總價150萬美麗新海岸美麗新海岸美麗新海岸棕櫚泉棕櫚泉天賜18°蔚藍國光濱?；▓@國光濱海花園藍波灣別墅產(chǎn)品占據(jù)最佳資源，憑借海景資源和稀缺性，別墅產(chǎn)品溢價較高三亞灣國際公館國光濱海花園三亞灣國際公館：超豪華空中別墅，共3層，總售價超過1億元國光濱?；▓@：單價超過12萬元/平米，總售價超過7千萬元二線以魯能的別墅、公寓產(chǎn)品為主，憑借魯能品牌、高性價比、配套優(yōu)勢，市場需求旺盛物業(yè)類型房型總套數(shù)銷售總套數(shù)剩余套數(shù)銷售率獨棟A1110191%B1310377%C2319483%聯(lián)排D5649788%E96367%F25250100%總套數(shù)137剩余套數(shù)18高爾夫一期成交情況分析（2007年12月）

高爾夫一期客戶成交因素分析

魯能的產(chǎn)品雖然在二線，但戶型設(shè)計、外立面、開發(fā)商的知名度、良好的配套和高爾夫資源為其加分不少，銷售情況當然不錯——鳳凰水城銷售代表二線區(qū)域出現(xiàn)聯(lián)排、雙拼等多元化別墅產(chǎn)品，聯(lián)排別墅因總價較低而有較好的市場表現(xiàn)獨棟銷售套數(shù)10獨棟銷售面積2356.12獨棟銷售額42725300獨棟成交均價18133元/平米獨棟銷售率21%雙拼銷售套數(shù)４雙拼銷售面積651.84雙拼銷售額8959600雙拼成交均價13745元/平米雙拼銷售率25%聯(lián)排銷售套數(shù)23聯(lián)排銷售面積3966.18聯(lián)排銷售額44664300聯(lián)排成交均價11261元/平米聯(lián)排銷售率31%高爾夫一期客戶成交分析（2007年10月）

二線區(qū)域出現(xiàn)獨棟、聯(lián)排、雙拼等多元化別墅產(chǎn)品聯(lián)排產(chǎn)品的高性價比產(chǎn)品類型，正逐步受市場歡迎

北京、上海、江浙、東北、山西、太原及少數(shù)川渝地區(qū)高端客戶是三亞灣物業(yè)的主要消費群體目前有越來越多的北方城市以及成都等二三線城市的退休族加入到三亞購房大軍—三亞某房地產(chǎn)開發(fā)商最開始是江浙客戶、上海客戶，然后有北京和上?？蛻?，現(xiàn)在主要是北京客戶和四川成都、重慶客戶。——帕爾美娜銷售代表戶型大的主要是北京、上海人購買，戶型小的主要是東北人和成都重慶人，重慶、成都客戶占總客戶數(shù)的3~4成——藍色海岸銷售代表樓盤名套數(shù)客戶來源國光濱?；▓@500北京、上海、哈爾濱、廣東客戶很少，少量國外客戶國航帕爾美納386北京、上海，無廣東客戶、有少量國外客戶三亞灣客戶來源三亞灣客戶付款方式比例住宅市場小結(jié)4.二線區(qū)域出現(xiàn)聯(lián)排、雙拼等多元化別墅產(chǎn)品，聯(lián)排別墅因總價較低而有較好的市場表現(xiàn)1.三亞房地產(chǎn)市場屬于典型的外銷型市場，供需穩(wěn)定，市場前景看好2.三亞各房地產(chǎn)板塊核心驅(qū)動力各不相同，形成差異化競爭，三亞灣已形成度假養(yǎng)老居住氛圍，吸引北京、上海、江浙等地高端度假客戶及養(yǎng)老客戶3.三亞灣一線區(qū)內(nèi)海景樓盤價格集中在在1.5萬-2萬，非海景樓盤的價格在1.2萬元左右，少數(shù)精品樓盤已突破區(qū)域價值，售價遠高于周邊樓盤，溢價明顯3商業(yè)市場三亞灣一、二線酒店及公寓均提供小型配套，以小型超市與餐飲為主，但產(chǎn)品及服務(wù)形式單一、主要服務(wù)于內(nèi)部客戶酒店和公寓均設(shè)有超市，但商品集中于簡單的日用品和海南特產(chǎn)，品種單一酒店內(nèi)部均設(shè)有餐廳，一般以自助餐的形式，主要服務(wù)于酒店內(nèi)部客戶，且價格均在68元/位以上，價位偏高海坡村提供大量以大排檔為主要形式的餐飲配套，檔次較低，存在衛(wèi)生隱患，且服務(wù)半徑小區(qū)域內(nèi)中間有海坡村，提供大量的海鮮大排檔等餐飲配套，檔次低，同時存在嚴重的安全隱患，加工、洗滌在室外，廚房處于開放式，無法保證就餐的衛(wèi)生環(huán)境。海坡村大排檔式的餐飲配套服務(wù)半徑小，與高爾夫社區(qū)及游艇社區(qū)存在較遠的步行距離區(qū)域內(nèi)中高端客戶以養(yǎng)老、度假為目的，對餐飲等小型配套的周期性需求旺盛對于大的配套，我們物業(yè)公司會提供班車，供業(yè)主到市區(qū)去采購，業(yè)主主要是不滿意周邊沒有餐飲等配套，就餐很不方便—天賜18度蔚藍物管這里幾乎沒有什么餐飲配套，我們都去周邊的村莊買菜，很不方便，如果附近有餐飲等配套，生活就方便多了—椰風海韻度假客戶本項目區(qū)域的中高端關(guān)注城市性生活配套，小規(guī)模的日常生活服務(wù)類商業(yè)能很好地滿足住戶需求商業(yè)市場小結(jié)1.三亞灣現(xiàn)有商業(yè)配套以小型超市與餐飲為主，公寓內(nèi)的配套主要為小型超市，酒店內(nèi)的配套主要為餐廳和小型超市；超市商品主要集中于日用品和海南特產(chǎn)，品種單一，酒店餐飲主要以自助餐的形式，價格偏高，主要服務(wù)于內(nèi)部客戶2.海坡村提供大量以大排檔為主要形式的餐飲配套，檔次較低，存在衛(wèi)生隱患，且服務(wù)半徑小3.區(qū)域內(nèi)中高端客戶以度假、養(yǎng)老為目的，對餐飲等小型配套的需求旺盛報告共分六大部分本體分析25畝地塊項目開發(fā)方案研究項目后期工作安排Part.470畝地塊項目開發(fā)方案研究Part.3三亞灣房地產(chǎn)市場研究Part.2項目目標解析Part.1Part.5Part.6170畝地塊發(fā)展方向初判科研教育用地的的兩種開發(fā)模式土地轉(zhuǎn)性轉(zhuǎn)性是國內(nèi)開發(fā)商在處理教育科研用地時的慣用手法，轉(zhuǎn)性后可根據(jù)市場情況和規(guī)劃指標靈活選擇物業(yè)類型與教育科研機構(gòu)等相關(guān)合作政府對教育科研用地的控制更多是在使用人、規(guī)劃設(shè)計和銷售方面進行把控，在實際使用方面很難控制，與教育科研等相關(guān)機構(gòu)聯(lián)合開發(fā)物業(yè)，進行變相經(jīng)營和銷售是近年來開發(fā)商處理科研教育用地的常用方法。開發(fā)模式一：土地轉(zhuǎn)性土地轉(zhuǎn)性對于70畝教育科研用地是可行的操作手段轉(zhuǎn)性規(guī)劃阻力?。和恋匦再|(zhì)為教育科研設(shè)計用地，上層規(guī)劃中將其定位為游艇學院而非一般的教育配套用地，政府規(guī)劃控制相對較弱，且地塊為招拍掛途徑取得的經(jīng)營性教育用地，土地專項阻力相對較弱轉(zhuǎn)性經(jīng)濟成本?。和恋赝ㄟ^招拍掛取得而非協(xié)議出讓，轉(zhuǎn)性只需補償差價，經(jīng)濟成本相對較小土地轉(zhuǎn)性的前提下開發(fā)住宅物業(yè)更符合項目開發(fā)目標市場實現(xiàn)性好利于快速回現(xiàn)：三亞市內(nèi)濱海住宅地塊基本開發(fā)完畢且三亞灣二線別墅物業(yè)市場已經(jīng)為市場所接受可與西側(cè)160畝地塊聯(lián)合開發(fā)，借勢銷售物業(yè)銷售的前提下，酒店等經(jīng)營性物業(yè)需整體出讓，市場實現(xiàn)相對較難開發(fā)模式二：與相關(guān)機構(gòu)合作方向一方向二方向三建設(shè)住宅類教育配套建設(shè)科研樓等辦公性物業(yè)建設(shè)專業(yè)學校、培訓機構(gòu)等經(jīng)營性物業(yè)方向一：小產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)和內(nèi)部銷售的模式將限制住宅類配套市場價值的實現(xiàn)土博士城項目屬于通州創(chuàng)業(yè)科技園的一部分，是土博士聯(lián)盟與中國建筑設(shè)計研究集團共同開發(fā)的教育、科研和配套居住組合項目，入市時間為2003年。土博士城的用地性質(zhì)和開發(fā)目標決定了該項目住宅產(chǎn)品為非商品住宅性質(zhì)?；疚催M行對外營銷推廣，以內(nèi)部消化為主。結(jié)論：與教育科研機構(gòu)合建住宅類配套市場價值受限北京通州土博士城占地面積28萬平米建筑面積14萬平米土地性質(zhì)教育科研用地使用年限50年項目定位科技企業(yè)孵化器客戶定位高知階層、無工廠化智業(yè)從業(yè)者產(chǎn)品類型獨立、聯(lián)排別墅，別墅式工作室銷售價格<4000元/平方米（綜合）銷售對象中國建研院教授、家屬及聯(lián)盟相關(guān)人員，外來人員極少什么是小產(chǎn)權(quán)？“小產(chǎn)權(quán)”是指在集體所有土地上建設(shè)的房屋。購房人與原售房單位共同擁有產(chǎn)權(quán)，房屋交易時，房屋所有權(quán)及其所占的土地使用權(quán)應(yīng)同時轉(zhuǎn)讓，但教育科研用地很難分割轉(zhuǎn)讓，使得“小產(chǎn)權(quán)房”只能在本集體組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓。方向二：辦公類物業(yè)市場實現(xiàn)難度大辦公類物業(yè)市場實現(xiàn)難度大三亞還沒有形成專業(yè)的寫字樓市場，市內(nèi)辦公需求大多由大元大廈、創(chuàng)業(yè)大廈等商住樓滿足。三亞灣新城為純粹的度假新城，沒有辦公配套功能需求。清華科技園是國務(wù)院特別批準的高校產(chǎn)業(yè)園區(qū)，位于清華大學南門外，用地性質(zhì)為教育科研用地，建筑用途為高檔辦公樓和研發(fā)中心，匯集了包括SUN、Schlumberger（斯倫貝謝）、P&G（寶潔）、搜狐等多家國內(nèi)外知名企業(yè)。清華科技園三亞市內(nèi)商住樓三亞衍宏現(xiàn)代城市場優(yōu)勢：三亞灣是三亞最重要的會議市場之一，會議酒店發(fā)展前景巨大。區(qū)位優(yōu)勢：可發(fā)揮兩大商務(wù)休閑主題優(yōu)勢，地塊緊鄰游艇碼頭，步行可至高爾夫球場。規(guī)劃優(yōu)勢：地塊原有規(guī)劃定位為游艇學院，開發(fā)會議酒店可不改原有規(guī)劃。經(jīng)濟利潤：可與游艇協(xié)會等相關(guān)機構(gòu)合作，建成后通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式實現(xiàn)物業(yè)的整體出讓。方向三：以專業(yè)學院為主題，發(fā)展會議酒店市場，市場實現(xiàn)性好，股權(quán)轉(zhuǎn)讓操作難度小中興通訊學院客房餐廳網(wǎng)球場乒乓球館多功能廳會議室中興通訊學院位于深圳大梅沙二線，占地面積50000多平方米（約75畝），原有用地性質(zhì)為科研教育用地學院集酒店和培訓功能為一體，由五棟現(xiàn)代風格建筑組成，擁有不同類型的星級標準客房。酒店設(shè)施功能完備，包括商務(wù)中心、中西餐廳、健身房、網(wǎng)球場、網(wǎng)吧、空中花園、卡拉OK廳、桌球、乒乓球、棋牌室等多種康樂設(shè)施70畝地塊的開發(fā)方向判研開發(fā)方向一：土地轉(zhuǎn)性開發(fā)住宅類可銷售物業(yè)開發(fā)方向二：維持原有規(guī)劃，與相關(guān)機構(gòu)合作，以游艇學院為主題，發(fā)展會議酒店市場2會議酒店物業(yè)發(fā)展建議案例借鑒：三亞華宇皇冠假日酒店地處亞龍灣二線，定位為以會務(wù)為特色的高檔度假酒店選擇三亞華宇皇冠假日酒店作為案例，借鑒度假酒店如何打造會議特色三亞華宇皇冠假日酒店（五星級）位于亞龍灣的二線，中心廣場西北側(cè)，東臨亞龍大道，南臨濱海大道，總占地180畝，擁有466間客房，是亞龍灣最大的商務(wù)度假酒店亞龍灣一線酒店華宇皇冠假日酒店華宇皇冠憑借完善的會議產(chǎn)品及服務(wù)，在會議市場具備相當?shù)膬?yōu)勢，會議客戶占到全年客戶的50%以上會議客戶占到環(huán)宇皇冠全年客戶的50%以上，會議團以大團為主，旺季時平均每月有15個團以上，淡季時每月也能達到7、8個團，會議團可以減緩度假區(qū)的季節(jié)性變化因素華宇皇冠會議客戶數(shù)量（團/月）歷年接待客戶華宇皇冠全年客戶構(gòu)成微軟公司會議會議區(qū)域選址合理，與商務(wù)中心、服務(wù)臺等便利聯(lián)系宴會廳與停車場直接連通，如需運送大型會議和展覽的設(shè)備（包括汽車）會非常便利；特殊設(shè)計的董事會會議室與VIP酒廊相連，可滿足任何董事會議的各種要求；為提供高效的商務(wù)服務(wù)，會議區(qū)域可便捷的通往商務(wù)中心和服務(wù)臺。大堂/大堂酒廊會議區(qū)域華宇皇冠擁有三亞最好的酒店會議設(shè)施，大小不同的會議室15間，可滿足各種會議及宴會的需求華宇皇冠擁有共2377㎡的會議場地，包含1300㎡的宴會廳，及12個多功能廳，最大的宴會廳可同時容納1200人，可容納不同類型、不同大小的各種會議及宴會。宴會廳裝置固定背景板，所有多功能廳都安裝了液晶顯示屏和等離子指示屏，以及時滿足會議客人的需要會議室布局宴會廳1300㎡房間戶型設(shè)計相對統(tǒng)一且數(shù)量充足，符合會議團的需求，避免造成接待規(guī)格不一的困擾華宇皇冠酒店擁有房間466間，其中高級房162間，豪華房270間，高級房平均每間50㎡，豪華房為58㎡，另外還擁有套房31間、別墅3間，滿足不同會議級別的需求。在充分考慮到會議團的特征后，酒店內(nèi)各種房間戶型設(shè)計相對統(tǒng)一且數(shù)量充足，避免發(fā)生接待規(guī)格不一的情況華宇皇冠房間類型分布（間）高級房豪華房套房別墅總計162270313466酒店內(nèi)提供完善的餐飲、休閑、商務(wù)、配套等一站式服務(wù)，滿足與會人員的基本需求華宇皇冠提供集餐飲、商業(yè)、休閑娛樂及配套服務(wù)于一體的服務(wù)，如健身房、“茶樹”水療、按摩池、蒸氣浴、桑拿、兒童泳池等，為會議客戶提供會務(wù)之余的需求商業(yè)泳池餐飲SPA會議室及附屬設(shè)施大量運用宮燈、木雕等中式元素，打造獨具特色的會議特色大量采用中式元素對會議室、茶憩、吸煙區(qū)等場所進行細節(jié)化設(shè)計，凸顯獨具特色、獨樹一幟的風格華宇皇冠的會議室很有特色，和其他酒店不一樣，有的老板就特別喜歡那里……——海南鵬程旅行社陳小姐華宇皇冠依托酒店品牌管理，為會議市場提供專業(yè)的會議團隊及廣泛的輔助服務(wù)三亞華宇皇冠假日酒店由洲際酒店集團管理，洲際酒店集團是目前全球最大及網(wǎng)路分布最廣的專業(yè)酒店管理集團，擁有超過55年國際酒店管理經(jīng)驗，同時也是世界上客房擁有量最大（高達540,000間）、跨國經(jīng)營范圍最廣，分布將近100個國家的酒店。會前會中會后皇冠會務(wù)總監(jiān)作為與會議、宴會及客戶的唯一聯(lián)系人，在每個會議舉行前、進行中及結(jié)束后，負責客戶和操作部門的協(xié)調(diào)工作，為客人籌措、組織會議提供一站式服務(wù)，以確保及時準確的滿足所有會議、宴會的要求具有創(chuàng)新意義的策劃經(jīng)理與皇冠會議總監(jiān)密切合作，為會議組織者提供各種團隊活動計劃餐飲部強有力的支持，為會議、宴會提供午餐、晚餐、茶點和主題晚會等多樣化并富有創(chuàng)意的“聚會就餐”菜單，保證令所有與會人員享受到最方便、快捷的會議餐飲新體驗案例小結(jié)各種會議設(shè)施齊備特色化的會議設(shè)施房型統(tǒng)一數(shù)量充足配套服務(wù)齊全品牌服務(wù)管理會議設(shè)施選址合理如何打造會議特色？根據(jù)項目占地規(guī)模和目前三亞灣會議市場容量，本項目酒店客房數(shù)設(shè)置為250間客房目前三亞灣潛在會議度假游客的數(shù)量級可以支撐項目設(shè)置五星級標準的度假酒店；

項目總占地25畝，容積率0.8，總建筑面積18640㎡。根據(jù)一般高等級酒店客房面積占總面積比例為70%的原則，客房面積約13048㎡，以50㎡/間計，本項目酒店客房數(shù)設(shè)置為250間充分考慮到會議團的特征，在酒店房間設(shè)計上，戶型設(shè)計相對統(tǒng)一且保證數(shù)量充足，避免發(fā)生接待規(guī)格不一的情況客房規(guī)模綜合性、高端內(nèi)部配套設(shè)施全面構(gòu)建度假功能，提升酒店整體檔次和度假游客的重游率運動型休閑服務(wù)型美容保健型娛樂型商務(wù)功能游泳池健身房…酒