2023年山東省房地產(chǎn)估價師案例與分析估價方法的選用試題

山東省房地產(chǎn)估價師《案例與分析》：估價方法的選用試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、目前，我國普通商品住宅個人住房抵押貸款額度的上限為所購住房價值的（）。

A．60%

B．70%

C．80%

D．90%2、某宗土地面積2023㎡，土地使用年限為35年，容積率為2，工業(yè)用地，該類土地基準地價設(shè)定的土地使用年限為最高出讓年限，其他條件相同，樓面基準地價為1600元／㎡，該類土地報酬率為8％，則該土地的價格為。

A：152．43萬元

B：160萬元

C：609．71萬元

D：640萬元

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格3、已知年利率為14％，則按季度計息時的實際年利率為。

A：12.55％

B：12.68％

C：14.75％

D：15.01％

E：借款協(xié)議4、中介機構(gòu)銷售商品房時，應當向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證明文獻和。

A：商品房銷售廣告書

B：商品房銷售協(xié)議書

C：商品房銷售意向書

D：商品房銷售委托書

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1991年10月1日，經(jīng)濟壽命為60年。后于1996年10月1日補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年(從補辦之日算起)。2096年10月1日1對該房地產(chǎn)進行評估。經(jīng)計算，該房地產(chǎn)的土地重新購建價格為2023萬元，建筑物重新購建價格為3000萬元，殘值率為0。則在估價時點(2023年10月1日)該房地產(chǎn)的評估價值為萬元。(說明：題干中假設(shè)土地出讓協(xié)議未約定不可續(xù)期)

A：4091

B：4182

C：4250

D：5000

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格6、同區(qū)位的甲、乙、丙三種房地產(chǎn)，當價格變化比例為10％時，需求量變化比例分別為30％、10％、0，則甲、乙、丙三種房地產(chǎn)的需求的價格彈性數(shù)值類型分別是。

A：富有彈性、單一彈性、缺少彈性

B：完全彈性、單一彈性、完全無彈性

C：完全彈性、單一彈性、缺少彈性

D：富有彈性、單一彈性、完全無彈性

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格7、下列表述中不對的的是．【2023年考題】

A：在實際估價中，不同的估價方法將影響估價結(jié)果

B：在實際估價中，不同的估價時點將影響估價結(jié)果

C：在實際估價中，不同的估價目的將影響估價結(jié)果

D：在實際估價中，不同的估價作業(yè)期將影響估價結(jié)果

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格8、某宗房地產(chǎn)交易的買賣雙方約定，買方付給賣方2659元／㎡，買賣中涉及的稅費均由賣方承擔。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中賣方應繳納的稅費為正常成交價格的6.8％，買方應繳納的稅費為正常成交價格的3.9％。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費全由買方承擔，并在原價基礎(chǔ)上相應調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應付給賣方的價格為元／㎡。

A：2385

B：2393

C：2955

D：2964

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格9、某可比實例價格為2023元/m2，區(qū)域因素直接比較得出的相關(guān)數(shù)據(jù)如下表，則區(qū)域因素修正后的價格應為__元/m2。

A．區(qū)域因素

B．1

C．2

D．3

E．權(quán)重估價對象可比實例

F．0.510090

G．0.310090

H．0.210012510、有甲、乙兩宗權(quán)益、區(qū)位、面積、規(guī)劃條件等相稱的土地，甲土地為空地，乙土地上有一建筑物，但估價結(jié)果顯示乙土地連同地上建筑物的價值低于甲土地的價值，這是由于__。

A．該建筑物的價值低于拆除費用

B．該估價結(jié)果肯定有誤

C．甲土地的價值高于乙土地的價值

D．不也許出現(xiàn)這種情況

11、建設(shè)工程符合城市規(guī)劃規(guī)定的法律憑證是：__。

A．施工許可證

B．建設(shè)用地規(guī)劃許可證

C．建設(shè)工程規(guī)劃許可證

D．建設(shè)工程規(guī)劃用地許可證12、下列關(guān)于民法的內(nèi)容，說法不對的的是。

A：在特殊情況下，國家也是民事法律關(guān)系的主體

B：智力成果是一種無形資產(chǎn)，是知識產(chǎn)權(quán)法律關(guān)系的客體

C：物權(quán)、知識產(chǎn)權(quán)、人身權(quán)屬于形成權(quán)

D：胎兒不具有民事權(quán)利能力，不得成為民事法律關(guān)系的主體

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)13、關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租，表述不對的的是__。

A．承租人經(jīng)出租人批準轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人的租賃協(xié)議繼續(xù)有效

B．第三人對租賃物導致?lián)p失的，第三人應當補償損失，與承租人無關(guān)

C．承租人未經(jīng)出租人批準轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除協(xié)議

D．除出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商另有約定的外，轉(zhuǎn)租協(xié)議的終止日期不得超過原租賃協(xié)議的終止日期14、房地產(chǎn)投資資本金不能低于總投資的__。

A．10%

B．20%

C．30%

D．40%15、某房地產(chǎn)未來年凈收益為30萬元，又知2023后的轉(zhuǎn)售價格為150萬元，若報酬率為8％，利息率為7％，則該房地產(chǎn)現(xiàn)值為萬元。

A：351．30

B：280．19

C：270．78

D：277．55

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格16、下列不屬于控制性具體規(guī)劃作用的是。

A：控制性具體規(guī)劃起著承上啟下的作用

B：控制性具體規(guī)劃是城市規(guī)劃管理的依據(jù)和城市建設(shè)的引導

C：控制性具體規(guī)劃是對小范圍內(nèi)城市開發(fā)建設(shè)活動進行總平面布局和空間立體組織

D：控制性具體規(guī)劃是城市政策的載體

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)17、房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的__三者互相結(jié)合而產(chǎn)生的。

A．有用性、稀缺性、有效需求

B．供應、需求、運用狀況

C．權(quán)利、租金、利率

D．價值、使用價值、供求18、經(jīng)濟合用住房指導價是根據(jù)平均成本加__%以內(nèi)的利潤擬定的。

A．3

B．5

C．6

D．819、下列不屬于取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑是。

A：通過自己開發(fā)耕地取得

B：通過征收土地取得

C：通過城市房屋拆遷取得

D：通過市場購買取得

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格20、《物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)管理辦法》規(guī)定，負責一級物業(yè)服務(wù)公司資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。

A：國務(wù)院

B：國務(wù)院建設(shè)主管部門

C：直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門

D：省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)應按服裝店用途進行估價。

A：合法原則

B：最高最佳使用原則

C：估價時點原則

D：替代原則

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格22、預計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為20萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增長2萬元，收益期限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為8%。則該宗房地產(chǎn)的收益價格為（）萬元。

A．312.5

B．250

C．562.5

D．812.523、征收集體土地，土地補償費應當歸__所有。

A．縣級以上人民政府土地管理部門

B．鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府

C．農(nóng)村集體經(jīng)濟組織

D．土地使用者24、物業(yè)服務(wù)協(xié)議屬于我國協(xié)議分類中的。

A：單務(wù)協(xié)議

B：委托協(xié)議

C：無償協(xié)議

D：非典型協(xié)議

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)25、房地產(chǎn)開發(fā)是一項綜合性經(jīng)濟活動，投資額大，建設(shè)周期長，涉及面廣。要想使開發(fā)項目達成預期的經(jīng)濟效果，必須一方面做好__工作。

A．項目策劃

B．項目方案的設(shè)計

C．可行性研究

D．成本收益分析二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、法的分類中，按法設(shè)立和合用范圍分為。

A：國內(nèi)法

B：國際法

C：實體法

D：程序法

E：普通法2、已知某房地產(chǎn)40年收益價格為150萬元，該房地產(chǎn)報酬率為10%，那么該宗房地產(chǎn)30年收益價格為__萬元。

A．112.5

B．155.6

C．144.6

D．132.43、某宗房地產(chǎn)的凈收益為每年100萬元，建筑物價值為1000萬元，建筑物的資本化率為8%，土地的資本化率為6%，該宗房地產(chǎn)的價值為__。

A．1468萬元

B．1333萬元

C．1500萬元

D．1287萬元4、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)在代理銷售商品房時，可以收取__。

A．傭金

B．手續(xù)費

C．征詢費

D．保證金5、下列不屬于協(xié)議終止的因素有。

A：債權(quán)債務(wù)同歸于一人

B：債務(wù)已經(jīng)按照約定履行

C：債務(wù)互相抵消

D：債權(quán)人規(guī)定償還債務(wù)

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、__事實上是根據(jù)現(xiàn)有的一組數(shù)據(jù)來擬定變量之間的定量關(guān)系，并且可以對所建立的關(guān)系式的可信限度進行記錄檢查，同時可以判斷哪些變量對預測值的影響最為顯著。

A．因子推演法

B．趨勢平滑法

C．加權(quán)平均法

D．回歸分析法7、有條件的地方，可申請繳存住房公積金。

A：城鄉(xiāng)單位聘用進城務(wù)工人員，單位和職工

B：城鄉(xiāng)個體

C：城鄉(xiāng)工商戶

D：城鄉(xiāng)自由職業(yè)人員

E：農(nóng)民8、房屋租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移，原租賃協(xié)議。

A：對承租人和新房主繼續(xù)有效

B：對承租人和新房主無效

C：對承租人繼續(xù)有效，對新房主無效

D：對承租人無效，對新房主繼續(xù)有效

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、某可比實例價格為2023元/m2，區(qū)域因素直接比較得出的相關(guān)數(shù)據(jù)如下，則區(qū)域因素修正后的價格應為（）元/m2。

A.2023

B.2200

C.2100

D.231510、征用土地實行__級審批制度。

A．一

B．二

C．三

D．四

11、法定稅費涉及營業(yè)稅及附加，稅率為，按月繳納。

A：5．5％

B：4.4％

C：4．3％

D：5．3％

E：借款協(xié)議12、下列關(guān)于計算貸款綜合風險度的系數(shù)的表述中，不對的的是（）。

A．公司信用等級越高，信用等級系數(shù)值越高

B．貸款期限越長，期限系數(shù)值越大

C．項目風險越大，風險等級系數(shù)值越大

D．用商品房抵押與用其他房屋和建筑物抵押相比，貸款方式系數(shù)值較低13、從事房地產(chǎn)征詢業(yè)務(wù)的人員，必須具有__條件。

A．具有2年房地產(chǎn)征詢業(yè)務(wù)或相關(guān)的工作經(jīng)驗

B．具有房地產(chǎn)及相關(guān)專業(yè)中檔以上學歷

C．具有與房地產(chǎn)征詢業(yè)務(wù)相關(guān)的初級以上專業(yè)職稱

D．具有房地產(chǎn)相關(guān)知識的專業(yè)技術(shù)人員

E．考取房地產(chǎn)征詢?nèi)藛T合格證14、下列，屬于加重納稅人承擔的措施。

A：附加

B：加成

C：減稅

D：免稅

E：規(guī)定起征點和免征額15、保險協(xié)議的輔助人，涉及。

A：被保險人

B：受益人

C：保險代理人

D：保險經(jīng)紀人

E：保險公估人16、城市房屋拆遷的裁決應當由__做出。

A．仲裁機構(gòu)

B．人民法院

C．公安機關(guān)

D．房屋拆遷管理部門17、盈虧平衡分析有。

A：線性盈虧平衡分析

B：非線性盈虧平衡分析

C：保本點盈虧平衡分析

D：臨界點盈虧平衡分析

E：轉(zhuǎn)折點盈虧平衡分析18、某房地產(chǎn)開發(fā)公司向銀行貸款3000萬元，期限為2年，年利率為7．5％。若該筆貸款的還款方式是期間按月付息，到期后一次償還本金，則該公司支付的本息總額是萬元。

A：3450．00

B：3466．88

C：3480．67

D：3483．88

E：借款協(xié)議19、當貸款綜合風險度超過__時，為高風險貸款。

A．50%

B．60%

C．80%

D．90%20、某房地產(chǎn)開發(fā)商擬投資開發(fā)一總建筑面積為6000m2的寫字樓項目，已知該項目的綜合開發(fā)成本為3000元/m2，項目建成后可出租面積的月租金水平為85元/m2，假如該寫字樓建筑的可出租面積系數(shù)為0.85，經(jīng)營成本為租金收入的30%，則該寫字樓項目投資的成本收益率為（）。

A．23.80%

B．20.23%

C．19.70%

D．18.96%21、下列屬于支票特點的是。

A：在銀行信用基礎(chǔ)上產(chǎn)生，以存款為依據(jù)

B：在銀行信用基礎(chǔ)上產(chǎn)生，以貸款為依據(jù)

C：支票有效期短，見票即付

D：簽發(fā)支票金額，以貸款余額為限

E：簽發(fā)支票金額，以存款余額為限22、樓面地價應當是。

A：建筑容積率與土地單價之比

B：土地單價與總建筑面積之比

C：土地單價與建筑容積率之比

D：土地總價與總建筑面積之比

E：土地總價與建筑容積率之比23、影響債券利率高低的因素重要有。

A：發(fā)行者的信用級別

B：資本市場