永續(xù)國土發(fā)展之思與挑戰(zhàn)-新北建筑師公會知識講解

永續(xù)國土發(fā)展之思與挑戰(zhàn)-新北建筑師公會一、聲請解釋案新北市土城區(qū)大慶信義福邨5層樓集合住宅共90戶坐落同一基地，前排40戶因921地震受損依都市更新條例相關(guān)規(guī)定辦理重建。嗣市府公告該40戶辦理權(quán)利變換，其中部分住戶不滿權(quán)利變換內(nèi)容，又該40戶以外之其他住戶亦有主張有權(quán)參與重建者，乃有52人對市府核定之都市更新事業(yè)計畫暨權(quán)利變換計畫之行政處分，共同提起行政爭訟，遭駁回確定，爰主張都市更新條例相關(guān)規(guī)定違憲，聲請解釋。1.王0樹等3人土地及建物坐落臺北市陽明段；2.陳0蘭土地及建物坐落臺北市萬隆段；3.彭0三土地及建物坐落臺北市永吉段，因?qū)嵤┒几?jīng)臺北市政府核定都市更新事業(yè)計畫及權(quán)利變換計畫。三案當(dāng)事人均不服臺北市政府相關(guān)行政處分，分別提起行政爭訟，遭駁回確定，乃併同聲請解釋。二、司法院大法官會議就上開二個聲請案受理後併案審理，就都市更新條例關(guān)於都市更新事業(yè)概要及計畫之審核程序規(guī)定，於102年4月26日作成釋字第

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號解釋，宣告都市更新條例部分條文均有違憲法保障人民財產(chǎn)權(quán)與居住自由之意旨，應(yīng)於本解釋公布之日起一年內(nèi)檢討修正，逾期未完成者，該部分規(guī)定失其效力。條文內(nèi)容理由結(jié)論第10條第1項主管機(jī)關(guān)核準(zhǔn)事業(yè)概要之程序規(guī)定未設(shè)置適當(dāng)組織審議未確保利害關(guān)係人知悉相關(guān)資訊及適時陳述意見

不符憲法要求的正當(dāng)行政程序第10條第2項申請核準(zhǔn)事業(yè)概要應(yīng)具備之同意比率規(guī)定1/10的同意戶就可申請事業(yè)概要核準(zhǔn)，比例太低。第19條第3項及第4項主管機(jī)關(guān)核定都市更新事業(yè)計畫之程序規(guī)定未要求主管機(jī)關(guān)應(yīng)將計畫相關(guān)資訊，對更新單元內(nèi)全體所有權(quán)人分別為送達(dá)。未規(guī)定由主管機(jī)關(guān)以公開方式舉辦聽證，斟酌全部聽證紀(jì)錄後作成決定。核定時未連同已核定之計畫，分別送達(dá)更新單元內(nèi)各相關(guān)權(quán)利人。違憲部分條文內(nèi)容理由結(jié)論第22條第1項都市更新事業(yè)計畫之同意比率規(guī)定立法目的係為落實推動都更，避免少數(shù)人之不同考量而影響多數(shù)人之權(quán)益，其目的洵屬正當(dāng)。立法者為同意比率之規(guī)定，且同意比率均已過半，核屬必要，且於相關(guān)利益之衡量上亦非顯失均衡

與憲法比例原則尚無牴觸無違於憲法要求之正當(dāng)行政程序惟仍應(yīng)考量實際實施情形、一般社會觀念與推動需要等因素，隨時檢討修正之（已送立法院之修正草案已有檢討適度提高同意比率）第22條之1得以受損建築物為基礎(chǔ)計算同意比率之規(guī)定以政府迅行劃定更新地區(qū)為限，可促使受損建築物迅速重建，有避免危害擴(kuò)散以維護(hù)公益之意義

與憲法比例原則尚無違背合憲部分三、目前全國計有598件都市更新事業(yè)概要案及316件都市更新事業(yè)計畫案進(jìn)行中，將因違憲條文而受到影響。四、為免被宣告違憲之條文逾期失效，致都市更新無法延續(xù)推動，及為利過渡期間都市更新案之執(zhí)行，於102年5月6日邀請相關(guān)部會、地方政府及民間團(tuán)體由蕭政務(wù)次長主持召開會議研商因應(yīng)措施。

按709釋憲案所涉都市更新條例第10條第1項、第2項、第19條第3項及第4項規(guī)定不符憲法要求之正當(dāng)行政程序，惟在失效期限屆至前，基於法秩序安定性考量，仍屬有效；然為避免合憲性爭議，在不違反現(xiàn)行有效法規(guī)之前提下，配合作下述行政措施之調(diào)整：項目102年4月26日以前102年4月26日以後事業(yè)概要核準(zhǔn)程序已提出申請新申請者依現(xiàn)行規(guī)定由主管機(jī)關(guān)審查核準(zhǔn)由審議會審議決定後核準(zhǔn)都市更新事業(yè)計畫與權(quán)利變換計畫公辦公聽會程序已公開展覽者尚未公開展覽者依現(xiàn)行規(guī)定舉行公聽會參依行政程序法所定聽證程序辦理都更聽證指導(dǎo)原則另訂中項目102年4月26日以前102年4月26日以後核準(zhǔn)之事業(yè)概要、核定之計畫應(yīng)送達(dá)現(xiàn)行法令未有規(guī)範(fàn)核準(zhǔn)之事業(yè)概要、核定之都市更新事業(yè)計畫、權(quán)利變換計畫應(yīng)分別送達(dá)更新單元內(nèi)相關(guān)權(quán)利人知悉送達(dá)之計畫內(nèi)容涉有個人資料者如身分證字號、出生年月日等事項應(yīng)予隱匿，以符合個人資料保護(hù)法之規(guī)定事業(yè)概要同意比率1/10維持1/10因為屬立法權(quán)之裁量，在立法院審議通過修正前，仍應(yīng)依現(xiàn)行規(guī)定辦理都市更新條例修正方向 都市更新條例自87年11月11日公布施行後，歷經(jīng)8次修正，各界仍有諸多建議；而臺北市文林苑都更爭議案事件，更凸顯都市更新條例仍有多需改進(jìn)之空間。因此，本部參酌各方意見，歸納成七大面向問題，本部並依據(jù)不同面向提出解決對策，併同全面修正都市更新條例，已於101年12月7日函送立法院審查，本條例現(xiàn)行條文67條，修正後計85條，共計修正55條、新增19條、刪除1條，其幅度之大，為歷年之最。(一)修正權(quán)利價值鑑價規(guī)定：（第48條）1.由現(xiàn)行實施者選定3家鑑價機(jī)構(gòu)查估，修正為由實施者與土地所有權(quán)人共同選定，無法共同選定時，自主管機(jī)關(guān)建立之名單公開、隨機(jī)選定，以確保鑑價的公正性。

2.估價原則於擬訂事業(yè)概要時即須提出，經(jīng)都更審議會審議通過，始得由3家鑑價機(jī)構(gòu)據(jù)以查估，以改善目前估價原則不一，估價結(jié)果南轅北轍的現(xiàn)象。

3.主管機(jī)關(guān)審議權(quán)利變換計畫時，得委任第4家鑑價機(jī)構(gòu)協(xié)助複核。一、改進(jìn)權(quán)利變換機(jī)制（二）修正分配規(guī)定:由現(xiàn)行共同負(fù)擔(dān)以權(quán)利變換後房地折價抵付，修正為地主可以選擇全部自行出資，或部分自行出資、部分以房地折價抵付，以滿足住戶不同的需求。（第49條）（三）修正補(bǔ)償規(guī)定:對於不願參與分配房地或權(quán)值過小不能參與分配之權(quán)利人，由現(xiàn)行以更新前之權(quán)利價值補(bǔ)償，修正為以更新後之權(quán)利價值補(bǔ)償，使未參加權(quán)利分配之權(quán)利人，亦能分享都更利益。（第50條）一、改進(jìn)權(quán)利變換機(jī)制（一）強(qiáng)化公益性與正當(dāng)性：增訂民間自劃更新單元，仍須有建物不符都市機(jī)能或妨礙公共安全、公共交通、公共衛(wèi)生等情事。（第21條）（二）強(qiáng)化與都市計畫的連結(jié)：明定更新單元劃定基準(zhǔn)須先經(jīng)都市計畫委員會審議通過。（第21條）（三）強(qiáng)化程序正義：明定更新單元範(fàn)圍劃定須併同事業(yè)概要提出申請，並讓民眾有充分參與的機(jī)會，同時須取得範(fàn)圍內(nèi)產(chǎn)權(quán)與人數(shù)比率均超5/10的同意，且須經(jīng)更新審議會實質(zhì)審議通過，始得核準(zhǔn)。（第20條、第21條）（四）建立退場機(jī)制：明定都市更新事業(yè)計畫未能依事業(yè)概要所訂實施進(jìn)度提出申請者，其核準(zhǔn)之事業(yè)概要(含更新單元劃定)自動失效。(第74條)

二、修正民間自劃更新單元機(jī)制(一)強(qiáng)化通知方式：明定都市更新事項之通知，應(yīng)以書面雙掛號或由專人送達(dá)，未能送達(dá)者，準(zhǔn)用民事訴訟法有關(guān)公示送達(dá)之規(guī)定。（第6條）(二)強(qiáng)化資訊公開：明定實施者須以適當(dāng)方式充分揭露所有都市更新相關(guān)資訊，包括事業(yè)概要、都市更新事業(yè)計畫、權(quán)利變換計畫之?dāng)M訂、變更、審議過程相關(guān)資訊，以及權(quán)利價值查估與評定結(jié)果，均須全面公開。（第5條）(三)加強(qiáng)民眾參與：應(yīng)用網(wǎng)際網(wǎng)路、設(shè)置工作站、舉辦小型座談會、讀書會等，提供諮詢服務(wù)，達(dá)到廣泛周知與擴(kuò)大參與的功能。（第5條）(四)授權(quán)中央政府視實際狀況與需要，另訂定辦法補(bǔ)強(qiáng)諮詢服務(wù)與資訊揭露之辦法（第5條）三、強(qiáng)化資訊公開與民眾參與機(jī)制（一）適度提高都市更新同意門檻：

1.更新單元劃定及事業(yè)概要之同意門檻【同意書可重複】（第20條）都市更新會：1/10(人數(shù)、產(chǎn)權(quán))→3/10都市更新事業(yè)機(jī)構(gòu)：1/10(人數(shù)、產(chǎn)權(quán))→5/102.都市更新事業(yè)計畫（含權(quán)利變換計畫）之同意門檻【同意書不可重複】（第36條）迅行劃定更新地區(qū)：1/2(人數(shù))；1/2(產(chǎn)權(quán))→2/3優(yōu)先劃定更新地區(qū)：3/5(人數(shù))；2/3(產(chǎn)權(quán))→3/4

自行劃定更新單元：2/3(人數(shù))；3/4(產(chǎn)權(quán))→4/5

產(chǎn)權(quán)達(dá)一定比例人數(shù)免計：8/10→9/10四、修正多數(shù)決強(qiáng)制實施機(jī)制（二）取消代為徵收機(jī)制：因協(xié)議合建係於私契約協(xié)議權(quán)利價值分配結(jié)果，將影響參與權(quán)利變換之所有權(quán)人選配之權(quán)益，為確保公平合理分配，實施者若無法取得全體所有權(quán)人之同意時，應(yīng)採權(quán)利變換方式辦理，爰刪除現(xiàn)行條文第25條之1有關(guān)多數(shù)決協(xié)議合建及少數(shù)不同意協(xié)議合建部分，得申請政府代為強(qiáng)制徵收之規(guī)定。（三）權(quán)利變換計畫須徵求多數(shù)同意：明定權(quán)利變換計畫應(yīng)與都市更新事業(yè)計畫一併報核，併同徵求所有權(quán)人一定比率之同意，使權(quán)利人能夠在充分瞭解自身權(quán)益下，決定是否參與都更，以減少爭議。（第46條）四、修正多數(shù)決強(qiáng)制實施機(jī)制（四）事業(yè)計畫及權(quán)利變換計畫核定前舉行聽證：方案一：以聽證程序取代現(xiàn)行主管機(jī)關(guān)舉辦公聽會程序(修正條文第32條、第33條、第46條及第47條)方案二：保留主管機(jī)關(guān)舉辦公聽會程序，計畫核定前如有爭議，依行政程序法舉行聽證。(修正條文第32條、第33條、第46條及第47條)（四）改進(jìn)代為強(qiáng)制拆遷機(jī)制：增訂實施者請求主管機(jī)關(guān)代為拆除或遷移時，主管機(jī)關(guān)應(yīng)先進(jìn)行調(diào)處之程序，及不服主管機(jī)關(guān)調(diào)處結(jié)果得提起行政訴訟之機(jī)制，以有效推展更新事業(yè)進(jìn)行，並保障土地改良物所有權(quán)人、管理人或使用人之權(quán)益。（第55條）

四、修正多數(shù)決強(qiáng)制實施機(jī)制（一）改進(jìn)權(quán)變預(yù)售機(jī)制：明定採權(quán)利變換方式實施之都市更新案，須於建築物全數(shù)拆除後，始得辦理預(yù)售，違反者按次處以50萬元以上500萬元以下之罰鍰。（第53條、第78條）

（二）改進(jìn)同意書取得機(jī)制：授權(quán)本部訂定同意書取得之方式及應(yīng)表明事項，以回應(yīng)外界認(rèn)為同意書有空白授權(quán)之情形。（第36條）

（三）給予撤回同意書之機(jī)會：

1.同意書於都市更新事業(yè)計畫（權(quán)利變換計畫）公開展覽期滿前，權(quán)利人之權(quán)益有減損者，得撤銷同意書。（第36條）

2.都市更新事業(yè)計畫(權(quán)利變換計畫)審議有重大調(diào)整，對所有權(quán)人權(quán)益造成影響時，主管機(jī)關(guān)得要求實施者重行公開展覽，在公開展覽期滿前讓權(quán)利人有再一次表達(dá)撤回同意書之機(jī)會。（第32條）五、補(bǔ)強(qiáng)參與都更之權(quán)益保障措施（四）協(xié)助提升權(quán)利人折衝監(jiān)督能力：增訂都市更新事業(yè)如非由所有權(quán)人自行實施，權(quán)利人得組織「都市更新促進(jìn)會」，使權(quán)利人有相稱能力與實施者折衝協(xié)調(diào)，以及於計畫核定之後，監(jiān)督實施者確實按核定計劃實施，所須作業(yè)費得斟酌予以補(bǔ)助。（第27條及第31條）

（五）強(qiáng)制資金信託：增訂都市更新以權(quán)利變換方式實施時，都市更新事業(yè)機(jī)構(gòu)或都市更新會及出資者，應(yīng)將所需資金以信託方式?？顚Ｓ?，以降低實施風(fēng)險。（第61條）（六）建立代執(zhí)行機(jī)制：為避免都市更新會缺乏專業(yè)能力，無法順利更新，明定都市更新會得委任代執(zhí)行機(jī)構(gòu)統(tǒng)籌辦理都市更新事業(yè)有關(guān)事務(wù)，以協(xié)助住戶自力更新，自行主導(dǎo)社區(qū)重建，避免過度依賴建商。並授權(quán)中央主管機(jī)關(guān)另訂資格條件。（第28條）五、補(bǔ)強(qiáng)參與都更之權(quán)益保障措施（一）賦予公產(chǎn)管理機(jī)關(guān)合理利用公地之空間：增訂公產(chǎn)如有合理利用計畫，確無法併同實施都市更新事業(yè)者，得不參與都市更新。（第43條）（二）尊重公產(chǎn)管理機(jī)關(guān)意見：增訂實施者及主管機(jī)關(guān)於擬訂或?qū)徸h都市更新相關(guān)計畫時，須充分徵詢公產(chǎn)管理機(jī)關(guān)之意見，供審議參考。(第44條)

（三）課予政府主導(dǎo)大規(guī)模公地更新的責(zé)任：增訂大面積、高比例之公有土地，原則上應(yīng)由政府主導(dǎo)更新開發(fā)，以維護(hù)公產(chǎn)權(quán)益。（第43條）六、修正公有土地參與都更機(jī)制（四）擴(kuò)大政府主導(dǎo)都更能量：增訂公有土地管理機(jī)關(guān)(構(gòu))均得實施或公開評選民間都市更新事業(yè)機(jī)構(gòu)實施都市更新事業(yè)，以擴(kuò)大政府主導(dǎo)都更能量。（第11條）（五）建立完備之公開評選民間都市更新事業(yè)機(jī)構(gòu)實施都市更新之機(jī)制。（第12條至第19條）（六）解決公產(chǎn)參與協(xié)議合建的困難：依照現(xiàn)行規(guī)定，私產(chǎn)所有權(quán)人全體達(dá)成以協(xié)議合建實施都更共識時，公產(chǎn)只能標(biāo)售或讓售予實施者，因標(biāo)、讓售對象已被鎖定，無法反映實際市場價價格，爰增訂公產(chǎn)管理機(jī)關(guān)得要求就公產(chǎn)部分實施權(quán)利變換，分配更新後房地，不以標(biāo)售或讓售為限，以維護(hù)公產(chǎn)權(quán)益。（第43條）六、修正公有土地參與都更機(jī)制(一)解決徵求同意的困難：增列權(quán)屬不確定或所有權(quán)人已喪失管理及處分權(quán)的土地及建築物，可以不納入同意比率計算。（第23條）

(二)簡化計畫變更流程：明定都市更