河西21-5地塊定位報(bào)告

河西南部地塊評(píng)估報(bào)告2013年1月一、項(xiàng)目本體研究宗地位置河西南部21-5號(hào)地塊規(guī)劃二號(hào)支路以南，新梗街以北，天河路東西兩側(cè)用地性質(zhì)R2二類(lèi)居住用地用地面積(㎡)135971.5容積率≤2.75公共配建(㎡)1、應(yīng)配建一個(gè)基層社區(qū)中心，布置于F區(qū)，內(nèi)容包括：行政管理與社區(qū)服務(wù)設(shè)施，建筑面積不小于600平方米；文化娛樂(lè)設(shè)施，建筑面積不小于600平方米；體育設(shè)施，建筑面積不小于600平方米；社會(huì)福利與保障設(shè)施，建筑面積不小于1000平方米；醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施，建筑面積不小于1200平方米；（凈）菜市場(chǎng)，建筑面積不小于3000平方米；公共廁所，建筑面積不小于60平方米；集中綠地不小于2000平方米。2、應(yīng)配置1所15班幼兒園，用地面積不小于5000平方米。規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)按規(guī)定的指標(biāo)一次性安排配套設(shè)施，不得漏項(xiàng)，今后不得插建?？梢怨灿玫呐涮自O(shè)施應(yīng)集中布置，有礙觀瞻的配套用房，應(yīng)加以隱蔽和美化。總建筑面積(㎡)363085.27建筑高度(m)≤100建筑密度（%）≤20土地使用權(quán)歸屬南京市國(guó)土資源局交通組織合理組織人、車(chē)行流線，避免相互干擾。地塊的各機(jī)動(dòng)車(chē)出入口距城市道路交叉口距離應(yīng)滿足寧規(guī)字（2012）19號(hào)《南京市建筑物配建停車(chē)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則》的相關(guān)規(guī)定。轉(zhuǎn)讓方式公開(kāi)市場(chǎng)掛牌指標(biāo)說(shuō)明指標(biāo)中用地面積以實(shí)際出讓土地面積為準(zhǔn)1.1項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)1.1.2河西南部21-5號(hào)地塊情況分區(qū)編號(hào)用地性質(zhì)總建筑面積（平米）容積率A二類(lèi)居住用地121922.92.75B56008.15C60411.73D46622.95E69730.1F基層社區(qū)中心8389.441.2合計(jì)/363085.27/規(guī)劃高層建筑退讓道路紅線不得小于15米；規(guī)劃多層建筑退讓道路紅線不得小于10米；規(guī)劃建筑退讓綠線不小于10米；該項(xiàng)目位于河西南部低碳生態(tài)智慧城核心示范區(qū)，規(guī)劃建筑應(yīng)滿足無(wú)障礙設(shè)計(jì)規(guī)劃的要求：1、綠色建筑：應(yīng)達(dá)到國(guó)家建筑二星標(biāo)準(zhǔn)，局部三星；2、建筑應(yīng)精裝修；3、新建建筑實(shí)施節(jié)能65%設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；4、新建12層以下必須安裝太陽(yáng)能熱水系統(tǒng)，鼓勵(lì)12層以上安裝；5、做好雨水收集利用；6、生活垃圾分類(lèi)收集率100%；7、鼓勵(lì)立體綠化；8、加強(qiáng)地塊內(nèi)部慢行系統(tǒng)建設(shè)，提高慢行系統(tǒng)與學(xué)校、公交車(chē)站的便捷聯(lián)系。地塊東面：是油坊橋地鐵站及經(jīng)濟(jì)適用房“蓮花新城”。1.2地塊四至地塊南面：是西善橋住宅區(qū)1.2地塊四至1.2地塊四至地塊西北面：是正在建設(shè)的海峽城1.3地理位置及周邊情況地塊位于河西南部，目前區(qū)域尚處啟動(dòng)期，地塊周邊配套相對(duì)缺乏，但隨著河西南部的加快建設(shè)，未來(lái)區(qū)域高規(guī)格的教育、醫(yī)療、金融、商業(yè)等配套將一應(yīng)俱全。

地塊距離市中心新街口商圈15KM，車(chē)程30分鐘左右；距離奧體中心5公里。該地塊屬于南京河西南部的新興開(kāi)發(fā)地域。

周邊臨近地鐵7號(hào)線天河路站，與2號(hào)線終點(diǎn)站油坊橋站直線距離2.3公里。新街口方向江心洲生態(tài)科技園河西CBD南京長(zhǎng)江三橋1.4區(qū)域內(nèi)交通項(xiàng)目位于青奧新城南面，周邊多條國(guó)道、高速環(huán)繞，道路交通發(fā)達(dá)，地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。有軌電車(chē)開(kāi)建河西南部將擺脫交通“貧困”有軌電車(chē)預(yù)計(jì)2014年8月份運(yùn)營(yíng)，起點(diǎn)站就在地鐵二號(hào)線的奧體東站，之后沿江東中路，過(guò)江山大街后，沿江東南路南延線，向西南駛?cè)爰t河路，終點(diǎn)位于紅河路與新河路交叉口，差不多到達(dá)河西南部“魚(yú)嘴”位置。根據(jù)規(guī)劃，河西南部從江山大街到魚(yú)嘴地區(qū)，后續(xù)將建成主干道、次干道和支路共計(jì)超過(guò)30條，其中主干道多為雙向4—8車(chē)道，寬度更為經(jīng)濟(jì)實(shí)用，道路的設(shè)計(jì)時(shí)速也明顯降低，一般控制在50公里以內(nèi)。1.4區(qū)域內(nèi)交通地塊周邊當(dāng)前公共交通配套尚在完善中，未來(lái)將規(guī)劃有3條快速路，5條主干道，7條次干道，區(qū)域?qū)ν獾耐ㄟ_(dá)性將十分良好。

道路系統(tǒng)：快速路：揚(yáng)子江大道、繞城高速、江山大街主干道：江東南路：規(guī)劃路幅寬60米，雙向8車(chē)道?；春勇罚阂?guī)劃路幅寬60米，雙向8車(chē)道；黃河路：規(guī)劃路幅寬60米，雙向8車(chē)道；紅河路：規(guī)劃路幅寬60米，雙向8車(chē)道；天河路：規(guī)劃路幅寬60米，雙向8車(chē)道；揚(yáng)子江大道黃河路紅河路恒河路淮河路天保街江東南路繞城高速長(zhǎng)江三橋1.5周邊路網(wǎng)1.6周邊教育配套南京市規(guī)劃局公示南京外國(guó)語(yǔ)學(xué)校河西分校項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案，位于南京市建鄴區(qū)江東南路以東，黃河路以南地區(qū)，占地總面積約120畝。主要建設(shè)內(nèi)容為新建教學(xué)用房以及相關(guān)配套設(shè)施，建設(shè)規(guī)模為12軌制初、高中各36班，總建筑面積約9.7萬(wàn)平米，其中地上面積約8.2萬(wàn)平米，地下面積約1.5萬(wàn)平米，四大名校全部進(jìn)軍河西。根據(jù)規(guī)劃，河西南部將新建7所中學(xué)、9所小學(xué)、20所幼兒園，目前青奧村配建的幼兒園、小學(xué)都已開(kāi)工建設(shè)。河西南部規(guī)劃新建7所中學(xué)、9所小學(xué)、20所幼兒園，未來(lái)教育配套優(yōu)良。

老城（明城墻內(nèi)）土地供應(yīng)日益稀缺，城市向外擴(kuò)張成大勢(shì)所趨，河西新城成為老城外擴(kuò)的重要承接區(qū)域。河西新城經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，中北部區(qū)域已基本成熟，可開(kāi)發(fā)空間有限，隨著南部區(qū)域土地開(kāi)發(fā)條件基本成熟，河西南擴(kuò)勢(shì)在必行。在2014年青奧會(huì)、規(guī)劃建設(shè)河西南部等新契機(jī)下，隨著2011年河西“六城兩中心”計(jì)劃的出爐，河西南部區(qū)域啟動(dòng)在即，規(guī)劃級(jí)別高，開(kāi)發(fā)潛力巨大。地塊位于南京主城三大中心之一的河西新城，地處河西“六城兩中心”,是河西大舉南擴(kuò)啟動(dòng)期的重點(diǎn)區(qū)域，發(fā)展?jié)摿薮笞辖鹕介L(zhǎng)江河西中心（新城）新街口中心（老城）本地塊南站中心（新城）1.7區(qū)域發(fā)展前景河西新城是承載主城擴(kuò)張的首選之地，是分擔(dān)疏散主城各項(xiàng)功能的擴(kuò)容器，是主城擴(kuò)展的戰(zhàn)略選擇1、南京主城的限制：隨著南京經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，南京老城無(wú)論是在規(guī)模上還是在交通便利程度上，都已經(jīng)無(wú)法滿足南京經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，因此南京城市化擴(kuò)張?zhí)崴佟?、河西新城的崛起：河西新城定位于以文化、體育、商務(wù)等功能為主的南京新城市中心；是以濱江風(fēng)貌為特色的南京主城西部休閑游覽地；是居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)。內(nèi)因驅(qū)動(dòng)老城地域狹小，人口密度過(guò)高，向外擴(kuò)張呈必然趨勢(shì)。外因限制契合之美城市格局和地理資源決定了主城必將向西南方向擴(kuò)張。河西新城成為主城跨江發(fā)展、向外拓展的最優(yōu)選區(qū)域。新興動(dòng)力城市地位的提升、青奧會(huì)的舉行為區(qū)域發(fā)展提供新興動(dòng)力。1.7區(qū)域發(fā)展前景區(qū)域可分為四個(gè)片區(qū)：河西北片——龍江，發(fā)展成熟的中高檔住宅區(qū)；河西中片——新老城區(qū)過(guò)渡帶，成熟區(qū)域，土地供應(yīng)稀缺，在售項(xiàng)目有限；河西奧體——新城核心，高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，即將進(jìn)入配套全面成熟期，中高端住宅、商務(wù)、商業(yè)等物業(yè)聚集；

奧體南片——規(guī)劃以高檔住宅區(qū)和相應(yīng)的高檔休閑健身設(shè)施為主體，開(kāi)發(fā)快速啟動(dòng)。本地塊位于奧體南片區(qū)域，目前區(qū)域配套尚不完善，但規(guī)劃跟進(jìn)快，建設(shè)迅速，周邊在售項(xiàng)目不多，多集中區(qū)域北部。已發(fā)展成熟的新區(qū)（龍江）新城腹地，即將進(jìn)入配套全面成熟期成熟區(qū)域，連接新老城區(qū)，土地稀缺，項(xiàng)目少快速啟動(dòng)階段河西住宅市場(chǎng)目前分為四個(gè)片區(qū)，本地塊處于奧體南片1.7區(qū)域發(fā)展前景二、市場(chǎng)環(huán)境分析隨著近幾年城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，無(wú)論是GDP還是人均GDP均保持保持高速增長(zhǎng)，2011年南京市GDP突破6000億大關(guān)，達(dá)到6146億元，同比增幅12%，人均GDP突破70000元，達(dá)到76780元，同比增幅21.07%。雖然近幾年南京的經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，但是增速不如長(zhǎng)三角其他城市，與上海、蘇州、杭州等城市的差距正不斷拉大。2012年前三季度南京GPD僅是上海的36%、蘇州的59%。近幾年南京房地產(chǎn)投資總額持續(xù)上漲，增速為17%左右，2011年南京房地產(chǎn)投資總額達(dá)896.73億元，同比增長(zhǎng)18.8%。近幾年南京宏觀經(jīng)濟(jì)一直保持著高速增長(zhǎng)，但相對(duì)于周邊城市發(fā)展相對(duì)緩慢，僅位于長(zhǎng)三角中上游水平，與一線城市相差較大。2012年前三季度長(zhǎng)三角主要城市GDP

（單位：億元）2.1南京近年宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市底蘊(yùn)深厚，宏觀環(huán)境良好，經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮螅瑸榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展創(chuàng)造了有利條件。南京房地產(chǎn)投資總額呈現(xiàn)逐年增長(zhǎng)的良好態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)發(fā)展與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)高度相關(guān)，房地產(chǎn)繁榮時(shí)期對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用相當(dāng)大。南京人口持續(xù)增加，2011年南京市常住人口總量為810.91萬(wàn)人，比2010年末的800.76萬(wàn)人，增加了10.15萬(wàn)人；全市城鎮(zhèn)人口所占比重即城鎮(zhèn)化率為79.73%，比2010年78.5%，提高了1.23個(gè)百分點(diǎn)。長(zhǎng)三角副中心的規(guī)劃、南京都市圈的成熟，對(duì)周邊地區(qū)的輻射力和吸引力不斷增強(qiáng)，城市地位不斷提高。在長(zhǎng)三角城市中經(jīng)濟(jì)總量偏低，發(fā)展速度相對(duì)緩慢，目前輻射力僅集中在蘇北地區(qū)，城市吸引力相對(duì)不足。2.2宏觀經(jīng)濟(jì)小結(jié)2.3南京房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)分析2012年南京住宅市場(chǎng)分月供銷(xiāo)表現(xiàn)南京歷年住宅市場(chǎng)供銷(xiāo)表現(xiàn)2012年，南京住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)房源58848套，成交房源73883套，供銷(xiāo)比0.80，一反2011年的頹勢(shì)表現(xiàn)，成交量直逼2009年歷史最高紀(jì)錄。在中央調(diào)控決心不變、限購(gòu)限貸依舊橫行的大環(huán)境下，這一市場(chǎng)表現(xiàn)就顯得有些突兀?；仡?012南京住宅市場(chǎng)的爆發(fā)，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為是從下半年開(kāi)始的。但從具體表現(xiàn)來(lái)看，這一時(shí)間點(diǎn)可以提前至3、4月份，恰好是央行首次降準(zhǔn)之后。雖然這在當(dāng)時(shí)更多被看錯(cuò)是金三銀四的短期爆發(fā)表現(xiàn)。其后，5月的再次降準(zhǔn)和6、7月的兩次降息，進(jìn)一步刺激了市場(chǎng)成交，特別是改善需求熱情重燃。而在成交火熱的市場(chǎng)表現(xiàn)刺激下，開(kāi)發(fā)商推售信心倍增，下半年供應(yīng)量也水漲船高，更是在傳統(tǒng)旺季9月大幅放量。然而，由于樓市調(diào)控基調(diào)穩(wěn)定，市場(chǎng)需求終究處于被壓制狀態(tài)。雖然市場(chǎng)局面大幅回轉(zhuǎn)，但供應(yīng)的增加并未能起到進(jìn)一步刺激成交上揚(yáng)的作用。2012年末季度，樓市進(jìn)入上揚(yáng)后的平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，供銷(xiāo)水平趨于穩(wěn)定。2.3南京房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)分析2012年南京住宅市場(chǎng)各板塊供銷(xiāo)表現(xiàn)江寧、江北兩大板塊已經(jīng)把持了南京市場(chǎng)成交主力地位多年，在此次的市場(chǎng)回轉(zhuǎn)之中，其表現(xiàn)更加難以忽略。2012年，江北以35.13%成交占比的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)引領(lǐng)南京市場(chǎng)，江寧緊隨其后，成交占比27.48%。兩大板塊合計(jì)占比達(dá)到62.60%，主導(dǎo)地位極為穩(wěn)固。河西板塊因其規(guī)劃的利好和政府開(kāi)發(fā)發(fā)展的重視，多年來(lái)一直是除兩江板塊以外的第三主力。但在2012年，這一格局被打破。中央調(diào)控主要針對(duì)和影響的是投資和多改人群，其客群層次主要是在中高端人群。河西以及城東板塊作為南京高端項(xiàng)目的集聚地，受到的市場(chǎng)沖擊要明顯大于其他板塊。在剛需和首改人群扮演市場(chǎng)主力的時(shí)期，城南、城北等剛需盤(pán)云集的板塊迅速崛起。2.42012年土地成交分析低迷市場(chǎng)中處于觀望狀的開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆槿珶o(wú)，上半年土地市場(chǎng)一片低迷，2012年1-7月中有4個(gè)月沒(méi)有土地掛牌，合計(jì)掛牌量?jī)H為104萬(wàn)㎡，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于同期水平。隨著二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的回溫，土地市場(chǎng)也在下半年破冰；2012年南京土地市場(chǎng)合計(jì)成交土地75幅約392萬(wàn)㎡土地，其中成交幅數(shù)同比去年下降4幅，成交面積同比2011年跌幅16.18%。，同比2010年跌幅11.81%。本年度土地市場(chǎng)走勢(shì)呈現(xiàn)年底翹尾的現(xiàn)象。2012年11-12月，僅僅兩個(gè)月時(shí)間就成交土地31幅179萬(wàn)㎡，占到全年成交量的45.61%。2.52012年河西南部成交土地詳情地塊編號(hào)地塊名稱建筑面積容積率規(guī)劃用途起始價(jià)成交價(jià)樓面價(jià)成交日期競(jìng)得人NO.2012G45建鄴區(qū)河西南部13-1號(hào)123112㎡6.48商業(yè)金融業(yè)用地

141000萬(wàn)元

141000萬(wàn)元1767元/㎡2012-11-20上海升龍投資NO.2012G26建鄴區(qū)河西南部9-1號(hào)43849㎡>1.0≤2.75二類(lèi)居住用地

86900萬(wàn)元暫停出讓NO.2012G27建鄴區(qū)河西南部10-1號(hào)

19623㎡

>1.0≤2.75二類(lèi)居住用地38900萬(wàn)元暫停出讓NO.2012G30建鄴區(qū)河西南部4-3號(hào)20697㎡≥1.0且≤2.75二類(lèi)居住用地41000萬(wàn)元暫停出讓縱觀2012年的土地市場(chǎng)，河西南部鮮有土地出讓，全年只有位于河西南部13-1號(hào)的商業(yè)金融業(yè)用地以底價(jià)14.1億元成功出讓。位于河西南部的9-1號(hào)、10-1號(hào)兩幅二類(lèi)居住用地，卻在出讓前夕因故終止出讓。10號(hào)線1號(hào)線2號(hào)線7號(hào)線奧體中心站元通站中勝站應(yīng)天大街站綠博園站2011G55住宅項(xiàng)目競(jìng)得人：江蘇蘇瑞置業(yè)有限公司

競(jìng)得時(shí)間：2011年11月占地面積：13,504M2

GFA：14,855M2；PR:1.1地價(jià)：1.5億元樓面地價(jià)：10,232元/M2溢價(jià)：4.1%；用地性質(zhì)：住宅招商G54住宅項(xiàng)目競(jìng)得人：招商地產(chǎn)

競(jìng)得時(shí)間：2010年12月占地面積：48,478M2GFA：145,433M2；PR:3.0地價(jià)：18.6億元樓面地價(jià)：12,789元/M2溢價(jià)：55.0%；用地性質(zhì)：住宅和記黃埔G53住宅項(xiàng)目競(jìng)得人：和記黃埔競(jìng)得時(shí)間：2010年12月占地面積：119,502M2

GFA：370,457M2；PR:3.1地價(jià)：31.8億元樓面地價(jià)：8,584元/M2溢價(jià)：17.7%；用地性質(zhì)：住宅松花江西街站東青石站10號(hào)線NO.2011G07海峽城項(xiàng)目競(jìng)得人：蓋世控股有限公司、碩富有限公司，佳銘控股有限公司，南京市河西新城區(qū)國(guó)有資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)控股（集團(tuán)）有限責(zé)任公司競(jìng)得時(shí)間：2011年3月占地面積：340,991.9M2

GFA：941,137M2；PR:2.76地價(jià)：44.72億元樓面地價(jià)：4,752元/M2溢價(jià)：底價(jià)；用地性質(zhì)：商住NO.2011G14河西青奧城地塊競(jìng)得人：南京青奧城建設(shè)發(fā)展有限責(zé)任公司、南京奧體建設(shè)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司競(jìng)得時(shí)間：2011年5月占地面積：228,374.8M2

GFA：977,444.14M2；PR:4.28地價(jià)：33.00億元樓面地價(jià)：3,376元/M2溢價(jià)：底價(jià)；用地性質(zhì)：商住NO.2012G16河西中部2號(hào)地塊競(jìng)得人:萊蒙地產(chǎn)競(jìng)得時(shí)間：2012年6月占地面積：60,825.0M2

GFA：145,980M2；PR:1.0＜R≤2.4地價(jià)：33.00億元樓面地價(jià)：10,275元/M2溢價(jià)：32%；用地性質(zhì)：二類(lèi)居住2.6周邊歷史土地成交詳情項(xiàng)目宗地北部中部南部項(xiàng)目位于河西南部新城，是南京河西新城區(qū)的重要組成部分，未來(lái)將建設(shè)成為生態(tài)宜居新城。新江東商業(yè)核心區(qū)河西小板塊發(fā)展現(xiàn)狀北部發(fā)展成熟，現(xiàn)進(jìn)行資源整合升級(jí)，提升區(qū)域環(huán)境，使之符合新城面貌。中部發(fā)展初具規(guī)模，新城CBD所在地，相關(guān)配套正日益完善。南部新興發(fā)展區(qū)，2014年青奧會(huì)所在地，海峽城落子在此。2.7河西南部規(guī)劃15平方公里的河西南部地區(qū)，以及15公里的江心洲，將分別打造成濱江生態(tài)新城和南京生態(tài)標(biāo)桿區(qū)。河西南部新城和中新南京生態(tài)科技島，在規(guī)劃之初，就圍繞“生態(tài)”、“環(huán)?！钡戎黝}，在水環(huán)境、路網(wǎng)建設(shè)、產(chǎn)業(yè)推進(jìn)、居住環(huán)境等方面，進(jìn)行了前瞻性的考慮。2.7河西南部規(guī)劃河西南部將禁止高能耗高污染工業(yè)，鼓勵(lì)低能耗的綠色工業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。如金融、環(huán)保、旅游、教育、通訊、信息技術(shù)、廣告、動(dòng)畫(huà)、影視劇制作等。人均公共綠地應(yīng)達(dá)到13平方米，綠地率達(dá)到30%，水域面積應(yīng)達(dá)到南部建設(shè)用地的3%。提高建筑限高，降低覆蓋率。居住用地限高提高至100米，覆蓋率不大于20%。2.7河西南部規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)：一角、兩帶、三網(wǎng)、八社區(qū)2.8區(qū)域樓盤(pán)分布項(xiàng)目位于河西南部，是今后重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域，片區(qū)規(guī)劃目標(biāo)：將是濱江、生態(tài)、宜居、宜業(yè)的新城。根據(jù)地塊位置，選取了在地塊周邊3KM范圍內(nèi)的項(xiàng)目進(jìn)行分析。2.9區(qū)域樓盤(pán)詳情項(xiàng)目名稱開(kāi)發(fā)商總建筑面積（㎡）物業(yè)類(lèi)型容積率在售物業(yè)面積區(qū)間（㎡）銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）海峽城南京海峽城開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司94萬(wàn)住宅、寫(xiě)字樓、商業(yè)3.12高層77-93、110、138折后均價(jià)18000和府奧園江蘇宇和置業(yè)有限公司10.58萬(wàn)住宅、商業(yè)2.2高層38-106、1267號(hào)樓21300；2號(hào)樓23000保利香檳國(guó)際保利江蘇房地產(chǎn)發(fā)展有限公司26.42萬(wàn)住宅、商業(yè)2.2高層140、190、22018500天邁廣場(chǎng)南京天邁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司15萬(wàn)住宅、商業(yè)、公寓2.5公寓40-5012500-14500開(kāi)發(fā)商：金地(集團(tuán))股份有限公司

位置：雨花臺(tái)區(qū)板橋街道大方村占地面積：46.8萬(wàn)平米總建面：103平米容積率：2.2綠化率：36%建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約規(guī)劃總套數(shù)：3581套車(chē)位配比：1：0.7物業(yè)類(lèi)型：住宅、別墅、商業(yè)建筑類(lèi)型：洋房、高層、聯(lián)排別墅主力戶型：兩房（64-96平米）、三房(74-128平米)

項(xiàng)目主要賣(mài)點(diǎn)：品牌開(kāi)發(fā)商,品牌物業(yè)規(guī)劃配套齊全,緊鄰1300畝奧南體育公園總價(jià)低,物業(yè)類(lèi)型豐富客戶來(lái)源：以雨花周邊地區(qū)工作人群為主，以剛需和剛改客為主。項(xiàng)目規(guī)劃圖金地自在城2.10個(gè)案分析—金地自在城【項(xiàng)目推售情況一】【項(xiàng)目分面積段銷(xiāo)售率】【項(xiàng)目目前動(dòng)態(tài)】在售7期6號(hào)樓，目前還剩100多套，戶型面積96、100、108平方米，均價(jià)9500-9600元/平方米左右。目前優(yōu)惠：純商貸并且3天內(nèi)簽約可享受98.5折，公積金貸款99折。開(kāi)盤(pán)時(shí)間推出棟號(hào)推出套數(shù)主力面積(平米)折后均價(jià)(元/平米)當(dāng)天去化銷(xiāo)售率20091205——63258-1707500-800098.41%2009122002#、04#22458-140850050%2010032705#、07#15980、130、170850052%2010050810#、12#（洋房）40126-23811000-1400055.00%201006208#10880912046.30%2010816二街區(qū)7#、8#44863、74、1049000100.00%201008289#22464、73、1048300-9025100.00%20101007二期1、4#51263、74、1049400-950079.30%20101031231%201011213#28864-1039100100.00%201011271、2#14388、142、170960064.34%2011040307#、08#38488、110、130980062.5%2011052803#、05#（洋房）60130-150、180、230-2601330041%2.10個(gè)案分析—金地自在城【項(xiàng)目推售情況二】開(kāi)盤(pán)時(shí)間推出棟號(hào)推出套數(shù)主力面積(平米)折后均價(jià)(元/平米)當(dāng)天去化銷(xiāo)售率2011072803#、04#35669-84、105、141943860%2011101606#、07#23985、92、108、143910017%201111191#、8#38084、106、135、14290727%201203113#、10#25687、113811850%201203259#22489、113、11579350%201204297#、11#36489、112、115810070%201206022#、8#25689、113830080%201207074#、6#40789、113、1158600-900069%201209085#12887、1138800-890091%201209291#24888、114915044%201212086#26496、100、108916823%2.10個(gè)案分析—金地自在城開(kāi)發(fā)商：南京朗詩(shī)地產(chǎn)有限公司位置：奧南體育公園對(duì)面占地面積：129194㎡總建面：220700㎡容積率：2.0綠化率：38.27%規(guī)劃總套數(shù)：2000套車(chē)位配比：1：0.8物業(yè)類(lèi)型：住宅、商業(yè)、公寓建筑類(lèi)型：

高層（25棟18層）主力戶型：X公寓，66平米、80平米的兩房和130平米的三房項(xiàng)目主要賣(mài)點(diǎn)：品牌開(kāi)發(fā)商高新科技，綠色環(huán)保住宅蓮花湖體育公園等環(huán)境優(yōu)勢(shì)客戶來(lái)源：改善兼投資的人群（非剛需盤(pán)），以南京本地人為主，年齡為30歲以上的客戶，職業(yè)以企事業(yè)單位工作人員、私營(yíng)業(yè)主為主。朗詩(shī)綠色街區(qū)2.10個(gè)案分析—朗詩(shī)綠色街區(qū)項(xiàng)目規(guī)劃圖項(xiàng)目實(shí)景項(xiàng)目景觀【項(xiàng)目推售情況】【項(xiàng)目分面積段銷(xiāo)售率】【項(xiàng)目目前動(dòng)態(tài)】目前主推X公寓，面積66平方米，40年產(chǎn)權(quán)，簡(jiǎn)裝交付。商業(yè)性質(zhì)，首付5成。均價(jià)11000元/平方米。目前優(yōu)惠：全款優(yōu)惠550元/平方米，分期付款以及按揭優(yōu)惠400元/平方米在售27號(hào)樓，還剩十幾套左右，面積194平方米，均價(jià)13000-14000元/平方米。2.10個(gè)案分析—朗詩(shī)綠色街區(qū)開(kāi)盤(pán)時(shí)間推出棟號(hào)推出套數(shù)（套）當(dāng)日去化率折后價(jià)(元/平米)主力面積（平米）2010-10-91.2.5.631450.00%1200062-1432010-12-43.7.927090.00%1250064-1182010-12-254.817591.43%1300089-1942011-1-26107280%13300138和1422011-5-1519.24.29

18878%1170089-1432011-7-620.3021128%1253363-1182011-8-2718.2517651%1120063-1182011-10-2216.1717634%9855(毛坯）63-1182011-10-2315698%11835143、1382011-12-101154100%1049442-662011-12-11226815%10200（毛坯）113-1302012-2-18283429%12500135、1392012-3-24326038%1040064-662012-7-14266922%12000139、1432012-9-22236850%1024567-1202012-11-10276941%12233

135-194開(kāi)發(fā)商：江蘇宇和置業(yè)有限公司位置：建鄴區(qū)雨潤(rùn)大街以南，恒山路與黃山路之間占地面積：3.57萬(wàn)平米總建面：10.58平米容積率：2.2綠化率：39.68%建筑風(fēng)格：現(xiàn)代規(guī)劃總套數(shù)：866套車(chē)位配比：666個(gè)車(chē)位物業(yè)類(lèi)型：住宅、商業(yè)建筑類(lèi)型：

高層(8幢15-16層)主力戶型：一房（38平米）、兩房（71-78平米）、三房(107-132平米)

(精裝修)項(xiàng)目主要賣(mài)點(diǎn)：品牌開(kāi)發(fā)商以中小戶型設(shè)計(jì)為主，總價(jià)相對(duì)較低地下室直達(dá)地鐵二號(hào)線雨潤(rùn)大街站，距一號(hào)線元通站800米客戶來(lái)源：主要來(lái)自鼓樓區(qū)、建鄴區(qū)、玄武區(qū)主城區(qū)客戶，改善型購(gòu)房者和剛需購(gòu)房者各占一半的比例。項(xiàng)目規(guī)劃圖和府奧園2#4#5#8#7#3#6#1#未推房源2.10個(gè)案分析—和府奧園【項(xiàng)目推售情況】【項(xiàng)目分面積段銷(xiāo)售率】【項(xiàng)目目前動(dòng)態(tài)】目前和府奧園7號(hào)樓還余1套77平方米房源，5號(hào)樓還余十多套126平方米的房源，均價(jià)21300元/平方米，購(gòu)房暫無(wú)優(yōu)惠。主要在售2號(hào)樓，85平方米還余6套，其他房源面積38-106平方米，均價(jià)23000元/平方米，全款98折，首付五成99折，首付三成無(wú)優(yōu)惠。開(kāi)盤(pán)時(shí)間推出棟號(hào)推出套數(shù)主力面積(平米)折后均價(jià)(元/平米)當(dāng)天去化銷(xiāo)售率20105153#、6#22371-87，107201103267#10876、77、872075021%201104305#

68106-1262108012%201210262#15638、76-85、107

2242013%2.10個(gè)案分析—和府奧園C地塊D地塊B地塊A地塊開(kāi)發(fā)商：南京海峽城開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司位置：揚(yáng)子江大道399號(hào)占地面積：總323萬(wàn)平米，34.1萬(wàn)平米(一期)總建面：總600萬(wàn)平米，94萬(wàn)平米(一期)容積率：約3.12綠化率：39.68%建筑風(fēng)格：現(xiàn)代簡(jiǎn)約規(guī)劃總套數(shù)：1300套（C地塊)車(chē)位配比：1：1，機(jī)動(dòng)車(chē)位322個(gè)，非機(jī)動(dòng)車(chē)位1000個(gè)(C地塊)物業(yè)類(lèi)型：住宅、辦公、商業(yè)建筑類(lèi)型：高層、超高層主力戶型：兩房（77-93平米）、三房（110-138平米）(精裝修)項(xiàng)目主要賣(mài)點(diǎn)：品牌效應(yīng)高，品牌生態(tài)大盤(pán)，知名度較高；景觀資源豐富，臨近長(zhǎng)江，以?shī)W青為賣(mài)點(diǎn)，業(yè)態(tài)多樣化項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃好，未來(lái)發(fā)展空間大，有升值潛力客戶來(lái)源：購(gòu)房者以城南以及河西板塊為主，改善型客戶占多數(shù)。項(xiàng)目一期規(guī)劃圖海峽城2.10個(gè)案分析—海峽城【項(xiàng)目推售情況】【項(xiàng)目分面積段銷(xiāo)售率】【項(xiàng)目目前動(dòng)態(tài)】項(xiàng)目在售一期C地塊，主要在售4、5號(hào)樓房源，全款可享受物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠，另外在開(kāi)發(fā)商規(guī)定時(shí)間內(nèi)，簽約并辦理完畢相關(guān)合同及按揭手續(xù)的客戶，可享受總價(jià)1%優(yōu)惠。折后均價(jià)18000元/平方米（精裝）。預(yù)計(jì)近期將推出3號(hào)樓寫(xiě)字樓房源，面積40-4000平方米，主力面積150-200平方米，預(yù)計(jì)價(jià)格在16500元/平方米，共2萬(wàn)平方米，共5層，全裝修，購(gòu)房之后2年托管，每年12%的穩(wěn)定收益。開(kāi)盤(pán)時(shí)間推出棟號(hào)推出套數(shù)主力面積(平米)折后均價(jià)(元/平米)當(dāng)天去化銷(xiāo)售率201209052#、3#25393、113、134、149、177

1674080%201209291#18493、13417000-1800049%201212184#和5#46077、80、110、13817150-1764047%2.10個(gè)案分析—海峽城1、區(qū)域內(nèi)唯一項(xiàng)目----海峽城熱銷(xiāo)面積77-93㎡，其余相近項(xiàng)目主力面積在100-140㎡，海峽城均價(jià)18000元/平米。2、2011年熱銷(xiāo)的保利香檳國(guó)際面積在120-200㎡，改善客群為購(gòu)買(mǎi)主力；3、海峽城客群以城南及河西客戶為主，看重區(qū)域未來(lái)發(fā)展利好，其余相近項(xiàng)目以改善客戶為主，企事業(yè)單位客群為主要購(gòu)買(mǎi)力。2.11區(qū)域市場(chǎng)分析小結(jié)三、市場(chǎng)定位結(jié)論板塊占位——就南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)格局趨勢(shì)而言：項(xiàng)目位于河西南部新城核心區(qū)位，是南京河西新城區(qū)的重要組成部分，伴隨青奧會(huì)的舉行，河西板塊向南發(fā)展趨勢(shì)明顯，南部新城加快建設(shè)速度，未來(lái)將建設(shè)成為生態(tài)宜居新城。新城崛起河西向南看新市場(chǎng)契機(jī)顯現(xiàn)剛需置業(yè)河西潛能釋放就南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段轉(zhuǎn)變而言：自2003年萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)等首批全國(guó)性房企進(jìn)駐河西開(kāi)始，至2012年底，河西板塊經(jīng)歷了從品牌項(xiàng)目率先開(kāi)發(fā)、本地品牌跟進(jìn)、標(biāo)桿房企整體提升板塊價(jià)值到大平層豪宅時(shí)代的競(jìng)爭(zhēng)加劇，河西板塊遭遇瓶頸；然而，大面積帶來(lái)的高總價(jià)讓一大批對(duì)河西板塊寄以厚望的購(gòu)房者望而生畏；伴隨河西向南發(fā)展的開(kāi)發(fā)建設(shè)，為剛需市場(chǎng)提供更大空間，也讓我們看到另一部分市場(chǎng)機(jī)遇。3.2項(xiàng)目SWOT分析屬性詮釋二線城市位于江蘇省會(huì)南京，經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快，總量高區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮竽暇┲攸c(diǎn)發(fā)展的“一城三區(qū)”之一，具備良好的發(fā)展前景新城南部核心區(qū)位于河西南部新區(qū)，受到河西CBD商圈輻射，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮笠?guī)模較大地上面積近67萬(wàn)平米，居住用地規(guī)模大，屬中高端住宅項(xiàng)目資源較好地鐵樓盤(pán)，未來(lái)重點(diǎn)發(fā)展的生態(tài)宜居新城地塊是位于南京河西新城南部區(qū)域、具備良好發(fā)展前景、規(guī)模較大、資源狀況較好。地塊評(píng)述3.2項(xiàng)目SWOT分析居河西南部新城核心區(qū)位，高起點(diǎn)、高規(guī)劃的城市定位，發(fā)展?jié)摿薮蠼煌ū憷?，距市中?5-20分鐘，距南京國(guó)際機(jī)場(chǎng)30分鐘，軌道交通連接。與地鐵7號(hào)線天河路站無(wú)縫對(duì)接，距離項(xiàng)目周邊地鐵12號(hào)線預(yù)計(jì)2015年開(kāi)通，8號(hào)線已規(guī)劃建設(shè)。周邊商業(yè)/生活/教育配套全面且成熟緊靠南京外國(guó)語(yǔ)學(xué)校河西分校，坐享優(yōu)質(zhì)教育資源地塊北側(cè)存在噪音干擾（后期可采用隔離處理）地塊周邊道路需要拓寬短期內(nèi)道路建設(shè)未完工，交通存在一定不便周邊商務(wù)配套不全，檔次不高SWOT宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行較為平穩(wěn)，嚴(yán)格的限購(gòu)及信貸已經(jīng)有所微調(diào)—趨好。河西板塊高端豪宅致使剛需改善遭受擠壓，市場(chǎng)需求尋求釋放河西南部新城規(guī)劃利好，整體規(guī)劃快速推進(jìn)，新城崛起周邊多為經(jīng)濟(jì)型普通住宅，區(qū)域內(nèi)大型品質(zhì)社區(qū)極少，無(wú)同類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品，客戶來(lái)源區(qū)域可實(shí)現(xiàn)突破未來(lái)樓市政策不明朗，對(duì)本案將來(lái)上市有一定的威脅河西新建樓盤(pán)依然眾多，后期上市壓力較大河西南部新城尚處開(kāi)發(fā)初期，市場(chǎng)認(rèn)可度有待提升地塊周邊處于已拆遷待開(kāi)發(fā)區(qū)域，整體建設(shè)及環(huán)境改造存在一定周期3.3客戶定位客戶來(lái)源定位客戶需求定位客戶需求特征——以品質(zhì)首置及剛改為主，輔以部分再改。對(duì)提升生活品質(zhì)與舒適度存在需求，同時(shí)看中區(qū)域歸屬感及身份感居住所帶來(lái)的社會(huì)認(rèn)同價(jià)值是他們的追求。對(duì)樓盤(pán)的綜合素質(zhì)和未來(lái)的生活品位較為關(guān)注第一層級(jí)：全市范圍白領(lǐng)收入人群第二層級(jí)：區(qū)域周邊居民及第二代第三層級(jí)：全市范圍中高端收入家庭。核心客戶次要客戶游離客戶全市范圍品質(zhì)首置：公務(wù)員、公司白領(lǐng)、個(gè)體私營(yíng)市區(qū)居民二代子女外地在寧工作者核心關(guān)注點(diǎn)：交通、品牌、升值潛力項(xiàng)目周邊區(qū)域，居民首改或居民二代子女首置核心關(guān)注點(diǎn)：品牌、環(huán)境、產(chǎn)品南京投資客及周邊城市泛投資客核心關(guān)注點(diǎn)：區(qū)域升值潛力富豪階層高收入階層中收入階層低收入階層考慮到本項(xiàng)目的優(yōu)良質(zhì)素、片區(qū)市場(chǎng)消費(fèi)群體的區(qū)域特征及市場(chǎng)價(jià)格水平，本項(xiàng)目未來(lái)的目標(biāo)客戶群體應(yīng)該主要面對(duì)：從目標(biāo)客戶的年齡及收入看年齡以25—40周歲為主;家庭年收入普遍在15萬(wàn)元以上。從置業(yè)次數(shù)看，以城區(qū)客戶首置及剛改為主。從置業(yè)目的看以自用性居住為主。少量投資和資本轉(zhuǎn)化。3.2.1目標(biāo)客戶經(jīng)濟(jì)情況定位3.2.2周邊樓盤(pán)客戶分析項(xiàng)目名稱主力客群海峽城以河西區(qū)域內(nèi)客戶以及區(qū)域周邊（西善橋、板橋）改善型客群為主，加少量其他客群（泛投資客）首創(chuàng)天邁廣場(chǎng)區(qū)域內(nèi)及全市范圍中小投資客為主和府奧園區(qū)域周邊及全市范圍內(nèi)中高端收入人群，改善及剛需客群各一半金地自在城區(qū)域周邊改善型客戶及全市范圍剛需客群，另有部分投資客朗詩(shī)綠色街區(qū)區(qū)域周邊及部分市區(qū)范圍內(nèi)中高端收入人群改善型置業(yè)企事業(yè)單位高管、公務(wù)員、私營(yíng)老板善水灣區(qū)域周邊剛需及部分改善需求客戶分類(lèi)模型健康養(yǎng)老（51-60歲以上）品質(zhì)家庭（41-50歲）都市新銳（26-40歲）（22-25歲）*根據(jù)南京商品房市場(chǎng)均價(jià)進(jìn)行設(shè)置單身E族新婚族已婚丁客幼小3口之家中學(xué)3口之家三代同堂中大學(xué)3口之家兒女立家三代同堂二老空巢經(jīng)濟(jì)型

富貴型

富豪型總價(jià)500萬(wàn)以上300-500萬(wàn)

100萬(wàn)元以下

富裕型

新南京人

中產(chǎn)型

新新人類(lèi)100-300萬(wàn)全市范圍內(nèi)，品質(zhì)首置及改善需求的客戶是主要的目標(biāo)客群客群結(jié)構(gòu)多元全面3.2.3客戶分類(lèi)模型1、從客群購(gòu)房需求來(lái)看，首置客戶包括市區(qū)中高端收入白領(lǐng)周邊居民二代等，對(duì)區(qū)域歸屬比較認(rèn)同，追求品質(zhì)生活，首改客戶則主要來(lái)自建鄴、雨花等周邊區(qū)域，熟悉區(qū)域生活，期望住宅環(huán)境能有所改善的客戶。2、由總價(jià)承受來(lái)看，主要以家庭成員合資購(gòu)房較多，需要貸款與公積金配合，總價(jià)承受能力主要集中在120-160萬(wàn)元左右。3、由客群年齡段來(lái)看，主要為25歲到40歲的品質(zhì)剛需置業(yè)者。3.2.4客戶分析總結(jié)中端首置及首次改善型產(chǎn)品項(xiàng)目自身市場(chǎng)機(jī)會(huì)客群定位河西新城/地鐵/成熟配套容積率≤2.75，限高100米區(qū)域內(nèi)中小戶型房源缺乏品質(zhì)剛改需求尋求釋放品質(zhì)首置及剛改對(duì)區(qū)域及品質(zhì)要求較高受到河西板塊大平層豪宅擠壓，市場(chǎng)對(duì)于該板塊的中斷需求需要尋求釋放，為項(xiàng)目奠定重要的市場(chǎng)基礎(chǔ)；項(xiàng)目自身品牌的打造，區(qū)位歸屬加上品質(zhì)典范為項(xiàng)目成為中端品質(zhì)社區(qū)奠定基礎(chǔ)，能夠廣泛吸引全市范圍的目標(biāo)客群。3.4.1項(xiàng)目外立面風(fēng)格建議目前項(xiàng)目周邊為一批80、90年代老小區(qū)，以及大量拆遷安置住房，建筑風(fēng)格都比較簡(jiǎn)約，在品質(zhì)上與項(xiàng)目差距較大。結(jié)合周邊環(huán)境及樓盤(pán)品質(zhì)，建議項(xiàng)目外立面以端莊大氣、高質(zhì)感的artdeco風(fēng)格（御江金城的建筑風(fēng)格）。百家湖國(guó)際花園示意圖—古典莊重3.4項(xiàng)目樓型定位蓮花新城3.4.2ARTDECO外立面視覺(jué)表現(xiàn)

（杭州梧桐公寓）（萬(wàn)科金色名郡）御江金城外立面3.4.3樓型定位根據(jù)本地塊周邊競(jìng)品樓盤(pán)不同面積段的銷(xiāo)售情況，結(jié)合本案地塊特征，本案樓型建議整體以兩梯五戶和兩梯四戶為主。兩梯五戶戶型兩梯四戶戶型中間為70-90㎡2房或2+1房?jī)啥藶?0-120㎡3房或3+1房中間為90-100㎡3房?jī)啥藶?20-130㎡3房或3+1房市場(chǎng)梳理、客群分析定位原則：原則一：熱銷(xiāo)面積定位+安全邊際房型原則二：產(chǎn)品創(chuàng)新+品質(zhì)塑造3.5.1戶型定位原則：高品質(zhì)、70-130平、90%剛需（首置+剛改）3.5戶型定位2012年下半年南京樓市升溫，剛性需求和改善性需求得以釋放，購(gòu)買(mǎi)客群以剛需和首次置業(yè)者為主導(dǎo)；從需求傾向來(lái)看，中小戶型占據(jù)了明顯主導(dǎo)，在70-90㎡和90-120㎡重點(diǎn)分布。從南京市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)顯示，2012年南京全市成交面積主要集中在81-90、91-100以及121-140㎡三個(gè)面積區(qū)間，合計(jì)占比接近六成。3.5戶型定位3.5.2戶型市場(chǎng)面積占比：從目標(biāo)客戶構(gòu)成來(lái)看，項(xiàng)目與海峽城的客戶較為一致。3.5戶型定位3.5.2戶型市場(chǎng)面積占比：各面積段客戶預(yù)判90㎡以下——目標(biāo)客戶定位客戶需求特征：?較為注重區(qū)域潛力，要求交通和配套（如運(yùn)動(dòng)、休閑娛樂(lè)場(chǎng)所）相對(duì)完善?對(duì)總價(jià)控制相對(duì)嚴(yán)格，有一定價(jià)格敏感度，月供能力強(qiáng)?戶型上注重適用性，能滿足自我享受的需求?不需要太大的社區(qū)，但希望生活的社區(qū)是一個(gè)有點(diǎn)品味和個(gè)性的社區(qū)客戶形態(tài)描述：剛性需求，大部分人因組建家庭產(chǎn)生置業(yè)行為。100、115㎡——目標(biāo)客戶定位客戶需求特征：?考慮未來(lái)家庭發(fā)展，需求三房?較為注重區(qū)域潛力，對(duì)物業(yè)管理，小區(qū)配套（如教育、人文環(huán)境）有較高要求。?客戶多為2次以上置業(yè)，購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)較強(qiáng)，首付月供能力較強(qiáng)。?對(duì)現(xiàn)有住房不滿意客戶形態(tài)描述：?該類(lèi)客戶容易受“蠅頭小利”的引導(dǎo)，考慮未來(lái)?yè)Q房的貸款壓力，家庭結(jié)構(gòu)變化，采用一次到位原則，同時(shí)注重居住舒適度的提升；緊湊型三房是首置/首改市場(chǎng)的寵兒，性價(jià)比/一步到位戶型功能是購(gòu)買(mǎi)的主力因素。130、140㎡——目標(biāo)客戶定位客戶需求特征：?有一定的投資傾向，已擁有一套至2套物業(yè)的置業(yè)經(jīng)驗(yàn)；?看重大環(huán)境、大配套、居住生活品質(zhì)、社區(qū)文化和鄰居檔次等，注重子女學(xué)習(xí)空間和家人的生活空間；?擁有穩(wěn)定成長(zhǎng)的核心家庭型家庭結(jié)構(gòu)，尋求對(duì)生活品質(zhì)不斷提升的追求；客戶形態(tài)描述：作為城市中產(chǎn)階級(jí)收入人群，資金實(shí)力不雄厚，一次性付款比例較少。75%選擇貸款，目前執(zhí)行的銀行政策對(duì)其影響最大?？蛻艏?xì)分客戶分類(lèi)客戶描述對(duì)產(chǎn)品的關(guān)注點(diǎn)消費(fèi)特征關(guān)鍵詞首置（部分投資）32%毗鄰區(qū)域的居民二代多是原住民的二代、本地人，三十歲以下，以買(mǎi)婚房獨(dú)立生活的類(lèi)型居多，喜歡住的離父母不遠(yuǎn)90平米以下高層100-150萬(wàn)左右的總價(jià)總價(jià)、交通全市范圍內(nèi)的泛公務(wù)員、企業(yè)白領(lǐng)偏年輕，大多做婚房，包括部分外來(lái)人口，追求一定的生活品質(zhì)，但積蓄不多，對(duì)價(jià)格敏感，需父母幫忙品質(zhì)、總價(jià)投資價(jià)值投資客戶敏銳的市場(chǎng)觸覺(jué)，投資意識(shí)，看好稀缺項(xiàng)目的增值保值空間，中小戶型投資門(mén)檻低首置+首改45%小私營(yíng)業(yè)主來(lái)自城區(qū)以城南及建鄴周邊經(jīng)商，對(duì)片區(qū)熟悉，認(rèn)可區(qū)域未來(lái)100-115平米高層150-180萬(wàn)左右的總價(jià)增值配套公務(wù)員收入穩(wěn)定，福利較好，有良好的住房公積金保障，追求生活品質(zhì)品質(zhì)配套年紀(jì)偏大周邊原住民多在35歲以上，有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，鼓樓、建鄴區(qū)為主，想改善當(dāng)前居住條件品質(zhì)性價(jià)比首改（部分再改）23%企業(yè)高管關(guān)注開(kāi)發(fā)商品牌、舒適居住空間、高端產(chǎn)品品質(zhì)，對(duì)價(jià)格較為不敏感130、142平米面積較大價(jià)格200萬(wàn)以上品質(zhì)空間高級(jí)公務(wù)員政府機(jī)關(guān)中高層管理人員，相對(duì)低調(diào)，看中地段潛力，和高性價(jià)比高品質(zhì)增值私營(yíng)業(yè)主積蓄較多，月供能力強(qiáng)，家中有子女，年齡較大，喜歡較大戶型，價(jià)格敏感稍低面子品質(zhì)目標(biāo)客戶屬性地圖：由客戶結(jié)構(gòu)的需求戶型可以看出，首次置業(yè)的客戶的戶型主要集中在70-80平高性價(jià)比兩房，90-100平米左右的三房，改善型客戶喜好的戶型以110-130平米三房或小四房為主；同時(shí)也存在少許追求品質(zhì)和舒適感的再次改善客群，戶型130平米以上的四房。鑒于當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境及熱銷(xiāo)狀況，若想實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流，我司建議可迎合市場(chǎng)需求，以75-115㎡為主力，此外為總價(jià)控制在140萬(wàn)以內(nèi)，可適當(dāng)彌補(bǔ)空缺，增添部分120—130㎡舒適性戶型，提升項(xiàng)目品質(zhì)。本項(xiàng)目戶型建議為4種：1、75平米戶型：兩房，兩開(kāi)間朝南；2、90平米戶型：2+1戶型，全部朝南或南北通透布置；3、115平米戶型：3房戶型，南北通透，2個(gè)衛(wèi)生間；4、120—130平米戶型：3+1戶型，南北通透，2個(gè)衛(wèi)生間。3.5.3戶型面積定位小結(jié)：3.6.2河西南部21-5號(hào)地塊戶型面積配比建議

河西南部21-5號(hào)地塊3.6戶型配比地塊面積段70-90㎡90-110㎡110-130㎡130-150㎡160㎡以上（洋房）總建面積A占比0%15%23%32%30%121923面積0.0018288.4528042.2939015.3636576.90B占比28%43%18%11%0%56008.2面積15682.3024083.5310081.486160.900.00C占比23%38%26%13%0%60411.7面積13894.6922956.4515707.047853.520.00D占比22%34%29%15%0%46623面積10257.0615851.8213520.676993.450.00E占比17%34%31%18%0%69730.1面積11854.1223708.2321616.3312551.420.00合計(jì)占比15%30%25%20%10%354696面積51688.16104888.4888967.8172574.6536576.90本項(xiàng)目戶型套數(shù)配比70-90㎡

90-110㎡110-130㎡130-150㎡160㎡以上洋房總套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)22%60836%99926%7129%2617%18327633.7戶型設(shè)計(jì)理念兩室兩廳一衛(wèi)(80平米)兩室兩廳一衛(wèi)(90平米)戶型方正，戶型整體布局較為合理，功能分區(qū)緊湊，沒(méi)有較多面積上的浪費(fèi)全明設(shè)計(jì)，明廳、明臥、明衛(wèi);戶型方正,功能分區(qū)緊湊熱銷(xiāo)戶型海峽城3.7.1核心競(jìng)品戶型分析3.7戶型設(shè)計(jì)理念該項(xiàng)目1期規(guī)劃了11棟小高層（24）、7棟高層（33），1期C地塊規(guī)劃了4棟小高層（24）、2棟高層（33），戶型面積在77—200平米精裝房源，主力戶型是77-91平米兩房、110-114小三房和134-138平米大三房。產(chǎn)品戶型面積（平米）供應(yīng)套數(shù)占比裝修情況高層兩房77-8013013.46%精裝9317618.22%精裝三房110-11424225.05%精裝134-13830831.88%精裝四房149444.55%精裝177444.55%精裝20020.21%精裝復(fù)式(頂樓)16280.83%精裝22080.83%精裝24020.21%精裝29520.21%精裝合計(jì)——966————3.7戶型設(shè)計(jì)理念熱銷(xiāo)戶型三室兩廳一衛(wèi)(110平米)三室兩廳兩衛(wèi)(143平米)三室朝南雙臥朝南，南向雙陽(yáng)臺(tái)，戶型方正，動(dòng)靜分離，布局巧妙，實(shí)用雙臥朝南，南向雙陽(yáng)臺(tái)，戶型方正，餐廚一體，客廳連接大尺度陽(yáng)臺(tái)，南北通透3.7.2本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)建議南北通透南觀景有贈(zèng)送面積分割性室內(nèi)空間可分可組可延伸半局室空間經(jīng)濟(jì)性舒適性功能性產(chǎn)品戶型面積控制產(chǎn)品戶型功能完善產(chǎn)品總價(jià)的可支付性強(qiáng)化各空間戶型的功能性提高使用率空間有效性3.7.2本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)建議79㎡2+1房82㎡2+1房主臥、客廳朝南贈(zèng)送露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)可實(shí)現(xiàn)2房變小3房主臥、客廳朝南南北通透、采光好贈(zèng)送空間可實(shí)現(xiàn)2房變小3房可變空間可變空間3.7.2本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)建議73㎡2房84㎡2+1房主臥、客廳朝南贈(zèng)送空間大主臥、客廳朝南贈(zèng)送空間可實(shí)現(xiàn)2房變小3房可變空間可變空間3.7.2本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)建議95㎡3房96㎡3房雙臥、客廳朝南贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)私密性好雙臥、客廳朝南雙陽(yáng)臺(tái)，贈(zèng)送面積大3.7.2本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)建議100㎡主臥、客廳朝南贈(zèng)送面積大90㎡3房主臥、客廳朝南雙陽(yáng)臺(tái)，贈(zèng)送面積大（參考：天御熙岸）可變空間可變空間可變空間可變空間四、項(xiàng)目分期規(guī)劃及營(yíng)銷(xiāo)推廣建議密集推售，保持熱度推售關(guān)鍵：集中開(kāi)盤(pán)與散賣(mài)同步進(jìn)行，同時(shí)將推售貨量分解成多次小規(guī)模集中推售，每次推售產(chǎn)品覆蓋各品類(lèi)（蓄客——開(kāi)盤(pán)——蓄客）。能最大化的展示項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，創(chuàng)造營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值；充分考慮入市時(shí)機(jī)，推售次序有利于實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化；4.1推售原則開(kāi)盤(pán)期——穩(wěn)扎穩(wěn)打，促進(jìn)銷(xiāo)售

根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格走勢(shì)以及競(jìng)品銷(xiāo)售情況定價(jià)持銷(xiāo)期——穩(wěn)價(jià)沖量，小幅提升多頻次少量推售，價(jià)格穩(wěn)步提升定價(jià)原則：4.2項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位根據(jù)2012年底競(jìng)品項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格，通過(guò)權(quán)重比較法，我們得出本項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格為18111元/㎡。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目開(kāi)始銷(xiāo)售時(shí)間為2014年上半年，根據(jù)目前市場(chǎng)比較法得出的本項(xiàng)目最新銷(xiāo)售，按照每年8%的增長(zhǎng)率，因此在2013年12月項(xiàng)目起售時(shí)，我們建議本項(xiàng)目起售價(jià)格為18111*（1+8%）=19560元/平米。由于地塊要求所售房源均以精裝修銷(xiāo)售，因此在實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格建議為：19560+1500（裝修標(biāo)準(zhǔn)）=21060平米。定價(jià)因素金地自在城金馬酈城石林大公園恒基玲瓏翠谷朗詩(shī)鐘山綠郡柏悅瀾庭本地塊生活指數(shù)品牌10%7667869景觀8%6676768項(xiàng)目環(huán)境17%6765757地段18%6866667智能化6%6657867戶型8%6666768項(xiàng)目配套12%6756677物業(yè)8%6567758規(guī)模5%7665657規(guī)劃8%6666667合計(jì)100%6.156.575.96.026.735.827.44銷(xiāo)售價(jià)格9500180001100012000190001600018111

權(quán)重價(jià)格114932038413871148312100420454

權(quán)重10%40%10%15%15%10%

高層4.2項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位根據(jù)2012年底競(jìng)品項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格，通過(guò)權(quán)重比較法，我們得出本項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格為26449元/㎡。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目開(kāi)始銷(xiāo)售時(shí)間為2014年上半年，根據(jù)目前市場(chǎng)比較法得出的本項(xiàng)目最新銷(xiāo)售，按照每年8%的增長(zhǎng)率，因此在2013年12月項(xiàng)目起售時(shí)，我們建議本項(xiàng)目起售價(jià)格為26449*（1+8%）=28565元/平米。由于地塊要求所售房源均以精裝修銷(xiāo)售，因此在實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格建議為：28565+1500（裝修標(biāo)準(zhǔn)）=30065平米。定價(jià)因素金地自在城金馬酈城石林大公園恒基玲瓏翠谷朗詩(shī)鐘山綠郡柏悅瀾庭本地塊生活指數(shù)品牌10%7667869景觀8%6676768項(xiàng)目環(huán)境17%6765757地段18%6866667智能化6%6657867戶型8%6666767項(xiàng)目配套12%6756677物業(yè)8%6567758規(guī)模5%7665657規(guī)劃8%6666667合計(jì)100%6.156.575.96.026.735.827.36銷(xiāo)售價(jià)格15000260002300016000230002500026449

權(quán)重價(jià)格179512944329003197742542631959

權(quán)重10%40%10%15%15%10%

花園洋房21-5地塊三期二期四期B占地20366.6㎡115㎡小三房、130-140㎡三房一期C占地21967.9㎡D占地16953.8㎡；F配套用地6991.2㎡75、90㎡兩房、115㎡小三房、130-140㎡三房A占地44335㎡75、90㎡兩房、115㎡小三房、130-140㎡三房4.3推售排期E占地25356.4㎡；130-140㎡三房180-200㎡花園洋房4.4排期比重21-5地塊分期戶型面積套型面積比一期75㎡兩房10%90㎡2+1房15%115㎡小三房10%130-140㎡三房?jī)尚l(wèi)3%二期75㎡兩房5%90㎡2+1房15%115㎡小三房10%130-140㎡三房?jī)尚l(wèi)5%三期115㎡小三房5%130-140㎡三房?jī)尚l(wèi)6%四期130-140㎡三房?jī)尚l(wèi)6%180-200㎡疊加別墅10%合計(jì)

100%面積段推售比重以首開(kāi)強(qiáng)勢(shì)占領(lǐng)市場(chǎng)先機(jī)為主旨，由小面積主打，后期層層推大面積和其他物業(yè)類(lèi)型，穩(wěn)固市場(chǎng)地位。21-5地塊一期二期三期四期4.5推售時(shí)間節(jié)點(diǎn)2014.5一期開(kāi)盤(pán)二期開(kāi)盤(pán)2014.10車(chē)位銷(xiāo)售2015.52015.11三期開(kāi)盤(pán)四期開(kāi)盤(pán)2016.92014年5月首次開(kāi)盤(pán)，以最優(yōu)產(chǎn)品以及高附加值入市，贏得市場(chǎng)先機(jī)，博得市場(chǎng)認(rèn)同的同時(shí)，創(chuàng)造最高利潤(rùn)。

推售節(jié)奏上，每期集中開(kāi)盤(pán)引爆，緊隨其后間隔性少量加推，蓄水-開(kāi)盤(pán)-蓄水，營(yíng)造持續(xù)熱銷(xiāo)的市場(chǎng)聲音。競(jìng)品項(xiàng)目的花園洋房在過(guò)去的13個(gè)月內(nèi)去化率平均值在65.86%，約10套。主力競(jìng)品項(xiàng)目去化分析4.6項(xiàng)目去化速度分解建議

競(jìng)品花園洋房去化情況金地自在城面積段121-143144-160161-180181-200201-250251-300301以上總計(jì)2012.1-2013.1推出量54661231401612202012.1-2013.1銷(xiāo)售量536112313241194去化率98.15%92.42%100.00%100.00%80.00%25.00%100.00%88.18%石林大公園面積段181-200201-250

總計(jì)2012.1-2013.1推出量168

242012.1-2013.1銷(xiāo)售量10

1去化率6.25%0.00%

4.17%金馬酈城面積段121-143161-180201-250251-300301以上

總計(jì)2012.1-2013.1推出量2211196

142012.1-2013.1銷(xiāo)售量21240

3去化率100.00%50.00%18.18%21.05%0.00%

21.43%朗詩(shī)鐘山綠郡面積段81-90111-120121-143161-180181-200201-250251-300總計(jì)2012.1-2013.1推出量960505021262162012.1-2013.1銷(xiāo)售量1222132885276382去化率127.08%#DIV/0!264.00%176.00%250.00%225.00%100.00%176.85%恒基玲瓏翠谷面積段81-9091-100121-143161-180181-200201-250

總計(jì)2012.1-2013.1推出量601181822816

2422012.1-2013.1銷(xiāo)售量47125202602

220去化率78.33%105.93%111.11%118.18%0.00%12.50%

90.91%柏悅瀾亭面積段301以上

總計(jì)2011.6-2013.1推出量44

442011.6-2013.1銷(xiāo)售量6

6去化率13.64%

13.64%平均值

127

134

65.86%項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)推出棟號(hào)推出套數(shù)主力面積(平米)折后均價(jià)當(dāng)天去化銷(xiāo)售率保利香檳國(guó)際2011031217#91117、120、142、1611676069%201103208#74（含商業(yè))83、84、1301881740%201105267#34186、1952020058%2011052818#76116、120、1411806739%2011062520#98（含商業(yè))1411813017%和府奧園201103267#10876、77、872075021.00%201104305#

68106-1262108012.00%201210262#15638、76-85、1072242013.00%海峽城201209052#、3#25393、113、134、149、1771674080.00%201209291#18493、13417000-1800049.00%201212184#和5#46077、80、110、13817150-1764047.00%合計(jì)

1602

40%競(jìng)品項(xiàng)目的高層開(kāi)盤(pán)當(dāng)天去化率平均值在40%，約65套。4.6項(xiàng)目去化速度分解建議

城市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，潛力巨大，外加自然資源與交通優(yōu)勢(shì)，后期通過(guò)合理定價(jià)和暢銷(xiāo)產(chǎn)品，保守預(yù)計(jì)具備月均去化70套的能力項(xiàng)目名稱主力總價(jià)（萬(wàn)元）資源品牌產(chǎn)品客戶群月去化能力（套數(shù)）海峽城130-250萬(wàn)精裝修，云端科技為智慧核心，以低碳、生態(tài)、節(jié)能、環(huán)保居住為特色的臺(tái)商經(jīng)濟(jì)區(qū)海峽城開(kāi)發(fā)建設(shè)剛需144保利香檳國(guó)際260-330萬(wàn)濱江自然環(huán)境、大于35%的整體綠化率，優(yōu)雅、經(jīng)典和國(guó)際化的建筑風(fēng)情。保利改善38（因2012年無(wú)銷(xiāo)售，數(shù)據(jù)采用2011年銷(xiāo)量）和府奧園160-270萬(wàn)低碳科技住宅、地鐵物業(yè)宇和剛需134.6項(xiàng)目去化速度分解建議

本案去化速度預(yù)估本項(xiàng)目預(yù)計(jì)月均去化70套本項(xiàng)目約有3200套（21-5地塊）預(yù)計(jì)銷(xiāo)售周期為3年半-4年?duì)I銷(xiāo)推廣總目標(biāo)打造南京濱江新中心的住宅標(biāo)桿4.6項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣建議五礦地產(chǎn)品牌價(jià)值的提升實(shí)現(xiàn)品牌與利潤(rùn)最大化整體營(yíng)銷(xiāo)推廣思路事件營(yíng)銷(xiāo)貫穿全程五、土地測(cè)算一、地塊開(kāi)發(fā)成本（20-7地塊）說(shuō)明：土地出讓金按照實(shí)際出讓面積計(jì)算，總建面積按照出讓面積和2.75容積率計(jì)算，為30.5萬(wàn)平方米。序號(hào)項(xiàng)目類(lèi)別成本費(fèi)用估算備注單位成本（RMB/M2）總費(fèi)用（萬(wàn)元）一土地費(fèi)用

1土地使用權(quán)出讓金X30.5Xn

X為樓面價(jià)格（元/平米）2土地出讓契稅/1.22Xn

出讓金×4%小計(jì)

31.72X

二建安費(fèi)用

n

含建設(shè)及基本安裝1高層180054900

小計(jì)

54900

三前期稅費(fèi)

1高層