泛三亞市場概況認(rèn)知課件

海南市場概括性認(rèn)知海南房地產(chǎn)發(fā)展格局棋子灣龍沐灣三亞灣亞龍灣海棠灣土福灣清水灣香水灣石梅灣神州半島博鰲月亮灣東海岸西海岸盈濱半島國際旅游島概念下百企千億下海南，重回房地產(chǎn)市場巔峰時代海南主要旅游地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域東線濱海度假：國家海岸+航天城+亞洲論壇以東線高速為串聯(lián)，借助政府規(guī)劃，優(yōu)越條件，將自然資源轉(zhuǎn)化為地產(chǎn)資源，將單純欣賞海景，商務(wù)會議的客源轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)客源中線養(yǎng)老休閑：五指山+熱帶雨林+熱帶溫泉利用固有資源，通過先期低端度假產(chǎn)品促熱市場，定位為養(yǎng)老度假休閑地產(chǎn)運作，土地升值后推動房地產(chǎn)價值上漲。西線原生野趣：自然保護區(qū)、原生海岸資源為島內(nèi)保持原生態(tài)較為完整地區(qū)，前幾年規(guī)劃為工業(yè)開發(fā)集中地帶，旅游地產(chǎn)開發(fā)屬于初級階段。海棠灣土福灣清水灣神州半島亞龍灣香水灣三亞灣、大東海片區(qū)東線沿海灣區(qū)的發(fā)展規(guī)律表現(xiàn)為：開發(fā)重心由三亞灣向東北推進，且推進速度不斷加快92年02年05年06年07年08年09年10年92年中糧進入亞龍灣02年鹿回頭納入整體開發(fā)范圍92年魯能進入三亞灣06年開發(fā)土福灣06年雅居樂拿地06年紅磡拿地07年華潤啟動石梅灣2010年海南來自全國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾100家神州半島三亞灣海南東部岸線灣區(qū)開發(fā)情況一覽石梅灣香水灣清水灣土福灣海棠灣亞龍灣大東海發(fā)展成熟逐漸成熟博鰲正在建設(shè)龍沐灣按照開發(fā)情況劃分的灣區(qū)層級成熟灣區(qū)三亞灣、亞龍灣、大東海次生代灣區(qū)土福灣、清水灣、香水灣、博鰲新生代灣區(qū)龍沐灣、海棠灣、石梅灣海南省東部岸線灣區(qū)層級分類：成熟灣區(qū)、次生代灣區(qū)、新生代灣區(qū)亞龍灣代表項目：權(quán)貴度假灣項目公主郡龍溪石溪墅西山渡去化率81%34%70%91%項目基礎(chǔ)信息土地性質(zhì)40物業(yè)類別別墅，公寓建筑形式板樓高層投資商上海申亞集團開發(fā)商海南申亞置業(yè)有限公司開工時間2013-09-18竣工時間2015-07-30產(chǎn)品基本信息占地面積53669.10平方米總建筑面積33233.55平方米容積率0.45綠化率42%均價別墅：7.2萬元/㎡；公寓：3.5萬元/㎡總戶數(shù)187精裝修標(biāo)準(zhǔn)別墅：10000元/㎡；公寓：3000元/㎡梯戶比公寓：1梯2戶車位200合作公司代理公司海南盛同華遠(yuǎn)房地產(chǎn)投資顧問有限公司物業(yè)公司綠城物業(yè)物業(yè)費公寓：6元/㎡/月；別墅：12元/㎡/月【亞龍灣壹號】目項定位：度假綜合體項目特色：亞龍灣中樞位置，成熟度假配套，大體量高端商業(yè)配套銷售均價：公寓：35000元/平米別墅：72000元/平米【項目規(guī)劃】項目業(yè)態(tài)豐富，包括11萬㎡復(fù)合型度假商業(yè)、五星酒店、高端住宅（別墅和公寓）二期住宅還有4.5萬㎡別墅和3萬㎡公寓產(chǎn)品供應(yīng)，約40億貨值。一期別墅60套一期公寓120套11萬㎡商業(yè)麗笙酒店二期住宅4.5萬㎡別墅3萬㎡公寓

戶型排布：藍(lán)色：118㎡紅色：105㎡綠色：133㎡黃色：157㎡橙色：200㎡紫色：266㎡【一期住宅規(guī)劃】一期規(guī)劃主要依托外圍水系景觀，打造成濕地社區(qū)及流水別墅產(chǎn)品【別墅戶配比及去化】建面（㎡）使用面積（㎡）地上贈送地下贈送占地面積（㎡）院落面積（㎡）層數(shù)居室建筑均價（萬/㎡）使用均價（萬/㎡）成交總價（萬元）折扣套數(shù)去化率118.938520245.7348160地上一層地下一層3室兩廳6.221.9274095650%105.335423225.8338170地上一層地下一層2室兩廳7.692.29810954502378180地上一層地下一層3室兩廳7.222.319609515400422210地上一層地下一層3室兩廳7.012.471100951974%200.452353269.2446280地上兩層地下一層4室三廳7.532.891510951471%266.875670419.6843580地上兩層地下一層5室三廳9.603.39256095250%項目2014年2月5日開盤至今（3月15日），別墅成交40套，約4.5億。主力戶型以133㎡-200㎡的3-4居為主，熱銷戶型為157㎡和200.4㎡建筑均價7.2萬/㎡，而使用均價2.5萬/㎡，總價控制在1500萬以內(nèi)，性價比高；占地和庭院面積都不大，但贈送面積超大，約140%；基本都是地上一層贈送地下一層，私密性好建筑面積（㎡）贈送面積

(㎡)居室得房率成交均價（萬/㎡）折扣套數(shù)去化率137.1435.463房兩廳90%350009512088.1217.762房兩廳90%350009510094.9322.462房兩廳90%3500095480114.8827.683房兩廳90%350009540058.953.51房一廳90%35000952079.077.582房兩廳90%3500095812.5%【公寓戶配比及去化】以95-115㎡兩到三房為，共120套，均價3.5萬/㎡，主力戶型在300-400萬之間；別墅熱銷，但公寓僅認(rèn)籌一套，無實際成交。滯銷主要原因：公寓樣板間安排在銷售中心地下一層，通風(fēng)采光不足，缺少外圍景觀；整個動線和體驗感差，且樣板間裝修品質(zhì)差，公寓的核心價值得不到體現(xiàn)。土地性質(zhì)40年物業(yè)類別別墅、公寓建筑形式獨棟、板樓投資商南豐中國（香港）開發(fā)商德商房地產(chǎn)（南豐投資）開盤時間2013年1月入住時間2014.5占地面積12萬㎡總建筑面積8.7萬㎡分期情況2期，當(dāng)期為二期容積率0.47綠化率65%均價別墅均價：6.5-7萬元/㎡公寓均價2.7-3.5萬元/㎡總戶數(shù)275戶（公寓：151套別墅124棟）精裝修標(biāo)準(zhǔn)別墅：8000元/㎡車位256景觀設(shè)計公司PLandscape建筑設(shè)計公司PLandscape物業(yè)公司世邦魏理仕物業(yè)費20元.月/㎡西山渡二期項目定位：高端商務(wù)臺地社區(qū)項目特色：依山而建，視野開闊別墅銷售均價：6.5-7萬元/平米公寓銷售均價：2.7-3.5萬元/平米【項目規(guī)劃與配套】紅樹林紅樹林公寓別墅入口疊水別墅云頂別墅半島別墅會所西山渡二期規(guī)劃依山而建，利用高差，打造出山地別墅；山景和濕地景觀豐富；本項目在亞龍灣內(nèi)地處偏僻，配套困乏。泛會所建筑面積（㎡）地下贈送（㎡）占地面積（㎡）院落面積（㎡）層數(shù)成交均價（萬/㎡）使用均價（萬/㎡）成交總價（萬元）套數(shù)（套）去化率131三房97256-413185-344

地上2層地下1層6.5-74-5900-1400

5020%

188五房107306-684211-582地上2層地下1層4346%257六房131390-661264-535地上2層地下1層1600-18003920%311六房186524-1018

331-811地上2層地下1層

2000-2500

812%2100%

331六房141774/780562/574地上2層地下1層359四房188751/950473/675地上2層地下1層

828002

0%435四房2781184/1512585/1187

地上2層地下1層

33002

0%471七房244

595-1202396-1007地上4層地下1層

11

500050%[別墅戶配比及去化]項目主力產(chǎn)品區(qū)間131㎡257㎡的3-6房，均價6.5-7萬/㎡，使用均價4-5萬/㎡，總價900-2500萬；2013年1月開盤，兩個旺季，別墅銷售45套，約6.25億，整體去化速度慢；熱銷戶型為188㎡的5居室，總價在1100-1400萬元之間；其次是131㎡3居室的小戶型,總價在900-1000萬元之間；戶型居室過多，各個空間局促，產(chǎn)品品質(zhì)差，導(dǎo)致去化速度慢。西山渡二期戶配比及去化產(chǎn)品建筑面積（㎡）贈送面積(㎡)得房率均價（萬/㎡）總價（萬元）套數(shù)（套）去化率公寓116兩房080%

2.7-3.5

350-700714%138三房63

80%

90

5%196三+1房2

80%

17

8%265四房0

80%700-10006

0%4

293四房

0

80%

公寓主力戶型為138㎡-196㎡三居室，均價2.7-3.5萬/㎡，總價350-700萬；2013年1月開盤，銷售5套,約0.25億元，基本屬于滯銷；主要原因：整體戶型定位面積偏大，總價過高，不符合亞龍灣區(qū)域公寓面積需求?！咎攸c】共享成熟灣區(qū)價值；社區(qū)景觀園林做工精細(xì)，體驗感強。項目基礎(chǔ)信息土地性質(zhì)旅游綜合用地，2045年到期物業(yè)類別別墅、公寓建筑形式底層、小高層、板樓投資商海南軒盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)商海南軒盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤時間2011-1-1入住時間2012產(chǎn)品基本信息占地面積99982平方米總建筑面積39995平方米分期情況一期容積率總0.4，別墅0.25，公寓0.8綠化率66%均價別墅7萬公寓4.5萬總戶數(shù)別墅121、公寓264精裝修標(biāo)準(zhǔn)別墅1.5萬硬裝、公寓1萬軟裝車位300地下合作公司景觀設(shè)計公司THKD景觀設(shè)計公司建筑設(shè)計公司物業(yè)公司蘭海物業(yè)管理公司物業(yè)費別墅13.8元、公寓9.8【基礎(chǔ)信息】【別墅戶配比】物業(yè)類別總套數(shù)建面（㎡）使用面積（㎡）層數(shù)居室套數(shù)戶配比別墅1212504503四居室21.7%2912912四居室129.9%2903602四居室75.8%1642842四居室86.6%1061472兩居室2823.1%1371602兩居室2520.7%1291291兩居室129.9%1351351兩居室129.9%其他邊角戶型75.8%戶型多樣化，以兩居室為主，占到64%，面積區(qū)間在106㎡—137㎡；主力戶型為106㎡和137㎡兩居室，比例分別為23.1%和20.7%；物業(yè)類別總套數(shù)戶型（平米）套數(shù)戶配比公寓26463㎡一居室20778.5%130㎡二居室5721.5%【公寓戶配比】公寓戶型比較單一，主力戶型為63㎡一居室。置業(yè)目的度假為主灣區(qū)高端成熟，項目以度假型別墅為主，價格高，以純度假為主。購房關(guān)注點灣區(qū)價值、社區(qū)體驗感吸引客戶購買的主要因素是灣區(qū)價值，其次是社區(qū)的體驗感。產(chǎn)品敏感點戶型性價比高的二居室戶型受客戶青睞客戶在看戶型時首先景觀好、性價比高的實用戶型，其次是戶型設(shè)計。景觀園林、院景、海景離海有一定距離，公寓4層以上有一線海景，別墅主要是社區(qū)園林景觀。精裝修是別墅1.5萬/㎡硬裝，公寓1萬/㎡軟裝，客戶均要求精裝。配套敏感點灣區(qū)配套高端成熟吸引客戶的主要是灣區(qū)的成熟配套，社區(qū)只做了小型精品配套。【總結(jié)】翡翠谷三期翡翠谷三期總占地面積43000㎡，總建筑面積22000㎡，共73套聯(lián)排別墅，目前全部現(xiàn)房銷售；別墅主力面積區(qū)間187㎡—214㎡的5居室，地上3層贈送地下1層，成交均價5.6萬元/㎡，成交總價在1000萬-1200萬之間；截止2014年2月共銷售28套，其中2014年1-2月份成交18套，由于今年旺季廣告投入和案場體驗有很大提升，改變之前滯銷的狀態(tài)。水岸檀悅項目總占地72125㎡，總建筑面積44405㎡，共56套別墅，約一半出售；別墅主力面積155㎡兩居室占到90%，地上2層贈送163㎡的地下1層，對外報價8萬元/㎡，實際使用均價為4萬元/㎡，總價1200萬左右；2013年12月開始認(rèn)籌，共認(rèn)籌6套，認(rèn)籌方式：150萬認(rèn)籌金可以選房號，50萬不可選房號，一次性付款95折，預(yù)計今年10月份開盤。非知名開發(fā)商開發(fā)的小項目不被高端客戶認(rèn)可。太陽灣總占地面積361129㎡，總建筑面積215566.27㎡，67套別墅，74套公寓；別墅面積區(qū)間在534㎡—1010㎡，主力面積區(qū)間580㎡—860㎡；現(xiàn)太陽灣無售樓處內(nèi)部別墅正在進行裝修，價位尚未確定，預(yù)計2014年年底推出。太陽灣公寓別墅酒店注：項目定位高端，總價比較高，與本項目不形成競爭。石溪墅項目總占地面積99982㎡，總建筑面積39995㎡，121棟別墅基本售罄，264套公寓；別墅總價區(qū)間在250萬-900萬，公寓面積63㎡1居室和130㎡2居室，主力面積63㎡1居室占到90%，成交均價4萬元/㎡，成交總價在250萬-520萬之間；公寓出現(xiàn)滯銷情況，截止2014年2月共銷售17套，主要原因：開發(fā)商基本無對外宣傳及廣告投放、產(chǎn)權(quán)酒店物業(yè)不被市場認(rèn)可、客戶對開間的戶型接受度較低。華宇皇冠爛尾樓，獨棟別墅9套，面積區(qū)間在529㎡—614㎡，雙拼別墅16套，面積區(qū)間為421㎡—447㎡。規(guī)模小，體驗感差，產(chǎn)品落后將不被客戶認(rèn)可半山半島代表項目：半山半島、半島云邸富豪度假灣成熟灣區(qū)、大盤規(guī)劃復(fù)合型開發(fā)思路全國旅游地產(chǎn)知名品牌的推廣方式【項目借鑒點】2011年10月三亞市場月報具城市功能的綜合濱海商務(wù)度假灣項目名稱半山半島開發(fā)商三亞鹿回頭旅游區(qū)開發(fā)有限公司海南新佳旅業(yè)開發(fā)有限公司

項目位置三亞市鹿回頭半島鹿嶺路物業(yè)類型別墅、公寓、酒店、商業(yè)、帆船港等復(fù)合地產(chǎn)占地面積約2066多畝建筑面積約100多萬㎡用地性質(zhì)70年產(chǎn)權(quán)住宅用地項目用地性質(zhì)、屬于幾類用地、該區(qū)域基準(zhǔn)地價開發(fā)周期5年（一至六期）未來（七至十期）一個樓盤，一個半島：海南復(fù)合度假地產(chǎn)代表項目【半山半島基本信息】31【項目規(guī)劃與配套】銷售中心一期（售罄）二期（售罄）洲際酒店三期（售罄）新國賓館四期七期五期美高梅酒店商業(yè)（未建）酒店高爾夫球場六期國際帆船港國際學(xué)校音樂廳阜外醫(yī)院水上樂園龍首山獼猴山三亞灣小東海黎族文化風(fēng)情街回遷區(qū)鹿回頭區(qū)位圖節(jié)慶廣場鹿回頭半島由半山半島統(tǒng)一規(guī)劃，共分為十期，現(xiàn)售六期、七期；三亞僅此唯一的三面觀海的半島區(qū)域；配套高端、齊全、豐富、成熟。分期

總用地面積總建筑面積產(chǎn)品類型及套數(shù)主力戶型開盤及入住時間特點一期約8萬㎡約3.4萬㎡公寓（132套）別墅（79套）131㎡、141㎡2007.032008.12山海景觀

二期約10萬㎡約10萬㎡公寓（360套）別墅（94套）132㎡、184㎡2007.122009.03雙海灣海景大宅三期約14萬㎡約23萬㎡公寓（1032套）含370套酒店式公寓120㎡、165㎡190㎡2008.032010.02雙海灣景觀四期約7.8萬㎡約21萬㎡公寓（704套）其中488套復(fù)式152㎡、272㎡2010.032011.09架空商業(yè)層，中央景觀公園，樓頂泳池五期約19萬㎡約14萬㎡公寓（1326套）119㎡、130㎡165㎡2011.012011.09高爾夫及海景觀六期約8萬㎡約10萬㎡公寓（1086套）107㎡、172㎡2011.052013.01贈送大面積花池，超寬觀海面，甲板式陽臺項目分十期開發(fā)：一、二、三期已基本售罄且業(yè)主已入住，目前在售四、五、六、七期，未來規(guī)劃八、九、十期【半山半島項目規(guī)劃】三山兩灣，165億的半島配套規(guī)劃；建筑之上的文化藝術(shù)生活主題半島游艇帆船港海上音樂廳半島藝術(shù)館黎族文化商品街購物中心阜外心血管康復(fù)中心半島國際學(xué)校高爾夫球場水上樂園洲際酒店【半山半島配套】阜外心血管康復(fù)中心、半島國際學(xué)校、水上樂園：對外開放，但取費標(biāo)準(zhǔn)不一樣，半山半島業(yè)主可享受折扣。游艇泊位：20萬購買50年使用權(quán)。建筑面積（㎡）居室得房率成交均價（萬/㎡）套數(shù)（套）去化率六期107㎡兩房一廳兩衛(wèi)80%3.989298%172㎡三房兩廳兩位17645%七期107㎡兩房一廳兩衛(wèi)80%-82%4.321085%175㎡三房兩廳兩位4316%189㎡三房兩廳三衛(wèi)9060%198㎡三房兩廳三衛(wèi)7050%200㎡三房兩廳三衛(wèi)9360%206㎡三房兩廳三衛(wèi)7048%210㎡三房兩廳三衛(wèi)2212%262㎡四房兩廳四衛(wèi)2513%[戶配比及去化]在售產(chǎn)品集中在107-200㎡的2-4居室；不管是六期還是七期，107㎡的2居室一直去化較好，總價400-460萬，其次是七期200㎡左右的三居室產(chǎn)品，總價在800-900萬?！景肷桨雿u客戶分析小結(jié)】置業(yè)目的度假+投資，純粹投資目的的較少純投資購買的客戶極少，度假兼投資（主要是保值）目的明確；商務(wù)型度假所占比例較高購房關(guān)注點區(qū)域價值、景觀資源、配套區(qū)域景觀資源排首位，其次項目大規(guī)模大配套是吸引客戶重要因素，以及戶型設(shè)計是否滿足度假需求產(chǎn)品敏感點景觀海景、山景、高爾夫景觀客戶選擇及購買半山半島最為看中的是鹿回頭半島三山兩灣景觀資源，是否可一線海景是客戶最為關(guān)注的戶型景觀優(yōu)的戶型需求為主；喜歡大臥室、大衛(wèi)生間、大露臺以高舒適度的度假需求為主導(dǎo)配套敏感點鹿回頭半島百億配套客戶普遍看好洲際、高爾夫、帆船港、阜外醫(yī)院、加拿大國際學(xué)校等區(qū)域配套將為拉動鹿回頭發(fā)展前景，也十分看重半島社區(qū)生活配套的便利購房期望服務(wù)、配套、園林、裝修以稀缺價值驅(qū)動下，對度假生活方式升級需求項目定位：山海會客廳項目特色：半島最高處，創(chuàng)新型產(chǎn)品銷售均價：43000元/平米半島云邸項目位置三亞市河?xùn)|區(qū)鹿回頭區(qū)域鹿回頭高爾夫球會旁物業(yè)類別公寓、別墅裝修狀況公寓豪華硬裝，5000元/㎡建筑面積111602.97㎡

占地面積61333.34㎡容積率1.69開盤時間2012.12.9入住時間2014.12.31綠化率65%物業(yè)管理第一太平戴維斯和中信物業(yè)開發(fā)商中信地產(chǎn)三亞投資有限公司代理商海南華遠(yuǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司【總體規(guī)劃】前排9棟觀海大別，后排2棟高層公寓產(chǎn)品規(guī)劃由高到低階梯布局，戶戶觀海。公寓2號樓公寓1號樓別墅產(chǎn)品戶型建筑面積（㎡）

套內(nèi)面積（㎡）

數(shù)量（套）

均價（萬元/㎡）總價區(qū)間（萬元）一房一廳一衛(wèi)8967584.3350-400兩房兩廳兩衛(wèi)160-185120-140256640-820三房兩廳兩衛(wèi)210-235160-18056840-1000三房兩廳兩衛(wèi)230-260175-195133900-1200三房兩廳四衛(wèi)322244131200-1600四房三廳五衛(wèi)420-435320-33081700-2400【公寓戶配比及去化】該項目2012年12月開盤，持續(xù)熱銷，15個月總銷售額26億元；熱銷戶型為平層89㎡一房和平層160㎡-180㎡兩房；邊戶型230㎡錯層三房和420㎡四房市場認(rèn)可度極高，均價5-6萬/㎡。【客戶置業(yè)關(guān)注點】客戶在置業(yè)時，首先看重半島云邸項目自然景觀資源，其次是區(qū)域價值和產(chǎn)品優(yōu)勢，再次是開發(fā)商品牌?？蛻魧Ξa(chǎn)品的關(guān)注點主要以建筑風(fēng)格、私密性、戶型舒適度為主?！井a(chǎn)品關(guān)注點】灣區(qū)總結(jié)海景公寓產(chǎn)品主導(dǎo)消費的區(qū)域；庫存量大，半山半島一個大項目支稱整個區(qū)域，四期、五期大戶型出現(xiàn)滯銷；客戶來源：前期在北京、東北、江浙、山西、上海積累大批的優(yōu)質(zhì)客戶；淡季整體推廣力度小，客戶來源主要靠老帶新；問題：產(chǎn)品缺少創(chuàng)新，商業(yè)與住宅關(guān)系處理不當(dāng)。清水灣代表項目：雅居樂清水灣綠城清水灣阿羅哈度假新城雅居樂-清水灣環(huán)境先行，打造灣區(qū)形象；造城——1.5萬畝多元化度假項目；全國性戰(zhàn)略推廣方式?！咎攸c】【項目基本信息】定位——集居住、旅游、休閑及濱海度假于一體的綜合性度假區(qū)項目名稱雅居樂清水灣項目位置海南省陵水縣英州鎮(zhèn)開發(fā)商海南雅居樂房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積1.5萬畝開發(fā)周期10年建筑面積約900萬㎡配套高爾夫球場、五星級酒店、多國風(fēng)情溫泉谷、游艇會、商業(yè)中心、海洋體驗展覽館、民族風(fēng)情村住宅物業(yè)類型別墅、洋房、公寓、酒店式公寓容積率整體0.9【整體規(guī)劃】卓美亞酒店萊富士酒店萬豪酒店希爾頓酒店豪庭閣酒店游艇會所洲際酒店高爾夫湖畔商業(yè)中心蔚藍(lán)海岸蔚藍(lán)高爾夫瀚海銀灘碧海帆影英州入口金色果嶺清水灣大道集合住宅、度假酒店、高爾夫休閑產(chǎn)業(yè)、水上中心為一體的濱海社區(qū)；前期開發(fā)主要集中在資源好的一線海景區(qū)域，以清水灣景觀大道為分界線；配套打散，均衡分配在各組團社區(qū)周邊。組團別墅公寓/洋房酒店式公寓

總套數(shù)面積區(qū)間（㎡）均價（元/㎡）精裝（元/㎡）總套數(shù)面積區(qū)間（㎡）均價（元/㎡）精裝（元/㎡）總套數(shù)面積區(qū)間（㎡）均價（元/㎡）精裝（元/㎡）金色果嶺207180-56725000

136115-2917200-10000

蔚藍(lán)海岸

101868-1768800-120002500

瀚海銀灘114297-141525000

39577-33515000

203060-145220004000星海傳說118104-25235000

42855-9020000

星海傳說二期497104-25235000400065255-90180002000

蔚藍(lán)高爾夫179104-169450004000

雅居樂清水灣——09年首次開盤銷售，推售節(jié)奏較快，集中式推售模式盡量保持全產(chǎn)品線的形象，2009年至2011年產(chǎn)品面積呈現(xiàn)“縮小”趨勢，而2011年12月底新推出的碧海帆影組團，別墅及洋房產(chǎn)品面積升級，呈現(xiàn)“變大”趨勢。星海傳說(二期別墅）蔚藍(lán)海岸公寓金色果嶺別墅/公寓瀚海銀灘別墅/公寓星海傳說別墅/洋房星海傳說（二期洋房）10年3.1211年蔚藍(lán)高爾夫別墅11.2009年3.28首次開盤瀚海銀灘酒店式公寓10.111.259月12月底碧海帆影【各組團情況】【歐式別墅戶配比】共185套別墅；以243㎡-296㎡的3-4居小面積戶型為主；主力戶型296㎡4居室，占到37%物業(yè)類別建面（㎡）使用面積（㎡）贈送面積（㎡）居室層數(shù)套數(shù)總套數(shù)戶配比歐式別墅243330873居室44618525%2703751054居室45429%2964081124居室46837%3624851235居室4148%4636581956居室4126%【新加坡別墅戶配比】共53套，量不大；三種戶型比較平均，以567㎡的4居室為主，占到39%。物業(yè)類別建面（㎡）使用面積（㎡）贈送面積（㎡）居室層數(shù)套數(shù)總套數(shù)戶配比新加坡別墅5678823154居室4205339%66710663996居室41935%95415085546居室41426%轟炸式媒體廣告機場廣告：美蘭機場、鳳凰機場通道，道路高炮；海南報媒，如海南日報、?？谕韴蟮戎髁髅襟w；外地報媒：北京青年報、成都商報、大連日報、深圳特區(qū)報、太原晚報等。城市聯(lián)動推介攜手中旅服創(chuàng)立體營銷模式，全國20各城市聯(lián)動推介，立體化媒體推廣，項目價值推廣與活動推廣緊密結(jié)合，上海、北京、東北，南京等做推廣，注重媒體效果，曝光、價值推廣等完美結(jié)合。20個城市設(shè)展廳沙盤，聚集客戶大型公關(guān)活動清水灣全國巡演清水灣杯老業(yè)主高爾夫球大賽國際沙雕嘉年華業(yè)主新春聯(lián)歡會海灘風(fēng)箏秀……清水灣項目規(guī)模較大，在售組團較多，產(chǎn)品線長，受眾客群范圍較廣；目前淡季主要在全國做異地拓展——維護老客戶等活動?！緺I銷推廣方式】置業(yè)目的投資+度假雅居樂統(tǒng)一規(guī)劃，灣區(qū)逐漸成熟，產(chǎn)品性價比較高，客戶的投資和度假需求比較均衡，以投資+度假為主。購房關(guān)注點灣區(qū)價值、社區(qū)體驗感、項目口碑灣區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，區(qū)域形象好，客戶購房主要看重灣區(qū)價值，其次是社區(qū)體驗感和項目在市場上的口碑。產(chǎn)品敏感點戶型空間舒適性、贈送面積大、性價比高客戶在看戶型時首先看舒適性，空間分配合理，其次是性價比高，贈送面積大的戶型，景觀海景、園林、院景一線海景區(qū)域，海景資源豐富，不管哪種產(chǎn)品，能看海的戶型比較好賣，其次客戶看中社區(qū)園林體驗感。精裝修洋房和歐式別墅硬裝、新加坡別墅毛坯洋房和歐式別墅客戶均要求精裝，對裝修材質(zhì)最看重，新加坡大別墅部分客戶要求毛坯交房，以便按自己喜好裝修。配套敏感點酒店、游艇會所對比本組團，2個五星酒店和一個亞洲最大游艇會所對客戶吸引較大?！究偨Y(jié)】亞龍灣綠城-藍(lán)灣小鎮(zhèn)亞龍灣【特點】依附品牌影響力和產(chǎn)品能力；細(xì)微的綠城物業(yè)服務(wù)；異地營銷。項目基礎(chǔ)信息土地性質(zhì)70住宅和40年酒店式公寓物業(yè)類別別墅、公寓、酒店式公寓建筑形式底層、小高層、板樓投資商綠城集團開發(fā)商海南綠城高地投資有限公司開盤時間2011-1入住時間2013產(chǎn)品基本信息占地面積3200000平方米總建筑面積1480000平方米分期情況一期容積率總0.46，一期0.41，別墅0.38綠化率43.5%均價別墅3萬，公寓2.8萬、酒店式公寓2.4萬總戶數(shù)1566精裝修標(biāo)準(zhǔn)別墅1萬、公寓6千車位比1:0.6合作公司景觀設(shè)計公司Bensleydesigngroupinternational建筑設(shè)計公司綠城建筑設(shè)計物業(yè)公司綠城物業(yè)物業(yè)費5元/㎡-月【基本信息】威斯汀酒店（2013年開業(yè)）海景別墅（三期）別墅、海景公寓（一期）高爾夫別墅（一期）高爾夫球場（08年1.2億打造）規(guī)劃有五星級酒店、高爾夫、別墅、公寓和酒店式公寓；配套先行，高爾夫球場已開業(yè)，酒店明年開業(yè)；【整體規(guī)劃】高爾夫別墅（三期）東北別墅組團（二期）【產(chǎn)品布局】酒店式公寓：聞濤苑70年，品霞苑40年均價：24500元/㎡面積區(qū)間：67-138

㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)：6000元/㎡70年別墅區(qū)：海澄墅、新月墅均價：30000元/㎡面積區(qū)間：120-163

㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)：10000元/70年海景公寓：悅海苑、觀瀾苑均價：28000元/㎡面積區(qū)間：50-233

㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)：6000元/㎡【營銷模式——異地營銷】“綠迷”催生綠城品牌蝴蝶效應(yīng)海南·綠城清水灣選擇在杭州進行首開，引起了“杭城綠迷”的高度關(guān)注，綠城依靠品牌號召力，擁有一定數(shù)量的圈層客戶。推廣策略：主銷售場地為杭州，并圍繞長三角經(jīng)濟圈做異地推廣置業(yè)目的投資+度假灣區(qū)尚未成熟，配套不足，未來有較大升值空間。購房關(guān)注點開發(fā)商品牌杭州起家的開發(fā)商，有大批忠實粉絲跟隨，多以投資為目的置業(yè)。產(chǎn)品敏感點戶型關(guān)注50㎡一居和100㎡兩居客戶投資心理較大，主要關(guān)注總價低，性價比高的戶型。景觀海景一線海景公寓，海景資源豐富。精裝修是公寓產(chǎn)品帶軟裝，大多客戶要求精裝。配套敏感點酒店、高爾夫、會所度假必不可少的幾項配套，滿足休閑生活和招待朋友?！究偨Y(jié)】【項目存在幾大問題】市政道路未通，進項目路線復(fù)雜、偏僻；和雅居樂有一定距離，配套暫時無法共享；建筑封頂，園林尚未動工，體驗感差；無樣板間，宣傳物料缺乏，推廣模式單一。阿羅哈-清水灣【特點】明星代言；清水灣中心位置，共享全灣區(qū)配套；跟隨大盤。項目基礎(chǔ)信息土地性質(zhì)別墅70、酒店公寓40物業(yè)類別別墅、公寓、酒店式公寓建筑形式底層、高層投資商鼎暉投資、中匯融達(dá)擔(dān)保開發(fā)商海南清水灣旅游有限公司開盤時間2011-1-1入住時間2013產(chǎn)品基本信息占地面積550000平方米總建筑面積440000平方米分期情況共3期，在售1期，13年開2期容積率0.8綠化率58%均價公寓1.9萬，別墅4-5萬總戶數(shù)1期已開600套精裝修標(biāo)準(zhǔn)公4500，別8000車位300合作公司景觀設(shè)計公司LandLAB園林設(shè)計公司建筑設(shè)計公司M-CO/RobertHidey物業(yè)公司阿羅哈物業(yè)管理物業(yè)費公3.5元/㎡·月，別6元/㎡·月【基礎(chǔ)信息】【產(chǎn)品規(guī)劃】產(chǎn)品規(guī)劃有別墅、公寓、酒店式公寓、酒店、商業(yè)街；資源景觀最好規(guī)劃成酒店和公寓及酒店式公寓，吸引短期度假客和游客；【已開】別墅【已開】公寓【未開】五星級酒店【未開】別墅和公寓【未開】酒店式公寓【未開】商業(yè)街【別墅戶配比】一期別墅共130套，三種戶型平均分配；面積有80㎡-200㎡的2-3居室。物業(yè)類別建面（㎡）使用面積（㎡）送負(fù)一層面積（㎡）居室層數(shù)套數(shù)總套數(shù)戶配比別墅80181572室2廳3衛(wèi)33410034%1593191112室2廳3衛(wèi)1多33333%200350943室2廳5衛(wèi)1多43333%【公寓戶配比】公寓共有470套，B9棟全開，共322套平層和8套復(fù)式，B10棟目前1-10層對外銷售，共140套平層公寓；主力戶型為80㎡的1居室，占到56%物業(yè)類別建面（㎡）使用率居室套數(shù)總套數(shù)戶配比公寓8080%1室1廳1衛(wèi)26447056%11380%2室2廳2衛(wèi)13228%17680%3室2廳3衛(wèi)6614%頂層復(fù)式80-40080%2-4居室81.7%物業(yè)類別建面（㎡）使用面積（㎡）居室層數(shù)套數(shù)總套數(shù)去化率整體去化別墅801812室2廳3衛(wèi)33410097%82%1593192室2廳3衛(wèi)1多33385%2003503室2廳5衛(wèi)1多43364%物業(yè)類別建面（㎡）使用率居室套數(shù)總套數(shù)去化率整體去化公寓8080%2室2廳3衛(wèi)26447092%92%11380%2室2廳3衛(wèi)1多13294%17680%3室2廳5衛(wèi)1多66100%頂層復(fù)式80-40080%2-4居室80%【銷售情況】別墅三種戶型去化很平均，整體去化82%；公寓整體去化92%，平層大戶型去化較快；公寓整體比別墅銷售速度快；阿羅哈定價以雅居樂為準(zhǔn)，適當(dāng)比雅居樂同類產(chǎn)品均價低1000-2000千元/㎡，公寓折扣最低84折，別墅92折。置業(yè)目的度假為主灣區(qū)高端成熟，項目以度假型別墅為主，價格高，以純度假為主。購房關(guān)注點灣區(qū)價值、資源吸引客戶購買的主要因素是灣區(qū)價值，其次是背山面水特有資源。產(chǎn)品敏感點戶型獨棟產(chǎn)品高端客戶最終選擇獨棟產(chǎn)品居多。景觀湖景、山景、園林無海景，主要資源景觀為紅樹林濕地和老虎山，項目地勢較高，前后錯落，客戶選擇視野開闊產(chǎn)品。精裝修是別墅1萬/㎡硬裝，客戶均要求精裝，最關(guān)注裝修的材質(zhì)和做工。配套敏感點灣區(qū)配套高端成熟、精品會所配套這塊客戶主要關(guān)注灣區(qū)的成熟配套，對社區(qū)配套主要要求有精品會所?！究偨Y(jié)】灣區(qū)總結(jié)別墅和公寓/洋房產(chǎn)品同時主導(dǎo)消費的灣區(qū)；產(chǎn)品線長，未來供應(yīng)量大，現(xiàn)階段以折扣的形式價格有所微降；客戶來源：全國全面開花；推廣力度最大的灣區(qū)，淡季在全國異地拓展（雅居樂），做老客戶維護；問題：產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，缺少創(chuàng)新型產(chǎn)品。香水灣代表項目：中信香水灣紅磡香水灣香水君瀾香水灣一號富力灣集市型度假灣區(qū)【特點】集市型度假灣區(qū)的精品項目；環(huán)境及酒店配套先行；產(chǎn)品融合漢唐文化內(nèi)涵；“園中園-園中院”的規(guī)劃概念;利用君瀾酒店影響力和服務(wù)。項目基礎(chǔ)信息土地性質(zhì)70物業(yè)類別別墅、酒店建筑形式底層投資商香水灣富豪旅業(yè)開發(fā)有限公司開發(fā)商香水灣富豪旅業(yè)開發(fā)有限公司開盤時間2010-10-1入住時間2012-9產(chǎn)品基本信息占地面積314564平方米總建筑面積65416平方米分期情況一期酒店、二、三期住宅容積率0.22綠化率60%均價5-13萬總戶數(shù)143精裝修標(biāo)準(zhǔn)小別6000硬裝、大別毛坯車位172，人車分流合作公司景觀設(shè)計公司翰祥景觀建筑設(shè)計公司建言建筑室內(nèi)設(shè)計大勻國際物業(yè)公司海南香水灣君瀾酒店有限公司物業(yè)費12元【基礎(chǔ)信息】【產(chǎn)品規(guī)劃】一期君瀾酒店三期別墅【未開】酒店會所二期山院墅二期水院墅二期海院墅規(guī)劃有1期精品酒店和2、3期別墅；兩邊為別墅，中間為酒店，社區(qū)配套集中在酒店會所;近海資源景觀好的排布大別墅和酒店會所，景觀其次的排布中型別墅?！緞e墅戶配比】物業(yè)類別總套數(shù)建面（㎡）使用面積（㎡）層數(shù)居室套數(shù)戶配比別室12084%33644133居室1712%49888834居室64%共143套別墅，主力戶型171㎡的2居室，占比84%。置業(yè)目的度假為主雖然灣區(qū)不成熟，但本項目定位高端，社區(qū)體驗感強，并有酒店及酒店會所配套，能滿足度假需求，成交客戶以度假為主。購房關(guān)注點山海資源、社區(qū)體驗感、產(chǎn)品設(shè)計一線海景社區(qū)，資源好，環(huán)境先行，社區(qū)園林體驗感強，產(chǎn)品設(shè)計成功，這三方面是吸引客戶購買的主要原因。產(chǎn)品敏感點戶型171㎡小戶型客戶在看戶型時大多選擇小戶型，由于灣區(qū)價值小，難以吸引高端客戶在此置業(yè)。景觀山海、園林、院景客戶在購買時首選能看海的產(chǎn)品，其次看社區(qū)園林景，最后關(guān)注院落景觀。精裝修是（海院墅毛坯）大多客戶要求精裝，硬裝即可。配套敏感點酒店及酒店會所灣區(qū)配套不成熟，項目內(nèi)部的君瀾酒店及酒店會所配套對客戶的吸引力較大。【總結(jié)】香水灣一號【特點】貧民度假灣區(qū)的高端項目；戰(zhàn)國城邦風(fēng)格產(chǎn)品形象；贈送面積達(dá)到120%-240%。項目基礎(chǔ)信息土地性質(zhì)50物業(yè)類別別墅、酒店、會所建筑形式底層投資商遠(yuǎn)東集團開發(fā)商遠(yuǎn)東集團開盤時間二期2011-1入住時間2012年底產(chǎn)品基本信息占地面積75664平方米總建筑面積18897平方米分期情況一、二期別墅、三期酒店容積率總0.23，二期0.25綠化率66.5%均價4萬總戶數(shù)一期108、二期75精裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯車位75合作公司景觀設(shè)計公司香港博唯建筑設(shè)計公司北京中外建建筑設(shè)計室內(nèi)設(shè)計HSD水平線空間設(shè)計物業(yè)公司香港康年酒店管理公司物業(yè)費9.5元【基礎(chǔ)信息】【產(chǎn)品規(guī)劃】規(guī)劃有一期商周大宅，二期戰(zhàn)國城邦，三期酒店及大型會所；動靜分區(qū)，住宅和會所區(qū)域安靜、私密，人流量集中在酒店區(qū)域；一線海景規(guī)劃大戶型別墅。二期戰(zhàn)國城邦一期商周大宅三期高端私密會所三期酒店三期中端會所【二期規(guī)劃】以景觀道分隔成5個組團；占地面積小，比一期密度大，共75套獨棟別墅；二期資源景觀較差，以園景為主；二期戰(zhàn)國城邦【別墅戶配比】物業(yè)類別總套數(shù)建面（㎡）使用面積（㎡）層數(shù)居室套數(shù)戶配比別墅7523761644居室1216%24653544居室2128%23756644居室46%24650944居室2229%24083854居室1013%25387454居室68%共75套別墅，戶型面積集中在約250㎡的四居室，較一期戶型有較大差異化，贈送面積約120%-240%,性價比有較大提升；主力戶型246㎡的四居室，占比57%。【總結(jié)】置業(yè)目的度假為主雖然灣區(qū)不成熟，但本項目定位高端，社區(qū)有酒店及會所配套，能滿足度假需求，成交客戶以度假為主。購房關(guān)注點山海資源、性價比、產(chǎn)品設(shè)計海景度假項目，資源好，產(chǎn)品性價比高，贈送面積達(dá)120%-240%，產(chǎn)品創(chuàng)新，這三方面是吸引客戶購買的主要原因。產(chǎn)品敏感點戶型贈送面積大、室外休閑空間戶型設(shè)計的最大特點是贈送面積大和多個室外休閑空間，產(chǎn)品性價比高，度假感強。景觀山海、園林、院景園林景觀和院落景觀各戶型基本相同，部分戶型頂層能看海，是客戶購買首選。精裝修否大多客戶要求精裝配套敏感點酒店、會所灣區(qū)配套不成熟，客戶比較關(guān)注社區(qū)酒店及會所配套。紅磡-香水灣【特點】二期項目形象比一期有很大的提升；占地2200畝，規(guī)劃配套齊全——高爾夫、五星級酒店、商業(yè)中心、高級會所等。一線海景資源豐富。項目基礎(chǔ)信息土地性質(zhì)70物業(yè)類別別墅、公寓、酒店、高爾夫、會所建筑形式底層、小高層、高層投資商天津永泰紅磡開發(fā)商天津永泰紅磡開盤時間二期2012-1入住時間2013-5產(chǎn)品基本信息占地面積2334500平方米總建筑面積1143905平方米分期情況住宅2期，目前推二期容積率0.49綠化率75%均價別墅4萬總戶數(shù)別墅106精裝修標(biāo)準(zhǔn)別墅7-9千硬裝車位地上34、地下89合作公司景觀設(shè)計公司新加坡博綠地安建筑設(shè)計公司新加坡博綠地安物業(yè)公司凱萊物業(yè)物業(yè)費9.5元【基礎(chǔ)信息】【整體規(guī)劃】整體規(guī)劃配套齊全，有高爾夫、酒店、商業(yè)中心、高級會所等；動靜分區(qū)，入口人流量大的區(qū)域規(guī)劃商業(yè)中心、高爾夫和酒店，私密性好的區(qū)域規(guī)劃成住宅和高級會所。商業(yè)中心一期住宅二期住宅、皇冠假日酒店高級會所印度泰姬皇宮酒店高爾夫【二期規(guī)劃】規(guī)劃有別墅、公寓、酒店及會所，海景最好處排放大別墅；動靜分區(qū)，住宅區(qū)域私密性好；人車分流。8棟公寓96套小別墅10套大別墅會所銷售中心（會所）皇冠假日酒店酒店【別墅戶配比】物業(yè)類別總套數(shù)建面（㎡）使用面積（㎡）層數(shù)居室套數(shù)戶配比別墅106747411居室7167%13313312居室2524%8702居室109%共106套別墅，以74㎡一居室為主力，占到67%；戶型比較單一?！究偨Y(jié)】置業(yè)目的投資+度假為主灣區(qū)尚未成熟，具有一定發(fā)展空間，小戶型產(chǎn)品，總價低，資源優(yōu)越，適合投資。購房關(guān)注點山海資源、社區(qū)體驗感一線海景資源豐富，是吸引客戶購買的主要原因，其次是社區(qū)的體驗感。產(chǎn)品敏感點戶型性價比低地上一層，無地下室贈送，性價比低。景觀海景、園林、院景雖無直接海景，但離海近，海景資源是客戶最關(guān)注的，其次是園景、院景。精裝修是大多客戶要求精裝配套敏感點高爾夫、酒店、會所高爾夫已經(jīng)營業(yè)，規(guī)劃2家5星級酒店，一個高級會所和多個業(yè)主會所。灣區(qū)總結(jié)公寓產(chǎn)品主導(dǎo)消費的灣區(qū)；灣區(qū)價值決定了香水灣更適合做公寓產(chǎn)品，別墅產(chǎn)品需滿足2個條件：1、總價500萬以下，2、性價比高；客戶來源：北京為主，但西南區(qū)域（四川、重慶為主）第三階梯客戶相對比較突出；淡季整體推廣力度小，主要靠戶外區(qū)域攔截；問題：配套不足、缺乏統(tǒng)一規(guī)劃、市政道路及區(qū)域環(huán)境差、大量200㎡以上的別墅產(chǎn)品成交困難。石梅灣代表項目：石梅灣九里石梅山莊首創(chuàng)芭蕾雨小鎮(zhèn)型度假灣區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，環(huán)境、配套先行，打造區(qū)域形