土地法學(xué)第六章土地使用權(quán)劃撥與出讓課件

土地法學(xué)第六章土地使用權(quán)劃撥與出讓第二節(jié)土地使用權(quán)出讓本節(jié)主要內(nèi)容：一、土地使用權(quán)出讓二、土地使用權(quán)出讓與劃撥的區(qū)別三、土地使用權(quán)出讓的程序四、土地使用權(quán)的出讓方式五、土地使用權(quán)出讓合同上海雙塔北京國貿(mào)三期以上的高檔建筑用地使用權(quán)，能否全部通過劃撥的方式取得？對于不能的，將如何取得？根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第7條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓是指：國家將國有土地使用權(quán)（以下簡稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。一、土地使用權(quán)出讓（一）概念《土地管理法》第八條規(guī)定：城市市區(qū)的土地屬于國家所有。但國家并不完全對土地進行實際的占有、利用，而是實現(xiàn)使用權(quán)與所有權(quán)的分離?！獎?chuàng)設(shè)財產(chǎn)權(quán)（二）理解1．出讓是讓渡使用權(quán)的行為，不影響或改變國家的土地所有權(quán)。（三）特征1.期限性

根據(jù)《出讓轉(zhuǎn)讓條例》第12條，土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途規(guī)定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年?！锻恋毓芾矸ā返?5條規(guī)定，以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權(quán)的單位，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地。2.有償性—與劃撥土地使用權(quán)的明顯區(qū)別3.權(quán)利行使的相對任意性4.本質(zhì)是民事法律行為二、土地使用權(quán)出讓與劃撥的區(qū)別民事行為—行政行為有償、有期限—無償、無期限相對任意處置—流轉(zhuǎn)限制兩種不同的取得方式：三、土地使用權(quán)出讓的程序（一）擬訂出讓方案（新增建設(shè)用地的出讓）市、縣人民政府土地管理部門應(yīng)會同城市規(guī)劃和建設(shè)部門、房產(chǎn)管理部門等共同擬定?；緝?nèi)容：位置、面積、用途、年限、出讓方式等。編制《土地使用權(quán)出讓合同》（草約）向有批準(zhǔn)權(quán)限的上級人民政府地政部門預(yù)報（二）審批1.審批權(quán)限原規(guī)定：耕地1000畝以上、其他土地2000畝以上，由國務(wù)院批準(zhǔn)；耕地3畝以下、其土地10畝以下，由縣級人民政府批準(zhǔn)。※《土地管理法》（第45條），征地時的審批權(quán)限如下：

基本農(nóng)田；基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，由國務(wù)院批準(zhǔn)其他土地超過70公頃的，若征用基本農(nóng)田以外的耕地35公頃以下，其他土地70公頃以下的，則由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，并報國務(wù)院備案。東方（集團）總公司出于家電行業(yè)效益滑坡考慮，為提高效益和解決企業(yè)下崗職工的安置問題，該公司未經(jīng)批準(zhǔn)將其位于王城東街60號的國有劃撥土地（批準(zhǔn)用途為倉儲用地）14000平方米改作經(jīng)營性用地，并于2001年6月正式動工建設(shè)“金碧輝煌圓環(huán)娛樂城”，該項目工程于2003年5月竣工，目前已投入經(jīng)營。案例分析：請問：東方公司的行為屬何種性質(zhì)？應(yīng)該如何處理？四、土地使用權(quán)的出讓方式

※《出讓與轉(zhuǎn)讓條例》第13條、《房地產(chǎn)管理法》第12條規(guī)定：土地使用權(quán)出讓，可以采取拍賣、招標(biāo)或者雙方協(xié)議的方式。出讓方式：國有土地的產(chǎn)權(quán)代表采用一定的形式和程序?qū)型恋氐氖褂脵?quán)確認(rèn)給土地使用者。（一）協(xié)議是指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向作為出讓方的土地所有者提出有償使用土地的愿望，由出讓方與有意受讓人在沒有第三人參與的條件下通過談判、協(xié)商達成出讓土地使用權(quán)一致意見的方式。政府或政府委托土地管理部門選擇（二）招標(biāo)是指在規(guī)定的期限以內(nèi)，由符合招標(biāo)條件的單位或個人，以書面投標(biāo)形式，競投某宗地塊的土地使用權(quán)，由招標(biāo)人擇優(yōu)確定土地使用者的出讓方式。（三）拍賣是指土地使用權(quán)出讓人在指定的時間、地點，利用公開場所，就所出讓的土地使用權(quán)公開叫價競投，按“價高者得”的原則，確定土地使用權(quán)受讓人的方式。（四）掛牌出讓五、土地使用權(quán)出讓合同土地使用權(quán)出讓人與土地使用權(quán)受讓人之間就土地使用權(quán)出讓有關(guān)事項所達成的、明確相互間權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。（一）概念國家（二）特征1．兼有民事合同和行政合同的雙重屬性2.出讓合同標(biāo)的的特殊性3.是嚴(yán)格的要式合同（三）訂立的原則1．遵守國家法律、法規(guī)和政策2．符合土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃要求3．堅持平等、自愿、有償（四）土地使用權(quán)出讓合同的主要條款1．雙方當(dāng)事人的名稱、住所；2．所出讓土地的位置、四鄰界至、面積等自然狀況；3．土地使用期限，即出讓期限；4．出讓金的數(shù)額及給付方式；5．土地使用規(guī)則；6．違約責(zé)任；7．雙方認(rèn)為應(yīng)約定的其他方式；8．糾紛的解決方式；9．訂立的地點、日期（五）當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù)出讓方權(quán)利：繼續(xù)享有土地所有權(quán)；監(jiān)督檢查權(quán)；收回土地使用權(quán)；依法解除合同權(quán)；請求違約賠償權(quán)；提起仲裁或起訴權(quán)。出讓方義務(wù)：按合同約定提供土地使用權(quán)；提供必要支持；