2023年房地產(chǎn)法案例習(xí)題

案情：甲公司從某銀行貸款1200萬元，以自有房產(chǎn)設(shè)定抵押，并辦理了抵押登記。經(jīng)書面協(xié)議，乙公司以其價(jià)值200萬元的現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品為甲公司的貸款設(shè)定抵押，沒有辦理抵押登記。后甲公司屆期無力清償貸款，某銀行欲行使抵押權(quán)。法院擬拍賣甲公司的房產(chǎn)。甲公司為了留住房產(chǎn)，與丙公司達(dá)成備忘錄，約定：“由丙公司參與競(jìng)買，價(jià)款由甲公司支付，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸甲公司。”丙公司依法參與競(jìng)買，以1000萬元競(jìng)買成功。甲公司將從子公司籌得的1000萬元交給丙公司，丙公司將這1000萬元交給了法院。法院依據(jù)競(jìng)拍結(jié)果制作民事裁定書，甲公司據(jù)此將房產(chǎn)過戶給丙公司。法院裁定書下達(dá)次日，甲公司、丙公司與丁公司簽約：“甲公司把房產(chǎn)出賣給丁公司，丁公司向甲公司支付1400萬元。協(xié)議簽訂后10日內(nèi)，丁公司應(yīng)先付給甲公司400萬元，尾款待房產(chǎn)過戶到丁公司名下之后支付。甲公司假如在協(xié)議簽訂之日起半年之內(nèi)不能將房產(chǎn)過戶到丁公司名下，則丁公司有權(quán)解除協(xié)議，并請(qǐng)求甲公司支付違約金700萬元，甲公司和丙公司對(duì)協(xié)議的履行承擔(dān)連帶責(zé)任。”在甲公司、丙公司與丁公司簽訂房產(chǎn)買賣協(xié)議的次日，丙公司與戊公司簽訂了房產(chǎn)買賣協(xié)議。丙公司以1500萬元的價(jià)格將該房產(chǎn)賣給戊公司，尚未辦理過戶手續(xù)。丁公司見狀，拒絕履行支付400萬元首付款的義務(wù)，并請(qǐng)求甲公司先辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，將房產(chǎn)過戶到丁公司名下。甲公司則規(guī)定丁公司按約定支付400萬元房產(chǎn)購(gòu)置首付款。鑒于各方僵持不下，半年后，丙公司索性把房產(chǎn)過戶給戊公司，并拒絕向丁公司承擔(dān)連帶責(zé)任。經(jīng)查，在甲公司、丙公司和丁公司簽訂協(xié)議后，本地房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化不大。問題：乙公司以其現(xiàn)有的及將有的生產(chǎn)設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)為甲公司的貸款設(shè)立的抵押是否成立？為什么？成立。由于根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，經(jīng)當(dāng)事人書面協(xié)議，乙公司可以現(xiàn)有的以及將有的生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品設(shè)定抵押，無須以登記為設(shè)立要件。2.某銀行是否必須先實(shí)現(xiàn)甲公司的房產(chǎn)的抵押權(quán)，后實(shí)現(xiàn)乙公司的現(xiàn)有的及將有的生產(chǎn)設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)的抵押權(quán)？為什么？不是。由于甲公司房產(chǎn)抵押與乙公司現(xiàn)有的及將有的生產(chǎn)設(shè)備等動(dòng)產(chǎn)的抵押沒有明確約定抵押份額，屬于連帶抵押。抵押權(quán)人（即銀行）可以選擇就任一財(cái)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。3.甲公司與丙公司達(dá)成的備忘錄效力如何？為什么？具有法律效力。由于在法院依據(jù)競(jìng)買結(jié)果制作裁決書后，甲公司將房產(chǎn)過戶給了丙公司，丙公司是房產(chǎn)所有人。當(dāng)事人對(duì)房產(chǎn)權(quán)屬作的特別約定，不具有物權(quán)效力。但是該備忘錄沒有違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定，具有債權(quán)效力，丙公司對(duì)甲公司負(fù)有協(xié)議義務(wù)，即依約履行將房產(chǎn)過戶給甲公司的義務(wù)。4.丙公司與戊公司簽訂房產(chǎn)買賣協(xié)議效力如何？為什么？有效。由于丙公司是房產(chǎn)所有權(quán)人，有權(quán)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行處分，且就同一房產(chǎn)簽訂多份買賣協(xié)議，協(xié)議效力既不會(huì)僅由于房產(chǎn)沒有過戶而受影響，也不會(huì)僅由于是一物多賣而受影響。5.丁公司是否有權(quán)拒絕履行支付400萬元的義務(wù)？為什么？有權(quán)。由于丁公司可以行使不安抗辯權(quán)。雖然在甲公司、丙公司與丁公司簽訂的房產(chǎn)買賣協(xié)議中約定，丁公司應(yīng)先交首付，甲公司后辦理房產(chǎn)過戶。但是，房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人丙公司在簽約次日就和戊公司簽訂房產(chǎn)買賣協(xié)議。該行為已經(jīng)明確表白，甲公司有無法履行交房義務(wù)的也許。作為先交首付款義務(wù)的丁方，有權(quán)行使不安抗辯權(quán)。6.丁公司是否有權(quán)請(qǐng)求甲公司在自己未支付400萬首付款的情況下先辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)？為什么？無權(quán)。由于甲公司可以行使先履行抗辯權(quán)。甲公司辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)的義務(wù)在后。丁公司享有不安抗辯權(quán)，可以拒絕履行自己的先給付義務(wù)，但是不能以不安抗辯權(quán)規(guī)定甲公司履行在后的義務(wù)。7.丁公司能否解除房產(chǎn)買賣協(xié)議？為什么？能。由于甲公司在協(xié)議訂立半年內(nèi)沒有履行辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)的義務(wù)，丁公司行使約定解除權(quán)的條件已經(jīng)成就。8.丙公司能否以自己不是協(xié)議的真合法事人為由拒絕向丁公司承擔(dān)連帶責(zé)任？為什么？不能。由于甲公司、丙公司與丁公司簽訂房產(chǎn)買賣協(xié)議中約定丙公司和甲公司對(duì)協(xié)議的履行承擔(dān)連帶責(zé)任。該約定屬于當(dāng)事人真實(shí)意思表達(dá)，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定和社會(huì)公共利益，具有法律約束力。9.甲公司可否請(qǐng)求法院減少違約金數(shù)額？為什么？可以。由于根據(jù)《協(xié)議法》和相關(guān)司法解釋，協(xié)議約定的違約金超過導(dǎo)致?lián)p失的百分之三十，數(shù)額過度高于損失，當(dāng)事人可以請(qǐng)求法院予以適當(dāng)減少。案例分析商品房買賣中處罰性補(bǔ)償與雙倍返還趙云梧訴北京海開房地產(chǎn)集團(tuán)公司商品房買賣協(xié)議糾紛案【案情介紹】趙云梧系白頤路北延市政工程項(xiàng)目建設(shè)的被拆遷戶。1999年7月19日，趙云梧與北京市海淀區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開發(fā)總公司（以下簡(jiǎn)稱海淀房地產(chǎn)公司）簽訂了《商品房購(gòu)銷協(xié)議》。協(xié)議約定：趙云梧購(gòu)買位于北京市海淀區(qū)上地南路6號(hào)院2#一4一603室商品房一套，房屋單價(jià)每平方米4350元。協(xié)議簽訂后，趙云梧按約履行了付款義務(wù)，并人住上述房屋。海淀房地產(chǎn)公司于2023年6月28日變更為海開公司。2023年6月28日海開公司取得海淀區(qū)上地南路6號(hào)院房屋所有權(quán)證，2023年1月7日海開公司與北京市國(guó)土資源和房屋管理局簽訂北京市國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，2023年4月海開公司取得國(guó)有土地使用權(quán)證。2023年10月25日，北京海淀區(qū)國(guó)土資源和房屋管理局作出關(guān)于對(duì)上地6號(hào)院購(gòu)房產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的答復(fù)，答復(fù)中確認(rèn)：“海開公司已經(jīng)取得國(guó)有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證，屬于現(xiàn)售商品房”。2023年9月3日，海開公司與趙云梧簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，該協(xié)議約定海開公司在2023年6月30日日前為趙云梧辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，海開公司于2023年5月22日開始在海淀區(qū)上地南路6號(hào)院內(nèi)貼辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的告知。趙云梧未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。海開公司將海淀區(qū)上地南路六號(hào)院的房屋產(chǎn)權(quán)中一幢一層及地下室、二幢一層等部分房屋進(jìn)行了抵押，但趙云梧購(gòu)買房屋未在抵押范圍之內(nèi)?！驹嬖V稱】趙云梧訴稱：海開公司在房屋買賣前后，采用了隱瞞事實(shí)真相、欺騙的手段，即把北京市計(jì)劃委員會(huì)批復(fù)其建造的職工住宅當(dāng)作商品房賣給我。當(dāng)我發(fā)現(xiàn)海開公司的欺詐行為后，多次找其協(xié)商，海開公司又于2023年9月3日與我簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，該協(xié)議約定海開公司在2023年6月30日前為我辦理房屋產(chǎn)權(quán)證，但時(shí)至今日海天公司未辦理產(chǎn)權(quán)證。海開公司于2023年6月28日把海淀區(qū)上地南路6號(hào)院的房屋產(chǎn)權(quán)整體抵押給中國(guó)銀行北京市昌平分行，抵押期限為2023年4月至2023年4月14日，海開公司無證據(jù)說明該抵押已解除。因海開公司的欺詐及抵押行為，已經(jīng)嚴(yán)重地侵犯了我的合法權(quán)益，現(xiàn)根據(jù)協(xié)議法及最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣協(xié)議糾紛案件合用法律若干問題的解釋》第九條的規(guī)定，規(guī)定解除《商品房購(gòu)銷協(xié)議》，海開公司雙倍返還我購(gòu)房款763680元及銀行利息170606元?！颈桓孓q稱】海開公司辯稱：1997年7月我公司開始在上海南路甲1號(hào)進(jìn)行海開公司職工住宅建設(shè)，雖然我公司沒有銷售許可證，但有房地局的文獻(xiàn)，我公司銷售的房屋作為商品房出售不需要許可證，我們交了土地出讓金。我公司告知購(gòu)房人辦理房產(chǎn)證，但他們不配合，有的人已經(jīng)辦理房產(chǎn)證。我公司房屋是進(jìn)行過抵押，但不是整體抵押，抵押房屋不涉及銷售的房屋。我公司沒有欺詐行為，根據(jù)規(guī)定我公司的房子有產(chǎn)權(quán)證及土地使用證就可以不再辦理銷售許可，現(xiàn)不批準(zhǔn)趙云梧的訴訟請(qǐng)求?！締栴}】一、原告的訴求涉及到商品房買賣協(xié)議糾紛案件解決中的什么問題：參考答案：處罰性補(bǔ)償。本案中，原告主張被告因在商品房銷售中存在欺詐行為而規(guī)定法院判決雙倍返還購(gòu)房款，亦即合用處罰性補(bǔ)償規(guī)則。處罰性損害補(bǔ)償具有補(bǔ)償受害人遭受的損失、處罰和遏制不法行為等多重功能。2023年最高人民法院頒布的《關(guān)于審理商品房買賣協(xié)議糾紛案件合用法律若干問題的解釋》中的第八、九兩條明確規(guī)定了商品房買賣協(xié)議中在特定條件下可以合用處罰性補(bǔ)償。第八條規(guī)定：“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣協(xié)議目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除協(xié)議、返還已付購(gòu)房款及利息、補(bǔ)償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的補(bǔ)償責(zé)任：（1)商品房買賣協(xié)議訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人；（2）商品房買賣協(xié)議訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人?！钡诰艞l規(guī)定：“出賣人訂立商品房買賣協(xié)議時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致協(xié)議無效或者被撤消、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、補(bǔ)償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的補(bǔ)償責(zé)任：（1)故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；(2)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；（3)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安頓房屋的事實(shí)。”本案的原告訴求能否得到法院的支持？為什么？不能。由于本案的被告不存在原告所說的欺詐、違約不予辦理房產(chǎn)證和抵押等致使不能實(shí)現(xiàn)協(xié)議目的行為。三、我國(guó)立法和司法解釋是否允許商品房先出賣后抵押？又是否允許商品房先抵押后出賣？第一問：商品房先出賣后抵押也稱商品房的先賣后抵：是指出賣人與買受人簽訂商品房買賣協(xié)議后，為獲取建設(shè)資金，在尚未轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)與買受人之前，又將該房屋抵押給第三人的行為。根據(jù)最高人民法院《關(guān)于＜擔(dān)保法＞若干問題的解釋》第四十七條規(guī)定：以依法獲準(zhǔn)尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，當(dāng)事人辦理了抵押物登記，人民法院可以認(rèn)定抵押有效。也就是說，房地產(chǎn)開發(fā)公司以期房或者現(xiàn)房進(jìn)行抵押的，只要房屋所有權(quán)沒有轉(zhuǎn)移給買受人前，依法辦理抵押登記手續(xù)的即可認(rèn)定抵押協(xié)議有效成立。這樣，在同一房屋之上，就可以同時(shí)存在著買受人的債權(quán)和銀行的抵押權(quán)。因此，根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律和司法解釋的規(guī)定，出賣人就同一房屋是可以先賣后抵的《商品房解釋》第八條規(guī)定，只要先賣后抵的行為導(dǎo)致買受人無法取得房屋的，出賣人就屬于惡意違約，要承擔(dān)處罰性補(bǔ)償責(zé)任。第二問：為了加速經(jīng)濟(jì)流轉(zhuǎn)，更好的發(fā)揮財(cái)產(chǎn)的功能，法律允許財(cái)產(chǎn)所有人在抵押期間將抵押物轉(zhuǎn)讓，但為了保障抵押權(quán)人和轉(zhuǎn)讓物的受讓人的合法權(quán)益，轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)必須受到一定的限制?！稉?dān)保法》第四十九條第一款規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已經(jīng)辦理登記的抵押物的，應(yīng)當(dāng)告知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物已經(jīng)抵押的情況；抵鉀人未告知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。《關(guān)于合用＜擔(dān)保法＞若千問題的解釋》第六十七條規(guī)定：抵押權(quán)存續(xù)期間，抵押人轉(zhuǎn)讓抵押物未告知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，假如抵押物已經(jīng)登記的，抵押權(quán)人仍可以行使抵押權(quán)；取得抵押物所有權(quán)的受讓人，可以代替?zhèn)鶆?wù)人清償其余部分債務(wù)，使抵押權(quán)消滅。受讓人清償債務(wù)后可以向抵押人追償。假如抵押物未經(jīng)登記的，抵押權(quán)不得對(duì)抗受讓人，因此給抵押權(quán)人導(dǎo)致?lián)p失的，由抵押人承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任?！段餀?quán)法》第一百九十一條規(guī)定：抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，局限性部分由債務(wù)人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人批準(zhǔn)，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。四、我國(guó)立法和司法解釋有關(guān)處罰性補(bǔ)償?shù)囊?guī)定有哪些？參考答案：1、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》（1999年1月）第四十九條規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，應(yīng)當(dāng)按照消費(fèi)者的規(guī)定增長(zhǎng)補(bǔ)償其受到的損失，增長(zhǎng)補(bǔ)償?shù)慕痤~為消費(fèi)者購(gòu)買商品的價(jià)款或接受服務(wù)的費(fèi)用一倍。”這一條款在開創(chuàng)了我國(guó)處罰性補(bǔ)償之先河。2、《協(xié)議法》(1999年10月)第一百一十三條規(guī)定：“經(jīng)營(yíng)者對(duì)消費(fèi)者提供商品或者服務(wù)有欺詐行為的，依照《中華人民共和國(guó)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》的規(guī)定承擔(dān)損害補(bǔ)償責(zé)任?！边@是我國(guó)現(xiàn)行法律對(duì)處罰性補(bǔ)償進(jìn)一步擬定。《協(xié)議法》第一百一十四條第二款的規(guī)定看，對(duì)當(dāng)事人在協(xié)議中約定的違約金不是過度高于損失的情況也予以認(rèn)可，而在這高于實(shí)際損失的違約金中就包含了對(duì)違約方違約行為的處罰。3、《商品房銷售管理辦法》（2023年6月）第二十條規(guī)定：產(chǎn)權(quán)登記面積小于協(xié)議約定面積時(shí)，面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)公司返還買受人；絕對(duì)值超過3%部分的房?jī)r(jià)款由房地產(chǎn)開發(fā)公司雙倍返還買受人?！蛾P(guān)于審理商品忘掉買賣協(xié)議糾紛案件合用法律若干問題的解釋》（2023年3月）的第八條、第九條的規(guī)定，見上文。案例分析題1、某工廠為了擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，擬投資80萬元人民幣興建一個(gè)分廠，遂向某縣人民政府申請(qǐng)用地2畝（以有償出讓方式取得土地使用權(quán)），經(jīng)縣政府審核批準(zhǔn)批準(zhǔn)其使用城市規(guī)劃內(nèi)屬于A村集體所有的非耕地2畝。為保證準(zhǔn)時(shí)使用土地，該工廠與A村簽訂了土地使用權(quán)出讓協(xié)議。該協(xié)議規(guī)定：由A村向工廠出讓土地2畝，土地使用權(quán)出讓金30萬元，土地用途為工業(yè)用地，土地使用權(quán)出讓年限為70年，協(xié)議的其他款項(xiàng)均參照國(guó)家關(guān)于出讓土地使用權(quán)的標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議注明。請(qǐng)問：1）該土地使用權(quán)出讓協(xié)議是否有效？為什么？答：協(xié)議無效。該協(xié)議存在違法：1、集體土地使用權(quán)不能以裸地出讓土地使用權(quán)；根據(jù)我國(guó)《土地管理法》規(guī)定農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。2、A村不符合出讓主體資格；3、出讓土地使用權(quán)使用期限超過工業(yè)用地使用期限50年的最高期限?？h級(jí)人民政府批準(zhǔn)該工廠用地70年是否合法？為什么？答：不合法，由于根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定,.出讓土地使用權(quán)使用期限超過工業(yè)用地使用期限50年的最高期限。依照有關(guān)法律規(guī)定，該工廠應(yīng)當(dāng)如何取得合法的土地使用權(quán)？答：應(yīng)當(dāng)一方面由人民政府依法定權(quán)限批準(zhǔn)征用A村的土地，將集體土地變?yōu)閲?guó)有土地,然后再將土地使用權(quán)出讓給工廠，由土地管理局代表政府與工廠簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議工廠繳納土地使用權(quán)出讓金給政府,并依法登記領(lǐng)取土地使用權(quán)證書,取得土地使用權(quán)。2．2023年3月20日，張某與李某簽訂了一份房屋租賃協(xié)議。協(xié)議約定：張某將自有住房一套出租給李某居住，每月租金1000元，按月收租，租期二年，到2023年9月20日為止。協(xié)議簽訂后，雙方到房地產(chǎn)管理部門辦理了登記手續(xù)。當(dāng)天，李某交付了押金和租金后入住。此后，李某每月按期交租。2023年4月，張某因欠王某50萬元，便將該房屋抵押給王某，雙方訂立了抵押協(xié)議，協(xié)議約定：如張某不能在2023年6月底還債，王某有權(quán)將該房屋折價(jià)抵債。王某于2023年7月起開始實(shí)現(xiàn)其抵押權(quán)，規(guī)定李某向其繳納押金，被李某以王某無權(quán)收取押金為由拒絕。以后，即從2023年7月至2023年5月，無論張、王如何催促，李某均以張、王之間存在的抵押協(xié)議不成立為由，既拒絕向張某交租，也不向王某交租，遂張某決定終止租賃協(xié)議。經(jīng)查獲知，自2023年7月起，張、王因抵押協(xié)議發(fā)生了訴訟，法院對(duì)該案尚未判決。問題：1）張某能否將已出租的房屋抵押給王某，為什么？答:可以。盡管張某已經(jīng)將房屋出租，但他仍是房屋的產(chǎn)權(quán)所有人，根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)法的規(guī)定，房屋所有人依法對(duì)自己的房屋享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，故不影響他行使抵押的權(quán)力。2）王某與張某的抵押協(xié)議是否有效，為什么？答:無效。理由：由于張、王的抵押協(xié)議雖然是雙方共批準(zhǔn)思表達(dá)的結(jié)果，但是根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，房地產(chǎn)抵押，應(yīng)當(dāng)根據(jù)規(guī)定辦理抵押登記，即到房地產(chǎn)管理部門辦理抵押登記，由房地產(chǎn)管理部門發(fā)給《房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證》。既然張、王未辦此手續(xù)，故該協(xié)議無效。抵押協(xié)議中不能有流質(zhì)的約定。張某與王某約定張某不能還債以房屋折價(jià)抵債違反了這一規(guī)定；該抵押協(xié)議沒有登記。抵押協(xié)議自協(xié)議登記之日起生效。3）王某是否有權(quán)向李某收取押金和租金，為什么？答:王某無權(quán)向李某收取租金和押金。雖然王某是抵押權(quán)人，但是并非房屋產(chǎn)權(quán)所有人，只有業(yè)主才干向承租人收取押金和租金，王某如要收取押金和租金，必須成為該房屋的產(chǎn)權(quán)所有人，或者獲得張某的授權(quán)，另由于抵押協(xié)議無效，王某無權(quán)取得該房屋所有權(quán)。4）張某和王某是否有權(quán)終止租賃協(xié)議，收回房屋，為什么？答:1、王某無權(quán)終止租賃協(xié)議，理由同上，他不是該協(xié)議的簽約人，更非產(chǎn)權(quán)所有人。2、張某有權(quán)提前終止租賃協(xié)議，收回房屋。根據(jù)法律規(guī)定，承租人拖欠租金6個(gè)月以上的，出租人有權(quán)收回房屋，終止協(xié)議，由于李某無理由未交納租金滿6個(gè)月，此外，張、王之間的抵押協(xié)議是另一法律關(guān)系，與張某與李某之間的租賃協(xié)議無關(guān)，故不能成為李某拒付租金的理由。案由：1995年10月，某市一房地產(chǎn)開發(fā)公司與該市土地管理局簽訂了200畝土地使用權(quán)出讓協(xié)議，每畝地價(jià)為10萬元。該公司受讓土地后，在未經(jīng)任何開發(fā)的情況下開始轉(zhuǎn)讓其所獲得的土地使