2023年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)延伸服務(wù)

第六章房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)延伸服務(wù)考試規(guī)定

1．熟悉房地產(chǎn)登記信息查詢(xún)；2．掌握房地產(chǎn)登記手續(xù)代辦業(yè)務(wù)；3．掌握房地產(chǎn)抵押貸款手續(xù)代辦業(yè)務(wù)；4．熟悉房地產(chǎn)投資征詢(xún)業(yè)務(wù)；5．熟悉房地產(chǎn)價(jià)格征詢(xún)業(yè)務(wù)；6．掌握房地產(chǎn)法律征詢(xún)業(yè)務(wù)；7．熟悉房屋質(zhì)量保證業(yè)務(wù)；8．了解履約保證業(yè)務(wù)。第一節(jié)房地產(chǎn)交易相關(guān)手續(xù)代辦服務(wù)

一、房地產(chǎn)登記信息查詢(xún)房地產(chǎn)登記信息涉及房地產(chǎn)原始登記憑證和房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)對(duì)房屋權(quán)利的記載信息。房屋原始登記憑證涉及房屋權(quán)利登記申請(qǐng)表，房屋權(quán)利設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移多、消滅或限制的具體依據(jù)，以及房屋權(quán)屬登記申請(qǐng)人提交的其他資料。

房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)對(duì)房屋權(quán)利的記載信息，是指房屋權(quán)屬登記簿（登記冊(cè)）所記載的信息，涉及房屋自然狀況（坐落、面積、用途等），房屋權(quán)利狀況（所有權(quán)情況、他項(xiàng)權(quán)情況和房屋權(quán)利的其他限制等），以及登記機(jī)關(guān)記載的其他必要信息。

查詢(xún)房屋權(quán)屬登記信息，應(yīng)填寫(xiě)房屋權(quán)屬登記信息查詢(xún)申請(qǐng)表，明確房屋坐落（室號(hào)、位置），以及需要查詢(xún)的事項(xiàng)，并出具查詢(xún)?nèi)说纳矸葑C明或單位法人資格證明。查詢(xún)房地產(chǎn)登記信息，需支要付相關(guān)費(fèi)用，收房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在為客戶(hù)提供這項(xiàng)服務(wù)時(shí)，應(yīng)向客戶(hù)說(shuō)明這一情況，并明確告知登記機(jī)構(gòu)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

二、房地產(chǎn)登記手續(xù)代辦按照民法規(guī)定，具有完全民事行為能力的權(quán)利人（18周歲以上的成年人或16周歲以上不滿(mǎn)18周歲以自己的勞動(dòng)收入為重要生活來(lái)源的未成年人）可以自行辦理房地產(chǎn)權(quán)屬登記。限制行為能力的人（10周歲以上的未成年人和不能完全辨認(rèn)自己行為的的精神病人）和無(wú)民事行為能力的人（不滿(mǎn)10周神病人），可由他們的法定代理人（即監(jiān)護(hù)人）代理登記。

許多權(quán)利人并不了解房地產(chǎn)登記過(guò)程中所需要的各種前提條件和需準(zhǔn)備的資料以及應(yīng)遵循的程序，因此人們經(jīng)常委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人代為辦理。多筆代辦業(yè)務(wù)集中辦理，從而可以減少單筆房地產(chǎn)登記業(yè)務(wù)所花費(fèi)的時(shí)間和精力，具有單個(gè)權(quán)利人不具有的成本優(yōu)勢(shì)。由于各地房地產(chǎn)登記管理制度不完全一致，具體的登記類(lèi)型因各地情況有差異。

（一）存量房買(mǎi)賣(mài)中的房地產(chǎn)登記（二）新建商品房銷(xiāo)售中的房地產(chǎn)登記（三）個(gè)人住房抵押貸款所涉及的房地產(chǎn)登記（四）房屋租賃所涉及的房地產(chǎn)登記

（五）有關(guān)預(yù)告登記的重要事項(xiàng)《物權(quán)法》關(guān)于預(yù)告登記的規(guī)定當(dāng)事人約定買(mǎi)賣(mài)期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，債權(quán)人為限制債務(wù)人處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障將來(lái)取得物權(quán)，可以向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。債權(quán)人已經(jīng)支付一半以上價(jià)款或者債務(wù)人書(shū)面批準(zhǔn)預(yù)告登記的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行預(yù)告登記。

三、房地產(chǎn)抵押貸款手續(xù)代辦（一）房地產(chǎn)抵押貸款的種類(lèi)房地產(chǎn)抵押貸款一般涉及兩類(lèi)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款。購(gòu)房抵押貸款的貸款金額上限一般為所臢房?jī)r(jià)的70%,一般采用分期償還的方式，貸款期限一般為5～30年。

目前，個(gè)人住房貸款重要有公積金貸款和商業(yè)貸款兩種基本形式，以及由此兩種派生出來(lái)的個(gè)人住房組合貸款，即公積金貸款與商業(yè)貸款的組合，共計(jì)三種形式。

（二）制定合理的貸款方案1．貸款成數(shù)貸款金額最高不得超過(guò)房地產(chǎn)價(jià)值的60%、70%等2.貸款金額3．貸款期限如個(gè)人住房貸款期限最長(zhǎng)為30年。

4.償還比率目前大多數(shù)銀行都對(duì)個(gè)人住房抵押貸款規(guī)定了最高償還比率，一般是50%,根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，月還款額一般不應(yīng)超過(guò)家庭總收入的30%.5．貸款償還方式目前我國(guó)個(gè)人住房貸款的償還方式重要有等額本息還款法或等額本金還款法兩種歸還貸款本息的方式

如對(duì)于年輕的借款人而言，往往購(gòu)房時(shí)支出項(xiàng)目較多，而未來(lái)的收入則通常會(huì)隨著齡的增大和職位的提高而逐漸增長(zhǎng)，因此選用等額本息還款法可減輕當(dāng)前的壓力，將來(lái)一旦收入增長(zhǎng)較多，還可提前還款以減少利息支付。但對(duì)于臨近退休年齡的借款人而言，購(gòu)房時(shí)的收入水平也許已是一生收入平的高峰階段，此后會(huì)趨向減少，對(duì)他們而言，等額本金還款法更為適宜。

（三）辦理抵押貸款手續(xù)1．貸款申請(qǐng)受理貸款時(shí)，必須由主貸人、共有人、配偶同時(shí)到場(chǎng)親筆在借款協(xié)議及相關(guān)貸款文獻(xiàn)上簽字，未成年人可有監(jiān)護(hù)人代簽。

2，貸款審批貸款銀行收到申請(qǐng)人的資料后，從以下幾個(gè)方面進(jìn)行貸款審查：(1)個(gè)人的信用。(2)抵押物的價(jià)值。(3)貸款的條件。3．簽訂貸款協(xié)議4．房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記和抵押登記5．貸款發(fā)放

6．還貸首期還貸的時(shí)間一般為發(fā)放貸款后次月的20日前，數(shù)額按照實(shí)際發(fā)放貸款的時(shí)間擬定7．結(jié)清貸款最后一期貸款還貸，須到受理銀行辦理，結(jié)清貸款后，取回房地產(chǎn)其他權(quán)證明。然后憑銀行結(jié)算清單、產(chǎn)權(quán)證、房地產(chǎn)其他權(quán)利證明和銀行出具的注銷(xiāo)押文獻(xiàn)，到物業(yè)所在地房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理注銷(xiāo)抵押。第二節(jié)

房地產(chǎn)征詢(xún)服務(wù)

一、房地產(chǎn)投資征詢(xún)（一）房地產(chǎn)投資征詢(xún)業(yè)務(wù)的基本類(lèi)型目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員從事的房地產(chǎn)投資征詢(xún)業(yè)務(wù)重要有兩種：1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資征詢(xún)對(duì)于這一類(lèi)型的投資，最常見(jiàn)的投資征詢(xún)服務(wù)就是提供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告。

開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究可以分為五個(gè)環(huán)節(jié)：(1)接受委托。(2)市場(chǎng)調(diào)查分析。(3)方案選擇和優(yōu)化。(4)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。(5)編制可行性研究報(bào)告。

可行性研究報(bào)告是可行性研究的成果性文獻(xiàn)。一般來(lái)說(shuō)，一份正式的可行性研究報(bào)告應(yīng)涉及封面、摘要、目錄、正文、附表和附圖六個(gè)部分。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究中，市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)部分非常重要。區(qū)位選擇也是關(guān)注的焦點(diǎn)。

2．房地產(chǎn)置業(yè)投資征詢(xún)對(duì)于這種投資，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人關(guān)鍵要根據(jù)房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的特點(diǎn)把握供需關(guān)系的變化，要站在獲取長(zhǎng)期收益和增值的角度對(duì)租賃市場(chǎng)進(jìn)行分析，特別是對(duì)影響供應(yīng)曲線(xiàn)和需求曲線(xiàn)移動(dòng)的因素進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)。

影響物業(yè)未來(lái)產(chǎn)租能力的因素重要有：(1)房產(chǎn)功效。(2)區(qū)位優(yōu)勢(shì)。

（二）房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)供求分析房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)供求分析就是通過(guò)以因果關(guān)系分析為基礎(chǔ)的供應(yīng)和需求的定量分析，對(duì)征詢(xún)標(biāo)的房地產(chǎn)所在的細(xì)分市場(chǎng)的供求狀況進(jìn)行判斷。

第一步，投資標(biāo)的房地產(chǎn)的產(chǎn)品分析。重要從產(chǎn)品的物質(zhì)特性、權(quán)屬特性、區(qū)位和市場(chǎng)吸引力四個(gè)方面進(jìn)行分析。第二步，擬定細(xì)分市場(chǎng)。第一步涉及界定標(biāo)的房地產(chǎn)的市場(chǎng)區(qū)域和擬定標(biāo)的房地產(chǎn)最也許的使用者。界定標(biāo)的房地產(chǎn)的市場(chǎng)區(qū)域就是界定可以與標(biāo)的房地產(chǎn)產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的其他房地產(chǎn)所在的空間范圍。

房地產(chǎn)的細(xì)分市場(chǎng)一方面是一個(gè)空間的概念。時(shí)間距離指標(biāo)的房地產(chǎn)的使用者在當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐囊话銞l件（收入水平、交通方式和生活、消費(fèi)習(xí)慣等）下所能接受的標(biāo)的房地產(chǎn)與另一重要地點(diǎn)之間的時(shí)間距離。時(shí)間距離的具體數(shù)據(jù)一般應(yīng)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查取得。

第三步，預(yù)測(cè)需求量。預(yù)測(cè)需求是以因果分析為基礎(chǔ)的，也就是從分析影響需求的主導(dǎo)因素入手。對(duì)住宅而言，影響其需求的主導(dǎo)因素是人口。零售商業(yè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求重要受其市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)最終消費(fèi)者的收入水平所主導(dǎo)。辦公樓的需求則重要與本地就業(yè)水及其就業(yè)人口中使用辦公室的人數(shù)密切相關(guān)。

第四步，預(yù)測(cè)供應(yīng)量。供應(yīng)量＝標(biāo)的房地產(chǎn)所屬房地產(chǎn)類(lèi)型的現(xiàn)有存量面積+潛在競(jìng)爭(zhēng)房地產(chǎn)的面積。潛在競(jìng)爭(zhēng)房地產(chǎn)涉及正在施工的同類(lèi)房地產(chǎn)和在標(biāo)的房地產(chǎn)人市時(shí)也許新增的房地產(chǎn)。，

第五步，分析需求與供應(yīng)的相對(duì)關(guān)系。供應(yīng)等于需求，即供求平衡。當(dāng)供應(yīng)大于需求，即供大于求，過(guò)剩供應(yīng)＝供應(yīng)量一需求量。當(dāng)供應(yīng)小于需求，即供不應(yīng)求，剩余需求＝需求量一供應(yīng)量。

三）房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)1．住宅(l)根據(jù)政府記錄部門(mén)公布的人口資料，查尋標(biāo)的房地產(chǎn)的市場(chǎng)區(qū)域所相應(yīng)的城市區(qū)域內(nèi)未來(lái)某一時(shí)期人口總數(shù)的預(yù)測(cè)值和戶(hù)均人口數(shù)量，推算標(biāo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)住宅需求總套數(shù)：住宅需求總套數(shù)＝某一時(shí)期人口總數(shù)／戶(hù)均人口數(shù)量(2)根據(jù)標(biāo)的房地產(chǎn)所屬住宅類(lèi)型目前市場(chǎng)售價(jià)（每套總價(jià)）的范圍（上限nn付的還款額：

還款額=總總價(jià)X貸款占總價(jià)比例

n

n下限），按當(dāng)時(shí)本地常規(guī)的抵押貸款方式，推算購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)住宅的家庭每月需支1r1r下限），按當(dāng)時(shí)本地常規(guī)的抵押貸款方式，推算購(gòu)買(mǎi)此類(lèi)住宅的家庭每月需支1r1r1r1r1

根據(jù)月還款額和本地的收入還貸比，推算購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的房地產(chǎn)所屬類(lèi)型住宅的家庭年收入范圍：購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的房地產(chǎn)所屬類(lèi)型住宅的家庭年收入＝月還款額X12/收入還貸比查尋有關(guān)人口記錄資料，擬定在有以上所推算的年收入范圍內(nèi)的家庭占標(biāo)的房地產(chǎn)所在城市家庭總數(shù)的比例(HP)。

(3)調(diào)查標(biāo)的房地產(chǎn)所屬類(lèi)型平均每套住宅的建筑面積，計(jì)算標(biāo)的房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)對(duì)標(biāo)的房地產(chǎn)所屬類(lèi)型住宅的需求總量(DH，面積)：DH=住宅零求總套數(shù)XHPX標(biāo)的房地產(chǎn)所屬類(lèi)型平均每套住宅的建筑面積

2．零售商業(yè)房地產(chǎn)3．辦公樓

二、房地產(chǎn)價(jià)格征詢(xún)隨著我市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的完善和房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速展，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估越來(lái)越廣泛和重要。但是在許多情況下，人們對(duì)評(píng)估價(jià)格并沒(méi)有經(jīng)濟(jì)鑒證性的規(guī)定，而僅僅是投資人或交易當(dāng)事人的一種價(jià)格參考，因此并不一定必須由房地產(chǎn)估價(jià)師來(lái)提供。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員長(zhǎng)期從事某一特定區(qū)域、特定類(lèi)型的房地產(chǎn)交易代理或居間，通常會(huì)對(duì)其市場(chǎng)供需及價(jià)格有非常進(jìn)一步的了解，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員完全可以提供較為準(zhǔn)確的房地產(chǎn)價(jià)格征詢(xún)，供委托方參考。

（一）房地產(chǎn)估價(jià)的基本原則1．合法原則合法性原則規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。房地產(chǎn)的權(quán)益不同，價(jià)格也不同。房地產(chǎn)的權(quán)益要通過(guò)法律、法規(guī)、契約來(lái)規(guī)范、確認(rèn)保障。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人只有在遵循合法原則下估算出來(lái)的價(jià)格才對(duì)委托人有真正的參考意義。

2．最高、最佳使用原則房地產(chǎn)是一種稀缺資源，無(wú)論是社會(huì)還是權(quán)利人都希望能發(fā)揮其最大的效益，并根據(jù)這種盼望擬定土地運(yùn)用方式。因此要以委估房地產(chǎn)，重要是土地的區(qū)位、特性、等級(jí)等客觀(guān)條件所決定的最高最佳使用方式或用途為前提進(jìn)行估價(jià)。

3．均衡原則房地產(chǎn)的各個(gè)組成部分，如土地與建筑物、建筑物的結(jié)構(gòu)、設(shè)備與裝修等互相之間須達(dá)成一個(gè)均衡的比例關(guān)系，才干達(dá)成房地產(chǎn)整體的最高最佳使用狀態(tài)。

4．適合原則每一宗房地產(chǎn)總是處在某個(gè)特定的環(huán)境之中，只有當(dāng)一宗房地產(chǎn)與其所處環(huán)境適合才干達(dá)成最高最佳使用狀態(tài)。因此，估價(jià)人員在評(píng)估一宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，須具體分析該宗房地產(chǎn)與其周邊環(huán)境的關(guān)系，審慎擬定最高最佳使用狀態(tài)。

5．替代原則在同一市場(chǎng)中，由于競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律和消費(fèi)者理性行為的作用，可替代商品的價(jià)格會(huì)趨向一致或形成一種均衡的比價(jià)關(guān)系。與此同時(shí)，一種商品的替代商品數(shù)量發(fā)生變化，會(huì)影響該商品的價(jià)格。

6．供求原則在區(qū)域性的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，供求關(guān)系是房地產(chǎn)價(jià)格形成和變化的非常重要的影響因素。估價(jià)人員在估價(jià)時(shí)一定要從動(dòng)態(tài)的角度注意并考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況及發(fā)展趨勢(shì)。

7．時(shí)點(diǎn)原則響房地產(chǎn)價(jià)格的因素總是處在不斷的變化中。同一物業(yè)，此時(shí)的價(jià)格和彼時(shí)的價(jià)格是不同的。

（二）房地產(chǎn)價(jià)格征詢(xún)業(yè)務(wù)的操作程序1．明確價(jià)格征詢(xún)基本領(lǐng)項(xiàng)2．?dāng)M定作業(yè)計(jì)劃3．搜集、整理基本資料4．實(shí)地查看5．選定價(jià)格評(píng)估的技術(shù)方法、擬定估價(jià)結(jié)果6．編寫(xiě)價(jià)格征詢(xún)報(bào)告書(shū)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人從事房地產(chǎn)價(jià)格征詢(xún)應(yīng)當(dāng)注意幾點(diǎn)：①房地產(chǎn)價(jià)格征詢(xún)不同于鑒證性的估價(jià)，不強(qiáng)調(diào)公正性，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員可站在委托人的立場(chǎng)上，在合法的原則下，以滿(mǎn)足委托人的規(guī)定、實(shí)現(xiàn)其最大的利益為目的。②與房地產(chǎn)估價(jià)人員不同，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員提供給委托方的估價(jià)結(jié)果可以更靈活，不一定是一個(gè)確切值，可以是一個(gè)價(jià)格的區(qū)間。③房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也可認(rèn)為委托方提供一些合理的參考意見(jiàn)，比如改善交易條件、把握交易時(shí)機(jī)等。

（三）房地產(chǎn)最高最佳使用分析最高最佳使用的分析過(guò)程實(shí)質(zhì)上是一個(gè)不斷過(guò)濾的過(guò)程，它通過(guò)對(duì)法律允許、物質(zhì)條件也許、經(jīng)濟(jì)上可行和能產(chǎn)生最高價(jià)值這四個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的逐項(xiàng)檢查來(lái)確定標(biāo)的房地產(chǎn)的最高最佳用途。其操作過(guò)程涉及以下三個(gè)基本環(huán)節(jié)：

1．?dāng)M定標(biāo)的房地產(chǎn)的土地（假設(shè)其為空地）的最高最佳使用用途(1)擬定法律所允許的用途類(lèi)型(2)選出物質(zhì)條件也許的用途(3)選出經(jīng)濟(jì)上可行的用途(4)擬定能產(chǎn)生最大價(jià)值的用途

2．?dāng)M定標(biāo)的房地產(chǎn)的土地（假設(shè)其為空地）上抱負(fù)的建筑物3.擬定標(biāo)的房地產(chǎn)現(xiàn)有建筑物的改良方案(1)保持現(xiàn)狀不變。(2)修繕。(3)改造(4)翻新(5)改變用途(6)拆除

（四）可行性租金分析為客戶(hù)提供可行性租金征詢(xún)是房地產(chǎn)人員幫助客戶(hù)進(jìn)行投資決策的重要手段。房地產(chǎn)可行性租金的估算環(huán)節(jié)如下：1．求取房地產(chǎn)價(jià)值2．?dāng)M定房地產(chǎn)投資收益率3．計(jì)算房地產(chǎn)投資應(yīng)獲得的凈收益

4．估算租賃經(jīng)營(yíng)需投入的平常經(jīng)營(yíng)費(fèi)用5．估算房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)的有效毛收入有效毛收入=凈收益+平常經(jīng)營(yíng)費(fèi)用6．估算房地產(chǎn)租賃經(jīng)營(yíng)的潛在毛收益潛在毛收入=有效毛收入／（1-正常的空置、租金損失率）7．求取可行性租金

（五）房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)分析房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的定性分析即是要預(yù)測(cè)判斷房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向。房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的定量分析即是要預(yù)測(cè)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的模式，按這一模式能預(yù)測(cè)未來(lái)某個(gè)時(shí)點(diǎn)的房地產(chǎn)價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的定量分析通常采用回歸分析方法來(lái)進(jìn)行。

三、房地產(chǎn)法律征詢(xún)（一）房地產(chǎn)法律征詢(xún)的類(lèi)型和服務(wù)方式法律征詢(xún)服務(wù)可分為土地交易法律征詢(xún)、商品房交易法律征詢(xún)和存量房地產(chǎn)交易法律咨詢(xún)。根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)所促成的房地產(chǎn)交易的不同方式，法律征詢(xún)服務(wù)可分為房地產(chǎn)融資法律征詢(xún)、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)法律征詢(xún)、房地產(chǎn)租賃法律征詢(xún)、房地產(chǎn)抵押法律征詢(xún)等。

房地產(chǎn)法律征詢(xún)服務(wù)的方式重要有三種：(1)個(gè)案解答(2)商業(yè)文書(shū)審查(3)房地產(chǎn)全程法律服務(wù)

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所開(kāi)展的房地產(chǎn)法律征詢(xún)中常見(jiàn)的重要問(wèn)題有三類(lèi)：房地產(chǎn)法律關(guān)系、房地產(chǎn)權(quán)利和房地產(chǎn)交易。第三節(jié)

房地產(chǎn)交易保障服務(wù)

一、房屋質(zhì)量保證2023年，廣州市政府有關(guān)部門(mén)公布了《廣州市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定（征求意見(jiàn)稿）》。該文獻(xiàn)初次提出了“房地產(chǎn)說(shuō)明書(shū)”的概念。房地產(chǎn)說(shuō)明書(shū)內(nèi)容涉及：房屋坐落、面積、產(chǎn)權(quán)權(quán)屬文獻(xiàn)、用途、抵押情況、出租情況、建筑年限、土地出讓金繳交情況及需要特別說(shuō)明的情況等。

該文獻(xiàn)規(guī)定房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)提供房地產(chǎn)中介服務(wù)時(shí)，應(yīng)對(duì)房屋狀況制作房地產(chǎn)說(shuō)明書(shū)。房地產(chǎn)中介服務(wù)房地產(chǎn)說(shuō)明書(shū)制作完畢后應(yīng)由客戶(hù)和房地產(chǎn)中介服務(wù)人員聯(lián)合簽章。房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)與業(yè)主或出租方共同承擔(dān)保證房地產(chǎn)信息真實(shí)的義務(wù)。當(dāng)事人拒絕制作房地產(chǎn)說(shuō)明書(shū)的，房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)不應(yīng)為其提供中介服務(wù)。

我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)的著名房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)——信義房屋，數(shù)年前就在臺(tái)灣率先創(chuàng)建了“不動(dòng)產(chǎn)說(shuō)明書(shū)”制度，并在實(shí)際業(yè)務(wù)進(jìn)行中加以實(shí)行。此外，信義房屋還先后推出了“漏水保固制度”“高氯離子瑕疵保障制度”、“高放射瑕疵保障制度”等房屋質(zhì)量保障服務(wù)。

高氯離子瑕疵補(bǔ)償約定內(nèi)容約略如下：一、保障對(duì)象：信義房屋成交買(mǎi)方，未於簽立不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合約時(shí)選擇自費(fèi)檢測(cè)者.二、保障范圍：主建物，不涉及附屬建物、共同使用部分、公共設(shè)施、停車(chē)位及增改建物。三、保障項(xiàng)目：標(biāo)的物內(nèi)的梁、柱、樓板、剪力墻等結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)上須承載重量之鋼筋混凝土構(gòu)造之氯離子含量必須符合約定標(biāo)準(zhǔn)。四、保障期間：完畢簽署「成屋履約保證結(jié)案單」結(jié)案日期之次日起算一年。如未承作成屋履約保證者，或買(mǎi)賣(mài)雙方任一方因故未簽署結(jié)案單時(shí)，則依不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約實(shí)際點(diǎn)交日之次日起算。五、保障規(guī)范：

目前房仲業(yè)者都會(huì)提供高氯離子瑕疵保障制度嗎否，“高氯離子瑕疵保障制度”為ReHouser房屋首創(chuàng)之服務(wù)，目前僅有ReHouser房屋提供此一服務(wù)。為滿(mǎn)足消費(fèi)者在房屋買(mǎi)賣(mài)交易上之安全無(wú)虞，同時(shí)將交易過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)降至最低，ReHouser房屋整合現(xiàn)行與新制度，推出“購(gòu)屋四大保障服務(wù)-高氯離子瑕疵保障制度/高放射瑕疵保障制度/成屋履約保證制度/漏水保固制度”，更盼望借此提高房仲產(chǎn)業(yè)服務(wù)水準(zhǔn)，讓消費(fèi)者都能買(mǎi)的安心、住的安心。

ReHouser房屋所委讬的檢測(cè)公司具有公信力嗎ReHo