房地產(chǎn)項(xiàng)目成本科目設(shè)置和分?jǐn)傇瓌t指引

房地產(chǎn)工程本錢科目設(shè)置與分?jǐn)傇瓌t治理指引目的加強(qiáng)工程本錢測(cè)算的力量.適用范圍適用于本錢科目設(shè)置和本錢費(fèi)用分?jǐn)?術(shù)語(yǔ)和定義3。1本錢核算：把肯定時(shí)期內(nèi)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中所發(fā)生的費(fèi)用，按其性質(zhì)和發(fā)生地點(diǎn)，分類歸集、匯總、核算，計(jì)算出該時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用發(fā)生總額和分別計(jì)算出每種產(chǎn)品的實(shí)際本錢和單位本錢的治理活動(dòng) .3.2本錢核算對(duì)象：是指為了有利于本錢費(fèi)用比照和推測(cè)，而需要單獨(dú)計(jì)算實(shí)際本錢和單位本錢的產(chǎn)品。在房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中，成片分期(區(qū)〕開發(fā)的工程,可以以各期(區(qū))為本錢核算對(duì)象；還應(yīng)按構(gòu)造劃分本錢核算對(duì)象；依據(jù)核算和治理需要,對(duì)獨(dú)立的設(shè)計(jì)概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)工程本錢且造價(jià)較低的配套設(shè)施，可以不單獨(dú)作為本錢核算對(duì)象,發(fā)生的開發(fā)費(fèi)用直接計(jì)入房屋等開發(fā)工程的本錢。職責(zé)集團(tuán)本錢治理部負(fù)責(zé)制定通用的本錢費(fèi)用科目體系和分?jǐn)傇瓌t4。2工程公司本錢部1依據(jù)通用的本錢費(fèi)用科目體系和分?jǐn)傇瓌t，制定本工程的本錢科目和具體的分?jǐn)傄?guī)章,進(jìn)展本錢測(cè)算和分?jǐn)偓F(xiàn)有工程公司部門設(shè)置與標(biāo)準(zhǔn)工程公司部門設(shè)置對(duì)應(yīng)關(guān)系:標(biāo)準(zhǔn)工程公司營(yíng)銷部設(shè)計(jì)部

1籌劃部、銷售部設(shè)計(jì)部

營(yíng)銷部設(shè)計(jì)部

營(yíng)銷籌劃部總工程師辦公室開發(fā)部開發(fā)部開發(fā)部前期事務(wù)部工程部1、2工程部、景觀部工程治理部本錢部預(yù)算部預(yù)算部工程本錢治理部財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)部辦公室行政人力部綜合部總經(jīng)理辦公室選購(gòu)部預(yù)算部選購(gòu)部材料治理部工作方法和過程掌握本錢費(fèi)用科目與核算內(nèi)容5。1.1本錢費(fèi)用科目分為五個(gè)一級(jí)科目，分別是“開發(fā)本錢、營(yíng)業(yè)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、治理費(fèi)用、不行預(yù)見費(fèi)“，下表是整個(gè)本錢科目的具體分級(jí)與單項(xiàng)核算內(nèi)容的示意：序號(hào)1。 開發(fā)本錢

科目 核算事項(xiàng)土地獲得價(jià)款1.1.1

政府地價(jià)

土地出讓費(fèi)/轉(zhuǎn)讓費(fèi)/用費(fèi)、耕地占用稅、土地變更用途和超面積補(bǔ)交的地價(jià)等合作款項(xiàng)紅線外大市政配套費(fèi)

工程建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋本錢和相應(yīng)稅金等市政配套費(fèi)(交政府),紅線外道路、水、電、氣、通訊等建筑費(fèi)，接口補(bǔ)償費(fèi)等1.1.41.2.1

前期費(fèi)用勘察費(fèi)用

費(fèi)，危房補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)、復(fù)線費(fèi)、定線費(fèi)、施工放線費(fèi)、土地丈量測(cè)繪費(fèi)等。規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi) 設(shè)計(jì)費(fèi)、改造設(shè)計(jì)費(fèi)、圖紙審查費(fèi)、制圖、曬圖費(fèi)，規(guī)劃設(shè)計(jì)模型制作費(fèi),方案詢問及評(píng)審費(fèi)等.報(bào)批報(bào)建費(fèi)

(1〕報(bào)批報(bào)建費(fèi)：包括安檢費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改基金、建〔或墻改專項(xiàng)基金)、及工程報(bào)建時(shí)按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的工程整體性報(bào)批費(fèi)?！?〕增容費(fèi)：包括水、電、煤氣增容費(fèi)(1〕三通一平：建設(shè)場(chǎng)地上的豎向土石方平衡，盈土現(xiàn)場(chǎng)多余土石方外運(yùn)，臨時(shí)工程費(fèi) 臨時(shí)道路工程等所發(fā)生的費(fèi)用；臨時(shí)設(shè)施，如工地圍墻、圍板、辦公室等發(fā)生的設(shè)計(jì)、建筑、裝飾的費(fèi)用。主體建筑安裝工程費(fèi)主體建筑工程別墅住宅 A根底工程費(fèi)：包括土石方、樁基、護(hù)壁〔坡〕工程費(fèi)，根底處理費(fèi)、樁基詢問及檢測(cè)費(fèi)、降水.B聯(lián)排住宅

〔轉(zhuǎn)換層構(gòu)造并入塔樓)。C多層住宅 D公共部位裝修費(fèi)：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費(fèi)用。(2〕小高層住宅 A室內(nèi)給排水工程費(fèi)：一般的自來水供水系統(tǒng)，雨水、污水的排水系統(tǒng)B燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋；高層住宅

C室內(nèi)燃?xì)庠O(shè)備及其安裝費(fèi)B室內(nèi)設(shè)備及其安裝費(fèi)電梯及其安裝費(fèi)；超高層住宅 消防系統(tǒng)費(fèi)：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費(fèi);D室內(nèi)弱電系統(tǒng)工程費(fèi):有線電視、安防系統(tǒng)、電信網(wǎng)等E消防系統(tǒng)費(fèi)商業(yè) 水消防系統(tǒng)費(fèi)用:自動(dòng)噴淋、主體內(nèi)消火栓箱、獨(dú)立的室外消火栓系統(tǒng)電消防系統(tǒng)費(fèi)用：煙感、溫感、報(bào)警、消防播送氣體滅火系統(tǒng)費(fèi)用防排煙工程費(fèi)用1.3.8 …………社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)

〔1室外給排水系統(tǒng)費(fèi) 〔含化糞池),含雨水、生活污水，環(huán)境排水系統(tǒng)等費(fèi)用，不含水景、泳池循環(huán)用水系統(tǒng)。包括：1、土方開挖及回填，2、檢查井及管道敷設(shè)等.……〔1低壓柜及箱式變壓設(shè)備費(fèi)用;室外電氣及凹凸壓設(shè)備費(fèi) 〔2〕室外強(qiáng)電管道及電纜敷設(shè)：室外強(qiáng)電總平線路局部費(fèi)用；室外弱電管道埋設(shè):包括用于電視、、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預(yù)埋、檢查井等費(fèi)用。室外燃?xì)庀到y(tǒng)費(fèi) 指小區(qū)內(nèi)室外燃?xì)夤艿老到y(tǒng)敷設(shè)和調(diào)壓站的建筑,含土方工程。系統(tǒng)的費(fèi)用；(2〕安防系統(tǒng)；室外弱電系統(tǒng)費(fèi) 〔3)電信網(wǎng)絡(luò)管網(wǎng)；〔4)有線電視管網(wǎng)；〔5〕室外弱電管道埋設(shè)費(fèi)用;……1.4.5 ……園林景觀工程費(fèi)1.5.11.5.21.5.31.5.41.5.51.5.61.5.71.5.8

構(gòu)筑物圍墻建筑費(fèi)水景局部室外零星設(shè)施費(fèi)……

包括公共綠化、組團(tuán)宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出〕小區(qū)內(nèi)的崗?fù)?、建筑小品、水景土建工程費(fèi)，以及雕塑小品、假山等。各類圍墻〔欄桿〕,以及出入口大門庭院燈或草坪燈安裝、管線安裝等〔含設(shè)備及管網(wǎng)、水景照明〔含燈具及管線〕等。體育游樂設(shè)施、各種指示牌、標(biāo)識(shí)牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽(yáng)傘等.公共配套設(shè)施費(fèi)會(huì)所地下室(含人防)

場(chǎng)等工程費(fèi)用.含半地下室，包括根底、主體〔地下、給排水、照明、動(dòng)力配電、防水、程費(fèi)內(nèi)。1.6.31.6.41.6.51.6.61.6.7

幼兒園設(shè)備用房車站建筑費(fèi)……

幼兒園工程費(fèi)用和資產(chǎn)購(gòu)置。配電房、水泵房土建及裝修費(fèi)；土建、設(shè)備、各項(xiàng)設(shè)施。工程監(jiān)理費(fèi):支付給聘請(qǐng)的工程或工程監(jiān)理單位的費(fèi)用;預(yù)結(jié)算編審費(fèi)：支付給造價(jià)詢問公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費(fèi)用；選購(gòu)部或履行業(yè)務(wù)指導(dǎo)及監(jiān)視職能等部門發(fā)生的人工、行政費(fèi)用、財(cái)產(chǎn)費(fèi)用；工程治理費(fèi) 〔4〕施工合同外獎(jiǎng)金：趕工獎(jiǎng)、進(jìn)度獎(jiǎng)等；工程質(zhì)量監(jiān)視費(fèi):建設(shè)主管部門的質(zhì)監(jiān)費(fèi)；安全監(jiān)視費(fèi)：建設(shè)主管部門的安監(jiān)費(fèi)；工程保險(xiǎn)費(fèi);環(huán)境影響評(píng)估、房地產(chǎn)測(cè)繪等相關(guān)效勞而發(fā)生的費(fèi)用詢問費(fèi)。廣告設(shè)施及公布費(fèi):車站廣告、路牌廣告;費(fèi)；臨時(shí)銷售通道的設(shè)計(jì)、工程、裝飾等費(fèi)用；售樓處建筑費(fèi)：設(shè)計(jì)、工程、裝飾等;營(yíng)銷設(shè)施建筑費(fèi) 〔4〕樣板間建筑費(fèi)：包括樣板間設(shè)計(jì)、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、錄；〔5〕其他。1.7.31.7.4

基金或其他專項(xiàng)基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)治理費(fèi)用.直接用于工程開發(fā)所借入資金的利息支出營(yíng)業(yè)費(fèi)用

品的維護(hù)保養(yǎng)等費(fèi)用:用;政府收取的各項(xiàng)房屋交易費(fèi)用;完工物業(yè)維護(hù)、保養(yǎng)費(fèi)，及空房治理費(fèi)、暖氣費(fèi)等；應(yīng)由公司擔(dān)當(dāng)?shù)男蘩?、補(bǔ)償?shù)仁酆笮谫M(fèi)用；售承諾費(fèi)；營(yíng)銷部以及銷售賣場(chǎng)效勞部門的人工費(fèi)、行政費(fèi)用、財(cái)產(chǎn)費(fèi)；財(cái)務(wù)費(fèi)用 在該工程或工程中的分期完工后發(fā)生的借款手續(xù)費(fèi)用治理費(fèi)用

〔工資、獎(jiǎng)金、社會(huì)勞動(dòng)保險(xiǎn)等、行政費(fèi)〔直接關(guān)系的費(fèi)用:〔1〕工程公司部門經(jīng)理以上人員的人工費(fèi)、行政費(fèi)及為履行其職責(zé)發(fā)生的其他費(fèi)用；其他費(fèi)用；其職責(zé)發(fā)生的其他費(fèi)用;公司非履行業(yè)務(wù)職能而發(fā)生的費(fèi)用，如公司活動(dòng)費(fèi)，上級(jí)單位分?jǐn)偟闹卫碣M(fèi)、壞帳預(yù)備等。5.不行預(yù)見費(fèi)對(duì)“配套設(shè)施費(fèi)”的進(jìn)一步解釋說明：“配套設(shè)施費(fèi)”是指房屋開發(fā)過程中，依據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設(shè)施支出.主要包括以下幾類：在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會(huì)產(chǎn)生經(jīng)營(yíng)收入的不行經(jīng)營(yíng)性公共配套設(shè)施支出,包括居委會(huì)、派出所、崗?fù)?、兒童樂園、自行車棚等；在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的依據(jù)法規(guī)或經(jīng)營(yíng)慣例公共配套設(shè)施的支出，如建筑幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場(chǎng)等設(shè)施的支出;開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設(shè)施工程不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營(yíng)收益權(quán)時(shí)的沒有投資來源的費(fèi)用；商的銷售承諾等具體狀況確定是否攤?cè)氡颈惧X工程算.本錢費(fèi)用的發(fā)生和責(zé)任治理部門： 監(jiān)控和支出審核,在工程公司成立后,由工程公司開發(fā)部負(fù)責(zé)審核由工程公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)?！扒捌谫M(fèi)用”中的“勘察費(fèi)”和“臨時(shí)工程費(fèi)”由工程部發(fā)1。31.6公司工程部〔工程費(fèi)、選購(gòu)部〔材料設(shè)備費(fèi))，由工程公司本錢部負(fù)責(zé)監(jiān)控和支出審核?！伴_發(fā)間接費(fèi)“中除“行政治理費(fèi)“和“資本化利息“由工程公司財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)支出外，其余均由本錢部負(fù)責(zé)支出審核和過程監(jiān)控.核。本錢費(fèi)用的分?jǐn)?。2。1本錢費(fèi)用分?jǐn)偟母驹瓌t是：按受益原則計(jì)入各期，如屬各期受益的設(shè)施按各期可售面積分?jǐn)?。也可依?jù)工程收益需要，就具體費(fèi)用制定特別本錢分?jǐn)傄?guī)章。假設(shè)在某一期完成后才發(fā)生的“社區(qū)管網(wǎng)工程、園林環(huán)境工程、配套設(shè)施建筑費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)遵循受益原則，依據(jù)本錢預(yù)算，依據(jù)本期的可售面積進(jìn)展預(yù)提。5。2。2攤到房屋等本錢核算對(duì)象的占地面積上,房屋等本錢核算對(duì)象自身的占地面積加分?jǐn)偟墓谜嫉孛娣e,再乘以單位面積的土地成原來安排.按建筑面積計(jì)征〔或補(bǔ)償〕時(shí)的安排方法:按本錢核算對(duì)象的建筑面積來分?jǐn)偂?。2。3開發(fā)前期費(fèi)、主體建筑安裝工程費(fèi)、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、園林環(huán)境工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)的分?jǐn)傇瓌t:能夠分清本錢核算對(duì)象的，可直接計(jì)入本錢核算對(duì)象的相應(yīng)本錢工程；應(yīng)由兩個(gè)或兩本錢工程本錢工程分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)開發(fā)前期預(yù)備費(fèi)按可售面積分?jǐn)傊黧w建筑安裝工程費(fèi)按建筑面積分?jǐn)?，同時(shí)按可售面積計(jì)算單位費(fèi)用；社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)按可售面積分?jǐn)?；假設(shè)能區(qū)分可按占地面積分?jǐn)倛@林環(huán)境工程費(fèi)按可售面積分?jǐn)?，并按占地面積計(jì)算單位本錢配套設(shè)施費(fèi)按可售面積在各期分?jǐn)?。2.4“需分?jǐn)偟拈_發(fā)間接費(fèi)”在不同工程之間的分?jǐn)偅盒姓卫碣M(fèi)按各工程〔區(qū)〕季度末在建可售面積平均值的比例進(jìn)展分?jǐn)?資本化利息按各工程〔區(qū)〕當(dāng)期凈資金占用加權(quán)平均數(shù)的比例進(jìn)展分?jǐn)偂０咐?××××工程跨期本錢分?jǐn)傇瓌t說明一、土地獲得價(jià)款1、政府地價(jià)、合作款項(xiàng)、紅線外市政設(shè)施費(fèi)：為全期收益，按占地面積在各期分?jǐn)?本期各產(chǎn)品也按占地面積進(jìn)展分?jǐn)?。二、開發(fā)前期預(yù)備費(fèi)1、勘查設(shè)計(jì)費(fèi)、三通一平費(fèi)：按受益原則計(jì)入各期,如屬各期受益的合同按可售面積分?jǐn)偂?、入口形象改造工程：為全期受益，按可售面積在各期進(jìn)展分?jǐn)偅?、入口廣場(chǎng)工程:為