XX小區(qū)商業(yè)項(xiàng)目整合推廣方案113課件

2023/2/7沙河小區(qū)商業(yè)整合推廣

立足遵義、影響貴州、放眼中國(guó)宏觀大勢(shì)——遵義房地產(chǎn)發(fā)展概況第一章節(jié)第二章節(jié)現(xiàn)有價(jià)值——項(xiàng)目概況、SWOT分析目錄第三章節(jié)提煉價(jià)值——項(xiàng)目定位第四章節(jié)提升價(jià)值——項(xiàng)目定位第五章節(jié)實(shí)現(xiàn)價(jià)值——項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略FOCUS2遵義房商業(yè)發(fā)展概況第一章節(jié)：項(xiàng)目認(rèn)識(shí)在市場(chǎng)中尋求項(xiàng)目的發(fā)展方向FOCUS1遵義投資環(huán)境遵義市投資環(huán)境FOCUS1遵義市經(jīng)濟(jì)概述2007年全市生產(chǎn)總值達(dá)到566億元，財(cái)政收入達(dá)88.6億元，全市人均地區(qū)生產(chǎn)總值7468元，總體實(shí)現(xiàn)小康，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)591億元，城鄉(xiāng)居民可支配收入達(dá)11340元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到2819元，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)7098元，農(nóng)村居民人均消費(fèi)1708，新行農(nóng)村合作醫(yī)療普及全市，達(dá)到83.5%。工業(yè)經(jīng)濟(jì)提速發(fā)展。完成規(guī)模工業(yè)增加值175.45億元，增長(zhǎng)18％，增速提高1個(gè)百分點(diǎn)。六大基地、六大標(biāo)志工程、六大百億行業(yè)（企業(yè)）建設(shè)取得新進(jìn)展，十大工業(yè)集聚區(qū)、白酒“一大十星”培育發(fā)展加快，煙酒、機(jī)電、化工、能源、新材料、制藥等特色優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)支柱地位進(jìn)一步鞏固。遵義市投資環(huán)境FOCUS1遵義市經(jīng)濟(jì)概述我們目前的商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)是怎么樣？FOCUS2遵義房商業(yè)發(fā)展概況第一章節(jié)：項(xiàng)目認(rèn)識(shí)FOCUS1遵義市投資環(huán)境在市場(chǎng)中尋求項(xiàng)目的位置

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：2008年遵義市房地產(chǎn)新增建筑面積約為70萬(wàn)平方米。其中商業(yè)面積在15萬(wàn)平米。加上08年市場(chǎng)積累滯銷(xiāo)的商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)可在售的項(xiàng)目面積約25萬(wàn)平米08年商業(yè)地產(chǎn)預(yù)售面積增加迅猛遵義商業(yè)發(fā)展概況FOCUS2遵義商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境遵義形成三大商圈局部發(fā)展布局遵義目前已經(jīng)形成商圈的主要有，路丁字口商圈、和港澳商圈、火車(chē)站商圈。丁字口商圈：一丁字口為核心商業(yè)中心延伸至紅花崗商業(yè)區(qū)、茍家井批發(fā)市場(chǎng)形成服裝、百貨、的休閑購(gòu)物零售批發(fā)城市核心商業(yè)圈?；疖?chē)站商圈：火車(chē)站作為依托商業(yè)延伸坪豐批發(fā)市場(chǎng)春天堡、沃爾瑪、天宇建材市場(chǎng)局部形成商品集散物流商圈。港澳商圈：由香港路和澳門(mén)路為中心商業(yè)主要有國(guó)美、羅莊、華聯(lián)百貨、恒興家居等商業(yè)廣場(chǎng)形成新興具有城市升級(jí)版的商業(yè)圈。丁字口商圈火車(chē)站商圈本案港澳商圈遵義商業(yè)發(fā)展概況FOCUS2遵義商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境茍家井市場(chǎng)主營(yíng):服裝\鞋\日化\燈具商業(yè)定位：低檔租金:店面形式150—300元/㎡二樓開(kāi)放式鋪位租金80元/㎡左右。售：3000-15000元/平米丁字口商圈租售概況遵義商業(yè)發(fā)展概況FOCUS2遵義商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境紅花崗商業(yè)步行街主營(yíng):服裝\鞋\旅游用品、休閑娛樂(lè)等商業(yè)定位：中檔租金:店面形式250—300元/㎡二樓開(kāi)放式鋪位租金80元左右。售：5000-20000元/平米丁字口商圈租售概況遵義商業(yè)發(fā)展概況FOCUS2遵義商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境廣州路商業(yè)區(qū)主營(yíng):家居、餐飲等商業(yè)定位：中高檔商業(yè)裙樓空置率80%售：3000-10000元/平米港澳商圈租售概況遵義商業(yè)發(fā)展概況FOCUS2遵義商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境火車(chē)站商圈租售概況春天堡市場(chǎng)主營(yíng)：衛(wèi)生紙系列糖煙酒副食品租金：30元/㎡部分?jǐn)偽粌r(jià)格能達(dá)到100元/㎡開(kāi)放式市場(chǎng)攤位租金價(jià)格8—10元/㎡遵義商業(yè)發(fā)展概況FOCUS2遵義商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境火車(chē)站商圈租售概況

沙河街商業(yè)區(qū)主營(yíng)：糖煙酒副食品、建材、文具、服裝等商業(yè)定位：低檔租金：20-60元/㎡部分街鋪價(jià)格能達(dá)到100元/㎡售：2500-10000元/平米遵義商業(yè)發(fā)展概況FOCUS2遵義商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境遵義商業(yè)發(fā)展概況FOCUS2遵義商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境供求價(jià)格發(fā)展開(kāi)發(fā)商越來(lái)越注重產(chǎn)品品質(zhì)定位物流、批發(fā)等專業(yè)市場(chǎng)將成為新的商業(yè)增長(zhǎng)點(diǎn)火車(chē)站中心商圈崛起的發(fā)展帶來(lái)商業(yè)價(jià)值

區(qū)內(nèi)供應(yīng)量大，競(jìng)爭(zhēng)激烈規(guī)劃價(jià)格降溫、成交量下降區(qū)域環(huán)境——規(guī)劃良好、前景向好、競(jìng)爭(zhēng)激烈遵義商業(yè)發(fā)展概況FOCUS2遵義商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，我們?nèi)绾斡行黄疲?/p>

片區(qū)規(guī)劃良好，城市地位穩(wěn)步上升！城區(qū)商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)量過(guò)大！眾多項(xiàng)目集中開(kāi)發(fā)滯銷(xiāo)項(xiàng)目和空置率急劇攀升！開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張導(dǎo)致市場(chǎng)價(jià)格秩序混亂！遵義商業(yè)地產(chǎn)概況小結(jié)遵義商業(yè)發(fā)展概況FOCUS2遵義商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境項(xiàng)目分析FOCUS1看清楚我們目前的狀況第二章節(jié)現(xiàn)有價(jià)值——項(xiàng)目概況、SWOT分析項(xiàng)目SWOT分析FOCUS2項(xiàng)目分析FOCUS1項(xiàng)目概況項(xiàng)目位置火車(chē)站南地塊總占地面積（約）215000㎡總建筑面積（約）860000㎡

住宅建筑面積（約）660000㎡

商業(yè)建筑面積（約）200000㎡容積率（約）4地段屬中心區(qū)邊緣；體量較大，為中大型商業(yè)社區(qū)。項(xiàng)目概況地塊素質(zhì)（商業(yè)氛圍、交通、人流、規(guī)劃）分析項(xiàng)目分析FOCUS1商業(yè)氛圍交通人流規(guī)劃北面★★★★★★★★★東面★★★★★西面★★★★★★★★★南面★★★★★★★★★項(xiàng)目概況看清楚我們的項(xiàng)目那些有優(yōu)劣勢(shì)。項(xiàng)目分析FOCUS1從項(xiàng)目中尋求我們的有力武器第二章節(jié)現(xiàn)有價(jià)值——項(xiàng)目概況、SWOT分析項(xiàng)目SWOT分析FOCUS2項(xiàng)目分析FOCUS2SWOT分析——優(yōu)勢(shì)和機(jī)會(huì)S：優(yōu)勢(shì)O：機(jī)會(huì)地塊優(yōu)勢(shì)地塊緊挨主干道以及城際交通樞紐中心位置具有較高的物流以及商品集散價(jià)值地塊處于城市中心區(qū)，未來(lái)升值潛力高周邊生活配套設(shè)施成熟，商業(yè)氛圍局部形成團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)開(kāi)發(fā)商在當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富且知名度高具有成熟操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)的深圳建華團(tuán)隊(duì)鼎力支持價(jià)格聯(lián)動(dòng)效應(yīng)火車(chē)站商圈形成帶動(dòng)周邊商業(yè)價(jià)格升溫客戶需求黔北地區(qū)商品集散物流圈所帶來(lái)的商機(jī)，帶動(dòng)本土投資者城市規(guī)劃比鄰遵義火車(chē)站緊挨沃爾瑪城市主干道金鉆交匯，火車(chē)站商圈現(xiàn)正孕育脫變，形成遵義最耀眼的商圈之一項(xiàng)目SWOT分析規(guī)劃劣勢(shì)目前商業(yè)氛圍尚未成熟規(guī)劃較亂，難以形成整體環(huán)境劣勢(shì)項(xiàng)目街道環(huán)境差、缺乏一個(gè)整體的形象業(yè)態(tài)分布散亂檔次低小商家創(chuàng)利不高、形成流動(dòng)性高、商業(yè)氛圍較差、商業(yè)價(jià)值不能充分體現(xiàn)運(yùn)營(yíng)劣勢(shì)項(xiàng)目管理軟硬件都跟不上商業(yè)發(fā)展的要求導(dǎo)致多難做不旺，在社會(huì)有一定的負(fù)面影響沒(méi)有整體的考慮商業(yè)的整體運(yùn)營(yíng)以及經(jīng)營(yíng)等問(wèn)題導(dǎo)致商家在經(jīng)營(yíng)上難以生全W：劣勢(shì)T：威脅競(jìng)爭(zhēng)者威脅近年眾多樓盤(pán)集裙樓商業(yè)眾多，后續(xù)開(kāi)發(fā)量大，競(jìng)爭(zhēng)空前激烈政策威脅政府緊縮銀根，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅降溫SWOT分析——劣勢(shì)和威脅項(xiàng)目分析FOCUS2項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目分析FOCUS2項(xiàng)目SWOT策略SO策略挖掘項(xiàng)目產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)突出項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)利用片區(qū)規(guī)劃利好機(jī)會(huì)WO策略樹(shù)立項(xiàng)目特有形象與周?chē)鷧^(qū)分強(qiáng)化項(xiàng)目升值潛力利用規(guī)劃前景來(lái)規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)ST策略利用地塊良好地段打造獨(dú)特產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)建立區(qū)域市場(chǎng)統(tǒng)領(lǐng)形象使競(jìng)爭(zhēng)者難以超越進(jìn)行資源有效整合，提高競(jìng)爭(zhēng)力WT策略增加產(chǎn)品的附加值打動(dòng)消費(fèi)者強(qiáng)有力的促銷(xiāo)推廣吸引客戶群項(xiàng)目SWOT分析怎么樣的市場(chǎng)定位才更適合我們項(xiàng)目發(fā)展？？PART1項(xiàng)目定位項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目主題定位項(xiàng)目功能定位第三章節(jié)：項(xiàng)目定位低端：需求量大、覆蓋面廣（茍家井批發(fā)市場(chǎng)）高端：紅花崗商業(yè)圈頂端：中高端：丁字口商業(yè)圈競(jìng)爭(zhēng)激烈有很大的空間我們先來(lái)觀察市場(chǎng)項(xiàng)目定位PART1項(xiàng)目市場(chǎng)定位市場(chǎng)容納量很少由項(xiàng)目本身出發(fā)無(wú)特定經(jīng)營(yíng)資源制約項(xiàng)目商業(yè)氛圍的提升中心板塊的商業(yè)區(qū)有利于打造火車(chē)站商圈的核心商業(yè)載體交通樞紐帶有利于項(xiàng)目商品集散于物流產(chǎn)業(yè)的形成項(xiàng)目已現(xiàn)樓重新樹(shù)立新的形象，扭轉(zhuǎn)外界對(duì)項(xiàng)目固有的形象項(xiàng)目定位PART1項(xiàng)目市場(chǎng)定位綜合各方面因素考慮，建華認(rèn)為本項(xiàng)目應(yīng)走中低端路線外部資源不多，那我們就把產(chǎn)品做強(qiáng)……建華策略項(xiàng)目定位PART1項(xiàng)目市場(chǎng)定位我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力又是什么？第三章節(jié)：項(xiàng)目定位尋求我們?cè)谑袌?chǎng)的位置項(xiàng)目功能定位PART2

2項(xiàng)目主題定位PART21產(chǎn)品契合度可操作性價(jià)值提升差異化重要度和權(quán)重依次遞增滿足客戶三大關(guān)鍵價(jià)值：大型商場(chǎng)購(gòu)物環(huán)境與經(jīng)營(yíng)理念一站式購(gòu)物批發(fā)市場(chǎng)的商品集散場(chǎng)地中心區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)良好的交通樞紐火車(chē)站商圈作為依托如何同競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目形成差異化？主題宣傳/促銷(xiāo)推廣/公關(guān)活動(dòng)/展示主題等都要以之為中心展開(kāi)項(xiàng)目定位PART1項(xiàng)目主題定位核心價(jià)值4級(jí)選擇模型『客觀性』主動(dòng)式被動(dòng)式『主觀性』423產(chǎn)品服務(wù)經(jīng)營(yíng)環(huán)境品質(zhì)品牌和影響力商業(yè)氛圍區(qū)域價(jià)值利用常規(guī)地產(chǎn)項(xiàng)目的“核心競(jìng)爭(zhēng)力矩陣”來(lái)判斷本項(xiàng)目的戰(zhàn)略發(fā)展方向環(huán)境：火車(chē)站商圈的形成，帶來(lái)的商業(yè)價(jià)值產(chǎn)品：商圈商業(yè)升級(jí)版，為領(lǐng)商圈品牌的標(biāo)志，更顯投資價(jià)值服務(wù)：品牌的力量，利于招商與推廣來(lái)帶的經(jīng)營(yíng)價(jià)值經(jīng)營(yíng)：引入商場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)模式，一站式購(gòu)物、商品集散、物流體現(xiàn)商業(yè)最核心價(jià)值項(xiàng)目定位PART1項(xiàng)目主題定位『客觀性』被動(dòng)式『主觀性』1423經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)劃地段理念品牌產(chǎn)品自然資源區(qū)域價(jià)值主動(dòng)式本項(xiàng)目的發(fā)展方向：經(jīng)營(yíng)+服務(wù)+產(chǎn)品本項(xiàng)目的選擇：“3+4”（服務(wù)+經(jīng)營(yíng)）——品牌——品質(zhì)——客觀性/主動(dòng)式——體現(xiàn)“產(chǎn)品商業(yè)價(jià)值”項(xiàng)目定位PART1項(xiàng)目主題定位我們選取的定位方向：服務(wù)+地段產(chǎn)品+經(jīng)營(yíng)+項(xiàng)目定位PART1項(xiàng)目主題定位

本項(xiàng)目打造貴州最大專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)項(xiàng)目定位PART1項(xiàng)目主題定位建華認(rèn)為命名建議主推：火車(chē)站·物流城凸顯地段優(yōu)勢(shì)，提高地段號(hào)召力和認(rèn)同感！火車(chē)站物流涵蓋了本項(xiàng)目劃分成若干個(gè)專業(yè)市場(chǎng)團(tuán)組項(xiàng)目主題定位項(xiàng)目定位PART1城物流集散地、集服裝皮具、日用化工、五金、文具專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)輔推：義烏小商品綜合市場(chǎng)、遵義綜合批發(fā)市場(chǎng)永誠(chéng)·國(guó)際物流城備用：發(fā)展商品牌，提高項(xiàng)目號(hào)召力和認(rèn)同感！永誠(chéng)命名建議國(guó)際宣揚(yáng)的是領(lǐng)導(dǎo)時(shí)尚與潮流！城，覆蓋面廣、影響力強(qiáng)！項(xiàng)目定位PART1項(xiàng)目主題定位物流城遵義首席批發(fā)中心——打造20萬(wàn)平米商品集散基地、影響城市的力量關(guān)鍵詞：打造、西部、最大、最好，物流、商品、集散、基地項(xiàng)目定位PART2項(xiàng)目主題定位立足遵義項(xiàng)目主題定位項(xiàng)目定位PART1覆射黔北地區(qū)貴州省最重要小商品集散基地影響全國(guó)我們的目標(biāo)給我們做專業(yè)市場(chǎng)的理由？第三章節(jié)：項(xiàng)目定位尋求我們?cè)谑袌?chǎng)的突破項(xiàng)目功能定位PART2

2項(xiàng)目主題定位PART21上海九星批發(fā)市場(chǎng)租售模式只租不售經(jīng)營(yíng)模式整合大品牌經(jīng)營(yíng)商，負(fù)責(zé)部分鋪面的招商，自己也負(fù)責(zé)其他鋪面的招商工作；市場(chǎng)定位剛開(kāi)始定位為建材和裝飾類產(chǎn)品，隨著市場(chǎng)不斷擴(kuò)張，目前已經(jīng)形成九個(gè)區(qū)，包含五金、建材、化工等產(chǎn)品產(chǎn)品形態(tài)單層、獨(dú)立式鋪面為主，少量開(kāi)放式的鋪面項(xiàng)目定位PART2項(xiàng)目功能定位上海國(guó)際五金城租售模式租售并舉，以租帶售經(jīng)營(yíng)模式以“機(jī)電五金城”為基礎(chǔ)，通過(guò)機(jī)電五金項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，向國(guó)際貿(mào)易發(fā)展，整合大品牌經(jīng)營(yíng)商，負(fù)責(zé)部分鋪面的招商，自己也負(fù)責(zé)部分鋪面的招商；市場(chǎng)定位以"機(jī)電五金城"為基礎(chǔ)，通過(guò)機(jī)電五金項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，向國(guó)際貿(mào)易發(fā)展；總投資11億余元人民幣，規(guī)劃用地1100余畝，總建筑面積50萬(wàn)平方米，可容納商戶3000余家。產(chǎn)品形態(tài)獨(dú)立式鋪面為主，少量開(kāi)放式的鋪面項(xiàng)目定位PART2項(xiàng)目功能定位蘇州國(guó)際服裝城租售模式前期租售并舉，現(xiàn)已將銷(xiāo)售停止，只租不售；市場(chǎng)定位占地面積600畝，建筑總面積60萬(wàn)平方米，將建成集國(guó)內(nèi)外名牌名品演示展銷(xiāo)、名模大賽、原輔材料展銷(xiāo)、機(jī)械設(shè)備及配件展銷(xiāo)、信息會(huì)展、電子商務(wù)、科研設(shè)計(jì)、教育培訓(xùn)、管理服務(wù)、娛樂(lè)休閑等功能為一體的平臺(tái)產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品形態(tài)豐富，街鋪,開(kāi)放式店鋪和獨(dú)立式的店中店均有。經(jīng)營(yíng)目標(biāo)整合社會(huì)資源,打造世界時(shí)尚之都項(xiàng)目定位PART2項(xiàng)目功能定位常熟招商城租售模式自發(fā)形成的市場(chǎng)，租售模式不固定，以只租不售的形式為主；經(jīng)營(yíng)模式招商城管委會(huì)進(jìn)行管理；市場(chǎng)定位招商場(chǎng)、紡交市場(chǎng)、西片市場(chǎng)、布匹市場(chǎng)、五金市場(chǎng)5個(gè)管理片區(qū)，下轄服裝、針織品、布匹、裝飾面料、床上用品、小商品、鞋業(yè)、五金、電器等28個(gè)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。市場(chǎng)營(yíng)業(yè)面積2.5平方公里，商業(yè)用房112萬(wàn)平方米，店鋪、攤位2萬(wàn)多只，旺季日均人流量15萬(wàn)人次，日均貨運(yùn)量2000多噸，招商城的發(fā)展帶動(dòng)了周邊交通、旅游、服務(wù)業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的興旺，提供了20多萬(wàn)人口就業(yè)，市場(chǎng)年社會(huì)綜合效益達(dá)30多億元。產(chǎn)品形態(tài)獨(dú)立式的鋪面。項(xiàng)目定位PART2項(xiàng)目功能定位無(wú)錫招商城租售模式一期只租不售，租賃期限為五年，二期將出售產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)模式自己組建經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理；市場(chǎng)定位占地500畝，總建筑面積60萬(wàn)平米，投資20億元，一期業(yè)態(tài)有家電、機(jī)電、五金、衛(wèi)浴、燈飾、服裝、床上用品、針織、鞋帽、化妝品、工藝品、旅游用品、紀(jì)念品、文化用品、小百貨產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品為兩層，店中店的形式。項(xiàng)目定位PART2項(xiàng)目功能定位海門(mén)疊石橋家紡市場(chǎng)租售模式租售并舉，以租帶售；經(jīng)營(yíng)模式自己組建經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理；市場(chǎng)定位占地77150平方米，擁有8000多個(gè)營(yíng)業(yè)門(mén)面及攤位，生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)床罩、枕套、被套、棉被等床上用品及各類家用電器套、窗簾、靠墊、玩具等300多個(gè)繡品系列品種產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品為兩層，獨(dú)立鋪面形式；項(xiàng)目定位PART2項(xiàng)目功能定位張家港九州家具城項(xiàng)目定位PART2項(xiàng)目功能定位張家港九州家具城租售模式只租不售經(jīng)營(yíng)模式自己組建經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理；市場(chǎng)定位一、二期工程總投資2.5億元人民幣，占地600畝；三期工程總建筑面積26萬(wàn)平方米，招商3000戶。業(yè)種有家具及布藝、工藝品、床上用品、窗簾等家居用品產(chǎn)品形態(tài)產(chǎn)品為一層，有店中店和獨(dú)立鋪面兩種形式；項(xiàng)目定位PART2項(xiàng)目功能定位單位：元/日·平方米項(xiàng)目定位PART2項(xiàng)目功能定位單位：元/日·平方米租金均在80元/月以上項(xiàng)目定位PART2項(xiàng)目功能定位我們的理由是租金高、出租率高。集批發(fā)、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、物流為一體的綜合性商業(yè)項(xiàng)目核心功能：白酒批發(fā)、服裝皮具批發(fā)、文具圖書(shū)批發(fā)、建材五金銷(xiāo)售輔助功能：酒店、娛樂(lè)、休閑、金融、物流等功能項(xiàng)目定位PART2項(xiàng)目功能定位我們的功能定位我們要重新思考項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃。規(guī)劃業(yè)態(tài)建議Composition1第四章節(jié)：產(chǎn)品規(guī)劃建議配套規(guī)劃建議Composition1金融、娛樂(lè)、休閑區(qū)服裝及紡織品商區(qū)文具、圖書(shū)批發(fā)區(qū)建材、五金電器商區(qū)及藥品批發(fā)商區(qū)白酒商區(qū)八大商業(yè)板塊皮具商區(qū)女人世界日雜商區(qū)配套規(guī)劃建議Composition1五大投入，重新打造遵義商品集散地中央?yún)^(qū)域增加空中連廊將二層商業(yè)形成一個(gè)大整體中央?yún)^(qū)域共部分建議鋪大理以及休閑椅子重新設(shè)計(jì)中央?yún)^(qū)域的外立面風(fēng)格中央?yún)^(qū)域采取人車(chē)分流管理統(tǒng)一戶外廣告牌、光電梯手扶梯等中央?yún)^(qū)域的部分增加玻璃頂處理讓城與街的一站式購(gòu)物充分體現(xiàn)外立面建議Composition1燈光工程的實(shí)施不僅是外觀的變化也是城市一道風(fēng)景！更是商業(yè)繁華的象征！發(fā)展商實(shí)力的象征！樓體燈光工程效果參考物業(yè)發(fā)展建議Composition1經(jīng)營(yíng)與物管提升：建議聘請(qǐng)專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理公司采用統(tǒng)一管理運(yùn)營(yíng)，集中化、分區(qū)、小個(gè)體自主經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一推廣經(jīng)營(yíng)模式。物業(yè)管理建議全面升級(jí)、全力打造，最好、最強(qiáng)、最集中的商品集散地。我們思考商業(yè)怎么樣才能炒作起來(lái)？第五章節(jié)：項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略形象樹(shù)立篇打動(dòng)消費(fèi)者篇整體營(yíng)銷(xiāo)推廣策略先做旺后交鋪三大商業(yè)平臺(tái)支持即買(mǎi)即收租統(tǒng)一管理首付1萬(wàn)創(chuàng)富50年500萬(wàn)品牌推動(dòng)20萬(wàn)平米綜合商品集散地推廣主題：火車(chē)站物流城前所未見(jiàn)的撼世陣容此階段投資的眼光已經(jīng)被紛紛吸引而來(lái)，此時(shí)應(yīng)重點(diǎn)進(jìn)行項(xiàng)目的功能訴求，宣傳產(chǎn)品自身優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)形象

形象樹(shù)立篇Factor1強(qiáng)勢(shì)陣容品牌形象包裝策略品牌形象的包裝包括兩個(gè)重要要素：案名和主打廣告語(yǔ)策略一：設(shè)計(jì)與項(xiàng)目相吻合能體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)感和高端形象的LOGO策略二：選用一句富有感染力的廣告語(yǔ)，直擊本項(xiàng)目目標(biāo)客戶群的心靈火車(chē)站物流城

形象樹(shù)立篇Factor1——即買(mǎi)即收租、投資0風(fēng)險(xiǎn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手我們要思什么樣的賣(mài)點(diǎn)才能吸引投資者。第五章節(jié)：項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略形象樹(shù)立篇打動(dòng)消費(fèi)者篇首批單位營(yíng)銷(xiāo)推廣策略【形象定位】創(chuàng)富50年·火車(chē)站商圈核心街鋪

訴求賣(mài)點(diǎn)篇Factor2打動(dòng)消費(fèi)者篇主要訴求點(diǎn)提煉：投資篇小投資、大收益、首付1萬(wàn)元起享用50年產(chǎn)權(quán)100萬(wàn)收益誰(shuí)說(shuō)富不可三代、50年財(cái)富源源不斷家有一鋪、經(jīng)濟(jì)收入更牢固

訴求賣(mài)點(diǎn)篇Factor2打動(dòng)消費(fèi)者篇即買(mǎi)即收收三年租、10年返回本，投資0風(fēng)險(xiǎn)主要訴求點(diǎn)提煉：地段篇交通：城際交通樞紐中轉(zhuǎn)站、火車(chē)站商圈絕版財(cái)富聚寶盤(pán)規(guī)劃前景：一個(gè)城市只有一個(gè)火車(chē)站、領(lǐng)秀商圈核心、升級(jí)版物流航母

訴求賣(mài)點(diǎn)篇Factor2商業(yè)至高點(diǎn)：立足遵義、享譽(yù)中國(guó)，共同打造100億物流批發(fā)集散基地打動(dòng)消費(fèi)者篇主要訴求點(diǎn)提煉：經(jīng)營(yíng)篇商業(yè)氛圍：我要把生意做到全國(guó)去

訴求賣(mài)點(diǎn)篇Factor2商業(yè)理念：做沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的生意商業(yè)理念：三大平臺(tái)支持、商業(yè)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)支持、強(qiáng)大的物流平臺(tái)、會(huì)展品臺(tái)商業(yè)理念：完善的經(jīng)營(yíng)管理，商場(chǎng)集中化管理、小商品批發(fā)的經(jīng)營(yíng)模式商業(yè)理念：強(qiáng)大的商業(yè)后盾支持，投入500萬(wàn)作為項(xiàng)目的推廣以及商品產(chǎn)業(yè)發(fā)展打動(dòng)消費(fèi)者篇政府支持政府批準(zhǔn)的各項(xiàng)地方性收費(fèi)（不含有償服務(wù)性收費(fèi)）2年內(nèi)免收；支持四支持三進(jìn)入本項(xiàng)目的合法經(jīng)營(yíng)戶，凡符合規(guī)定條件的，按規(guī)定程序可以認(rèn)定為增值稅一般納稅人并按規(guī)定使用增值稅專用發(fā)票。對(duì)實(shí)行定期定額稅的經(jīng)營(yíng)戶，經(jīng)稅務(wù)部門(mén)批準(zhǔn)，可采取按年核定稅額；支持二進(jìn)入本項(xiàng)目的合法經(jīng)營(yíng)戶，所得稅實(shí)行地方留成部分第一年免征，后兩年減半征收。支持一凡進(jìn)入本項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)單位和個(gè)人，開(kāi)業(yè)前工商、稅務(wù)直接幫助辦理注冊(cè)登記。核心支持對(duì)周邊不規(guī)范市場(chǎng)和無(wú)具體規(guī)劃的市場(chǎng)進(jìn)行關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)，并歸口到本案乃上上之策。強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手

訴求賣(mài)點(diǎn)篇Factor2政府支持支持九政府不能隨時(shí)、隨地、隨意來(lái)打假，要極力維護(hù)本商貿(mào)城的聲譽(yù)，而不能隨時(shí)打假或者檢查；支持八必須盡量把物流、倉(cāng)儲(chǔ)、郵政、電信、銀行等城市配套和生活配套向本案傾斜并給出相應(yīng)的政策支持；支持七對(duì)市內(nèi)各小商品市場(chǎng)和不符合消防要求的場(chǎng)所進(jìn)行強(qiáng)制性關(guān)停并由主要領(lǐng)導(dǎo)帶頭和本案進(jìn)行對(duì)接，實(shí)際操作人員和主要掛帥領(lǐng)導(dǎo)一定要把他們套住，尤其是市里一二把手及其手下重要愛(ài)將；支持六對(duì)進(jìn)入本項(xiàng)目的所有管理費(fèi)用可實(shí)行統(tǒng)一扎口收取的方法，工商、稅務(wù)部門(mén)應(yīng)征收的稅費(fèi)可分別委托市場(chǎng)管理委員會(huì)按時(shí)代收代繳。有關(guān)部門(mén)必須主動(dòng)為經(jīng)營(yíng)戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)；支持五本項(xiàng)目有關(guān)服務(wù)性收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市場(chǎng)管理委員會(huì)申報(bào)物價(jià)部門(mén)批準(zhǔn)后實(shí)施，禁止各種攤派和強(qiáng)制性征收費(fèi)用；強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手

訴求賣(mài)點(diǎn)篇Factor2開(kāi)發(fā)商搭臺(tái)搭臺(tái)六開(kāi)發(fā)商鄭重承諾，租賃一年后有權(quán)無(wú)理由退房并返還開(kāi)業(yè)保證金；搭臺(tái)五進(jìn)入市場(chǎng)的合法經(jīng)營(yíng)戶，在試營(yíng)業(yè)期間除各商鋪的水電費(fèi)自理外，其余費(fèi)用一律免除，并免費(fèi)享受半年至一年的倉(cāng)儲(chǔ)服務(wù)；搭臺(tái)四租賃本項(xiàng)目商鋪的合法經(jīng)營(yíng)戶，承租為三年，在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中享受“第一年免半年租金，第二年返還三個(gè)月租金，第三年返還一個(gè)月租金”的優(yōu)惠政策；搭臺(tái)三對(duì)前100名進(jìn)駐的商家，在上款前題上可再享受更高的租金優(yōu)惠；搭臺(tái)二進(jìn)入商業(yè)步行街的商戶，由開(kāi)發(fā)商免費(fèi)安裝統(tǒng)一規(guī)格的店面招牌；搭臺(tái)一重組經(jīng)營(yíng)管理公司進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一管理，統(tǒng)一物流配送；強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手

訴求賣(mài)點(diǎn)篇Factor2整合社會(huì)資源公司放權(quán)制定招商租金炒作方案，使參與招商的各方面人員都能從中獲益強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手

訴求賣(mài)點(diǎn)篇Factor2我們要找到項(xiàng)目的啟動(dòng)支點(diǎn)。第五章節(jié)：項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略形象樹(shù)立篇打動(dòng)消費(fèi)者篇整體營(yíng)銷(xiāo)推廣策略解決首批單位快速回收第一批啟動(dòng)資金。整體營(yíng)銷(xiāo)推廣策略Factor1酒類集散地由春天堡日雜市場(chǎng)延伸利于招商酒類大型集散市場(chǎng)空缺火車(chē)站物流圈的依托1號(hào)樓與5號(hào)樓裙樓打造成一個(gè)整體的二樓大平臺(tái)打造遵義最大的酒類集散批發(fā)基地（一樓酒類、二樓副食）首批單位定位商場(chǎng)二樓正門(mén)樓梯重新調(diào)整讓二樓變成成為一樓商業(yè)二樓沿沙河街面整體采用廣告牌重新包裝提高商業(yè)整體形象解決二樓人流少問(wèn)題重新包裝整合資源整體營(yíng)銷(xiāo)推廣策略Factor1首批單位包裝整體營(yíng)銷(xiāo)推廣策略Factor1首批單位包裝導(dǎo)視【銷(xiāo)售組織綱要】10.2511.1011.15宣言/出擊咨詢/積累派卡/篩選整改工程完成第一批單位解籌招商介入認(rèn)購(gòu)期選房、開(kāi)盤(pán)期12.112.512.28整體營(yíng)銷(xiāo)推廣策略Factor1首批單位時(shí)間節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目名稱征集活動(dòng)

通過(guò)項(xiàng)目征名發(fā)布會(huì)，引起公眾關(guān)注，從貴州地區(qū)范圍征集項(xiàng)目名稱有獎(jiǎng)活動(dòng)，獎(jiǎng)金為1萬(wàn)元。以都市報(bào)、遵義晚報(bào)、電視等媒體發(fā)布。整體營(yíng)銷(xiāo)推廣策略Factor1活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)

通過(guò)產(chǎn)品發(fā)布會(huì)，打造品牌形象，從項(xiàng)目的整體規(guī)劃以至建筑風(fēng)格等，邀請(qǐng)當(dāng)?shù)卣?guī)劃、國(guó)土、工商、稅務(wù)、行業(yè)協(xié)會(huì)、小商品業(yè)主等參與。樹(shù)立項(xiàng)目高端形象

形象樹(shù)立篇Factor1活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)投入300萬(wàn)！扶持項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)費(fèi)、200萬(wàn)扶持小商品中下游產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展。

形象樹(shù)立篇Factor1已項(xiàng)目名義組織成立小商品協(xié)會(huì)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)【行動(dòng)一】時(shí)間：2008年11月1日關(guān)鍵行動(dòng)：重新樹(shù)立項(xiàng)目形象關(guān)鍵條件：電視廣告報(bào)紙炒作戶外廣告網(wǎng)站/網(wǎng)絡(luò)廣告整體營(yíng)銷(xiāo)推廣策略Factor2策略解析二【行動(dòng)二】時(shí)間：2008年11月10日關(guān)鍵行動(dòng)：銷(xiāo)售人員進(jìn)場(chǎng)/前期咨詢關(guān)鍵條件：項(xiàng)目商業(yè)包裝廣告報(bào)紙炒作戶外廣告網(wǎng)站/網(wǎng)絡(luò)廣告售樓處包裝廣告以及相關(guān)物料到位整體營(yíng)銷(xiāo)推廣策略Factor2策略解析二巴士廣告我們的推廣策略項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)訴求:火車(chē)站物流中心影響城市的力量

空中打擊

地面推動(dòng)

公關(guān)造勢(shì)

終端展示主流報(bào)紙廣告系列軟文報(bào)道網(wǎng)絡(luò)短信廣告電視廣告戶外系列廣告樓書(shū)宣傳物料巴士廣告征名活動(dòng)產(chǎn)品推介會(huì)成立小商品協(xié)會(huì)新聞發(fā)布會(huì)其他營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)包裝交通指示布置項(xiàng)目象形工程整改整體營(yíng)銷(xiāo)推廣策略Factor31．導(dǎo)入預(yù)熱期目標(biāo)：前期宣傳，炒作片區(qū)，接受咨詢，持續(xù)累積客戶群；反饋市場(chǎng)信息，及時(shí)調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略。營(yíng)銷(xiāo)策略戶外：布置現(xiàn)場(chǎng)廣告位和項(xiàng)目周邊廣告，樹(shù)立市場(chǎng)形象網(wǎng)絡(luò)廣告：初期形象樹(shù)立，擴(kuò)大市場(chǎng)認(rèn)知度電視：通過(guò)形象的畫(huà)面及主題賣(mài)點(diǎn)，迅速吸引客戶眼球營(yíng)銷(xiāo)推廣主題：火車(chē)站物流中心影響城市的力量整體營(yíng)銷(xiāo)推廣策略Factor4各階段推廣策略2．開(kāi)盤(pán)前蓄客認(rèn)籌期時(shí)間：開(kāi)盤(pán)前兩個(gè)月內(nèi)目標(biāo)：快速打響知名度，蓄勢(shì)引爆，完成原始客戶的積累，為開(kāi)盤(pán)做鋪墊營(yíng)銷(xiāo)策略：活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)+媒體推廣，有機(jī)的從積累客戶向開(kāi)盤(pán)日強(qiáng)勢(shì)推廣過(guò)渡營(yíng)銷(xiāo)推廣主題：酒類批發(fā)區(qū)街鋪接受登記整體營(yíng)銷(xiāo)推廣策略Factor4各階段推廣策略活動(dòng)一：產(chǎn)品發(fā)布會(huì)時(shí)間：開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月內(nèi)目的：塑造項(xiàng)目高端形象，全情展示項(xiàng)目獨(dú)有優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大項(xiàng)目認(rèn)知度活動(dòng)二：價(jià)格試算時(shí)間：開(kāi)盤(pán)前3天目的：篩選誠(chéng)意客戶，試探價(jià)格在市場(chǎng)上的接受程度，以便及時(shí)調(diào)整價(jià)格策略活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)各階段推廣策略整體營(yíng)銷(xiāo)推廣策略Factor4活動(dòng)三：開(kāi)盤(pán)活動(dòng)時(shí)間：待定目的：實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)整體營(yíng)銷(xiāo)推廣策略Factor4各階段推廣策略媒體一：遵義晚報(bào)面向市場(chǎng)：本地市場(chǎng)策略：不主張長(zhǎng)期投放，按計(jì)劃分階段集中式投放。本階段以硬廣配軟文的形式配合活動(dòng)節(jié)點(diǎn)進(jìn)行宣傳媒體二：電視廣告（遵義電視臺(tái)等）面向市場(chǎng)：本地市場(chǎng)策略：突出其聲色并茂，感染力強(qiáng)的特點(diǎn)，主要用于開(kāi)盤(pán)前期形象樹(shù)立。本階段選擇黃金時(shí)段，配合活動(dòng)節(jié)點(diǎn)重點(diǎn)進(jìn)行宣傳媒體營(yíng)銷(xiāo)各階段推廣策略整體營(yíng)銷(xiāo)推廣策略Factor4媒體三：巴士廣告（州縣）面向市場(chǎng)：州縣市場(chǎng)策略：采用短期內(nèi)投放，主要用于開(kāi)盤(pán)前期地面推