短期承壓中長(zhǎng)期發(fā)展穩(wěn)定房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)市場(chǎng)概況與趨勢(shì)分析

短期承壓，中長(zhǎng)期發(fā)展穩(wěn)定，房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)市場(chǎng)概況與趨勢(shì)分析［］

一、行業(yè)發(fā)展概況

房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪，是指在房地產(chǎn)權(quán)屬管理、經(jīng)營(yíng)管理、開(kāi)發(fā)管理以及其他房地產(chǎn)管理過(guò)程中需要測(cè)繪房地產(chǎn)分丘平面圖、房地產(chǎn)分層分戶(hù)平面圖及相關(guān)的圖、表、冊(cè)、簿、數(shù)據(jù)等開(kāi)展的測(cè)繪活動(dòng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目測(cè)繪與房地產(chǎn)權(quán)屬管理、交易、開(kāi)發(fā)、拆遷等房地產(chǎn)活動(dòng)緊密相關(guān)，工作量大。其中它最大量、最具現(xiàn)實(shí)、最重要的是房屋、土地權(quán)屬證件附圖的測(cè)繪。

房產(chǎn)測(cè)繪與商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記緊密相關(guān)，屬于商業(yè)地產(chǎn)房屋銷(xiāo)售中收房與產(chǎn)權(quán)登記的中間環(huán)節(jié)，其發(fā)展與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展緊密相關(guān)，其規(guī)模與房產(chǎn)竣工面積直接相關(guān)，行業(yè)下游主要是房地產(chǎn)行業(yè)。

同時(shí)由于房地產(chǎn)測(cè)繪成果將作為產(chǎn)權(quán)登記的一手材料之一，且作為房屋驗(yàn)收的必要環(huán)節(jié)，對(duì)精確度要求較高，因此對(duì)高精度的測(cè)繪設(shè)備需求增長(zhǎng)強(qiáng)勁，行業(yè)上游主要是測(cè)算設(shè)備與測(cè)繪軟件行業(yè)。我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)示意圖

目前商品房測(cè)繪單位承擔(dān)測(cè)繪項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)按國(guó)家測(cè)繪局于2003年頒布的《測(cè)繪工程產(chǎn)品價(jià)格》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，按照該規(guī)定，不同類(lèi)型的商品房測(cè)繪收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，其中，住宅用房按分戶(hù)圖進(jìn)行測(cè)繪的價(jià)格為1.36元/平方米，寫(xiě)字樓與商業(yè)營(yíng)業(yè)用房的測(cè)繪價(jià)格為2.04元/平方米。多功能綜合樓用房的測(cè)繪價(jià)格為2.72元/平方米中國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪主要價(jià)格收費(fèi)表

二、行業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀

2017年我國(guó)房屋竣工面積達(dá)到101486.41萬(wàn)平方米，其中住宅竣工面積71815.12萬(wàn)平方米，辦公樓與商業(yè)營(yíng)業(yè)用房合計(jì)竣工面積達(dá)到16676.8萬(wàn)平方米，2018年我國(guó)房屋竣工面積達(dá)到93550萬(wàn)平方米，其中住宅竣工面積66016萬(wàn)平方米，辦公樓與商業(yè)營(yíng)業(yè)用房合計(jì)竣工面積達(dá)到14643萬(wàn)平方米，根據(jù)以上推算出國(guó)內(nèi)2017年房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)規(guī)模約15.82億元，2018年約為14.60億元。2011-2018年中國(guó)主要測(cè)繪商品房竣工面積統(tǒng)計(jì)2011-2018年中國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)市場(chǎng)規(guī)模情況

2018年我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)規(guī)模約14.6億元，其中商品房住宅測(cè)繪規(guī)模約8.98億元，辦公樓及其他測(cè)繪規(guī)模5.62億元。如下圖所示：2011-2018年中國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)市場(chǎng)細(xì)分規(guī)模情況

從市場(chǎng)發(fā)展來(lái)看，受?chē)?guó)內(nèi)不同地域間房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)的影響，我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪市場(chǎng)具有明顯的地域特征，表現(xiàn)出地域分布特點(diǎn)。國(guó)內(nèi)房產(chǎn)測(cè)繪企業(yè)多為區(qū)域性品牌，鮮有企業(yè)實(shí)現(xiàn)全國(guó)市場(chǎng)布局。此外，由于行業(yè)監(jiān)管的不完善，國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)仍存在著眾多不規(guī)范的地方，地方保護(hù)和惡性競(jìng)爭(zhēng)較為突出，導(dǎo)致市場(chǎng)較為混亂。

三、行業(yè)發(fā)展前景與趨勢(shì)分析

1、行業(yè)發(fā)展前景——短期承壓、中長(zhǎng)期穩(wěn)定

總的來(lái)看，房地產(chǎn)測(cè)繪與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展緊密相關(guān)，2019年二季度，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速有所回落，中央重提“六個(gè)穩(wěn)”，同時(shí)明確指出不得將房地產(chǎn)行業(yè)作為刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)手段，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控。從金融環(huán)境來(lái)看，央行強(qiáng)調(diào)保持積極穩(wěn)健，適度的逆周期調(diào)節(jié)，資金面總體寬裕，銀行間流動(dòng)性充裕，shibor保持在低位，但房地產(chǎn)市場(chǎng)融資縮緊，房地產(chǎn)企業(yè)融資利率逐漸上升，貸款利率也會(huì)進(jìn)一步壓低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的新增投資需求。預(yù)計(jì)房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)多年都難回高速增長(zhǎng)渠道，但城鎮(zhèn)化仍有提高空間，棚戶(hù)改造有望穩(wěn)定市場(chǎng)。一些小的房企在拿地、開(kāi)發(fā)成本都較高的情況下，難以保持合理盈利水平，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)進(jìn)一步的整合，市場(chǎng)集中度會(huì)有所提升。

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程緊密相關(guān)，近幾年中國(guó)的城市化建設(shè)進(jìn)程保持穩(wěn)定，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，目前，我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率為59.58%，不僅遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家80%的平均水平，也低于人均收入與我國(guó)相近的菲律賓、馬來(lái)西亞等發(fā)展中國(guó)家60%的平均水平。2005-2018年我國(guó)城鎮(zhèn)化率情況走勢(shì)

此外，我國(guó)中西部地區(qū)還有廣闊的發(fā)展空間，我國(guó)城市化發(fā)展水平還有較大的發(fā)展空間。從2019年月度數(shù)據(jù)來(lái)看，7月信貸需求顯著下降，低于市場(chǎng)預(yù)期，企業(yè)部門(mén)中長(zhǎng)期貸款需求不振，而居民中長(zhǎng)期貸款（主要是房屋貸款）仍是中長(zhǎng)期信貸的支撐，房地產(chǎn)行業(yè)仍是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定器，也是絕對(duì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，預(yù)計(jì)未來(lái)十年這一地位不會(huì)改變。

總的來(lái)看，隨著經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)化水平持續(xù)提高，會(huì)使更多農(nóng)民通過(guò)轉(zhuǎn)移就業(yè)提高收入，通過(guò)轉(zhuǎn)為市民享受更好的公共服務(wù)，從而使城鎮(zhèn)消費(fèi)群體不斷擴(kuò)大、消費(fèi)結(jié)構(gòu)不斷升級(jí)、消費(fèi)潛力不斷釋放，也會(huì)帶來(lái)城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施和住宅建設(shè)等巨大投資需求，為我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪行業(yè)的發(fā)展提供持續(xù)的推動(dòng)力。

2、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)——“三測(cè)合一”、集中度上升

《》指出：傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)與工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)的測(cè)繪往往需要經(jīng)過(guò)工程竣工核實(shí)測(cè)量、地籍測(cè)繪和房產(chǎn)測(cè)繪等三個(gè)測(cè)繪項(xiàng)目，近幾年我國(guó)開(kāi)始推行竣工“三測(cè)合一”，及業(yè)主或開(kāi)發(fā)商由原來(lái)委托多家測(cè)繪資質(zhì)單位轉(zhuǎn)變?yōu)槲幸患医y(tǒng)一組織一次測(cè)量并編制三套測(cè)繪成果，經(jīng)具備測(cè)繪成果檢驗(yàn)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)檢驗(yàn)合格后，分別提供給住建、國(guó)土資源部門(mén)作為竣工規(guī)劃核實(shí)、房產(chǎn)登記和用地復(fù)核驗(yàn)收的依據(jù)。

為確保這項(xiàng)改革措施的真正落地并產(chǎn)生效果，部分省市的測(cè)繪地理信息主管部門(mén)積極引進(jìn)、培育具備“三測(cè)合一”資質(zhì)的技術(shù)服務(wù)機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

“三測(cè)合一”是行政審批制度改革的重要內(nèi)容，建設(shè)工程項(xiàng)目推行竣工“三測(cè)合一”，將合理壓縮測(cè)繪機(jī)構(gòu)服務(wù)時(shí)限和收費(fèi)