浙江慈溪某綜合商城可行性報(bào)告

慈溪“**建材、裝飾、五金交電綜合商城”可行性報(bào)告寧波**實(shí)業(yè)有限公司2008年05月08日目錄概論、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、02改造項(xiàng)目基本情況、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、04改造項(xiàng)目地點(diǎn)和建設(shè)條件、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、06改造項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、08市場(chǎng)分析、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、13投資分析、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、15改造方式、改造進(jìn)度、出租計(jì)劃、、、、、、、、、、、、、、、、15風(fēng)險(xiǎn)與靜態(tài)財(cái)務(wù)分析、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、17結(jié)論、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、、18關(guān)鍵詞：是慈溪市最大、品牌最全的建材、五金交電綜合商城；是唯一區(qū)域式的建材、五金交電綜合商城；是同檔次商城環(huán)境更好的商城；、、、、、、。概論改造項(xiàng)目的背景位于長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)圈南翼環(huán)杭州灣地區(qū)上海、杭州、寧波三大都市經(jīng)濟(jì)金三角的中心的慈溪，區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)十分明顯。特別是杭州灣跨海大橋的建設(shè)及杭州灣新區(qū)60萬(wàn)人口新城區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，給慈溪帶來(lái)了千載難逢的歷史性機(jī)遇。這就使慈溪市的商品房、寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓的租售又上了一個(gè)全新的建設(shè)期。因此中、高檔裝飾材料、水電設(shè)備、衛(wèi)生潔具、燈具、布藝、實(shí)木家俱、裝修建材等銷(xiāo)售是此時(shí)期的最好商機(jī)；而慈溪僅有的四海裝飾市場(chǎng)2萬(wàn)平方米，由于產(chǎn)權(quán)問(wèn)題被迫轉(zhuǎn)型；新時(shí)代裝飾市場(chǎng)2.5萬(wàn)平方米由于違背城市規(guī)劃的原則也經(jīng)營(yíng)不下去。為適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，促進(jìn)慈溪城市建設(shè)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展，寧波**實(shí)業(yè)有限公司利用公司現(xiàn)有位于滸山街道北部，東至擔(dān)山北路，南鄰北三環(huán)線(xiàn)，西鄰孫塘北路，已建成的東、西區(qū)部分19.77萬(wàn)平方米家電科技城改型成慈溪**建材、裝飾、五金交電綜合商城，以滿(mǎn)足城市的發(fā)展需求。本項(xiàng)目取名為“慈溪**建材、裝飾、五金交電綜合商城”二、本可行性研究報(bào)告編制依據(jù)1、根據(jù)市場(chǎng)的調(diào)查：建材、裝飾、五金交電銷(xiāo)售在慈溪沒(méi)有上規(guī)模的商業(yè)區(qū)域；2、根據(jù)家電科技城（慈溪**建材、裝飾、五金交電綜合商城）位于杭州灣新城區(qū)與慈溪市城區(qū)交界處，交通便利，能覆蓋二區(qū)的優(yōu)勢(shì)地理位置。見(jiàn)下城市規(guī)劃：慈溪市城市總體規(guī)劃第二章改造項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目名稱(chēng)慈溪**建材、裝飾、五金交電綜合商城（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“本項(xiàng)目”）二、項(xiàng)目類(lèi)型本項(xiàng)目為：建材、裝飾、五金交電綜合商城。內(nèi)分六個(gè)功能區(qū)：第一功能區(qū)：系列品牌油漆、涂料，第二功能區(qū)：系列石材制品、系列墻、地瓷磚制品，第三功能區(qū)：衛(wèi)浴、廚具系列產(chǎn)品，第四功能區(qū)：建材、家用小配電、開(kāi)關(guān)，小五金，第五功能區(qū)：燈具、系列成品木地板、成品組裝樓梯，第六功能區(qū)：全系列東西方各式家俱、辦公桌椅柜、布藝，配套：50＃樓飯店、茶社、百貨及100㎡的保安、市場(chǎng)管理辦公室。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)后將徹底改變并滿(mǎn)足慈溪市場(chǎng)對(duì)裝飾、裝修、建材的需求。三、建設(shè)地點(diǎn)項(xiàng)目位于滸山街道北部，東至擔(dān)山北路，南鄰北三環(huán)線(xiàn)，西鄰孫塘北路，交通便捷，為慈溪市城區(qū)與杭州灣新城區(qū)交界處。四、建設(shè)單位背景單位名稱(chēng)：寧波**實(shí)業(yè)有限公司注冊(cè)地址：慈溪市**北路**號(hào)注冊(cè)資金：1000萬(wàn)美元法定代表人：**總經(jīng)理：**五、項(xiàng)目規(guī)模和內(nèi)容項(xiàng)目占地面積214994平方米，總建筑面積197729平方米；29棟建筑，層數(shù)地上三至五層，可提供地面停車(chē)748個(gè)車(chē)位。項(xiàng)目改造投資與資金來(lái)源計(jì)劃項(xiàng)目改造總投資為3995萬(wàn)元人民幣，本項(xiàng)目投資建設(shè)方寧波**實(shí)業(yè)有限公司自籌。改造項(xiàng)目地點(diǎn)和條件改造項(xiàng)目地點(diǎn)本小區(qū)項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于滸山街道北部，東至擔(dān)山北路，南鄰北三環(huán)線(xiàn)，西鄰孫塘北路，北靠慈溪家電科技城與清水灣高檔別墅區(qū)相望，西靠擬建設(shè)的世貿(mào)廣場(chǎng)CBD大型商貿(mào)中心，南靠擬建設(shè)的世貿(mào)嘉園高檔住宅小區(qū)與慈溪市標(biāo)志建筑會(huì)展中心相望，距跨海大橋8公里，交通便捷，總占地面積214994平方米。擬改造項(xiàng)目占用位置的氣象條件、地質(zhì)狀況、消防條件均符合國(guó)家相關(guān)規(guī)范。改造項(xiàng)目交通條件及自然條件項(xiàng)目建設(shè)用地東至擔(dān)山北路，南鄰北三環(huán)線(xiàn)，西鄰孫塘北路；北距育才中學(xué)·、小學(xué)、幼兒園1公里與將建設(shè)的杭州灣現(xiàn)代服務(wù)休閑區(qū)（27平方公里）“一湖二軸”核心功能區(qū)、職教園區(qū)、區(qū)域商業(yè)區(qū)、酒店會(huì)展區(qū)、后勤辦公區(qū)、花園居住區(qū)和時(shí)尚居住區(qū)2公里；西靠世貿(mào)廣場(chǎng)CBD商務(wù)中心、五星級(jí)酒店與慈溪會(huì)展中心相望；南與海通集團(tuán)相望。用地附近有13、15路公共汽車(chē)等各類(lèi)公共交通工具經(jīng)過(guò)，交通條件十分優(yōu)越。附近沒(méi)有污染性工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)，綠化和空氣質(zhì)量良好。三、改造條件1、土地使用權(quán)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定，已擁有土地使用權(quán)手續(xù)。改造樓盤(pán)產(chǎn)權(quán)單位寧波**實(shí)業(yè)有限公司屬改造單位自有樓盤(pán)。市政配套條件本項(xiàng)目水、電、通訊、道路等市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已由慈溪市各專(zhuān)業(yè)部門(mén)作出供給和實(shí)施方案，具體情況如下：市政污水本項(xiàng)目雨污水已排入西側(cè)擔(dān)山路與東側(cè)孫塘北路市政雨、污水系統(tǒng)。上水本項(xiàng)目已接入西側(cè)擔(dān)山路與東側(cè)孫塘北路供水干線(xiàn)直徑150毫米上水管線(xiàn)上，供水壓力2KN。電力本項(xiàng)目已接入外電源引自東側(cè)孫塘北路10千伏干線(xiàn)，對(duì)項(xiàng)目供電。通訊本項(xiàng)目電信設(shè)施敷設(shè)到位。道路本項(xiàng)目外部道路交通組織利用項(xiàng)目建設(shè)用地西東側(cè)孫塘北路，并按規(guī)劃鋪設(shè)項(xiàng)目建設(shè)用地東側(cè)地塊出入口道路。內(nèi)部交通通過(guò)內(nèi)部環(huán)路組織，按規(guī)定設(shè)置機(jī)動(dòng)車(chē)地面、車(chē)場(chǎng)和自行車(chē)庫(kù)。通過(guò)上述分析，本項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的市政基礎(chǔ)設(shè)施滿(mǎn)足改造項(xiàng)目的使用要求。完備的市政基礎(chǔ)設(shè)施為本項(xiàng)目的市政配套及項(xiàng)目改型創(chuàng)造了良好的先天條件。改造項(xiàng)目規(guī)模和內(nèi)容經(jīng)過(guò)綜合考慮及市場(chǎng)需求及項(xiàng)目改造投資等因素，確定“慈溪**建材、裝飾、五金交電綜合商城”一期改造用地面積214994平方米，總建筑面積197729平方米；已通過(guò)驗(yàn)收的29棟廠(chǎng)房，層數(shù)地上三至五層，可提供地面停車(chē)748個(gè)車(chē)位。一、改造原則建筑物將突出現(xiàn)代化的特征，符合行業(yè)規(guī)范、消防規(guī)定、建筑安全，加大綠化面積，創(chuàng)造優(yōu)美的商業(yè)環(huán)境。1、建筑離退界按現(xiàn)有已驗(yàn)收后的建筑，離退界不得向內(nèi)外擴(kuò)張。2、場(chǎng)地概述項(xiàng)目所在地塊周?chē)煌ū憬?，信息通暢，能源、水電、交通、公共服?wù)等市政基礎(chǔ)配套設(shè)施完善。3、交通組織(1)主要車(chē)行入口位于孫塘北路一側(cè)與擔(dān)山路一側(cè)，各二個(gè)入口（共計(jì)4個(gè)入口）。(2)用地面停車(chē)位748輛。4、消防(1)本項(xiàng)目?jī)?nèi)部道路環(huán)通，主道路10米寬，消防循環(huán)道路5米寬均滿(mǎn)足消防要求。(2)15、26＃樓地下車(chē)庫(kù)疏散及防火分區(qū)滿(mǎn)足消防要求并通過(guò)驗(yàn)收，均設(shè)二個(gè)雙車(chē)道出入口。功能布置圖二、建筑面積和設(shè)施項(xiàng)目擁有方已擬定了改造策略與方案。家電科技城15＃、26＃樓左56＃樓右42＃樓改造項(xiàng)目功能區(qū)占地、建筑面積單位：平方米內(nèi)容占地面積所占比重（%）建筑面積所占比重（%）人均占地面積（平平方米/人）1、系列品牌油漆、涂涂料3190016.12、系列石材及墻地板板制品----2056010.43、衛(wèi)浴、廚具系列產(chǎn)產(chǎn)品----3973120.04、建材、家用小配電電、開(kāi)關(guān)，小小五金2164110.95、燈具、系列成品地地板、成品組組裝樓梯4525422.96、全系列東西方各式式家俱、辦公公桌椅柜3714918.87、飯店、茶社、百百貨13600.68市場(chǎng)、保安辦公室室1000.05合計(jì)214994100197729100．0三、使用功能配置和分區(qū)第一功能區(qū)（系列品牌油漆、涂料）：56＃、58＃、60＃、62＃、66＃六棟樓組成；第二功能區(qū)（系列石材，墻、地瓷磚制品）：22＃、32＃、40＃、52＃四棟組成；第三功能區(qū)（衛(wèi)浴、廚具系列產(chǎn)品）：18＃、20＃、28＃、30＃、36＃、38＃、46＃、48＃八棟樓組成；第四功能區(qū)（建材、家用小配電、開(kāi)關(guān)，小五金）：2＃、6＃、8＃、10＃、12＃五棟樓組成；第五功能區(qū)（燈具、系列成品木地板、成品組裝樓梯）：16＃、26＃、42＃三棟樓組成；第六功能區(qū)（全系列東西方各式家俱、辦公桌椅柜、布藝）：15＃、29＃、37＃三棟組成；配套：50＃樓飯店、茶社、百貨及100㎡的保安、市場(chǎng)管理辦公室。本項(xiàng)目耐火等級(jí)：為二級(jí)。抗震設(shè)防烈度為6度。主要設(shè)備電梯(建筑內(nèi)共設(shè)垂直運(yùn)行電梯50臺(tái)，18臺(tái)自動(dòng)扶梯)消防設(shè)備(區(qū)域與集中報(bào)警接探頭及消防聯(lián)動(dòng)系統(tǒng))應(yīng)急發(fā)電設(shè)備（應(yīng)急照明、消防報(bào)警、應(yīng)急廣播等）通訊電話(huà)系統(tǒng)(含高速網(wǎng)絡(luò)等)防盜報(bào)警系統(tǒng)（紅外報(bào)警探頭）照明系統(tǒng)第五章市場(chǎng)分析本項(xiàng)目的改造涉及到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的好壞，現(xiàn)結(jié)合近期慈溪市房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r和本項(xiàng)目建設(shè)優(yōu)勢(shì)及市場(chǎng)前景分析如下：目前慈溪市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析慈溪位于中國(guó)大陸海岸線(xiàn)中段、經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的長(zhǎng)江三角洲南翼，毗鄰寧波、上海、杭州。全市行政區(qū)域面積1154平方公里，年末耕地面積65.28萬(wàn)畝，戶(hù)籍總?cè)丝?02.1萬(wàn)不包括外來(lái)人口108萬(wàn)，轄17個(gè)鎮(zhèn)、3個(gè)街道，共297個(gè)行政村、28個(gè)居委會(huì)、47個(gè)社區(qū)。市政府駐地滸山街道。杭州灣新城區(qū)人口60萬(wàn)。近年來(lái)慈溪持續(xù)致力于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資已成為投資增長(zhǎng)的主要拉動(dòng)力。2002年，慈溪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)占投資總量的比重為21%，比全國(guó)平均水平低12.2個(gè)百分點(diǎn)。這一比重在各城市中高于無(wú)錫、蘇州、長(zhǎng)春，，比廣州、深圳分別低21.4和26.6個(gè)百分點(diǎn)。應(yīng)該說(shuō)，房地產(chǎn)在慈溪市仍有一定的發(fā)展空間。

2006年慈溪市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資走出低谷，完成開(kāi)發(fā)投資62.2億元，同比增長(zhǎng)21.3%，表現(xiàn)出較快的恢復(fù)性增長(zhǎng)趨勢(shì)。商品房建設(shè)投資和土地購(gòu)置費(fèi)分別為32.9億元和22.68億元，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量的近九成（按其投資比例施工期間使用建筑材料與成品裝修、裝飾需購(gòu)買(mǎi)材料與成品約22億元），其中土地購(gòu)置費(fèi)增長(zhǎng)迅速，增長(zhǎng)70.9%。2006年慈溪住宅投資44.14億元，占總投資的七成多，同比增長(zhǎng)20多個(gè)百分點(diǎn)，其中的經(jīng)濟(jì)適用房和別墅高檔公寓總量盡管不大，分別為2.9億元和5.48億元，但增長(zhǎng)幅度分別為上年同期的1.5倍和2.5倍。辦公樓投資增長(zhǎng)也較快，完成投資4.88億元，同比增長(zhǎng)86.9%。商業(yè)營(yíng)業(yè)用房則呈負(fù)增長(zhǎng)8.8%。2006年房屋竣工面積達(dá)136.44萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.2%。商品房屋銷(xiāo)售面積120萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)19.1%，大大好于上年同期-9.7%的增長(zhǎng)情況。

慈溪市2007年第一季度該市房地產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)29.4％，成為這個(gè)沿海發(fā)達(dá)城市國(guó)民經(jīng)濟(jì)中增長(zhǎng)最快的行業(yè)。2007年第一季度，慈溪的房地產(chǎn)投資共實(shí)現(xiàn)投資11.008億元，同比增長(zhǎng)15.3％（按此增長(zhǎng)率測(cè)算2007年裝飾、裝修、建材、五金交電等投入市場(chǎng)30.8億元），增長(zhǎng)幅度同比提高19個(gè)百分點(diǎn)。也就是說(shuō)，2006年一季度慈溪房地產(chǎn)投資還是“負(fù)增長(zhǎng)”，2007年一季度已變成“穩(wěn)步推進(jìn)”。2007年1至6月，慈溪市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比指數(shù)分別為104.9%、103.9%、104.6%、104.7%、106.4%和106.9%，上半年累計(jì)平均漲幅為5.3%，漲幅比上年同期提高了3.1個(gè)百分點(diǎn)。

慈溪房地產(chǎn)市場(chǎng)同其他城市相比，仍然顯得非?；钴S。慈溪的購(gòu)買(mǎi)力非?？捎^(guān)，改善型需求潛力也非常巨大。隨著杭州灣大橋的通車(chē)，城市的發(fā)展又將有新的飛躍，因此市場(chǎng)空間非常大。隨著城市改造進(jìn)程的加快與杭州灣新城區(qū)的建設(shè)，建材、裝飾、五金交電等材料與設(shè)備的需求量，將是2007年（30.8億元）的成倍增加，因此前景看好，是不能放棄的商機(jī)。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)前景分析地點(diǎn)分析項(xiàng)目建設(shè)用地東至擔(dān)山北路，南鄰北三環(huán)線(xiàn)，西鄰孫塘北路；北距擬建杭州灣現(xiàn)代服務(wù)休閑區(qū)（27平方公里）“一湖二軸”核心功能區(qū)、職教園區(qū)、區(qū)域商業(yè)區(qū)、酒店會(huì)展區(qū)、后勤辦公區(qū)、花園居住區(qū)和時(shí)尚居住區(qū)2公里；西靠擬建的世貿(mào)廣場(chǎng)CBD商務(wù)中心、五星級(jí)酒店與慈溪會(huì)展中心相望；南靠擬建的精品樓盤(pán)小區(qū)“世貿(mào)嘉園”與海通集團(tuán)相望。地處新舊二城區(qū)的結(jié)合部，輻射二個(gè)大建設(shè)區(qū)，便于用戶(hù)就近購(gòu)買(mǎi)，用地附近有13、15路公共汽車(chē)等各類(lèi)公共交通工具經(jīng)過(guò)，交通條件十分優(yōu)越。附近沒(méi)有污染性工業(yè)生產(chǎn)企業(yè)，綠化和空氣質(zhì)量良好。是設(shè)立建材、裝飾、五金交電綜合商城的最佳地點(diǎn)。經(jīng)營(yíng)前景分析由于本項(xiàng)目所在的地理位置優(yōu)越，該地區(qū)已成為慈溪市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)地區(qū)，十分適宜綜合商城的設(shè)立。根據(jù)上述分析，我們認(rèn)為本項(xiàng)目自然、地理、交通條件都十分優(yōu)越，各項(xiàng)配套設(shè)施齊全，市場(chǎng)需求量大，前景十分樂(lè)觀(guān)。第六章投資分析投資估算根據(jù)項(xiàng)目方案，結(jié)合建設(shè)工程的實(shí)際需要及國(guó)家和慈溪市的有關(guān)政策規(guī)定：改造總投資為3995萬(wàn)元人民幣。第七章改造方式與進(jìn)度改造方式為把本項(xiàng)目建設(shè)成為慈溪市一流的大型建材、裝飾、五金交電綜合商城由國(guó)內(nèi)知名機(jī)構(gòu)進(jìn)行商業(yè)策劃，經(jīng)驗(yàn)豐富的建筑設(shè)計(jì)院進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)。項(xiàng)目的改造施工將按照慈溪市有關(guān)工程招標(biāo)的規(guī)定，以競(jìng)爭(zhēng)招標(biāo)的方式，選擇國(guó)內(nèi)的建筑施工企業(yè)組織施工。為保證工程質(zhì)量，工程建設(shè)采用施工監(jiān)理的方式進(jìn)行，聘請(qǐng)有名望、有資質(zhì)、管理規(guī)范的工程監(jiān)理單位配合慈溪市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督站進(jìn)行具體工程質(zhì)量監(jiān)督檢查工作。二、改造進(jìn)度、出租計(jì)劃計(jì)劃項(xiàng)目建設(shè)期為五個(gè)月，力爭(zhēng)在2008年10月底前改造竣工，具體計(jì)劃如下：1、2008年05月－2008年06月選定施工單位，完成各種開(kāi)工手續(xù)，項(xiàng)目開(kāi)工。2、2008年06月－2008年10月進(jìn)行建安工程施工，結(jié)構(gòu)工程改造；隨工程進(jìn)度進(jìn)行設(shè)備安裝、調(diào)試、驗(yàn)收。3、2008年07月開(kāi)始招商工作；4、2008年10月完成竣工驗(yàn)收及招商工作。第八章靜態(tài)財(cái)務(wù)與風(fēng)險(xiǎn)分析1、出租預(yù)測(cè)樓層出租出租面積（m2）測(cè)算單價(jià)（元）金額（萬(wàn)元）一層出租79179360/年、mm22850二層出租79179240/年、mm21900三層以上含地下車(chē)車(chē)庫(kù)44049180/年、mm2793車(chē)位出租748輛車(chē)位600/年、只45合計(jì)55882、成本、預(yù)測(cè)見(jiàn)下表：總建筑面面積（m2）車(chē)位（輛）土地面積（m2）改造成本（萬(wàn)元）按5年期分?jǐn)偯磕陸?yīng)攤攤銷(xiāo)成本管理費(fèi)用（萬(wàn)元）1977297482149943955799418年出租利潤(rùn)率：5588－799－418＝4371萬(wàn)元稅金：4371萬(wàn)元×25％＝1092.75萬(wàn)元凈收入：3278.25投資回收期：14.5個(gè)月3、室宏觀(guān)政策及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀(guān)政策已經(jīng)明朗，地方政府重在督促房地產(chǎn)企業(yè)抓緊開(kāi)發(fā)新的住宅房屋，且無(wú)論是國(guó)家宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)還是慈溪的地方經(jīng)濟(jì)，都呈現(xiàn)出穩(wěn)定向上的景象，因此，宏觀(guān)政策的風(fēng)險(xiǎn)基本為零；另外，鑒于慈溪城區(qū)目前供不應(yīng)求的房產(chǎn)銷(xiāo)售，加之國(guó)家已經(jīng)立項(xiàng)的杭州灣新城區(qū)的建設(shè)，因此，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也基本為零。4、利率及財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：該項(xiàng)目實(shí)施的資金主要由自有資金和銀行的專(zhuān)項(xiàng)貸款來(lái)完成。項(xiàng)目共投入改