物業(yè)管理系統(tǒng)開題報(bào)告

一、 本課題設(shè)計(jì)（研究）的日的：自從電腦的飛速普及以來，信息已經(jīng)成為一種人類社會(huì)不可或缺的資源，誰控制的信息越多，誰利用信息資源的效率高，誰就會(huì)在各方面的競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)更有利的地位。本設(shè)計(jì)是為了更高效的管理小區(qū)的各種業(yè)務(wù)。有專家指出，數(shù)據(jù)是21世紀(jì)的第一財(cái)富，而數(shù)據(jù)是信息的載體，信息是數(shù)據(jù)的表現(xiàn)。這就可以從兩個(gè)方面來說明信息管理系統(tǒng)的重要性，從具體應(yīng)用來說，建立一套信息管理系統(tǒng)可以減少信息的冗余加快信息的周轉(zhuǎn)，加快對(duì)突發(fā)事件的響應(yīng)時(shí)間，提高管理效率。從整體的行業(yè)來講，順應(yīng)了社會(huì)的信息化，順應(yīng)了社會(huì)潮流，加快了社會(huì)的發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國(guó)在信息管理方面80%-100%的信息處理由計(jì)算機(jī)完成。在計(jì)算機(jī)應(yīng)用發(fā)展較快的國(guó)家中，計(jì)算機(jī)應(yīng)用于經(jīng)濟(jì)管理的占80%，用于科學(xué)計(jì)算的占8%，用于生產(chǎn)過程的控制占12%。由此可以看出，信息管理是計(jì)算機(jī)應(yīng)用的主要領(lǐng)域。⑴物業(yè)管理也正是這一領(lǐng)域。對(duì)于小區(qū)的物業(yè)管理來說，其數(shù)據(jù)量大，重復(fù)信息多，工作流程的繁雜性、多樣化、管理復(fù)雜、收繳費(fèi)用和設(shè)備維護(hù)繁瑣。這就使計(jì)算機(jī)的應(yīng)用可以給小區(qū)的物業(yè)管理帶來“革命性”的變化。本設(shè)計(jì)將使小區(qū)的管理人員更加準(zhǔn)確、方便、快捷、高效、清晰、透明的管理和查詢，從而給物業(yè)管理工作帶來更高的效率，這也是物業(yè)管理行業(yè)正規(guī)化、現(xiàn)代化的重要標(biāo)志。單從物業(yè)公司本身來說，一個(gè)高效的物業(yè)管理系統(tǒng)，是一個(gè)物業(yè)公司競(jìng)爭(zhēng)力的重要組成部分。再者，從社會(huì)建設(shè)的角度看，在建設(shè)和諧社會(huì)的今天，提高人民生活質(zhì)量，消除社會(huì)矛盾，可以說這是構(gòu)建和諧社會(huì)的重要組成部分。作為城市管理的一個(gè)部分，物業(yè)管理越來越為人們所認(rèn)同，成為了居家生活的重要組成部分，在和諧社會(huì)方面有著不可低估的作用。[5]因此，開發(fā)一套高效率、無差錯(cuò)的住宅小區(qū)管理系統(tǒng)是十分必要的。二、 設(shè)計(jì)（研究）現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)（文獻(xiàn)綜述）：研究現(xiàn)狀：物業(yè)管理作為房地產(chǎn)商品的消費(fèi)環(huán)節(jié)，是房地產(chǎn)綜合開發(fā)的延續(xù)和完善，是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中為完善市場(chǎng)機(jī)制而逐步建立起來的一種服務(wù)方式。物業(yè)管理是順應(yīng)房地產(chǎn)綜合開發(fā)的發(fā)展而派生出來的產(chǎn)物。物業(yè)管理作為一種專業(yè)化的管理，首要的就是使物業(yè)保持完好和正常的使用，延長(zhǎng)建筑物的使用壽命，從而達(dá)到保值和增值的目的。我國(guó)物業(yè)管理發(fā)展的歷史不過十余年，還處于起步階段，與國(guó)外和一些地區(qū)長(zhǎng)達(dá)幾十年上百年的歷史相比，物業(yè)管理在我國(guó)尚屬一個(gè)新興行業(yè)。沿海一些城市和地區(qū)的物業(yè)管理雖然己經(jīng)得到了較大的發(fā)展，然而，從整體上看，我國(guó)的物業(yè)管理仍然處于一個(gè)很低的水平，物業(yè)管理的作用沒有得到充分的發(fā)揮。加上我國(guó)地域遼闊，各地區(qū)之間的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境差別極為不一致，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平也很不均衡，而物業(yè)管理本身又是一個(gè)極為復(fù)雜的有很強(qiáng)綜合性的行業(yè)，這使我國(guó)全面推廣專業(yè)化、社會(huì)化、經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理仍然面臨著許多困難，存在許多現(xiàn)實(shí)的問題。[2]現(xiàn)有物業(yè)管理行業(yè)存在的主要問題：1、 企業(yè)規(guī)?？傮w偏小。由于房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模普遍較小，開發(fā)方大多自行組建物管公司或成立物業(yè)管理處等，直接形成了一般物業(yè)企業(yè)難以快速實(shí)現(xiàn)高規(guī)格和大規(guī)模發(fā)展，企業(yè)規(guī)模總體偏小。2、 物管投訴多，社會(huì)認(rèn)可程度低。物業(yè)投訴產(chǎn)生的重要原因，一方面是物管企業(yè)提供的服務(wù)和住戶期望與理解產(chǎn)生了一定差距。另一方面是開發(fā)方?jīng)]有足夠重視所建物業(yè)后期管理需要的客觀條件與運(yùn)作成本。還有政府未下力氣引導(dǎo)群眾對(duì)物業(yè)管理消費(fèi)形成正確認(rèn)識(shí)，造成其社會(huì)認(rèn)可度偏低。3、 物管企業(yè)自我發(fā)展能力不高，后勁不足。有研究人員指出，規(guī)?；l(fā)展也并不等同于規(guī)模效益。很多物管企業(yè)因攤子過大，管理跟不上，人才匱乏而運(yùn)營(yíng)不下去，再加上整個(gè)行業(yè)面臨的共性現(xiàn)實(shí)困難問題，一些急劇擴(kuò)大規(guī)模的物業(yè)公司其物業(yè)管理主業(yè)大多出現(xiàn)虧損，不得不退出部份樓盤的管理。⑴⑶據(jù)中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)2000年底至2001年初，對(duì)全國(guó)12個(gè)大中城市商品房住宅小區(qū)物業(yè)管理情況調(diào)查結(jié)果顯示：在對(duì)現(xiàn)有物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的調(diào)查中（可選擇多答案），有40.15%的房產(chǎn)消費(fèi)者認(rèn)為''房屋及設(shè)備的維修〃不到位，有34.57%的認(rèn)為''小區(qū)綠化〃不到位，有33.06%的認(rèn)為''安全保衛(wèi)〃不到位，有26。95%的認(rèn)為''水電氣的供應(yīng)〃不到位，有25.34%的認(rèn)為''交通管理〃不到位，有24.65%的認(rèn)為''區(qū)內(nèi)衛(wèi)生清潔〃不到位，還有12.71%的認(rèn)為''其他〃服務(wù)不到位。[4]隨著計(jì)算機(jī)和地理信息技術(shù)的發(fā)展與應(yīng)用，我國(guó)迫切需要用現(xiàn)代技術(shù)進(jìn)行綜合管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)、事故處理和決策分析。然而，令人遺憾的是，目前很多單位仍使用賬本式管理方法，即便使用計(jì)算機(jī)管理，也只是采用一般的純數(shù)據(jù)庫管理方法。盡管這種管理模式基本上能夠滿足日常工作的需要，但這種管理方法存在著直觀性差、操作不便等諸多缺點(diǎn)。隨著微電子、計(jì)算機(jī)、通訊和空間等技術(shù)的發(fā)展，人類對(duì)世界的認(rèn)識(shí)更加全面和深入；數(shù)字地球時(shí)代的到來，又導(dǎo)致了整個(gè)世界的市場(chǎng)體系、技術(shù)體系和管理體系的大調(diào)整。對(duì)于物業(yè)管理系統(tǒng)這一管理軟件本身來說，從深圳南油物業(yè)的中國(guó)第一套物業(yè)軟件開始，到思源的中國(guó)第一套商業(yè)物業(yè)管理軟件，再到目前全國(guó)數(shù)幾十家物業(yè)軟件供應(yīng)商的幾十種物業(yè)管理系統(tǒng)，其間還有一些銷聲匿跡的或者轉(zhuǎn)入其他行業(yè)的公司，歷時(shí)不過15年的時(shí)間，每個(gè)軟件公司都有自己主要的地域范圍，能夠走出自己的地域并且做的很好的，基本上沒有，究竟是什么原因造成這樣的結(jié)果呢？造成這一現(xiàn)狀的原因大致有以下2個(gè)方面：1、物業(yè)管理公司的管理水平、管理理念、管理方法不盡相同，對(duì)物業(yè)管理軟件的要求也就不會(huì)相同，物業(yè)軟件總是隨著自己地域的物業(yè)管理的理念變化而發(fā)展的。例如：深圳是全國(guó)最早成立物業(yè)公司的城市,物業(yè)公司有近4000家，最初對(duì)軟件的要求是只要能夠解決物業(yè)收費(fèi)的要求就可以了，而且以單機(jī)版軟件為主，時(shí)間跨度為1995年-2000年，代表性的公司有思源、豪龍、金諾等；之后隨著企業(yè)管理的深入物業(yè)系統(tǒng)中增加了一些以記錄性為主的輔助功能,如：設(shè)備管理、客服管理、倉(cāng)庫管理、清潔、綠化、保安管理等時(shí)間跨度為2001年-2006年,代表性的公司有思源、樂天、金鵬等；再之后，隨著物業(yè)管理理念的深入和計(jì)算機(jī)技術(shù)的進(jìn)步，物業(yè)企業(yè)的要求也越來越高，企業(yè)更加注重客戶服務(wù)、成本和業(yè)務(wù)流程管控，對(duì)物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)更加重視,對(duì)物料的管理也越來越嚴(yán)格，保安、清潔、綠化基本實(shí)現(xiàn)外包服務(wù),這就要求軟件企業(yè)重新開發(fā)新的物業(yè)系統(tǒng)才能滿足客戶的需求，在原有的系統(tǒng)上修修補(bǔ)補(bǔ)就顯得牽強(qiáng)附會(huì)了，從2004年華僑城最先提出管理要求之后,一直到2009年，仍沒有一套完整的符合其要求的系統(tǒng)問世。2、各地物業(yè)管理水平不均衡，要求不統(tǒng)一，使得軟件企業(yè)門檻降低,導(dǎo)致軟件企業(yè)良莠不齊，產(chǎn)品五花八門,進(jìn)而惡性競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致軟件產(chǎn)品無利可圖，新產(chǎn)品開發(fā)投入減少，開發(fā)周期延長(zhǎng)。地產(chǎn)公司的慣例是，自己成立物業(yè)公司，管理自己開發(fā)的物業(yè)項(xiàng)目，大的地產(chǎn)公司因?yàn)轫?xiàng)目眾多,更加注重自己的品牌形象，在物業(yè)管理信息化方面也更舍得下本錢，這樣的企業(yè)往往對(duì)軟件產(chǎn)品的品質(zhì)更加關(guān)注。在產(chǎn)品上沒有太多選擇，要么自己定制開發(fā),要么和軟件企業(yè)合作開發(fā)；但是，對(duì)于項(xiàng)目較少,甚至單一項(xiàng)目的物業(yè)公司，在信息化方面大部分沒有十分明確的需求，首先滿足的要求是收費(fèi)、再多一點(diǎn)就是客服，軟件價(jià)格也有明確的要求不能高于多少,這樣競(jìng)爭(zhēng)下來，產(chǎn)品不能滿足公司管理要求，軟件價(jià)格也壓得基本沒有多少利潤(rùn)可言了，在這種大的環(huán)境下，軟件企業(yè)很少會(huì)自己主動(dòng)的升級(jí)產(chǎn)品，產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力越來越低，唯一能夠調(diào)整的就是產(chǎn)品價(jià)格了，你5000,我3000，這就是物業(yè)管理軟件的現(xiàn)狀。[13]發(fā)展趨勢(shì)：物業(yè)管理從大體上可以說在具體的管理中有一些共同的基礎(chǔ)管理，主要指房屋建筑管理和房屋設(shè)備維修管理。由于物業(yè)人員對(duì)居住區(qū)在使用和管理過程中可能會(huì)出現(xiàn)的細(xì)節(jié)問題比較了解并且比較敏感，如果物業(yè)管理公司能夠早期介入，在接管物業(yè)之前就參與物業(yè)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)和建設(shè)，可以從物業(yè)管理的角度提出意見和建議,更能較直接的把物業(yè)開發(fā)中“先天不足”造成的影響反映出來，使物業(yè)既滿足國(guó)家技術(shù)指標(biāo)，又能滿足使用者的需要，并考慮到交付后的管理要求，便于管理。此外，物業(yè)管理人員也可以了解熟悉基礎(chǔ)隱蔽工程，管道線路的鋪設(shè)等日后難以從外觀察覺的施工情況，利于今后的維修管理?！拔飿I(yè)管理從圖紙開始”正是這種思想的體現(xiàn)。建筑物維修管理是物業(yè)重要的、基礎(chǔ)性的工作。為保證建筑正常發(fā)揮其使用功能，延長(zhǎng)使用壽命，必須經(jīng)常的、有計(jì)劃的對(duì)建筑物進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，防止或減緩建筑物的損耗。包括預(yù)防性維修、例常維修和周期性維修。在物業(yè)投入使用后，對(duì)建筑物的維修、維護(hù)以及裝修范圍、時(shí)間等內(nèi)容都要有詳細(xì)的計(jì)劃和要求。如住戶不得拆改原房屋的承重墻、柱、梁板等主體結(jié)構(gòu)部件,不得隨意改動(dòng)水、電等管線的走向等。而物業(yè)的綜合管理是對(duì)居住區(qū)內(nèi)的公共區(qū)域進(jìn)行的日常管理，目的是維護(hù)良好的公共環(huán)境和秩序。主要包括清潔管理，綠化管理，消防管理，保安管理，停車場(chǎng)管理。清潔管理要明確物業(yè)管理保潔的范圍，具體規(guī)定清潔的程序、次數(shù)和時(shí)間，確實(shí)做到有法可依，有章可循。從上述的物業(yè)管理概述中我們可以了解到物業(yè)管理涉及范圍較為廣泛，管理內(nèi)容復(fù)雜，日常消耗大量的人力物力。要想解決這一難題，就必須有一套科學(xué)，高效，嚴(yán)密，實(shí)用的物業(yè)管理系統(tǒng)。采用現(xiàn)代計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的主要途徑。使用計(jì)算機(jī)進(jìn)行管理，提供的服務(wù)是規(guī)范的、統(tǒng)一的。它在物業(yè)當(dāng)中的應(yīng)用不僅可以簡(jiǎn)化、規(guī)范物業(yè)公司的日常操作，而且可以是物業(yè)管理更加簡(jiǎn)單，方便，快捷，清晰，透明，從而減輕工作人員的勞動(dòng)強(qiáng)度，降低物業(yè)管理公司的財(cái)政消耗。計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)是物業(yè)公司邁向現(xiàn)代企業(yè)的重要標(biāo)志，必將成為物業(yè)管理現(xiàn)代化不可缺少的手段。物業(yè)管理應(yīng)用計(jì)算機(jī)技術(shù)主要是建立一個(gè)規(guī)范，明確，高效的物業(yè)管理系統(tǒng)。這樣一個(gè)管理系統(tǒng)，是每一個(gè)現(xiàn)代物業(yè)公司所必須的，誰的管理系統(tǒng)更高效，更規(guī)范，往往誰的競(jìng)爭(zhēng)力就越強(qiáng)。從物業(yè)管理系統(tǒng)這方面來說，各地物業(yè)管理水平不均衡，要求不統(tǒng)一，使得軟件企業(yè)門檻降低，導(dǎo)致軟件企業(yè)良莠不齊，產(chǎn)品五花八門。這種現(xiàn)象必將導(dǎo)致各企業(yè)惡性競(jìng)爭(zhēng)，導(dǎo)致軟件產(chǎn)品無利可圖，新產(chǎn)品開發(fā)投入減少,開發(fā)周期延長(zhǎng)。所以形成一套功能大致統(tǒng)一、規(guī)范的物業(yè)管理系統(tǒng)必將是未來物業(yè)管理系統(tǒng)開發(fā)的趨勢(shì)。[14]就物業(yè)管理系統(tǒng)軟件趨勢(shì)，大致有以下三點(diǎn)：規(guī)范性。由企業(yè)各自為戰(zhàn)到整體水平的提升；普及性。社會(huì)認(rèn)知、認(rèn)同程度的提高；多學(xué)科、技術(shù)的介入。學(xué)科上以前主要是工程技術(shù)的運(yùn)用，將來更多的是系統(tǒng)科學(xué)、法律、經(jīng)濟(jì)學(xué)、社會(huì)學(xué)、教育、心理等。[14]三、設(shè)計(jì)（研究）的重點(diǎn)與難點(diǎn)，擬采用的途徑（研究手段）：設(shè)計(jì)重點(diǎn)：設(shè)計(jì)上達(dá)到3個(gè)目標(biāo)：（1） 系統(tǒng)界面友好對(duì)于一個(gè)好的商業(yè)管理系統(tǒng)，友好的界面是必須的，比如：人性化的提示界面。（2） 系統(tǒng)功能完善本物業(yè)管理系統(tǒng)具有如下幾個(gè)主要功能：1） 能夠全面解決人工管理帶來的不便和困難，充分體現(xiàn)微機(jī)化管理的優(yōu)勢(shì)；2） 能夠快速、自動(dòng)、準(zhǔn)確的查詢、統(tǒng)計(jì)、匯總和打印各種所需的報(bào)表，為物業(yè)公司領(lǐng)導(dǎo)提供可靠的決策依據(jù)；3） 能夠?qū)崿F(xiàn)系統(tǒng)內(nèi)部信息及數(shù)據(jù)資源的共享，以加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部的信息溝通，提高整個(gè)企業(yè)的團(tuán)隊(duì)協(xié)同工作能力和工作效率，構(gòu)建企業(yè)整體管理架構(gòu)；4） 采用ERP軟件思想設(shè)計(jì)的物業(yè)管理系統(tǒng)，能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)動(dòng)態(tài)資源的過程控制。（3） 運(yùn)行穩(wěn)定可靠研究難點(diǎn)：（1） 系統(tǒng)的需求分析經(jīng)過對(duì)用戶的需求分析做了詳細(xì)、認(rèn)真的分析之后，基本確定小區(qū)信息管理系統(tǒng)的各項(xiàng)功能和系統(tǒng)目標(biāo)（2） 系統(tǒng)數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)和實(shí)現(xiàn)從引入關(guān)系型數(shù)據(jù)庫以來，構(gòu)建數(shù)據(jù)模型的目標(biāo)就是創(chuàng)建管理信息系統(tǒng)的規(guī)范數(shù)據(jù)庫。規(guī)范化的結(jié)構(gòu)可在最小的空間中存儲(chǔ)最多的數(shù)據(jù)。[8][11][12]系統(tǒng)各模塊的設(shè)計(jì)與實(shí)現(xiàn)本系統(tǒng)主要有小區(qū)管理、住戶管理、繳費(fèi)管理、報(bào)修管理、系統(tǒng)管理等功能模塊。小區(qū)管理：包括小區(qū)信息、樓宇信息、房屋信息維護(hù)四個(gè)子系統(tǒng)。主要用于登記居民住房環(huán)境的基本資料，可以輸入小區(qū)、樓房、房屋的基本信息，包括對(duì)房產(chǎn)管理的增加、刪除、保存、住戶入戶和出戶,對(duì)小區(qū)、樓房、單元的增加和刪除等,形成對(duì)物業(yè)公司所管理的各個(gè)小區(qū)房產(chǎn)進(jìn)行統(tǒng)一管理。住戶管理：包括住戶基本信息、住戶家庭信息兩個(gè)個(gè)子系統(tǒng)。記錄住戶的若干信息，包括姓名、出身日期、職業(yè)等等；繳費(fèi)管理：對(duì)納入社區(qū)收費(fèi)管理的收費(fèi)項(xiàng)目進(jìn)行電子收費(fèi)管理(主要是指對(duì)煤氣表、電表、水表)，提供網(wǎng)上應(yīng)繳費(fèi)用的查詢，定期催繳,對(duì)沒有上網(wǎng)能力的住戶提供電話查詢或者到物業(yè)管理中心進(jìn)行查詢，具有收費(fèi)的登記、轉(zhuǎn)帳、統(tǒng)計(jì)功能，及收費(fèi)項(xiàng)目、記費(fèi)方式的變更登記等功能，同時(shí)將其它各子系統(tǒng)相應(yīng)的收費(fèi)信息遞交，使收費(fèi)信息系統(tǒng)進(jìn)行統(tǒng)一結(jié)算，居民可通過小區(qū)電子銀行或IC