用益物權(quán)實用

第一節(jié)用益物權(quán)概述一、用益物權(quán)的含義用益物權(quán)是對他人之物在一定范圍內(nèi)占有、使用、收益的定限物權(quán)。我國《物權(quán)法》第117條規(guī)定:“用益物權(quán)人對他人所有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利?！?.用益物權(quán)以不動產(chǎn)、動產(chǎn)為權(quán)利客體。

2.用益物權(quán)以占有、使用、收益為其權(quán)利內(nèi)容。

3.用益物權(quán)是在他人所有之物上設(shè)立的權(quán)利，是一種他物權(quán)。

4.用益物權(quán)的權(quán)能并不完全，是一種定限物權(quán)。5、用益物權(quán)的存在以占有為前提第1頁/共23頁第一頁，共24頁。

二、用益物權(quán)的體系土地承包經(jīng)營權(quán)。建設(shè)用地使用權(quán)。宅基地使用權(quán)。地役權(quán)。第2頁/共23頁第二頁，共24頁。第二節(jié)土地承包經(jīng)營權(quán)一、土地承包經(jīng)營權(quán)概述1、主體1、家庭承包經(jīng)營為基礎(chǔ)，統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營體制2、家庭承包經(jīng)營權(quán)：以戶為單位家庭承包“四荒”承包經(jīng)營權(quán)：通過拍賣、招標(biāo)、公開協(xié)商等方式A本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員B成員以外的人：（1）通過轉(zhuǎn)讓取得，但需要經(jīng)過特別程序

（2）通過承包“四荒”經(jīng)營權(quán)取得，經(jīng)

過特別程序。

二、特征第3頁/共23頁第三頁，共24頁。2、客體農(nóng)民集體所有或國家所有由農(nóng)民集體使用的農(nóng)業(yè)土地具體指：農(nóng)用地如耕地、林地、草地、養(yǎng)殖水面等；

四荒土地：荒地、荒山、荒溝、荒丘3、內(nèi)容權(quán)利人擁有對土地的占有、使用、收益權(quán)能。4、土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立5、有期限限制。耕地承包權(quán)30年，草地30-50年，林地30-70年，特殊林地經(jīng)批準(zhǔn)可延長。到期后可續(xù)期。第4頁/共23頁第四頁，共24頁。三、土地承包經(jīng)營權(quán)人的權(quán)利和義務(wù)（一）土地承包經(jīng)營權(quán)人（承包方）的權(quán)利1.占有、使用及收益權(quán)。2.自主經(jīng)營權(quán)。3.依法流轉(zhuǎn)權(quán)。家庭承包經(jīng)營權(quán)人可以采取轉(zhuǎn)讓、出租、轉(zhuǎn)包、互換等方式流轉(zhuǎn)，但轉(zhuǎn)讓必須經(jīng)發(fā)包方同意，其他方式需要報發(fā)包方備案。

“四荒”承包經(jīng)營權(quán)經(jīng)依法登記取得土地承包經(jīng)營權(quán)等證書的，可以采取轉(zhuǎn)讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉(zhuǎn)4.承包地被依法征收的，有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補(bǔ)償。第5頁/共23頁第五頁，共24頁。5.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

（二）土地承包經(jīng)營權(quán)人（承包方）的義務(wù)1.按法定、約定利用土地，維持土地的農(nóng)業(yè)用途。2.依法保護(hù)和合理利用土地，不得給土地造成永久性損害。3、支付承包費(fèi)義務(wù)4.法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

《物權(quán)法》第42條第2款規(guī)定：“征收集體所有土地的，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益?！薄锻恋毓芾矸▽嵤l例》第26條規(guī)定：“土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有，地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸其所有者所有?！恍枰y(tǒng)一安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給被安置人員個人或征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險費(fèi)用?！钡?頁/共23頁第六頁，共24頁。

三、土地承包經(jīng)營權(quán)的消滅1.土地承包經(jīng)營權(quán)的提前收回。2.土地承包經(jīng)營權(quán)的提前交回。3.土地承包經(jīng)營權(quán)的期限屆滿未繼續(xù)承包。4.承包地被征收。5.承包地滅失或嚴(yán)重毀損無法繼續(xù)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。6.承包方死亡無繼承人或繼承人放棄繼承。第7頁/共23頁第七頁，共24頁。第三節(jié)建設(shè)用地使用權(quán)一、建設(shè)用地使用權(quán)的概念和特征1、主體：廣泛性2、客體：國家所有的土地3、內(nèi)容4、目的：利用國家的土地建設(shè)建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施二、建設(shè)用地使用權(quán)取得（一）初始取得1、出讓取得。經(jīng)營性用地或同一土地有兩個以上意向用地的，應(yīng)采取公開競價的方式出讓。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同，建設(shè)用地使用權(quán)自登記時設(shè)立。要繳納土地出讓金第8頁/共23頁第八頁，共24頁。《城市房地產(chǎn)管理辦法》第23條明確規(guī)定，只有下列建設(shè)用地才可以適用劃撥方式取得土地使用權(quán)：國家機(jī)關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。2、劃撥取得。公益目的，無償取得，無確定期限。第9頁/共23頁第九頁，共24頁。建設(shè)用地使用權(quán)可以通過轉(zhuǎn)讓、贈與、互換、出資等方式取得，除簽訂書面合同外，還要履行登記手續(xù)。上述方式下，建設(shè)用地使用權(quán)主體變更。建設(shè)用地使用權(quán)還可以出租和抵押，這兩種方式下，建設(shè)用地使用權(quán)主體沒有發(fā)生變更，建設(shè)用地使用權(quán)出租的，承租人取得債權(quán)性使用權(quán)；建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，為他人設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)。三、建設(shè)用地使用權(quán)人的權(quán)利、義務(wù)。1、占有、使用、收益權(quán)2、處分建設(shè)用地使用權(quán)的權(quán)利(二)建設(shè)用地使用權(quán)的讓與取得（三）繼承第10頁/共23頁第十頁，共24頁。3、享有地上建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的所有權(quán)

建設(shè)用地上建造的建筑物等所有權(quán)歸建設(shè)用地使用權(quán)人，但有相反證據(jù)證明的除外4、其他權(quán)利5、支付出讓金等費(fèi)用。6、合理利用土地。7、按土地用途使用土地。8、其他義務(wù)第11頁/共23頁第十一頁，共24頁。1.存續(xù)期間屆滿，不續(xù)期。

2.國家因公共利益征收土地。3.土地滅失。4.建設(shè)用地使用權(quán)被收回。5.其他消滅事由。四、建設(shè)用地使用權(quán)消滅第12頁/共23頁第十二頁，共24頁。（一）居住用地七十年；（二）工業(yè)用地五十年；（三）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；（四）商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；（五）綜合或其他用地五十年?！笨偟膩碚f，我國出讓取得的建設(shè)用地使用權(quán)存續(xù)最高期限過短，為了解決由此引發(fā)的問題，《物權(quán)法》第149條區(qū)別住宅和非住宅建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定了不同的續(xù)期辦法，即住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿自動續(xù)期；非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依現(xiàn)行法律規(guī)定。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第21條的規(guī)定，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應(yīng)至遲于屆滿前1年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用出讓金，并重新辦理登記手續(xù)。建設(shè)用地使用權(quán)存續(xù)期間第13頁/共23頁第十三頁，共24頁。①因土地使用人未按照合同約定支付土地使用權(quán)出讓金，導(dǎo)致土地管理部門解除合同的；②以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，但無正當(dāng)理由滿2年未動工開發(fā)的；③為實施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；④因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地，土地管理部門有權(quán)收回劃撥建設(shè)用地使用權(quán)；公路、鐵路、機(jī)場、礦場等經(jīng)核準(zhǔn)報廢的。因公共利益以外的原因收回土地第14頁/共23頁第十四頁，共24頁。第四節(jié)地役權(quán)

一、地役權(quán)概述（一）地役權(quán)的含義地役權(quán)是以他人土地供自己土地的方便和利益之用的權(quán)利兩塊地

需役地供役地兩個人地役權(quán)人（享受方便的人）供役地人（提供方便的人）

需役地人第15頁/共23頁第十五頁，共24頁。物權(quán)法第158條規(guī)定，地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。當(dāng)事人要求登記的，可以向登記機(jī)構(gòu)申請地役權(quán)登記，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人A公司購買了一塊位于某市鄰近海邊的土地，并建一棟豪華酒店。該地旁邊有一商店B，A與B曾于2008年5月訂立一項書面合同，約定：B在20年內(nèi)不得拆除該商店并興建高層建筑，以阻礙A的旅客在酒店上眺望大海。為此，A每年向B支付10萬，以作為補(bǔ)償。合同生效后1年，B因經(jīng)營不善便將其房屋全部轉(zhuǎn)讓給C。在與C訂立合同時，B未向C提及其與A的協(xié)議，C購買到該房屋以后拆掉該房屋，并欲興建一幢五層樓的旅館，該旅館與A酒店相距約200米。A得知這一情況后，立即找B和C交涉，請求C停止興建旅館，遭到拒絕；A便在法院提起訴訟，請求法院責(zé)令C停止興建旅館，請求確認(rèn)B與C之間轉(zhuǎn)讓商店的合同無效，并要求B賠償損失。第16頁/共23頁第十六頁，共24頁。甲乙兩工廠相鄰。甲工廠原有一個東門，為了讓職工上下班進(jìn)出方便，想開個西門，但必須借用乙工廠的道路通行。于是，甲乙兩工廠約定，甲向乙支付使用費(fèi)，乙工廠允許甲工廠的員工通行，為此，雙方達(dá)成書面協(xié)議，在乙工廠的土地上設(shè)立“通行地役權(quán)”，利用期限為10年。乙工廠轉(zhuǎn)讓給了丙工廠，由于地役權(quán)合同已經(jīng)登記，丙工廠不得以“不知情”為由拒絕履行地役權(quán)合同，丙工廠須繼續(xù)履行原地役權(quán)合同。第17頁/共23頁第十七頁，共24頁。地役權(quán)具有以下特征：1、地役權(quán)是存在于他人土地之上的用益物權(quán)。2、地役權(quán)是以他人的土地供自己土地方便和利益之用的權(quán)利（1）以供役地供地役權(quán)人使用者，如通行、引水、排水地役權(quán)（2）以供役地供地役權(quán)人收益，如在供役地上伐木或取得其他材料（3）禁止或限制供役地為某種使用，如禁止供役地建筑高樓（4）排除相鄰關(guān)系規(guī)定的適用，如設(shè)定需役地屋檐上的雨水可直接注入供役地。第18頁/共23頁第十八頁，共24頁。甲為了自己通行的方便在乙有使用權(quán)的土地上設(shè)立地役權(quán)。甲與丙達(dá)成協(xié)議，甲把地役權(quán)讓與給丙，甲丙協(xié)議的效力？甲與丙達(dá)成協(xié)議，甲要把自己的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓于丙，但甲保留地役權(quán)。甲丙協(xié)議的效力？甲為了自己通行的方便在乙有使用權(quán)的土地上設(shè)立地役權(quán)。甲把自己的土地使用權(quán)讓與丙，又把自己土地上的地役權(quán)讓與丁。甲為了自己通行的方便在乙有使用權(quán)的土地上設(shè)立地役權(quán)。甲與丙達(dá)成協(xié)議，甲將自己在乙土地上的地役權(quán)抵押給丙，甲丙間抵押合同的效力。第19頁/共23頁第十九頁，共24頁。3、地役權(quán)具有從屬性（地役權(quán)附著于需役地，是需役地權(quán)利的從權(quán)利）第一、地役權(quán)不得與需役地分離而讓與給他人A需役地所有人或使用人不得自己保留需役地的所有權(quán)或使用權(quán)，單獨把地役權(quán)讓與他人B需役地所有人或使用人不得自己保留地役權(quán)，而僅把需役地所有權(quán)或使用權(quán)讓與他人C地役權(quán)不能與需役地物權(quán)分別讓與不同的他人第二地役權(quán)不得由需役地分離而成為其他權(quán)利的標(biāo)的第20頁/共23頁第二十頁，共24頁。供役地經(jīng)分割的，地役權(quán)就其各分割部分仍繼續(xù)存在。甲地在乙地上設(shè)有排放煤煙的地役權(quán)，其后乙地雖分割為丙、丁兩地，但甲地仍可就該丙、丁兩地行使排放煤煙的地役權(quán)。需役地分割的，地役權(quán)為分割后土地的利益，仍應(yīng)存在甲地在乙地有取水地役權(quán)，其后甲地被分割為丙、丁兩地時，丙、丁兩地都享有地役權(quán)，都可向乙地行使地役權(quán)。4、地役權(quán)具有不可分性，地役權(quán)的存在或消滅，均為全部的存在或消滅，不得因為需役地或供役地的分割而一部存在或一部消滅。第21頁/共23頁第二十一頁，共24頁。二、地役權(quán)消滅1.供役地或需役地的滅失。2.地役權(quán)的目的事實上已不能實現(xiàn)。3.地役權(quán)拋棄4.供役地人依法解除合同。第一、濫用地役權(quán)第二、約定有償，但不繳納費(fèi)用。

三、地役權(quán)人的權(quán)利、義務(wù)3、按合同約定的利用目的和方法合理利用供役地4、不得單獨轉(zhuǎn)讓地役權(quán)1、使用供役地2、修建附屬設(shè)施，如排水地役權(quán)第22頁/共23頁第二十二頁，共24