2023年青海省房地產(chǎn)估價(jià)師案例與分析居住房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法考試試題

青海省房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》:居住房地產(chǎn)估價(jià)的常用方法考試試題本卷共分為２大題50小題,作答時(shí)間為180分鐘,總分１00分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題(共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意)1、下列行業(yè)中，__中的公司賺錢(qián)水平與公司規(guī)模、市場(chǎng)份額均有關(guān)。A．批量行業(yè)B.僵滯行業(yè)C．分塊行業(yè)D.專(zhuān)業(yè)化行業(yè)2、暫定期內(nèi)的三級(jí)資質(zhì)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，能承接的估價(jià)業(yè)務(wù)有。A：在建工程抵押估價(jià)業(yè)務(wù)B:城市房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)業(yè)務(wù)Ｃ:該機(jī)構(gòu)執(zhí)行臺(tái)伙人所擁有的房地產(chǎn)抵押估價(jià)業(yè)務(wù)D：正在使用中的星級(jí)賓館抵押貸款評(píng)估業(yè)務(wù)E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格３、某單位以現(xiàn)時(shí)樓價(jià)３０%的預(yù)付款訂購(gòu)了開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的樓宇，假如一年后樓宇竣工交付使用時(shí)樓價(jià)上漲了1５%,則其預(yù)付款的收益率為_(kāi)_。A．50%B.６0%C.70%Ｄ．7５%4、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)與動(dòng)態(tài)指標(biāo)的區(qū)別是__。A.動(dòng)態(tài)指標(biāo)更合適B.是否考慮資金的時(shí)間價(jià)值Ｃ．國(guó)外多用動(dòng)態(tài)指標(biāo)D.靜態(tài)指標(biāo)簡(jiǎn)樸5、甲將其房屋委托房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)一次性出租，租期三年,實(shí)際成交月租金500元。按國(guó)家規(guī)定,房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)收的租賃代理費(fèi)用最高為＿_(dá)元。A.２５0B.５00Ｃ.750D．15００6、有甲、乙兩宗房地產(chǎn),甲房地產(chǎn)的收益年限為５０年，單價(jià)為35０0元/㎡,報(bào)酬率為8％;乙房地產(chǎn)收益年限為30年,單價(jià)為3000元/㎡，報(bào)酬率為6％。那么，甲的價(jià)格乙的價(jià)格。A:高于B:低于Ｃ：等于D：條件局限性,無(wú)法擬定E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格７、從某種意義上講,假如想知道某項(xiàng)政策的措施或事件如何影響房地產(chǎn)價(jià)格，應(yīng)當(dāng)一方面分析將如何影響房地產(chǎn)的。A：長(zhǎng)期趨勢(shì)B:后期利潤(rùn)C(jī):權(quán)益D:供應(yīng)和需求Ｅ：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格8、某宗房地產(chǎn)年收益為6０萬(wàn)元，建筑物價(jià)值為20０萬(wàn)元，建筑物資本化率為１２%,土地使用期限為30年，土地報(bào)酬率為6%，該房地產(chǎn)的價(jià)值為（)萬(wàn)元。A．4８9.9９B．４９5.5３C.69５．５3D．800.009、投資機(jī)會(huì)研究相稱(chēng)粗略、重要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠具體的分析,該階段投資估算的精度為。A:±10%Ｂ：±20%C：±30%D：±4０%E：借款協(xié)議10、實(shí)力強(qiáng)大的投資者對(duì)房地產(chǎn)的投資也注重研究其地區(qū)分布、__以及項(xiàng)目類(lèi)型發(fā)布的合理性,以期既不冒太大的風(fēng)險(xiǎn),又不失去獲取較高收益的機(jī)會(huì)。A．空間分布Ｂ．人口分布C．時(shí)間分布D.經(jīng)濟(jì)分布

1１、某開(kāi)發(fā)商向銀行申請(qǐng)了年利率為９%、期限為2023、按年等額償還的一筆總額為1０0萬(wàn)元的貸款，則該開(kāi)發(fā)商第1年的還本收益為萬(wàn)元。A：3.4１B：4.05C：4.５９Ｄ：12．59Ｅ:借款協(xié)議１2、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中，選擇評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)參數(shù)時(shí),一般將空置率歸為.（２０２3年試題）Ａ：時(shí)間類(lèi)參數(shù)B:融資類(lèi)參數(shù)C：評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類(lèi)指標(biāo)D：收益類(lèi)指標(biāo)E:借款協(xié)議13、在完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上,廠商對(duì)勞動(dòng)的需求重要取決于。Ａ：勞動(dòng)的邊際產(chǎn)值B：勞動(dòng)的邊際收益C:勞動(dòng)的邊際收益產(chǎn)量Ｄ:勞動(dòng)的邊際生產(chǎn)力Ｅ:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)１4、某單位以現(xiàn)時(shí)樓價(jià)２0%的預(yù)付款訂購(gòu)了開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的樓宇，假如——年后樓宇竣工交付使用時(shí)樓價(jià)上漲了15%,則其預(yù)付款的收益率為(）。A.6０％B.6５%C.7０％D．７5%1５、當(dāng)事人對(duì)裁決不服的,可以在裁決書(shū)送達(dá)之1３起個(gè)月內(nèi)向人民法院起訴。Ａ:1B：２C:3D:6E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)1６、拆除非公益事業(yè)房屋的附屬物，補(bǔ)償方式為。Ａ：貨幣補(bǔ)償B：產(chǎn)權(quán)調(diào)換C：產(chǎn)權(quán)調(diào)換或貨幣補(bǔ)償D：加倍補(bǔ)償E:房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章１７、現(xiàn)擬開(kāi)發(fā)建設(shè)某寫(xiě)字樓，預(yù)計(jì)3年后建成并所有售出，總建筑面積為10000㎡,可售建筑面積為8000㎡，銷(xiāo)售單價(jià)為1.6萬(wàn)元/㎡,若報(bào)酬率為8%,折現(xiàn)率為1０%。則測(cè)算該寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)完畢后的現(xiàn)值是萬(wàn)元。Ａ：９616.83B：10161.05C：12023．04D：1２800Ｅ:工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格１８、城市用地評(píng)價(jià)中下列哪項(xiàng)屬于適宜修建的用地＿_(dá)。A.一類(lèi)用地B.二類(lèi)用地Ｃ．三類(lèi)用地Ｄ．已征用的土地19、某房地產(chǎn)估價(jià)公司2０23年終資產(chǎn)為1９８萬(wàn)元,負(fù)債７8萬(wàn)元,實(shí)收資本為３0萬(wàn)元,資本公積為３0萬(wàn)元，盈余公積為２0萬(wàn)元。按照會(huì)計(jì)恒等式原理,則該房地產(chǎn)估價(jià)公司的未分派利潤(rùn)為萬(wàn)元。A:30B：40C：50Ｄ：６0E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)20、下列關(guān)于征收土地的表述中，對(duì)的的是__。A．土地補(bǔ)償費(fèi)均為該土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的6至１0倍B．安頓補(bǔ)貼費(fèi)只能發(fā)放給安頓單位C．并非所有的征地都要支付青苗補(bǔ)償費(fèi)D．只有所征土地連續(xù)三年以上常年種菜,才須繳納新菜地開(kāi)發(fā)建設(shè)基金21、在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中,選擇評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)參數(shù)時(shí),一般將空置率歸為_(kāi)_。A．融資類(lèi)參數(shù)B.評(píng)價(jià)標(biāo)類(lèi)指標(biāo)C.時(shí)間類(lèi)參數(shù)D.收益類(lèi)指標(biāo)22、下列不是直接融資優(yōu)點(diǎn)的是__。Ａ.安全性高、籌資上可以積少成多B．資金供求雙方直接聯(lián)系，可以根據(jù)各自對(duì)融資條件，如借款期限、數(shù)量和利率水平方面的規(guī)定，通過(guò)協(xié)商實(shí)現(xiàn)融資，以滿足各自的需要C.有助于籌集長(zhǎng)期投資資金D.由于資金供求雙方直接形成債權(quán)、債務(wù)關(guān)系，債權(quán)方會(huì)十分關(guān)注和支持債務(wù)人的經(jīng)營(yíng)活動(dòng);債務(wù)人面對(duì)直接的債權(quán)人，在資金使用上會(huì)講求效益，在經(jīng)營(yíng)上也會(huì)有較大的壓力,從而促進(jìn)這類(lèi)長(zhǎng)期融資得到更快發(fā)展23、一個(gè)國(guó)家的城市規(guī)劃體系一般不涉及__。A．規(guī)劃法律體系Ｂ.規(guī)劃行政體系C．規(guī)劃運(yùn)作體系D.規(guī)劃核心體系2４、甲土地的單價(jià)21０0元/m２,建筑容積率為7,乙土地的單價(jià)1500元/m2,建筑容積率為＿_(dá)。5，該兩塊土地的總價(jià)相比__。Ａ.甲的等于乙的B．甲的高于乙的Ｃ.甲的低于乙的Ｄ．難以判斷2５、下列有關(guān)房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)的規(guī)定中,不對(duì)的的表述是_＿。Ａ.未經(jīng)注冊(cè)擅自以房地產(chǎn)估價(jià)師名義從事估價(jià)業(yè)務(wù)的,由縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令其停止違法活動(dòng),并可處以違法所得3倍以下但不超過(guò)3萬(wàn)元的罰款B.房地產(chǎn)估價(jià)師準(zhǔn)許別人以自己的名義執(zhí)行房地產(chǎn)估價(jià)師業(yè)務(wù),沒(méi)有違法所得的,由縣級(jí)以上房地產(chǎn)行政主管部門(mén)責(zé)令其停止違法活動(dòng),并可處以1萬(wàn)元以下的罰款C．中介服務(wù)人員索取別人財(cái)物或者非法收受別人財(cái)物，故意提供虛假評(píng)估報(bào)告，情節(jié)嚴(yán)重的,處5年以是２023以下的有期徒刑，并處罰金D.中介服務(wù)人員嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，出具的評(píng)估報(bào)告有重大失實(shí)，導(dǎo)致嚴(yán)重后果的，處5年以下有期徒刑或者拘役,并處或者單處罰金二、多項(xiàng)選擇題(共2５題,每題2分,每題的備選項(xiàng)中,有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有１個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0.５分)1、拍賣(mài)委托中,根據(jù)委托人的定義可將委托人分為三種。A：間接委托人B:直接委托人C：公民D：法人E:其他組織2、某單位擁有的一出租物業(yè)的原值為５０00萬(wàn)元,年租金收入為770萬(wàn)元，則該單位應(yīng)繳納的年房產(chǎn)稅數(shù)額為_(kāi)_萬(wàn)元。A．５０．0B.９2.4C.60.0D.9８.03、下列符合房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)一級(jí)資質(zhì)的是__。A．取得三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)后從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)連續(xù)6年以上Ｂ.業(yè)績(jī)規(guī)定在暫定期內(nèi)完畢估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的建筑物建筑面積8萬(wàn)m2以上或者土地面積３萬(wàn)ｍ2以上C.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師人數(shù)規(guī)定，有１５名以上專(zhuān)職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師D．有限責(zé)任公司的注冊(cè)資本人民幣200萬(wàn)元以上,合作公司的出資額人民幣120萬(wàn)元以上４、下列影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的因素中,與其他三項(xiàng)不同類(lèi)的是__。Ａ．基礎(chǔ)設(shè)施狀況B．城市或區(qū)域總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平C.產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局Ｄ.社區(qū)和城市發(fā)展形態(tài)5、某在建工程預(yù)計(jì)一年后建成,也許存在情形的估價(jià)有__哪幾種。Ａ．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況下的價(jià)格B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在,估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況下的價(jià)格C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況下的價(jià)格D．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來(lái)，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況下的價(jià)格E．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過(guò)去，估價(jià)對(duì)象為未來(lái)狀況下的價(jià)格６、由于寫(xiě)字樓物業(yè)與零售商業(yè)物業(yè)的租約期限較長(zhǎng),在租約中一般都要涉及（)。A．租金調(diào)整條款B．代收代繳費(fèi)用條款Ｃ.裝修費(fèi)用條款D．折讓優(yōu)惠條款７、__通常合用于工程項(xiàng)目規(guī)模較大、建設(shè)周期較長(zhǎng)、技術(shù)復(fù)雜的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。A．公開(kāi)招標(biāo)B．邀請(qǐng)招標(biāo)C.掛牌轉(zhuǎn)讓D.協(xié)議出讓8、下列不屬于劃撥土地使用權(quán)范圍的是__。A．政府大樓建設(shè)用地B.商品房建設(shè)用地C．經(jīng)濟(jì)合用住房建設(shè)用地D．國(guó)家重點(diǎn)扶持的水利項(xiàng)目用地9、法律規(guī)定可以屬于集體所有的自然資源有。A:森林B：礦藏Ｃ：水流D：山嶺Ｅ:荒地1０、住房公積金屬于＿_(dá)所有。Ａ.繳存住房公積金的單位B．繳存住房公積金的職工C.繳存住房公積金的單位和個(gè)人共同D．住房公積金管理中心

11、房屋拆遷中，違章建筑的認(rèn)定權(quán)歸__。A．人民政府B.規(guī)劃行政主管部門(mén)C.房地產(chǎn)權(quán)屬登記部門(mén)Ｄ.房屋拆遷主管部門(mén)１2、廉租住房租金由_＿構(gòu)成。A．維修費(fèi)和管理費(fèi)B.維修費(fèi)和利潤(rùn)C(jī).維修費(fèi)、管理費(fèi)和利潤(rùn)D.維修費(fèi)、利潤(rùn)和稅金13、委托人不得競(jìng)買(mǎi)自己所委托的拍賣(mài)標(biāo)的,也不能委托別人競(jìng)買(mǎi)，這體現(xiàn)了拍賣(mài)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循的。(202３年試題）Ａ：公開(kāi)原則B：公平原則C：公正原則D：誠(chéng)實(shí)信用原則E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、開(kāi)發(fā)商以招拍掛出讓方式獲得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目時(shí),需要辦理的規(guī)劃審批工作,下列說(shuō)法對(duì)的是。A:同劃撥土地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目程序同樣B:需要向政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請(qǐng)Ｃ：不需要向政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)提出建設(shè)用地規(guī)劃許可申請(qǐng)D：不需要通過(guò)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目選址、定點(diǎn)審批階段E：需要提交設(shè)計(jì)方案并經(jīng)規(guī)劃部門(mén)審查15、收益性房地產(chǎn)涉及__。A．未出租的餐館B．旅店Ｃ.加油站D．農(nóng)地E.未開(kāi)發(fā)的土地16、下列關(guān)于房屋租賃的表述中,不對(duì)的的是__。A.將房屋提供應(yīng)別人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)屬于房屋租賃B．承租人擅自轉(zhuǎn)租房屋導(dǎo)致租賃協(xié)議的終止屬于自然終止Ｃ．承租人經(jīng)出租人批準(zhǔn),可以將承租房屋轉(zhuǎn)租并獲得收益D．租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、房屋修繕責(zé)任是《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定的房屋租賃協(xié)議的必備條款17、投資機(jī)會(huì)研究中的重要內(nèi)容有地區(qū)情況、經(jīng)濟(jì)政策、勞動(dòng)力狀況、等。A：規(guī)劃設(shè)計(jì)方案B：投資估算C:資源條件D:投資權(quán)益E:借款協(xié)議１8、現(xiàn)貨房地產(chǎn)與期貨房地產(chǎn)估價(jià)的不同點(diǎn)是_＿。Ａ．估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同Ｂ．交易日期不同C.估價(jià)目的不同Ｄ．估價(jià)對(duì)象的狀況不同19、在以下房地產(chǎn)估價(jià)方法中，可以歸為長(zhǎng)期趨勢(shì)法的有_＿。Ａ．?dāng)?shù)學(xué)曲線擬合法B．平均增減量法C．移動(dòng)平均法D．路線價(jià)法E.指數(shù)修勻法20、工業(yè)用地不得以方式出讓。Ａ:招標(biāo)Ｂ:拍賣(mài)C：掛牌Ｄ:協(xié)議Ｅ：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、影響工程造價(jià)的重要因素涉及。A:基本構(gòu)造要素的單位價(jià)格B：基本構(gòu)造要素的實(shí)物工程質(zhì)量C:基本構(gòu)造要素的實(shí)物工程數(shù)量D：基本構(gòu)造要素的實(shí)物工程概況Ｅ:基本構(gòu)造要素的實(shí)物工程特點(diǎn)２2、房產(chǎn)面積測(cè)量的精度規(guī)定是以作為限差。A：誤差的平均值B：誤差的最大值C:中誤差D：兩倍中誤差Ｅ：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)23、下列關(guān)于拍賣(mài)與投標(biāo)招標(biāo)的區(qū)別，說(shuō)法不對(duì)的的是__。Ａ.拍賣(mài)標(biāo)的范圍不同,依法可以處分的物品或財(cái)產(chǎn)權(quán)利都可以成為拍賣(mài)標(biāo)的,但不一定是必須依法進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目Ｂ.實(shí)行機(jī)構(gòu)上的區(qū)別表現(xiàn)在:拍賣(mài)活動(dòng)實(shí)行機(jī)構(gòu)必須是依法設(shè)立的拍賣(mài)公司。招標(biāo)人可以委托代理機(jī)構(gòu)招標(biāo);招標(biāo)人也可以自行辦理招標(biāo)事宜C.行為目的上的區(qū)別表現(xiàn)在：拍賣(mài)的目的是把拍賣(mài)標(biāo)的轉(zhuǎn)讓給最高出價(jià)者，拍賣(mài)成交