2023年全國注冊資產(chǎn)評估師考試輔導教材

資產(chǎn)評估學全國注冊資產(chǎn)評估師考試輔導教材編寫組編中國財政經(jīng)濟出版社前言隨者國際經(jīng)濟的一體化和中國加入ＷTＯ步伐的加快，資產(chǎn)評估沂業(yè)面臨者新的挑戰(zhàn)和發(fā)展機遇,對注冊資產(chǎn)評估師也提出了更高的規(guī)定。從1995年建立注冊資產(chǎn)評估師統(tǒng)一考試制度以來，我國已成功地舉辦了４次考試。截至２023年終，已有２１000０余名考生通過了全部科目的考試取得注冊資產(chǎn)評估師資格,為注冊資產(chǎn)評估師隊伍補充和儲備了一大批合格人才。為了配合2023年度注冊資產(chǎn)評估師全國統(tǒng)一考試工作,更好地為廣大考生服務，中國注冊會計師協(xié)會組織有關專家和專業(yè)人士，按照《２０23年全國注冊資產(chǎn)評估師考試犬綱》擬定的考試范圍,編寫、審定了這套輔導教材,全套教材共分：《資產(chǎn)評估學》、《經(jīng)濟法》、《財務會計學》、《機電設備諱估基礎》、《建筑工程評估基礎》五種及與之配套的《綜合習題集》、《歷年注冊資產(chǎn)評估師考試試題及答案匯綿》等參考用書，供大家在考前培訓和自學中參考。這套輔導教材是在2023年度注冊資產(chǎn)評估師考試輔導教材的基礎上，根據(jù)近期國家有關政策法規(guī)的變化做了補充和修訂，并對原書的內(nèi)容和體系進訂了推敲和完善，全套教材力求突出注冊資產(chǎn)評估師應具有的基本知識和操作技能，更好地體現(xiàn)了取渴注冊資產(chǎn)評估師應具有的知識體系。我們衷心祝趣更多的朋友在考試中取礙合格成績，盡快成為資產(chǎn)評估行業(yè)的骨干力量。由于編寫時間緊迫，教材及參考用書中難免有疏漏,錯誤之處懇請讀者指正。中國注冊會計師協(xié)會2023年２月１5日第一章總論第一節(jié)資產(chǎn)評估及其特點一、資產(chǎn)評估的概念資產(chǎn)評估是市場經(jīng)濟條件下客觀存在的經(jīng)濟范疇。在現(xiàn)實經(jīng)濟生活中,資產(chǎn)業(yè)務所涉及的產(chǎn)權轉讓、公司重組、破產(chǎn)清算、資產(chǎn)抵押、資產(chǎn)納稅等經(jīng)濟行為，都需要以資產(chǎn)的價值為依據(jù)。這里所說的資產(chǎn)價值,不是資產(chǎn)的賬面歷史價值,而是資產(chǎn)在某一時點的現(xiàn)行市場價值。為了估計和判斷資產(chǎn)的現(xiàn)行市價,就需要對資產(chǎn)價值進行評估。在對資產(chǎn)評估過程中，一般要涉及以下基本的評估要素：一是評估主體,即從事資產(chǎn)評估的機構和人員,它是資產(chǎn)評估工作中的主導者;二是評估客體，即待評估的資產(chǎn),它是資產(chǎn)評估的具體對象;三是評估依據(jù),也就是資產(chǎn)評估工作所遵循的法律、法規(guī)、經(jīng)濟行為文獻、重大協(xié)議協(xié)議以及取費標準和其他參考依據(jù);四是評估目的，即資產(chǎn)業(yè)務發(fā)生的經(jīng)濟行為,它直接決定和制約資產(chǎn)評估價值類型和方法的選擇;五是評估原則，即資產(chǎn)評估的行為規(guī)范，是調(diào)節(jié)評估當事人各方關系、解決評估業(yè)務的行為準則；六是評估程序，即資產(chǎn)評估工作從開始準備到最后結束的工作順序；七是評估價值類型，即對評估價值的質的規(guī)定，它對資產(chǎn)評估方法的選擇具有約束性；八是評估方法,即資產(chǎn)評估所運用的特定技術，它是實現(xiàn)資產(chǎn)評估價值的手段和途徑。以上八種要素構成了資產(chǎn)評估活動的有機整體。它們之間互相依托,是保證資產(chǎn)評估工作正常進行和評估價值科學性的重要因素。從以上分析可以看出,所謂資產(chǎn)評估，就是指在市場經(jīng)濟條件下,由專業(yè)機構和人員,依據(jù)國家有關規(guī)定,根據(jù)特定的目的，遵循合用原則，依照法定程序，選擇適當?shù)膬r值類型,運用科學方法,對資產(chǎn)價值進行評估和估算的行為。二、資產(chǎn)評估的特點理解和把握資產(chǎn)評估的特點，有助于進一步結識資產(chǎn)評估的實質,對于搞好資產(chǎn)評估工作，提高資產(chǎn)評估質量具有重要意義。一般來說,資產(chǎn)評估具有以下特點:（一)現(xiàn)實性現(xiàn)實性是指以評估基如期為時間參照，按這一時點的資產(chǎn)實際狀況對資產(chǎn)進行的評估估算。資產(chǎn)評估基如期是資產(chǎn)評估價值的基準時間。由于各種資產(chǎn)都處在不斷運動和變化中，資產(chǎn)的數(shù)量、結構、狀態(tài)和價值也就不也許長期保持不變。因此，資產(chǎn)評估只能是評估某一時點的資產(chǎn)價值。評估基如期一般以“日”為基準時點，選擇與資產(chǎn)業(yè)務或評估作業(yè)時間較接近的時期。資產(chǎn)評估的現(xiàn)實性表現(xiàn)在以下三個方面：1.資產(chǎn)評估直接以現(xiàn)實存在的資產(chǎn)作為估價的依據(jù),只規(guī)定說明當前資產(chǎn)狀況，而不需要說明為什么形成這個狀況，以及如何由過去的那種狀況變成當前狀況。2.以現(xiàn)狀為基礎反映未來。3.現(xiàn)實性強調(diào)客觀存在。形式上存在而事實上已消失者,或形式上不存在而事實上存在者，都要以事實上的客觀存在為依據(jù)進行校正。(二)市場性資產(chǎn)評估是服務于市場的活動,在市場交易活動發(fā)生的條件下,資產(chǎn)評估通過模擬市場條件對資產(chǎn)價值做出評估估算和報告,并且，這一估算和報告結果必須接受市場檢查。（三)預測性資產(chǎn)評估的預測性是指用資產(chǎn)的未來時空的潛能說明現(xiàn)實?，F(xiàn)實的評估價值必須反映資產(chǎn)的未來潛能，未來沒有潛能和效益的資產(chǎn),現(xiàn)實評估價值是不存在的。因此，通常用未來預期收益來折算反映整體資產(chǎn)的現(xiàn)實價值，用預期使用年限和功能,評估某類資產(chǎn)的凈值,等等。(四）公正性公正性是指資產(chǎn)評估行為對于評估當事人具有獨立性，它服務于資產(chǎn)業(yè)務的需要，而不是服務于資產(chǎn)業(yè)務當事人的任何一方的需要。公正性的表現(xiàn)有兩點:一是資產(chǎn)評估是按公允、法定的準則和規(guī)程進行的，具有公允的行為規(guī)范和業(yè)務規(guī)范，這是公正性的技術基礎；二是評估人員與資產(chǎn)業(yè)務沒有利害關系的第三者，這是公正性的組織基礎。(五)征詢性征詢性是指資產(chǎn)評估結論是為資產(chǎn)業(yè)務提供專業(yè)化估價意見,這個意見自身并無強制執(zhí)行的效力，評估者只對結論自身合乎職業(yè)規(guī)范規(guī)定負責，而不對資產(chǎn)業(yè)務定價決策負責。事實上,資產(chǎn)評估為資產(chǎn)交易提供的估價往往由當事人作為要價和出價的參考,最終的成交價取決于討價還價的本領。征詢性除具有上述有限法律責任這一涵義以外,尚有另一涵義,即資產(chǎn)評估是職業(yè)化專家活動,其表現(xiàn)是一定數(shù)量結構的專家組成專業(yè)評估機構,形成專業(yè)化的社會分工，評估活動專業(yè)化、市場化。這種專門化、市場化的評估業(yè),擁有大量的市場信息，可以更好地為資產(chǎn)業(yè)務的優(yōu)化和實現(xiàn)服務。三、資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)別資產(chǎn)評估與會計計價的區(qū)別，表現(xiàn)在以下方面:(一）兩者發(fā)生的前提條件不同會計學中的資產(chǎn)計價嚴格遵循歷史成本原則，同時是以公司會計主體的連續(xù)經(jīng)營為假設前提的。而資產(chǎn)評估則是用于發(fā)生產(chǎn)權變動、會計主體變動或者作為會計主體的公司生產(chǎn)經(jīng)營活動中斷，以連續(xù)經(jīng)營為前提的資產(chǎn)計價無法反映公司資產(chǎn)價值時的估價行為。這一區(qū)別表白,一方面資產(chǎn)評估并不是也不可以否認會計計價的歷史成本原則,由于其發(fā)生的前提條件不同；另一方面,在公司連續(xù)經(jīng)營的條件下，不能隨意以資產(chǎn)評估價值替代資產(chǎn)歷史成本計價。假如隨意進行評估,不僅會破壞會計計價的嚴厲性，違反歷史成本原則，還會對公司的成本和收益計算產(chǎn)生不利的影響。當然，資產(chǎn)計價有時也需要根據(jù)物價變動情況進行估價(例如我國１99２年開始試點,1995年結束的清產(chǎn)核資中的價值重估)，但這種估價要嚴格按照會計政策的統(tǒng)一規(guī)定，并且只是賬面價值的調(diào)整而已，并不是我們所稱的資產(chǎn)評估。（二)兩者的目的不同會計學中的資產(chǎn)計價是就資產(chǎn)論資產(chǎn),使貨幣可以客觀地反映資產(chǎn)的實際價值量。資產(chǎn)評估則是就資產(chǎn)論權益,資產(chǎn)評估價值反映資產(chǎn)的效用,并以此作為取得收人或擬定在新的組織、實體中的權益的依據(jù)。同時,會計學中資產(chǎn)計價的目的是為投資者、債權人和經(jīng)營管理者提供有效的會計信息,資產(chǎn)評估價值則是為資產(chǎn)的交易和投資提供公平的價值尺度。（三)執(zhí)行操作者不同資產(chǎn)計價是由本公司的財會人員來完畢的，只要涉及與資產(chǎn)有關的經(jīng)濟業(yè)務均需要計價，是一項經(jīng)常的、大量的工作。資產(chǎn)評估則是由獨立于公司以外的具有資產(chǎn)評估資格的社會中介機構完畢的。并且，資產(chǎn)評估工作除需要有資產(chǎn)評估學、財務會計知識以外，還需要工程技術、經(jīng)濟法律等多方面的知識才干完畢,其工作難度和復雜限度遠超過會計計價。當然，資產(chǎn)評估與會計計價也是有聯(lián)系的,會計計價有時需要以資產(chǎn)評估價值為依據(jù),這在會計制度中有相應規(guī)定。但資產(chǎn)評估與會計計價畢竟是兩個不同的經(jīng)濟范疇,無論從理論上還是實際工作中都必須明確區(qū)分。四、資產(chǎn)評估主體資產(chǎn)評估的主體,是指從事資產(chǎn)評估的機構和人員。具體來說，就是具有資產(chǎn)評估資格的中介機構和注冊資產(chǎn)評估師。中介機構從事資產(chǎn)評估業(yè)務，需具有一定條件，并經(jīng)主管部門批準，這里不贅述，重點說明的是注冊資產(chǎn)評估師。注冊資產(chǎn)評估師是具有資產(chǎn)評估、經(jīng)濟管理和財務會計等專業(yè)知識并通過考試或認定，取得資產(chǎn)評估師資格,并依法向評估管理部門注冊，從事資產(chǎn)評估業(yè)務及相關服務業(yè)務的人員。注冊資產(chǎn)評估師的執(zhí)業(yè)行為應遵循有關的法律和行政法規(guī)。資產(chǎn)評估報告應由至少兩名注冊資產(chǎn)評估師簽字。注冊資產(chǎn)評估師只能在一個資產(chǎn)評估機構執(zhí)業(yè)并獨立行使簽字權利，不得允許別人以本人名義簽字。注冊資產(chǎn)評估師對簽署的資產(chǎn)評估報告書的真實性、客觀性、公正性負責,并承擔相應的法律責任。注冊資產(chǎn)評估師在執(zhí)業(yè)中應遵守獨立、客觀、公正的原則,與客戶存在以下利害關系時,應予以回避：1．曾在委托單位任職，離職后未滿兩年;2．持有客戶的股票、債券或與客戶有其他經(jīng)濟利益關系;３．與客戶的負責人或委托事項的當事人有利害關系;４.其他也許直接或間接影響執(zhí)業(yè)的利害關系。注冊資產(chǎn)評估師應當維護職業(yè)形象,在本行業(yè)中應團結協(xié)作,維護行業(yè)信譽。不得以下列不合法手段爭攬業(yè)務：1.低毀、貶損同行的信譽；2.運用回扣、提成等手段;3.借助行政機關的權力，壟斷行業(yè)、地區(qū)、系統(tǒng)的評估業(yè)務;4.脅迫、欺詐、利誘等方式;5.其他不合法手段。此外，注冊資產(chǎn)評估師不得向客戶或通過客戶獲取服務費以外的不合法利益;不得對其執(zhí)業(yè)能力進行夸張、虛假以及容易引起誤解的宣傳。五、資產(chǎn)評估客體（一）資產(chǎn)的涵義資產(chǎn)評估客體，是指被評估的資產(chǎn)。作為評估客體的資產(chǎn),有的是單項資產(chǎn),有的則是若干項資產(chǎn)的組合體;有的是資產(chǎn)的所有權，有的則是資產(chǎn)的使用權,等等。我國的資產(chǎn)評估客體,最初是以公司為主體進行的,當然也不排斥各項獨立形態(tài)的資產(chǎn),如房地產(chǎn)等。所謂資產(chǎn),是經(jīng)濟主體擁有或者控制的,能以貨幣計量的，可以給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟效益的經(jīng)濟資源。資產(chǎn)具有以下幾點基本特性:１．資產(chǎn)必須是經(jīng)濟主體擁有或者控制的。一般來說,一項財產(chǎn)要作為經(jīng)濟主體的資產(chǎn)予以確認，對于經(jīng)濟主體來說要擁有其所有權，必須歸經(jīng)濟主體所有，也就是經(jīng)濟主體對該項財產(chǎn)具有產(chǎn)權。對于一些特殊方式形成的資產(chǎn)，經(jīng)濟主體雖然對其不擁有所有權，但可以實際控制的,如融資租人固定資產(chǎn),按照實質重于形式原則的規(guī)定,也應當將其作為經(jīng)濟主體資產(chǎn)予以確認。2.資產(chǎn)必須能以貨幣計量。也就是說資產(chǎn)可以運用貨幣計量其價值,否則就不能將其作為資產(chǎn)確認。如某生產(chǎn)飲料的公司,壟斷占有一個具有豐富微量元素的優(yōu)質礦泉水水源，這對于該公司來說是一大經(jīng)濟資源，它有助于公司生產(chǎn)出優(yōu)質礦泉水飲料，可以給公司帶來未來經(jīng)濟效益,但是由于無法用貨幣對該礦泉水資源的價值進行計量，所以不能將其作為資產(chǎn)予以確認。3.資產(chǎn)必須是可以給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟利益的資源，即可望給經(jīng)濟主體鈔票流人的資源。也就是說，資產(chǎn)必須具有互換價值和使用價值，沒有互換價值和使用價值的物品,不能給經(jīng)濟主體帶來未來效益的，則不作為資產(chǎn)確認。(二)資產(chǎn)的分類為了科學地進行資產(chǎn)評估,應對資產(chǎn)評估對象按不同的標準進行合理分類。1.按資產(chǎn)存在形態(tài)分類,可以分為有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)。有形資產(chǎn)是指那些具有實體形態(tài)的資產(chǎn)，涉及機器設備、房屋建筑物、流動資產(chǎn)等。由于這類資產(chǎn)具有不同的功能和特性，在評估時應分別進行。無形資產(chǎn)是指那些沒有實物形態(tài),但在很大限度上制約著公司物質產(chǎn)品生產(chǎn)能力和生產(chǎn)質量，直接影響公司經(jīng)濟效益的資產(chǎn)，重要涉及專利權、商標權、非專利技術、土地使用權、商譽等。2.按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類,可以分為單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。單項資產(chǎn)是指單臺、單件的資產(chǎn);整體資產(chǎn)是指由一組單項資產(chǎn)組成的具有獲利能力的資產(chǎn)綜合體。在進行單項資產(chǎn)評估中，我們可以確切地評估出廠房、機器設備的價值，可以評估擬定某項技術專利等無形資產(chǎn)的開發(fā)或購置成本以及獲利能力。以單項資產(chǎn)為對象的評估,稱為單項資產(chǎn)評估。將單項資產(chǎn)評估價值匯總起來，可以求得作為資產(chǎn)綜合體的公司的總資產(chǎn)的價值。但是,假如不是變賣單項資產(chǎn),而是把公司或單獨的生產(chǎn)車間作為商品進行買賣時,一般要進行整體資產(chǎn)評估。公司的整體資產(chǎn)不是公司各單項可確指資產(chǎn)的匯集，其價值也不等于各單項可確指的資產(chǎn)價值的總額，由于公司整體資產(chǎn)評估所考慮的是它作為一個整體的生產(chǎn)能力或獲利能力,所以，其評估價值除了涉及各單項可確指的資產(chǎn)價值以外，還涉及不可確指的資產(chǎn)，即商譽的價值。3.按資產(chǎn)能否獨立存在分類，可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)?？纱_指的資產(chǎn)是指能獨立存在的資產(chǎn),前面所列示的有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn),除商譽以外都是可確指的資產(chǎn);不可確指的資產(chǎn)是指不能脫離公司有形資產(chǎn)而單獨存在的資產(chǎn),如商譽。商譽是由于公司地理位置優(yōu)越、信譽卓著、生產(chǎn)經(jīng)營杰出、勞動效率高、歷史悠久、經(jīng)驗豐富、技術先進等因素,所獲得的投資收益率高于一般正常投資收益率所形成的超額收益。第二節(jié)資產(chǎn)評估的目的和價值類型一、資產(chǎn)評估的目的資產(chǎn)評估的目的指的是被評估資產(chǎn)即將發(fā)生的經(jīng)濟行為。同樣的資產(chǎn),由于評估目的不同,其評估值也往往不相同。因此，明確資產(chǎn)評估目的,對于科學地組織資產(chǎn)評估工作，提高資產(chǎn)評估質量，具有重要意義。根據(jù)我國現(xiàn)行制度規(guī)定，對占有國有資產(chǎn)的單位發(fā)生下列經(jīng)濟行為時需要評估：1.資產(chǎn)轉讓。資產(chǎn)轉讓是指國有資產(chǎn)占有單位有償轉讓超過百萬元或占所有固定資產(chǎn)原值2０%以上的非整體性資產(chǎn)的經(jīng)濟行為。2.公司兼并。公司兼并是指一個公司以承擔債務、購買、股份化和控股等形式有償接受其他公司的產(chǎn)權,使被兼并方喪失法人資格或改變法人實體。3.公司出售。公司出售是指獨立核算的公司或公司內(nèi)部的分廠、車間及其他整體資產(chǎn)產(chǎn)權出售行為。4.公司聯(lián)營。公司聯(lián)營是指國內(nèi)公司、單位之間以固定資產(chǎn)、流動資產(chǎn)、無形資產(chǎn)及其他資產(chǎn)投入組成各種形式的聯(lián)合經(jīng)營實體的行為。5．股份經(jīng)營。股份經(jīng)營是指國有資產(chǎn)占有單位實行股份制經(jīng)營方式的行為,涉及法人持股、內(nèi)部職工持股、向社會發(fā)行不上市股票和上市股票。6.中外合資、合作。中外合資、合作是指國有資產(chǎn)占有單位與外商在我國境內(nèi)舉辦合資或合作經(jīng)營公司的行為。7．公司清算。涉及破產(chǎn)清算、終止清算和結業(yè)清算。8.抵押。抵押是指國有資產(chǎn)占有單位,以本單位的資產(chǎn)作為物質保證進行抵押而獲得貸款的經(jīng)濟行為。9．擔保。擔保是指國有資產(chǎn)占有單位,以本公司的資產(chǎn)為其他單位的經(jīng)濟行為擔保，并承擔連帶責任的行為。10．公司租賃。企此租賃是指國有資產(chǎn)占有單位或上級單位在一定期限內(nèi),以收取租金的形式，將公司所有或部分資產(chǎn)的經(jīng)營使用權轉讓給其他經(jīng)營使用者的行為。對于上述經(jīng)濟行為,前7種屬于必須評估的范圍,后3種則根據(jù)具體情況,當事人可自行決定是否需要評估。二、資產(chǎn)評估的價值類型資產(chǎn)評估的價值類型指的是資產(chǎn)評估價值的質的規(guī)定性，即價值內(nèi)涵。價值類型需要與資產(chǎn)行為的發(fā)生相匹配。資產(chǎn)評估的價值類型是資產(chǎn)評估價值形式上的具體化。資產(chǎn)在價值形態(tài)上的計量可以有多種類型的涵義，分別從不同角度反映資產(chǎn)的價值特性。這些不同涵義的價值不僅在質上是不同的,在量上也存在較大差異，而作為資產(chǎn)業(yè)務所規(guī)定的具體價值類型卻是唯一的，否則,就失去了對的反映和提供價值尺度的功能。因此，必須根據(jù)資產(chǎn)業(yè)務的行為,即評估目的，弄清楚所規(guī)定的價值尺度的內(nèi)涵，從而擬定資產(chǎn)業(yè)務所合用的價值類型。關于資產(chǎn)評估價值類型的種類，從不同的角度出發(fā)，有著不同的表述。一種表述將價值類型歸納為四種,即重置成本、現(xiàn)行市價、收益現(xiàn)值和清算價格。1.重置成本。重置成本是指在現(xiàn)時條件下，按功能重置資產(chǎn)并使資產(chǎn)處在在用狀態(tài)所花費的成本。重置成本的構成與歷史成本同樣，也是反映資產(chǎn)購建、運送、安裝、調(diào)試等建設過程中所有費用的價格,只但是它是按現(xiàn)有技術條件初價格水平計算的。重置成本合用的前提是資產(chǎn)處在在用狀態(tài)，一方面反映資產(chǎn)已經(jīng)投人使用,另一方面反映資產(chǎn)可以繼續(xù)使用,對所有者具有使用價值。決定重置成本的兩個基本因素是重置完全成本及其損耗(或稱貶值）。2．現(xiàn)行市價?，F(xiàn)行市價是資產(chǎn)在公平市場上的售賣價格?，F(xiàn)行市價源生于公平市場,具有如下規(guī)定性:有充足的市場競爭、買賣雙方?jīng)]有壟斷和強制、雙方都有足夠的時間和能力了解實情,具有獨立的判斷和理智的選擇。決定現(xiàn)行市價的基本因素有:(1)基礎價格，即資產(chǎn)的生產(chǎn)成本價格。一般情況下,一項資產(chǎn)的生產(chǎn)成本高低決定其價格的高低。（2)供求關系,資產(chǎn)價格與需求量成正比例關系,與供應量成反比例關系。當一項資產(chǎn)有多個買主競買時,資產(chǎn)價格就會上升,反之則會下降。(3）質量因素，是指資產(chǎn)自身功能、精度等技術參數(shù)。優(yōu)質優(yōu)價是市場經(jīng)濟的法則,在資產(chǎn)評估中質量因素對資產(chǎn)價值的影響必須予以充足考慮。３.收益現(xiàn)值。收益現(xiàn)值是指根據(jù)資產(chǎn)未來預期獲利能力的大小，按照"將本求利"的逆向思維"以利索本"，以適當?shù)恼郜F(xiàn)率或資本化率將未來收益折成的現(xiàn)值?？梢?，收益現(xiàn)值是指為獲得資產(chǎn)以取得預期收益的權利所支付的貨幣總額。收益現(xiàn)值合用的前提條件是資產(chǎn)投人使用,同時，投資者投資的直接目的是為了獲得預期收益。4．清算價格。清算價格是指在非正常市場上限制拍賣的價格。清算價格一般低于現(xiàn)行市價,這是由市場供求狀況決定的。其一，因經(jīng)營敗北而導致破產(chǎn)的公司，必然會急于將資產(chǎn)轉讓或拍賣;其二，這種交易活動重要取決于買方，占有積極權的買方必然會極力壓低成交價格,以從中獲取利益。一般來說,在市場機制比較健全的情況下，資產(chǎn)價值會因競爭而趨于合理,以市場售價評估其清算價格仍有一定意義。盡管如此，資產(chǎn)的清算價格也往往會低于其現(xiàn)行市場價格。有些市場上不需要的資產(chǎn),其清算價格甚至會大大低于賬面價格。因此，清算價格一般取決于下列幾個因素:（1）資產(chǎn)的通用性。專用設備的清算價格一般會較大幅度地低于其市場價格。一個具有某一特殊屬性(使用價值)的財產(chǎn)對于所有者來講并不具有特殊價值。（2）清算時間的限制。一般地,清算時間越長，在市場上討價還價的余地越大,清算價格會越高。另一種表述將價值類型歸納為市場價值和非市場價值兩種。市場價值是自愿買方與自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷之后，所達成的公平交易中某項資產(chǎn)應當進行交易的價值估計數(shù)額,當事人雙方應自主謹慎行事，不受任何逼迫壓制。非市場價值是指不滿足市場價值成立條件的資產(chǎn)在非公開市場條件下實現(xiàn)的價值。對于資產(chǎn)評估價值類型的選擇，必須與資產(chǎn)經(jīng)濟行為的發(fā)生密切結合起來,不同的經(jīng)濟行為，所規(guī)定資產(chǎn)評估價值的內(nèi)涵是不同樣的。假如不區(qū)別資產(chǎn)經(jīng)濟行為擬定評估價值類型,或者籠統(tǒng)地擬定資產(chǎn)評估值,就會失去評估價值的科學性。實際工作中,資產(chǎn)評估的經(jīng)濟行為是多種多樣的，規(guī)定評估機構和評估人員充足理解資產(chǎn)評估價值類型的涵義和合用前提,選擇科學合理的價值類型。資產(chǎn)評估價值類型說明的是資產(chǎn)評估價值的內(nèi)涵，具有質的規(guī)定性,而評估方法則是資產(chǎn)評估價值的量化過程，這是兩個既相聯(lián)系，又有區(qū)別的概念。價值類型對評估方法的選用品有約束性，在價值類型擬定的前提下，盡管各種方法之間具有替代性，但不能以方法的可替代性模糊價值類型的唯一性，更不能以評估方法代替價值類型。同時,價值類型與作為評估結果的評估價值不是相同的概念。評估價值是價值類型與評估方法即評估價值質的規(guī)定和量化過程共同作用的結果。影響評估價值的因素很多,諸如特定目的、市場條件及指標參數(shù)等,但決定價值類型的則是特定目的。價值類型相同的情況下,價值類型約束下的評估方法應用中，市場條件和指標參數(shù)等均會對其產(chǎn)生影響,最終影響評估價值。迸一步說,引起評估價值差異的因素，既有價值類型不同的因素，也有方法運用差異的因素?？茖W選擇資產(chǎn)評估價值類型是資產(chǎn)評估具有科學性和有效性的主線前提。資產(chǎn)評估的假設假設對任何學科都是重要的,相應的理論觀念和方法都是建立在一定假設的基礎之上的。這是由于結識的無限性和階段性，人們不得不依據(jù)已掌握的事實對某一事物做出合乎邏輯的推斷。這種推斷以事實為依據(jù)有其合理性，但這畢竟不是所有事實。因此,假設就是指依據(jù)有限事實而做出合理推斷的狀態(tài)。資產(chǎn)評估與其他學科同樣,其理論和方法體系的形成也是建立在一定假設條件之上的。合用資產(chǎn)評估的假設有以下幾種:一、繼續(xù)使用假設從資產(chǎn)評估角度看，繼續(xù)使用假設是指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用,或轉換用途繼續(xù)使用。對這類資產(chǎn)的評估，就要從繼續(xù)使用的假設出發(fā),不能按資產(chǎn)拆零出售所得收人之和進行估價。比如一臺機床用作制造產(chǎn)品時，其估價也許是5萬元;而將其拆成發(fā)動機、床身等零部件分別出售時，也也許僅值２萬元,同一資產(chǎn)按不同的假設用作不同目的，其價格是不同樣的。再如,就一個公司而言,它是由眾多的機器設備、流動資產(chǎn)、房屋及其建筑物和無形資產(chǎn)組成的整體,在繼續(xù)經(jīng)營條件下評估,其價值(估價)是800萬元，假如因破產(chǎn)而強制清算拍賣時，其價值就會遠遠低于8００萬元。在確認繼續(xù)使用的資產(chǎn)時，必須充足考慮以下條件:1．資產(chǎn)能以其提供的服務或用途，滿足所有者經(jīng)營上盼望的收益;2．資產(chǎn)尚有顯著的剩余使用壽命;3.資產(chǎn)所有權明確,并保持完好;４．資產(chǎn)從經(jīng)濟上、法律上允許轉作它用;5．資產(chǎn)的使用功能完好或較為完好。二、公開市場假設公開市場是指充足發(fā)達與完善的市場條件。公開市場假設,是假定在市場上交易的資產(chǎn)，或擬在市場上交易的資產(chǎn),資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的機會和時間,以便對資產(chǎn)的功能、用途及其交易價格等做出理智的判斷。公開市場假設是基于市場客觀存在的現(xiàn)實，即資產(chǎn)在市場上可以公開買賣。不同類型的資產(chǎn)，其性能、用途不同,市場限度也不同樣，用途廣泛的資產(chǎn)一般比用途狹窄的資產(chǎn)市場活躍，而不管資產(chǎn)的買者或賣者都希望得到資產(chǎn)最大最佳效用。所謂最大最佳效用是指資產(chǎn)在也許的范圍內(nèi),用于最有利又可行和法律上允許的用途。這種資產(chǎn)的最大最佳效用可以是現(xiàn)時的,也可以是潛在的。在評估資產(chǎn)時，按照公開市場假設解決或作適本地調(diào)整，才有也許使資產(chǎn)效用最大。資產(chǎn)的最大最佳效用，由資產(chǎn)所在地區(qū)、具體特定條件以及市場供求規(guī)律所決定。三、清算（清償）假設清算(清償)假設是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下，或經(jīng)協(xié)商,或以拍賣方式將其資產(chǎn)被強制在公開市場上出售。這種情況下的資產(chǎn)評估具有一定的特殊性，適應強制出售中市場均衡被打破的實際情況,資產(chǎn)評估價值大大低于繼續(xù)使用或公開市場條件下的評估值。在資產(chǎn)評估中,由于資產(chǎn)未來效用有別而形成了“三種假設”。在不同假設條件下，評估結果各不相同。在繼續(xù)使用假設前提下,規(guī)定評估資產(chǎn)的繼續(xù)使用價值；在公開市場假設前提下，規(guī)定評估資產(chǎn)的公平市場價值;在清算（清償)假設前提下，規(guī)定評估資產(chǎn)的清算價格。因此,資產(chǎn)評估人員在評估業(yè)務活動中要充足分析了解、判斷認定被評估資產(chǎn)最也許的效用，以便得出有效結論。資產(chǎn)評估的原則資產(chǎn)評估的原則是調(diào)節(jié)資產(chǎn)評估委托者、評估業(yè)務承擔者以及資產(chǎn)業(yè)務有關權益各方在資產(chǎn)評估中的互相關系,規(guī)范評估行為和業(yè)務的準則。它涉及兩個層次的內(nèi)容，即資產(chǎn)評估的工作原則和資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則。資產(chǎn)評估的工作原則(一）獨立性原則獨立性原則規(guī)定在資產(chǎn)評估過程申擺脫資產(chǎn)業(yè)務當事人利益的影響,評估工作始終堅持獨立的第三者立場。評估機構是獨立的社會中介性機構,在評估中處在中立地位，不能為資產(chǎn)業(yè)務各方的任何一方所左右,評估工作不應受外界干擾和委托者意圖的影響。評估機構和評估人員不應與資產(chǎn)業(yè)務有任何利益上的聯(lián)系。（二）客觀性原則客觀性原則是指評估結果應以充足的事實為依據(jù)。評估人員要從實際出發(fā),認真進行調(diào)查研究,在評估過程中排除人為因素的干擾，堅持客觀、公正的態(tài)度和采用科學的方法。評估的指標具有客觀性，評估過程中的預測、推理和邏輯判斷等只能建立在市場和現(xiàn)實的基礎資料上。(三）科學性原則科學性原則是指在資產(chǎn)評估過程中，必須根據(jù)評估的特定目的,選擇合用的價值類型和方法，制定科學的評估實行方案，使資產(chǎn)評估結果科學合理。資產(chǎn)評估工作的科學性，不僅在于方法自身,更重要的是必須嚴格與價值類型相匹配。價值類型的選擇要以評估的特定目的為依據(jù)，它對評估方法具有約束性，而不能以方法取代價值類型,以技術方法的多樣性和可替代性模糊評估價值類型的唯一性,影響評估結果的合理性?？茖W性原則還規(guī)定資產(chǎn)評估程序科學合理。資產(chǎn)評估業(yè)務不同、其評估程序也有繁簡的差異。在評估工作中，應根據(jù)評估自身的規(guī)律性和國家有關規(guī)定,結合資產(chǎn)評估的實際情況，擬定科學的評估程序。這樣做,既有助于節(jié)約人力、物力和財力,減少評估成本,又有助于提高評估效率,保證評估工作順利進行。(四)專業(yè)性原則專業(yè)性原則規(guī)定資產(chǎn)評估機構必須是提供資產(chǎn)評估服務的專業(yè)技術機構。資產(chǎn)評估機構必須擁有一支由懂資產(chǎn)評估業(yè)務和工程、技術、營銷、財務會計、法律、經(jīng)濟管理等多學科的專家組成的資產(chǎn)評估專業(yè)隊伍;這支專業(yè)隊伍的成員必須具有良好的教育背景、專業(yè)知識和豐富的經(jīng)驗，這是保證資產(chǎn)評估方法對的、評估結果公正的技術基礎。此外，專業(yè)性原則還規(guī)定資產(chǎn)評估行業(yè)內(nèi)部存在專業(yè)技術競爭，以便為委托方提供廣闊的選擇余地。這是保證資產(chǎn)評估公平的市場條件。二、資產(chǎn)評估的經(jīng)濟原則(一）奉獻原則奉獻原則是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構成部分的價值,取決于它對其他相關的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體的價值奉獻，或者根據(jù)當缺少它時對整體價值下降的影響限度來衡量擬定。奉獻原則規(guī)定在評估一項由多個資產(chǎn)構成的整體資產(chǎn)的價值時,必須綜合考慮該項資產(chǎn)在整體資產(chǎn)構成中的重要性，而不是孤立地擬定該項資產(chǎn)的價值。（二）替代原則替代原則是指當同時存在幾種效能相同的資產(chǎn)時，最低價格的資產(chǎn)需求最大。這是由于，有經(jīng)驗的買方對某一資產(chǎn)不會支付高于能在市場上找到相同效用替代物的費用。評估時,某一資產(chǎn)的可選擇性和有無替代性是需要考慮的一個重要因素。（三)預期原則預期原則是指在資產(chǎn)評估過程中。資產(chǎn)的價值可以不按照過去的生產(chǎn)成本或銷售價格決定，而是基于對未來收益的盼望值決定。資產(chǎn)評估價值的高低，取決于現(xiàn)實資產(chǎn)的未來效用或獲利能力。一項資產(chǎn)取得時的成本很高,但對購買者來說,其效用不高，評估值就不會很大。預期原則規(guī)定在進行資產(chǎn)評估時，必須合理預測其未來的獲利能力以及擁有獲利能力的有效期限。資產(chǎn)評估的各經(jīng)濟原則是互相聯(lián)系的，在評估過程中應綜合運用這些原則，以保證資產(chǎn)評估工作效率的提高和評估結果的合理性。應當說明的是,被評估資產(chǎn)的價值，客觀存在的是一個量,而人們對它的評估又是一個量。資產(chǎn)評估就是要通過對資產(chǎn)的全面結識和判斷，來反映其客觀價值。但是，一般來說，要使評估值與資產(chǎn)客觀價值完全一致，那是很難的,資產(chǎn)評估者的目的或任務應是努力縮小這個差距。思考題1．什么是資產(chǎn)評估?它有哪些特點？２．資產(chǎn)評估與會計計價有什么區(qū)別?3.資產(chǎn)評估應遵循哪些工作原則和經(jīng)濟原則?第二章資產(chǎn)評估的基本方法第一節(jié)市場法一、市場法及其合用的前提條件（一）市場法市場法也稱市場價格比較法。是指通過"比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場價格進行調(diào)整，從而擬定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。市場法是一種最簡樸、有效的方法,是由于評估過程中的資料直接來源于市場,同時又為即將發(fā)生的資產(chǎn)行為估價。但是,市場法的應用，與市場經(jīng)濟體制的建立和發(fā)展，資產(chǎn)的市場化限度密切相關。在我國,隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的建立和完善，為市場法提供了有效的應用空間，市場法日益成為一種重要的資產(chǎn)評估方法。（二)市場法應用的前提條件應用市場法進行資產(chǎn)評估,必須具有以下前提條件：1.需要有一個充足發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場。市場經(jīng)濟條件下，市場交易的商品種類很多,資產(chǎn)作為商品，是市場發(fā)育的重要方面。資產(chǎn)市場上，資產(chǎn)交易越頻繁，與被評估資產(chǎn)相類似資產(chǎn)的價格越容易獲得。2.參照物及其與被評估資產(chǎn)可比較的指標、技術參數(shù)等資料是可搜集到的。運用市場法，重要的是可以找到與被評估資產(chǎn)相同或相類似的參照物。但與被評估資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)是很難找到的,這就規(guī)定對類似資產(chǎn)參照物進行調(diào)整。有關調(diào)整的指標、技術參數(shù)能否獲取,是決定市場法運用與否的關鍵。二、運用市場法進行資產(chǎn)評估的方式運用市場法進行資產(chǎn)評估，應因市場條件的差異和參照物的不同,采用不同的方式。一般地說,在市場上如能找到與被評估資產(chǎn)完全相同的參照物，就可以把參照物價格直接作為被評估資產(chǎn)的評估價值。這是市場法運用最簡樸、直觀的方式。但是,資產(chǎn)評估過程中，完全相同的參照物幾乎是不存在的,即使是一個工廠出產(chǎn)的相同規(guī)格、型號的設備，在不同公司中使用,由于維護保養(yǎng)條件、操作使用水平以及運用率高低等多種因素的作用,其實體損耗也不也許是同步的。更多的情況下獲得的是相類似的參照物價格，需要進行價格調(diào)整。因此，市場法也稱作市場成交價格比較法,是指一項被評估資產(chǎn)需要評估時,在公開市場上找不到與之完全相同的資產(chǎn),但在公開市場上能找到與之相類似的資產(chǎn)，以此為參照物，并依其價格再做相應的差異調(diào)整,擬定被評估資產(chǎn)價值。參照物差異調(diào)整因素重要涉及:1．時間因素。時間因素是指參照物交易時間與被評估資產(chǎn)評估基準日相差時間所影響的被評估資產(chǎn)價格的差異。不同的時間條件下，資產(chǎn)價格不同，應特別注意時間因素導致的價格變化。2.地區(qū)因素。地區(qū)因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對資產(chǎn)價格的影響差異。地區(qū)因素對房地產(chǎn)價格的影響尤為突出。３．功能因素。功能因素是指資產(chǎn)實體功能過剩和局限性對價格的影響。如一座房屋或＠臺機器設備,就特定資產(chǎn)實體而言,效能較高，用途廣泛,但購買者未來使用并不需要如此高的效能;反之,購買者也也許有超過特定資產(chǎn)現(xiàn)有條件的規(guī)定,因而產(chǎn)生實體功能對價格的影響。一般情況下,功能越高,售價越高，但買主未來若對資產(chǎn)特定效能沒有需求，就不樂意多花錢去購買這項資產(chǎn),特殊功能的資產(chǎn)對所有者來講并沒有特殊價值。三、運用市場法評估資產(chǎn)的環(huán)節(jié)及其優(yōu)缺陷（一)運用市場法評估資產(chǎn)的程序運用市場法評估資產(chǎn)時，一般按下列環(huán)節(jié)進行:1．明確評估對象;2．進行公開市場調(diào)查,收集相同或相類似資產(chǎn)的市場基本信息資料,尋找參照物;３.分析整理資料并驗證其真實性，判斷選擇參照物。評估人員對收集到的資料，應認真分析其真實可信限度、交易條件和背景，并選擇三個或三個以上的可比參照物;4.把被評估資產(chǎn)與參照物比較;5．分析調(diào)整差異,做出結論。一般說，市場愈活躍，市場法運用的空間越大，評估結論準確限度越高。（二）市場法的優(yōu)缺陷市場法是資產(chǎn)評估中最簡樸、最有效的方法，其優(yōu)點表現(xiàn)在：（1）可以客觀反映資產(chǎn)目前的市場情況,其評估的參數(shù)、指標直接從市場獲得,評估值更能反映市場現(xiàn)實價格;（２)評估結果易于被各方面理解和接受。市場法的缺陷表現(xiàn)在:(１）需要有公開活躍的市場作為基礎，有時因缺少可對比數(shù)據(jù)難以應用;(2)不合用于專用機器設備和大部分的無形資產(chǎn)，以及受到地區(qū)、環(huán)境等嚴格限制的一些資產(chǎn)的評估。第二節(jié)成本法一、成本法及其合用的前提條件成本法是指在評估資產(chǎn)時按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時重置成本扣減其各項損耗價值來擬定被評估資產(chǎn)價值的方法。采用成本法對資產(chǎn)進行評估的理論依據(jù)是：1.資產(chǎn)的價值取決于資產(chǎn)的成本。資產(chǎn)的原始成本越高,資產(chǎn)的原始價值越大，反之則小,兩者在質和量的內(nèi)涵上是一致的。根據(jù)這一原理，采用成本法對資產(chǎn)進行評估,必須一方面擬定資產(chǎn)的重置成本。重置成本是按在現(xiàn)行市場條件下重新購建一項全新資產(chǎn)所支付的所有貨幣總額。重置成本與原始成本的內(nèi)容構成是相同的,而兩者反映的物價水平是不相同的,前者反映的是資產(chǎn)評估日期的市場物價水平,后者反映的是當初購建資產(chǎn)時的物價水平。在其他條件既定期,資產(chǎn)的重置成本越高，其重置價值越大。２．資產(chǎn)的價值是一個變量。資產(chǎn)的價值隨資產(chǎn)自身的運動和其他因素的變化而相應變化。影響資產(chǎn)價值量變化的因素，除了市場價格以外，尚有:（1)資產(chǎn)投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，其物理性能會不斷下降，價值會逐漸減少。這種損耗一般稱為資產(chǎn)的物理損耗或有形損耗,也稱實體性貶值。(2)新技術的推廣和運用，使得公司原有資產(chǎn)與社會上普遍推廣和運用的資產(chǎn)相比較，在技術上明顯落后、性能減少，其價值也就相應減少。這種損耗稱為資產(chǎn)的功能性損耗,也稱功能性貶值。（3）由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素(涉及政治因素、宏觀政策因素等)變化，引致資產(chǎn)價值減少。例如，政府實行新的經(jīng)濟政策或發(fā)布新的法規(guī)限制了某些資產(chǎn)的使用，使得資產(chǎn)價值下降，這種損耗一般稱為資產(chǎn)的經(jīng)濟性損耗,也稱經(jīng)濟性貶值。采用成本法評估資產(chǎn)的前提條件是：1．應當具有可運用的歷史資料。成本法的應用是建立在歷史資料基礎上的,許多信息資料、指標需要通過歷史資料獲得。同時,現(xiàn)時資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性或可比性。２.形成資產(chǎn)價值的花費是必須的?；ㄙM是形成資產(chǎn)價值的基礎，但花費涉及有效花費和無效花費。采用成本法評估資產(chǎn)，一方面要擬定這些花費是必須的，并且應體現(xiàn)社會或行業(yè)平均水平。二、成本法運用的形式及其各項指標的估算根據(jù)成本法的定義,其基本計算公式可以表述為:成本法的計算公式為對的運用成本法評估資產(chǎn)提供了思緒,評估操作中，重要的是依此思緒，擬定各項技術經(jīng)濟指標。（一）重置成本及其估算重置成本一般可分為復原重置成本和更新重置成本。１．復原重置成本是指運用本來相同的材料、建筑或制造標準、設計;格式及技術等,以現(xiàn)時價格復原購建這項全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。2.更新重置成本是指運用新型材料,并根據(jù)現(xiàn)代標準、設計及格式,以現(xiàn)時價格生產(chǎn)或建造具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的成本。選擇重置成本時，在同時可獲得復原重置成本和更新重置成本的情況下,應選擇更新重置成本。在無更新重置成本時可采用復原重置成本。一般來說,復原重置成本大于更新重置成本,但由此引致的功能性損耗也大。之所以要選擇更新重置成本，一方面隨著科學技術的進步,勞動生產(chǎn)率的提高，新工藝、新設計被社會所普遍接受。另一方面,新型設計、工藝制造的資產(chǎn)無論從其使用性能,還是成本耗用方面都會優(yōu)于舊的資產(chǎn)。更新重置成本和復原重置成本的相同方面在于采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時價格,不同的在于技術、設計、標準方面的差異。對于某些資產(chǎn),其設計、花費、格式幾十年一貫制，更新重置成本與復原重置成本是同樣的。應當注意的是，無論更新重置成本還是復原重置成本,資產(chǎn)自身的功能不變。例如,評估一臺386型電子計算機,就不能以４8６型電子計算機作為更新重置成本。重置成本的估算一般可以采用下列方法:１.重置核算法。是指按資產(chǎn)成本的構成,把以現(xiàn)行市價計算的所有購建支出按其計入成本的形式，將總成本區(qū)分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。直接成本是指直接可以構成資產(chǎn)成本支出的部分，如房屋建筑物的基礎、墻體、屋面、內(nèi)裝修等項目;機器設備類資產(chǎn)的購價、安裝調(diào)試費、運雜費、人工費等項目。直接成本應按現(xiàn)時價格逐項加總。間接成本是指為建造、購買資產(chǎn)而發(fā)生的管理費，總體設計制圖等項支出。實際工作申,間接成本可以通過下列方法計算。(1)按人工成本比例法計算,計算公式為：其中:（2）單位價格法,計算公式為:（3）直接成本百分率法，計算公式為:例:重置購建設備一臺，現(xiàn)行市場價格每臺5萬元，運雜費1000元,直接安裝成本8００元,其申原材料3０0元，人工成本500元。根據(jù)記錄分析，計算求得安裝成本中的間接成本為每人工成本0.８元,該機器設備重置成本為:直接成本51800元其中：買價50000元運雜費1000元安裝成本8０0元其中:原材料３00元人工500元間接成本（安裝成本)400元重置成本合計5２２0０元2.物價指數(shù)法。這種方法是在資產(chǎn)歷史成本基礎上,通過現(xiàn)時物價指數(shù)擬定其重置成本,計算公式為:或:公式中，資產(chǎn)歷史成本規(guī)定真實、準確并符合社會平均的、合理成本；資產(chǎn)評估時物價指數(shù)指的是評估基準日(或可以代表評估基準日)的物價指數(shù),并且應是資產(chǎn)的類別或個別物價指數(shù)。例：某項被評估資產(chǎn)19９0年購建,賬面原值為10萬元,1999年進行評估，已知19９0年和1９9９年的該類資產(chǎn)定基物價指數(shù)分別為1０0%和15０%。則被評估資產(chǎn)重置成本為：或物價指數(shù)法與重置核算法是重置成本估算較常用的方法。但兩者具有明顯的區(qū)別,表現(xiàn)在:(1）物價指數(shù)法估算的重置成本,僅考慮了價格變動因素，因而擬定的是復原重置成本;而重置核算法既考慮了價格因素，也考慮了生產(chǎn)技術進步和勞動生產(chǎn)率的變化因素，因而可以估算復原重置成本和更新重置成本。(２）物價指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某類甚至所有資產(chǎn)的物價變動水平上;而重置核算法建立在現(xiàn)行價格水平與購建成本費用核算的基礎上。明確物價指數(shù)法和重置核算法的區(qū)別，有助于重置成本估算中方法的判斷和選擇。一項科學技術進步較快的資產(chǎn)，采用物價指數(shù)法估算的重置成本往往會偏高。當然,物價指數(shù)法和重置核算法也有其相同點，都是建立在運用歷史資料基礎上。因此,注意判斷、分析資產(chǎn)評估時重置成本口徑與委托方提供歷史資料(如財務資料）的口徑差異,是上述兩種方法應用時需共同注意的問題。3．功能價值法，也稱生產(chǎn)能力比例法。這種方法是尋找一個與被評估資產(chǎn)相同或相似的資產(chǎn)為參照物，計算其每一單位生產(chǎn)能力價格或參照物與被評估資產(chǎn)生產(chǎn)能力的比例，據(jù)以估算被評估資產(chǎn)的重置成本。計算公式為:例:某重置全新的一臺機器設備價格5萬元,年產(chǎn)量為５00０件。現(xiàn)知被評估資產(chǎn)年產(chǎn)量為4000件,由此可以擬定其重置成本：這種方法運用的前提條件和假設是資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力成線性關系,生產(chǎn)能力越大,成本越高,并且是成正比例變化。應用這種方法估算重置成本時,一方面應分析資產(chǎn)成本與生產(chǎn)能力之間是否存在這種線性關系,假如不存在這種關系,這種方法就不可以采用。4．規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法。通過不同資產(chǎn)的生產(chǎn)能力與其成本之間關系的分析可以發(fā)現(xiàn)，許多資產(chǎn)的成本與其生產(chǎn)能力之間不存在線性關系，當資產(chǎn)Ａ的生產(chǎn)能力比資產(chǎn)B的生產(chǎn)能力大一倍時，其成本卻不一定大一倍，也就是說，資產(chǎn)生產(chǎn)能力和成本之間只成同方向變化,而不是等比例變化,這是由于規(guī)模經(jīng)濟效益作用的結果。兩項資產(chǎn)的重置成本和生產(chǎn)能力相比較,其關系可用下列公式表達:推導可得:公式中的X是一個經(jīng)驗數(shù)據(jù),稱為規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)。在美國,這個經(jīng)驗數(shù)據(jù)一般在0．4一１間，如加工工業(yè)一般為0.7,房地產(chǎn)行業(yè)一般為0．9。我國到目前為止尚未有統(tǒng)一的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，評估過程中要謹慎使用這種方法。公式中參照物,一般可選擇同類資產(chǎn)中的標準資產(chǎn)。上述四種方法均可用于擬定在成豐法運用中的重置成本。至于選用哪種方法，應根據(jù)具體的評估對象和可以搜集到的資料擬定。這些方法中,對某項資產(chǎn)也許同時都能用，有的則不然，應用時必須注意分析方法運用的前提條件，否則將得犯錯誤的結論。此外，在用成本法對公司整體資產(chǎn)及某一相同類型資產(chǎn)進行評估時，為了簡化評估業(yè)務，節(jié)省評估時間,還可以采用記錄分析法擬定某類資產(chǎn)重置成本，這種方法運用的環(huán)節(jié)是:第一，在核算資產(chǎn)數(shù)量的基礎上，把所有資產(chǎn)按照適當標準劃分為若干類別,如房屋建筑物按結構劃分為:鋼結構、鋼筋混凝土結構等;機器設備按有關規(guī)定劃分為專用設備、通用設備、運送設備、儀器、儀表等。第二,在各類資產(chǎn)中抽樣選擇適量具有代表性資產(chǎn)，應用功能價值法、物價指數(shù)法、重置核算法或規(guī)模經(jīng)濟效益指數(shù)法等方法估算其重置成本。第三，依據(jù)分類抽樣估算資產(chǎn)的重置成本額與賬面歷史成本,計算出分類資產(chǎn)的調(diào)整系數(shù),其計算公式為:式中:K——資產(chǎn)重置成本與歷史成本的調(diào)整系數(shù);Ｒ'——某類抽樣資產(chǎn)的重置成本;R——某類抽樣資產(chǎn)的歷史成本。根據(jù)調(diào)整系數(shù)K估算被評估資產(chǎn)的重置成本，計算公式為:某類資產(chǎn)賬面歷史成本可從會計記錄取得。例:評估某公司某類通用設備，經(jīng)抽樣選擇具有代表性的通用設備５臺，估算其重置成本之和為３0萬元，而該５臺具有代表性通用設備歷史成本之和為70萬元，該類通用設備賬面歷史成本之和為５00萬元。則:該類通用設備重置成本＝5０0×1.５=750(元)(二）實體性貶值及其估算資產(chǎn)的實體性貶值是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。實體性貶值的估算，一般可以采用以下幾種方法:１.觀測法，也稱成新率法。是指對被評估資產(chǎn),由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗的工程技術人員對資產(chǎn)的實體各重要部位進行技術鑒定，并綜合分析資產(chǎn)的設計、制造、使用、磨損、維護、修理、大修理、改造情況和物理壽命等因素,將評估對象與其全新狀態(tài)相比較,考察由于使用磨損和自然損耗對資產(chǎn)的功能、使用效率帶來的影響，判斷被評估資產(chǎn)的成新率,從而估算實體性貶值。計算公式為:2．公式計算法。其計算公式為：公式中：(1）預計殘值是指被評估資產(chǎn)在清理報廢時凈收回的金額。在資產(chǎn)評估申，通常只考慮數(shù)額較大的殘值，如殘值數(shù)額較小可以忽略不計。(2)總使用年限指的是實際已使用年限與尚可使用年限之和。計算公式為：由于資產(chǎn)在使用中負荷限度的影響，必須將資產(chǎn)的名義已使用年限調(diào)整為實際已使用年限。名義已使用年限是指資產(chǎn)從購進使用到評估時的年限。名義已使用年限可以通過會計記錄、資產(chǎn)登記簿、登記卡片查詢擬定。實際已使用年限是指資產(chǎn)在使用中實際損耗的年限。實際已使用年限與名義已使用年限的差異,可以通過資產(chǎn)運用率來調(diào)整。資產(chǎn)運用率計算公式為：當資產(chǎn)運用率>１時,表達資產(chǎn)超負荷運轉,資產(chǎn)實際已使用年限比名義已使用年限要長；當資產(chǎn)運用率=1時，表達資產(chǎn)滿負荷運轉,資產(chǎn)實際已使用年限等于名義已使用年限;當資產(chǎn)運用率＜1時，表達開工局限性,資產(chǎn)實際已使用年限小于名義已使用年限。例：某資產(chǎn)1985年2月購進,1９95年2月評估時，名義已使用年限是2023。根據(jù)該資產(chǎn)技術指標，正常使用情況下，天天應工作８小時,該資產(chǎn)實際天天工作７.5小時。由此可以計算資產(chǎn)運用率：由此可擬定其實際已使用年限為9．4年。實際評估過程中,由于公司基礎管理工作較差,再加上資產(chǎn)運轉中的復雜性，資產(chǎn)運用率的指標往往很難擬定。評估人員應綜合分析資產(chǎn)的運轉狀態(tài),諸如資產(chǎn)開工情況、大修間隔期、原材料供應情況、電力供應情況、是否季節(jié)性生產(chǎn)等各方面因素分析擬定。尚可使用年限是根據(jù)資產(chǎn)的有形損耗因素,預計資產(chǎn)的繼續(xù)使用年限。(三)功能性貶值及估算功能性貶值是由于技術相對落后導致的貶值。估算功能性貶值時,重要根據(jù)資產(chǎn)的效用,生產(chǎn)加工能力,工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異導致的成本增長或效益減少，相應擬定功能性貶值額。同時,還要重視技術進步因素，注意替代設備、替代技術、替代產(chǎn)品的影響，以及行業(yè)技術裝備水平現(xiàn)狀和資產(chǎn)更新?lián)Q代速度。通常情況下,功能性貶值的估算可以按下列環(huán)節(jié)進行:第一，將被評估資產(chǎn)的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產(chǎn)的年運營成本進行比較。第二，計算兩者的差異，擬定凈超額運營成本。由于公司支付的運營成本是在稅前扣除的,公司支付的超額運營成本會引致稅前利潤額下降,所得稅額減少，使得公司承擔的運營成本遠遠低于其實際支付額。因此，凈超額運營成本是超額運營成本扣除所得稅以后的余額。第三,估計被評估資產(chǎn)的剩余壽命。第四,以適當?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產(chǎn)在剩余壽命內(nèi)每年的超額運營成本折現(xiàn),這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產(chǎn)功能性損耗(貶值）,計算公式為:例:某種機器設備,技術先進的設備比原有的陳舊設備生產(chǎn)效率高，節(jié)約工資費用，有關資料及計算結果如表2-1：表2-1某設備的技術資料項目技術先進設備技術陳舊設備月產(chǎn)量10００0件1０000件單件工資0.80元1．2０元月工資成本8００0元１202３元月差異額12023－80００＝４０００元年工資成本超支額4０0０×1２二480００元減:所得稅(稅率3３%）1584０元扣除所得稅后年凈超額工資32１6０元資產(chǎn)剩余使用年限5年假定折現(xiàn)率l0%，5年年金折現(xiàn)系數(shù)3.7９0８功能性貶值額121912.128元應當指出,新老技術設備的對比,除生產(chǎn)效率影響工資成本超額支出外,還可對原材料消耗、能源消耗以及產(chǎn)品質量等指標進行對比計算其功能性貶值。此外，功能性貶值的估算還可以通過超額投資成本的估算進行，即超額投資成本可視同為功能性貶值，計算公式為:(四）經(jīng)濟性貶值及其估算經(jīng)濟性貶值是由于外部環(huán)境變化導致資產(chǎn)的貶值。計算經(jīng)濟性貶值時，重要是根據(jù)由于產(chǎn)品銷售困難而開工局限性或停止生產(chǎn)，形成資產(chǎn)的閑置，價值得不到實現(xiàn)等因素，擬定其貶值額。評估人員應根據(jù)資產(chǎn)的具體情況加以分析擬定。當資產(chǎn)使用基本正常時，不計算經(jīng)濟性貶值。（五）成新率及其估算成新率反映評估對象的現(xiàn)行價值與其全新狀態(tài)重置價值的比率。該成新率指的是重置成本法運用的第二個公式（即：)中的成新率,它是綜合資產(chǎn)使用中各類損耗以后擬定的。在成新率分析計算過程中,應充足注意資產(chǎn)的設計、制造、實際使用、維護、修理、大修理和改造情況,以及設計使用年限、物理壽命、現(xiàn)有性能、運營狀態(tài)和技術進步等因素的影響。通常，成新率的估算方法有以下幾種:1.觀測法。即由具有專業(yè)知識和豐富經(jīng)驗的工程技術人員對資產(chǎn)的實體各重要部位進行技術鑒定,以判斷擬定被評估資產(chǎn)的成新率。與上文中所述實體性貶值擬定中所稱成新率不同,這一成新率是在綜合考慮資產(chǎn)實體性損耗、功能性損耗和經(jīng)濟性損耗等基礎上擬定的，而不只是考慮使用磨損和自然損耗的影響。2．使用年限法。即根據(jù)資產(chǎn)預計尚可使用年限與其總使用年限的比率擬定成新率。計算公式為:３．修復費用法。即通過估算資產(chǎn)恢復原有全新功能所需要的修復費用占該資產(chǎn)的重置成本(再生產(chǎn)價值)的比例擬定成新率,計算公式為：估算成新率的方法很多,這在后面各類型具體資產(chǎn)的評估中會具體研究擬定，這里不再詳述。需要說明的是，評估工作中,有些評估人員直接按照會計學中的折舊年限估算成新率，這種做法是不對的的。這是由于:第一，折舊是由損耗決定的，但折舊并不就是損耗,折舊是高度政策化了的損耗。資產(chǎn)使用過程中，價值的運動依次通過價值損耗、價值轉移和價值補償，折舊作為轉移價值,是在損耗基礎上擬定的。但會計學上的折舊率或折舊年限,是對某一類資產(chǎn)作出的會計解決的統(tǒng)一標準,是一種高度集中的理論系數(shù)或常數(shù),對于該類資產(chǎn)中的每一項資產(chǎn)雖然具有普遍性、同一性和法定性,但不具有實際磨損意義上的個別性或特殊性。事實上，它表現(xiàn)在以下幾方面特性：其一，折舊年限是一個平均年限，對于同一類型中的任何一項資產(chǎn)均合用；其二，它是在考慮損耗的同時，又考慮社會技術經(jīng)濟政策和生產(chǎn)力發(fā)展水平，有時甚至把它作為經(jīng)濟杠桿，體現(xiàn)對其類資產(chǎn)的鼓勵或限制生產(chǎn)政策;其三，它是以同類資產(chǎn)中各項資產(chǎn)運轉條件均相同的假定條件為前提的。在這種情況下,同類型的資產(chǎn)，無論其所在地如何,保養(yǎng)維護情況、運營狀況如何，均合用同一的折舊年限。而評估中的成新率則是根據(jù)資產(chǎn)的具體運轉狀態(tài)、使用頻率、工作環(huán)境等擬定的,具有特殊性和個別性特性。第二,折舊年限的擬定,以資產(chǎn)的維修是為了保證資產(chǎn)正常運轉為前提的。也就是說,修理是作為追加勞動支出，不增長資產(chǎn)效用和價值。但事實上，每一項資產(chǎn)在使用過程中，由于運轉條件、保養(yǎng)、維修條件不同，其損耗以及實際運作功能也不相同。評估中通常所講的完全相同的資產(chǎn)是很少見的,就是這個道理。并且在實際工作中，許多資產(chǎn)提前報廢或超齡服役,無不與其保養(yǎng)、修理和運轉狀況有關?？梢?資產(chǎn)的維修在保證資產(chǎn)正常運轉的同時，具有更新的性質,可以增長資產(chǎn)的效用和功能,資產(chǎn)評估更注重資產(chǎn)運轉的實際效能。需要說明的是，在評估時,盡管維修費用的發(fā)生會增大資產(chǎn)價值，延長資產(chǎn)使用壽命,從而影響其成新率,但成新率擬定不是資產(chǎn)運轉中費用增減的反映，并非發(fā)生修理費用越多,成新率就越高,而是運轉過程中更新、修理費用發(fā)生結果在資產(chǎn)性能、使用期限等方面結果的體現(xiàn)。當然,并不是所有的維護修理都是有效的，從評估角度，應注意區(qū)分可修復性損耗和不可修復性損耗?？尚迯托該p耗是指為不改善(改造)效用而花費的成本，低于所能由此得到的收益回報。不可修復性損耗則是指由于一項資產(chǎn)的改善成本超過了這種改善帶來的收益,而不能填補改善的資產(chǎn)貶值和價值損失。因此,只有為可修復性損耗而發(fā)生的費用支出從而影響成新率變化才是應予考慮的。第三,折舊年限的擬定與評估中成新率擬定的基礎——損耗自身具有差異性。擬定折舊年限的損耗涉及有形損耗(實體性貶值)和無形損耗;而評估中擬定成新率的損耗,涉及實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值。其中,功能性貶值只是無形損耗的一種形式，而不是無形損耗的所有。經(jīng)濟性貶值則是資產(chǎn)外部因素引起的,為評估過程所特有。第四,在資產(chǎn)評估過程中,假如一些評估機構和評估人員根據(jù)實地勘察鑒定的結果,擬定的使用年限與折舊年限完全相同，這時當然可以采用折舊年限。但這僅僅是偶爾性結果，并不具有必然性。并且，這是通過度析、比較、判斷后的結果，恰恰說明成新率的擬定應根據(jù)實地勘察擬定,而不是將折舊年限拿來就用。三、運用成本法評估資產(chǎn)的環(huán)節(jié)及其優(yōu)缺陷分析(一)運用成本法評估資產(chǎn)的環(huán)節(jié)運用成本法評估資產(chǎn)一般按下列環(huán)節(jié)進行：１．擬定被評估資產(chǎn),并估算重置成本;2．擬定被評估資產(chǎn)的使用年限;３．估算被評估資產(chǎn)的損耗或貶值;4.計算擬定被評估資產(chǎn)的價值。（二)成本法的優(yōu)缺陷采用成本法評估資產(chǎn)的優(yōu)點是:P3６１．被評估資產(chǎn)必須是能用貨幣衡量其未來盼望收益的單項或整體資產(chǎn);2．資產(chǎn)所有者所承擔的風險也必須是能用貨幣衡量的。應當注意的是,運用收益法對資產(chǎn)評估時,是以資產(chǎn)投人使用后連續(xù)獲利為基礎的。資產(chǎn)作為特殊商品，在現(xiàn)實買賣中，人們購買的目的往往并不在于資產(chǎn)自身,而是資產(chǎn)的獲利能力。假如在資產(chǎn)上進行投資不是為了獲利,進行投資后沒有預期收益或預期收益很少并且又很不穩(wěn)定,則不能采用收益法。二、收益法應用的形式收益法的應用,事實上就是對被評估資產(chǎn)未來預期收益進行折現(xiàn)或本金化過程。一般來說,有以下幾種情況:(一)資產(chǎn)未來收益期有限的情況在資產(chǎn)未來預期收益具有特定期期的情況下，通過預測有限期限內(nèi)各期的收益額,以適當?shù)恼郜F(xiàn)率進行折現(xiàn),各年預期收益折現(xiàn)值之和,即為評估值?；竟绞?式中:Ｒi——未來第i個收益期的預期受益額，收益期有限時，Ｒi中還涉及期末資產(chǎn)剩余凈額；ｎ——收益年期r——折現(xiàn)率例:某企尚能繼續(xù)經(jīng)營3年,營業(yè)終止后資產(chǎn)所有用于抵充負債,現(xiàn)擬轉讓。經(jīng)預測得出３年內(nèi)個年預期收益的數(shù)據(jù)如表2-２：某公司未來三年的預期收益收益額（萬元）折現(xiàn)率折現(xiàn)系數(shù)收益折現(xiàn)值(萬元)第一年3００６%0.９４34２83次年4０06%0.8９00356第三年２00６%0．8369１67.9由此可以擬定其評估值為:評估值＝283+3５6+１67.9=806.9（萬元）（二)資產(chǎn)未來收益無限朔的情況無限收益期的情況下，有兩種情形:1.未來收益年金化的情形。在這種情形下，一方面預測其年收益額,然后對年收益額進行本金化解決，即可擬定其評估值。基本公式為:上述公式實際是預期收益折現(xiàn)值求和的特殊形式,推導過程如下:假設未來預期收益分別為R1、Ｒ2……Ｒn，折現(xiàn)率為r,折現(xiàn)值之和為PV，則有:當R1=Ｒ２＝……=A時,當n→∞時，1／（1+r)n→0，則在有的資產(chǎn)評估時，其未來預期收益盡管不完全相等,但生產(chǎn)經(jīng)營活動相對穩(wěn)定，各期收益相差不大,這種情況下也可以采用上述方法進行評估,其環(huán)節(jié)如下：P３9圖２－1例:某公司預計未來5年收益額分別是12萬元、15萬元、13萬元、11萬元和14萬元。假定從第六年開始,以后各年收益均為１4萬元，擬定的折現(xiàn)率和本金化率為10%。擬定該公司在連續(xù)經(jīng)營下的評估值。評估過程可按下列環(huán)節(jié)進行：一方面，擬定未來５年收益額的現(xiàn)值?，F(xiàn)值總額=12/(１+10％)+１5/（1+１0％)２+13/(1＋１０％)３+11/(1+10％)4+1４/（1+１０%)5=12×0.9０91＋1５×０.8265+13×０.７513+11×0.68３0+１4×０.620９=49.2442萬元計算中的現(xiàn)值系數(shù)，可從復利現(xiàn)值表中查得。另一方面，將第六年以后的收益進行本金化解決，即：１4／10%＝1４0（萬元)最后，擬定該公司評估值:公司評估值=4９.2４4２+14０×0.62０９=136．17(萬元)三、收益法中各項指標的擬定收益法的運用，不僅在于掌握其在各種情況下的計算過程,更重要地是科學、合理地擬定方法運用中的各項指標。收益法中的重要指標有三個,即收益額、折現(xiàn)率或本金化率、收益期限。(一)收益額收益法運用中，收益額的擬定是關鍵。收益額是指由被評估資產(chǎn)在使用過程中產(chǎn)生的超過其自身價值的溢余額。對于收益額的擬定，應把握兩點:１.收益額指的是資產(chǎn)使用帶來的未來收益盼望值,是通過預測分析獲得的。無論對于所有者還是購買者,判斷該項資產(chǎn)是否有價值,一方面應判斷該項資產(chǎn)是否有收益。評估時對其收益的判斷，不僅僅是看其現(xiàn)在的收益能力，更重要的是預測未來收益能力。2．收益額必須是由被評估資產(chǎn)直接形成的,不是由該項資產(chǎn)形成的收益分離出來，切莫張冠李戴。關于收益額的構成，以公司為例,目前有幾種觀點:(1)稅后利潤,即凈利潤;(2）鈔票流量;（3）利潤總額。至于選擇哪一種作為收益額,評估人員應根據(jù)所評估資產(chǎn)的類型、特點以及評估目的決定，重要地是準確反映資產(chǎn)收益,并與折現(xiàn)率或本金化率口徑保持一致。(二）折現(xiàn)率和本金化率擬定折現(xiàn)率,一方面應當明確折現(xiàn)的內(nèi)涵。折現(xiàn)作為一個時間優(yōu)先的概念，認為將來的收益或利益低于現(xiàn)在的同樣收益或利益,并且,隨著收益時間向將來推遲的限度而有系統(tǒng)地減少價值。同時,折現(xiàn)作為一個算術過程,是把一個特定比率應用于一個預期的收益流,從而得出當前的價值。從折現(xiàn)率自身來說,它是一種特定條件下的收益率,說明資產(chǎn)取得該項收益的收益率水平。收益率越高，資產(chǎn)評估值越低。由于在收益一定的情況下,收益率越高,意味著單位資產(chǎn)增值率高,所有者擁有資產(chǎn)價值就低。折現(xiàn)率的擬定是運用收益法評估資產(chǎn)對比較棘手的問題。折現(xiàn)率必須謹慎擬定，折現(xiàn)率的微小差異,會帶來評估值數(shù)以萬計的差異。擬定折現(xiàn)率，不僅應有定性分析，還應尋求定量方法。折現(xiàn)率與利率不完全相同，利率是資金的報酬,折現(xiàn)率是管理的報酬。利率只表達資產(chǎn)(資金）自身的獲利能力，而與使用條件、占用者和使用用途沒有直接聯(lián)系，折現(xiàn)率則與資產(chǎn)以及所有者使用效果有關。一般來說,折現(xiàn)率應包含無風險利率、風險報酬率和通貨膨脹率。無風險利率是指資產(chǎn)在一般條件下的獲利水平,風險報酬率則是指冒風險取得的報酬與資產(chǎn)的比率。每一種資產(chǎn)投資,由于其使用條件、用途不同,行業(yè)不同,風險也不同樣,因此,折現(xiàn)率也不相同。它要由評估人員根據(jù)社會、行業(yè)、公司和評估對象的資產(chǎn)收益水平綜合分析擬定。折現(xiàn)率選擇時還要注意所選收益額的計算口徑應與折現(xiàn)率的口徑保持一致。至于折現(xiàn)率的具體擬定方法,將在各類資產(chǎn)具體評估時闡述。本金化率與折現(xiàn)率在本質上是沒有區(qū)別的。只是合用場合不同。折現(xiàn)率是將未來有限期的預期收益折算成現(xiàn)值的比率，用于有限期預期收益還原，本金化率則是將未來永續(xù)性預期收益折算成現(xiàn)值的比率。（三）收益期限收益期限是指資產(chǎn)收益的期間,通常指收益年期。收益期限由評估人員根據(jù)未來獲利情況、損耗情況等擬定,也可以根據(jù)法律、契約和協(xié)議規(guī)定擬定。四、收益法評估資產(chǎn)的環(huán)節(jié)及優(yōu)缺陷（一）收益法評估資產(chǎn)的環(huán)節(jié)1.收集驗證有關經(jīng)營、財務狀況的信息資料;2.計算和對比分析有關指標及其變化趨勢;３．預測資產(chǎn)未來預期收益，擬定折現(xiàn)率或本金化率；4．將預期收益折現(xiàn)或本金化解決,擬定被評估資產(chǎn)價值。(二）收益法評估資產(chǎn)的優(yōu)缺陷采用收益法評估資產(chǎn)的優(yōu)點:１．能真實和較準確地反映公司本金化的價值;2．與投資決策相結合，應用此法評估的資產(chǎn)價值,易為買賣雙方所接受。采用收益法評估資產(chǎn)的缺陷：1．預期收益額預測難度較大,易受較強的主觀判斷和未來不可預見因素的影響；2.在評估中合用范圍較小，一般合用公司整體資產(chǎn)和可預測未來收益的單項資產(chǎn)評估。第四節(jié)資產(chǎn)評估方法的比較和選擇一、資產(chǎn)評估方法的關系資產(chǎn)評估方法很多，各種方法都有其各自的特點。同時，這些方法之間又是互相關聯(lián)的。研究資產(chǎn)評估方法的特點,并分析比較各種方法之間的聯(lián)系和區(qū)別,對于選擇資產(chǎn)評估方法具有重要意義。(一）資產(chǎn)評估方法之間的聯(lián)系從整體上來說,評估方法是由互相關聯(lián)的、內(nèi)在相關的不可分割的技巧和程序組成的，其共同目的就是獲得令人信服的可靠的評估價值。成本和市場銷售數(shù)據(jù)的分析通常是收益法運用中不可缺少的部分;同樣的,折現(xiàn)和本金化的運用也時常運用于市場法和成本法中。例如，市場法中分析和調(diào)整參照物價格與被評估資產(chǎn)價格的差異因素，會用到折現(xiàn)和本金化的技巧;在成本法中,對功能性貶值等的擬定也要采用折現(xiàn)和本金化的方法。一般來說,成本法、收益法的運用都是建立在現(xiàn)行市價基礎之上的，只是它們的運用不象市場法運用表現(xiàn)的那么直接而已。(二）市場法與成本法的區(qū)別資產(chǎn)評估過程中，市場法和成本法往往容易混淆。兩種方法的區(qū)別表現(xiàn)為:1．成本法是按現(xiàn)行市場價格擬定重新購買該項資產(chǎn)的價值,而市場法則是按市場上該項資產(chǎn)的交易價格擬定的。前者重要從買者角度，即以購建某項資產(chǎn)的花費來擬定；后者則是從賣者角度，即市場上銷售價格來擬定。２．市場法中的現(xiàn)行市價指的是資產(chǎn)的獨立的價格，是交易過程中采用的。而重置成本不僅涉及該項資產(chǎn)的自身價格（購建價格）,還涉及該項資產(chǎn)的運雜費、安裝調(diào)試費等。３.市場法的運用與原始成本沒有直接聯(lián)系,而成本法中的某些計算,則要運用被評估資產(chǎn)的原始成本和原始資料。４.成本法是按全新資產(chǎn)的購建成本扣除被評估資產(chǎn)的各項損耗(或貶值）后擬定評估價值；市場法則是按參照物價格,并考慮被評估資產(chǎn)與參照物的各項差異因素并進行調(diào)整來擬定評估值。兩種方法具有不同的操作程序,資料的獲得和指標擬定有著不同的思緒。二、資產(chǎn)評估方法的選擇可用于資產(chǎn)評估的方法重要有成本法、市場法、收益法等多種方法。資產(chǎn)評估方法的多樣性,為評估人員提供了適當選擇評估途徑,有效完畢評估任務的現(xiàn)實也許。選擇合適的資產(chǎn)評估方法，有助于簡捷、合理地擬定資產(chǎn)評估價值。資產(chǎn)評估方法的選擇重要應考慮下面因素:資產(chǎn)評估方法的選擇必須與資產(chǎn)評估價值類型相適應資產(chǎn)評估價值類型決定了應當評估的價格類型,資產(chǎn)評估方法作為獲得特定價值尺度的技術規(guī)程,必須與評估價值類型相適應。資產(chǎn)評估價值類型與資產(chǎn)評估方法是兩個不同層次的概念。資產(chǎn)評估價值類型說明＂評什么＂，是資產(chǎn)評估價值的質的規(guī)定,具有排他性,對評估方法具有約束性;資產(chǎn)評估方法說明"如何評",是資產(chǎn)評估價值量的擬定，具有多樣性和替代性,并服務于評估價值類型。資產(chǎn)評估價值類型擬定的準確性與科學的相匹配的資產(chǎn)評估方法,是資產(chǎn)評估價值具有科學性和有效性的重要保證。（二）資產(chǎn)評估方法必須與評估對象相適應評估對象是單項資產(chǎn)還是整體資產(chǎn)，是有形資產(chǎn)還是無形資產(chǎn)等,往往規(guī)定不同的評估方法與之相適應。同時，資產(chǎn)評估對象的狀態(tài)不同,所規(guī)定的評估方法也往往不同。例如,一臺市場交易很活躍的舊機器設備可以采用市場類比法進行評估,而舊的專用設備的評估,通常只能采用成本法進行。（三）評估方法的選擇還要受可搜集數(shù)據(jù)和信息資料的制約各種方法的運用都要根據(jù)一系列數(shù)據(jù)、資料進行分析、解決和轉換，沒有相應的數(shù)據(jù)和資料，方法就會失靈。資產(chǎn)評估的過程事實上也就是搜集資料的過程。比如在方法運用過程中，西方評估機構采用更多的是市場法。但在我國,由于市場發(fā)育不完全、不完善的限制,市場法應用無論從廣度,還是使用效率方面遠遠落后于其他成熟的市場經(jīng)濟國家的水平。因此，評估者應根據(jù)可獲資料，以及經(jīng)努力能搜集到的資料滿足限度來選擇適當?shù)姆椒?。就資產(chǎn)評估來說,方法的科學性依賴于方法運用中指標的擬定。（四)選擇評估方法還要納入不同評估途徑中統(tǒng)籌考慮在同一評估價值類型約束之下,由于方法的替代性,也許會有幾種方法都可以使用。在選擇方法時，一是充足考慮資產(chǎn)評估工作的效率，選擇簡便易行的方法;二是根據(jù)資產(chǎn)評估人員的專長進行選擇。一般來說,方法的選擇應在評估開始之前予以擬定。當然,也可以分別采用幾種方法進行評估，分析比較結果的科學性。有時，一項資產(chǎn)同時采用兩種或兩種以上的方法評估,會得出兩種或兩種以上不同的結論。這種情況是很常見的。這時，我們一般不能用各種方法得出的評估結果進行簡樸平均或加權平均得出評估結論，應當根據(jù)評估價值類型以及不同評估結果對市場的合用性，判斷選擇一種評估結果作為評估結論。思考題1．分別說明收益法、成本法和市場法的基本含義和合用務件。2.如何理解成本法應用中成新率的涵義?3.成本法與市場法的區(qū)別表現(xiàn)在哪些方面?4．選擇資產(chǎn)評估方法應考慮哪些因素?5．分別說明收益法、成本法和市場法的優(yōu)缺陷。第三章資產(chǎn)評估的前期工作資產(chǎn)評估的前期工作是指由業(yè)務受理、制訂計劃和指導受理單位準備申報資料組成的工作體系。它不僅要約定評估業(yè)務涉及各方的權利和義務,并且要根據(jù)評估工作的實際需要建立相應的信息系統(tǒng),同時還要協(xié)調(diào)與委托單位的關系，使申報工作得以順利進行。中國資產(chǎn)評估協(xié)會1999年相繼出臺的《中國注冊資產(chǎn)評估師職業(yè)道德規(guī)范》、《資產(chǎn)評估業(yè)務約定書指南)和（資產(chǎn)評估計劃指南)等文獻為完善該項工作提供了制度保證。要在這些文獻的指導下進行資產(chǎn)評估的前期工作。第一節(jié)資產(chǎn)評估的業(yè)務受理一、業(yè)務受理的基本程序資產(chǎn)評估業(yè)務隨著我國社會主義市場經(jīng)濟目的模式的確立得以迅速擴張，同時出現(xiàn)了通過招投標方式取得評估項目的案例,這對評估機構在事前搜集和整理相關信息,明確其執(zhí)業(yè)權利和責任提出了更嚴格的規(guī)定,所以有必要了解業(yè)務受理的基本環(huán)節(jié)。（一)項目接洽，明確評估基本領項項目接洽是指評估機構及其人員與委托方就評估具體業(yè)務迸行洽談，以明確資產(chǎn)評估中的基本領項,重要涉及:評估目的、評估對象、評估范圍和評估基準日。（二）查勘評估對象和查閱關于評估目的、評估對象、評估范圍及評估基準目的基礎材料做好查勘、查閱工作的目的在于迸一步貫徹評估目的、評估對象、評估范圍和評估基準日，為項目的風險評價和簽訂評估業(yè)務約定書提供準備。上述基礎材料重要涉及:有關評估目的合法文獻或證明文獻、資產(chǎn)產(chǎn)權權屬證明文獻、擬定評估對象狀態(tài)的資料以及委托方的其他資料,如公司性質、規(guī)模、經(jīng)營管理情況等。（三）風險評價資產(chǎn)評估中的風險既可以理解為在資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)中也許會碰到的不擬定性因素的多寡,也可以理解為客觀合理地完畢評估任務的把握限度。由于評估機構和評估人員的執(zhí)業(yè)能力所限,完畢某些特殊資產(chǎn)的評估是有困難的，甚至是難以勝任的。在有些場合下,由于外界條件所限難以在規(guī)定的時間里圓滿地完畢評估任務。而在某些場合下,評估機構和評估人員難以達成客戶所提出的評估條件或對評估結果的主觀規(guī)定等。所有這些都會構成資產(chǎn)評估的風險。風險評價是資產(chǎn)評估前的一項非常重要的工作，進行風險評價應考慮以下幾個方面的因素:1.了解和掌握客戶的基本情況；2．引起資產(chǎn)評估的經(jīng)濟行為的合法性;3.是否具有資產(chǎn)評估的基本條件;4．客戶是否有影響評估結論的具體規(guī)定和條件限制;5．評估機構是否有足夠勝任本次評估任務的專業(yè)人士；6．是否有影響評估獨立性和客觀性的其他因素等。(四)簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務約定書約定書是指資產(chǎn)評估機構與委托人共同簽訂的,以確認資產(chǎn)評估業(yè)務的委托與受托關系,明確委托目的、被評估資產(chǎn)范圍及雙方權利與義務等事項的書面合約。它必須符合《中華人民共和國協(xié)議法)的規(guī)定,并具有法定約束力。在這里，委托人是指向資產(chǎn)評估機構提出業(yè)務委托,并與之簽訂約訂書的單位或個人。該約定書應涉及如下內(nèi)容：1．簽約各方的名稱:指委托方與資產(chǎn)評估機構的全稱；2.委托資產(chǎn)評估的目的:應寫明委托的資產(chǎn)評估是為了滿足委托方的何種需要,及其經(jīng)濟行為類型等;3．資產(chǎn)評估范圍:須簡要寫明納人評估范圍的資產(chǎn)類型,如流動資產(chǎn)、長期投資、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)及其他特殊資產(chǎn)等，以及資產(chǎn)分布情況和資產(chǎn)特性等;４.簽約雙方權利與義務:應在業(yè)務約定書中載明委托人與資產(chǎn)評估機構各自應享有的權利和履行的義務;委托人應享有按約定期間獲得完整報告書的權利,同時應履行支付評估費用和提供必要的工作條件的義務；評估機構應享有規(guī)定委托方提供有關評估資料的權利以及獲取評估費用的權利,并履行完畢資產(chǎn)評估報告的義務；5.在約定書中應寫明評估基準目的具體日期。評估基準日應由評估機構根據(jù)經(jīng)濟行為的性質與委托方協(xié)商擬定，并盡也許與評估目的的實現(xiàn)日接近;6．出具資產(chǎn)評估報告書的時間規(guī)定:指評估機構完畢整個評估工作并出具報告書的具體時間;7．資產(chǎn)評估報告的使用范圍：應與評估目的的經(jīng)濟行為相相應，寫明評估報告僅供委托方為實現(xiàn)評估目的使用,申明評估書的使用權為委托方所有，未經(jīng)委托方許可不得隨意向別人提供或公開;8．資產(chǎn)評估收費:在評估業(yè)務約定書中必須寫明委托方支付的評估費用,費用支付方式，支付時間;9．約定書的有效期限:約定書的有效期限應為完畢評估報告書，并且委托方支付完評估費后為其終止時間;10．違約責任:在約定書中,應根據(jù)對等原則明確寫出雙方違約應承擔的責任,應補償?shù)膿p失;發(fā)生爭議應按照國家有關法律法規(guī)進行解決。資產(chǎn)評估業(yè)務約定書的參考格式如下：評估業(yè)務約定書甲方:××公司乙方:××資產(chǎn)評估事務所甲方因股票上市需進行資產(chǎn)評估,甲、乙雙方遵照國家有關法律規(guī)定,經(jīng)協(xié)商一致,訂立本約定書。一、委托評估目的甲方因公開發(fā)行上市股票的需要,委托乙方對公司所有資產(chǎn)和負債進行價值評估，從而擬定資產(chǎn)價值。二、評估范圍甲方委托乙方評估資產(chǎn)的范圍為甲方經(jīng)會計師審計后的資產(chǎn)負債表上列示××公司的各項資產(chǎn)和負債。三、評估基準日根據(jù)上市工作的安排擬定為：四月三十日。四、委托期限甲方向乙方提供資產(chǎn)評估申報表及相關批文、權屬證明以及相應的資料；乙方收到甲方提供的所有評估申報資料后日內(nèi)完畢甲方委托的評估工作,并向甲方提供正式的（