房地產公司車補管理辦法

本文格式為Word版，下載可任意編輯——房地產公司車補管理辦法合同管理手段一目的為加強房地產工程的工程合同管理，模范工作流程，維護公司權益，根據《合同管理模范》，制定本管理手段。

二范圍本管理手段試用與各房地產公司。

三職責3.1財務管理本金管理組負責對本管理手段的制訂、修改、解釋、指導、監(jiān)視檢查。

3.2負責簽訂、履行工程合同的人員（包括經辦、審批、資料管理等）貫徹執(zhí)行本管理手段。

四方法與過程操縱（包括一般規(guī)定、合同訂立的管理、合同履行的管理、合同檔案的管理及其他規(guī)定）4.1規(guī)定4.1.1本管理手段適用與直接構成發(fā)包單位工程開發(fā)本金且需要承包單位通過工程施工形成實體產品（如土建、安裝、裝飾、園林環(huán)境等）的合同；

勘測、監(jiān)理、造價接洽囑托類合同參照本管理手段執(zhí)行；

土地、材料設備購買、設計類合同那么另按有關管理手段執(zhí)行。

4.1.2房地產工程的工程合同務必遵循以下原那么：

4.1.2.1合法性原那么：工程合同管理務必全面符合有關法律法規(guī)及行業(yè)規(guī)定，使得公司的權益能夠一發(fā)受到養(yǎng)護4.1.2.2合同書原那么：工程施工務必正式簽署合同書以明確雙方的權利、義務和責任，但金額在一萬完以下且能實時結清的零星工程及工程類合同中已經界定領會歸屬的變更簽證事項可另行處理。

4.1.2.3事前簽定原那么：工程合同應在經濟事項發(fā)生前簽署，遏止工程類業(yè)務未簽署合同即先行施工。

4.1.2.4招標原那么本原那么包括以下兩方面含義◆采用招標方式確認合同方。除以下處境外的全體合同的合作方應通過招標方式確定。（1）某種工程、產品已經通過公司的審批確定了長期的合作伙伴關系。（2）某種政府壟斷工程；

（3）屬于《工程招標管理手段》規(guī)定的試用情形，經細致填寫《考察結果審批表》（詳見附件），并按規(guī)定經公司有關負責人集體會簽批準后，方可采用對于的方法確定合作方。

◆合同隨時招標文件。擬簽合同正文及補充協(xié)議（包括變更與現(xiàn)場簽證協(xié)議、工程保修協(xié)議、廉潔合作協(xié)議），應作為招標文件之附件一并發(fā)給招標單位，招標單位需對起舉行確定。

4.1.2.5利益明晰原那么：合同應領會地界定、描述各方的權利和義務，以杜絕模糊、歧義、推諉、扯皮現(xiàn)象；

合同中尤其應有明確的、可以界定的合同價款、結算手段及付款方式；

假設合同價款可能調整，那么應明確調整依據、調整方式（如何計價、總價如何結果確定等）；

并就設計變更與現(xiàn)場簽證的有效性、可控性做出明確規(guī)定。

4.2合同訂立的管理4.2.1標準示范合同：在招標（招標文件附件）及合同簽署時，工程合同應盡量應用合同標準文本4.2.1.1有關部門將就房地產業(yè)務，逐步建立統(tǒng)一的合同標準文本，公司應予采用。

4.2.1.2合同標準文本內容盡量采用FIDIC條款模式，內容分為協(xié)議條款、通用條款、補充條款和附件，其中協(xié)議條款根據概括業(yè)務、對象不同而定，通用條款適用于全體的同類合同，補充條款那么由經辦人在概括經辦合同時補充參與協(xié)議條款、通用條款中未盡事宜。

4.2.1.3如當地政府部門有強制規(guī)定，可按當地政府部門標準合同執(zhí)行，但務必通過補充條款等方式充分補充與公司合同標準文本之間存在差異的內容。

4.2.1.4如公司尚未制定合同標準文本，可以延用以往的合同，但經辦部門應聯(lián)系本金管理部、工程管理部、財務管理部、辦公室、法律組盡快制定相應的標準合同。

4.2.1.5當客觀條件發(fā)生重大變化，可以延用以往的合同，但經辦部門應即使提出與相關部門共同修改。

4.2.2合同的經濟條款應包括但不限于以下內容：

4.2.2.1合同價款或囑托酬金：采用招標方式選擇合作方的，應以雙方確定的最終報價作為合同金額；

提倡在有標底的處境下舉行招標并確定合同價款，假設是采用費率折扣方式確認合同價款，合同中應明確費用的計算取的依據、主材價格計取手段，并規(guī)定雙方如何盡快適合施工圖預算確定合同價款，已經就確定后的合同價款簽署補充協(xié)議。

4.2.2.2為防止承包單位高估結算，應與承包單位在工程合同中商定操縱手段。譬如：保送的結算造價最終核減額在審核總價的5%以內（含5%）的造價接洽酬金有發(fā)包單位支付，若結算造價總終減額超出5%，那么因造價超出片面而引起的造價接洽酬金之增加部門由承包單位支付；

若承包單位保送的結算金額超出最終審定結算金額10%（含10%）時，承包單位除造價接洽酬金外，發(fā)包單位進一步扣款（扣款比例、金額各公司自定），直至取消今后的投標資格（且應在《工程結算通知單》強調此內容）。

4.2.2.3計價依據：工程類合同應將施工圖、預算書作為合同的組成附屬片面，合同附屬文件一般還包括：招標文件、投標文件、答疑文件等，并應在合同條款中明確以下內容：

◆包干形式、定額標準、收費方法；

◆發(fā)包單位分包工程、甲供（發(fā)包單位）材料設備、（發(fā)包單位）限價的范圍和種類；

◆人工、材料、機械臺班的價格及其價差的結算手段；

◆總分包的關系、合作的范圍以及總包的管理費和總包合作費的計取的手段等；

◆開辦費、施工組織措施費、擾民費、文明現(xiàn)場施工費、趕工費等費用的取舍、計取方法及其包括的概括范圍。

4.2.2.4設計變更及現(xiàn)場簽證：合同中應規(guī)定設計變更及現(xiàn)場簽證的認定依據、結算核價方法，對于承包單位，可依《設計變更和現(xiàn)場簽證管理手段》的規(guī)定與其另外訂立《關于設計變更、現(xiàn)場簽證的協(xié)議》。

4.2.2.5總價結算方法：工程類合同可在合同中明確按“結算=合同價（或預算造價）+材料價差+現(xiàn)場簽證+增加工程—裁減工程+賞賜—罰款”確定結算總價。

4.2.2.6結算和付款方式：合同應明確規(guī)定驗收及付款方法、保修維護方法及保修金處理方法；

進度款的支付一般按形象進度分階段確定付款金額，不采用分月審核進度款方法；

各期進度款累計不應超過總價的80%；

無切實施工圖或無切實合同總價時，應充分考慮付款風險，尤其在施工中后期更應有效地操縱好進度款，以防超復。

4.2.2.7廉潔合作協(xié)定：為維護公司利益、防止黑幕、養(yǎng)護職員，在工程或其他高金額合同中，應與承包單位簽署《廉潔合作協(xié)議》做合同的補充協(xié)議。

4.2.2.8保修協(xié)議：對施工合同，為保證工程質量，養(yǎng)護公司利益，應與承包單位另外簽署《工程質量保修協(xié)議》做合同的補充協(xié)議。

4.2.3合同起草、談判與簽署的主要職能部門；

工程管理部負責工期、質量等技術福分的起草、談判和合同的簽署；

本金管理部負責其中的合同條款、計價方式、付款方式等經濟片面工程的起草和談判。

4.2.4合同審批流程：通過招標確定合作方后，由主辦工程師填寫合同審批表，在征得有關職能部門同意（會簽）后上報分管副總、總經理審批；

合同審批應按照合同的審批流程，工程合同審批流程如“圖一”所示（圖中實框為必經流程，虛線為實際處境選擇之流程）工程合同審批流程：

主辦工程造價工程師共同確定合同格式法律審核非標準合同招標確定合作單位等主辦工程師寫《合同審批表》財務管理部復核簽字本金管理部復核簽字工程管理部/工程部復核簽字駐工程部造價工程師復核簽字分管副總復核簽字總經理復核簽字辦公室等存檔下發(fā)執(zhí)行（圖一）4.2.5為提高合同的審批效率，公司領導、職能部門經理可根據實際處境需要，在自身職責范圍內，對于某些類別、確定金額以下的工程合同，在不違反有關規(guī)定的前提下，可對下級部門或人員作確定的授權，但授權人仍為負責人。

4.2合同履行的管理4.3.1合同的交底：在合同簽訂之后，一般要求至少就主體填寫《工程合同摘要表》，發(fā)至各部門，并向工程、本金、購買等有關人員舉行合同的講解交底，說明工期、質量、工程范圍、付款方式、發(fā)包單位職責（即甲供材料設備、甲方限價、甲方分包范圍等范圍）、總分包的關系等，以便各崗位人員協(xié)調、合作；

金額較小的合同交底，可只填寫《工程合同摘要表》發(fā)送到相關部門的有關人員，以便執(zhí)行。

4.3.2合同款交付4.3.2.1工程部的工程管理人員負責合同款支付的經辦，填寫付款申請單、工程付款審批表等，經相關部門審核、公司領導審批后支付；

合同款支付審批其支付金額規(guī)模確定審批流程。工程進度款的支付流程如“圖2”所示（圖中實框為必經流程，虛框為按實際處境選擇之流程）。

工程付款審批流程承包單位報付款申請報告（附所需付款依據）監(jiān)理審核形象進度（附質量等說明現(xiàn)場工程師復核、駐工程部造價工程師符合、、復審現(xiàn)場工程填寫《工程付款審批表》分管副總（或總監(jiān)）簽字財務管理部復核簽字本金管理部復核簽字工程管理部簽字工程經理復核簽字總經理簽字財務開支票并登記本金管理部登記實際完成和付款臺帳工程部（合同管理員）登記臺帳圖24.3.2.2對保修金等條款的支付應做明確規(guī)定，除一般保修金外，可在合同中商定發(fā)包單位在工程竣工后確定時間內扣押承包單位確定數額的滲漏保證金。

4.3.3合同變更的管理合同訂立后，因客觀條件發(fā)生變化需要變更合同內容的，或者承包單位提出變更要求的，經辦人應實時向部門經理請示報告，部門經理同意變更的，經辦人員在與對方協(xié)商一致后起草變更后的條款，在按照合同訂立的有關程序辦理，嚴禁擅自變更合同。

4.3.4合同結算4.3.4.1當合同中商定的承包單位的責任和義務已全部完成，并且通過驗收、達成了工程結算條件的，有主辦工程師輔助合作方收集整理結算資料，填寫《工程結算申請表》4.3.4.2如工程存在質量問題或履約過程中承包單位存在違約處境等，主辦工程師應在結算申請表中做出細致說明及處理觀法。

4.3.4.3由本金管理部負責按合同確定的結算方式辦理結算，并更加留神：獎罰條款的執(zhí)行（如工期獎罰、質量獎罰、安好獎罰等）、承包方承諾讓利、各項費用的計取或扣除（如水電費、扣款工程、保修金等）、承包單位多報領的甲供材料、變更簽證未照實實施的片面、鋼材實際用量、主材價格等。

4.3.4.4工程結算的概括方法按《工程預算管理手段》執(zhí)行。

4.3.4.5工程結算要留神結算資料的實時整理、分類、歸檔、保存。

4.3.5合同執(zhí)行處境的評估主題合同等金額較大的合同執(zhí)行完后，應由合同主辦部門對發(fā)包單位的合同（工期、質量、本金、合作等）、承包單位的工期、質量、本金、合作等舉行總結，并填寫《合同執(zhí)行處境評估表》。

4.4合同檔案的管理4.4.1合同文本保管應遵循實時整理、分類、歸檔、保存，以便復查。

4.4.2合同文本原件（包括合同文本、相關補充協(xié)議、合同審批等）應由幫專人合理保管；

工程管理部、本金管理部、財務管理部、工程部應備有合同文本等資料的復印件。

4.4.3公司有關職能部門應全面運用本金管理軟件，設立合同管理臺帳，系統(tǒng)地填報合同的簽定、旅行、結算等動態(tài)處境。

4.4.4公司合同專用章由專人管理，經法人代表或其授權人簽定同意后，合同文本才能加蓋專用印章，并作相應的用章登記；

同時要求承包單位蓋有有效的印章的同時，其法人代表或法人代表授權人還需簽字；

每份合同原件由發(fā)包單位至少蓋兩個以上的騎縫章。

4.4.5工程合同編號4.4.5.1合同理應由專人連續(xù)統(tǒng)一編號；

因主合同的變更，解除等訂立的補充協(xié)議，按主合同類別（因補充合同中可能涉及其他類別的內容）；

合同有關部