房地產(chǎn)行業(yè)項目規(guī)劃方案

圣得時代廣場籌劃工程前言……………2一.工程概況… 3二.技術(shù)指標… 4三.主題概念… 4四.市場定位… 6五.目標市場… 6六.目標客戶的描述… 8七.對余市房地產(chǎn)廣告的調(diào)研……………… 11八.關(guān)于廣告的創(chuàng)意表現(xiàn)……… 12九.媒介組合策略……………… 15十.媒體調(diào)查及選擇…………… 17十一.執(zhí)行打算………………… 20一推廣總思路………………… 20二形象品牌推廣……………… 21三首期(正式認購)促銷方案… 28四、強期〔開盤〕促銷方案… 32五二期促銷方案……………… 36六持續(xù)期促銷方案… 36十二.全案工作流程表………… 36十三.初步廣告預算…………… 37前言圣德時代廣場工程籌劃組前期介入，全程參與，認為地產(chǎn)開發(fā)，籌劃應(yīng)先行的原則，在本地塊招標、拆遷、報建的同時進展市場一系列工作集合并向開發(fā)商提交全案流程籌劃報告書。程的日程安排。理論爭論中進展本案的整合推廣，將天使進展到底！一.工程概況30233024〔附圖，初始用途為倉庫用地，現(xiàn)為〔工地外形詳見附圖〕,地處余市商貿(mào)中心老城區(qū)黃金地段---火車站廣場前，成功路口與站前路交匯處。人流量大，位置甚佳，環(huán)境條件比較抱負。工程設(shè)計規(guī)劃擬實行大都市的高檔次風格。設(shè)計重點放于商住接步行街住宅區(qū)，三層以上為居住物業(yè)。步行街及住宅立面造型穎，運用現(xiàn)代感受猛烈的材料及顏色，居住為一體的大型社區(qū)?！癈BD”的唯一彰顯。該工程的建成，將會為秀麗嫵媚的余市再添一道靚麗的風景線。身量衣，理論上包裝推廣籌劃分為如下幾個時期：※廣告〔前期投放〕預熱期※廣告集中〔內(nèi)部認購〕升溫期※廣告〔開盤〕集中引爆期二.技術(shù)指標用地面積：15874.72首層商鋪建筑面積：6474總建筑面積：41163建筑密度：40.7%容積率：2.59綠化率：38%三.主題概念步行街的商業(yè)盲區(qū)，其必將成為以后余市一代的商務(wù)生力軍。結(jié)合余市房地產(chǎn)物業(yè)市場的差不多走勢以及本工程地塊的得打算以如下個案形態(tài)入市。景觀休憩、雙‘C’大空間、集商大都會〔CCBD、CLD〕地王之尊、時代之旅都市核心商圈、財寶經(jīng)典演繹都市的魅力原于商業(yè)的富強路上，又跨出了的一步購物中心的形態(tài)、商業(yè)步行街的風格、精華區(qū)的定位的美滿和諧空間，宅物業(yè)銷售。四.市場定位設(shè)施健全、標準的商住配套小區(qū)。努力襯托該工程產(chǎn)品的品位、檔次和整體形象。五.目標市場水公平。通過調(diào)查分析，圣德時代廣場籌劃組差不多鎖定本案的目標群目標客戶的心理狀態(tài)，為工程的全面推廣奠定有力的根底。來講也是高質(zhì)量的，且相對年輕化。l住宅以小換大型l經(jīng)營環(huán)境大都市型l功能配套差換好型l外來投資型l追求時尚型l連鎖經(jīng)營型。不被制服。另外，調(diào)查覺察，余市城區(qū)常住人口為28萬，各類型企業(yè)日60500526.11800技術(shù)人員560011701356%以上。這是一個相比于余市其他人屬于高素養(yǎng)，高質(zhì)量，居住質(zhì)量與安排關(guān)系人投資等的時候會對余市的建筑物業(yè)用與外界相近的目光打量，無，就會退一步而求之；有，就會先一籌劃組有一個針關(guān)于工程最直接的方法確實是牢牢抓住這一就必需在其全部針對的宣傳途徑中進展宣傳。因此，鋼-此群體應(yīng)歸納于本案的大客戶部。六.目標客戶的描述l住宅以小換大型在60-100平方米左右，大多數(shù)目前居住在七八十年月所分的公28-38社區(qū)文化、生活配套、交通、教育、環(huán)境等，對房型的細節(jié)設(shè)計高，追求自由共性與嚴謹務(wù)實的統(tǒng)一，追求高標準的效勞社區(qū)，對現(xiàn)代化、科技化含量有較高的追求，此類客戶以自住為主，大局部寵愛裝修一次到位。l經(jīng)營環(huán)境大都市型同時有一個物已類聚的形象，高檔次，功能齊全，顏色光明、簡此類客戶買和租的比重是雙互的。l功能配套差換好型是他們唯一追求的居住條件。l外來投資型獨特的經(jīng)營環(huán)境等進展全的市場運作。l追求時尚型25-38他們認為獨特的才是有價值的。l連鎖經(jīng)營型七.對余市房地產(chǎn)廣告的調(diào)研上的事物，因此無法比較，只能比照和看齊和做典范。因此，在調(diào)查爭論房地產(chǎn)市場的宣傳手段方面應(yīng)當結(jié)合如上前廣告打算。A4僅僅留意或停留在銷售代理這一塊，銷售公司的提成點數(shù)為4-6個點左右〔那個點數(shù)范圍包括廣告費用在里面·格林形象。八.關(guān)于廣告的創(chuàng)意表現(xiàn)圣德時代廣場必需啟動余市大都市化的消費場所與人文主義現(xiàn)：l全部廣告手段和形式有統(tǒng)一的色調(diào)安排，依照本案的品質(zhì)和檔次形象。l本案LOGO和能夠提升產(chǎn)品檔次。l廣告分時期進展，力求在受眾中保持穎感，隨時都能吸引受眾的向往。l廣告效果應(yīng)營造出本案的訴求點，營造一個高檔物業(yè)，一個CBD……l順勢而定，假設(shè)開發(fā)商有持續(xù)動作的話，制造出品牌效應(yīng)，同時加重房產(chǎn)籌劃的描述。l制造聞，但必需實事求是，譬如余市首條休閑購物步行街全線開工等一系列感性聞，其中本案軟文也包括其內(nèi)。l廣告應(yīng)做到有頭有尾，有始有終，相互照應(yīng)，具有明顯的連對穩(wěn)固和能夠吸引受眾向往的廣告系列。l營銷中心與工地現(xiàn)場包裝應(yīng)留意整體統(tǒng)一。l鋼客戶應(yīng)確定更強的針對性。廣告主題動身點建議如下：l八大投資經(jīng)營優(yōu)勢輕易成就商業(yè) 中 心地1、入關(guān)已成潮流涌動5、城南商圈醒目格外2、大浪淘沙時勢所需6、強強聯(lián)手鑄就經(jīng)典3、旺攬地理坐落經(jīng)緯7、本錢領(lǐng)先勝人一籌4、便利交通易快輕松8、專業(yè)經(jīng)營致富錦囊l六大經(jīng)營主題把時尚浪潮推至巔峰［經(jīng)典百老匯：世界知名品牌，標榜潮流時尚［玫瑰天地：裝飾都市麗人，盡顯女的風情［紳士魅力營：扮酷多元紛呈，激情穩(wěn)重并舉［都市合家歡：勾畫居家藍圖，提倡優(yōu)質(zhì)生活［文體科技集：布滿運動活力，緊抓科技節(jié)拍［全味消遣網(wǎng)l宣傳重點：一個薈萃中外名品、品牌的購物天堂一個組合的大型購物中心一個跨世紀的商業(yè)經(jīng)典廣告語：與時尚共語，讓浪漫永存!為群眾知名品牌量身打造把時代浪潮推至巔峰營建贛西部時尚商業(yè)區(qū)KenzoESPRITA.V.V詩之簡潔華美、HugoBoss的動感、阿瑪尼的精英氣質(zhì)、POLO的貴族休閑……鎖住你的視線。步行街旺鋪解決您的“心中疑慮”在圣德時代廣場，購物、文化、休閑與居住結(jié)合得如此奇特!九.媒介組合策略攻略。圍內(nèi)宣傳。銷時期。戰(zhàn)略性安排如下：l前期以形象推廣為主；l中期以功能性訴求兼形象推廣為主；l后期以銷售手段兼功能性訴求為主。電視 報紙戶外展板 路標車身燈箱 活動禮品導入期 ◎◎◎◎升溫期◎◎◎◎◎◎◎◎引爆期◎◎◎◎◎◎◎◎保溫期◎◎◎◎◎再度引爆期◎◎◎◎◎◎◎ ◎持續(xù)期 ◎◎ ◎ ◎ 掃尾期◎ ◎ ◎ ◎?qū)肫冢?%升溫期：15%引爆期：40%再度引爆期：35%持續(xù)期：10%掃尾期：5%十.媒體調(diào)查及選擇1、余市媒體調(diào)查l鋼電視臺28291350056806099106002大的。l余電視臺余電視臺共有二套節(jié)目，另外還有一個臺是公布消息與通告告所見不多，有時會在屏幕上下方消滅字幕而已。l渝水電視臺臺同樣大小掩蓋面，但所針對的受眾可能會比余電視臺少。l余日報1985723追求生活質(zhì)量的意念屬于一個更高的層面。l余播送電視報言，它是一種報紙廣告，而實際上又與播送、電視有著嚴密的相本報是余市發(fā)行量最大，閱讀時刻最長的刊物。l鋼報鋼中有極強的閱讀范圍及符合本工程理念的閱讀受眾。l江南都市報讀性強。在余市的發(fā)行量在同類型報業(yè)中居首位。l戶外廣告處。關(guān)于工地宣傳包裝是必要的，另定。中進展投入。2、工程廣告推廣媒體選擇有如下媒介機構(gòu)：余日報江南都市報鋼報〔其為唯一可做導路旗的廣告公司〕公交廣告公司十一.執(zhí)行打算來帶動住宅工程的整體銷勢，既有利于住宅的推廣和價值的提提升。商鋪,住宅銷售為輔。本案將以一種如何樣的姿勢消滅在市場上？如何樣保持市場的溫度？如何樣進展二度銷售期？如何樣與銷售節(jié)奏嚴密連接？方案。二、形象品牌推廣〔一〕工程內(nèi)部認購前期廣告推廣1、廣告目的為輔，爭取在短時刻內(nèi)廣泛快速的擴大工程產(chǎn)品的知名度。時代廣場”，為工程正式的開盤出售聚攏客戶。2、宣傳形式DM3、廣告媒體的選擇：要緊以當?shù)仡H具受眾群體，在當?shù)孛癖娋呦喈斪璧K力的聞媒套電視臺、鋼電視臺及戶外廣告等。4、時刻〔21〕〔二〕具體媒體炒作勢、高檔物業(yè)、美麗景觀、優(yōu)秀物管和時尚戶型等特點。l報紙連環(huán)軟文類1、主題：以聞形式介紹本工程的登陸余與入市廣告標題：與時代共語、讓秀麗永存〔營銷中心開放與奠基儀式時刻〕2、主題：介紹圣德時代廣場的遠期規(guī)劃設(shè)計?！矁?nèi)部生疏購期間〕3〔內(nèi)部認購末期〕4、主題：呈現(xiàn)圣德時代廣場的現(xiàn)代高檔生活〔公開銷售期〕5、主題：專題報道圣德時代廣場進展內(nèi)部認購廣告標題：商業(yè)實力鑄就、圣德品牌見證〔內(nèi)部認購前期〕6、主題：關(guān)于奠基等活動進展聞報道廣告標題：聞部進展聞稿件公布〔活動后l硬版廣告50禮品，歡送大伙兒來拿。對外正式全面認購〔創(chuàng)意文案〕公布時刻：開盤前〔三月初期〕體：余日報、鋼報、余播送電視報、江南都市報持續(xù) 期：一個星期之內(nèi)1/2l戶外媒體類1〕城南區(qū)選址：成功路與抱石大道穿插地持續(xù) 期：有三個月為基點版面布置：商、設(shè)計方、代理方、工程地址和財寶詢問等。2〕城北區(qū)選址：贛路口版面布置：3〕工程地段周邊范圍去，形成連續(xù)性視覺沖擊力。lDM該項由我司組織并設(shè)計正多開的彩版報面，由中郵負責印刷向發(fā)往潛在客戶群。l企業(yè)雜志制作1、開發(fā)商的實力及團隊力量2、圣德時代廣場整體工程的宣傳3、圣德時代廣場商、住工程的個體宣傳〔涵概本工程〕l電視類戶最終落定?！惨?、電視臺、鋼電視臺、播放本工程形象片、專題介紹片及前的預備工作和重點電視廣告轟炸，每次時刻大約5-10分鐘。l公交〔車身噴繪、車內(nèi)電子〕廣告一個較有沖擊力的公交廣告能產(chǎn)生比較好的口碑宣傳作用。301、901、303、9盤前一月進展投放。l促銷活動1、圣德時代廣場電影月活動活動目的成口碑宣傳效益。溫馨的活動環(huán)境。內(nèi)部認購期3〕活動形式12影門票4〕活動主題5〕相關(guān)宣傳之預備1162〔拍攝由電視臺制作〕3〔內(nèi)容為企業(yè)介紹、工程介紹、工程規(guī)劃背景圖〕函?！踩充N售、宣傳資料制作l售樓書l戶型單張l宣傳折頁l出售傳單l認購書l銷售統(tǒng)計表l客戶〔VIP〕資料統(tǒng)計表l其他相關(guān)銷售、宣傳資料〔四〕廣告執(zhí)行報表進入開盤前的強勁廣告宣傳啟動為止。報紙〔212〕時刻媒體 版面內(nèi)容余日報1/228營銷中心開放暨開工奠基儀式作首次宣傳余電視報1/2版彩色 外加軟文講明〕鋼報1/2版套紅 同上〔形象、檔次印象〕27〔周六〕鋼報1/2版套紅同上2月8日〔周日〕余日報 聞報道〔附圖片〕以聞形式對這一天工程活動進展總結(jié)講明并提出主題概念等余電視報同上 同上鋼報 整版黑白關(guān)于奠基、關(guān)于營銷中心三、首期(正式認購)促銷方案1〕活動目的：播出去，從而產(chǎn)生較好的社會效益和經(jīng)濟效益。2〕活動時刻、地點：20232上午9：30-11：30營銷中心工程地塊前3〕活動大致內(nèi)容構(gòu)成：123〔以水果拼盤、糕點、飲料為主〕4〔售樓廳前廣場〕4〕活動開展暨預備工作：1確定與會人員名單2家等〔具體名單由圣德房地產(chǎn)開發(fā)公司和致遠籌劃公司協(xié)商確定〕媒體記者余報社、余電視臺、鋼電視臺、鋼報等3圣德房地產(chǎn)代表一人內(nèi)容：簡要講明物業(yè)品質(zhì)，交樓日期，保質(zhì)保量，物業(yè)治理的服務(wù)條款等。規(guī)劃設(shè)計院代表標等。致遠代表一人熱忱周到的效勞、專業(yè)詢問效勞力氣46～8廣告公司、代理公司代表5〕銷售物品預備1銷售資料預備禮品袋234音響、麥克風、〔攝像〕5100〔具體另議〕6〕現(xiàn)場布置1200l數(shù)量：2規(guī)格：直徑l材料：復合膜l內(nèi)容：熱量慶祝圣德時代廣場公開出售③花藍裝飾規(guī)格：五層中式布置：時代廣場〔展現(xiàn)廳〕左右兩側(cè)④禮品發(fā)送數(shù)量：100⑤其它預備l8l22l綬帶10：〔圣德時代廣場，前衛(wèi)時尚形象〕〔圣德時代廣場，商圈有你更精彩〕〕】l50⑥禮儀小姐l數(shù)量：4～6l位置：時代廣場〔展現(xiàn)廳〕兩側(cè)，同時身批綬帶⑦軍樂隊l12l講明：要專業(yè)人員l位置：時代廣場〔展現(xiàn)廳〕右側(cè)〔備用案〕l數(shù)量：2l規(guī)格：南獅l位置：時代廣場〔展現(xiàn)廳〕左右廣告投入四、強期〔開盤〕促銷方案圣德時代廣場正式開盤出售傳目的緊緊圍繞公開銷售日期及連帶工程的主題概念思路形象31321233-6、報紙2023212-41〕時間媒體版面內(nèi)容情人節(jié)余日報套紅1/2版結(jié)合奠基等活動與報紙的首次宣傳以感性形象再次宣傳內(nèi)部認購期的啟動版彩色同上鋼報1/22月15日〔周日〕鋼報 軟文宣傳都市生活篇2月16日〔周一〕余日報 軟文宣傳同上余電視報同上 同上2月22日〔周日〕余日報 軟文宣傳又一層面的宣傳本案的主題概念與各開發(fā)理念及認購狀況鋼報1/2黑白版 傳與內(nèi)部認購期狀況余電視報1/2彩版 同上2月23日〔周一〕余日報 軟文宣傳品牌篇、質(zhì)量篇鋼報 軟文宣傳品牌篇、質(zhì)量篇月29〔周日〕余電視報1/2彩版 具體狀況，譬如戶型，設(shè)計規(guī)劃等鋼報1/2黑白版 同上月1日〔周一〕余日報 軟文宣傳 鋼報 同上內(nèi)部認購期狀況37〔周日〕余日報1/2宣布開盤日期，入市價格等余電視報整彩版 同上鋼報 整版套紅同上38〔周一〕余日報1/2宣布開盤鋼報同上同上植樹節(jié)余日報整版套紅開盤宣傳鋼報1/2余電視報1/2開盤宣傳開盤江南都市報彩版今日開盤工程形象與效益分析及生活理念攤開做余日報聞報道〔附圖片〕以聞形式對工程開盤入市進展總結(jié)全面的宣傳鋼報同上同上余日報軟文宣傳開盤銷售狀況余電視報1/2鋼報1/2同上余日報軟文宣傳可持續(xù)廣告宣傳余電視報同上同上鋼報同上同上2、電視〔31-41〕專題片，時刻各大約為29：00-10：0012：00-13：0028313活動由電視臺拍攝寫實進展聞報道。初步廣告時段如下：余一套：A6《家園》前21：55-22：00 余聞》前12：30-12：33時刻為30秒21：35-21：40時刻為2分鐘鋼一套：A段《鋼聞》前19：50時刻為30秒周末《鋼城大廣角》后19：50-20：10 2分鐘3、戶外廣告〔31-61〕口及勞動路立交橋上各設(shè)立一塊大型戶外噴繪。4、車身廣告〔31〕301、901、303、9雙層巴士有可能無空位。5、POP〔31〕站廣場。6、燈箱廣告〔315-61〕7、資料派送〔31〕力求檔次高，制作精巧。8、活動安排五、二期促銷方案〔51〕十二.全案工作流程表圣德時代廣場全案流程重要時刻表VI、工程名稱方案2023101初步市場狀況調(diào)整工程市場調(diào)研20239-10工程進展策略籌劃報告的提交2023111對籌劃報告的反響意見2023115對籌劃報告的修改2023116拆遷工程完畢20231125營銷中心開頭施工20231210制定市場進入方案2023121劃分銷售期并各期目標和工作內(nèi)容2023121營銷中心及工地現(xiàn)場包裝全面完工20238各類宣傳資料完成及資料預備20238營銷中心開放暨工程開工儀式202310工作人員進場日期202315廣告預熱期202321客戶積存期202315營銷思路細化2023210內(nèi)部認購期2023210310正式開盤2023313廣告強勢期202321541廣告持續(xù)期〔跟隨銷售節(jié)奏〕202341〕202331間一期銷售操縱2023425后期入市202351樣板房完工20236127.廣告期 2023年4月25日各類促銷活動202351日30.尾盤銷售 2023年元月〔第一期〕1、廣告預算工程項目 內(nèi) 容廣告制作費用照相、制版、印刷、攝影、錄象、文案、創(chuàng)作、美術(shù)設(shè)計、廣告禮品等直接制作費用。外看板、公交車車身、車站燈箱等媒體的費用。SP活動、直效營銷等費用。2、廣告預算的差不多流程了解營銷打算 安排廣告預算 編寫廣告預算書a、營銷目標2 目標銷售量：2 平價月度銷售量：2 b、市場分析3178108大軍。c、品牌分析體宣傳思路統(tǒng)一，相相互成。d、營銷策略〔略〕代廣場”的獨特品位。安排廣告預算a、傳播通道的安排報紙：30%電視：25%戶外：30%b、時刻的安排導入期：10%升溫期：30%引爆期：40%保溫期：15%持續(xù)期：掃尾期：5%c、地域間的安排城南：50%城北：30%d、機動費用預留〔不行預見費用〕e、工作表格廣告預算安排表〔第一期〕項目 開支內(nèi)容費 用 執(zhí)行時 間3月1日-4月1日2、報紙 10萬元2月1日-4月1日3、戶外 10萬元3月1日-6月1日4、公車 其他5萬元其他促銷費1、活動 2、信函直效營銷費 機動費用 10萬元合計 60萬元廣告預算書〔第一期〕〔以籌劃組所談價〕項目 開支內(nèi)容費 用 執(zhí)行時刻〔同上表〕電視媒體費用70000報紙媒體費用90000戶外看板租金費用車身廣告租金費用燈箱廣告媒體費用--POP導路旗 活動費用促銷費用機動費用不行預見性其他總計 427000元十二.全案工作流程表圣德時代廣場全案流程重要時刻表VI、工程名稱方案2023101初步市場狀況調(diào)整工程市場調(diào)研20239-10工程進展策略籌劃報告的提交2023111對籌劃報告的反響意見2023115對籌劃報告的修改2023116拆遷工程完畢20231125營銷中心開頭施工20231210制定市場進入方案2023121劃分銷售期并各期目標和工作內(nèi)容2023121營銷中心及工地現(xiàn)場包裝全面完工20238各類宣傳資料完成及資料預備20238營銷中心開放暨工程開工儀式202310工作人員進場