當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的表現(xiàn)及防范對策

當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的表現(xiàn)及防范對策當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的表現(xiàn)及防備對策

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟最重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，是一個投資巨大、回收遲緩、回報豐厚、具有風(fēng)險的極其復(fù)雜的系統(tǒng)項目。隨著我國城市化進程的加快，房地產(chǎn)業(yè)開展迅速。房地產(chǎn)金融是房地產(chǎn)業(yè)開展的重要方面，防備房地產(chǎn)金融風(fēng)險，不僅是房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融業(yè)穩(wěn)定和開展的要求，而且對整個金融業(yè)和國民經(jīng)濟的穩(wěn)定與開展也至關(guān)重要，因此對房地產(chǎn)金融風(fēng)險進行分析具有一定的必要性。

一、我國房地產(chǎn)金融開展的現(xiàn)狀與特點

近年來我國房地產(chǎn)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重如圖1所示，1997年該比例為13.7%，從1999年起表現(xiàn)出明顯的回升趨勢，超過了20%，近兩年有所回落，2022年為21%。在此期間，房地產(chǎn)開發(fā)投資的增速也較為顯著，1998年至2022年的增長速度分別為12.06％、11.92％、17.67％、21.44％、18.57％、23.27％、22.83％和16.50%。

房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)息息相關(guān)，這具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)是金融業(yè)的重要效勞領(lǐng)域，房地產(chǎn)市場的開展離不開金融的資金支持。據(jù)統(tǒng)計，在2022年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金來源中，國內(nèi)貸款為5263.4億元，占資金來源總額的19.58%，同比增長34.3%，其他資金來源中的定金及預(yù)收款占比30.27%，同比增長17%?！矓?shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局網(wǎng)站〕

商業(yè)銀行提供個人住房抵押貸款，是房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)相聯(lián)系的另外一個表現(xiàn)。據(jù)統(tǒng)計，1997年底，全國商業(yè)銀行自營性個人住房貸款僅為190億元，到2022年底，全國住房公積金貸款已經(jīng)到達6364.33億元，個人住房貸款余額到達3804.71億元，十年的時間，增加了近20倍。〔數(shù)據(jù)來源：中宏數(shù)據(jù)庫2022-3-23〕

總體而言，我國房地產(chǎn)金融的開展具有下列幾個特點：

1、開展時期短，起步快

從我國房地產(chǎn)融資的歷程來看，房地產(chǎn)是在1998年以后真正進入融資階段，伴隨著個人住房商品化制度的實施以及個人購房按揭的啟動，大量的購房者進入房地產(chǎn)市場，短短幾年時間，我國用于房地產(chǎn)開發(fā)與個人購房貸款余額大幅增長。

2、融資渠道單一

從我國房地產(chǎn)市場的運行過程及其資金鏈來看，房地產(chǎn)金融主要是由銀行房地產(chǎn)信貸構(gòu)成的，商業(yè)銀行的信貸幾乎介入了房地產(chǎn)業(yè)運行的全過程，是我國房地產(chǎn)市場的主要資金提供者。而其他融資渠道如信托、房地產(chǎn)債券、住房資產(chǎn)證券化等融資方式，在我國房地產(chǎn)金融市場尚處于起步階段，所占貸款比例很小，幾乎可以忽略不計。

3、融資比例較高

融資比例較高，是我國房地產(chǎn)金融的又一個明顯特征。房地產(chǎn)企業(yè)的融資策略大都離不開“市場――資源――資金〞三者之間的資本運作，以銀行貸款為主，建立階段性融資安頓，實現(xiàn)低本錢融資獲得高額利潤回報。2022年及以前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，自有資本金占工程總投資的比例普遍低于30%，局部企業(yè)甚至在20%左右，殘余局部那么主要通過銀行貸款等融資渠道來滿足資金需求。

二、當(dāng)前我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的集中表現(xiàn)

房地產(chǎn)業(yè)先天具備的高風(fēng)險性以及和金融的天然聯(lián)系決定了房地產(chǎn)金融風(fēng)險的必然存在。它不僅包括單項業(yè)務(wù)、單個金融機構(gòu)面臨的風(fēng)險，也包括整個房地產(chǎn)金融體系的風(fēng)險。一方面，金融業(yè)務(wù)與金融機構(gòu)之間存在著密切的相互聯(lián)系，一旦產(chǎn)生風(fēng)險往往相互連累，且房地產(chǎn)金融風(fēng)險屬于一種消極的外部效應(yīng)。另一方面，金融部門經(jīng)營的外部環(huán)境變化，也可能使整個金融部門都遭遇系統(tǒng)性風(fēng)險，從而造成大損失。在當(dāng)前，我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險主要集中表現(xiàn)在下列幾個方面：

1、房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險和融資信用風(fēng)險集中于商業(yè)銀行

據(jù)估算，在土地購買和房地產(chǎn)開發(fā)資金中，80%左右都直接或間接地來自于商業(yè)銀行信貸，而且在我國目前的房地產(chǎn)市場資金鏈中，商業(yè)銀行根本參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，包括土地儲藏貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、流動資金貸款、消費者按揭貸款等。商業(yè)銀行實際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險，因此，一旦市場出現(xiàn)波動，房地產(chǎn)開發(fā)商，尤其是中小型的開發(fā)商就會由于資金鏈的斷裂而導(dǎo)致還款困難，房地產(chǎn)投資的市場風(fēng)險和融資信用風(fēng)險將集中于商業(yè)銀行，轉(zhuǎn)變?yōu)樾刨J風(fēng)險，最后損失的將是商業(yè)銀行的利益。

2、土地儲藏貸款存在隱性風(fēng)險

我國的土地是被政府部門高度壟斷的，在土地出讓過程中，地方政府往往出于土地收益的考慮，希望獲得較高的土地溢價，由此帶動了房地產(chǎn)價格的上漲。由于各地城市開發(fā)和改造的規(guī)模都很大，土地的資產(chǎn)價值較高，因此，土地購買的融資要求十分巨大，而土地儲藏屬于政府行為，使得土地的購買和開發(fā)非常容易獲得商業(yè)銀行的巨額貸款。土地收購和開發(fā)的資金來源主要是銀行貸款，而還款那么主要依靠土地出讓金。此外，土地的價格本身也是頻繁波動的，這些都增加了土地購買與開發(fā)貸款的隱性風(fēng)險。

3、個人住房消費信貸開始進入國際上公認的違約風(fēng)險高發(fā)期

根據(jù)國際上對個人住房貸款歸還風(fēng)險的判定，一般是在購房后5至8年才逐漸爆發(fā)出來，我國住房貸款的規(guī)模開展才持續(xù)幾年時間，隨著越來越多的個人住房商業(yè)貸款進入風(fēng)險暴露期，銀行的潛在風(fēng)險不斷加大。個人購房資金的70%至80%來自于銀行，而貸款的歸還那么依賴于未來收入的預(yù)期。盡管我國當(dāng)前宏觀經(jīng)濟的開展形勢較好，但對未來經(jīng)濟開展的良好預(yù)期具有不確定性。一旦經(jīng)濟形勢或購房者自身等因素導(dǎo)致未來良好收入預(yù)期沒有實現(xiàn)，最終的風(fēng)險將轉(zhuǎn)移給銀行，因此其潛在的金融風(fēng)險較大。

4、商業(yè)銀行和其他金融機構(gòu)經(jīng)營上存在管理風(fēng)險

由于銀行管理人員對房地產(chǎn)風(fēng)險認識缺乏，風(fēng)險意識不強，商業(yè)銀行普遍大力開展房地產(chǎn)信貸，在經(jīng)營業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向。在發(fā)放房地產(chǎn)貸款過程中，信息掌握不充沛，貸款過程不足足夠控制力，或?qū)杩钊藢彶椴粐?，容易造成決策失誤。局部商業(yè)銀行對政府擔(dān)保和政府干涉的工程盲目樂觀，甚至盲目追捧，無視了這些工程所具有的風(fēng)險性。為搶市場，占份額，局部地區(qū)的商業(yè)銀行甚至違反有關(guān)規(guī)定，放松信貸條件，在一定程度上助長了房地產(chǎn)“過熱〞的行為，這些管理上的不完善都會給銀行帶來一些潛在風(fēng)險。

三、我國房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防備措施

對房地產(chǎn)金融風(fēng)險的防備，應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟開展的需要，適應(yīng)國內(nèi)國際經(jīng)濟形勢的不斷變化，因此，本文認為可以從下列幾個角度進行考慮。

1、實行融資渠道多元化，積極推動房地產(chǎn)貸款證券化

當(dāng)前，我國房地產(chǎn)融資渠道仍然比擬單一，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源仍以銀行貸款為主，我們必須盡快建立多元化房地產(chǎn)融資機制，將目前集中的銀行貸款融資轉(zhuǎn)化到銀行貸款、房地產(chǎn)信托、住房資產(chǎn)證券化等多種融資渠道模式，以構(gòu)建房地產(chǎn)業(yè)多元化融資體系，這是化解房地產(chǎn)金融風(fēng)險的必由之路。具體可以考慮下列幾個伎倆：一是開展房地產(chǎn)業(yè)基金；二是培育和開展住房抵押二級市場，試行住房抵押貸款證券化；三是在防備風(fēng)險的前提下，積極引導(dǎo)外資進入國內(nèi)房地產(chǎn)市場；四是積極穩(wěn)妥地開展住房公積金貸款。房地產(chǎn)融資渠道的多元化應(yīng)該是當(dāng)前乃至今后一個時期的主要方向，通過對直接融資的制度化創(chuàng)新設(shè)計，從而在基本上防備銀行的風(fēng)險。

2、加快土地制度改革，完善土地管理模式

如何有效的開展土地市場，制定適合開展形勢的土地制度方面的政策，是預(yù)防房地產(chǎn)金融風(fēng)險的關(guān)鍵因素之一。我國目前的土地儲藏制度，在標準土地市場、增加政府土地收益等方面效果明顯，但其負面效應(yīng)對房地產(chǎn)市場的健康開展也產(chǎn)生了很大的影響。要保持房地產(chǎn)市場的可持續(xù)開展，應(yīng)該在條件成熟時進行土地制度改革，加快土地管理模式的轉(zhuǎn)變，加強對土地供給的監(jiān)管。有效地界定和標準政府行為，標準土地供給市場，加快改革和完善與房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定密切相關(guān)的各項制度。

3、加強國家的宏觀調(diào)控和引導(dǎo)，加大中央銀行的監(jiān)管力度

對于國家而言，房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定具有重要的作用，國家必須加強對房地產(chǎn)金融市場的宏觀調(diào)控，有效控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險，引導(dǎo)房地產(chǎn)金融機構(gòu)有序競爭，保證房地產(chǎn)金融市場的健康開展。中央銀行應(yīng)對房地產(chǎn)市場進行深入的調(diào)查和分析，提高自身研究判斷的準確性，建立房地產(chǎn)風(fēng)險預(yù)警體系，實行房地產(chǎn)市場信息披露制度，及時發(fā)出預(yù)報，果決采取相應(yīng)措施，對金融機構(gòu)進行調(diào)控和引導(dǎo)，加大監(jiān)管力度。

4、完善房地產(chǎn)金融的法律環(huán)境

確定房地產(chǎn)金融的法律地位，同時要建立健全有關(guān)房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)，發(fā)明有利于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)開展的良好環(huán)境。根據(jù)國內(nèi)外的實際情況，制定適合房地產(chǎn)金融市場不斷開展