重慶小區(qū)物業(yè)管理方案

重慶小區(qū)物業(yè)管理方案重慶金果園小區(qū)物業(yè)管理方案重慶紳帝物業(yè)管理有限公司二00八年八月目錄一、管理服務(wù)定位二、專項(xiàng)服務(wù)理念三、總體管理目標(biāo)四、服務(wù)質(zhì)量目標(biāo)五、管理原則六、組織架構(gòu)、崗位設(shè)置、工作時(shí)段七、員工培訓(xùn)八、管理措施九、綜合服務(wù)項(xiàng)目組合設(shè)計(jì)十、組織技術(shù)保障十一、依據(jù)引用和遵循的法規(guī)十二、企業(yè)文化、標(biāo)識(shí)十三、著裝十四、附件:(一)金果園小區(qū)管理處定員定額審批表(二)資金預(yù)算表(三)入住物資計(jì)劃(四)物資申購(gòu)計(jì)劃物業(yè)管理方案一、管理服務(wù)定位用我們的真誠(chéng)和專業(yè)技能承載業(yè)主的重托,用我們熱情周到和規(guī)范科學(xué)的管理為時(shí)尚的業(yè)主提供一段難忘的生活,為投資型業(yè)主提升物業(yè)價(jià)值,為大廈辦公、居者、提供酒店式溫馨服務(wù),以豚讓業(yè)主感受現(xiàn)代化社區(qū)信息網(wǎng)絡(luò)服務(wù)的舒心與便捷,創(chuàng)立重慶市一流物業(yè)大廈,在為業(yè)主服務(wù)過程中追求最佳的滿意率,從而實(shí)現(xiàn)”業(yè)主滿意、居者滿意、社會(huì)滿意”之多贏局面,為金果園小區(qū)和紳帝物業(yè)品牌增輝。二、專項(xiàng)服務(wù)理念”紳帝”的核心服務(wù)理念----點(diǎn)點(diǎn)滴滴紳帝情,全心全意全為您。紳帝物業(yè)人將以現(xiàn)代管家的服務(wù)風(fēng)范和細(xì)致周到的專業(yè)技巧,完成對(duì)金果園小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容的大規(guī)模集成,經(jīng)過常規(guī)服務(wù)+特約專項(xiàng)服務(wù)等管理技術(shù)的綜合運(yùn)用,實(shí)現(xiàn)我們共同的目標(biāo)———?jiǎng)?chuàng)立金果園小區(qū)之時(shí)尚、健康、前衛(wèi)的幸福生活。三、總體管理目標(biāo)1、第一工作年度全面開展ISO9000:國(guó)際質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)施。①嚴(yán)格執(zhí)行物管處標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)規(guī)程,抓好業(yè)主日常服務(wù)。2、第二工作年度創(chuàng)立重慶市高新區(qū)物業(yè)管理優(yōu)秀住宅大廈。①全面提升業(yè)主、居者的滿意率②全面達(dá)到重慶市優(yōu)秀大廈標(biāo)準(zhǔn),并申報(bào)參評(píng)3、第三工作年度達(dá)到重慶市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅大廈①全面提升服務(wù)品質(zhì)②提升大廈的社會(huì)美譽(yù)度并達(dá)到重慶市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅大廈標(biāo)準(zhǔn)4、經(jīng)過上述三個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),使大廈物業(yè)的出租價(jià)格保持較好于當(dāng)?shù)赝愖饨鹚剿摹⒎?wù)質(zhì)量目標(biāo):物業(yè)管理質(zhì)量目標(biāo)服務(wù)內(nèi)容服務(wù)內(nèi)容質(zhì)量目標(biāo)公共安保服務(wù)1.維護(hù)公共秩序24小時(shí)門崗執(zhí)勤和消防監(jiān)控管理2.處理各種突發(fā)事件及時(shí)到位率100%3.大廈各項(xiàng)安保管理制度完善、搞好安全防范、減少各種案件和事故發(fā)生。消防設(shè)備完好率100%,火災(zāi)、刑事和交通事故年發(fā)生率＜1.5‰4.進(jìn)入小區(qū)車輛實(shí)施車卡發(fā)放管理。車輛有序停放、通行公共性工程服務(wù)1.房屋建筑共用部分的一般性維修養(yǎng)護(hù)和管理;公共設(shè)施、設(shè)備、附屬配套建筑和設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)、管理;公用設(shè)施構(gòu)筑物日常維修養(yǎng)護(hù)和管理。房屋完好率達(dá)98%以上,房屋維修及時(shí)率達(dá)100%,維修合格率達(dá)98%以上。2.提供日常管理和維修服務(wù),一般維修15分鐘內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng),夜間突發(fā)維修事項(xiàng),隨叫隨到。及時(shí)率100%,回訪率100%。3.控制能源使用、降低成本,提供經(jīng)濟(jì)及可靠服務(wù)質(zhì)價(jià)相符原則。4.無(wú)違章建筑;所有公共配套服務(wù)設(shè)施不隨意改變?cè)O(shè)計(jì)用途。公共文體設(shè)施、休閑景觀、路燈及道路完好率98%以上,停車場(chǎng)完好95%以上。5、給排水、供電、通訊、消防等設(shè)備設(shè)施養(yǎng)護(hù)良好,運(yùn)行正常,基本無(wú)故障;電梯24小時(shí)服務(wù)各種大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率98%以上。公共性保潔服務(wù)1.大廈公共地段經(jīng)常性清掃保潔,化糞池、窨井等定期檢查,下水道定期清理。化糞池、雨水井、污水井完好率通率98%以上2.公共環(huán)境衛(wèi)生、公建部分日常保潔、垃圾收集統(tǒng)一清運(yùn)到集中處。垃圾日產(chǎn)日清,清掃保潔率達(dá)98%以上。3.公共樓梯間、通道無(wú)隨意堆放垃圾、雜物或占用。公共樓道通暢率100%。4.公共綠化、花木建筑小品養(yǎng)護(hù)和管理綠化完好率95%以上。綜合管理服務(wù)1.制定業(yè)主公約及各項(xiàng)規(guī)章制度,確保管理正常開展。裝訂上墻,有章可循。2.建立房屋檔案、住戶檔案。有案可查。3.配套項(xiàng)目管理,提供專項(xiàng)和特約服務(wù)。質(zhì)價(jià)相符5.建立維修、回訪評(píng)議制度,24小時(shí)接待處理業(yè)主投訴。業(yè)主滿意率95%以上,有效投訴年發(fā)生率＜2次,處理率100%6.書信、報(bào)刊當(dāng)天代收、代送。掛號(hào)信件、匯款、特快專遞登記、送達(dá)本人簽收,一般信件、書報(bào)送到信箱7.組織各種公益活動(dòng),開展文明樓院創(chuàng)立活動(dòng)。力爭(zhēng)兩年分創(chuàng)立文明樓院。2．公共設(shè)施及日常維修計(jì)劃及實(shí)施方案項(xiàng)目維修類別日常維修計(jì)劃方案標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施效果房屋承重結(jié)構(gòu)部位結(jié)構(gòu)每周二巡查一次,發(fā)現(xiàn)問題立即處理發(fā)現(xiàn)結(jié)構(gòu)問題,立即處理。1.房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。2.有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范1.安全、正常使用。2.功能完好。外墻面及外圍墻1.空鼓脫落局部滲漏3.大面積滲漏。4.鐵花欄桿銹蝕、斷裂。每周一巡檢一次,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。按有關(guān)修繕標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程實(shí)施處理。1.房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)。2.外墻面修繕作業(yè)規(guī)程。1.無(wú)滲漏、空鼓脫落。2.大樓外觀整潔美觀。共用屋面1.隔熱層2.防水層3.屋面積水每周二檢查一次,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。由維修員按作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修,按照年度計(jì)劃維修。房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)1.無(wú)積水、滲漏。2.隔熱層完好無(wú)損。公共通道門廳樓梯間1.公用地面維修。2.公共通道門廳墻面的維護(hù)。3.扶手每周二檢查一次,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。按規(guī)定實(shí)施維修,保修期內(nèi)報(bào)承建方處理。1.建筑部分修繕規(guī)程。2.房屋修繕標(biāo)準(zhǔn)1.整潔無(wú)缺損。2.扶手完好、安全。樓院道路路面、人道無(wú)破損。每日檢查、隨壞隨修。由維修人員修理。路面修繕標(biāo)準(zhǔn)。無(wú)坑洼、積水,完好率95%以上。公共照明、水井、電表井樓道燈、其它照明燈、消防應(yīng)急燈每天上午9:00—11:00檢查一次,隨壞隨修由維修員按專業(yè)操作規(guī)程實(shí)施1.電氣作業(yè)安全操作規(guī)程。2.燈具技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。燈泡正常使用。燈柱、座、燈罩管井、完好。完好率達(dá)99%以上。綠化景觀養(yǎng)護(hù)花草修剪補(bǔ)種、施肥澆灌。景觀建筑小品養(yǎng)護(hù)每日養(yǎng)護(hù)、急時(shí)修補(bǔ)、修復(fù)。環(huán)境、花木、景觀及建筑小品養(yǎng)護(hù)和管理。大廈園林綠化、景觀養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)。1.保持觀賞效果。2.綠化補(bǔ)種率98%以上溝渠池井雨水井、口污水井、化糞池、閥門井。每月20日檢查一次,發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)維修。由維修員按作業(yè)規(guī)程實(shí)施維修。1.井內(nèi)無(wú)積物、井壁無(wú)脫落。2.化糞池口及分隔地?zé)o堵塞。3.井蓋標(biāo)志清晰。1.井蓋完好率100%。2,無(wú)缺損、少污跡。3.無(wú)堵塞。休閑文體設(shè)施及公共標(biāo)識(shí)座椅等設(shè)施以及標(biāo)識(shí)牌、警示牌。每周三檢查一次,發(fā)一現(xiàn)問題及時(shí)維修。由維修員實(shí)施維修。1.標(biāo)志清楚無(wú)污跡.2.安放牢固.3.無(wú)銹蝕、斷裂。1.標(biāo)志完好率100%.2.標(biāo)志無(wú)損壞、休閑設(shè)施完好率100%。消防設(shè)施1.疏散標(biāo)志的維護(hù)。2.室內(nèi)消防栓、箱的維護(hù)檢修。。1.消防標(biāo)志隨壞隨修.2.每年夏季和秋季對(duì)消防帶涼曬一次。1.維修人員對(duì)應(yīng)負(fù)責(zé)。2.消防系統(tǒng)主要設(shè)備每年春季試運(yùn)行一次。消防設(shè)施保養(yǎng)規(guī)范設(shè)施、設(shè)備完好率100%.機(jī)電設(shè)備1.日常機(jī)電設(shè)備零部件、易損件維修更換。2．電梯日常維保3．柴油發(fā)電機(jī)日常維保。1.每月檢查設(shè)備一次。2．每季檢查開關(guān)靈敏度及開關(guān)堅(jiān)固件完好情況3.年檢電源切換及自動(dòng)保護(hù)裝置。4.柴發(fā)機(jī)每月15日試運(yùn)行10分鐘。1．由管理處負(fù)責(zé)人組織實(shí)施。2．重大設(shè)備按相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行大修。各項(xiàng)機(jī)電設(shè)備維修保養(yǎng)規(guī)范。1．運(yùn)行正常安全。2．設(shè)備完好率98%五、管理原則:1、大廈管理原則①遵循各級(jí)政府制定的相關(guān)法律、規(guī)章,認(rèn)真履行”物業(yè)管理服務(wù)合同”。②推行”以人為本,服務(wù)第一”的服務(wù)理念,建立平等的服務(wù)與被服務(wù)的新型物業(yè)管理合同關(guān)系。③在公司領(lǐng)導(dǎo)下不斷完善提高服務(wù)、管理水平,充分展示”紳帝物業(yè)”的真情服務(wù)與專業(yè)管理的精髓。④樹立”管理、服務(wù)出效益”的經(jīng)營(yíng)理念,提倡各級(jí)管理、服務(wù)人員廣泛與業(yè)主、住戶交朋友,善于挖掘發(fā)現(xiàn)業(yè)主、住戶生活中的需求、困難,有意識(shí)地培養(yǎng)她們對(duì)管理服務(wù)的依賴性,并善于將其轉(zhuǎn)化為公司的生存之本和公司經(jīng)營(yíng)創(chuàng)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。2、內(nèi)部管理原則①推行”以人為本”的紳帝物業(yè)企業(yè)文化。經(jīng)過把員工視為企業(yè)的主人,經(jīng)過各級(jí)管理人員尊重員工,善待員工,將企業(yè)的溫暖傳遞給員工,使員工熱愛企業(yè),忠誠(chéng)企業(yè),服務(wù)企業(yè),貢獻(xiàn)企業(yè),并經(jīng)過員工個(gè)體優(yōu)秀表現(xiàn)、整合將紳帝物業(yè)優(yōu)秀的企業(yè)文化完整地展示并傳遞給業(yè)主,住戶及社會(huì)。②經(jīng)過與廣大員工良性溝通協(xié)調(diào)與不斷培訓(xùn),使企業(yè)各項(xiàng)管理活動(dòng)呈現(xiàn)良性互動(dòng),從而產(chǎn)生巨大的企業(yè)凝聚力,使企業(yè)各項(xiàng)管理活動(dòng)產(chǎn)生最大的管理效益。六、組織架構(gòu)、崗位設(shè)置、工作時(shí)段、服務(wù)時(shí)間。1、組織架構(gòu)管理處主任內(nèi)勤管理處主任內(nèi)勤前臺(tái)接待、物管員資產(chǎn)管理員(社活策劃)客戶中心主管工程部主管綜合維修工(水電管理體制)護(hù)衛(wèi)部主管護(hù)衛(wèi)班長(zhǎng)前臺(tái)接待、物管員資產(chǎn)管理員(社活策劃)客戶中心主管工程部主管綜合維修工(水電管理體制)護(hù)衛(wèi)部主管護(hù)衛(wèi)班長(zhǎng)車管員保潔員、綠化管理員車管員保潔員、綠化管理員2、崗位設(shè)置及工作時(shí)段①管理處主任:1人工作時(shí)段8:30—12:0014:00—17:30每周休息一天。管理處內(nèi)勤:1人工作時(shí)段8:00—12:0014:00—17:50每周休息一天②客戶中心主管:1人(4)工作時(shí)段8:00—16:00或者12:00—20:00每周休息一天③管理員:3人工作時(shí)段(兩班):8:00—16:00或者12:00—20:00每周輪流休息一天④工程主管:1人(7)工作時(shí)段:8:30—12:0014:00—17:30每周休息一天⑤綜合維修工:6人工作時(shí)段:白班4人:8:30—12:0013:00—17:30夜班2人:⑥護(hù)衛(wèi)部主管:1人(36)工作時(shí)段:8:30—12:0013:00—17:00每周休息一天⑦護(hù)衛(wèi)員:36人。門崗:2班×6人大門崗:白班:2人(一站一座),夜班2人(座崗)巡邏崗:白班:3人,夜班:3人監(jiān)控崗:白班:1人,夜班:1人班長(zhǎng):2人大廈車輛進(jìn)出口:白班:3人,夜班:3人換休:6人工作時(shí)段:(白班)8:00—20:00夜班:20:00—8:00每周休息一天備注:車輛管理待車庫(kù)經(jīng)營(yíng)管理方案決定后另作方案⑧保潔員:17人(18)樓棟保潔員:12人環(huán)境保潔員:3人換休:2人綠化:1人工作時(shí)段:6:00—12:0014:00—18:307:00—14:0018:00—21:00每工作10天休息1天⑨值班經(jīng)理制度:每天17:30—次日8:30管理處骨干人員輪流值班,承擔(dān)首位管理服務(wù)職責(zé)。服務(wù)時(shí)間:常規(guī)全方位服務(wù)時(shí)間:8:00—20:00服務(wù)電話:A:夜間應(yīng)急服務(wù)時(shí)間:20:00—次日8:00服務(wù)電話:A:B:七、員工培訓(xùn)1．新入司員工由公司人事培訓(xùn)部組織培訓(xùn),合格后到管理處試用,在試用期間經(jīng)考試和綜合評(píng)定合格者留用,不合格者退回人事部。2．管理處堅(jiān)持每周期1次對(duì)員工進(jìn)行30—60分鐘的法律法規(guī)、公司的規(guī)章制度和工作案例培訓(xùn)。3．每季度對(duì)已培訓(xùn)的內(nèi)容進(jìn)行考試,將考試成績(jī)進(jìn)入考核,與效益薪金鉤。4．管理處內(nèi)容各部門應(yīng)根據(jù)自己的工作性質(zhì)對(duì)員工進(jìn)行培訓(xùn),每周一次,培訓(xùn)時(shí)間20—30分鐘。5．護(hù)衛(wèi)員每月軍訓(xùn)二次,每月10日和20日為軍訓(xùn)日,每次軍訓(xùn)的時(shí)間為60—90分鐘。6．管理員、維修工、清潔工每月15日進(jìn)行一次禮儀集體培訓(xùn),培訓(xùn)時(shí)間60分鐘,讓員工樹立”業(yè)主回家就是快樂的開始”的思想,自覺地按公司規(guī)定工作,樹立良好形象。八、管理措施金果園小區(qū)物管處將根據(jù)<物業(yè)管理?xiàng)l理>相關(guān)法規(guī)和本物業(yè)公司規(guī)章制度,運(yùn)用現(xiàn)代管理理論和技術(shù)方法,營(yíng)造一個(gè)人盡其才,才盡其用的良好工作環(huán)境;嚴(yán)格按照ISO9000:國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系進(jìn)行運(yùn)作,為廣大業(yè)主提供質(zhì)價(jià)相符的優(yōu)質(zhì)服務(wù)和局部超值服務(wù);團(tuán)結(jié)管理處全體員工扎實(shí)工作,努力為廣大業(yè)主打造一個(gè)安全、舒適、安寧、綠化、凈化、美化的生活和工作環(huán)境;創(chuàng)立精品大廈。小區(qū)、大廈管理小區(qū)、大廈管理特點(diǎn):根據(jù)小區(qū)、大廈物業(yè)戶型的特點(diǎn),以服務(wù)創(chuàng)業(yè)者為主題,以科技技術(shù)為平臺(tái),全方位推行與之相配套的多種經(jīng)營(yíng)服務(wù),全力打造科技、人文社區(qū),充分體現(xiàn)”現(xiàn)代管家”的操盤能力,突出休閑、運(yùn)動(dòng)、文化、科學(xué)主題,為開展有償服務(wù)及物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理工作指明方向。強(qiáng)調(diào)認(rèn)真履行”服務(wù)理念”進(jìn)行專業(yè)管理的同時(shí),注意抓好與業(yè)主、住戶的交流,并建立良好的朋友式物業(yè)管理法規(guī)宣傳,促進(jìn)業(yè)主、住戶自覺遵守物業(yè)管理相關(guān)法規(guī),以實(shí)現(xiàn)管理處的專業(yè)管理與業(yè)主、住戶積極開展群防群治相結(jié)合的共管方式。2．大廈管理方式:專業(yè)管理與業(yè)主、住戶自治管理相結(jié)合。(1)在管理處認(rèn)真履行”物業(yè)管理服務(wù)合同”的專業(yè)管理基礎(chǔ)上利用各種渠道、方式大力廣泛向業(yè)主、住戶宣傳各級(jí)政府制定的物定管理相關(guān)法律規(guī)章。強(qiáng)化大廈業(yè)主、住戶的”大家庭”主人翁精神,激發(fā)她們參與自治管理的積極性。經(jīng)過廣泛宣傳物業(yè)管理相關(guān)知識(shí),提高業(yè)主、住戶參與自治管理的意識(shí),從而實(shí)現(xiàn)專業(yè)管理與業(yè)主、住戶自治管理相結(jié)合。(2)以服務(wù)為基礎(chǔ)與業(yè)主、住戶建立良好的感情紐帶,經(jīng)過廣泛的宣傳讓各項(xiàng)物業(yè)管理法律規(guī)章家喻戶曉,深入人心,使廣大業(yè)主、住戶理解支持各項(xiàng)管理規(guī)章,變被動(dòng)接受管理為自覺遵守,主動(dòng)配合,以實(shí)現(xiàn)管理行為的良性互動(dòng)。3．大廈管理措施:按照重慶市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行管理,改進(jìn)廣大業(yè)主生活和工作環(huán)境,塑造精品物管小區(qū)(大廈)。(1)規(guī)范共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常維護(hù)保養(yǎng)。保持房屋共享部位外觀完好整潔和共用設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。特別在前期保修期內(nèi)的超前銜接處理,按有關(guān)規(guī)定管理與使用房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)基金。(2)建立24小時(shí)物業(yè)管理總值班制度,確保業(yè)主時(shí)時(shí)事事有人管。(3)接到住用戶報(bào)修電話或報(bào)修單,立即做好登記并按規(guī)定程序及時(shí)辦理;入戶維修不擾民,活完料凈場(chǎng)地清。認(rèn)真做好維修回訪制度,接受住(用)戶對(duì)維修質(zhì)量的評(píng)議。(4)安全是大廈管理的核心重點(diǎn)。管理處將密切配合政府相關(guān)部門從練內(nèi)功著手,采用系統(tǒng)的人防、物防、技防相結(jié)合的管理方式,同時(shí)加強(qiáng)安全防范意識(shí)的學(xué)習(xí)和宣傳,使之家喻戶曉,與業(yè)主、住戶共建文明安全家園。照明電表用量×電價(jià)+照明電表用量×電價(jià)+柴油發(fā)電分?jǐn)偭?元/戶)本樓棟已入住戶數(shù)(6)利用宣傳欄,黑板報(bào),簡(jiǎn)報(bào)、網(wǎng)絡(luò)等工具,向廣大業(yè)主不斷宣傳有關(guān)物業(yè)管理法律法規(guī),業(yè)主公約及小區(qū)、大廈管理規(guī)章制度,弘揚(yáng)廣大業(yè)主和員工的好人好事,樹立正氣,表彰先進(jìn),創(chuàng)立小區(qū)、大廈文明之風(fēng)。(7)因地制宜,開展健康向上,業(yè)主喜聞樂見的文化、體育活動(dòng)。如舞會(huì)、旅游、書畫、攝影、卡拉OK比賽等。(8)按有關(guān)規(guī)定及物業(yè)管理合同的約定,規(guī)范物業(yè)管理收費(fèi),公開有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),提供質(zhì)價(jià)相符的服務(wù)。(9)公區(qū)能源計(jì)量及費(fèi)用公攤辦法a．單元樓樓道照明電費(fèi)分?jǐn)傓k法:樓棟樓道照明電分?jǐn)傎M(fèi)=b.大廈公用電費(fèi)(公區(qū)路燈、景觀照明、水景用電)分?jǐn)傆?jì)算方法:(公用電表用量+(公用電表用量+輸差分?jǐn)傠娏?×電價(jià)(元/戶)小區(qū)、大廈已入住戶數(shù)公用電分?jǐn)傎M(fèi)=c．水景綠化用水分?jǐn)傆?jì)算方法:(水景綠化水表量+(水景綠化水表量+輸差分?jǐn)偭?×水價(jià)小區(qū)、大廈已入住總數(shù)水景綠化用水分?jǐn)傎M(fèi)=d．商業(yè)門面按住宅平均面積折算為戶數(shù)進(jìn)行分?jǐn)俥．公區(qū)能源使用計(jì)量計(jì)費(fèi)分?jǐn)傆?jì)算每月向業(yè)主進(jìn)行公示(10)電梯費(fèi)收方法;(住宅不收取)主要是針對(duì)商業(yè)、辦公。根據(jù)商業(yè)、辦公實(shí)際核定的人數(shù)進(jìn)行核算:計(jì)算公式:電梯費(fèi)=計(jì)算人數(shù)*(10元+0．3元*(N-3))(元/戶)式中:N為樓層數(shù)具體工作中:1、要求物管人員在服務(wù)中做到:a．每天在巡樓檢查中(巡樓時(shí)間:上午9:30-10:30分,下午15:30-16:30分)遇見業(yè)主應(yīng)主動(dòng)招呼,遇有不認(rèn)識(shí)的人員要主動(dòng)有禮貌地詢問,確定不是業(yè)主時(shí)應(yīng)通知護(hù)衛(wèi)隊(duì)員將其帶出小區(qū)、大廈,每天巡樓時(shí)檢查每棟樓的意見本,將業(yè)主提的意見及時(shí)收回,簽字做好記錄。b．接聽電話時(shí),應(yīng)首先報(bào)出”您好,紳帝物業(yè)金果園管理處,請(qǐng)問什么事需要幫助?”針對(duì)不同的問題,通知相關(guān)部門,在有效時(shí)間為業(yè)主服務(wù),絕不允許在電話里和對(duì)方發(fā)生爭(zhēng)吵?？蛻舨拷拥綐I(yè)主電話需要服務(wù)時(shí)(產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)),應(yīng)向業(yè)主說明有償服務(wù)的收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn),征得業(yè)主同意后,及時(shí)通知相關(guān)部門為業(yè)主服務(wù)。c．每月收取物管費(fèi)(商業(yè)、住宅)在98%以上,未達(dá)標(biāo)準(zhǔn)時(shí),應(yīng)及時(shí)查找原因,并按公司規(guī)定進(jìn)行處理。建立業(yè)主回訪制度,每月回訪業(yè)主至少10戶,特別是問題戶要作好記錄。d．每月底更換對(duì)業(yè)主的宣傳資料,如防火防盜、愛護(hù)環(huán)境、維護(hù)公共秩序等消防治安方面的知識(shí)。e．每月底前報(bào)公司財(cái)務(wù),應(yīng)注意經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完成情況和物資采購(gòu)計(jì)劃表,交管理處主任審核。f．客戶部在交接班時(shí),將本班的情況及注意的問題對(duì)接班者作詳細(xì)地交待,接班人員對(duì)交待的問題進(jìn)行檢查跟蹤,作好記錄,做到上不清下不接。g．客戶部負(fù)責(zé)對(duì)外接家政、鐘點(diǎn)服務(wù)等。2．要求護(hù)衛(wèi)隊(duì)員在服務(wù)中做到:a．各崗點(diǎn)嚴(yán)格按規(guī)定時(shí)間站崗,迎接業(yè)主上班(崗位布置和時(shí)間安排)認(rèn)真履行職責(zé),不允許放入一個(gè)未登記的非小區(qū)、大廈人員,有禮貌地詢問非小區(qū)、大廈人員,來訪業(yè)主的朋友或外來辦事人員應(yīng)主動(dòng)和業(yè)主、辦公室聯(lián)系,經(jīng)業(yè)主、辦公室同意后,帶她們到需要去的地方,對(duì)咨詢問題的業(yè)主、顧客,應(yīng)馬上起立敬禮,認(rèn)真回答對(duì)方的提問,不允許說”不”字,作好記錄。b．對(duì)需要拿出小區(qū)、大廈的材料、工具,必須經(jīng)業(yè)主同意或管理處出具放行條,并認(rèn)真作好記錄。c．公司領(lǐng)導(dǎo)來小區(qū)、大廈進(jìn)行檢查工作時(shí),確認(rèn)其身份后,應(yīng)敬禮、放行。d．在每天的巡樓檢查中,嚴(yán)格按照巡更路線,乘坐電梯上行到頂層,從頂層徒步檢查到底層,特別注意檢查死角部位,檢查內(nèi)容:設(shè)施設(shè)備、防火門、強(qiáng)電井門、弱點(diǎn)井門、管道井門、消防設(shè)施、安全標(biāo)識(shí)、樓道照明、清潔衛(wèi)生等,檢查時(shí)發(fā)出的聲音要小,動(dòng)作要輕,避免影響業(yè)主休息。遇見業(yè)主時(shí)應(yīng)(靠右)站在邊上讓業(yè)主先經(jīng)過,并有禮貌地招呼業(yè)主,遇有外來人員應(yīng)有禮貌地詢問,帶她們到需要的地方,并作好記錄。e．每月應(yīng)協(xié)助管理員收取物管費(fèi),積極配合公司品質(zhì)部檢查,每周五上午9:00-11:00點(diǎn)進(jìn)行自查,作好記錄,每月底將自查情況報(bào)管理處。f．遇小區(qū)、大廈停電停水后,突然來電、來水,應(yīng)對(duì)水表、電表進(jìn)行檢查,發(fā)現(xiàn)有轉(zhuǎn)動(dòng)快的表及時(shí)敲門提醒業(yè)主,如業(yè)主家沒有人,應(yīng)關(guān)閉總空開或總閥門,同時(shí)通知客戶部及時(shí)與業(yè)主聯(lián)系。并作好記錄,業(yè)主回家時(shí),提醒業(yè)主檢查處理。g．護(hù)衛(wèi)隊(duì)員交班時(shí),接班班長(zhǎng)應(yīng)提前15分鐘和交班的班長(zhǎng)對(duì)崗點(diǎn)、物資、記錄進(jìn)行檢查,交接記錄一定要清楚,在班前會(huì)上應(yīng)將交下來的注意事項(xiàng)或未完成的工作進(jìn)行認(rèn)真地布置,提醒員工注意或完成,接崗時(shí)各崗點(diǎn)再對(duì)物資、記錄進(jìn)行檢查,確認(rèn)后簽字交接班,同樣做到上下清下不接。3．要求清潔工在服務(wù)中做到:a．上班后按照規(guī)定的時(shí)間和工作任務(wù)進(jìn)行工作,在業(yè)主上和下班前,將公區(qū)打掃干凈。在清潔中做到動(dòng)作輕,避免灰塵飛揚(yáng),影響業(yè)主生活,在做清潔時(shí)遇有業(yè)主或顧客經(jīng)過,要停下手中的工作,站在路邊讓業(yè)主經(jīng)過后繼續(xù)完成自己的工作,在樓棟內(nèi)做清潔時(shí),遇有不認(rèn)識(shí)的人員應(yīng)馬上通知護(hù)衛(wèi)部,對(duì)損壞設(shè)施設(shè)備及其它現(xiàn)象要及時(shí)制止或馬上通知管理處。b．隨時(shí)清潔地面上垃圾,要求地面無(wú)雜物垃圾、無(wú)積水、無(wú)痰跡、無(wú)煙頭、墻面無(wú)亂貼廣告、無(wú)蜘蛛網(wǎng),樓梯扶手、窗臺(tái)、玻璃無(wú)灰塵,污物。c．座椅、休閑活動(dòng)器村:每日下午進(jìn)行保潔一次,要求無(wú)灰塵、外觀清潔。d．信報(bào)箱:每日上午進(jìn)行保潔,保持外觀清潔。e．樓道:每日下午進(jìn)行保潔,每月20日清潔一次,要求無(wú)塵,完好。f．垃圾清運(yùn):每日夜間24:00-2:00清運(yùn)一次,要求無(wú)臭味、無(wú)污跡、無(wú)污水,清運(yùn)垃圾時(shí)發(fā)出聲音要小。g．垃圾桶:每日上午清洗一次,保持垃圾簡(jiǎn)內(nèi)堆放積物、無(wú)異味、外觀清潔。h．標(biāo)志、宣傳欄:每周五上清洗一次,保持外觀清潔、字跡鮮明。i．衛(wèi)生消殺:每月15日上午對(duì)排水閥,排水井進(jìn)行二次消殺。j．污水井、污水管道:每季末的一周進(jìn)行檢查,要求無(wú)堵塞、無(wú)污物。k．管理員負(fù)責(zé)每天對(duì)大廈清潔衛(wèi)生檢查二次,上下午各一次。衛(wèi)生保潔質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)工作項(xiàng)目作業(yè)頻度質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)保潔責(zé)任區(qū)隨時(shí)清掃地面無(wú)雜物垃圾、無(wú)積水、無(wú)痰跡、無(wú)煙頭、保潔率98%以上。樓道及樓梯每天清掃2次每天早上6:00—8:00每天下午14:00—16:00地面無(wú)雜物垃圾、無(wú)積水、污跡、無(wú)痰跡、無(wú)煙頭、墻面無(wú)亂張貼。無(wú)蜘蛛網(wǎng),扶手、窗臺(tái)、窗戶無(wú)灰塵、污物、保潔率98%以上座椅、樓道、玻璃、路燈每天早上5:00—10:00每天下午14:00—16:00無(wú)灰塵、污物、保持外觀清潔、無(wú)塵、保持完好。垃圾清運(yùn)每日晚上0:00以后清運(yùn)一次。日產(chǎn)日清、無(wú)臭味、污跡,清運(yùn)率100%垃圾桶每日5:00—10:00清洗一次。外觀清潔,桶內(nèi)無(wú)堆積物、無(wú)異味。標(biāo)志、宣傳欄每日5:00—10:00清洗一次。保持外觀清潔、字跡鮮明。衛(wèi)生消殺排污井、樓道冬季一次,其余每月一次。消殺95%以上,樓道內(nèi)無(wú)蚊、蠅、蟲。雨污水井及下水管道每月15日檢查一次,按規(guī)定清掏。無(wú)堵塞、無(wú)污物。二次水箱每日15日檢查一次、按規(guī)定清洗。無(wú)污物、透氣孔封閉完好。4．要求工程維修服務(wù)中做到:a．積極配合公司項(xiàng)目檢查,按時(shí)完成維修計(jì)劃,保證小區(qū)、大廈設(shè)施設(shè)備正常運(yùn)行。每周一對(duì)給水系統(tǒng)進(jìn)行檢查維保,對(duì)設(shè)備進(jìn)行清潔。每周二對(duì)配電系統(tǒng)及各樓棟的配電箱(柜)進(jìn)行檢查保養(yǎng)。每周三柴油發(fā)電機(jī)進(jìn)行檢查維保,每月15日運(yùn)行柴發(fā)10分鐘,帶負(fù)荷10分鐘。每周四對(duì)消防系統(tǒng),安防系統(tǒng)進(jìn)行檢查保養(yǎng),監(jiān)護(hù)運(yùn)行情況。每周五對(duì)風(fēng)機(jī)系統(tǒng)進(jìn)行檢查保養(yǎng)。電梯維保:每月對(duì)每臺(tái)電梯進(jìn)行二次維保。上述維保應(yīng)作好記錄。b．維修班每月25日提交維保計(jì)劃給工程部審核,較大的檢修工作或需要材料,需提出計(jì)劃,報(bào)管理處主任審核;工程部負(fù)責(zé)安排每周的維保工作,負(fù)責(zé)每月的水、電費(fèi)用的計(jì)算并報(bào)管理處主任;檢查對(duì)設(shè)備的維保情況;負(fù)責(zé)特約維修、維保業(yè)務(wù)并報(bào)管理處主任審核。c．在對(duì)業(yè)主的維修中,接到維修單后應(yīng)在15分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場(chǎng),表明身份的證件(工作牌)并向業(yè)主示意,向業(yè)主說明來意,經(jīng)業(yè)主同意后穿上鞋套方可進(jìn)入室內(nèi)進(jìn)行維修,使用的工具應(yīng)輕拿輕放,避免損壞業(yè)主的物品,如有損壞,照價(jià)賠償,維修完工后,請(qǐng)業(yè)主在修單上簽字,將維修現(xiàn)場(chǎng)的垃圾清掃于凈,不允許接受業(yè)主的禮物。建立信息反饋體系,全員管理意識(shí):管理員、護(hù)衛(wèi)隊(duì)員、清潔工在巡樓檢查或工作中應(yīng)注意公共設(shè)施設(shè)備、防火門、管井門、電井門、消防器材、地磚、花臺(tái)、植物、水池、噴泉、長(zhǎng)廊、文化設(shè)施、休閑椅、庭院燈、草坪燈、鐵花圍墻、攝像頭、對(duì)講機(jī)等設(shè)施是否完好,公共場(chǎng)所環(huán)境衛(wèi)生是否于凈,發(fā)現(xiàn)需要維修的應(yīng)及時(shí)開維修單進(jìn)行維修整改,發(fā)現(xiàn)業(yè)主的家門未關(guān)時(shí)應(yīng)敲門提醒業(yè)主關(guān)好房門,及時(shí)提醒制止業(yè)主、住戶違反<業(yè)主公約>、<物業(yè)管理規(guī)定>的行為。發(fā)現(xiàn)可疑現(xiàn)象,要及時(shí)報(bào)告?？蛻舨吭陂_出維修單時(shí),應(yīng)填寫清楚地點(diǎn)、開單時(shí)間,并對(duì)該問題進(jìn)行跟蹤,直到整改完畢業(yè)主滿意為止,并將整個(gè)情況作好記錄。(二)內(nèi)部管理內(nèi)部管理特點(diǎn):(1)在充分肯定人的主觀能動(dòng)性、強(qiáng)調(diào)”以人為本”的同時(shí),為規(guī)范員工的個(gè)體差異與缺陷,應(yīng)充分運(yùn)用現(xiàn)代化的質(zhì)量管理體系,使全體員工的各項(xiàng)工作行為最大限度地符合企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)管理的需要,從而使全體員工的共同行為與企業(yè)的宏觀效益與戰(zhàn)略目標(biāo)達(dá)到和諧共鳴。(2)在”以人為本,服務(wù)第一”服務(wù)業(yè)主、住戶,服務(wù)社會(huì)的同時(shí),強(qiáng)調(diào)將服務(wù)、管理工作有效的轉(zhuǎn)化為企業(yè)生存之本,轉(zhuǎn)化為企業(yè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)的企業(yè)經(jīng)營(yíng)思想,即一手抓管理、服務(wù),一手抓經(jīng)營(yíng)、增效。(3)在內(nèi)部管理上嚴(yán)格推行ISO9000質(zhì)量體系踏踏實(shí)實(shí)謀事的同時(shí),積極做好項(xiàng)目、企業(yè)的公關(guān)宣傳工作,經(jīng)過提升住戶滿意度、美譽(yù)度及申報(bào)、參評(píng)各項(xiàng)優(yōu)秀大廈工作,為豐富紳帝物業(yè)企業(yè)品牌,添磚加瓦。2.內(nèi)部管理方式:(1)建立規(guī)范而人性化的全員管理模式:用公司優(yōu)秀的企業(yè)文化感染員工,用全面實(shí)操性的作業(yè)文件指導(dǎo),規(guī)范每一位員工,從而實(shí)現(xiàn)工作環(huán)節(jié)程序化,工作質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)化,服務(wù)工作優(yōu)質(zhì)化,工作監(jiān)督規(guī)范化,運(yùn)作管理科學(xué)化,經(jīng)營(yíng)管理市場(chǎng)(成本)化的具有紳帝物業(yè)管理模式。(2)組建學(xué)習(xí)型的員工隊(duì)伍,經(jīng)過企業(yè)的不斷培訓(xùn),不斷提升服務(wù)質(zhì)量和工作質(zhì)量,實(shí)”追求更好,持續(xù)改進(jìn)”的管理理念。使企業(yè)始終保持市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)。3.內(nèi)部管理措施(1)管理處的所有工作一切圍繞以業(yè)主的需求,業(yè)主最大限度的滿意為主題。管理處全體員工將認(rèn)真貫徹公司”三不”與”三嚴(yán)”(不講客觀、不講私情、不搞下不為例;嚴(yán)而公正、嚴(yán)而有度、嚴(yán)而有情。)的管理原則,老老實(shí)實(shí)做人,踏踏實(shí)實(shí)謀事;(2)建立規(guī)范而人性化的全員管理模式。用公司深厚而優(yōu)秀的企業(yè)文化感染員工;用健全而實(shí)操性很強(qiáng)的作業(yè)文件去指導(dǎo)、規(guī)范員工;用相互監(jiān)督管理的體制去促進(jìn)員工。培養(yǎng)高素質(zhì)的員工隊(duì)伍。(3)管理處全體員工必須強(qiáng)化服務(wù)意識(shí),提倡微笑服務(wù)的工作作風(fēng),倡導(dǎo)”做業(yè)主朋友、真誠(chéng)為業(yè)主服務(wù)”的服務(wù)理念,推行熱情、周到、耐心、仔細(xì)的服務(wù)方式,以業(yè)主需求為工作出發(fā)點(diǎn),以優(yōu)質(zhì)服務(wù)提升業(yè)主滿意度。(4)結(jié)合實(shí)際全面推行QEM體系,保證服務(wù)質(zhì)量同時(shí),在前期的管理中作到精打細(xì)算,把管理處的成本降低到最低線上,力爭(zhēng)做到花最少的錢辦最大的事。(5)在整個(gè)管理過程中做到兩個(gè)充分:充分做到周、月、季的調(diào)查、檢查、平衡、監(jiān)控;充分做到出現(xiàn)問題”三不放過”:責(zé)任人的處罰、事故原因的分析和整改不放過。(6)推行兩到位、兩不準(zhǔn)兩到位:現(xiàn)場(chǎng)指揮檢查、監(jiān)控、研究、解決問題到位;社會(huì)各綜合職能部門需要協(xié)調(diào)的事宜到位。兩不準(zhǔn):辦事不準(zhǔn)推諉;重大疑難問題匯報(bào)不準(zhǔn)過夜。(7)內(nèi)部實(shí)行責(zé)任制、績(jī)效考評(píng)和末尾淘汰制度。管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與崗位績(jī)效工作掛鉤,連續(xù)3個(gè)月或年度累計(jì)5個(gè)月度考評(píng)最后一名自動(dòng)淘汰。具體工作中:1.按照公司要求物管處人員統(tǒng)一標(biāo)識(shí),,統(tǒng)一佩帶工作牌和穿戴工作服。2.履行公司會(huì)議制度:(1)小區(qū)、大廈工作周會(huì):每周一召開,傳達(dá)上級(jí)文件,會(huì)議精神,總結(jié)上周工作,布置工作,討論決定本小區(qū)、大廈重大問題。(2)大廈班前會(huì):每周1-5早上上班時(shí)召開。集體背誦公司宗旨,傳達(dá)上級(jí)指示和會(huì)議精神,講評(píng)頭天工作,布置當(dāng)天工作任務(wù)。3.管理處實(shí)行每周一天經(jīng)理問詢?nèi)?及時(shí)掌握我們服務(wù)中的不足和業(yè)主的需求。4.要求管理處員工開展微笑服務(wù),熟悉每一位業(yè)主的名字,并掌握每一位業(yè)主家庭基本情況。實(shí)行首問引導(dǎo)制,態(tài)度熱情、語(yǔ)氣親切,處理問題及時(shí)。處理投訴始終以業(yè)主為中心,經(jīng)過持續(xù)不斷的改進(jìn),不斷滿足法律法規(guī)和業(yè)主的需要。經(jīng)過處理業(yè)主投訴,檢討和發(fā)現(xiàn)我們工作的失誤和薄弱環(huán)節(jié),經(jīng)過不斷整改,不斷提高我們的服務(wù)質(zhì)量和工作效率,從而最大限度地提高業(yè)主滿意度。(三)管理處檢查制度1.管理處主任:日檢:前期9:00—9:30后期每周一次ａ．早上9:30—10:00召開管理處碰頭會(huì),檢查昨天的工作情況,安排今天的工作及需要注意的問題。ｂ．對(duì)護(hù)衛(wèi)部、工程部、客戶部工作進(jìn)行一次檢查,并進(jìn)行審核簽字。周檢:每周對(duì)管理處各崗位工作進(jìn)行一次覆蓋性的檢查,將檢查結(jié)果作為案例在早上的碰頭會(huì)上公布討論,做好記錄作為考核依據(jù),提出預(yù)防和整改措施。月檢:對(duì)管理處所報(bào)的報(bào)表,經(jīng)濟(jì)指標(biāo)完成情況進(jìn)行檢查,審核簽字。2、客房服務(wù)部主管日檢:對(duì)客戶服務(wù)部各崗位的工作進(jìn)行一次檢查,并進(jìn)行審核簽字,對(duì)違反公司規(guī)定的行為作好考核記錄,加強(qiáng)裝修工作的檢查,對(duì)管理員、保潔員工作進(jìn)行抽檢二次。周檢:對(duì)環(huán)境、清潔、接待、禮儀、客戶部的記錄進(jìn)行一次檢查并簽字,作好記錄。月檢:檢查匯總各種報(bào)表報(bào)管理處主任、匯同管理處對(duì)大廈進(jìn)行一次工作檢查,同時(shí)檢查檔案整理工作。3．護(hù)衛(wèi)部主管:日檢:1.每天對(duì)監(jiān)控錄像、巡更系統(tǒng)進(jìn)行一次檢查2.每天對(duì)各崗點(diǎn)的值班記錄記錄審核簽字3.每天對(duì)各班長(zhǎng)的工作情況進(jìn)行一次檢查周檢:對(duì)大廈內(nèi)消防設(shè)施備作一次檢查,作好記錄,同時(shí)對(duì)存在的安全隱患出整改意見,作好記錄。月檢:每月5日前將安全消防檢查情況報(bào)管理處主任,配合公司安全檢查,并對(duì)通報(bào)提出的問題落實(shí)整改措施。4．工程部維修主管:日檢:對(duì)運(yùn)行的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行一次檢查,作好記錄。每天對(duì)維修的工作記錄,巡查表進(jìn)行檢查簽字。對(duì)違反公司的行為作好考核記錄。周檢:每周對(duì)大廈內(nèi)的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行一次大檢查(消防系統(tǒng)、管網(wǎng)系統(tǒng)、運(yùn)載系統(tǒng)、公共照明、車庫(kù)收費(fèi)、安保、門禁、風(fēng)機(jī)、柴發(fā)系統(tǒng)等),并將檢查結(jié)果作好記錄。檢查工作計(jì)劃完成情況。月檢:對(duì)設(shè)施設(shè)備的運(yùn)行狀況、清潔衛(wèi)生、設(shè)備房的清潔等進(jìn)行全面檢查。檢查月、季計(jì)劃是否完成,下月的工作計(jì)劃。檢查設(shè)備運(yùn)和臺(tái)時(shí)統(tǒng)計(jì)工作。(四)資產(chǎn)管理(物業(yè)經(jīng)營(yíng),租賃措施)(1)根據(jù)大廈業(yè)主的各種要求,管理處開展需求管理。A.請(qǐng)業(yè)主根據(jù)需要填制需求表,開展需求服務(wù)B.裝修期針對(duì)業(yè)主需求提供配套服務(wù)上,物業(yè)公司以集成商的身份,幫業(yè)主組織營(yíng)運(yùn)商,如組織商家進(jìn)行裝修材料的配送,電器設(shè)備的安裝,裝修垃圾的清運(yùn)等。C.入住后,物業(yè)公司定期對(duì)業(yè)主需求進(jìn)行調(diào)查,對(duì)周邊市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查,整合周邊服務(wù)資源,達(dá)到對(duì)業(yè)主的全面服務(wù)。(2)設(shè)備設(shè)施及電梯管理小區(qū)、大廈的設(shè)備設(shè)施和電梯是全體業(yè)主的共同財(cái)產(chǎn),各種設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)行是物業(yè)增值保值的根本保證,為保證全體業(yè)主的房屋資產(chǎn)得到增值保值,除管理處工程部的日常維護(hù)外,紳帝物業(yè)特委派下屬專業(yè)電梯維保分公司和公司總部設(shè)備設(shè)施部強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手,以公司技術(shù)平臺(tái)專家為依托,根據(jù)小區(qū)、大廈設(shè)施設(shè)備的不同特性,進(jìn)行專業(yè)化,科學(xué)化,規(guī)范化的管理,達(dá)到使大廈物業(yè)增值保值的目的。(3)物業(yè)的資產(chǎn)管理A.對(duì)附近同類房屋出租金進(jìn)行調(diào)查,摸底;走訪附近房介所,咨詢?cè)撔^(qū)、大廈樓房出租價(jià)格;列出當(dāng)?shù)赝惙课莩鲎鈨r(jià)格表人負(fù)責(zé)大廈的物業(yè)資產(chǎn)融資代理,代理業(yè)主與銀行聯(lián)系融資事宜。C.定期評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的增值,保值D.措施:a.作好常規(guī)管理,經(jīng)過創(chuàng)立區(qū)優(yōu)、市優(yōu),使租價(jià)提升。b.有專人分管,承擔(dān)租賃工作針對(duì)承租人開展特殊服務(wù)。讓承租人享受到比在別的小區(qū)、大廈更好服務(wù)。經(jīng)過口碑提升出租租金。c.說服小區(qū)、大廈業(yè)主,全以委托物管代理出租事宜,有利于控制房源,防止業(yè)主相互競(jìng)爭(zhēng)殺價(jià),或組織業(yè)主成立出租分會(huì),形成價(jià)格聯(lián)盟(建議)。d.物管可與附近房介所形成信息網(wǎng)絡(luò),有效提高出租率。e.物管統(tǒng)一收取代理費(fèi),統(tǒng)一發(fā)布廣告信息。f.統(tǒng)一對(duì)承租人進(jìn)行篩選,盡可有篩選適全本大廈入住的承租人,篩選相對(duì)穩(wěn)定的承租人和物業(yè)投資者(建議)。g.有目的的跟蹤承租人和投資者企業(yè),收集她們事業(yè)成長(zhǎng),生活幸福的事例,編成故事,在當(dāng)?shù)匦麄?宣傳該大廈,是事業(yè)成長(zhǎng),生活幸福的風(fēng)水寶地,并在當(dāng)?shù)匦纬煽诒?提高或保持租金。h.隨時(shí)了解國(guó)家房產(chǎn),物業(yè)政策信息,幫助業(yè)主分析市場(chǎng)行情,有效提高出租率。(4)房產(chǎn)物業(yè)投資回報(bào)分析九、綜合服務(wù)項(xiàng)目組合設(shè)計(jì)星級(jí)酒店式便民服務(wù)項(xiàng)目(無(wú)償服務(wù))類別項(xiàng)目?jī)?nèi)容家政服務(wù)提供留言、叫醒服務(wù),重要事件的備提醒服務(wù)等代理聯(lián)系搬家公司配備急救藥箱代召出租汽車代為聯(lián)系家教代辦旅游服務(wù)商務(wù)服務(wù)代辦保險(xiǎn)服務(wù)代辦銀行開戶代購(gòu)飛機(jī)、車船票代訂送水服務(wù)代收郵件服務(wù)代訂報(bào)刊、雜志代訂牛奶臨時(shí)代為保管小件物品代訂酒店客房雨天外借雨具禮儀服務(wù)組織業(yè)主聯(lián)誼活動(dòng)喜事慶典建議代為聯(lián)系禮儀公司大廈內(nèi)代訂禮品、鮮花咨詢服務(wù)本物業(yè)簡(jiǎn)介,物管部門電話、樓層引導(dǎo)黃頁(yè)電話薄、交通時(shí)刻表、本市地圖備查專業(yè)裝修公司提供裝修設(shè)計(jì)咨詢服務(wù)來訪登記服務(wù)建立詳盡的業(yè)主檔案,為業(yè)主提供溫馨式特別服務(wù)文化娛樂服務(wù)義務(wù)檢查燃?xì)夤艿缆馇闆r,宣傳消防知識(shí)義務(wù)宣傳家庭安全用電常識(shí)建立中青年活動(dòng),組織青年交誼活動(dòng)星級(jí)酒店式便民服務(wù)項(xiàng)目(特約服務(wù))項(xiàng)目項(xiàng)目?jī)?nèi)容日常維修服務(wù)疏通下水管道安裝燈具、門鈴、廚柜修理、更換水表、電表(不含材料)修理、更換水閥、水龍頭、各類軟管等(不含材料)修理洗臉盆、洗菜盆下水管、馬桶浮球(不含材料)修理窗簾、拉窗等(不含材料)清洗安裝排風(fēng)扇、油煙機(jī)安裝分體式空調(diào)、窗式空調(diào)清洗安裝空調(diào)過濾器、空調(diào)加氟利昂家用電器維修、鐘表維修家裝維修家政服務(wù)提供家庭勞務(wù)服務(wù)鐘點(diǎn)家庭服務(wù)洗衣接送服務(wù)、自動(dòng)洗衣、干衣服務(wù)住宅室內(nèi)及商務(wù)辦公室清洗地毯、室內(nèi)清潔、地板和大理石打蠟電話訂餐、購(gòu)物、購(gòu)買半成本菜肴、24小時(shí)送餐、辦繽紛生活卡看護(hù)病人、老人商務(wù)服務(wù)代辦房屋租售保安隨行服務(wù)出租影視碟、書刊開辦健美操、美術(shù)、音樂、電腦等培訓(xùn)打字、復(fù)印、傳真、E-mail公用電話攝影、攝像醫(yī)療健康服務(wù)健康檢查協(xié)助建立兒童計(jì)劃免疫檔案社區(qū)健康服務(wù)其它醫(yī)療項(xiàng)目園藝租賃鮮花、盆景服務(wù)室內(nèi)園藝綠化、設(shè)計(jì)文化娛樂服務(wù)組織業(yè)主郊游活動(dòng)開展社區(qū)文體活動(dòng)小區(qū)局域網(wǎng)維護(hù)及管理業(yè)主與物管公司之間的信息交流(三)特別項(xiàng)目組合時(shí)尚引導(dǎo)項(xiàng)目組合健康時(shí)尚吧:健身中心:瑜伽、健美操、器械、國(guó)標(biāo)體訓(xùn)中心:網(wǎng)球、游泳、蘭球、形體美體中心:美容美體、化妝、人體裝飾休閑娛樂吧:休閑水吧:仕女聊天室、網(wǎng)友沖浪吧休閑茶餐:棋牌室家居樂園:家政服務(wù)愛犬護(hù)理中心理財(cái)中心:租售代理、保險(xiǎn)代理、抵押手續(xù)代理小區(qū)局域網(wǎng)絡(luò):在線影視平臺(tái):在線播放,及時(shí)更新。BBS溝通平臺(tái):網(wǎng)絡(luò)游戲,精彩生活。物管服務(wù)平臺(tái):超越傳統(tǒng),在線咨詢。項(xiàng)目管理邀請(qǐng)以上項(xiàng)目的專業(yè)人士到社區(qū)進(jìn)行培訓(xùn)講座;組織管理健身、健美、美容課堂,聘請(qǐng)兼職教師(教練)進(jìn)行授課和訓(xùn)練指導(dǎo)。組建大廈健身、健美項(xiàng)目業(yè)余表演隊(duì)伍,開展活動(dòng)。引進(jìn)休閑娛樂、美容商家進(jìn)駐大廈。講座、課堂初步安排:時(shí)間星期一星期二星期三星期四星期五星期六星期日19:00—20:00瑜伽瑜伽瑜伽瑜伽20:10--20:30健美操健美操健美操健美操健美操8:00—10:30網(wǎng)球網(wǎng)球網(wǎng)球19:30--21:30國(guó)標(biāo)國(guó)標(biāo)國(guó)標(biāo)國(guó)標(biāo)國(guó)標(biāo)待定化妝插花形體(以上安排根據(jù)業(yè)主自身需求調(diào)整)十、技術(shù)組織保障管理處受公司領(lǐng)導(dǎo),并接受職能部門監(jiān)督管理和指導(dǎo)。以總公司成功成熟的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)、品牌、信譽(yù)及其經(jīng)濟(jì)實(shí)力為基礎(chǔ),深厚的文化底蘊(yùn)為信依托,科學(xué)的管理模式和完備的質(zhì)量體系為支撐,確保管理處的工作正常開展。十一、主要依據(jù)和遵循的法規(guī);中國(guó)物業(yè)管理?xiàng)l例;重慶市物業(yè)管理?xiàng)l例;渝價(jià)(1999)398號(hào)文件;渝價(jià)()778號(hào)文件;國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部()1864號(hào)文:<物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法>;公安部屬61號(hào)令:<機(jī)關(guān)團(tuán)體、企業(yè)、事業(yè)單位消防管理規(guī)定>;建設(shè)部隊(duì)建設(shè)110號(hào)令:<住宅室內(nèi)裝修管理辦法>;建設(shè)部<住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法>;建設(shè)部<城市異產(chǎn)毗鄰房屋管理規(guī)定>;10、建設(shè)部46號(hào)令<建筑裝飾裝修管理規(guī)定>等。十二、企業(yè)文化、標(biāo)號(hào)十三、著裝:見公司VI應(yīng)用手冊(cè)管理人員:FZ------綜合維修工:FZ------護(hù)衛(wèi)員:(夏裝)FZ------(冬裝)FZ-------清潔工FZ------十四:附件附件:物資申購(gòu)計(jì)劃紳帝物業(yè)管理有限公司新建管理處物資籌備申報(bào)表金果園管理處類別序號(hào)名稱基礎(chǔ)定額配置數(shù)量備注計(jì)劃核定批準(zhǔn)對(duì)講機(jī)17部打印機(jī)2臺(tái)已配1臺(tái)電腦3臺(tái)已配2臺(tái)電腦專用插線板8個(gè)傳真機(jī)1臺(tái)墨盒1個(gè)打印資料備用印泥2盒過塑機(jī)1臺(tái)數(shù)碼相機(jī)1部應(yīng)急照明探照燈6個(gè)已配2個(gè)電話機(jī)3部落地電風(fēng)扇8臺(tái)辦公桌椅16套已配4套檔案柜4個(gè)塑料檔案盒20個(gè)已配10個(gè)檔案袋1500個(gè)A4復(fù)印紙6件A3復(fù)印紙5件石英掛鐘14個(gè)計(jì)算器8個(gè)鉛筆(HB)1盒會(huì)議記錄本10本修正液8瓶塑料直尺(30cm)8把接待桌椅2套藍(lán)黑墨水3瓶簽字筆7盒便箋紙30本筆記本60本個(gè)人物品卡活頁(yè)夾30本活頁(yè)紙20本白板3個(gè)配水性筆5支復(fù)寫紙(大小型號(hào))回形針10盒已配置大頭針10盒已配置訂書機(jī)6個(gè)已配3個(gè)訂書釘10盒已配置紳帝物業(yè)管理有限公司新建管理處物資籌備申報(bào)表金果園管理處類別序號(hào)名稱基礎(chǔ)定額配置數(shù)量備注計(jì)劃核定批準(zhǔn)剪刀8把裁紙刀8把裁紙刀刀片3盒膠水20瓶透明膠(小)30個(gè)雙面膠30個(gè)不干膠標(biāo)簽鑰匙環(huán)收據(jù)20本拉鏈塑料文件袋50個(gè)信封一次性紙杯鐵皮文件柜寫字夾板塑料文件袋過塑膠片A4過塑膠片B5設(shè)備標(biāo)識(shí)牌驗(yàn)鈔機(jī)沙發(fā)、茶幾壁扇值班記錄本會(huì)議桌員工考勤表飲水機(jī)員工培訓(xùn)教材費(fèi)用報(bào)銷單烤火器已配2個(gè)信箋三角板、直尺(7)員工培訓(xùn)用書公安部61號(hào)令物業(yè)管理法規(guī)匯編最新版本國(guó)家物管條例解釋經(jīng)典物業(yè)管理糾紛經(jīng)典物業(yè)管理方案物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)作業(yè)流程1套紳帝物業(yè)管理有限公司新建管理處物資籌備申報(bào)表金果園管理處類別序號(hào)名稱基礎(chǔ)定額配置數(shù)量備注計(jì)劃核定批準(zhǔn)單人床值班人員用床單被套蓋絮墊絮枕套枕芯涼席電視機(jī)洗衣機(jī)蒸氣電熨斗1臺(tái)燙衣板1塊微波爐1臺(tái)衣柜(6開3)9開69個(gè)消防扳手2把消防斧2把橡膠警棍10根半導(dǎo)體擴(kuò)音器2部警戒帶(200米/3條棉大衣(軍用)10件夜間巡邏用白手套消防毛巾雨衣25件雨靴25雙鐵皮柜5節(jié)業(yè)主基本情況登記表1500張雙面郵件簽收登記表管理處自印業(yè)主鑰匙托管委托書1500管理處自印動(dòng)火申請(qǐng)表150份工作記錄本1千本來訪人員登記表500本工程整改通知書3千張電梯日巡視記錄本300本會(huì)議、培訓(xùn)簽到表管理處自印投訴處理表500本交接班記錄500本報(bào)修登記表500本工程整改通知書3千張紳帝物業(yè)管理有限公司新建管理處物資籌備申報(bào)表金果園管理處類別序號(hào)名稱基礎(chǔ)定額配置數(shù)量備注計(jì)劃核定批準(zhǔn)潔廁刷40把潔廁劑不銹鋼保養(yǎng)劑草酸50Kg