商業(yè)物業(yè)租售運營方案

商業(yè)物業(yè)租售運營機制目錄 頁碼TOC\o"1-5"\h\z前言 3\o"CurrentDocument"第一章商業(yè)物業(yè)經營組織 3第一節(jié)商業(yè)物業(yè)經營的含義第二節(jié)商業(yè)物業(yè)經營機構\o"CurrentDocument"第二章商業(yè)物業(yè)的前期與規(guī)劃設計論證和經營方案制定與審批 6第一節(jié)前期論證與規(guī)劃設計論證第二節(jié)租售規(guī)劃制定與流程轉換\o"CurrentDocument"第三章商用物業(yè)租售營銷方案的制定與審批 8第一節(jié)租售營銷方案制定與審批第二節(jié)單元售價的制定第三節(jié)單元租價的制定第四節(jié)階段性價格調整及制定促銷措施第五節(jié)制定商用物業(yè)租售付款方式第四章商鋪/寫字樓面積計算與編號 19第五章宣傳推廣與營銷費用的制定與審批 20第一篇商業(yè)物業(yè)的宣傳推廣工作指引第二篇商業(yè)物業(yè)營銷費用預算管理辦法第二節(jié)預算編制及評審小組第三節(jié)年度預算編制和審批流程第四節(jié)月度預算編制及審批流程word文檔可自由復制編輯第五節(jié)預算方案調整第六節(jié)預算執(zhí)行監(jiān)督措施第七節(jié)營銷費用標準單價第六章交樓標準的制定及審定裝修標準 30第一節(jié)商用物業(yè)交樓標準的制定第二節(jié)審定裝修標準第七章商鋪銷售、租賃工作程序 32第一篇銷售第二篇租賃第一節(jié)認租手續(xù)及審批辦理程序第二節(jié)商場/商鋪租戶租賃資格評估第三節(jié)寫字樓租戶租賃資格評估第四節(jié)租賃合同簽署程序第五節(jié)續(xù)約、再出租辦理程序第六節(jié)競價程序第七節(jié)撻定程序第八節(jié)退租手續(xù)辦理程序第九節(jié)商鋪交付使用程序第十節(jié)帶租約出售程序第十一節(jié)轉租程序第十二節(jié) 現場管理規(guī)定第八章商用物業(yè)租售臺帳建立及租售控制程序 52word文檔可自由復制編輯第一節(jié)租售臺帳第二節(jié)租售控制第九章經營管理及推廣 ?56第一節(jié)租金、管理費繳付程序第二節(jié)租金摧收及違約處理程序-XX.刖言合生創(chuàng)展集團在董事局的正確領導下得到迅猛的發(fā)展，業(yè)務從廣州拓展到北京、上海、天津、西安等地，在商品住宅市場上，已成為行業(yè)的領頭羊。隨著集團業(yè)務的不斷擴張以及廣州房地產市場競爭的日益激烈，如何使企業(yè)能在變幻莫測的市場環(huán)境中游刃有余地主宰發(fā)展速度，能在充滿風險的投資環(huán)境中保持穩(wěn)健，規(guī)避風險，成為地區(qū)公司實施以房地產開發(fā)為核心的多元化策略的出發(fā)點。盤活資產，經營好商用物業(yè)將成為地區(qū)公司另一個利潤的來源，增值的商用物業(yè)和穩(wěn)定的長期性收益將有利于集團長期穩(wěn)定的發(fā)展。本制度將建立起一個商用物業(yè)的經營體系，指導該項工作的進行。第一章商業(yè)物業(yè)經營組織第一節(jié)商業(yè)物業(yè)經營的含義一、商用物業(yè)范圍由地區(qū)公司下屬各項目公司開發(fā)、建設的所有用于營商或辦公用途的物業(yè)，具體包括：1、大型純商業(yè)項目（專業(yè)寫字樓、專業(yè)商場）■整個項目用途是純商業(yè)的，無住宅功能的，例如越華■項目依托住宅區(qū)、商住結合，但單體面積40000懺以上，例如駿景商業(yè)廣場2、非大型純商業(yè)項目（地鋪、商業(yè)裙樓、改作商用的架空層或其他場地）二、經營的含義1、指通過充分的市場調研，準確的市場定位，合理的規(guī)劃設計，建造出優(yōu)質的商業(yè)物業(yè)，運用富有成效的營銷手段，租賃與銷售的合理分配使商用物業(yè)建設良性循環(huán)，物業(yè)不word文檔可自由復制編輯斷增值從而使公司利益最大化的行為過程。2、具體表現為以下四個階段：(1)投資開發(fā)期市場環(huán)境調研項目可行性分析市場定位論證(2)前期策劃期專項市場調研及對手分析項目的發(fā)展目標規(guī)劃設計確定具體市場定位總體市場策略(3)租售推廣期項目主題整體形象包裝項目布局規(guī)劃項目功能規(guī)劃租賃與銷售分配時期、區(qū)域劃分及推廣時機的把握階段租售計劃制定策略定價租/售宣傳推廣租售洽談及簽約(4)經營期?商家經營行為管理，包括對商家的經營范圍及合法經營的管理、形象管理、污染管理等。物業(yè)管理：包括公共秩序、車流人流管理、貨物運送、設施管理、安全等等。公共關系管理：處理與工商行政管理部門、環(huán)保、消防、公安、衛(wèi)生檢疫、街道、城管等政府部門的關系。經營期宣傳推廣確立市場形象，提高市場知名度和地位，吸引消費者來消費。word文檔可自由復制編輯定期翻新及注入新元素：以求保持新鮮感和貼近消費者。?租金、推廣費、管理費等收取。■跟蹤了解商戶的經營狀況，應對減租要求?！鲈黾釉O施或制造優(yōu)勢，為商家創(chuàng)造更好的營商環(huán)境，使物業(yè)升值。第二節(jié)商業(yè)物業(yè)經營機構一、系統(tǒng)架構見附件二、分工與職責1、地區(qū)公司營銷中心（1）代表地區(qū)公司對其管轄范圍內的商用物業(yè)擔當資產管理者角色及統(tǒng)籌策劃、租售、宣傳推廣和經營管理工作，并向地區(qū)公司經營班子負責。（2）指導、幫助、管理、監(jiān)管地區(qū)公司屬下項目公司對需要出售商用物業(yè)進行策劃、銷售及宣傳推廣工作。（3）負責對用于出租的商用物業(yè)進行市場調研、市場定位、策劃、招租、宣傳推廣及經營期經營管理和宣傳推廣工作。具體工作由營銷中心商業(yè)物業(yè)經營部組織實施。（4）對駿景商業(yè)廣場、越華兩個項目進行市調、策劃、租售、宣傳推廣和經營推廣工作。2、項目公司（1）負責對相關項目的商用物業(yè)組織協調包括：規(guī)劃設計、建筑施工、裝修、竣工驗收、物業(yè)改造等方面的工作。（2）受營銷中心委托對需出售的商用物業(yè)進行策劃、銷售及宣傳推廣工作。（3）負責協調營商與居住兩方面的關系，以及完成營商所需的各種硬件和周邊必備的條件。（4）負責商用物業(yè)工程進度和質量的監(jiān)管，以確保商用物業(yè)按時按質交付使用。（5）根據營銷中心的要求對建成商業(yè)進行改造或完善工程。（6）負責現場招租處的建造和裝修。（7）負責租金收取工作，并按要求建立臺帳，填寫報表上報營銷中心及財務部。（8）與商戶有關工程條件的談判。word文檔可自由復制編輯（9）對項目所屬的商鋪進行經營期內的工作。3、廣東康景物業(yè)服務有限公司（1）負責對商用物業(yè)實施專業(yè)的物業(yè)管理。（2）協調商戶與業(yè)主之間，商戶與街道、城管等政府部門之間的公共關系。（3）協助商業(yè)物業(yè)宣傳推廣活動。（4）根據租賃合同對商家進行現場的管理，包括經營范圍、合法經營行為、店面形象、污染等等。4、其他部門的職責與住宅開發(fā)的分工和職責大致相同。三、崗位職責及人員定編見附件第二章商業(yè)物業(yè)的前期與規(guī)劃設計論證和經營方案的制定與審批第一節(jié)前期與規(guī)劃設計論證商業(yè)物業(yè)論證的管理制度和工作流程與《項目論證管理規(guī)范》相關規(guī)定基本一致。論證附件附件1 《市場定位報告》附件2 《項目全程價格方案》附件3 《營銷計劃書》附件4 《規(guī)劃設計要點一覽表》附件5《經營計劃財務評估分析編制說明》附件6《項目經營計劃財務評估分析規(guī)定》附件7《各經營期利潤測算表》附件8《項目經營計劃成本明細表》附件9《項目各期資金回籠預測表》附件10《項目經營計劃各期現金流量分析表》附件11《項目經營計劃各期融資計劃及還貸計劃表》附件12《項目經營計劃資金成本估算表》附件13《單位（項）工程進度計劃表》附件14《單位（項）工程主要進度控制點匯總表》附件15《項目工程工作計劃表》附件16《地塊住宅主要進度控制點完成時間計劃》附件17《項目網絡計劃圖》附件18《住宅項目網絡計劃圖》備注：（1）共18個附件，黑色加粗附件呈報集團領導閱word文檔可自由復制編輯(2)附件1、2、3本章后附有格式范本，附件4-18文件格式與《項目論證管理規(guī)范》相關文件一致。第二節(jié)租售規(guī)劃與轉換流程工作指引1、項目公司與經營部分別就各自的投資回報要求，確定每間鋪售價、租價，應根據實際的位置、平面、進深比、大小、人流等制定，便于后期規(guī)劃和轉換。2、在每年年頭要召開全年的租售規(guī)劃會議，在項目商業(yè)交付前三個月要召開專項租售規(guī)劃會議。3、租售比例原則上為7：3。4、劃定租售范圍須明確到每間鋪。5、對于出售或出租范圍中的物業(yè)可以租售轉換。6、對于未出租的，經地區(qū)財務核對《租售控制表》(附后)后可以出售，已出租的轉入帶租約出售程序。7、在出租范圍中轉換成出售的面積，須在經營部考核指標相應調整，具體可在年底統(tǒng)一調word文檔可自由復制編輯第三章商用物業(yè)租售營銷方案的制定與審批第一節(jié)租售營銷方案制定與審批在商業(yè)物業(yè)落成并準備招租前三個月有關部門應開始著手安排租賃經營方案。一、工作流程二、工作指引1、商業(yè)項目第一次租賃經營方案至少應包括以下內容：市場及對手狀況。（2）項目的優(yōu)劣勢分析。項目定位建議。項目的成本攤分系數建議。項目總平均租金回報率及基準價建議。招租策略（例如分期、分區(qū)攤出策略等）。裝修及設備標準建議。租賃條件建議。形象主題及宣傳推廣費用與策略的建議。（10）如以小面積出租為主的鋪或商場，須作出開業(yè)一年內的經營期宣傳推廣計劃及費用建議。2、方案中各項目內容的制定指引見相關工作指引，例如：制定項目總平均租金回報率時參照《租金定價工作程序》中第二章的工作指引，如運作當中要修改回報率，審批程序則按第二章上所列的程序報批。第二節(jié)單元售價的制定word文檔可自由復制編輯商用物業(yè)單元定價：營銷中心根據商用物業(yè)均價分布圖及面積表，結合項目公司推售策略及不同的地理位置、環(huán)境特點等，制定出商用物業(yè)具體單元的銷售價格（單價及總價）。一、工作流程二、工作指引1、項目公司根據推售策略擬樓宇推售計劃報營銷中心，推售計劃內容應包括：本次推出的商用物業(yè)組團、時間安排、每一單元價差。2、營銷中心收到推售計劃后，根據推售計劃，結合本部門意見出具基準價格試算表。3、基準價格試算的步驟：（1）商用物業(yè)樓宇均價分布圖，確認即將推出的每一幢商用物業(yè)均價；（2）為確保實收價格達到計劃價格指標，需將常規(guī)折扣計入每幢商用物業(yè)均價內，得出推售均價。常規(guī)折扣主要有：付款方式折扣、內部認購折扣、領導特批折扣、等。推售均價計算方法為：推售均價=均價分布圖規(guī)定的樓宇均價x[1+￡（1-常規(guī)折扣）]；（3）確定推售均價后，根據項目公司的推售計劃、本部門意見、結合每一單元的特點，綜合各種權數后，對每一單元計算出一個試算價格，并匯編成商用物業(yè)價格試算一覽表。4、營銷中心組織召開定價會議，討論價格試算一覽表的可行性，與會人員應包括：營銷老總、價格小組成員、營銷中心負責人、營銷中心定價組成員，財務部有關人員。5、經價格會議討論取得共識后，由營銷中心根據試算表制定出每幢樓宇的商用物業(yè)價目表及使用說明，經財務部核實后，加蓋項目公司公章，然后頒發(fā)給項目word文檔可自由復制編輯公司使用。三、影響商鋪定價的因素1、客流量系數這是衡量一個商鋪價值最重要的因素，客流量越大的商鋪，商業(yè)價值越高；反之，則越低。2、間隔設計系數一個商鋪，它的門面越闊價值越高、縱深越小價值越高；反之，則越低。3、面積系數一個商鋪，它的面積越小，涉及的總金額就相對較小，易為客戶接受；相反，面積越大，總金額就越高，市場承受力就越弱。所以一個面積較小的商鋪的面積系數要高于一個面積較大的商鋪。4、樓層差系數由于首層商鋪能接觸到較大的客流量，而位于二層的商鋪所接觸到的客流量就匹匹小于首層商鋪，所以一般而言，二層商鋪的價值只相當于首層商鋪的50%?60%，而二層以上的商鋪與二層商鋪的價值則相去不遠。第三節(jié)單元租價的制定一、確定投資成本及分攤系數商業(yè)項目的價格系統(tǒng)是以總平均租金回報率為最終歸結，計算總平均租金回報率的基數是相關商業(yè)項目的平均投資成本。由于不同位置、不同樓層的商鋪/寫字樓價值并不一樣，為了易于比較故需把平均成本按照價值大小的一定比例分攤至各個區(qū)域。1、地鋪/裙樓投資成本攤分系數表word文檔可自由復制編輯

表一：二層裙樓分攤表樓層一層二層攤分系數1.350.65表二：三層裙樓分攤表樓層一層二層三層攤分系數1.680.720.6表三：四層裙樓分攤表樓層一層二層三層四層備注攤分系數20.80.60.6首層商業(yè)、三層寫字樓表四：五層裙樓分攤表樓層一層二層三層四層五層備注攤分系數21.050.650.650.65首二層商業(yè)，三、四、五層寫字樓定位表五：六層裙樓分攤表樓層一層二層三層四層五層六層備注攤分系數21.150.90.650.650.65首三層商業(yè)，四至六層寫字樓2、工作指引(1)因商業(yè)物業(yè)的定位受地點、周邊人口數、交通狀況、物業(yè)狀況等眾多因素的影響，不能一概而論，故上述的成本系數分攤是根據目前地區(qū)公司現存商業(yè)物業(yè)的狀況來擬定，適合駿景、華景、帝景、愉景、暨南、珠帝、逸景街鋪項目使用。(2)對于未來的項目，應參照上述系數，結合項目的實際具體情況擬定。二、確定各商業(yè)項目總平均租金回報率及基準價總平均租金回報率:是指整個商業(yè)項目所有商鋪/寫字樓單元的年租金水平除以平均投資成本得到的回報率。基準價：是指與總平均租金回報率相對應的該項目的平均租金水平，應計算至各樓層。1、工作流程word文檔可自由復制編輯2、工作指引及步驟（1）項目開盤前，營銷中心商業(yè)物業(yè)經營部對同期市場上同類物業(yè)的租貨條件作出詳細調查。（2）根據市場情況，分別對用于生活配套的物業(yè)和主題定位的商業(yè)物業(yè)的最高租價作出估算。（3）根據財務部測算的投資成本，分別推算出生活配套和主題定位商業(yè)物業(yè)各自的平均租金回報率及各樓層的基準租價以及整個項目的總平均租金回報率。（4）方案中應同時提出因項目住宅入住人口數而推出的商業(yè)面積及進度策略。（5）營銷顧問小組，由地區(qū)公司營銷老總、財務老總、營銷中心相關人員、相關項目公司經理共同組成，營銷中心負責組織協調相關工作的開展。（6）營銷顧問小組組織召開論證會，小組各成員根據方案從各自的專業(yè)角度提出建議，經過論證取得共識后，商業(yè)物業(yè)經營部把論證結果形成書面報告，報公司決策層批示后，作為日后制定具體價格的依據。（7）商業(yè)項目的第一份《租賃經營方案》應包含本章內容，方案的其他內容詳見《商業(yè)項目租賃經營方案制定與審批》。三、確立租金價格走勢根據已通過的總平均租金回報率和基準價，建立整個商業(yè)項目的租價走勢。除了考慮產品的“區(qū)，“級”的不同外，還要考慮商家的品牌、租用面積大小、行業(yè)的毛利率等因素。＞知名品牌，尤其是世界品牌能幫助迅速提升知名度，帶來人流，令周邊物業(yè)（包括住宅、商鋪）升值，無形價值大，所以實際租金較低，品牌知名度往往與租金水平成反比。＞租用面積大類似批發(fā)，往往租用面積與租金水平成反比。＞不同的行業(yè)承受租金的水平不一樣，商家能給付的租金數與其所處行業(yè)的毛利率密切相關。＞商鋪對于不同位置、品牌、面積大小、實用率大小的租金差異要大于寫字樓。word文檔可自由復制編輯

基于以上市場特征和價格策略的八大原則，按以下流程和指引建立租價走勢。1、商鋪、寫字樓定價審批流程2、商鋪定價工作流程作主題定位招商的物業(yè)位置和數量主題定位的平均回報率及基準價定出價各區(qū)和級定格分區(qū)■*出最高價產及分級作主題定位招商的物業(yè)位置和數量主題定位的平均回報率及基準價定出價各區(qū)和級定格分區(qū)■*出最高價產及分級品作為價格 坐標詳見工作指引3、寫字樓定價工作程序各區(qū)和級定出各區(qū)和級定出最高價產品作為價格坐標以坐標價為頂點按產品質素逐級排列每個寫字樓單元（詳見工作指引） 若高于公司要求定出傾銷價計算可用于尾貨傾銷的優(yōu)惠條件推尾貨前結算已出租寫字樓的加權平均回報率按推盤進度定出促銷價把基準價上浮一定比例為基數再差別化給每個寫字樓單元定營銷價*4、工作指引（1）商鋪普通租戶的營銷價總體應在基準價上上浮20%，以應付品牌商家和大面積商家的下浮價格要求，其中用于應付品牌商家的比例是10%，大面積租用約為6%除此之外word文檔可自由復制編輯的商家促銷下浮空間約為4%,合共20%。具體見下列表格:①據商業(yè)行業(yè)經驗，國際知名品牌及國內知名品牌的數量占商戶總量不到40%，其中國際品牌低于15%，國內品牌低于25%，因此總平均回報率在各類商家中的分配比例建議如下表，以此制定營銷價。表一商家類型占商家比例租金回報率水平營銷價總平均回報率100%a國際知名品牌<15%(1-20%)a基準價下浮20%國內知名品牌<25%(1-10%)a基準價下浮10%無品牌>60%(1+10%)a基準價上浮10%②如果某商業(yè)項目的條件只能以大面積出租（例如愉景31、32棟），則在定租金回報率時要充分考慮下浮幅度并制定租金水平。如項目條件允許存在大小不同面積出租（例如駿景花園商鋪），按行業(yè)經驗，大面積出租比例一般不超過45%，建議按下表制定營銷價。表二商家類型占面積比例租金回報率水平營銷價總平均回報率100%a300懺以上<25%(1-5%)a基準價下浮5%1000懺以上<20%(1-10%)a基準價下浮10%300懺以下>55%(1+6%)a基準價上浮6%③如商家既是知名品牌又大面積承租，則表一與表二累加執(zhí)行。④當項目已出租至90%，則結算已出租面積的加權平均租金回報率，并與公司要求的回報率相比較，若高于公司要求，則計算其中的空間，分攤至剩余的面積上制定傾銷價。（2）寫字樓的下浮要求體現在大面積承租上，據經驗，500懺以上約占25%，1000懺以上約25%，其余小面積占50%，所以寫字樓300懺以下的租金營銷價應在基準價上上word文檔可自由復制編輯浮10%,以應付大面積承租租金下浮及促銷措施。表三商家類型占面積比例租金回報率水平營銷價總平均回報率100%b300肝以下>50%(1+10%)b基準價上浮10%,已含3%的促銷空間300肝?1000肝<25%(1-5%)b基準價下浮5%1000肝以上<25%(1-10%)b基準價下浮10%（3）上述指引中表一、二、三中給品牌商家和大面積承租商家在基準價基礎上下浮后形成的是營銷價，不屬于打折范圍，其差額已在其他定價中彌補。（4）由于商業(yè)物業(yè)又租又售，且同時進行，所以應對商業(yè)物業(yè)的項目為單位分別按公司要求全部定出租價和售價，從總體定價上把握定價是否達到公司要求。（5）把投資成本價值系數分攤至各價格區(qū)的不同樓層。（6）促銷措施的制定和實施見《階段性租賃價格調整》。四、制定租賃條件租賃條件：包括承租位置、面積、租金水平、承租期、免租期、遞增率和交付裝修標準和設施、設備標準，廣告招牌位置及使用條件、管理費水平、推廣費用水平，預付或押金數量等等。1、審批流程與《商鋪、寫字樓定價審批流程》相同。2、工作指引（1）在申報項目租賃經營方案時與定價一起擬列在方案內，詳見《制定和申報租賃經營方案》。（2）除租金外，方案中應列明以下項目，一般性標準指引如下：①承租期：小面積商鋪和寫字樓一般為兩至三年；300懺?1000懺商鋪一般為五年；1000懺以上?5000懺商鋪一般為五至八年；word文檔可自由復制編輯5000懺以上商鋪一般八年以上；10000懺以上超市大賣場、百貨公司一般會要求十年至十五年，甚至更長。②免租期：一般1000懺以下給予最多三個月；1000懺以上最少三個月甚至正式開張之日，最長不超過半年；10000懺以上大面積最少半年，可雙方協商一個合理的最長期限，由合同中予以約定。③遞增率：?500懺以下承租一般為5?10%;500懺?1000懺一般為4%?8%;1000懺以上一般為3%?5%;首二年不遞增，第三年起逐年遞增。(3)廣告招牌位置：①每個商鋪應給予一個免費的招牌位置，在商場或商業(yè)街開業(yè)早期，對品牌企業(yè)、大面積承租或位置較偏的商戶可提供一至兩個設置在公共位置的廣告位，半年至一年的免費使用期，應視項目實際情況作出安排。②對寫字樓租戶，應提供免費水牌，包括位于大堂及所在樓層，租戶也可在租用單元門口墻上免費掛公司招牌一個。③如果整棟物業(yè)不是由一個商戶整體租用，原則外墻廣告位置要按市場價值予以收費。④如果整棟物業(yè)是由一個商戶整體租用，外墻的使用權歸該商戶，以不損壞結構，不丑化形象及符合國家有關法律法規(guī)為原則，租約期滿商戶應予恢復原狀。(4)管理費水平①由廣東康景物業(yè)服務有限公司建議，經地區(qū)公司營銷中心、財務部會簽后，由地區(qū)公司總經理審批。②康景須于商業(yè)項目完工前兩個月完成上述審批工作，把結果遞交至營銷中心。③商場及商業(yè)步行街經營期的推廣費要包含在管理費中，向物價局申報，故康景在申報收費標準之前要把營銷中心經營部擬定的經營期推廣費商家承擔之部分融入管理費中，向物價局申報。租賃雙方簽署合同前，租戶要交納相當于兩個月租金的押金及一個月租金上期。word文檔可自由復制編輯第四節(jié)階段性價格調整及制定促銷措施促銷措施和階段性價格調整：根據市場的季節(jié)性和促銷策略，在營銷價上附加一些優(yōu)惠措施或對租價作一些階段性調整，以促進商家在淡季開盤、競爭激烈等時候達成成交。一、工作流程二、工作指引1、①商鋪促銷措施的空間來自：商鋪營銷價內已含有的基準價上浮的4%、國際品牌基準價下浮20%和國內知名品牌基準價下浮10%的實際未用完的部分；②寫字樓促銷措施的空間來自營銷價內已含有的基準價上浮3%,300懺?1000懺基準價下浮5%和1000懺以上基準價下浮10%實際未用的部分。詳見《確立租金價格走勢》的工作指引。2、擬定方案時，應注意把附加了優(yōu)惠條件或調整了價格后的租金回報率與公司要求的該項目租金回報率相比較。在原租金回報率不變的情況下恰當運用延長免租期、租價折扣、送管理費等手段促進成交。3、營銷中心、財務部會簽方案，在不低于相關項目租金回報率前提下營銷老總作最終審定。4、該制度同時適用于租戶在合約期內提出減租申請的處理。第五節(jié)制定商用物業(yè)租售付款方式商用物業(yè)付款方式：是指商用物業(yè)在買賣過程中我司提供給買受人可供選擇的幾種付word文檔可自由復制編輯款類型及付款計劃，如：出售商用物業(yè)時提供給客戶選擇的一次性付款、揭行按揭、免息分期等。一、工作流程二、工作指引1、商用物業(yè)推售前，項目公司根據銷售策略、結合市場因素提出商用物業(yè)付款方式建議，建議內容包括：付款種類、優(yōu)惠政策、付款計劃等；或商用物業(yè)推出租賃業(yè)務前，營銷中心商用物業(yè)經營部根據租賃策略、結合市場因素提出商用物業(yè)付款方式建議，建議內容包括：租金繳付計劃、優(yōu)惠政策等。2、對于出售的商用物業(yè)付款方式建議經營銷中心、財務部會簽后報公司領導審批，經審批同意后返回營銷中心銷售策劃組。對于出租的商用物業(yè)付款方式建議經項目公司、財務部會簽后報公司領導審批，經審批同意后返回營銷中心商用物業(yè)經營部。3、營銷中心一方面通知項目公司有關會簽結果，另一方面擬付款方式表。付款方式表經財務部審核，營銷老總審批后送行政人事部蓋章（項目公司公章）。4、經蓋章的付款方式表由營銷中心頒布給項目公司貫徹執(zhí)行。三、付款方式表（范本）出售商用物業(yè)付款方表（范本）word文檔可自由復制編輯

XX樓盤商用物業(yè)付款方式表生效日期： 幣別：RMB付款方式手續(xù)一次性付款銀行按揭建筑分期付款輕松分期按揭折扣簽署認購書時付十天合同內簽商品房買賣時付（扣除定金）簽署認購后一個月內二個月內三個月內六個月內九個月內十二個月內單位蓋章:出租商用物業(yè)付款方表（范本）XX樓盤商用物業(yè)付款方式表生效日期:付款方式辦理手續(xù)誠意金簽署《商用物業(yè)租賃意向書》時，承租人交付誠意金5000元（以現金形式支付）。押金簽署《商用物業(yè)租賃合同》時，承租人交付兩月租金作為承租押金，如每月租金不等的，按平均月租金計收。月租金交鋪時支付首月租，次月起，當月租金必須在該1-5日前交齊。單位蓋章:第四章商鋪/寫字樓的面積計算與編號計算商鋪/寫字樓的面積：按照行業(yè)標準規(guī)定，根據單體建筑平面施工圖計算出每一個商鋪/寫字樓單元的建筑面積、公攤及實用率，作為定價和租售依據。1、工作流程word文檔可自由復制編輯2、工作指引（1）項目公司收到設計單位送來的商業(yè)物業(yè)施工平面圖（一式四份）后，送總工室。（2）總工室審核圖紙，經確認無誤后，一份存檔，另三份發(fā)給營銷中心、審核部、營銷中心商業(yè)物業(yè)經營部。（3）營銷中心、審核部收到施工平面圖后，根據國家頒布的《房地產測量方法》以及公司的有關規(guī)定，分別計算出每一商業(yè)單元的面積（建筑面積、分攤面積和實用率）。（4）營銷中心計算出面積表并予以編號，經部門負責人簽字后，送審核部核對，經核實無誤后，送工程、營銷老總審定。（5）獲準的面積表返回營銷中心，由營銷中心分發(fā)給審核部和營銷中心經營部。第五章、宣傳推廣與營銷費用的制訂與審批第一篇、商業(yè)物業(yè)的宣傳推廣工作指引一、工作階段主要分成三個階段：①項目前期：項目開工前后至正式向市場推出之間的階段。②租售推廣期：指正式向市場推出至大致上出租或出售完成之間的階段。③經營期：指商業(yè)項目開業(yè)后的階段。二、各階段的工作目標、方式、指引1、項目前期：①對大型的商業(yè)項目，特別是所在地塊未能必然性地讓市場認同具有高商業(yè)價值，需要對地塊的商業(yè)價值進行培育的情況下，需要安排項目前期宣傳推廣。②主要方式以報紙軟文、公關活動、目標客群滲透為主：word文檔可自由復制編輯a、報紙軟文：在主流媒體上以新聞報導、專題文章等形式不經意地引導市場關注，并認同地塊的商業(yè)價值。13、目標客群包括商家及未來消費者兩層含義：■對商家的滲透是針對性滲透，對符合商業(yè)物業(yè)定位的商家定期寄發(fā)宣傳品，以“匯報”項目進度、思路以樹立他們對項目的信心。■對消費者的滲透是廣泛式滲透，在公司原定的所有對外宣傳中，對任何機會、任何形式，只要能傳遞信息，對消費者能作正面引導的機會都應利用。C、公關活動：包括組織新聞發(fā)布會、奠基儀式，組織專家論壇、智囊團、旗艦商家招商會等多種形式發(fā)布消息和吸引注意力。2、租售推廣期：①在前期推廣的基礎上大張旗鼓地樹立、鞏固品牌和主題形象，通過對新概念的炒作，多角度地對商業(yè)物業(yè)的盈利能力和消費者能獲得新的消費體驗進行層層展現，深入剖析，有力推動商家的認同和進駐，同時也進一步為商家培養(yǎng)消費群。②主要方式有現場包裝、布置媒體廣告及軟性文章公關活動?展覽會■公益贊助等3、經營期：①主要針對商場及規(guī)模較大的商業(yè)街項目。②項目開業(yè)后，推廣的目的是要把項目的品牌和形象進一步鞏固和提升，重點是培養(yǎng)消費者到項目來消費的消費習慣，在項目開業(yè)頭幾年、消費淡季，以及消費危機時期和過后（例如非典），宣傳推廣尤為重要，只有吸引消費者的場所才是商家追逐之地，才是有升值潛力的黃金地。③主要方式：?現場商業(yè)氣氛布置word文檔可自由復制編輯■公關活動?購物贈禮折扣促銷活動■編輯形象/消費雜志?媒體廣告■展覽活動■公益與贊助等等三、營銷費用的使用范圍1、廣告設計費2、廣告制作費3、媒體發(fā)布費4、代理費5、手續(xù)費6、公關費7、活動費8、各種宣傳物料第二篇商業(yè)物業(yè)營銷費用預算管理辦法第一節(jié)預算編制及評審小組一、小組架構word文檔可自由復制編輯

二、小組職能參與預算編制、評審、管理、監(jiān)督和考核第二節(jié)年度預算編制和審批流程一、編制2、工作指引（1）董事局下達營銷費用指標，項目前期以預算總額來控制；租售推廣期以全年銷售營銷費用占全年銷售收入的比例與全年租賃營銷費用占全年新簽定合同的年租金水平的比例共同構成；經營期以每平方米一定金額來確定。（2）租售推廣期租賃部分的營銷費用基準數為合同上列示的租金單價X面積X12個月，并非當年實收租金。word文檔可自由復制編輯（3）審核部通過招標方式制定預算內各類單項費用價格標準，以供營銷中心和經營部編制預算方案、費用結算之用。（4）預算單位須于每年一月中旬前擬定年度預算方案。二、評審1、評審程序評審環(huán)節(jié) 參與部門2、評審工作指引（1）參與初審的部門對年度預算進行會審，并提出相應的建議措施。（2）營銷中心綜合會審意見，結合實際需要，對原方案作出調整。（3）經調整后的預算方案由評審小組對新方案進行二次會審，最終決定年度預算方案。（4）方案確定后，集團公司與董事局、地區(qū)公司營銷中心、經營部與集團公司分別簽定《全年營銷費用預算責任書》，并按年度預算方案制定月度預算方案。3、年度預算表word文檔可自由復制編輯

年度商業(yè)物業(yè)營銷費用預算表格式階段項目使用方式1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月合計項目前期推廣XX項目報紙軟文宣傳物料公關活動小計租售推廣期推XX項目報紙廣告電視廣告電臺廣告公關活動…小計經營期推廣XX項目宣傳活動公關活動報紙廣告…小計總計制表人： 單位責任人： 第三節(jié)月度預算編制及審批程序一、編制及審批流程二、操作規(guī)定1、經營部根據年度預算方案，于每月25日之前擬定下一個月的預算方案，并報地區(qū)公司銷售副總審批；2、銷售副總審批同意的本月預算方案交由地區(qū)公司財務部備案；word文檔可自由復制編輯

3、經營部執(zhí)行當月預算方案。三、月度預算表項目所屬階段序宣傳推廣項目規(guī)格單價費用承造單位年度營銷費用使用累計（含本月）XX項目1234XX項目1234XX項目1234XX項目1234XX項目1234XX項目1234制表人：單位責任人：四、月度預算方案實施1、工作流程word文檔可自由復制編輯

2、工作指引（1）計劃、合同會簽程序。合同/計劃會簽令標準合同（范本）分單價符合費用標準令非標準合同（范本）分單價符合費用標準令標準合同（范本）分單價不符合費用標準令非標準合同（范本）分單價不符合費用標準合同備案令屬預算內開支，且合同（或計劃）標的額在5000元以內（含5000元）合同（或計劃）會簽單位:經營部第一負責人地區(qū)公司財務合同（或計劃）會簽單位:經營部第一負責人地區(qū)公司財務法律室（會簽合同條款）合同（或計劃）會簽單位:經營部第一負責人地區(qū)公司財務審核室（審定價格）合同（或計劃）會簽單位:經營部第一負責人地區(qū)公司財務法律室（會簽合同條款）審核部（審定價格）由營銷中心將合同;計劃交由集團財務部備案。令屬預算內開支,且合同（或計劃）標的額在5000元以上，10萬元以下經營部第一負責人地區(qū)公司財務銷售副總經營部第一負責人地區(qū)公司財務法律室（會簽合同條款）銷售副總經營部第一負責人地區(qū)公司財務審核室（審定價格）銷售副總經營部第一負責人地區(qū)公司財務法律室（會簽合同條款）審核室（審定價格）銷售副總令截至本合同（或計劃）止，費用支出超出本年累計預算額10%范圍內（含10%），且合同（或計劃）標的額在10萬元以下經營部第一負責人地區(qū)公司財務銷售副總經營部第一負責人地區(qū)公司財務法律室（會簽合同條款）銷售副總經營部第一負責人地區(qū)公司財務審核室（審定價格）銷售副總經營部第一負責人地區(qū)公司財務法律室（會簽合同條款）審核室（審定價格）銷售副總令截至本合同（或計劃）止，費用支出超出本年累計預算額10%以上或無論是否超預算，本合同（或計劃）標的額在10萬元以上（含10萬元）經營部第一負責人地區(qū)公司財務銷售副總財務副總集團總裁經營部第一負責人地區(qū)公司財務法律室（會簽合同條款）銷售副總財務副總集團總裁經營部第一負責人地區(qū)公司財務審核室（合同招標）銷售副總財務副總集團總裁經營部第一負責人地區(qū)公司財務法律室（會簽合同條款）審核室（合同招標）銷售副總財務副總集團總裁3、結算結算是指方案實施后對相關費用的支付。（1）計劃類費用結算：按樣報或播出證明憑實結算有關款項；合同類、請示類費用結算：則根據《驗收制度》驗收，按合同條款如實結算款項；各類款項支付必須按財務新頒的《付款審批制度》報批；word文檔可自由復制編輯

禁止將結算款折分請款，一經查實，從重處罰經辦人及部門負責人。第四節(jié)預算方案調整一、操作流程二、操作規(guī)定1、經營部在預算執(zhí)行過程中根據實際需要提出預算調整方案（一般指年度預算方案），或有關單位（如：審計室、財務部、營銷中心等）在監(jiān)督預算執(zhí)行時提出修改建議；2、評審小組對預算調整方案或建議進行會審，會審通過后預算單位調整原方案，并按調整后方案執(zhí)行；第五節(jié)預算執(zhí)行監(jiān)督措施1、地區(qū)公司財務部及營銷中心經營部應分別設立預算監(jiān)控臺帳如：《預算執(zhí)行情況登記表》（見下表），用于掌握預算執(zhí)行情況、使用進度；word文檔可自由復制編輯2、每月26日費用經營部將本月《預算執(zhí)行情況登記表》報地區(qū)公司財務復核，每月30日財務部門將復核無誤的《預算執(zhí)行情況登記表》報公司領導;預算執(zhí)行情況匯總表項目公司全年預算總額1月份2月份…月份本月預算額本月實際發(fā)生額本月實際支付營銷費用金額本月已付款金額與本月預算額比率本年累計已付款金額與本年累計預算額比率本月預算額本月實際發(fā)生額本月實際支付營銷費用金額本月已付款金額與本月預算額比率本年累計已付款金額與本年累計預算額比率本月預算額本月實際發(fā)生額本月實際支付營銷費用金額本月已付款金額與本月預算額比率本年累計已付款金額與本年累計預算額比率駿景頂目華景項目南景項目愉景項目珠江帝景逸景翠園華南新城合計注：對于須預警的數據，請在該數據左上方以“*”表示。3、每月費用統(tǒng)計區(qū)間為：上月26日至本月25日，一月份為1月1日至25日，六月份為5月26日至6月30日，七月份為7月1日至7月25日，十二月份為11月26日至12月31日；4、審計室對預算執(zhí)行情況起監(jiān)督審計作用，財務部必須于每月1日前將上月《預算執(zhí)行情況匯總表》報審計室。每半年，由地區(qū)公司財務部、審核部、審計室聯合對各預算單位的預算執(zhí)行情況進行審計，并根據實際需要對預算進行調整；5、預算制訂后，要求每季度費用支出不超出預算，上月余額可結轉下月使用，各類別可相互挪動，但不可挪作營銷費用以外的用途。第六節(jié)預算考核辦法一、預算編制時間規(guī)定1、營銷中心經營部必須于每年1月10日前將本年度預算方案報評審小組，評審小組必須及時組織會審，并在5個工作日完成初審工作，5個工作日內完成二次會審，1月底簽訂《預算責任書》；2、經營部必須于每月25日前擬定下一個月的預算方案，并于25日當天送至銷售副總辦公室審批；3、經營部收到已經批復的預算方案后，1個工作內將預算方案復印件送地區(qū)公司財務備案；二、預算執(zhí)行考核辦法word文檔可自由復制編輯營銷費用預算列入年終獎金考核內容，按預算完成情況進行考核，節(jié)約有獎，超支懲罰，具體事項在獎金考核辦法中另行規(guī)定。第七節(jié)營銷費用標準單價一、制定標準單價程序1、操作流程2、操作規(guī)定（1）經營部根據審核部要求列出費用明細表，明細表內容包括：費用名稱、規(guī)格、制作要求等；（2）審核部根據經營部提供的有關資料按招標程序確定合作單位及標準單價；（3）經營部根據實際需要與合作單位簽訂合作合同（如：宣傳印刷合同、廣告制作合同等），以標準單價作為合同單價，凡與標準單價不符或未有標準單價的，均須報審核部審定價格（或招標），并對標準單價表予以補充；（4）審核部必須定期了解市場行情，以確保標準單價符合市場趨勢，每季度必出一份市場調查報告，以進一步評估標準單價的可行性，并報評審小組；（5）標準單價與操作與住宅推廣基本保持一致。第六章交樓標準的制定及審定裝修標準第一節(jié)商用物業(yè)交樓標準的制定商用物業(yè)交樓標準：是指我司將商用物業(yè)交付給業(yè)主使用時所需具備的裝修條件，商用物業(yè)交樓標準的書面文本分兩類，一類是用于宣傳推廣的書面文本，另一類是用于買賣合同附件及現場施工的書面文本。word文檔可自由復制編輯一、工作流程二、工作指引商用物業(yè)推租售前或現場施工進入裝修階段，項目公司擬商用物業(yè)交樓標準書面文本，交樓標準內容包括：公共部分、室內部分、水電等。交樓標準經營銷中心、審核部、規(guī)劃設計室、總工室會簽，公司領導審定。經審定的交樓標準返回項目公司，項目公司根據會審意見修改原交樓標準，確認無誤后發(fā)給相關單位（營銷策劃組、簽約組、經營部、工程部）使用。第二節(jié)審定裝修標準裝修標準：是指各樓盤商用物業(yè)的門面、室內外交樓標準，裝修標準必須經報批，通過后方可頒布執(zhí)行。一、工作流程項目公司提出裝修標準建議項目公司提出裝修標準建議項目公司安排商鋪裝修二、工作指引1、裝修標準建議應考慮所在樓盤的檔次、規(guī)模及成本控制因素。2、新建樓盤或原為毛坯的樓盤的裝修標準審定均按上述程序執(zhí)行。3、已提供裝修物業(yè)因為出租的要求需重新提供裝修，按以下程序操作:word文檔可自由復制編輯第七章商鋪銷售、租賃工作程序第一篇銷售由于商用物業(yè)銷售工作程序與現在執(zhí)行的樓宇銷售工作程序相同，在此不作重列附認購書和買賣契約第二篇租賃第一節(jié)認租手續(xù)及審批辦理程序認租手續(xù)：在現場招商中，為了盡快明確客戶意向，促成招租成功，現場項目主管有權在客戶已符合公司批準的價格、功能、定位時，收取客戶認租金（同售樓時收取認購定金的目的一致）。一、工作流程二、工作指引1、招租人員須熟悉每間商鋪/寫字樓的價格、功能定位，在這個前提下與客戶洽談。2、經洽談雙方取得共識后，要求客戶提交資格評估資料并簽認租意向書。客戶提交資料（包括但不限以下事項）公司營業(yè)執(zhí)照復印件或身份證明復印件。公司及經營品牌的簡介。店面或櫥窗的VI（須提供相片）。相關專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)證、上崗證。word文檔可自由復制編輯3、項目主管須依據商場/商鋪租戶資格評估表進行初評（評估要求見《商場/商鋪租戶租賃資格評估表》使用說明）。4、初評達標，項目主管審核認租書后簽名并督促招租人員帶客戶至項目公司財務交認租金，認租金原則上為首月租金的一半，300懺以上客戶交5000元。5、項目主管須于當日填好《商鋪出租意見書》，附齊《商場/商鋪租戶租賃資格評估表》、認租書、認租金收據（復印件）、客戶資料，并最遲于次日內遞交營銷中心經營部。6、財務開票時須注明鋪號，認租人姓名，并且只能寫臨時認租金并只開收據，不能寫訂金或其它。7、租售控表見第八章8、如營銷中心不批準出租，項目主管須執(zhí)退回的《商鋪出租意見書》和客戶認租書,認租金收據，協助客戶退款。附件：商鋪臨時認租書范本第二節(jié)商場/商鋪租戶租賃資格評估一、商場/商鋪租戶租賃資格評估表word文檔可自由復制編輯

評估項目標準分實得分備注租賃條件公司實得凈租金回報率步驟①公司要求的租賃條件（含租價，免租期，設備、裝修標準）等于標準分步驟②（租戶可付條件計得凈租金回報率增加/減少比率+1）*60分=實得分60分詳細步驟見工作指引第五條品質條件品牌國際知名品牌20二項只取一項國內知名品牌10無品牌0經營行為無欠租拖租行為記錄嚴重立即否決租賃資格三項只取一項偶然且只拖不欠4無8無違規(guī)違章違法經營嚴重立即否決租賃資格三項只取一項經勸喻立即改正4無8形象檔次專門統(tǒng)一VI4二項只取一項整齊觀感好2凌亂、無心思0總得分100評定人： 審核人：二、工作指引1、本表適用于商場及商鋪租戶在承租、續(xù)約時的評估；2、滿分標準分為100分；3、除超市和醫(yī)療配套外，只有總分達到70分的商戶才有資格租用商鋪，其中：國際知名品牌租賃條件單項不低于48分，國內知名品牌不低于54分，無品牌者不低于60分。在兩家以上商戶綜合素質對比時，綜合得分高者得。過往有嚴重拖租欠租紀錄和嚴重違章違法經營情況者，即否決了該商戶的租賃資格；word文檔可自由復制編輯XXXX商鋪/寫字樓臨時認租書日期： 認字第 號致：出租方： 一、認租方： 身份證號碼（承租人或法人代表）： 地址： 電話：郵編：二、申請認租物業(yè)：廣州 小區(qū) 號鋪三、建筑面積：平方米；經營范圍：四、租價：每月每平方米租金人民幣 元整，免租日五、付款方式：（1）簽訂臨時認租書時即付臨時認租金元整；（2）簽訂正式租賃合同時首期費用：租金（一個月租金額）人民幣 元整；租金押金（兩個月租金額）人民幣元整；共計人民幣 元整。（管理費、管理保證金及其他有關費用，進場裝修前到管理處繳交。 ）（3）以后每月一日至五日內繳交到期的租金、管理費及其它應繳交之費用。六、由于出租方實行三家報價審批制度，故 本認租方愿意在交納臨時認租金之日起三個工作日內提供相關營商資料以配合出租方審批程序的進行，營商資料包括：.營業(yè)執(zhí)照復印件 2.公司及經營品牌的介紹資料.店面或櫥窗的VI（須提供照片） 4.相關專業(yè)人員的執(zhí)業(yè)證、上崗證七、如經出租方審批合格，本認租方承諾在接到通知后五個工作日內與出租方簽訂正式租賃合同，臨時認租金可充作合同押金。 如本認租方逾期，則出租方予以沒收臨時認租金，并有權將該物業(yè)轉租第三方，而無需作任何補償。八、如經審批不合格，由出租方一次性不計息全額退還 本認租方所交臨時認租金，出租方也無需作其他補償。九、簽訂正式合同或退還認租金之日起本認租書無效。十、所有有關此交易之稅收及其他費用概由承租方負責。十一、所有租賃條件均以出租方擬定之商鋪租賃協議書為準。 在簽署本認租書時，本認租方已充分了解正式的租賃合同的所有條款，對合同的所有約定表示同意并自愿接受。十二、本臨時認租書為本認租方真實的意思，并自愿作出。認租方： 年月日4、超市和醫(yī)療配套通常為社區(qū)必備，回報率一般達不到公司回報率，該表將用于兩家以上對比之用，分高者得；word文檔可自由復制編輯5、租賃條件的實得分按以下公式和步驟計算。(1)公司要求的凈回報率：該鋪月租單價x(要求總租轆租期)+總租期月數X1個月+投資成本(2)計算租戶租賃條件的實體凈回報率凈回報率=首年月租單價X總租期月數-免租期)+總租期月數%12個月+實際投資成本(3)增減比率=(租戶實付凈回報率-公司要求凈回報率)+公司要求凈回報率(4)注釋：。、投資成本：地區(qū)公司財務部將提供各商業(yè)項目的平均投資成本，并按“成本分攤系數”把平均成本分攤至不同的樓層，從而得出各項目不同樓層的投資成本。b、實際投資成本：若租戶要求提高或降低裝修標準或設備數量、質量，則應在上

述投資成本基礎上加減提高或降低的部分，從而得出實際投資成本。(5)舉例：①公司要求：定價100元/懺?月，3個月免租期，3年租約，提供裝修且成本為4300元/懺；租戶可付：120元/懺?月，6個月免租期，3年合約，免裝修交付。②評估步驟：a、測算免裝修后成本：假設該案例為3500元/懺b、計算公司要求凈回報率：100元/懺?月X36個月-3個月)+36個月=91.67元/懺?月f實際單月租金91.67元/懺?月X12個月+4300元/懺=25.58%c、計算商戶實付凈回報率120元/懺?月X36個月-6個月)+36個月=100元/懺?月f實際單月租金100元/懺?月X12個月+3500元/懺=34.29%d、租戶實付的凈回報率明顯高于公司要求的回報率，則計算增減比例：(34.29%-25.58%+25.58%=34.05%e、租戶在“租賃條件”項目上的實得分：(1+34.05%x60分=80.43分word文檔可自由復制編輯6、因每個商業(yè)項目的旗艦店的價值體現在對項目知名度的提升，增加人流及提升其他商鋪的租值，故可以不按此評價法進行評估專案報批。7、經營行為紀錄來源有：（1）曾向本公司租用物業(yè)的租戶可查以往交租記錄和租戶檔案。（2）未向本公司租用物業(yè)的租戶可從報章及行業(yè)了解。（3）如沒發(fā)現不良紀錄即得分。第三節(jié)寫字樓租戶租賃資格評估一、寫字樓租戶租賃資格評估表評估項目標準分實得分備注租賃條件公司實得凈租金回報率步驟①公司要求的租賃條件（含租價，免租期，設備、裝修標準）等于標準分步驟②（租戶可付條件計得凈租金回報率增加/減少比率+1）*70分=實得分70分詳細計算方法與商場/商鋪租戶租賃條件實得分計法相同。經營行為無欠租拖租行為記錄嚴重立即否決租賃資格偶然且只拖不欠5無10無違規(guī)違章違法經營記錄嚴重立即否決租賃資格經勸喻立即改正5無10總得分100評定人： 審核人:二、工作指引1、本表適用于租用場地作寫字樓用途的租戶在承租、續(xù)約時的評估。2、滿分標準為100分。3、只有實得分達到80分的商戶才有資格租用寫字樓。word文檔可自由復制編輯4、如兩個商戶同時要求租用同一位置，則分高者得。5、本評估法側重租賃條件的評估。第四節(jié)租賃合同簽署程序一、租賃合同簽署程序寫字樓出租中對客戶的評估較為容易，且以價高者得原則為主，因此在客戶到價后，可從認租直接到簽約程序，營銷中心在合同階段審核相關內容。1、工作流程2、工作指引A.合同的填寫見合同使用規(guī)范。B.合同用章經營銷中心、營銷副總、總經理批準。C.押金標準為兩個月租金，可把已交之認租金作抵扣補充余額，交回認租金收據押金。D.財務開押金單時，須依合同注明鋪號、承租方姓名、開押金收據。E.由營銷中心經營部起草好收鋪通知，財務收款后審核合同與通知一致，并蓋章，經辦物業(yè)顧問負責送達。F.收鋪通知一式四份，經營部、項目公司財務、客戶、管理中心各一份。附件：出租意見表及收鋪通知范本word文檔可自由復制編輯

商鋪出租意見書茲有 小區(qū) 號鋪，規(guī)劃功能為 ，下列客戶有意向承租：A意向承租 ，經營 功能經辦人意見提供資料口公司營業(yè)執(zhí)照復印件□個人身份證明文件復印件口公司或品牌的介紹口店面和櫥窗的I（附圖）口相關專業(yè)人員執(zhí)業(yè)證、上崗證出租條件 項目主管意見交鋪要求標準 B意向承租 ，經營 功能提供資料項目公司意見口公司營業(yè)執(zhí)照復印件□個人身份證明文件復印件口公司或品牌的介紹口店面和櫥窗的I（附圖）口相關專業(yè)人員執(zhí)業(yè)證、上崗證交鋪要求標準 C意向承租 ，經營 功能營銷中心意見提供資料口公司營業(yè)執(zhí)照復印件□個人身份證明文件復印件口公司或品牌的介紹口店面和櫥窗的I（附圖）口相關專業(yè)人員執(zhí)業(yè)證、上崗證交鋪要求標準 營銷老總意見word文檔可自由復制編輯關于小區(qū)商鋪收鋪和收費的通知樓盤管理處：以下商戶已具備收鋪條件，請予辦理有關手續(xù)。一、租賃資料1、承租方；身份證號碼個人）： ；2、聯絡地址及電話:；3、承租鋪號：鋪，經營 功能；4、租賃面積:平方米；5、租賃期限： 年月日起至年月一日止；6、請公司財務部收一個月的押金共元（承租方已交定缸一元可轉為部份的押金,）并請收取 元費用。7、請公司財務部于年月日起至年—月—日止收取 元/月的租金;并請注于年月日起至年月日止租金調整為 元/月，于 年一月日起至年—月一日止租金調整為 元/月，于年_月日起至年月日止租金調整為 元/月。8、管理費單價:元/肝■月，每月共 元；請管理處于一年月日起至年月曰止收取管理費。9、免租期： 二乙日起至 年=月J止， 年月日起至 J月日止,以上時段的免租期內租金全免，管理費及其他費用照常支付。二、收鋪手續(xù)及費用1、在承租方交齊四個月管理費其中三個月管理費作為管理保證金個月為管理費上期后，請年『月日交鋪給承租方；2、承租方辦理裝修報批手續(xù)；3、批準裝修由后承租方交齊裝修押金等應交費用，由管理處提供鎖匙、抄水電表和辦理臨時工作證；4、管理處發(fā)出裝修許可證后承租方正式動工裝修；5、完工驗收合格，準予開業(yè)。特此通知。廣東合生XXX房地產有限公司 營銷中心財務部 經營部 年——月——日 年——月——日注:本通知一式五份，項目公司財務部、承租方、管理處、經營部各一份。word文檔可自由復制編輯二、租賃合同使用規(guī)范租賃合同是指地區(qū)公司所有的商用物業(yè)出租時與租戶簽定的物業(yè)租賃協議，由地區(qū)公司法律室以房地產管理局租賃合同范本的基礎，結合地區(qū)公司出租物業(yè)的實際情況分別編寫地區(qū)公司商場商鋪、臨街鋪及寫字樓物業(yè)租賃合同范本，由相關職能部門會簽、修改，由公司領導審核后正式使用。一、條款應包括以下內容：1、租賃標的物的地址。2、租賃標的物租賃期限、租賃方式、租金支付方式等。3、租賃期內相關各方關于租賃標的物的權利及義務。4、租賃期內相關各方的違約責任及相關賠償內容。二、租賃合同填寫要求：1、合同文本適用于確立房地產租賃關系。2、合同文本由合生創(chuàng)展地區(qū)公司統(tǒng)一印制。3、合同條款的解釋權屬合生創(chuàng)展地區(qū)公司。4、合同須用墨水筆或簽字筆填寫，不得涂改，不得漏填。5、合同的訂立人（出租人、承租人）必須是自然人、法人、其他組織，其中無民事行為能力或限制民事行為能力的自然人必須由其法定代理人代理。6、合同未盡事宜，其他條款經雙方議定后，可填入第八十四條條款空白處，但內容不得違反國家、省、市有關法律和法規(guī)，如與合同有抵觸未作注明的，以合同為準。三、租賃合同會簽程序詳見租賃合同簽約程序。四、租賃合同一式五份、客戶、經營部、項目公司財務、管理中心、地區(qū)公司資料室。第五節(jié)續(xù)約、再出租辦理程序物業(yè)租賃合同到期前，開展競價，同等條件下原承租方有優(yōu)先承租權，即續(xù)約；反之則出價最高者承租，即再出租。一、工作流程項目主管到期前90天張貼競價通知—?競價程序—?確定承租方租賃條件—?簽約程序word文檔可自由復制編輯二、工作指引1、所有租賃合同到期的物業(yè)均須參與競價。2、張貼通知15天為公告期，用于意向方了解查看物業(yè)情況。3、法律規(guī)定了原租客在再出租或出售時，在同等條件下有優(yōu)先承租/購買權，故經辦部門須把競價通知確保送達原租戶。4、如續(xù)約的須補齊因租金上升產生押金差額后，方可發(fā)出收鋪通知。5、續(xù)約新合同的起租日期與原合同終止日期一致。6、續(xù)約不再給予免租期，再出租只能給出最長一個月免租裝修期。7、再出租新合同的起租日期原則上以原租戶交回商鋪日期為準。第六節(jié)競價程序商用物業(yè)出貨方式主要以公開招租為主，其次為競價，針對續(xù)約、再出租、生活基本配套（凈菜超市、醫(yī)療、幼兒園、托兒所）以及租金水平會低于公司核定的投資回報率的出租，須公開競價明確承租方及租賃條件。一、工作流程二、工作指引1、每年一月、四月、七月、十月的第五個工作日進行四次固定競價。2、當次競價日起90天內，所有在下次競價目前到期的商用物業(yè)及需要的生活配套,均列入當次競價物業(yè)范圍，統(tǒng)一發(fā)布公告。3、如有特殊情況，可安排專項競價。4、經營部負責對重點客戶送達競價公告（例如知名超市）、醫(yī)療中心。word文檔可自由復制編輯5、經營部統(tǒng)一接收競價書。6、經營部組織營銷中心價格組、審核部、財務部、相關項目公司競價評議會。第七節(jié)撻定程序四種撻定情形：1、認租已獲得批準，認租方五個工作日內不簽正式租賃合同的，予以沒收認租金。2、已簽租賃合同，在起租日屆滿十五天內不收鋪的，予以沒收押金。3、已簽租賃合同且已收鋪，但沒有在首次免租期屆滿一個月內開業(yè)，予以沒收押金。4、執(zhí)行合同過程中，承租方要求更改租賃條件不獲出租方同意的，予以沒收押金。一、工作流程項目主管項目主管取證一卜發(fā)出警告通知無效-項目主管項目主管取證一卜發(fā)出警告通知無效-k項目主管填寫《撻定申請書屣交認租書或合同及相關證明經營部-審核是否上述四種情況二、工作指引1、取證須現場拍照。2、警告通知須送達承租方，第二、三種情況須在該鋪門面張貼通知并拍照取證。3、對達到上述三種情況，發(fā)出警告給予五個工作日寬限期。4、警告和終止通知均須抄送管理中心。5、管理中心在接到終止通知后，須按通知之日停止水電供應，停辦裝修申請，停止支付鑰匙，并派保安人員加強監(jiān)管。第八節(jié)退租手續(xù)辦理程序退租：指商鋪租賃期限到期，原承租方不愿續(xù)約或在競價中得不到承租權的，予以辦理退租。一、工作流程word文檔可自由復制編輯

二、工作指引1、項目主管應在租約到期前15天督促原租戶盡快搬遷。2、驗收日即為合同終止之日，如租戶拖延交鋪，則按合同約定收取延期費用。3、項目主管對租金交付情況開展檢查，管理中心對工程及管理費、水電費等，開展檢查，雙方應按合同的約定驗收無誤。4、項目主管、管理中心、租戶三方在驗收表上簽名，由管理中心收回鑰匙。5、項目主管協助項目公司財務退回租賃押金、管理中心負責退回管理費、水電費押金。6、該制度同時適用于寫字樓。附：小區(qū)商鋪退回驗收單 小區(qū)商鋪退回驗收單鋪號：承租方.合同終止日期工程類費用類管理中心士）皿經營部汨仝.二幺丸石 生 日一一日天 花般損壞'租金?已交納至 年 月地 面墻身件 由管理中心記錄水費：已交納至 年 月 日電費：已交納至 年 月 日管理費：已交納至 年一月一日煤氣費：已交納至 年 月 日電話費:已交納至 年——月——日供 水排 水卷 閘玻璃門戶外燈箱□是 口不退鋪有無垃圾有無自行搭建物其它營銷中心： 管理中心： 租戶簽名:備注：1、費用交至退鋪日期，退鋪日期遲過終止日期的在押金中扣除占用天數應繳納的租金；2、工程類有損壞的由管理中心核價，賠償費用由租戶承擔，反之則在管理費押金中扣除;第九節(jié)商鋪交付使用程序word文檔可自由復制編輯商鋪交付使用參照住宅交付，分兩步：第一步由項目公司交付給康景物業(yè)；第二步由經營部協助康景物業(yè)交付給承租方。第一步項目公司f康景一、工作流程二、工作指引1、施工、驗收、辦理綜合驗收均參照住宅做法。2、經營部與物業(yè)公司一起參與對物業(yè)的驗收與移交。3、經營部主要對商鋪的裝飾、裝修配套設施、間隔及編號進行驗收，管理中心負責全面驗收。4、管理中心須在物業(yè)交付和商業(yè)物業(yè)租售推出之前時間內，處理好商業(yè)物業(yè)的移交存在的所有問題，使商家的收鋪順利進行，以免發(fā)生延長起租，增加免租期或減租等問題。第二步康景f租戶一、工作流程word文檔可自由復制編輯

二、工作指引1、財務須審核商鋪出租意見表、合同、收鋪通知無誤，收取押金和上期后方能在收鋪通知上蓋章。2、經營部現場項目主管須將合同及收鋪通知一個工作日內送達管理中心，方便客戶收鋪。3、管理中心必須在收鋪通知之日完成交鑰匙之前工作。4、相關收鋪消防協議書等文件、裝修及監(jiān)管規(guī)定由管理中心制定。5、經營部對租戶的燈箱廣告、櫥窗設計予以審批和監(jiān)管。第十節(jié)帶租約出售程序工作流程二、工作指引1、相關法律規(guī)定和租賃合同約定，承租方具有同等條件優(yōu)先購買權，且業(yè)主方出售須word文檔可自由復制編輯提前三個月通知承租方，承租方放棄購買方可出售給第三人。2、法律規(guī)定，買賣不破租賃，故買方要連同原租約一起接納。3、新買家與租戶的交接日期應為新買家約定交鋪日期。4、一定由項目公司發(fā)函，通知經營部帶租出售的鋪號及交接日期，該交接日期即為經營部辦理原租賃合同終止之日。第十一節(jié)轉租程序部分租期內經營困難的租戶，在租金的壓力下，很多在私底下轉租，從而產生了責任人不清、私下變更經營范圍、欠租等諸多問題。為了對這些現象予以有效的監(jiān)管，合理的引導，在租賃條件不變的前提下，予以同意租期內轉變承租方，并合理收取費用。一、工作流程二、工作指引1、原合同的租賃期限、租金、升幅均不變，如原合同共三年，租金100元/懺，第三年加租，第二年首月轉租則新合同只有二年，租金100元/懺，第二年加租。2、新合同的終止日期與原合同的終止日期一致。3、轉租須收取辦理手續(xù)當月50%的租金作為手續(xù)費。4、手續(xù)辦理當月該商鋪產生的租金、管理費、水電費等必須由原租戶全部交清。第十二節(jié)現場管理規(guī)定一、現場人員日常管理規(guī)定（一）招租人員word文檔可自由復制編輯1、上班必須準時。不準遲到、早退，上下班須打卡，外派駐招租處人員須用現場直線電話向考勤員報到。不準無故曠工，如有外出，應先向項目主管請假，然后登記“員工外出登記表”，遵守公司考勤制度；2、上班時間必須穿著工衣。工衣必須整齊干凈、無污跡和明顯皺褶；扣好紐扣，結好領帶，領花、衣袋中不應有過多物品；皮鞋要保持干凈、光亮；3、頭發(fā)必須經常修剪。男招租人員的發(fā)腳長度以保持不蓋耳部和不觸衣領為度，不得留胡須，要每天修臉；女招租人員不宜留披肩發(fā)，頭發(fā)長度以不超過肩部為適度；長發(fā)者必須將頭發(fā)挽起；4、面部妝容必須大方、自然。女招租人員化淡妝，但切忌濃妝艷抹，不許紋眉，不得涂有色指甲油，不得佩帶除手表、戒指之外的飾物，忌用過多香水或使用刺激性氣味強的香水，總體要使人感到自然、美麗、精神好；5、口腔必須保證清新，不應有異味。上班前不得吃濃烈異味的食物，要勤洗手，勤剪指甲，指甲邊縫不得藏有臟物，不得留長指甲；6、姿勢端正。在前臺前就坐時，必須保證身體端正，不得歪斜，不得有其它懶散姿勢；起立及行走時，必須動作迅速，不得拖泥帶水；7、在對客服務時，不得流露出厭煩、冷淡、憤怒、僵硬、緊張和恐懼等表情，應熱情主動、精神飽滿和風度優(yōu)雅；對不同類型的顧客（投資者、炒家、租戶、同行）要善于判斷，并有所側重地表達，應適當采取靈活有效的營銷策略，把重點放在租戶和投資者上；在介紹項目情況時，應有針對性地介紹目前主推產品，突出其特色和優(yōu)勢，增強顧客營商信心，耐心認真解答客戶的詢問；8、不準在接待顧客過程中挑客、搶客；9、不得在招租現場用餐、玩牌、下棋、打鬧、吃零食、吸煙、看報及大聲喧嘩；10、接聽電話必須有禮貌，言語清晰、音調適度、優(yōu)雅；不得在工作時間內長時間接打私人電話，私人電話通話時間每次不得超過3分鐘，嚴禁在接待顧客時接聽私人電話；11、招租人員必須認真填寫《客戶來訪登記表》和《每周租賃工作總結》，必須如實反映情況，不得弄虛作假，敷衍了事；12、招租現場前、后臺除擺放招租資料外，不準擺放其他雜物，應保持前臺整潔；招租人員不得坐在客人座席上；所有閑雜人員均不得停留在銷售現場；13、必須保持模型、展板、銷控圖、招租資料與招租階段相吻合，如發(fā)現不妥，要及時更正。word文檔可自由復制編輯14、招租現場地板、墻面、天花、燈具、飾品、玻璃、臺椅、模型、展板、音響及其他物品必須保持清潔，必須有專職人員不間斷地搞清潔衛(wèi)生；（二）項目主管、策劃主任1、上班時間必須穿著工衣，打扮須得體大方；2、不準遲到、早退、曠工；上下班須打卡，有事須向部門經理請假；3、必須準時到會，節(jié)假日項目主管與策劃主任必須輪換值班；4、項目主管必須做好招租現場整體協調工作，監(jiān)督招租人員日常工作行為，檢查招租現場衛(wèi)生狀況，資料及物品擺設的整潔情況；5、項目主管必須將上周客戶登記表于次周一上午9：30前傳真到營銷部門、策劃主任每月18日前必須將次月宣傳推廣報送部門、每月4日前必須將上月實際發(fā)生的推廣費用報送部門；6、項目主管收到租賃政策、措施及相關文件后，必須在七個工作日內組織招租人員學習、培訓、考核；7、項目主管必須做好招租人員的排班及輪休工作，定期與招租人員交流、溝通，加增招租人員的職業(yè)道德教育；8、項目主管及時處理招租部中出現的問題，每天下班前必須向部門經理匯報當天工作情況；9、策劃主任負責招租現場布展工作，須定期檢查布展物品，發(fā)現問題及時解決。（三）財務人員在日常工作中，除應遵守公司制度及財務部有關規(guī)定外，還必須做好如下幾項工作：1、上班時間必須穿著工衣，衣著必須整潔、端裝；2、顧客來前交款或咨詢有關問題必須熱情、主動；3、開票據、收鋪通知前，必須仔細核對，對不符合有關規(guī)定，不予蓋章；4、每天下班必須與經營部同步，節(jié)假日必須做好輪崗工作；5、客戶繳交的款項必須當天存入銀行，因特殊情況無法存入銀行的，必須向項目公司匯報有關情況；（四）禮賓司1、禮賓司必須站立在售樓部正門內側，按規(guī)定姿勢站立；2、當顧客進入或離開招租處時，必須協助顧客打開大門；3、上班時間必須統(tǒng)一著裝，不得閑坐在其他座位上；word文檔可自由復制編輯4、待客必須文明、禮貌，不得有粗魯的言行舉止；5、突發(fā)事件發(fā)生時，必須及時協助有關人員處理；二、監(jiān)督措施1、經營部每周不定期安排人員到各招租現場了解情況，并按要求填寫《招租現場抽查表》（附后）；2、經營部安排專人收集、統(tǒng)計抽查結果，對于違紀律次數較多的租賃網點，在每周招租周報中通報；3、連續(xù)兩周被通報的租賃網點，在通報租賃網點的同時，還須通報項目主管名單；4、《招租現場抽查表》（轉下頁）word文檔可自由復制編輯

招租現場日常管理抽查表招租處項目主管：名稱出勤人員1著裝表現情況【按人數統(tǒng)計】衣著整潔情況總人數1出勤人數著工衣未著工衣差一般良好禮賓司招租人員項目主管策劃主任備注招租現場內情況【按“好（3分）、中（1分）、差（0分）”標準為名稱模型展板客戶登記表租控表接待臺椅招租前臺招租后臺招租資料飲整潔完好備注招租現場外布展情況 【按“好（3分）、中（1分）、差（0分）”標準J名稱指示牌彩旗橫幅串旗花籃拱門空飄氣球綠化整潔完好備注word文檔可自由復制編輯第八章商業(yè)物業(yè)租售臺帳建立及租售控制程序第一節(jié)租售臺帳對地區(qū)公司的商用物業(yè)建立臺帳及出入庫制度，做到總量清晰、動態(tài)調整及時準確。一、工作流程1、已建成物業(yè)建立臺帳2、入庫3、出庫word文檔可自由復制編輯二、工作指引1、先進行徹底的物業(yè)清查，建立臺帳，清楚現有物業(yè)總量及各種用途所占面積；2、在建立臺帳的基礎上，建立出入庫制度，由財務部匯總每月出一次資產清查表；3、在自查時由營銷中心協調統(tǒng)一編號；4、對于自用物業(yè)的由項目公司提供圖紙，營銷中心計算面積；對于無圖紙的，可以現場實地勘察；5、于出售用途以國土房管局測繪面積為準；6、自用、交政府及其它三種用途的須使用商用物業(yè)，應選擇商業(yè)價值低的物業(yè)為原則，盡可能出租或出售。合生廣州地區(qū)商用物業(yè)臺帳（本表面積未包含期鋪、架空層、車位、地下車庫）清查日期：二00年月日\總面積（肝）委托出租面積（肝）已租面積_1"”-1（毗1出租比率x" （"）已租面積康景每月應收租金（元）出售面積（葉）集團公司調用面積（葉）交政府部門面積（葉）其它（肝）空置面積（葉）①②二①-④-⑤-⑥-⑦③（兀）④⑤⑥⑦⑧=①-③-④-⑤-⑥-⑦小區(qū)名稱期數期數期數合計清查部門:第二節(jié)租售控制地區(qū)財務部負責租售控制、出售/出租前須與財務征詢（見征詢表），待確認后方可收訂。一、工作流程word文檔可自由復制編輯

二、工作指引1、狀態(tài)填寫：已用/未用，空白表示仍空置。2、用途填寫：出租/出售/自用/交政府/其它，其它用途須在備注中注明詳細情況。3、經營部、項目公司認租/認購之前填寫《物業(yè)狀況征詢表》，經財務部核對控制表確認后方可收訂。4、財務部收到《征詢表》確認后，在狀態(tài)、用途、認租購時間、保留最后日期相應填寫。5、收定金，出售的給予保留60天，出租的給予保留30天，在此時間內，如未能簽訂正式合同的則重新予以出租出售。6、自用、交政府、其它用途的可靈活處理。義義小區(qū)租售控制表商鋪編號狀態(tài)商鋪編號狀態(tài)用途認租/購時間保留最后日期成交日期經辦人備注word文檔可自由復制編輯物業(yè)狀況征詢表地區(qū)公司財務部:小區(qū)號鋪，于年月日有客戶意向認租/認購該物業(yè)，請就狀況予以明確。單位負責人:年月日商業(yè)物業(yè)狀況確認書以下由地區(qū)財務部填寫小區(qū)號鋪，于年月日，狀態(tài)為（已用/未用）如未用可以