住宅投資項(xiàng)目方案競(jìng)賽

中地產(chǎn)市場(chǎng)在過去十年內(nèi)增長(zhǎng)迅速，而進(jìn)入2014年后，市場(chǎng)充滿了“狼來(lái)了”確實(shí)2014年至今的房地產(chǎn)市場(chǎng)不容樂觀在銀行貸5百城之中有些城市確實(shí)是因?yàn)樵鲩L(zhǎng)太快而產(chǎn)生了市場(chǎng)但另外根據(jù)中地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)方米，環(huán)比上月下跌0.32%20126來(lái)連續(xù)環(huán)比上漲23個(gè)月后首次環(huán)比下跌。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，37個(gè)城市環(huán)比上漲，62個(gè)城市環(huán)比下跌，1個(gè)城市莊、、揚(yáng)州、濟(jì)南、臺(tái)州、合肥、江門、新鄉(xiāng)、、、惠州、闡述、圳、、金華、銀川、邯鄲、綿陽(yáng)、聊城、無(wú)錫、鎮(zhèn)江、宿遷、廣州。力量，使得人們進(jìn)入或離開城市。在城鎮(zhèn)化的背景下，中國(guó)的一線城市（廣深）500的年輕人和外來(lái)務(wù)工者，而觀察這幾個(gè)城市的的人口數(shù)據(jù)，我們可以發(fā)現(xiàn)人、、、綜合來(lái)看我們把投資的范圍縮小到廣州廈門、8、、、我們查閱了萬(wàn)科、、龍湖、中海、保利、金地等國(guó)內(nèi)領(lǐng)頭房地產(chǎn)公司的年報(bào)并對(duì)其進(jìn)行了分析。其中，萬(wàn)科的年報(bào)顯示其2013年在結(jié)算面積共計(jì)294.57萬(wàn)平方米占28.09%，在廣區(qū)域比例超過75%，體現(xiàn)出了萬(wàn)科對(duì)一線城市繼續(xù)占領(lǐng)的決心，也側(cè)面體現(xiàn)了其一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心。2013、、大連等城市新增了40余個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。地產(chǎn)，盡管其前一直被稱為三四線城市之王2013年下半年也是不惜花重金在廣上“地大戲”，表現(xiàn)了其進(jìn)入一線城市市場(chǎng)的決心?！薪鸸?0131122通過對(duì)各大公司年報(bào)的分析我們認(rèn)為我們前面兩部分對(duì)一線城市的分未來(lái)上漲空間充足，這同時(shí)也給了投資城市選在一線城市的信心。因此，我們決定將范圍縮小至廣州四個(gè)城市內(nèi)而在這四個(gè)城市中，我們對(duì)的情況最為了解我們相信對(duì)一個(gè)城市的感性認(rèn)識(shí)將會(huì)對(duì)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)有很大幫助，因而最后投資地點(diǎn)選在，而作為受 直轄市，情況與相似，但地價(jià)相對(duì)便宜，政策較為寬松， 最大的上升空間以及優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療資源吸引了各個(gè)段、層的人群，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求是很大的參考國(guó)外倫敦紐約新加坡等的經(jīng)驗(yàn)，足以支撐房?jī)r(jià)的運(yùn)行。實(shí)際情況與需求的支持情況相符，在過去的數(shù)，除了經(jīng)濟(jì)受到國(guó)際經(jīng)濟(jì)沖擊的0809年外一直保持著強(qiáng)勁的上漲勢(shì)頭，甚至控制投資性需求的國(guó)五條、國(guó)八條也沒有攔住房?jī)r(jià)的上漲，也說(shuō)明了房然 近期市場(chǎng)數(shù)據(jù)不是很理想5月 新建商品住宅網(wǎng)簽量為4609112.4%，5700423.8%5月期房的量為3709套，環(huán)比4月的4400套減少15.7%，同比去年55099套減少27.3%；現(xiàn)房量為1627套，環(huán)比4月的1691套減少3.8%，同比去年5月的1905套減少14.6%。總體來(lái)看，近期樓市量進(jìn)一步萎縮的趨 的可能性。近期的量下滑主要是前面幾個(gè)月房貸收緊，別的城市利空導(dǎo)，致的市場(chǎng)減少和觀望情緒造成的，現(xiàn)階段的高存量很可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)的下滑，但是在基本面不變的情況下的樓市在房?jī)r(jià)下降、銀行、政策放松的刺， 交通可謂十分便捷。距機(jī)場(chǎng)13.5公里，開車僅需10分鐘；到北四環(huán)機(jī)300萬(wàn)平方米生態(tài)宜居新城。趙全營(yíng)300萬(wàn)平方米，其中趙全營(yíng)作為重要的組成部分，將通過天成創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園和未來(lái)休閑設(shè)施豐塊被眾多已經(jīng)成休閑設(shè)施包圍，可以成為吸引中高端的另一大趙全營(yíng)便利，離首都機(jī)場(chǎng)商圈近在咫尺，離望京商圈、燕莎東三環(huán)CBD商圈也不過30分鐘左右的車程，而坐落于的絕大多數(shù)世界500強(qiáng)及大型國(guó)企均坐落于上述針對(duì)的客源應(yīng)該是在機(jī)場(chǎng)、望京、燕莎、CBD內(nèi)工作的高端客群。宅客戶來(lái)講將產(chǎn)生極大的同時(shí)地塊距離京開高速距離不足通過京開高速，15分鐘可達(dá)南苑機(jī)場(chǎng)，而南苑機(jī)場(chǎng)在市的規(guī)劃中將在未來(lái)5年中成為第二空，生物總收入突破100億元中企業(yè)總數(shù)達(dá)到330余家這些企業(yè)的大量入駐，以為我們的項(xiàng)目帶來(lái)充分的潛在需求，且在生物等高尖端產(chǎn)業(yè)工作的人員普遍收入較業(yè)務(wù)模式選出租經(jīng)營(yíng)而根據(jù)表所示，3各個(gè)行區(qū)的租售遠(yuǎn)小于際地區(qū)合理租比的參值也就說(shuō)個(gè)地區(qū)屋售價(jià)相價(jià)明顯偏高從投資所以該種業(yè)房市對(duì)于出經(jīng)營(yíng)的式無(wú)論靜和動(dòng)態(tài)角考慮均勢(shì)而第三種購(gòu)置商品住宅出租經(jīng)營(yíng)的模式試用于對(duì)行業(yè)缺乏了解和專業(yè)的希望投資與房地產(chǎn)進(jìn)行表格12013年各地區(qū)住宅房?jī)r(jià)租售比銷售均價(jià)（元平方米均價(jià)（元平方米租比投資回期（年2014年項(xiàng)目初步篩選截至2014年5月，地區(qū)2014可以并進(jìn)行開發(fā)的土地住宅項(xiàng)目如下表所示1資料來(lái) （開發(fā)商的自有非負(fù)債性）比率不得少于35%。所以項(xiàng)目現(xiàn)金流的最大需求量不得超過71億。所以，以最悲觀估計(jì)假設(shè)所有項(xiàng)目的IRR均在12%以上，即開發(fā)商有激50億（以現(xiàn)金最大需求為土地價(jià)格（表格22014房地產(chǎn)開發(fā)可選項(xiàng)目列項(xiàng)目名（萬(wàn)元樓面地收入估經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)路東區(qū)G1R1地塊二居住用大興區(qū)黃村鎮(zhèn)DX00-0101-0201等地塊門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)地塊F1住宅混合公建用門頭溝區(qū)永定鎮(zhèn)MC00077地大興區(qū)生物0505-069、075塊順義區(qū)趙全營(yíng)鎮(zhèn)心區(qū)C1-02、豐臺(tái)區(qū)長(zhǎng)辛店鎮(zhèn)辛莊村（一期）A-41塊地18、19地海淀區(qū)上莊鎮(zhèn)B10地經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)河西區(qū)X91R1地塊二居住用地順義區(qū)趙全營(yíng)鎮(zhèn)心區(qū)E1-03、03、E3-04豐臺(tái)區(qū)城鄉(xiāng)盧溝橋鄉(xiāng)西局村舊一期XJ-03-02、XJ-05、XJ-09地昌平區(qū)沙河鎮(zhèn)七里渠南北村QLQ-007朝陽(yáng)區(qū)百子灣路14號(hào)住宅混合公建用順義區(qū)趙全營(yíng)鎮(zhèn)心區(qū)E1-02、01、F3-020505-069、075地塊；二、順義區(qū)趙全營(yíng)鎮(zhèn)心區(qū)C1-02、C1-03、C1-04；三、順義區(qū)趙全營(yíng)鎮(zhèn)心區(qū)E1-02、F3-01、F3-02等地塊?？偟貎r(jià)為433800萬(wàn)元，小于悲觀估501.7以上，表明此三塊地IRR12%的最低限度。37330086%。根據(jù)第一部分對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的區(qū)域分析，2014初趙全營(yíng)地段已經(jīng)被各大地產(chǎn)商購(gòu)置，極有可能在未來(lái)形成區(qū)域性的群體開發(fā)從而增值。加之該地塊的尚莑壹號(hào)項(xiàng)目已經(jīng)建成，一期的價(jià)格便已經(jīng)從3萬(wàn)/平方米開始。所以該地段未來(lái)的升值潛力巨大，更使得在該地段關(guān)鍵項(xiàng)目需求估3序項(xiàng)大板橋四板橋三估計(jì)準(zhǔn)1土地費(fèi)2建安成本的3程取建安工程單價(jià)4用費(fèi)總額的5財(cái)務(wù)費(fèi)6銷售費(fèi)銷售額的7其他所有成本的8合根據(jù)2.3.1和2.3.2以及2.3.3中對(duì)于單個(gè)項(xiàng)目運(yùn)用的估計(jì)，可制成三項(xiàng)目全投金流 現(xiàn)金流 全投資凈現(xiàn)金流量Figure14序項(xiàng)1現(xiàn)金流銷售收00長(zhǎng)期借2現(xiàn)金流00000000-4---5凈現(xiàn)值-6--2.3.1市大興區(qū)生物0505-069、075地塊F1住宅混合公建用地、R51中學(xué)用地項(xiàng)目來(lái)源與運(yùn)用情況表格5大興項(xiàng)目來(lái)源運(yùn)用序項(xiàng)1來(lái)0銷售收自有0長(zhǎng)期借02運(yùn)應(yīng)付利003盈余04累計(jì)盈余02.3.2市順義區(qū)趙全營(yíng)鎮(zhèn)心區(qū)C1-02、C1-03、C1-04等R2二類居住、C21商業(yè)用地、F1住宅混合公建用地、R53托幼用地、U2交通設(shè)施等用地項(xiàng)目來(lái)源與運(yùn)用情況表格6趙全營(yíng)板橋四期項(xiàng)目來(lái)源與運(yùn)用序項(xiàng)1來(lái)0銷售收自有0長(zhǎng)期借02運(yùn)應(yīng)付利003盈余04累計(jì)盈余0商業(yè)用地、R53托幼用地、S31機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)庫(kù)用地項(xiàng)目來(lái)源與運(yùn)用情況表格7趙全營(yíng)板橋三期項(xiàng)目來(lái)源與運(yùn)用序項(xiàng)1來(lái)0銷售收自有0長(zhǎng)期借02運(yùn)應(yīng)付利003盈余04累計(jì)盈余0資本配置情率不得超過35%。所以，為了保證能夠順利拿地，在2013年底需從股東和投資者初籌集到300328萬(wàn)購(gòu)地款項(xiàng)。而競(jìng)賽描述中對(duì)股東借款的額度并，因此，以最不樂觀情況估計(jì)，也就是優(yōu)先考慮投資者，其借款量為10億。之后考慮股東借款融資。以同期銀行利率6.15%的1.1倍利率計(jì)算共計(jì)借得200328萬(wàn)元。第一階段也就是買地2a45%。表格8融額和時(shí)間項(xiàng)利融資時(shí)自有2013投股東借同時(shí)期銀行借款28億元時(shí)項(xiàng)目公司的負(fù)債率為65%，持續(xù)時(shí)間為2014年初至2015Figure2項(xiàng)目現(xiàn)金流量測(cè)201512377612%為30635萬(wàn)元，而自有投資的累計(jì)凈現(xiàn)值為62212萬(wàn)元表格9項(xiàng)目自有現(xiàn)金流量序項(xiàng)合1現(xiàn)金流銷售收00長(zhǎng)期借2現(xiàn)金流00土000000-4---5凈現(xiàn)值-6--10序項(xiàng)合1現(xiàn)金流銷售收2現(xiàn)金流土3--4--5--6--項(xiàng)目總收益估3.1.1市大興區(qū)生物0505-069、075地塊F1住宅混合公建用地、R51中學(xué)用10000020土地00000000345凈現(xiàn)值-2013年末(2014年初NPV6364萬(wàn)元，IRR16.78%10000020土地0000010000020土地00000000345凈現(xiàn)值6-2013年末(2014年初（10000020土地0000000034562013年末(2014年初NPV5935萬(wàn)元，IRR13.33%3.1.4168800820經(jīng)營(yíng)稅金及附00加土地000000-4累計(jì)凈現(xiàn)金流量--5凈現(xiàn)值-6--2013年末(2014年初萬(wàn)元，IRR29.19%項(xiàng)目資本金共計(jì)25億元，其中自有有15億元，性權(quán)益投資有10億元。投資收益率為12%，因此真正自有收益率達(dá)到了37.3%。項(xiàng)目收益敏感性分---30%IRR總收于時(shí)間敏感性分50%時(shí)，IRR29.19%116.6%IRR由29.19%降為13.54%，變動(dòng)幅度很明顯。由此看到項(xiàng)目對(duì)于銷售收入獲得時(shí)間的抗風(fēng)險(xiǎn)能力總收于利率敏感性分銀行基準(zhǔn)率5825%%%根據(jù)以上圖表分析，總收益對(duì)銀行基準(zhǔn)利率的敏感性很低，當(dāng)銀行基準(zhǔn)利率提高總收于土地價(jià)格敏感性分共同資本-5652253共同資本%%0--16.89%的較高水平，因此總收益對(duì)地價(jià)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)。房屋單自有資根據(jù)上表及之前的分析，自有收益對(duì)售價(jià)較為敏感，售價(jià)只要提高30%，自有IRRIRR仍能保持25.79%的較高水平售價(jià)下降20%自有IRR仍能保持7.92%的正值。銷售收入獲得時(shí)間延后一年獲得延后兩年獲得價(jià)款自有IRR就能從40.64%一下子變動(dòng)為186.33%。同時(shí)自有收益對(duì)售價(jià)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差，只要延后一年獲得價(jià)款，自有IRR就會(huì)降為14.57%的較低水平，延后兩年獲得價(jià)款，自有IRR幾乎為0。銀行基準(zhǔn)利率敏感性分銀行基準(zhǔn)率自有即使銀行基準(zhǔn)利率增加30%，自有IRR仍能保持36.66%的較高水平。自有根據(jù)上表及之前的分析，自有收益對(duì)地價(jià)較為敏感，地價(jià)只要下降30%，自有IRRIRR仍能保持31.41%的較高水平，地價(jià)上升20%，自有IRR仍能保持20.17%的水盡可能地采取預(yù)收，盡早使回籠，嚴(yán)防收入延期獲得，可以有效提高自有無(wú)需關(guān)注銀行利率變動(dòng)帶來(lái)