2020年(物業(yè)管理)辦公樓物業(yè)管理顧問提案

經(jīng)典word整理文檔，僅參考，雙擊此處可刪除頁眉頁腳。本資料屬于網(wǎng)絡(luò)整理，如有侵權(quán)，請聯(lián)系刪除，謝謝！精品資料網(wǎng)（）25萬份精華管理資料，2萬多集管理視頻講座精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料物業(yè)管理X公司PROPERTYMANAGEMENT目錄目錄………………1前言………………2第一章北京物業(yè)管理X公司介紹……………3第二章項目分析……………………6第三章物業(yè)管理要點(diǎn)………………8第四章物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容………13第五章物業(yè)管理顧問的工作范圍及職責(zé)……22第六章主要運(yùn)營指標(biāo)及重要承諾……………28第七章顧問服務(wù)、合作方式、效益和監(jiān)控…30第八章項目管理運(yùn)營預(yù)測……33前言XXXXX貴XX第一章物業(yè)管理X公司介紹背景物業(yè)管理有限X公司是壹家專門為高檔物業(yè)及住宅小區(qū)提供運(yùn)營管理的物業(yè)X公司，有壹批富有酒店、商務(wù)樓、公寓、住宅運(yùn)營管理經(jīng)驗的專業(yè)人士，X公司依據(jù)自身實(shí)力，成功地管理了御東商物樓、民進(jìn)中央大廈、北京友金大廈等多家物業(yè)。由于多年運(yùn)營及X公司大部分員工來自酒店及物業(yè)行物業(yè)項目物業(yè)管理X公司目前所管理的物業(yè)項目如下：民進(jìn)中央大廈位于三元東橋東北側(cè)，機(jī)場輔路北側(cè)，占地7000平米，總建筑面積12000平米，99年5月竣工，現(xiàn)正招租。北京御東商務(wù)樓位于東三環(huán)京信大廈東側(cè)，面積6000年初新建成甲級寫字樓，由于有壹支精良的物業(yè)管理隊伍，尤其是具有壹批經(jīng)驗豐富優(yōu)秀的營銷人員，99年底完成出租率100%，目前出租率保持95%之上。北京友金大廈位于北京勁松地段，香港合資建成。面積5000多平米，是北京早期建成寫字樓之壹，地理位置雖然略偏，但壹年之內(nèi)出租率已達(dá)100%。佳日大廈位于東三環(huán)雙井主要商業(yè)區(qū)，總建筑面積10000平米，99年11月竣工，現(xiàn)正招租。黃金花園位于亞運(yùn)村北5萬平米公寓、住宅小區(qū)。于97年進(jìn)行了小區(qū)的策劃改建及管理銷售，目前已正常運(yùn)營，出租居住房已達(dá)90%之上?？导覉@小區(qū)位于大北窯東4X公司物業(yè)管理X公司進(jìn)行物業(yè)管理，目前已達(dá)到朝陽區(qū)規(guī)范小區(qū)之壹。龍福宮大廈位于東三環(huán)十里河橋，5000平方米，目前入住率已達(dá)95%。運(yùn)營管理北京物業(yè)X公司極為注重管理，在運(yùn)營管理上奉行至誠服務(wù)專業(yè)化管理，具有完整的工程、保安、消防、物業(yè)管理運(yùn)作程序，這些規(guī)范化管理是物業(yè)充分滿足客戶需求、工作高效、成功的保證。我們深信本X公司的管理會使業(yè)主得到最佳的資金回報及最好的經(jīng)濟(jì)效益。讓我們齊心協(xié)力，為我們共同的事業(yè)添磚加瓦。第二章項目分析東外辦公樓是由北京外交人員服務(wù)局出資修建的壹棟現(xiàn)代化辦公樓。該樓位于東直門外大街北側(cè)，毗鄰北京中央商務(wù)區(qū)，緊靠塔園外交人員公寓，東臨澳大利亞大使館及加拿大大使館，西臨東湖別墅。1、該樓占地面積470017126七層，擁有18套辦公用房。①地下二層為車庫，可停放52部車輛；②地下壹層可做商業(yè)用房（約1900③首層部分為辦公樓大堂，部分可做商業(yè)用房（約900④二至五層為標(biāo)準(zhǔn)層，每層有四套辦公用房，其中東南角壹套建筑面積為416384室以及衛(wèi)生間、浴室和水房等；800面積為780平方米。⑥二層平臺面積約500平方米，可供休閑娛樂用。2、樓層面積分布表表11層1））2244442112東外辦公樓地理位置優(yōu)越，位于東外使館區(qū)，毗鄰北京中央商務(wù)區(qū)，環(huán)境十分優(yōu)越，交通方便。附近有地鐵及120、110、24、416、106、107、117、815路公交汽車。該項目為中等規(guī)模，大開間帶衛(wèi)生間及廚房，檔次較高，較適合國內(nèi)外駐京辦事處、跨國X公司、政府機(jī)關(guān)、銀行等?！駱菍痈窬盅b修適合較高檔次客戶?！裰苓叚h(huán)境鬧中取靜?！耨{車出入及停車較為方便?！裼布O(shè)施精良完善?！裼捎诖箝_間格局且?guī)l(wèi)生間，限定了壹部分中小客戶群，對出租有所不利；●朝北行駛進(jìn)入辦公樓不便；●走廊不帶空調(diào)，室內(nèi)外溫差給人不舒服的感覺；●走廊及房間高度偏低給人以壓抑的感覺；●沒有單獨(dú)的雇員餐廳，就餐成本較高。第三章物業(yè)管理要點(diǎn)壹、物業(yè)管理的功能：物業(yè)管理是壹門專業(yè)性很強(qiáng)的學(xué)問，我X公司本著小心計算成本及為客戶創(chuàng)造最理想的環(huán)境為原則，且通過長期的改進(jìn)和提升，使每壹座物業(yè)的收益和投資潛質(zhì)得以發(fā)揮。而此種“投資管理”的哲學(xué)，使業(yè)主能充分保障其不動產(chǎn)投資的權(quán)益，不但使其保值，而且更能使不動產(chǎn)增值。作為專業(yè)物業(yè)顧問，我們深信物業(yè)管理必須體現(xiàn)以下的主要作用：●維護(hù)業(yè)主的權(quán)益和設(shè)施、管理、維修、通水、通電、通訊及通渠等等問題。通過優(yōu)良的物業(yè)管理，使發(fā)展商、業(yè)主和租戶的利益更加獲得保障?！窬S護(hù)安全和舒適的生活或商業(yè)運(yùn)營環(huán)境律責(zé)任。●確保物業(yè)的價值和升值能力值和升值能力，且且在物業(yè)市場上占據(jù)有利位置。二、物業(yè)管理的計劃就東外寫字樓而言，能夠預(yù)見，東外寫字樓將會需要面對很多的問題，例如：●如何實(shí)現(xiàn)對業(yè)主和租戶作出的承諾，以免損害X公司的聲譽(yù)和投資利益?！袢绾螢閄費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和管理水平之間取得平衡，且且不能和市場完全脫節(jié)?！袢绾卧谑┕て陂g，設(shè)法避免日后產(chǎn)生維修保養(yǎng)上的問題或者不必要的開支?！袢绾伪苊庠诖髲B移交付使用時因工程遺漏或少量施工不合規(guī)格而產(chǎn)生業(yè)主的不滿和對發(fā)展商不利的宣傳?！袢绾伟才殴芾鞽又能維護(hù)發(fā)展商的聲譽(yù)和投資利益?！袢绾我挤矫鏉M足寫字樓/商住的業(yè)主/租戶對管理服務(wù)的需要，而又同時滿足其他使用者的需要，如何在停車場作出適當(dāng)?shù)陌才??！袢绾尉S持建筑物的外表美，如何保持公共地方整天清潔，所有通道保持暢通。●在業(yè)主裝修期間，如何維持物業(yè)的安全和整潔，避免破壞大廈結(jié)構(gòu)和避免對其他使用者造成滋擾?！袢绾伍L期滿足業(yè)主對管理服務(wù)不斷提升的要求，如何實(shí)現(xiàn)發(fā)展商的理想和承諾?！裾麄€物業(yè)分成寫字樓、商住、餐飲娛樂和停車場幾個部分，管理X公司如何應(yīng)付和配合各種不同操作方式和需要。類似之上這種種的問題能夠說是不勝枚舉，但又必須在物業(yè)移交使用之前經(jīng)過慎密的考慮去制定壹套周密的物業(yè)管理計劃，運(yùn)用高水平的物業(yè)管理手段，將這計劃推行和實(shí)施。作為專業(yè)的物業(yè)管理X公司，我們很樂意和貴X公司攜手合作，共同制訂和實(shí)踐這壹套物業(yè)管理計劃，以便將來去應(yīng)付和解決壹切的管理問題。三、物業(yè)管理要點(diǎn)憑著我X公司在國內(nèi)多年經(jīng)驗及參考了發(fā)展商提供的基本資料后，本X公司建議“東外辦公樓”的物業(yè)管理方案，根據(jù)物業(yè)的不同部份應(yīng)注意以下事項。在進(jìn)行實(shí)質(zhì)管理時，必須結(jié)合所有部分，以維持統(tǒng)壹管理，節(jié)省能源。智能辦公大廈管理●停車場管理●資源的投入管理●財務(wù)收支及安排的管理●智能寫字間在市場上有壹定吸引力，除其有高科技設(shè)置外，后勤保養(yǎng)維修亦相當(dāng)重要，因為周密的管理服務(wù)需要有專門知識和技術(shù)。設(shè)備管理上不只包括電梯，仍有靈敏的裝備如電腦控制的大廈自動化系統(tǒng)、中央空氣調(diào)節(jié)設(shè)備和通風(fēng)裝備、保安監(jiān)視和控制系統(tǒng)、自動灑水器、大堂的設(shè)計，更為重要。高品質(zhì)的大堂設(shè)計是大廈檔次的重要體現(xiàn)，力爭做到豪華、安靜，且含有會客區(qū)。大廈的外墻也需得到完善管理，它對物業(yè)的租價有很大影響。由于樓宇的開放時間，壹般是有規(guī)定的，所以物業(yè)管理服務(wù)必須確保在開放時間內(nèi)，大廈各設(shè)施正常運(yùn)作，提供客戶方便快捷的服務(wù)。為減少對行。干有償服務(wù)項目，如商務(wù)中心服務(wù)，室內(nèi)清潔、小量維修工作等。和此同時考慮提供無償服務(wù)，如派發(fā)報紙、代訂機(jī)票等。對寫字樓的非工作時間管理，諸如保安、設(shè)備及能源控制亦相當(dāng)重要，樓宇于非辦公時間的保安至為重要，管理X公司必須制定大廈管理守則及保安規(guī)章，以使保安工作能合理地進(jìn)行，確保大廈整體安全。寫字樓的管理不僅是使其大廈硬件保值、增值，更重要的是創(chuàng)造大廈圍，這也是物業(yè)管理X公司的重要責(zé)任。動化管理，能夠減少人為舞弊，節(jié)省人力資源，加快車輛流量，從而使物業(yè)管理運(yùn)作更暢順，對客戶及訪客利用停車場設(shè)備有極大的益處和幫助。此外，停車場必須設(shè)有閉路電視作監(jiān)控，保障訪客安全。停車場內(nèi)必須裝有足夠通風(fēng)系統(tǒng)，供應(yīng)新鮮空氣，以符合衛(wèi)生安全。停車場運(yùn)營管理策略在可能情況下應(yīng)按照自給自足核定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對整個物業(yè)出租及出售營運(yùn)，都有著正面積極作用。X備壹切有關(guān)物業(yè)管理的工作，如制定大廈管理維修公約，制定管理費(fèi)用金額及其它費(fèi)用金額，如電話線費(fèi)用、電費(fèi)、水費(fèi)、煤氣等，制定客戶守則，裝修指南，招聘員工及培訓(xùn)，和承建商聯(lián)系跟進(jìn)遺漏工程等等，從而確保大廈正常運(yùn)營。X有關(guān)樓宇交付客戶使用，且協(xié)助使用者解決所遇到的問題，提供完善的售后服務(wù)，以確保發(fā)展商的信譽(yù)。為做好物業(yè)管理的工作，投入管理資源必須妥善安排。在開展實(shí)質(zhì)管理工作前，管理X公司必須提交管理財務(wù)預(yù)算案給發(fā)展取的管理費(fèi)用。在發(fā)展商未交付樓宇給客戶前，發(fā)展商也須為物業(yè)管理的前期工作提XX合理的財務(wù)運(yùn)作。第四章物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容服務(wù)內(nèi)容依據(jù)北京“東外辦公樓”的規(guī)模及現(xiàn)狀，本X公司建議提供的服務(wù)：前期物業(yè)管理服務(wù)物業(yè)管理運(yùn)作服務(wù)●●在此期間，本X公司將會根據(jù)國內(nèi)的管理經(jīng)驗為發(fā)展商提供各方面管理意見，從而達(dá)到以下效果：針對及提出大廈現(xiàn)存有關(guān)影響未來的管理問題，使發(fā)展商可考慮增減設(shè)●施；提出在前期階段應(yīng)注意事項如和政府部門的聯(lián)系、必備的文件、預(yù)留物●料及用房確定等，從而令日后管理工作得以順利進(jìn)行；制定各項管理費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及分?jǐn)傇瓌t，使日后管理運(yùn)作能暢●順；前期物業(yè)管理服務(wù)范疇包括：●-提供大廈圖則專業(yè)意見-提供大廈設(shè)施專業(yè)意見-制定管理守則及公約條款-員工培訓(xùn)計劃-起動預(yù)算-運(yùn)營財務(wù)預(yù)算-停車場管理建議-裝修工程及物料運(yùn)送控制的程序-安全控制-公用事業(yè)處理安排就北京“東外辦公樓”的設(shè)計平面圖、立面圖、剖面圖及基地現(xiàn)況作出對日后管理的專業(yè)意見及分析。該工作主要針對大廈設(shè)計在落成后對管理操作實(shí)則進(jìn)行產(chǎn)生積極作用及可行性。建議業(yè)主對部分設(shè)備的增添，預(yù)留中央監(jiān)控及相關(guān)設(shè)施的預(yù)定位置、垃圾處理室等,于適當(dāng)?shù)胤?、車輛日常進(jìn)出運(yùn)作安排、自動化系統(tǒng)及其他各類設(shè)施之空間預(yù)留等。就發(fā)展商已決定或需要提供意見的各項設(shè)施作出對將來管理運(yùn)作的意見，主要針對從使用者角度去選擇各類設(shè)施，配備及安排等，且提供是否適合日后使用者要求的意見。大廈設(shè)施包括：-電梯-中央空調(diào)設(shè)備-消防設(shè)備-電氣設(shè)備-照明設(shè)備-給/排水系統(tǒng)-供暖設(shè)備-垃圾處理設(shè)備-保安系統(tǒng)設(shè)備-中央廣播系統(tǒng)-衛(wèi)星及公共天線設(shè)備-大廈自動化系統(tǒng)-洗窗機(jī)設(shè)備-停車場管理系統(tǒng)等根據(jù)以往經(jīng)驗，本X公司可從管理角度在合同內(nèi)容，物料適用性及補(bǔ)充性等方面提出意見，從而令日后管理工作得以順利進(jìn)行。就公約條款部分，本X公司將根據(jù)發(fā)展商提供的公約樣本，且通過發(fā)展商指定法律代表和本X公司協(xié)調(diào)，制定符合“東外辦公樓”的特定公約內(nèi)容及細(xì)則；●X公司依據(jù)專業(yè)管理規(guī)范配合特定環(huán)境，制定壹套符合“東外辦公樓”所設(shè)定的管理規(guī)章；除附設(shè)于公約條款的管理守則外，本X公司將會制定“東外辦公樓”用戶手冊等，使客戶搬進(jìn)大廈前對管理運(yùn)作有充分了解，以配合管理X公司的服務(wù)?！瘛癖綳公司確認(rèn)物業(yè)管理為壹項由人力作主導(dǎo)的服務(wù)行業(yè)，所以深信在物業(yè)管理擔(dān)當(dāng)?shù)谝季€的管理人員必須接受專業(yè)的特定訓(xùn)練，而該項訓(xùn)練除灌輸現(xiàn)代化物業(yè)管理知識外，也應(yīng)包括其他項目如領(lǐng)導(dǎo)才能或公共關(guān)系等課程。培訓(xùn)計劃將為理論和實(shí)務(wù)且行，且配合適當(dāng)?shù)难萘?xí)，使其能熟悉及實(shí)際體會突發(fā)事故的應(yīng)變措施及程序。本X公司將按實(shí)際情況，分期安排員工投入適合崗位，以配合工作及有效運(yùn)用資源。物業(yè)管理員工培訓(xùn)，本X公司設(shè)有健全的訓(xùn)練項目，建議北京“東外辦公樓”管理員工的課程包括下列各項：-物業(yè)管理的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)-寫字樓驗收程序中應(yīng)注意事項-機(jī)電設(shè)備的認(rèn)識及驗收-二次裝修審圖重點(diǎn)及日常維修保養(yǎng)概述-保險事宜-客信和對客公函的妥善處理-禮貌禮儀-電話的有效應(yīng)用-消防知識-寫字樓緊急事件處理程序-處理客戶投訴技巧-寫字樓非營業(yè)時間的服務(wù)和安全上述培訓(xùn)計劃，本X公司建議是東外辦公樓營運(yùn)前為進(jìn)駐物業(yè)的管理員工提供訓(xùn)練課程，以使各職務(wù)人員能于正式投入管理工作前，對專業(yè)管理模式及工作程序有系統(tǒng)及深入的認(rèn)識及訓(xùn)練機(jī)會。根據(jù)大廈交付使用的情況，提交大廈管理起動預(yù)算于貴X公司批準(zhǔn)。起動預(yù)算將以實(shí)際需要而訂立費(fèi)用的安排，且以經(jīng)濟(jì)及有效使用為大前題，避免浪費(fèi)資源，我X公司對大廈的起動資金，進(jìn)行了初步預(yù)算，具體內(nèi)容詳見第八章?，F(xiàn)今專業(yè)化物業(yè)管理，除需要專業(yè)管理人員及先進(jìn)的管理系統(tǒng)設(shè)備外，對于整棟建筑物的財務(wù)管理尤為重要。精確的事前財務(wù)預(yù)算及分析能保障物業(yè)投資者權(quán)益，相對而言，亦能確保及增加，制定出壹套完整而合理的預(yù)算案，且預(yù)留基金作長期性保養(yǎng)及更新計劃，以確保該項物業(yè)投資能達(dá)到最佳回報。本X公司將為北京“東外辦公樓”提供壹套依照現(xiàn)今先進(jìn)的預(yù)算模式作為基準(zhǔn)訂立大廈的管理費(fèi)。預(yù)算案內(nèi)每壹內(nèi)容及項目均針對物業(yè)所制定的設(shè)施專業(yè)管理服務(wù)為目的。北京“東外辦公樓”的運(yùn)營財務(wù)預(yù)算祥見第八章。停車場的管理應(yīng)注意以下幾個問題：1）劃定停車位2）專人管理3）建立停車場收費(fèi)制度4）重視停車場的安全管理為確保用戶的裝修工程及材料運(yùn)送能配合大廈整體營運(yùn)情況，要求各用戶指定的裝修承包商于施工前提供有關(guān)資料及費(fèi)用，以免妨礙物業(yè)的正常操作，確保業(yè)主及用戶權(quán)益。本司將要求用戶提供以下資料及相關(guān)費(fèi)用：-裝修樓層/單位證明/資質(zhì)證明-二十四小時的聯(lián)絡(luò)人、電話、傳呼機(jī)、手機(jī)號碼-估計裝修工程日數(shù)-裝修物料運(yùn)送時間表-每日工作人數(shù)-駐場主管聯(lián)絡(luò)電話、傳呼機(jī)、手機(jī)電話-裝修期的臨時水電供應(yīng)和保證金及費(fèi)用等本X公司特別強(qiáng)調(diào)安全第壹，無論管理人員、裝修承包商及用戶，必須遵守管理X公司制定的安全守則，以防發(fā)生意外。如單位內(nèi)樓板禁止切割或挖掘，用戶單位設(shè)施的更改，易燃物體的管理及處置等，物業(yè)管理中心將有特定的規(guī)定監(jiān)管，以確保安全。本X公司將為大廈電話線的分配及裝置的費(fèi)用提出建議，從而使發(fā)展商的投資得以確保，在電力供應(yīng)上，本X公司按豐富經(jīng)驗向發(fā)展商提出高價電和低價電的處理方法，使公用事業(yè)的安排得以妥善處理。從上可見，前期的管理籌備工作上實(shí)不容忽視，因在物業(yè)設(shè)計上的建議、管理維修公約上的意見及員工培訓(xùn)或政府聯(lián)系等均深深影響日后的管理工作。本X公司于物業(yè)落成及發(fā)給樓宇使用執(zhí)照日起，即時提供實(shí)質(zhì)管理運(yùn)作服務(wù)，各項服務(wù)如下：-大廈管理人力資源-大廈保險事宜-保安服務(wù)-清潔服務(wù)-維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)-財務(wù)管理-處理投訴-用戶聯(lián)系及管理報告1）配合物業(yè)所需，我X公司將直接聘請及培訓(xùn)合適員工負(fù)責(zé)日常管理，保安及維修等工作，確保高品質(zhì)服務(wù)質(zhì)量；2）我X公司制定員工編制表，工作時間表，員工手冊及各項運(yùn)作報告等；3）于物業(yè)正式營運(yùn)前調(diào)派機(jī)電及管理人員進(jìn)駐以熟悉各項設(shè)施運(yùn)作，配合日后管理服務(wù)；本X公司將按“東外辦公樓”的建筑成本，建議發(fā)展商足額投保，且建議投保的方式。該項服務(wù)將于大廈正式營運(yùn)前提供資料和業(yè)主參考。1）依本XX公司將被委任后制定壹套完善的保安制度。2）聘請保安X公司保安員，外包產(chǎn)生的管理問題。3）本司將配合發(fā)展商代表意見，擬定保安人員崗位，設(shè)立特定且適合大廈保安制度及編制各相關(guān)巡邏路線圖表等。4）為確保大廈的保安服務(wù)能達(dá)至預(yù)定的效果，本X公司將定期和大廈發(fā)展商代表舉行會議，檢討物業(yè)保安問題。5）于物業(yè)正式營運(yùn)前，本X公司將依據(jù)發(fā)展商的特定要求制定壹套能符合物業(yè)需要的保安計劃草本供發(fā)展商批核及確認(rèn)。1）本X公司將擬定物業(yè)清潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，如建材的類別、位置、清潔次數(shù)及所需員工。2）本X公司將擬定清潔服務(wù)條款。3）本司將擬定客戶室內(nèi)的清潔服務(wù)細(xì)則及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以滿足客戶的特殊服務(wù)。1）負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)部所有機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作保養(yǎng)服務(wù)，各駐物業(yè)技工將由工程師督導(dǎo)下處理各項操作、維護(hù)及定期保養(yǎng)。2）編制短期及長期修繕計劃，建立機(jī)電維護(hù)的基準(zhǔn)及品質(zhì)定位，且備有各承包商處理定期及大型的維修保養(yǎng)計劃。3）選定適合的保養(yǎng)招標(biāo)程序，由發(fā)展商核準(zhǔn)后選定合適廠商。1）物業(yè)管理預(yù)算-準(zhǔn)后，本X公司將依預(yù)算作為物業(yè)財務(wù)管理標(biāo)準(zhǔn)由管理X公司全權(quán)處理；-依據(jù)預(yù)算案，本X公司將建議管理費(fèi)及保證金的制定金額。2）處理支出帳目所有物業(yè)內(nèi)管理運(yùn)作的帳目將由總經(jīng)理審核后交由服務(wù)X公司作最后核準(zhǔn)，壹切支出項目將依據(jù)先前通過物業(yè)管理預(yù)算案內(nèi)所制定的預(yù)估費(fèi)用做依據(jù)。3）收支損益報告細(xì)項及預(yù)估支出，且提供管理費(fèi)收支帳目和應(yīng)收帳款的對照，以供發(fā)展商了解物業(yè)財務(wù)狀況；4）管理帳戶-本X各項開支；-的利息將歸入物業(yè)管理帳戶，且僅用于物業(yè)的管理營運(yùn)；-本X公司每月將提供管理帳戶的銀行收支記錄及結(jié)存和發(fā)展商審核。7、處理投訴-駐物業(yè)管理處將記錄所有客戶的建議或投訴，且以最短時間內(nèi)處理；-本X公司物業(yè)管理部主管級人員將定期友善拜訪各用戶，做適當(dāng)溝通；-所有用戶的建議及投訴記錄將提供和發(fā)展商查核及檢討。8、用戶聯(lián)系及管理報告-物業(yè)管理處將定期發(fā)出通告，報導(dǎo)有關(guān)物業(yè)內(nèi)資訊及其他事項，且通知客戶最新或經(jīng)修改的管理規(guī)章；-本X公司物業(yè)管理部主管將定期拜訪主要用戶，以收集有關(guān)改善管理運(yùn)作的意見及建議；-本X公司將每月和發(fā)展商舉行例會檢討及報告管理進(jìn)度。另于有必要時舉行特別會議，商討其他有關(guān)管理問題；-本X公司將每月提交詳盡的管理報告和發(fā)展商審核，內(nèi)容將包括物業(yè)人力資源狀況、用戶投訴、物業(yè)維修事項及管理費(fèi)收支表等。第五章物業(yè)管理顧問的工作范圍及職責(zé)物業(yè)管理顧問服務(wù)是以提高物業(yè)管理水平為宗旨，使業(yè)主獲取最高的回報率及業(yè)戶提供最為方便舒適的工作環(huán)境。為配合東外寫字樓的交付使用及以后能使物業(yè)管理服務(wù)保持在較高的水平，我們建議由物業(yè)管理有限X能夠順利交用，同時建立完善的管理制度。我們的物業(yè)顧問工作將做如下安排：壹、前期物業(yè)顧問服務(wù)物業(yè)管理雖然常常被視為房地產(chǎn)發(fā)展的延續(xù)和伸展，但在開業(yè)前已需要考慮到物業(yè)移交后的壹切大廈服務(wù)，同時物業(yè)管理對物業(yè)的租賃具有重大影響。我們建議物業(yè)管理的前期工作應(yīng)該盡快開始在這期間，物業(yè)管理顧問的主要工作是：協(xié)助組建物業(yè)管理X公司，成立具有獨(dú)立法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。實(shí)行總●經(jīng)理責(zé)任制度，下設(shè)物業(yè)、財務(wù)、工程、保安、清潔環(huán)衛(wèi)等部門。按照企業(yè)化、專業(yè)化、社會化和制度化的要求，以統(tǒng)壹管理、綜合服務(wù)、自設(shè)立臨時辦公室及購買辦公設(shè)備等。審查設(shè)計圖紙，全面細(xì)致地反映物業(yè)管理賴以順利實(shí)施的各種需要，包●助發(fā)展商對施工的監(jiān)理。設(shè)定物業(yè)管理的法律規(guī)范，和發(fā)展商和律師共同草擬租賃合同、入戶守●則、裝修規(guī)定及其他物業(yè)管理有關(guān)的法律文件，務(wù)求做好所移交的壹切安排。選聘物料供應(yīng)商及承包商，協(xié)商服務(wù)條款及簽訂合同?！穸?、物業(yè)管理計劃壹但我們被聘用后，配合物業(yè)本身的特點(diǎn)、當(dāng)?shù)胤ㄒ?guī)、市場情況、社會因素和發(fā)展商的目標(biāo)和承諾，我X公司將：制定壹套詳細(xì)的物業(yè)管理計劃，內(nèi)容包括物業(yè)管理X公司的服務(wù)范圍、●營業(yè)方針、思想導(dǎo)向、勞動工資計劃、財務(wù)管理、行政制度、大廈管理、工程維修管理、衛(wèi)生管理、綠化管理、治安管理、車輛管理、財產(chǎn)管理、考核制度、物業(yè)檔案、電腦系統(tǒng)和及其他特約服務(wù)等。編制開辦費(fèi)預(yù)算及首年的管理預(yù)算、評定管理費(fèi)及其他收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、押金●及儲備金金額等，該項工作我們已提出草案，具體需和發(fā)展商進(jìn)壹步落實(shí)。編定崗位責(zé)任獎懲制度及規(guī)章制度?！袢?、人事管理協(xié)助制訂分期及整體物業(yè)管理員工編制，各級員工薪津，福利標(biāo)準(zhǔn)?！駞f(xié)助制訂各級管理員工崗位責(zé)任及工作程序?！駞f(xié)助招聘及聘用員工?！窀鶕?jù)相關(guān)法律法規(guī)制訂人事制度，員工守則及勞動合同?！駞f(xié)助和勞動部門聯(lián)絡(luò)，安排有關(guān)員工聘用登記事宜?！袼?、員工培訓(xùn)在物業(yè)交付使用前，協(xié)助物業(yè)管理X公司聘用高級行政人員，物業(yè)經(jīng)理●及維修保養(yǎng)經(jīng)理，配合市房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行培訓(xùn)，取得相應(yīng)的上崗證書，且盡快參和制訂物業(yè)管理規(guī)章制度。同時安排上述人員到相關(guān)物業(yè)作實(shí)習(xí)，了解及熟悉專業(yè)管理模式及運(yùn)作。于交付使用前壹個月，為各級員工安排短期上崗培訓(xùn)，使他們能充分認(rèn)識本身的工作職責(zé)及工作程序，同時灌輸其良好的服務(wù)意識及正確的物業(yè)管理概念和知識?！癜才鸥骷墕T工進(jìn)入物業(yè)內(nèi)部實(shí)地訓(xùn)練，配合物業(yè)交付使用期間，令物業(yè)管理工作能夠全面開展，為客戶及時提供高水平的服務(wù)。于物業(yè)交付使用后，安排重溫培訓(xùn)班，務(wù)求員工服務(wù)素質(zhì)，能達(dá)到既定之標(biāo)準(zhǔn)?！瘛裎?、常規(guī)管理工作X公司遵照物業(yè)管理公約和租約為業(yè)主和租戶客戶提供管理服務(wù)、維護(hù)物業(yè)的價值和保障業(yè)主的整體利益。這些工作包括：協(xié)助成立和業(yè)主和租戶聯(lián)絡(luò)且建立公關(guān)機(jī)制，接受業(yè)主和租戶對物業(yè)管●理要求，不斷改善服務(wù)和擴(kuò)展服務(wù)的項目和范圍。維持及不斷完善物業(yè)的管理服務(wù)機(jī)構(gòu)、人力資源管理和行政管理?！瘛窬S修及保養(yǎng)管理：●-維持物業(yè)配套設(shè)施的維修和保養(yǎng)，長期設(shè)立大修、中修、小修、及翻修工程施工組織，保證所有設(shè)備的正常運(yùn)作和延長物業(yè)的壽命。-協(xié)助制定竣工驗收安排及保養(yǎng)期內(nèi)之補(bǔ)修程序。-協(xié)助制訂樓宇保養(yǎng)維修計劃，包括大修、中修、小修及翻修工程，編制修繕工程預(yù)算。-根據(jù)大廈的設(shè)備裝置，協(xié)助選聘專業(yè)X公司及承包商，進(jìn)行定期保養(yǎng)維修。-協(xié)助計劃24小時緊急維修系統(tǒng)，設(shè)立施工組織。-協(xié)助制定公眾投標(biāo)、驗收及付款程序。保安、消防系統(tǒng)及車輛管理：●-協(xié)助制訂或修訂值班守衛(wèi)制度，設(shè)定工作崗位及編制，防止大廈發(fā)生罪案。-協(xié)助聘用及訓(xùn)練保安人員，熟悉大廈保安監(jiān)察系統(tǒng)。-協(xié)助制定交通管理措施，防止車輛亂停亂放。-防止霸占公共地方，維持通道暢通及公眾安全。環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理：●-建立清潔工作標(biāo)準(zhǔn)及選購清潔用品及器材。-確保大廈內(nèi)外環(huán)境整潔、優(yōu)美和舒適，制止亂丟、亂放、亂堆、亂倒，保持衛(wèi)生和環(huán)境美化。-安排專業(yè)清潔X公司或招聘清潔隊伍，巡邏保潔，清理垃圾雜物。-安排專業(yè)滅蟲X公司定期為公共地方進(jìn)行滅蟲工作。-維持綠化及園藝服務(wù)，美化環(huán)境。-審查大廈內(nèi)外的招牌和指示牌的質(zhì)量、形狀及位置，且且定期檢查，作必要的更新或改善。-檢查公共照明系統(tǒng)的安全和運(yùn)作，做必要的修理和更新。保險：辦理物業(yè)和附屬設(shè)備的財產(chǎn)保險，防避因自然或人為災(zāi)害帶來的巨大的財產(chǎn)損失：●-協(xié)助檢定投保手續(xù)。-協(xié)助為大廈公共地方及公共設(shè)施選定保險X公司，安排購買財產(chǎn)保險和意外保險、勞工保險及公眾責(zé)任保險等。建立物業(yè)檔案，維護(hù)物業(yè)的完整和統(tǒng)壹管理?！窳?、財務(wù)管理協(xié)助設(shè)立會計財務(wù)制度，包括各級員工的財務(wù)權(quán)限及支出批準(zhǔn)程序，務(wù)●●●求有效控制管理收支。按現(xiàn)行法規(guī)，制訂處理欠繳管理費(fèi)及其他費(fèi)用的程序，以確保穩(wěn)定的管理收入。協(xié)助選用財務(wù)管理系統(tǒng)及收費(fèi)形式，以便收取客戶管理費(fèi)用、公共費(fèi)用及追討費(fèi)用等。協(xié)助設(shè)定帳戶管理結(jié)算方式及報表格式，編制財務(wù)使用管理文件。安排會計師作季度審核?！瘛瘛窠⒇攧?wù)及住戶資料庫，以提供標(biāo)準(zhǔn)資料及財政狀況預(yù)測，作為未來發(fā)展及投資的根據(jù)。為物業(yè)開設(shè)必須的銀行帳戶，制訂有關(guān)收取費(fèi)用安排。協(xié)助為管理資金且開設(shè)獨(dú)立銀行帳戶，負(fù)責(zé)管理資金。搞好財務(wù)管理，安排管理費(fèi)的核收和使用，適當(dāng)處理維修及儲備基金，為業(yè)主的長遠(yuǎn)利益制定妥善的安排?！瘛瘛馲公司將要面對租戶對管理服務(wù)需要高效率和不斷改進(jìn)的要求。因此物業(yè)管理X公司將會長期需要通過培訓(xùn)、監(jiān)察、管理審計和市場調(diào)研等方法和手段不停地自我完善，不時將物業(yè)X公服務(wù)，同時亦為貴X公司帶來超卓的聲譽(yù)和長遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)效益。第六章主要運(yùn)營指標(biāo)及重要承諾壹、主要運(yùn)營指標(biāo)（三）用戶滿意率：85%；（四）報修及時率：98%；（五）回訪率：98%；（六）維修質(zhì)量合格率：98%；（七）安全事故率：1‰；（八）工傷設(shè)備事故率：1‰；（九）節(jié)約能源（2000（十）水質(zhì)、環(huán)保達(dá)標(biāo)率：100%；（十一）作業(yè)記錄歸檔率：100%；（十二）技術(shù)培訓(xùn)合格率：98S%；（十三）管理費(fèi)收繳率：90%；（十四）綠化完好率：99%；（十五）清潔保潔率：99%；（十六）道路完好率及使用率：100%；（十七）停車場完好率：100%；（十八）投訴處理率：100%；（十九）管理人員培訓(xùn)合格率：98%；（二十）住戶回訪率：100%；（二十一）業(yè)主對物業(yè)服務(wù)滿意率：90%之上。二、重要承諾：（一）在實(shí)際入駐達(dá)到85%之上后的壹年內(nèi)達(dá)到市之上優(yōu)秀物業(yè)管理辦公樓標(biāo)準(zhǔn)；（二）在2002年底前通過ISO9002國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證。第七章顧問服務(wù)、合作方式、效益和監(jiān)控一、時代。我們清楚地知道每家房地產(chǎn)開發(fā)X公司都有它本身的目標(biāo)和抱負(fù)，而且對自己X公司的策略、發(fā)展需要和營運(yùn)上的資源分配比任何外面的人商各種服務(wù)合約，包括但不限于以下幾種方式：1、接受委托為單壹或數(shù)個物業(yè)發(fā)展項目的物業(yè)管理X公司，負(fù)責(zé)壹切管理事務(wù)。2、提供專業(yè)顧問服務(wù)，幫助房地產(chǎn)開發(fā)X公司或業(yè)主成立附屬的物業(yè)管理中心，制定及執(zhí)行物業(yè)管理計劃。3、接受委托為物業(yè)的銷售代理，負(fù)責(zé)國內(nèi)及國外的市場推廣計劃。4、接受委托為物業(yè)租務(wù)代理，負(fù)責(zé)出租及代管出租物業(yè)。5、共同制定物業(yè)管理員工招募及培訓(xùn)計劃，提供教材、師資及資質(zhì)評估服務(wù)。6、為物業(yè)管理XX公司營運(yùn)上的最大經(jīng)濟(jì)效益。7、和房地產(chǎn)開發(fā)X公司合作成立聯(lián)營機(jī)構(gòu)，提供物業(yè)管理及投資管理服務(wù)。二、根據(jù)我們的理解，貴X公司傾向于選擇本X公司對“東外寫字樓”進(jìn)行顧策劃及施工期的物業(yè)管理、工程驗收、移交、裝修監(jiān)察、常規(guī)及長期的物業(yè)管理服務(wù)。為完全配合貴X公司的構(gòu)想及物業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，本X公司建議雙方合作方式如下：1、雙方簽署物業(yè)管理顧問及服務(wù)合同，由2000年10月1日起，為期三年，由貴X公司委托本X公司為“東外寫字樓”的物業(yè)管理顧問，期滿自動續(xù)約，直至其中壹方提前六個月向?qū)Ψ桨l(fā)出書面通知到期終止合同。2、2000年10月1日起直至該物業(yè)首期樓宇進(jìn)入使用期的前三X公司每周派出至少壹名的物業(yè)管理顧問和貴X公司實(shí)地工作，專職負(fù)責(zé)東外寫字樓的顧問工作。3、交付使用及物業(yè)使用期實(shí)際管理顧問服務(wù)：由首期樓宇進(jìn)入交付使用期的前三個月開始，直至合同期滿，本X公司協(xié)助貴X公司進(jìn)行物業(yè)的全面管理工作。物業(yè)管理的人員派出可由以下幾種形式：X公司不派出專職顧問人員，僅負(fù)責(zé)提供物業(yè)管理軟件，解答物業(yè)管理中存在的問題?！瘛瘛馲公司派出壹名管理人員出任大廈總經(jīng)理，負(fù)責(zé)大廈的總體管理工作，其他人員由房屋服務(wù)X公司人員出任。X公司委派總經(jīng)理，外交人員房屋服務(wù)X公司委派副總經(jīng)理。部門經(jīng)理由X公司委派，各部門主管由外交人員房屋服務(wù)X公司委派，由部門經(jīng)理幫帶各主管或根據(jù)考核直接聘用服務(wù)X公司員工為部門經(jīng)理。其他人員雙方協(xié)商確定，可基本由外交人員房屋服務(wù)X公司內(nèi)部人員出任，但宜對其進(jìn)行培訓(xùn)后，采用聘任制上崗，如試用不合格，可退回服務(wù)X公司，如確有必要，再從外部招聘少量有關(guān)人員。我們傾向于此種管理方式。此種管理模式的優(yōu)勢在于能發(fā)揮雙方各自的長處，相互學(xué)習(xí)，全面貫徹規(guī)范化管理，同時又克服了國有企業(yè)的“大鍋飯”壹次分配定終身的弊端，兼顧企業(yè)職工就業(yè)，照顧老職工利益。但增加考核和激勵措施，有了競爭機(jī)制。三、我X公司的顧問服務(wù)收費(fèi)視貴X初期實(shí)際收益，因此本X公司初步建議如下：1、付。另外，指定派駐物業(yè)全職實(shí)地工作的物業(yè)管理人員的工資補(bǔ)貼、因公務(wù)支出的餐費(fèi)、交通費(fèi)、電訊及其他合理開銷將以實(shí)報實(shí)銷方式或根據(jù)雙方協(xié)議限額，由貴X公司自管理費(fèi)中支出。2、物業(yè)使用期的管理XX公司派往項目擔(dān)任實(shí)職的顧問人員的薪金及壹切管理開支。四、為保障貴X公司的利益及方便顧問工作的進(jìn)度起見，經(jīng)雙方協(xié)商同意，顧問合同的條款包括合理約束本X公司的工作指標(biāo)及服務(wù)內(nèi)容。除日常的來往文件外，本X公司亦會以書面向貴X公司提交工作匯報。五、根據(jù)物業(yè)法規(guī)，訂立合同應(yīng)當(dāng)遵守平等互利、協(xié)商壹致、等價有償?shù)脑瓌t。我們希望有機(jī)會和貴X公司共同協(xié)商壹個平等互利的合約方式，發(fā)揮雙方各自優(yōu)勢，為貴X公司提供稱心滿意優(yōu)質(zhì)的物業(yè)顧問服務(wù)，令貴X公司在房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)管理行業(yè)里再創(chuàng)高峰。第八章項目管理運(yùn)營預(yù)測壹、東外辦公樓管理費(fèi)收支概算表122管理收入22222個0管理支出元元元元二、組織結(jié)構(gòu)及人員設(shè)置、工資福利預(yù)測人人人人人表215934一、工程管理費(fèi)用預(yù)測1．各種年檢費(fèi)用1）電氣絕緣用具檢測費(fèi)1000.00元2）電梯年檢費(fèi)2000.00元3）防雷檢測費(fèi)3000.00元4）計量儀表檢測費(fèi)500.00元5）水質(zhì)化驗費(fèi)5000.00元6）其他2000.00元7）合計13500.00元2．工程外委項目費(fèi)用1）清掏化糞池3000.00元2）外墻清洗100000.00元合計103000.00元1）土建維修費(fèi)（結(jié)構(gòu)、內(nèi)外墻面、屋頂、門窗、地面等）30000.00元2）電氣維修費(fèi)50000.00元3）空調(diào)維修費(fèi)30000.00元4）給排水維修費(fèi)20000.00元5）弱電系統(tǒng)維修費(fèi)（消防報警、電話、綜合布線等）20000.00元6）其他10000.00元合計160000.00元總計276,500.00元(二)共計：142.795萬元1．（共計96.76萬元）大樓公共區(qū)域約5000m，照明按0.2005KW/m設(shè)置，公共區(qū)域每天供電平均12小時，全年365天。2QQ照明=0.005×5000×12×365=10.95（萬度）照明=0.72元×10.95（萬度）=7.8840萬元4Q立體=0.72×15×4×365=1.576（萬元）3大樓辦公時間按80T/日計，共270天，其他時間按20T/日計，共95天，水費(fèi)按1.80元/m計3J=（80270+2085）1.60=3.76萬元水J排污=（80270+2085）0.50=1.175萬元合計水費(fèi)：J總水=3.76萬元+1.175萬元=4.935萬元大樓供暖費(fèi)按2417126計：24元/平方米×17126平方米=41.1萬元。表3442B62B2B2B2111層B1411B21層B1B332B2B211B62B62B131B1141．工程工具購置費(fèi)：36762元（見表4）2．保安設(shè)備購置費(fèi)：10132元（見表5）3．辦公物品購置費(fèi)：3102606）4．清潔工具購置費(fèi)：41310元（見表7）元（人均1295個月平均每月按412．相關(guān)費(fèi)用：578573．餐費(fèi)：19680元（每人每天每餐8元）4．通訊費(fèi)：5000元（執(zhí)總的手機(jī)、BP服務(wù)費(fèi)）40000元（20000元/月）元（工程運(yùn)行記錄、巡檢記錄、維修單、各部門計劃、2．道路導(dǎo)向圖、線：4000元3．水牌、標(biāo)識制作：12000元120000平方米）27000元（1.5元/M）26000元（每人每次100元，共3次，按20人計算）元表4序號品名規(guī)格單位數(shù)量備注管道疏通機(jī)管道疏通機(jī)污水泵75型臺臺臺把把臺套把把把把套把把把套套套把111121111112221116634電錘TE-1513mm4110mmDN50603型200mm3#5手槍鉆6云占機(jī)7死絞板8射釘槍9臺虎鉗10111213141516171819壓力鉗平口鉗125管子割刀管鉗子4件套359mm450mm600mm管鉗子5010016058管鉗子80開口扳58梅花扳手套筒扳手克絲鉗9898198251981502021222324252627282930313233343536小計克絲鉗尖嘴鉗偏口鉗活扳手活扳手活扳手活扳手磁性改錐磁性改錐磁性改錐磁性改錐磁性改錐磁性改錐月刀62222222244221121232122101114202525262629291803801011138126446寸202228405050104104585818018020絲錐扳牙鋼鋸架手錘1116523表4序號品名37手錘規(guī)格2磅單位數(shù)量單價(元)17金額(元)17備注把138394041424344454647484950515253545556575859手錘把把把把把把把套把把把把把把把把把把把把把套11221111111111111111113845102616182025101210155手錘12磅橡皮錘玻璃膠槍板銼200mm300mm350mm板銼板銼什錦銼圓銼200mm300mm200mm300mm125mm200mm200mm200mm300mm圓銼半圓銼半圓銼三角銼三角銼三角銼方銼88108方銼105049180170450105049180170450拉鉚槍開孔器開孔器彎管器木手用工具6061626364656667686970小計瓦手用工具鏨子11522111111280100828010040壁紙刀鐵鍬1428鐵鎬3060絕緣拉桿高壓試電筆高壓接地線電烙鐵2146163603021461636030電烙鐵88電吹風(fēng)機(jī)2002003174表4序號品名規(guī)格單位數(shù)量單價(元)備注71727374757677電工刀把把套個個個架2111112