淮南奔牛機械廠項目可行性報告

word文檔可自由復制編輯淮南奔牛機械廠項目可研報告第一部分淮南城市背景城市概況淮南市位于中國華東腹地，是安徽省北部重要的中心城市。位于淮河中游，安徽省中部偏北，東與滁州市的鳳陽、定遠縣毗鄰，南與合肥市的長豐縣接壤，西南與六安市的壽縣、霍邱縣相連，西及西北與阜陽市的潁上縣，亳州市的利辛、蒙城縣交界，東北與蚌埠市的懷遠縣相交。截至2009年，區(qū)域面積2596.4平方公里，人口242.5萬?；茨鲜亲利惓鞘?，北濱淮河，南依舜耕山，大小湖泊星羅棋布?；茨鲜前不帐≈匾墓I(yè)城市。全市形成了以煤炭、電力、化工為支柱，醫(yī)藥、建材、紡織、機械、電子、輕工、高新技術(shù)等門類較齊全的工業(yè)體系，擁有工業(yè)產(chǎn)品萬余種?；茨鲜且蛔贻p的城市，1952年建市，1984年淮南市和重慶、大連、青島、無錫等城市一起被國務(wù)院批準為“較大城市”，享有地方立法權(quán)，1985年被國務(wù)院批準為對外開放城市，是安徽省城市人口超過100萬、建成區(qū)面積超過100平方公里的“雙百”城市之一。也是我國53座特大城市之一(2009年數(shù)據(jù))。轄區(qū)淮南市轄5區(qū)1縣1個社會發(fā)展綜合實驗區(qū)1個經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，46個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，19個街道，221個社區(qū)居民委員會，573個村民委員會。面積全市總面積2596.4平方公里，其中市區(qū)面積1566.4平方公里，鳳臺縣面積1030平方公里。建成區(qū)面積110多平方公里。人口2010年年末全市戶籍人口為242.5萬人。其中非農(nóng)業(yè)人口113.3萬人，常住人口230萬人。二．行政區(qū)劃截止2011年，淮南市轄5區(qū)1縣1個社會發(fā)展綜合實驗區(qū)1個經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)，46個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，19個街道，221個社區(qū)居民委員會，573個村民委員會。田家庵區(qū)轄舜耕鎮(zhèn)、安成鎮(zhèn)、曹庵鎮(zhèn)、史院鄉(xiāng)、三和鄉(xiāng)、泉山街道、龍泉街道、公園街道、洞山街道、朝陽街道、國慶街道、新淮街道、淮濱街道、田東街道，共5個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、9個街道，73個社區(qū)居民委員會，41個村民委員會。潘集區(qū)轄蘆集鎮(zhèn)、泥河鎮(zhèn)、平圩鎮(zhèn)、潘集鎮(zhèn)、高皇鎮(zhèn)、古溝回族鄉(xiāng)、架河鎮(zhèn)、夾溝鄉(xiāng)、賀疃鄉(xiāng)、祁集鄉(xiāng)、田集街道，共10個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、1個街道，23個社區(qū)居民委員會，153個村民委員會。謝家集區(qū)轄李郢孜鎮(zhèn)、望峰崗鎮(zhèn)、唐山鎮(zhèn)、楊公鎮(zhèn)、孫廟鄉(xiāng)、孤堆回族鄉(xiāng)、謝家集街道、蔡家崗街道、立新街道、謝三村街道、平山街道，共6個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、5個街道，37個社區(qū)居民委員會，56個村民委員會。八公山區(qū)轄山王鎮(zhèn)、八公山鎮(zhèn)、土壩孜街道、新莊孜街道、畢家崗街道，共2個鎮(zhèn)、3個街道，23個社區(qū)居民委員會，21個村民委員會。大通區(qū)轄上窯鎮(zhèn)、洛河鎮(zhèn)、九龍崗鎮(zhèn)、孔店鄉(xiāng)，大通街道，共4個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、1個街道，18個社區(qū)居民委員會，50個村民委員會。山南新區(qū)(建設(shè)中）鳳臺縣轄城關(guān)鎮(zhèn)、朱馬店鎮(zhèn)、新集鎮(zhèn)、岳張集鎮(zhèn)、顧橋鎮(zhèn)、桂集鄉(xiāng)、李沖回族鄉(xiāng)、鳳凰鎮(zhèn)、丁集鄉(xiāng)、關(guān)店鄉(xiāng)、大興集鄉(xiāng)、劉集鄉(xiāng)、錢廟鄉(xiāng)，楊村鄉(xiāng)、尚塘鄉(xiāng)、古店鄉(xiāng)、共16個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、1個經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，32個社區(qū)居民委員會，213個村民委員會。毛集社會發(fā)展綜合實驗區(qū)轄毛集鎮(zhèn)、夏集鎮(zhèn)、焦崗湖鎮(zhèn)，共3個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，5個社區(qū)居民委員會，38個村民委員會?；茨辖?jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)轄1個村民委員會。截止2009年底，全市總面積2596.4平方公里，其中市區(qū)面積1566.4平方公里，鳳臺縣面積1030平方公里。城市建成區(qū)120多平方公里。三．商業(yè)商業(yè)圈龍湖路商圈(商貿(mào)文化廣場、家樂福時代廣場、新天地中央廣場等)

商貿(mào)文化廣場西部城區(qū)長江商貿(mào)城沿淮淮河南岸老城區(qū)金灣名街、東城市場龍湖路地下步行街（安徽省首個地下商業(yè)街）百貨公司合肥百大淮南購物中心安徽商之都淮南百貨公司淮南華聯(lián)商廈新百購物中心新天地中央廣場百大購物中心瑞景購物中心南京中央國際購物廣場

百大購物中心淮南家樂福時代廣場淮南東方國際百盛購物中心淮南世貿(mào)商城龍湖路1號淮南世紀陽光商廈（西城區(qū)）淮南長江商貿(mào)新區(qū)龍湖路購物廣場世紀泰富百貨（中央國際購物廣場）零售商大潤發(fā)超級市場家樂福超級市場華潤蘇果超級市場（多個）安徽紅府超級市場安徽合家福超級市沃爾瑪山水龍城店(籌備中)西城國際廣場【樂購一店建設(shè)中】信誼·國際購物廣場（樂購二店籌備中）大潤發(fā)洞山購物中心(籌備中)專柜屈臣氏特色街區(qū)淮南老東城市場香港街東段建材市場龍湖南路淮南美食街陳洞路教院電子數(shù)位產(chǎn)品和電腦田區(qū)香港街明智小商品批發(fā)市場前鋒二村小吃街四．金融銀行工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、交通銀行、郵儲銀行、招商銀行、浦發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行、民生銀行[籌建]、徽商銀行、通商銀行等證券國元證券、華安證券、海通證券保險中國人保、中國人壽、陽光保險、民生保險、合眾保險、中國平安、太平洋保險、新華保險、太平保險等五．交通概況鐵路淮南是產(chǎn)煤大市，鐵路運輸網(wǎng)絡(luò)發(fā)達，阜淮鐵路、淮南鐵路貫穿淮南，另有西張、淮田兩條直線鐵路，礦區(qū)鐵路更是縱橫交錯，淮南境內(nèi)鐵路線總長度達431公里，鐵路線上鑲嵌著淮南站、淮南西站、大通站、潘集站、鳳臺站等大大小小共16個火車站。在全國所有城市中，淮南鐵路線路最長、車站最多，當創(chuàng)城市鐵路“吉尼斯紀錄”，有著許多大城市不可比擬的優(yōu)勢，也為淮南今后發(fā)展城市輕軌交通奠定了堅實基礎(chǔ)。規(guī)劃中的商杭（商丘－－阜陽－－淮南－－合肥－－蕪湖－－杭州）客運專線經(jīng)過淮南市并規(guī)劃設(shè)立淮南南站，建設(shè)中的合蚌客運專線（京福快速通道）與淮南市東部設(shè)立淮南東站，計劃2011年底通車?，F(xiàn)在每天停靠淮南火車站的客車約有46列。始發(fā)列車為淮南開往上海的K8377次，其他都為?？寇囕v，都有相應的停靠時間，旅客要提前進站。在市內(nèi)乘坐6路,26路，122路，9路，110路，24路等公交車可到達火車站?；茨鲜谢疖囌疚挥诨茨鲜刑锛意謪^(qū)舜耕中路?；茨险镜竭_全國主要城市歷時為：合肥1小時·北京13小時·南京4小時·上海8小時·杭州7小時·太原14小時·福州23小時·漢口7小時·鄭州7小時·石家莊11小時·濟南10小時淮南東站是合蚌客運專線與京福高速鐵路在淮南市境內(nèi)所設(shè)的客運站。合蚌客運專線自京滬高速鐵路蚌埠南站南端引出，向南跨京滬高速鐵路后轉(zhuǎn)向西至東蘆山隧道，經(jīng)馬莊、秦莊上跨S310省道、京臺高速公路(G3)合徐段、X068縣道和既有水蚌線后進入淮南市境內(nèi)。京?？焖偻ǖ?合淮蚌客運專線)2009年5月份開工以來進展順利，現(xiàn)在淮南境內(nèi)2座特大橋－－九龍崗特大橋和高塘湖特大橋正在施工。它不僅具有高鐵作用還兼淮南、蚌埠、合肥三城城際鐵路的作用，因此在京福通道里先行高標準建設(shè)。2014年淮南將有兩條高速鐵路穿城而過。淮南將迅速融入到國家高速鐵路網(wǎng)四縱四橫的框架中。公路淮南公路路況良好，合淮高速(S17)、阜淮高速(S12)、淮蚌高速(S17)等高速公路穿過淮南，滁新高速(S12)加速推進。206國道、308、102、311省道四通八達。現(xiàn)已形成以洞山東路等干道為核心的公路交通網(wǎng)絡(luò)。淮南長途新客運站是國家一級客運站，省際省內(nèi)的班線達到145條，省際的班線多為每天發(fā)車一班，省內(nèi)的班線從每天發(fā)：車一班到十七班不等。市內(nèi)乘坐1、2、3、8、9、24、26、30、110、121、210公共汽車，就可到達淮南長途汽車站(田家庵區(qū)國慶路)?！竟弧炕茨鲜鞋F(xiàn)有市內(nèi)公共交通營運車輛近900輛，公交線路近40條，其中600余輛城市公交車屬于淮南中北巴士股份有限公司營運，另外300余輛城市中巴車屬于個體營運。公交車營運時間一般從6:00到19:30，9路、121路等夜間線路營運時間到21:00以后。無人售票公交的路線后均加注W，普通公交投幣一元，空調(diào)公交3、4、5、10、11月關(guān)閉空調(diào)投幣1元，其他月份空調(diào)開放投幣2元?！镜氖俊炕茨鲜鞋F(xiàn)有出租車3200余輛，最常見的是起亞、桑塔納、捷達、奇瑞等。出租車起步價5元，超過2.5公里后，桑塔納、捷達、奇瑞等每公里1.2元，每天晚上23點到次日5點是夜行時間，起步價6元，超過2.5公里后，桑塔納等車型1.4元，租車期間的等候費、過橋過路費等都由乘客承擔,等候時間為5分鐘。航空合肥駱崗國際機場淮南候機樓運營，淮南與合肥駱崗國際機場之間也將采取開“空港快線”的方式，為當?shù)芈每吞峁┵徠?、班車接送、異地值機等“一站式”服務(wù)。距離合肥新橋國際機場僅需45分鐘可達。六．合肥都市圈按照規(guī)劃，合肥都市圈將形成1小時通勤圈和生活圈，核心圈層實施“公交化”發(fā)展策略。同時，合肥都市圈將率先在全省實現(xiàn)基本養(yǎng)老保險區(qū)域統(tǒng)籌，推進五市間社保制度協(xié)調(diào)配合和社保關(guān)系無縫轉(zhuǎn)移、接續(xù)。合肥都市圈基本圈層半徑為300公里，到2020年，合肥市將成為華東第六大城市。第二部分項目概況一．項目位置該項目位于淮南市田家庵區(qū)國慶東路3號，東部緊鄰大通區(qū)。田家庵區(qū)是淮南市的主城區(qū)，淮南幾乎70%的金融、商業(yè)、教育等行政資源集中在田家庵區(qū)。就項目本身的地理位置而言，向東為開發(fā)區(qū)（大通），向西800米是大潤發(fā)超市。淮南市，是一個呈東西走向的城市，國慶東路是連接淮南主城區(qū)的主要干道之一。車流量，人流量較大。二．項目現(xiàn)狀項目現(xiàn)階段為廠區(qū)，部分已經(jīng)拆遷。整個奔牛機械廠占地207畝。項目東南側(cè)為淮南聯(lián)合大學東校區(qū)，約占地11畝，以及一棟原廠區(qū)宿舍樓為原華聯(lián)機械廠留守處。與聯(lián)合大學以及職工宿舍樓的相關(guān)搬遷工作已經(jīng)初步達成共識。只要項目開始，搬遷工作即將順利進行。三．項目經(jīng)濟技術(shù)指標地塊：奔牛機械廠地塊土地面積：137348.97平方米（不含聯(lián)合大學校區(qū)及留守處）用地性質(zhì)：住宅用地、綜合用地容積率：<2.5-3.5建筑限高：100米建筑密度：住宅用地小于25%，綜合用地小于28%綠地率：住宅用地大于38%，綜合用地大于35%地價：80萬、畝獲取方式：合作開發(fā)，毛地協(xié)議出讓四．項目價值判斷1、淮南房地產(chǎn)市場小析2012年3月1日淮南市房產(chǎn)入網(wǎng)項目179個可售總面積/入網(wǎng)總面積：235.5592萬㎡/1105.7824萬㎡住宅可售面積/住宅入網(wǎng)總面積：180.3304萬㎡/983.4335萬㎡可售總套數(shù)/入網(wǎng)總套數(shù)：23155套/112529套住宅可售套數(shù)/住宅入網(wǎng)總套數(shù)：16411套/95065套當日交易情況商品房成交45套成交面積3715.98㎡成交均價6332.83元/㎡；

住宅類成交套數(shù)31套住宅成交面積3071.82㎡成交均價4114.23元/㎡；

非住宅類成交套數(shù)14套非住宅成交面積644.16㎡成交均價16912.72元/㎡。淮南商品房價分布極不平均，在山南新區(qū)開發(fā)以前，田家庵區(qū)作為淮南市的主城區(qū)，一直占據(jù)淮南市房地產(chǎn)龍頭位置。由于八公山、潘集以及大通區(qū)房價徘徊在3000元/平方米以下，導致整個淮南市的住房價格始終在4000元上下徘徊。就本項目縮在田家庵區(qū)的區(qū)域位置而言，雖然已經(jīng)偏離主城區(qū)，但畢竟是在主城區(qū)范圍以內(nèi)，所以有支撐房價的地段基礎(chǔ)存在。2、周邊樓盤情況上品印象開發(fā)商：安徽華辰置業(yè)公司淮南市田家庵區(qū)國慶西路工貿(mào)學院對面電話6808188周邊配套：學校：龍湖中學、工貿(mào)技術(shù)學院、醫(yī)學技術(shù)學院商場：四海商廈、商之都、華聯(lián)、萬佳、蘇果、紅府郵局：無銀行：中行、徽行幼兒園：田五幼醫(yī)院：淮南職大附屬醫(yī)院其它：東苑菜場、江陳菜場項目總占地約130畝，總建面約14萬平米，容積率僅為1.6。小區(qū)共分為3個組團共32棟建筑，花園洋房、多層、高層3種類型的物業(yè)。目前在售洋房11#、12#、13#，120-180㎡，現(xiàn)房，均價5000元；29#18層景觀高層，面積約為86、92.2、109㎡戶型，均價4500元；目前有100㎡左右的商鋪在售，價格在12000元-18000元。29#樓18層小高層，面積86-110平米，均價4500元/平，公攤14.7%。交房時間在2012年年底。優(yōu)惠為一次性付款95折，商貸98折。主力戶型三房109.82㎡。金地國際城開發(fā)商：淮南萬洋置業(yè)公司淮南市田家庵區(qū)朝陽東路電話2603333周邊配套：學校：礦一中分校、田五幼商場：蘇果超市郵局：中國郵政銀行：建行幼兒園：田五幼醫(yī)院：濟民醫(yī)院其它：品牌萬象街、迷你街項目占地439畝，總建筑面積62萬平米，容積率1.4，綠化率40%。目前在售挑高公寓、高層、洋房。挑高公寓A區(qū)32#樓，在售面積有39-75㎡，5.6米的挑高，三房兩廳兩衛(wèi)，共18層，均價6400元，3梯24戶，首付2.2萬起，總價26-30萬一套。A區(qū)27#樓，面積88㎡、112㎡和115㎡，共18層，兩梯四戶，兩個單元，均價4500元/㎡。A28#樓，共兩幢，30層和18層，面積88㎡、90㎡、112㎡、123㎡四種。均價4400元/㎡。A區(qū)大型地下車庫，還未完工，下半年開始賣。B區(qū)半地下車庫在售，7萬/個，大概20㎡左右/個車位。主力戶型三房120-160㎡。金灣香都開發(fā)商：安徽金九龍房地產(chǎn)開發(fā)公司水廠路與啤酒廠路交匯處電話6633666周邊配套：學校：礦一中、文匯學校商場：大潤發(fā)郵局：無銀行：無幼兒園：自建幼兒園醫(yī)院：無項目占地6萬平米，總建筑面積14萬平米，容積率1.99，綠化率39.8%。金灣香都目前在售多層和小高層兩種物業(yè)類型，面積為86~130平米，前期推出的產(chǎn)品僅余少量。多層在售均價約4350元/平米，景觀小高層在售均價約4100元/平米。主力戶型兩房85㎡，三房90-95㎡。宏大香榭華都開發(fā)商：安徽天德源置業(yè)有限公司淮南市國慶中路與田大路交匯處西電話2663888周邊配套：學校：田七小、24中商場：大潤發(fā)、百大郵局：中國郵政銀行：交行、中行等幼兒園：小區(qū)自建幼兒園醫(yī)院：朝陽醫(yī)院其它：無項目占地218畝，總建筑面積27萬平米，容積率1.98，綠化率40%。目前在售高層，200多套房源，面積有78㎡、88㎡和89㎡三種戶型；均價3600元/㎡；32層，兩梯四戶。近期在售多層6#樓，面積是88㎡、89㎡，均價4200元。目前在售多層，面積在126㎡、130㎡左右，均價4000元，所剩房源不多；小高層面積在40-200㎡，均價3700-3800元。一次性付款98折，商貸99折，公積金沒有折扣。目前凡買小高層面積是119㎡、144㎡、200㎡的，目前有買房送3萬元的車的優(yōu)惠活動。主力戶型三房104㎡，126㎡。鉑藍美地開發(fā)商：淮南白藍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司淮南市國慶東路與水廠路交匯處西50米電話3620888周邊配套：學校：二十三中商場：無郵局：無銀行：農(nóng)行、建行幼兒園：小區(qū)自建幼兒園醫(yī)院：眼科醫(yī)院項目占地75畝，總建筑面積9.5萬平米，容積率1.94，綠化率40%。目前在售所剩房源已經(jīng)不多，高層精裝戶型，面積90㎡，均價4400元左右，共18層，兩梯四戶；高層毛坯戶型面積74.44㎡，均價3650元，共11層，一梯兩戶、一梯四戶；精裝樣板房現(xiàn)已對外開放。一次性付款96折，按揭首付30%以上98折。戶型比較多，從75-196㎡十幾種，主力戶型兩房80㎡和三房95㎡。3、市場調(diào)研小結(jié)從地塊所處的區(qū)域樓盤分析，目前該區(qū)域各板塊樓盤差異較大。目前已開發(fā)樓盤多為剛性或者改善性需求；由于淮南本身對外來人口的吸引力比較弱，所以外地投資性需求的融入不像其他城市那樣明顯。通過周邊樓盤分析看，淮南城東目前住宅的沒有大盤名盤，甚至整個淮南市都沒有著名的開發(fā)商。短期內(nèi)城東周邊樓盤“扎堆”效應很難形成，此狀況給我們提供了機會。從目前新區(qū)現(xiàn)有樓盤的物業(yè)形態(tài)看，以多層、小高層占多數(shù)，而洋房、別墅高端市場除了山南新區(qū)有部分之外，其他各區(qū)都不見蹤影。地塊目前現(xiàn)狀雖周邊環(huán)境比較差，但國慶東路本身就是城市主干道之一，加之又是通向蚌埠和城市高速北出口的唯一通道，周邊配套相對還算齊全，還是給我們帶來了一定的契機。從目前該項目的地理資源來看，打造高端產(chǎn)品（洋房+高層空中別墅）以產(chǎn)品及品質(zhì)突出項目的唯一性，我們可預計此項目在未來2-3年的高檔住宅可與區(qū)別于淮南的山南新區(qū)高檔住宅成為城市高品位住宅的另一極。五．地塊SWOT分析優(yōu)勢分析地理優(yōu)勢。僅靠淮南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，工業(yè)園區(qū)較多，上班人員較多，相對以后購房有一定的客流量。品牌優(yōu)勢?；茨鲜蟹康禺a(chǎn)項目本土開發(fā)商較多，完善的物業(yè)管理也不是很多。劣勢分析淮南市外來人口較少，相比無錫減少了一部分對外地人的需求量。跟周邊成熟的樓盤小區(qū)相比有一定的競爭壓力。地理位置與現(xiàn)在周邊銷售的樓盤相比有點偏遠市區(qū)?；茨鲜姓麄€城市房價并不高，期望高額利潤成為一種空中樓閣。機遇分析地塊周邊的樓盤主力銷售的普通住宅，多層和小高層，只有少數(shù)的洋房和聯(lián)排別墅，獨棟別墅暫時沒有，目前淮南市只有山南新區(qū)有高端別墅，我們地塊可以利用這點在經(jīng)濟開發(fā)區(qū)打開首家由高端洋房銷售的開發(fā)商。風險分析目前淮南市在大力開發(fā)山南新區(qū)，政府規(guī)劃把山南建設(shè)成為一個新城區(qū)，建設(shè)道路根據(jù)南部新城區(qū)地形特點、水系的分布系統(tǒng)采用方格網(wǎng)布局，局部有所變化，形成“八縱六橫”路網(wǎng)骨架。其水系、綠化將縱貫整個南部新城區(qū)，城區(qū)與舜耕山及周圍自然環(huán)境融為一體。市政府也將搬到山南新區(qū)，包括以后的地鐵，輕軌都在山南設(shè)立站臺?；磶煾叫?、淮南二中、安徽理工大學以后都將搬至山南新區(qū)。而水廠路附近以后的發(fā)展規(guī)劃就是完善經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，周邊以后廠房會較多，也有一定的污染系數(shù)。通過了解，目前淮南人絕大部分的購房首選都是去山南新區(qū)。六、項目定位分析目標客戶定位分析以下從購買力、地域、消費觀念、范圍分析定位目標客戶。A:目標客戶定位推導心態(tài)開放，追求品質(zhì)和生活質(zhì)量，具備投資眼光購買力客戶地域處于穩(wěn)定或持續(xù)上升的中高收入群體目標客戶消費觀念項目主要針對城市東部，以產(chǎn)品品質(zhì)的突出可以形成區(qū)域集聚效應礦業(yè)、電力、制藥等行業(yè)的富裕工薪階層存在改善、投資需求的富裕個體、私營企業(yè)主行政事業(yè)單位公務(wù)員心態(tài)開放，追求品質(zhì)和生活質(zhì)量，具備投資眼光購買力客戶地域處于穩(wěn)定或持續(xù)上升的中高收入群體目標客戶消費觀念項目主要針對城市東部，以產(chǎn)品品質(zhì)的突出可以形成區(qū)域集聚效應礦業(yè)、電力、制藥等行業(yè)的富裕工薪階層存在改善、投資需求的富裕個體、私營企業(yè)主行政事業(yè)單位公務(wù)員B:目標客戶群的拉升從整個淮南城市來看，這個城市有著相較其他城市更嚴重的貧富差。普通工薪的收入目前都不超過1500元/月。而富裕階層，從淮南城市道路上行駛的汽車就能看出，整個城市好車、豪車并不少。針對這部分富裕群體，我們所需要做的工作就是對目標客戶群的品味拉伸，培養(yǎng)其住洋房的消費概念。通過對高收入、高素質(zhì)人群的聚集，形成產(chǎn)品在淮南市的優(yōu)勢地位。項目形象、檔次定位項目檔次定位是：中高檔、高質(zhì)素的精品高檔社區(qū)（主要做洋房+空中別墅），即在產(chǎn)品形象、品質(zhì)上走中高端路線，即在能夠體現(xiàn)項目形象、品質(zhì)的地方做足功夫，通過提供高性價比的產(chǎn)品促進銷售；另外，通過花園洋房的高品質(zhì)與新區(qū)內(nèi)其它項目的差異化產(chǎn)品優(yōu)勢，聚集高質(zhì)素的人群，最終形成淮南的精品高檔社區(qū)；第三部分項目規(guī)劃方案初步規(guī)劃方案初步規(guī)劃方案；洋房和高層空中別墅相結(jié)合高檔花園住宅小區(qū):規(guī)劃指標：用地面積：約145000平方（含聯(lián)大東校區(qū)及留守處地塊）建筑面積：約320000平方花園洋房：約48000平方高層住宅：約264000平方商業(yè)用房：約8000平方物業(yè)及配套：約3000平方地下室及車位：約50000平方容積率：2.2車位：約2000個第四部分項目投資分析一、項目投資估算序號成本科目單價(元/㎡)洋房面積48000平方高層面積264000平方商鋪8000平方車位2000個50000平方總成本(萬元元)1前期費用27185761.1政府行政收費176844.84646.4140.856321.2勘查設(shè)計費6028815844819201.3前期工程費2096528166401.4綜合管理服務(wù)費1257.6316.89.63842主體建安工程費用1840680802.1土建工程費12005760316809606000444002.2安裝工程費165792435613282561052.3主體裝修費用187897.64936.8149.693569192.4安裝專業(yè)分包工程費20598454121641025112852.5基礎(chǔ)工程費8540822446842531453室外及環(huán)境工程費用29092803.1室外管網(wǎng)工程費用190912501615260803.2園建綠化環(huán)境工程10048026408032004公共配套工程費用67.521604.1社區(qū)配套及服務(wù)用房104826483204.2人防地下室工程5024013204016004.3地下室工程4.4運動設(shè)施29.652.81.6644.5交通設(shè)施1.57.239.61.2484.6環(huán)衛(wèi)設(shè)施29.652.81.6645開發(fā)間接費351689242801120合計2503.589216二、項目經(jīng)濟性指標序號項目單位合計洋房高層社區(qū)商業(yè)地下車位1銷售收入萬元1524003120010560096006000銷售面積㎡3200004800026400080002000個銷售均價元/㎡47636500400012,0