不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅

銷售不動(dòng)產(chǎn)如何繳納營(yíng)業(yè)稅一、銷售不動(dòng)產(chǎn)的定義銷售不動(dòng)產(chǎn)：是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。不動(dòng)產(chǎn)，是指不能移動(dòng)，移動(dòng)后會(huì)引起性質(zhì)，形狀改變的財(cái)產(chǎn)。二、銷售不動(dòng)產(chǎn)的征稅范圍本稅目的征收范圍包括：銷售建筑物或構(gòu)筑物、銷售其他土地附著物。1、銷售建筑物或構(gòu)筑物銷售建筑物或構(gòu)筑物，是指有償轉(zhuǎn)讓建筑物或構(gòu)筑物的所有權(quán)的行為。以轉(zhuǎn)讓有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物，視同銷售建筑物。2、銷售其他土地附著物（1）銷售其他土地附著物，是指有償轉(zhuǎn)讓其他土地附著物的所有權(quán)的行為。（2）其他土地附著物，是指建筑物或構(gòu)筑物以外的其他附著于土地的不動(dòng)產(chǎn)。3、單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)。4、在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)連同不動(dòng)產(chǎn)所占土地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓的行為，比照銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅。5、以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。6、不動(dòng)產(chǎn)租賃，不按本稅目征稅。三、具體規(guī)定（一）對(duì)合作建房行為應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅合作建房，是指由一方（以下簡(jiǎn)稱甲方）提供土地使用權(quán)，另一方（以下簡(jiǎn)稱乙方）提供資金，合作建房。合作建房的方式一般有兩種：所有權(quán)相互交換。具體的交換方式也有以下兩種：土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)相互交換，雙方都取得了擁有部分房屋的所有權(quán)。在這一合作過(guò)程中，甲方以轉(zhuǎn)讓部分土地使用權(quán)為代價(jià)，換取部分房屋的所有權(quán)，發(fā)生了轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為；乙方則以轉(zhuǎn)讓部分房屋的所有權(quán)為代價(jià)，換取部分土地的使用權(quán)，發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為。因而合作建房的雙方都發(fā)生了營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)稅行為。對(duì)甲方應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”子目征稅；對(duì)乙方應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征稅。由于雙方?jīng)]有進(jìn)行貨幣結(jié)算，因此應(yīng)當(dāng)按照《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定分別核定雙方各自的營(yíng)業(yè)額。如果合作建房的雙方（或任何一方）將分得的房屋銷售出去，則又發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)行為，應(yīng)對(duì)其銷售收入再按'銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取房屋所有權(quán)。例如，甲方將土地使用權(quán)出租給乙方若干年，乙方投資在該土地上建造建筑物并使用，租賃期滿后，乙方將土地使用權(quán)連同所建的建筑物歸還甲方。在這一經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，乙方是以建筑物為代價(jià)換得若干年的土地使用權(quán)，甲方是以出租土地使用權(quán)為代價(jià)換取建筑物。甲方發(fā)生了出租土地使用權(quán)的行為，對(duì)其按“服務(wù)業(yè)一租賃業(yè)”征營(yíng)業(yè)稅；乙方發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，對(duì)其按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征營(yíng)業(yè)稅。對(duì)雙方分別征稅時(shí)，其營(yíng)業(yè)額也按《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定核定。作建房。對(duì)此種形式的合作建房。對(duì)此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅：（1）.房屋建成后，如果雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式，按照營(yíng)業(yè)稅“以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定，對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)提供的土地使用權(quán)，視為投資入股，對(duì)其不征營(yíng)業(yè)稅；只對(duì)合營(yíng)企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征稅；對(duì)雙方分得的利潤(rùn)不征營(yíng)業(yè)稅。（2）.房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤(rùn)，則不屬營(yíng)業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合營(yíng)企業(yè)的行為，那么，對(duì)甲方取得的固定利潤(rùn)或從銷售收入按比例提取的收入按'銷售不動(dòng)產(chǎn)”征稅，其營(yíng)業(yè)額按實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。其次，對(duì)合營(yíng)企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征稅。（3）.如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經(jīng)營(yíng)行為，也未構(gòu)成營(yíng)業(yè)稅所稱的以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的不征營(yíng)業(yè)稅的行為。因此，首先對(duì)甲方向合營(yíng)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地，按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”征稅，其營(yíng)業(yè)額按實(shí)施細(xì)則第十五條的規(guī)定核定。其次，對(duì)合營(yíng)企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按'銷售不動(dòng)產(chǎn)”征稅。（二）、關(guān)于房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)包銷房產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題在合同期內(nèi)房產(chǎn)企業(yè)將房產(chǎn)交給包銷商承銷，包銷商是代理房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行銷售，所取得的手續(xù)費(fèi)收入或者價(jià)差應(yīng)按“服務(wù)業(yè)一代理業(yè)”征收營(yíng)業(yè)稅；在合同期滿后，房屋未售出，由包銷商進(jìn)行收購(gòu)，其實(shí)質(zhì)是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將房屋銷售給包銷商，對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅；包銷商將房產(chǎn)再次銷售，對(duì)包銷商也應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營(yíng)業(yè)稅。（國(guó)稅函[1996]684號(hào)）（三）、關(guān)于“代建”房屋行為應(yīng)如何征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱甲方）取得土地使用權(quán)并辦理施工手續(xù)后根據(jù)其他單位（以下簡(jiǎn)稱乙方）的要求進(jìn)行施工，并按施工進(jìn)度向乙方預(yù)收房款，工程完工后，甲方替乙方辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移等手續(xù)。甲方的上述行為屬于銷售不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅；如甲方自備施工力量修建該房屋，還應(yīng)對(duì)甲方的自建行為，按“建筑業(yè)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。（國(guó)稅函[1998]554號(hào)）（四）、關(guān)于以房屋抵頂債務(wù)應(yīng)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題單位或個(gè)人以房屋抵頂有關(guān)債務(wù)，不論是經(jīng)雙方（或多方）協(xié)商決定的，還是由法院裁定的，其房屋所有權(quán)已發(fā)生轉(zhuǎn)移，且原房主也取得了經(jīng)濟(jì)利益（減少了債務(wù)），因此，對(duì)單位或個(gè)人以房屋或其他不動(dòng)產(chǎn)抵頂有關(guān)債務(wù)的行為，應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。（國(guó)稅函[1998]771號(hào)）（五）、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從事“購(gòu)房回租”等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司采用“購(gòu)房回租”等形式，進(jìn)行促銷經(jīng)營(yíng)活動(dòng)（即與購(gòu)房者簽訂“商品房買賣合同書”，將商品房賣給購(gòu)房者；同時(shí)，根據(jù)合同約定的期限，在一定時(shí)期后，又將該商品房購(gòu)回），根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和購(gòu)房者均應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。（國(guó)稅函[1999]144號(hào)）（六）、關(guān)于個(gè)人從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題個(gè)人以各購(gòu)房戶代表的身份與提供土地使用權(quán)的單位或個(gè)人（以下簡(jiǎn)稱'地主”）簽訂聯(lián)合建房協(xié)議，由個(gè)人出資并負(fù)責(zé)雇請(qǐng)施工隊(duì)建房，房屋建成后，再由個(gè)人將分得的房屋銷售給各購(gòu)房戶，這實(shí)際上是個(gè)人先通過(guò)合作建房的方式取得房屋，再將房屋銷售給各購(gòu)房戶。因此對(duì)個(gè)人應(yīng)按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征營(yíng)業(yè)稅，其營(yíng)業(yè)額為個(gè)人向各購(gòu)房戶收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。加一方面，個(gè)人與地主的關(guān)系，屬于一方提供地土使用權(quán)，另一方提供資金合作建房的行為，對(duì)其雙方應(yīng)按《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題解答（之一》的通知》（國(guó)稅函發(fā)[1995]156號(hào)）第十七條的有關(guān)規(guī)定征收營(yíng)業(yè)稅。（國(guó)稅函[1996]718號(hào)）（七）、關(guān)于中外合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題1、關(guān)于中外雙方合作建房的征稅問(wèn)題中方將獲得的土地與外方合作，辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移后，不論是按建成的商品房分配面積，還是按商品房銷售后的收入進(jìn)行分配，均不符合現(xiàn)行政策關(guān)于“以無(wú)形資產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅”的規(guī)定，因此，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅；其營(yíng)業(yè)額為實(shí)際取得的全部收入，包括價(jià)外收費(fèi)；其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為取得收入的當(dāng)天。同時(shí)，對(duì)銷售商品房也應(yīng)征稅。如果采取分房（包括分面積）各自銷房的，則對(duì)中外雙方各自銷售商品房收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅；如果采取統(tǒng)一銷房再分配銷售收入的，則就統(tǒng)一的銷售商品房收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅；如果采取對(duì)中方支付固定利潤(rùn)方式的，則對(duì)外方銷售商品房的全部收入按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征營(yíng)業(yè)稅。2、關(guān)于中方取得的前期工程開(kāi)發(fā)費(fèi)征稅問(wèn)題外方提前支付給中方的前期工程的開(kāi)發(fā)費(fèi)用，視為中方以預(yù)收款方式取得的營(yíng)業(yè)收入，按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)該項(xiàng)已稅的開(kāi)發(fā)費(fèi)用，在中外雙方分配收入時(shí)如數(shù)從中方應(yīng)得收入中扣除的，可直接沖減中方當(dāng)期的營(yíng)業(yè)收入。3、對(duì)中方定期獲取的固定利潤(rùn)視為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)所取得的收入，計(jì)算征收營(yíng)業(yè)稅。（國(guó)稅函發(fā)[1994]644號(hào)）（八）轉(zhuǎn)讓在建項(xiàng)目行為征收營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題1、轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開(kāi)發(fā)或正在進(jìn)行土地前期開(kāi)發(fā)，但尚未進(jìn)入施工階段的在建項(xiàng)目，按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”稅目中“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)”項(xiàng)目征收營(yíng)業(yè)稅。2、轉(zhuǎn)讓已進(jìn)入建筑物施工階段的在建項(xiàng)目，按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營(yíng)業(yè)稅。在建項(xiàng)目是指立項(xiàng)建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項(xiàng)目或其它建設(shè)項(xiàng)目。（財(cái)稅[2003]16號(hào)）四、銷售不動(dòng)產(chǎn)的適用稅率銷售不動(dòng)產(chǎn)的適用稅率為5%。五、計(jì)稅依據(jù)1、納稅人的營(yíng)業(yè)額為納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。2、單位將不動(dòng)產(chǎn)無(wú)償贈(zèng)與他人，其營(yíng)業(yè)額比照《營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第十五條的規(guī)定確定。對(duì)個(gè)人無(wú)償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn)的行為，不應(yīng)視同銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅。3、營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則第十五條規(guī)定：納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格明顯偏低而無(wú)正當(dāng)理由的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按下列順序核定其營(yíng)業(yè)額：（1）按納稅人當(dāng)月提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；（2）按納稅人最近時(shí)期提供的同類應(yīng)稅勞務(wù)或者銷售的同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格核定；（3）按下列公式核定計(jì)稅價(jià)格：計(jì)稅價(jià)格=營(yíng)業(yè)成本或工程成本x（1+成本利潤(rùn)率）-（1—營(yíng)業(yè)稅稅率）上列公式中的成本利潤(rùn)率，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府所屬稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。4、根據(jù)財(cái)稅（2003）16號(hào)文件規(guī)定：?jiǎn)挝缓蛡€(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓其購(gòu)置的不動(dòng)產(chǎn)或受讓的土地使用權(quán)，以全部收入減去不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)的購(gòu)置或受讓原價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。單位和個(gè)人銷售或轉(zhuǎn)讓抵債所得的不動(dòng)產(chǎn)、土地使用權(quán)的，以全部收入減去抵債時(shí)該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)或土地使用權(quán)作價(jià)后的余額為營(yíng)業(yè)額。5、單位和個(gè)人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)和銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應(yīng)并入營(yíng)業(yè)額中征收營(yíng)業(yè)稅。6、以“還本”方式銷售建筑物，是指商品房經(jīng)營(yíng)者在銷售建筑物時(shí)許諾若干年后可將房屋價(jià)款歸還購(gòu)房者，這是經(jīng)營(yíng)者為了加快資金周轉(zhuǎn)而采取的一種促銷手段。對(duì)以“還本”方式銷售建筑物的行為，應(yīng)按向購(gòu)買者收取的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用征收營(yíng)業(yè)稅，不得減除所謂“還本”支出。六、納稅時(shí)間納稅人銷售不動(dòng)產(chǎn)，采用預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?！贝隧?xiàng)規(guī)定所稱預(yù)收款，包括預(yù)收定金。因此，預(yù)收定金的營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收定金的當(dāng)天。淺談企業(yè)自用房產(chǎn)房產(chǎn)稅的稅收籌劃房產(chǎn)稅是對(duì)在我國(guó)境內(nèi)擁有房產(chǎn)權(quán)的企業(yè)和個(gè)人征收的一個(gè)稅種。對(duì)企業(yè)尤其是工商業(yè)企業(yè)，房產(chǎn)往往占企業(yè)固定資產(chǎn)的很大比例，數(shù)額較大。因此，合理核算房產(chǎn)，依法繳納房產(chǎn)稅對(duì)企業(yè)有重要意義。根據(jù)〈房產(chǎn)稅暫行條例〉的規(guī)定，企業(yè)自用房產(chǎn)依照房產(chǎn)原值一次減除10%至％30后的余值按1.2%的稅率計(jì)算繳納，由此可見(jiàn)計(jì)算房產(chǎn)稅的關(guān)鍵在于正確核算房產(chǎn)原值。要正確計(jì)算房產(chǎn)原值，必須明確房產(chǎn)的概念和范圍。我國(guó)稅法規(guī)定“房產(chǎn)是以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)?！边@就是說(shuō)房產(chǎn)就是指房屋，而且包括與房屋不可分割的各種附屬設(shè)備或一般不單獨(dú)計(jì)算價(jià)值的配套設(shè)施，例如暖氣、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、煤氣等設(shè)備；各種管線，如蒸氣、壓縮空氣、石油、給水排水等管道及電力、電訊、電纜導(dǎo)線；電梯、升降機(jī)、過(guò)道、曬臺(tái)等等。由于附屬設(shè)備和配套設(shè)施往往不僅僅為房產(chǎn)服務(wù)，稅法同時(shí)規(guī)定了具體界限“附屬設(shè)備的水管、下水道、暖氣管、煤氣管等從最近的探視井或三通管算起，電燈網(wǎng)、照明線從進(jìn)線盒聯(lián)接管算起。”這就為房產(chǎn)核算做出了明確的規(guī)定。因此企業(yè)在自建或出包房屋工程時(shí)，必須明確區(qū)分屬于房產(chǎn)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施和不屬于房產(chǎn)的附屬設(shè)備和配套設(shè)施的價(jià)值，并在會(huì)計(jì)帳簿中分別紀(jì)錄。同時(shí)值得注意的是，國(guó)家稅總對(duì)企業(yè)使用的中央空調(diào)，有過(guò)明確規(guī)定?！叭缰醒肟照{(diào)設(shè)備已計(jì)算在房產(chǎn)原值之中，則房產(chǎn)原值應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備；如中央空調(diào)設(shè)備作單項(xiàng)固定資產(chǎn)入帳，單獨(dú)核算并提取折舊，則房產(chǎn)原值不應(yīng)包括中央空調(diào)設(shè)備。關(guān)于舊房安裝空調(diào)設(shè)備，一般都作單項(xiàng)固定資產(chǎn)入帳，不應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)原值?！币虼耍髽I(yè)應(yīng)獨(dú)立核算中央空調(diào)設(shè)備，以減少企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。關(guān)于房產(chǎn)范圍的另一個(gè)主要問(wèn)題就是土地使用權(quán)是否計(jì)入房產(chǎn)原值？由于〈房產(chǎn)稅暫行條例〉是國(guó)務(wù)院于86年頒布的，當(dāng)時(shí)還不存在土地使用權(quán)的問(wèn)題，因此也沒(méi)有明確規(guī)定。以后國(guó)家稅總對(duì)此也沒(méi)有作出明確的解釋，各地地稅機(jī)關(guān)執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)也參差不齊。但是，根據(jù)稅法規(guī)定，“房產(chǎn)原值是指納稅人按照會(huì)計(jì)制度規(guī)定，在帳簿，固定資產(chǎn)'科目中記載的房屋原價(jià)?！币簿褪钦f(shuō)，土地使用權(quán)是否計(jì)入房產(chǎn)原值可以按會(huì)計(jì)制度的規(guī)定處理。最早對(duì)這個(gè)問(wèn)題作出規(guī)定的是〈外商投資企業(yè)會(huì)計(jì)制度〉，該制度規(guī)定單獨(dú)設(shè)立“場(chǎng)地使用權(quán)”科目核算投資者投入和購(gòu)入的土地使用權(quán)。財(cái)政部于98年6月頒布了（98）財(cái)會(huì)字第17號(hào)文件〈關(guān)于印發(fā)《國(guó)有建設(shè)單位會(huì)計(jì)制度補(bǔ)充規(guī)定》和《企業(yè)基建業(yè)務(wù)有關(guān)會(huì)計(jì)處理辦法》的通知＞中也規(guī)定“征地費(fèi)：指通過(guò)劃撥方式取得土地而支付的地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)償費(fèi)以及發(fā)生的土地復(fù)墾費(fèi)等。不包括支付的土地使用權(quán)出讓金?！弊钚碌摹雌髽I(yè)會(huì)計(jì)制度〉也規(guī)定土地使用權(quán)屬于無(wú)形資產(chǎn)。因此可知，會(huì)計(jì)制度一直是單獨(dú)核算土地使用權(quán)，不并入房產(chǎn)原值，當(dāng)然也就不需要繳納房產(chǎn)稅。一般情況下，企業(yè)購(gòu)入房產(chǎn)而支付的價(jià)款中往往是包含著土地使用權(quán)的費(fèi)用，因此，需要在合同中分別明確房產(chǎn)和土地使用權(quán)的價(jià)款，并且在帳簿中分別核算。建筑物是否計(jì)入房產(chǎn)原值？也是房產(chǎn)范圍的一個(gè)重要問(wèn)題。根據(jù)稅法規(guī)定'房產(chǎn)的范圍主要包括房屋和各種附屬設(shè)備以及配套設(shè)施，但不包括獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、變電塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、磚瓦石灰窯以及各種油氣罐等等”。因此在編制工程決算報(bào)告時(shí)，需要單獨(dú)列示不包括在房產(chǎn)內(nèi)的建筑物，并在會(huì)計(jì)帳簿中分別核算?？傊?，要正確計(jì)算房產(chǎn)稅，建立健全企業(yè)房產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算是關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，只有正確核算房產(chǎn)原值，才能做到合理正確的繳納房產(chǎn)稅。財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2002]191號(hào)）文件的規(guī)定：一、以無(wú)形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。二、對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅。三、《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》（國(guó)稅發(fā)〔1993〕149號(hào)）第八、九條中與本通知內(nèi)容不符的規(guī)定廢止。上面的文件規(guī)定投資入股的不動(dòng)不納營(yíng)業(yè)稅。股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅。但沒(méi)有明確股權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)上述投資入股的不動(dòng)產(chǎn)是否應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅，如不納營(yíng)業(yè)稅，那企業(yè)間的購(gòu)買房產(chǎn)的行業(yè)均可通過(guò)一種的方式轉(zhuǎn)作投資并不繳納營(yíng)業(yè)稅。上述條款如何理解，上述情況如何納稅？我認(rèn)為，《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知》（財(cái)稅[2002]191號(hào)）文件僅規(guī)定對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅，其實(shí)稅法規(guī)定的很明確，股權(quán)轉(zhuǎn)讓不屬于營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，這里再次明確應(yīng)理解為是針對(duì)《營(yíng)業(yè)稅稅目注釋（試行稿）》（國(guó)稅發(fā)〔1993〕149號(hào)）規(guī)定的“以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。但轉(zhuǎn)讓該項(xiàng)股權(quán)，應(yīng)按本稅目征稅。”對(duì)該規(guī)定所引起的異義進(jìn)行明確。財(cái)稅[2002]191號(hào)文件沒(méi)有規(guī)定投資入股的不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)在股權(quán)轉(zhuǎn)讓的時(shí)候，是否按轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)繳納營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)《中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定：條例第一條所稱提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或銷售