2023年《不動產(chǎn)登記代理實務(wù)》名師預(yù)測五套卷之（三）

PAGEPAGE12023年《不動產(chǎn)登記代理實務(wù)》名師預(yù)測五套卷之（三）一、單選題1.C市欲以拍賣方式出讓某塊三等地給G工廠，按照全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)，其每平方米土地的出讓底價和成交價格均不得低于（）元。A、600B、480C、380D、288答案：A解析：2006年12月23日，國土資源部關(guān)于發(fā)布實施《全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)》的通知(國土資發(fā)[2006]307號)，對市、縣人民政府出讓工業(yè)用地如何確定土地使用權(quán)出讓價格進行了嚴(yán)格規(guī)定。該《通知》要求，工業(yè)用地必須采用招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓，其出讓底價和成交價格均不得低于所在地土地等別相對應(yīng)的最低價標(biāo)準(zhǔn)。全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)如表4-1所示。2.開展土地登記代理的必備要件是（）。A、土地權(quán)利證明B、個人或單位代理資格證明C、委托書D、土地登記代理合同答案：C解析：委托書是建立委托法律關(guān)系、開展土地登記代理的必備要件，是土地登記部門審核委托代理關(guān)系的重要內(nèi)容之一。3.國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的出讓方，依法應(yīng)是（）。A、城鄉(xiāng)規(guī)劃部門B、上一級土地管理部門C、市、縣人民政府國土資源行政主管部門D、國有建設(shè)用地使用權(quán)申請人答案：C解析：國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同的出讓方依法是市、縣人民政府國土資源行政主管部門。出讓合同應(yīng)由市、縣人民政府國土資源行政主管部門與受讓方(申請人)簽訂，其他部門、組織和個人為出讓方與他人簽訂的出讓合同無效。4.土地使用權(quán)抵押權(quán)自（）時設(shè)立，否則不發(fā)生法律效力。A、申請B、登記C、權(quán)屬審核D、核發(fā)證書答案：B解析：根據(jù)《物權(quán)法》關(guān)于不動產(chǎn)抵押登記的規(guī)定，土地使用權(quán)抵押權(quán)的效力，除要求抵押合同合法有效這一要件外，還必須符合《物權(quán)法》的公示原則，土地使用權(quán)抵押權(quán)自登記時設(shè)立，不經(jīng)抵押登記的不發(fā)生法律效力。5.抵押合同期滿，續(xù)簽抵押合同的，申請人應(yīng)為（）。A、抵押人和抵押權(quán)人B、抵押人C、抵押權(quán)人D、土地所有者答案：A解析：申請人土地使用權(quán)抵押期間，抵押合同的項目內(nèi)容發(fā)生變更的，申請人為抵押人和抵押權(quán)人。經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押的土地使用權(quán)依法轉(zhuǎn)讓的，申請人為抵押人、抵押權(quán)人和受讓人。抵押合同期滿，續(xù)簽抵押合同的，申請人為抵押人和抵押權(quán)人。6.關(guān)于地址變更登記，下列說法不正確的是（）。A、地址變更登記在宗地《土地登記簿》上進行B、地址所在街道名稱改變時應(yīng)向土地管理部門提出地址變更申請C、由于一個土地權(quán)利人只能有一個地址，因此當(dāng)其地址發(fā)生變化時，地址變更登記申請人權(quán)利范圍內(nèi)的全部土地均應(yīng)進行地址變更D、由于我國的土地權(quán)利證書上未設(shè)“土地權(quán)利人地址”欄目，不須記載土地權(quán)利人地址內(nèi)容，因此，地址變更登記一般不須對土地權(quán)利證書進行更改答案：B解析：B項，在土地權(quán)利人的地址與其使用宗地的坐落不一致的情況下，因宗地所在的行政區(qū)域調(diào)整、街道名稱改變或宗地門牌號碼改變而進行的變更土地登記一般不屬于地址變更登記，在臺灣屬土地標(biāo)示變更登記范疇，此類變更一般不需土地權(quán)利人申請，而由土地登記機關(guān)在宗地名稱發(fā)生變化后直接予以變更。7.為保全一項請求權(quán)而進行的土地登記是（）。A、更正登記B、異議登記C、預(yù)告登記D、查封登記答案：C解析：預(yù)告登記是指為保全一項請求權(quán)而進行的土地登記。該項請求權(quán)所要達到的目的，是在將來發(fā)生土地權(quán)利變動。這種登記是土地登記的特殊類型。8.對改制企業(yè)的國有建設(shè)用地使用權(quán)采取（）方式處置的，必須進行地價評估。A、劃撥B、租賃C、買賣D、消亡答案：B解析：國有土地租賃的租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)與地價標(biāo)準(zhǔn)相均衡。承租人取得國有建設(shè)用地使用權(quán)時未支付其他土地費用的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按全額地價折算；承租人取得國有建設(shè)用地使用權(quán)時支付了征地、拆遷等土地費用的，租金標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)按扣除有關(guān)費用后的地價余額計算。對改制企業(yè)的國有建設(shè)用地使用權(quán)采取租賃方式處置的，必須進行地價評估。9.關(guān)于土地抵押，下列說法中錯誤的是（）。A、通過劃撥方式取得土地使用權(quán)的，不能用該土地進行抵押B、抵押人被宣告破產(chǎn)，抵押權(quán)人對抵押財產(chǎn)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利C、抵押權(quán)人在債務(wù)履行期屆滿前，不得與抵押人約定債務(wù)人不履行到期債務(wù)時抵押的土地使用權(quán)歸債權(quán)人所有D、以招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營權(quán)抵押的，實現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序，不得改變集體土地所有權(quán)的性質(zhì)，也不得擅自改變土地的原有用途答案：A解析：A項，涉及劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，并向當(dāng)?shù)厥锌h人民政府補交土地出讓金，補交土地出讓金后土地可以進行抵押。10.劃撥依法轉(zhuǎn)為出讓的國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記，其（）不發(fā)生變更。A、審批部門B、土地用途C、土地權(quán)利人D、土地使用權(quán)范圍答案：C解析：劃撥依法轉(zhuǎn)為出讓的國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記，主要是原劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)補辦土地出讓手續(xù)后，申請辦理出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記，其土地使用權(quán)人不發(fā)生變更。多選題1.下列情形中，需要進行土地總登記的有（）。A、從未進行過土地登記的地區(qū)B、土地抵押過程中需要設(shè)定抵押權(quán)C、集體土地使用權(quán)權(quán)利人發(fā)生變更D、國有土地租賃時需要設(shè)定租賃權(quán)E、原有登記需要全面更新答案：AE解析：需要進行土地總登記的主要有兩種情況：①從未進行過土地登記的地區(qū)；②原有登記需要全面更新的，如土地整理或國家法律、政策發(fā)生重大變化等需要對原已登記過的區(qū)域進行全面的重新登記。2.下列情形中，可以實行國有土地使用權(quán)租賃的有（）。A、原有建設(shè)用地發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓B、原有建設(shè)用地發(fā)生企業(yè)改制C、原有建設(shè)用地發(fā)生用途改變D、新增建設(shè)用地E、經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地答案：ABC解析：對原有建設(shè)用地，因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的，可以實行租賃。對于新增建設(shè)用地，重點仍應(yīng)是推行和完善國有土地出讓，租賃只作為出讓方式的補充。對于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地，無論是利用原有建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)用地，都必須實行出讓，不實行租賃。3.我國土地登記制度的特點不包括（）。A、采用意思主義立法B、采用實質(zhì)審查主義C、登記有公信力D、登記簿的編成采取人的編成主義E、頒發(fā)權(quán)利憑證答案：AD解析：我國的土地登記制度兼具權(quán)利登記制度和托倫斯登記制度的特點，偏重于權(quán)利登記制度。其主要特點為：①土地物權(quán)變動原則上采取登記生效主義，在特定情況下也采取登記對抗主義；②實踐中一般采取以實質(zhì)審查為主、形式審查為輔的模式；③登記有公信力；④土地登記實行依申請登記原則；⑤登記簿的編成采取物的編成主義；⑥頒發(fā)權(quán)利憑證；⑦土地登記不僅登記靜態(tài)的土地權(quán)利，而且登記動態(tài)的土地權(quán)利；⑧土地登記不涉及地上的建筑物和附著物；⑨土地登記機構(gòu)一般設(shè)在國土資源行政主管部門。AD兩項屬于由法國首創(chuàng)的契約登記制度的特點。4.國家作價出資(入股)國有建設(shè)用地使用權(quán)初始登記在權(quán)屬審核時，（）的土地資產(chǎn)處置方案報國土資源部批準(zhǔn)。A、國務(wù)院直接批準(zhǔn)、國務(wù)院會議紀(jì)要確定或國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)改制組建的股份有限公司、有限責(zé)任公司B、國務(wù)院有關(guān)部門批準(zhǔn)改制的企業(yè)C、國務(wù)院直接批準(zhǔn)、國務(wù)院會議紀(jì)要確定或國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)改制組建的境外上市企業(yè)D、省級政府批準(zhǔn)或國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)改制組建的股份有限公司、有限責(zé)任公司E、企業(yè)集團批準(zhǔn)改制的企業(yè)答案：AC解析：國家作價出資(入股)國有建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)屬審核時，兩類企業(yè)土地資產(chǎn)處置方案應(yīng)報國土資源部批準(zhǔn)：①國務(wù)院直接批準(zhǔn)、國務(wù)院會議紀(jì)要確定或國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)改制組建的股份有限公司、有限責(zé)任公司；②國務(wù)院直接批準(zhǔn)、國務(wù)院會議紀(jì)要確定或國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)改制組建的境外上市企業(yè)。國務(wù)院有關(guān)部門、企業(yè)集團或地方人民政府批準(zhǔn)改制企業(yè)的土地資產(chǎn)處置方案報土地所在地的省級人民政府國土資源行政主管部門批準(zhǔn)。5.劃撥國有土地使用權(quán)設(shè)定登記的法律特征不包括（）。A、劃撥國有土地使用權(quán)是依國家行政行為而獲得的權(quán)利B、劃撥國有土地使用權(quán)的取得沒有范圍限制C、劃撥國有土地使用權(quán)一般都有明確的期限D(zhuǎn)、城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)人不用繳納土地使用稅E、劃撥國有土地使用權(quán)的處置受法律限制答案：BCD解析：B項，劃拔國有建設(shè)用地使用權(quán)的取得范圍受限制；C項，項劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)一般沒有明確的使用期限；D項，城鎮(zhèn)范圍內(nèi)的劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)繳納土地使用稅。6.下列關(guān)于土地用途變更登記的敘述中，正確的有（）。A、申請人應(yīng)當(dāng)提交由土地登記機關(guān)發(fā)出的土地證書B、申請人應(yīng)提交地上建筑物、附著物權(quán)屬證明C、國有土地的用途發(fā)生變更的，申請人應(yīng)提交城市規(guī)劃部門、土地行政主管部門等有批準(zhǔn)權(quán)的部門批準(zhǔn)的用途改變文件D、以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的用途發(fā)生變更的，申請人應(yīng)提交地方人民政府批準(zhǔn)用途改變的文件E、集體土地建設(shè)用地的用途發(fā)生變更的，申請人應(yīng)提交與政府簽訂的土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂的土地使用權(quán)出讓合同答案：ABC解析：D項，以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的用途發(fā)生變更的，申請人應(yīng)提交與政府簽訂的土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂的土地使用權(quán)出讓合同；E項，集體土地建設(shè)用地的用途發(fā)生變更的，申請人應(yīng)提交地方人民政府批準(zhǔn)用途改變的文件。7.下列各項屬于土地變更登記范疇的有（）。A、土地使用權(quán)的設(shè)定登記B、集體土地所有權(quán)總登記C、土地用途的變更登記D、注銷土地登記E、土地他項權(quán)利的設(shè)定登記答案：ACE解析：B項屬于土地總登記范疇；D項屬于注銷土地登記范疇。8.查封、預(yù)查封登記中，人民法院應(yīng)提交的文件資料有（）。A、協(xié)助執(zhí)行通知書B、查封或預(yù)查封裁定書C、人民政府批準(zhǔn)查封材料D、土地登記申請書E、人民法院執(zhí)行人員工作證和執(zhí)行公務(wù)證答案：ABE解析：人民法院應(yīng)當(dāng)提交的文件資料有：①人民法院執(zhí)行人員工作證和執(zhí)行公務(wù)證；②查封或預(yù)查封裁定書；③協(xié)助執(zhí)行通知書。9.下列各項中，屬于土地登記代理的內(nèi)容的有（）。A、代理辦理地籍調(diào)查、土地登記申請、領(lǐng)取土地權(quán)利證書B、代理查詢土地登記資料C、代理超出訴訟時限的土地權(quán)屬糾紛問題D、代理收集、整理土地權(quán)屬來源證明材料等與土地登記有關(guān)的資料E、提供土地登記及地籍管理相關(guān)法律咨詢答案：ABDE解析：土地登記代理的成果內(nèi)容應(yīng)根據(jù)委托方的要求，在土地登記代理委托合同中加以明確。通常情形下，土地登記代理的內(nèi)容有：①代理辦理地籍調(diào)查、土地登記申請、領(lǐng)取土地權(quán)利證書；②代理收集、整理土地權(quán)屬來源證明材料等與土地登記有關(guān)的資料；③幫助土地權(quán)利人辦理解決土地權(quán)屬糾紛的相關(guān)手續(xù)；④代理查詢土地登記資料；⑤代理查證土地產(chǎn)權(quán)；⑥提供土地登記及地籍管理相關(guān)法律咨詢等。10.下列關(guān)于國家授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)設(shè)定登記中權(quán)屬審核的描述中，正確的有（）。A、申請人必須是被授權(quán)經(jīng)營土地使用權(quán)的國家控股公司、國有獨資公司、集團公司B、國務(wù)院直接批準(zhǔn)、國務(wù)院會議紀(jì)要確定改制組建的股份有限公司、有限責(zé)任公司、境外上市企業(yè)的資產(chǎn)處置方案應(yīng)報國土資源部批準(zhǔn)C、地方人民政府批準(zhǔn)改制的企業(yè)的土地資產(chǎn)處置方案報所在地的地(市)人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn)D、國家授權(quán)經(jīng)營國有土地使用權(quán)的最高使用期限應(yīng)符合出讓土地使用權(quán)的使用期限E、涉及宗地分割的，分割后各宗地面積之和應(yīng)等于分割前宗地面積答案：ABDE解析：C項，地方人民政府批準(zhǔn)改制的企業(yè)的土地資產(chǎn)處置方案報所在地的省人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn)。簡答題（總共4題）1.2001年11月9日，國土資源部發(fā)出了《關(guān)于依法加快集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作的通知》，決定在已有的基礎(chǔ)上，進一步加大力度，全面部署開展全國集體土地所有權(quán)初始登記工作，并強調(diào)要嚴(yán)格按照《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，確定集體土地所有權(quán)主體。問題：1.如果土地家庭聯(lián)產(chǎn)承包中未打破村民小組(原生產(chǎn)隊)界線，且以村的名義與農(nóng)戶簽訂了承包合同，土地應(yīng)確認給哪一方所有？2.考慮到各地的差異和村民小組組織機構(gòu)不健全的實際情況，在具體登記發(fā)證時，可采取哪些方式進行？3.在集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作中，宗地的劃分要注意什么？答案：1.在《關(guān)于依法加快集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作的通知》中明確規(guī)定若土地家庭聯(lián)產(chǎn)承包中未打破村民小組(原生產(chǎn)隊)界線，不論是以村的名義還是以組的名義與農(nóng)戶簽訂承包合同，土地應(yīng)確認給村民小組農(nóng)民集體所有。故本題中的土地應(yīng)確認給村民小組農(nóng)民集體所有。2.在具體登記發(fā)證時，可采取以下兩種方式進行：(1)有條件的地區(qū)，可將《集體土地所有證》直接發(fā)散到村民小組農(nóng)民集體；(2)采取“組有村管”的方式，將《集體土地所有證》發(fā)放到村，由村委會代管。為體現(xiàn)村民小組農(nóng)民集體的所有權(quán)主體地位，土地證書所有者一欄仍填寫村內(nèi)各村民小組農(nóng)民集體的名稱，并注明土地所有權(quán)分別由村內(nèi)各村民小組農(nóng)民集體所有。待條件成熟時，可將《集體土地所有證》換發(fā)到組。3.在集體土地所有權(quán)登記發(fā)證工作中，宗地的劃分應(yīng)注意如下幾點：(1)屬同一農(nóng)民集體擁有的權(quán)屬界址線所封閉的集體土地(含該集體所有的建設(shè)用地)劃分為一宗地。(2)同一所有者的集體土地被鐵路、公路、河流、溝渠等線狀國有或其他集體土地分割的，原則上應(yīng)分別劃分宗地。對線狀地物狹窄、圖上難以準(zhǔn)確反映其實地狀況的，也可不單獨分宗，但要在調(diào)查時注明，并相應(yīng)扣除其面積。(3)有爭議的土地，不得劃入任何宗地，待爭議調(diào)解、處理、確權(quán)后，再行劃入相關(guān)宗地或單獨立宗。2.某公司通過協(xié)議出讓的方式取得一宗地，批準(zhǔn)用途為營業(yè)用地，土地面積的測量結(jié)果為4000m2，出讓年限為50年。當(dāng)該公司領(lǐng)取土地證書時發(fā)現(xiàn)，土地面積一欄錯登為400m2對此，該公司申請更正登記。問題：1.土地登記錯誤或遺漏的原因主要有哪些？2.更正登記的方式有哪些？3.更正登記的法律特征有哪些？4.若錯誤登記在尚未進行更正登記之前已經(jīng)對該公司的利益造成了損害，應(yīng)當(dāng)如何賠償？答案：1.土地登記錯誤或遺漏的原因主要有：(1)原始登記文件錯誤；(2)登記申請人弄虛作假、偽造證件和文件，采取欺騙手段行為；(3)土地登記人員審查疏忽或書寫錯誤。2.更正登記有兩種方式：(1)土地權(quán)利人和利害關(guān)系人發(fā)現(xiàn)土地登記簿記載的事項有誤或有遺漏時，依照法定程序以書面形式向國土資源行政主管部門申請更正登記。經(jīng)國土資源行政主管部門審核，申請屬實的，應(yīng)當(dāng)予以更正。(2)國土資源行政主管部門發(fā)現(xiàn)土地登記簿記載的事項確有錯誤的，如審查疏忽造成錯登、漏登的，國土資源行政主管部門可依職權(quán)，根據(jù)事實，在報經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后進行更正登記。3.更正登記的法律特征主要有：(1)申請更正的宗地應(yīng)已完成總登記、初始登記或變更登記；(2)經(jīng)土地權(quán)利人(包括登記上的權(quán)利人和事實上的權(quán)利人)以及利害關(guān)系人申請的更正登記須申請人提出書面申請，國土資源行政主管部門自己發(fā)現(xiàn)錯誤后作出的更正登記由國土資源行政主管部門報經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后進行，無須申請；(3)更正登記內(nèi)容涉及土地權(quán)利歸屬時，更正登記結(jié)果應(yīng)當(dāng)公告。即無論是土地權(quán)利人和利害關(guān)系人申請或國土資源行政主管部門主動進行的更正登記，只要該更正登記涉及土地權(quán)利歸屬，均應(yīng)當(dāng)對更正登記結(jié)果進行公告；(4)國土資源行政主管部門主動進行更正登記后，當(dāng)事人未在規(guī)定期限內(nèi)辦理更換或者注銷原土地權(quán)利證書手續(xù)的，原土地權(quán)利證書在報經(jīng)人民政府批準(zhǔn)并公告后廢止；(5)利害關(guān)系人申請更正登記的，應(yīng)取得土地登記簿記載的土地權(quán)利人同意更正的書面證明；(6)更正登記的內(nèi)容不應(yīng)妨礙第三者的利害關(guān)系，否則應(yīng)經(jīng)其同意。4.首先應(yīng)當(dāng)對引起錯誤的原因進行分析，對原來提交的申請材料再進行審核。根據(jù)《物權(quán)法》第二十一條規(guī)定：“當(dāng)事人提供虛假材料申請登記，給他人造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯誤的人追償。”因此，若是國土資源行政主管部門工作人員疏忽、過失等原因造成錯誤就由國土資源行政主管部門進行賠償。若是由于第三人的過錯造成的，比如登記申請人和登記人員惡意串通欺詐，或者登記申請人假冒他人名義申請登記給他人造成損害的，登記機關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任后，可以對第三人或登記工作人員等終局責(zé)任人追償。3.2005年，A市S集團依法獲得對該市原國有企業(yè)M紡紗廠的兼并權(quán)利。2009年上半年，因企業(yè)改制，部分廠房出租給W公司，租期一年半。2009年下半年，S集團欲收回出租廠房，因合同期限未至，W公司提出獲取合理補償?shù)囊螅玫搅薙集團的認可。問題：1.國有土地租賃的含義是什么？2.國有土地租賃是國有土地出讓方式的有效補充，對此你作何理解？3.國有土地租賃的期限是如何劃分的？4.“承租土地提前收回，可以獲得合理補償”是國有土地租賃權(quán)人的權(quán)利、義務(wù)，具體是指什么？答案：1.國有土地租賃，是指土地使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年限的土地租賃合同，并支付租金的行為。土地租賃合同經(jīng)出租方同意后可以轉(zhuǎn)讓，改變原合同規(guī)定的使用條件，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地租賃合同，簽訂土地租賃合同和轉(zhuǎn)讓土地租賃合同應(yīng)當(dāng)辦理土地登記和變更登記手續(xù)。租賃土地上的房屋等建筑物、構(gòu)筑物可以依法抵押，抵押權(quán)實現(xiàn)時，土地租賃合同同時轉(zhuǎn)讓。2.國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。當(dāng)前應(yīng)以完善國有土地出讓為主，穩(wěn)妥地推行國有土地租賃。嚴(yán)格依照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，確定國有土地租賃的適用范圍。對原有建設(shè)用地，因發(fā)生土地轉(zhuǎn)讓、場地出租、企業(yè)改制和改變土地用途后依法應(yīng)當(dāng)有償使用的，可以實行租賃。對于新增建設(shè)用地，重點仍應(yīng)是推行和完善國有土地出讓，租賃只作為出讓方式的補充。對于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地，無論是利用原有建設(shè)用地，還是利用新增建設(shè)用地，都必須實行出讓，不實行租賃。企業(yè)改革涉及的劃撥土地使用權(quán)，有下列情形之一的，應(yīng)當(dāng)采取出讓或者租賃的方式處置：(1)國有企業(yè)改造或改組為有限責(zé)任公司、股份有限公司以及組建集團的；(2)國有企業(yè)改組為股份合作制的；(3)國有企業(yè)租賃經(jīng)營的；(4)非國有企業(yè)兼并國有企業(yè)的；S集團對M廠的兼并符合第(4)條的規(guī)定。3.國有土地租賃可以根據(jù)具體情況實行短期租賃和長期租賃。對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應(yīng)實行短期租賃，短期租賃年限一般不超過5年；對需要進行地上建筑物、構(gòu)筑物建設(shè)后長期使用的土地，應(yīng)實行長期租賃，具體租賃期限由租賃合同約定，但最長租賃期限不得超過法律規(guī)定的同類用途土地出讓最高年期。W公司的承租期限當(dāng)屬短期租賃。4.國有土地租賃權(quán)人的權(quán)利、義務(wù)具體包括：(1)承租土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。國有土地租賃，承租人取得承擔(dān)土地使用權(quán)。承租人在按規(guī)定支付土地租金并完成開發(fā)建設(shè)后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押。承租土地使用權(quán)轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓或抵押必須依法登記。(2)國有土地租賃權(quán)人有優(yōu)先受讓權(quán)。承