住房消費信貸幸福指數的影響因素識別

住房消費信貸幸福指數的影響因素識別

第三章根據文獻研究構建了我國住房消費信貸幸福指數指標體系，本章主要是分析影響住房消費信貸幸福指數的因素。本章重點在于解決兩個難點：一是在借鑒文獻研究成果和立足于我國國情的基礎上對影響我國住房消費信貸幸福指數的因素提出研究假設，二是對問卷的設計進行信度和效度分析。一住房消費信貸對居民幸福指數的影響分析（一）住房消費信貸基本要素1.個人住房貸款（IndividualHousingLoans）的種類與特點（1）個人住房貸款的種類。個人住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購買自用普通住房的貸款。借款人申請個人住房貸款時必須提供擔保。目前，個人住房貸款一般有委托貸款、自營貸款和組合貸款三種：一是個人住房委托貸款，指銀行根據住房公積金管理部門的委托，以住房公積金存款為資金來源，按規(guī)定的要求向購買普通住房的個人發(fā)放的貸款；二是個人住房自營貸款，是以銀行信貸資金為來源向購房者個人發(fā)放的貸款；三是個人住房組合貸款，指以住房公積金存款和信貸資金為來源向同一購買自用普通住房的個人發(fā)放的貸款，是個人住房委托貸款和自營貸款的組合。（2）個人住房貸款的特點。個人住房貸款與傳統的企業(yè)貸款相比，具有以下特點：一是貸款對象特殊。根據中國人民銀行制定的《個人住房貸款管理辦法》規(guī)定，個人住房貸款的貸款對象是具有完全民事行為能力的自然人，同時人行對借款人所應具備的條件進行了詳細的規(guī)定。二是貸款用途專一。個人住房貸款設立是為了配合我國住房制度改革，支持城鎮(zhèn)居民購買自用普通房，因此貸款只能用于支付所購買住房的房款。三是貸款數量較大。對于經辦銀行而言，個人住房貸款無論是市場需求還是貸款筆數和單筆貸款金額，相對于其他個人消費貸款都是較大的。四是貸款期限較長。人行的《個人住房貸款管理辦法》規(guī)定貸款期限最長不能超過30年，因此個人住房貸款多數為中長期貸款。五是償還方式特殊。相對于企業(yè)貸款，個人住房貸款償還方式較為特殊：貸款期限在1年以內（含1年）的，實行到期一次還本付息，利隨本清；貸款期限在1年以上的按月歸還貸款本息。個人住房貸款所具有的以上特點，決定了個人住房貸款風險呈現出分散性、隱蔽性和滯后性等特征，給實際管理工作造成困難，一定程度上阻礙了該項業(yè)務的進一步發(fā)展，因而加強對其風險隱患的分析研究就顯得尤為重要。2.個人住房貸款的申請（1）申請個人住房貸款需具備的條件。申請個人住房貸款需具備以下條件：具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力；具有購買住房的合同或協議；不享受住房補貼的以不低于所購住房全部價款的30%作為購房首期付款，享受住房補貼的以個人承擔部分的30%作為購房的首期付款；有貸款辦認可的資產作為抵押或質押，或有足夠代償能力的單位或個人作為保證人；貸款人規(guī)定的其他條件。（2）申請個人住房貸款的大致程序。大致程序：向銀行提出貸款申請，銀行審查同意后簽訂貸款合同和擔保合同，按要求到當地房地產管理部門、保險公司、公證處等部門辦理抵押登記、保險和公證手續(xù)，再到銀行辦理貸款手續(xù)。（3）申請個人住房貸款需提供的材料。申請個人住房貸款應向銀行提供下列材料：身份證件（指居民身份證、戶口本和其他有效居留證件）；有關借款人家庭穩(wěn)定的經濟收入的證明；符合規(guī)定的購買住房合同意向書、協議或其他批準文件；抵押物或質物清單；權屬證明以及有處分權人同意抵押或質押的證明；有關部門出具的抵押物估價證明；保證人同意提供擔保的書面文件和保證人資信證明；申請住房公積金貸款的，需持有住房公積金管理部門出具的證明；貸款人要求提供的其他文件或資料。3.個人住房貸款的發(fā)放數量個人住房貸款發(fā)放的數額，不享受住房補貼的，一般按擬購住房價值扣除其不低于房款30%的首期付款后的數量確定；享受住房補貼的，一般按個人承擔部分的30%確定。住房公積金貸款額度不超過借款家庭成員退休年齡內所交納住房公積金數額的2倍。4.個人住房貸款的擔保方式個人住房貸款采用抵押、質押、保證和抵押（質押）加保證四種擔保方式。抵押貸款方式是指貸款銀行以借款或第三人提供的符合規(guī)定條件的財產作為抵押物而向借款人發(fā)放貸款的方式。質押貸款是指借款人或第三人將符合規(guī)定條件的權利憑證交由貸款銀行占有，貸款銀行以該權利作為貸款擔保而向借款人發(fā)放貸款的方式。保證貸款方式是指貸款銀行以借款人提供的具有代為清償能力的法人或個人作為保證人而向其發(fā)放貸款的方式。抵押（質押）加保證貸款方式是指貸款銀行在借款人或第三人提供抵押（質押）的基礎上，同時要求借款人提供符合規(guī)定條件的保證人作為貸款擔保而向借款人發(fā)放貸款的方式。5.個人住房貸款的保證法人和人均可為個人住房貸款提供保證。保證人是法人的，必須具有代為償還全部貸款本息的能力，且在銀行開立有存款賬戶。保證人是個人的，必須有固定經濟來源，具有足夠代償還能力，并且在銀行存有一定數額保證金。6.個人住房貸款的提取貸款的提取主要有以下兩種方式：（1）直接提款。借款合同生效后，借款人按照合同約定的用款計劃，將所借款項直接轉入其在貸款行開立的存款戶。（2）專項提款。借款合同生效后，由借款人委托貸款行按借款合同約定的時間，將借款一次或分次轉入售房單位或開發(fā)商在有關銀行開立的存款戶內。采取專項提款方式的借款人，在提取貸款時，必須向貸款行提供有關合同、協議付款通知等憑證。用住房公積金發(fā)放的貸款，采取專項提款方式。7.個人住房貸款的償還方式償還貸款本息的方式由借貸雙方商定，并在借款合同中載明。貸款期限在1年以內（含1年）的，實行到期一次還本付息，利隨本清。貸款期限在1年以上的，按月歸還貸款本息，一般有兩種：月均還款法，貸款期內每月以相等的額度平均償還貸款本金和利息；累進還款法，貸款期內，逐年或每隔幾年按一定比率遞增還款額，但每年或某幾年內各月均以相等的額度償還貸款本金和利息[1]。（二）住房消費信貸要素對房貸幸福指數的影響從第二章研究文獻的歸納分析結果可知，房貸幸福指數的影響因素基本上包括：首付、貸款期限、還款方式和未來房貸政策預期四個因素。本書將對這四個因素的影響進行分析。1.對A類住房消費信貸幸福指數的影響（1）房貸后的社會保障。社會保障是指國家通過立法，積極動員社會各方面資源，保證無收入、低收入以及遭受各種意外災害的公民能夠維持生存，保障勞動者在年老、失業(yè)、患病、工傷、生育時的基本生活不受影響，同時根據經濟和社會發(fā)展狀況，逐步增進公共福利水平，提高國民生活質量。社會保障關系到房貸人對于未來安全的預期。住房消費信貸對于購房者來說，在一個相當長的時期，處于負債和還債的狀態(tài)。若首付款越多，房貸期限越長，購房未來預期不好，那么在未來有任何風險發(fā)生都可能會給房貸者帶來更大經濟上的壓力。倘若社會保障越健全，房貸者對于住房消費所產生的經濟壓力就越小，其幸福感就越強；反之就會越低。根據以上分析，認為房貸幸福指數A類中的社會保障受到房貸要素中的首付款、房貸期限、貸款方式現狀和預期影響。（2）房貸后的職業(yè)。我國社會階層分類是以職業(yè)分類為基礎的，個人所從事的職業(yè)及收入水平決定了其社會經濟地位。本書仿照中國建設銀行個人房貸基本信息表的內容劃分方法，將房貸人劃分為8個階層，分別為各類專業(yè)技術人員、企事業(yè)單位人員、商業(yè)和服務業(yè)人員、農林牧漁水利業(yè)生產人員、生產運輸設備操作人員、私營企業(yè)和個體工商戶、軍人及其他。在這8個階層中，技術人員和企事業(yè)單位的辦事人員其組織資本、經濟資本和文化資本占有程度較高，為高職業(yè)階層；商業(yè)和服務業(yè)人員、農林牧漁水利業(yè)生產人員、生產運輸設備操作人員、私營企業(yè)和個體工商戶、軍人他們三種資本占有程度較低，為中職業(yè)階層；其他人員三種資本占用程度最小，為低職業(yè)階層。而幸福指數與職業(yè)階層有著直接的關系：高職業(yè)階層的人，其幸福感就強；低職業(yè)階層的人，其幸福感就會較低。在房貸行為產生后，低職業(yè)階層的房貸人的經濟壓力就會較大，其購房首付款、期限和未來預期都會引起其對未來的不確定性的擔憂，這樣他們的幸福感就會下降。對高職業(yè)階層的人而言，由于其經濟壓力不是太大，故其幸福感反而提高了。（3）房貸后的事業(yè)發(fā)展。事業(yè)發(fā)展對于現代經濟社會的個人來說是至關重要的。個人、家庭生活水平的提高主要依靠家庭成員事業(yè)發(fā)展的好壞，事業(yè)發(fā)展也自然極大地影響人們的幸福感。事業(yè)發(fā)展順利可能會提高家庭收入，可能會提高個人地位，不但能改善經濟條件還能給個體帶來更大的成就感。然而，在房貸行為發(fā)生后，由于對家庭產生了巨大的經濟壓力，會迫使個人為了減輕負擔而更加努力工作以獲取更好的事業(yè)發(fā)展前景。房貸壓力一方面能督促個人在事業(yè)上獲取更大的發(fā)展，另一方面卻降低了個人在事業(yè)發(fā)展上的幸福感。（4）房貸后的家庭生活方式。家庭是社會的細胞，家庭生活狀況是社會生活的縮影。家庭的生活狀況直接影響住房信貸者持有住房的主觀幸福感受度。對于一個家庭經濟穩(wěn)定、家庭關系和睦、家庭成員身體健康的房貸者來說，擁有一套住房所獲得的主觀滿足程度會大于還貸壓力帶來的痛苦，幸福感會加強。而對于一個缺乏上述家庭狀況的房貸者來說，不和睦的家庭關系、不穩(wěn)定的家庭經濟狀況、家庭成員的不佳身體狀況，房貸者擁有一套巨額的首付、長期分期付款的房屋只會加大他的壓力和煩惱，相應的主觀幸福感就會降低。（5）房貸后的經濟狀況。一個人的經濟狀況受其事業(yè)發(fā)展、職業(yè)選擇與收入增減的影響。大量的研究表明，一個人的經濟狀況與其幸福指數并沒有直接的相關性，但消費者在購房行為發(fā)生后，其事業(yè)、職業(yè)與收入都會隨之發(fā)生變化，其幸福指數就會受到影響。購房后，消費者由于要進行住房還貸，因而會減少其他方面的支出，比如社交費用、娛樂費用等等，這會使消費者主觀幸福感降低。同時，擁有住房也會增加消費者的滿足感，從而增加其幸福感。房貸對于房貸者經濟狀況的影響間接地影響房貸者的幸福感。（6）房貸后的人身財產安全。人身財產對于人的主觀感受具有直接的影響，人身財產安全是影響人的生活質量的一個重要因素。財產所有權和使用權的安全將直接影響住房消費信貸者對于擁有住房的主觀幸福感受。如果房貸者能夠確信完全擁有住房的所有權，他就不會擔心由于所有權問題而引發(fā)的其他問題，這樣他的主觀幸福感受度也就不會降低。要是房貸者對于其財產所有權的預期是不穩(wěn)定的，那么自然他持有財產所獲得的主觀幸福感受度就會降低。（7）房貸后的休閑。據人們的經驗報告，工作常常令人高度滿意，同時，休閑和幸福之間也存在著一種積極的相互關聯（Argyle，1996）[2]。能夠提供特定滿意度的休閑活動如體育運動，能夠減少憂郁、降低壓力；其他有益的休閑活動還包括各種團體活動，如參加某個社交俱樂部、某個音樂或戲劇俱樂部等等。但房貸人可能會由于高額的首付款、較長的付款期限和對未來預期的不確定而放棄某些休閑活動。這樣其幸福感就會隨之降低。另外，由于其花費更多的時間去賺錢來償還房貸而替代了休閑的時間，也是使其幸福感降低的重要原因。（8）房貸后的居住狀況?，F在居住狀況已經成為衡量人們生活水平的一個重要內容。主要包括住房性質（自有還是租?。⒓彝ト藛T構成、家庭居住面積、居住設施水平、居住環(huán)境、交通位置等等。好的居住狀況不但給人們帶來生活條件上的便利，也讓人們產生更大的成功感和愉悅感。居住狀況的好壞直接與家庭經濟狀況正相關，大多數人為了改善居住狀況來獲取更多的幸福感，愿意為此承擔更多的房貸壓力；或者說較多的房貸可以通過改善居住狀況來提高人們的幸福感。（9）房貸后的醫(yī)療狀況。醫(yī)療狀況包括醫(yī)療保障高低、患病的醫(yī)治情況、醫(yī)療條件的好壞、醫(yī)療費用的多少等等。醫(yī)療狀況關系著人們身心健康、生命安全，是一個社會保障水平高低的重要體現。患病能否得到及時治療、醫(yī)療條件能否滿足治療需要、醫(yī)療費用是否能夠負擔得起，這對每個人來說都是一生中所需考慮的重要問題。如果有好的醫(yī)療狀況，人們的后顧之憂會大大減少，自然會提高其幸福感。但房貸者可能會由于高額首付、較長的還款期限和對未來預期的不確定而減少對醫(yī)療方面的支出，甚至出現小病忍著、大病拖著的情況。這樣必然會因為房貸壓力影響了醫(yī)療保障狀況而降低了幸福感。（10）房貸后的教育狀況。瑞士著名的經濟學家布倫諾·S.弗雷等（2006）[3]在研究幸福與經濟學中總結出：教育狀況與幸福之間的關系不是很緊密的，但教育水平與收入是緊密相關的，而收入對主觀福祉的效應又是正相關的。從這個角度來講教育對幸福的貢獻是間接的。根據我國目前的教育體制改革現狀，接受再教育需要一定的經濟基礎。房貸行為產生后，房貸者由于經濟狀況的限制，對于無學歷和低學歷的人而言，其繼續(xù)受教育的可能性減少。由于教育對幸福間接地產生影響，那么其幸福指數就會降低。2.對B類房貸幸福指數的影響（1）房貸后的精神緊張程度。住房消費信貸對于房貸者的精神緊張程度的影響主要有兩方面：一是住房消費信貸會使房貸者有穩(wěn)定的住所，增加歸宿感，減輕房貸者的精神緊張程度，從而提高其幸福度；二是房貸者在相當長的時期里不得不承受住房信貸還款的壓力，可能會減少其擁有住房的幸福感受度。因此，精神緊張程度對于幸福感受度的影響取決于房貸者兩方面的比較，也就是房貸者對于擁有住房獲得的滿足感和承受的壓力之間的比較。（2）房貸后的心態(tài)。心態(tài)反映房貸人對住房消費信貸的主觀態(tài)度，也是房貸者對于擁有住房產生的滿足感和增加的壓力所持有的一種主觀感受及看法，也可以看做是房貸人的心理平衡度。如果房貸者是一個強烈追求歸屬感的人，那么他會對持有一所住房具有急切的心態(tài)，他有可能不考慮住房消費信貸的壓力，從而他的主觀幸福感會很強。如果一個人喜歡變化，不喜歡長期在一個地方活動，那么擁有一所住房有可能給他帶來不便，加上還款的壓力，他的主觀幸福感受度會很低。（3）房貸后對未來幸福預期。幸福預期是個人對自己從未來生活狀況中獲取幸福感的一種主觀感受的估計。對于住房消費信貸者來說，影響未來生活狀況的因素很多，如果假定其他條件不變，那么住房消費信貸仍然會對房貸者的幸福預期產生兩種影響。一是有了住房，房貸者就有了高的幸福預期，那么當前擁有消費信貸的幸福評價也會更高；二是對住房信貸的還款壓力，如果其他條件不變，那么還款必然會擠占房貸者在其他方面消費獲得的幸福感，比如社交和購物。所以，幸福預期如果不樂觀的話那么當前擁有住房的幸福感會由此而降低。（4）房貸后在當地的幸福感。人們對于幸福的主觀感受往往具有很強的地域差異性，因為影響各地區(qū)人幸福感的因子具有很大的差異性，比如宗教、歷史、文化習俗、道德觀念及地區(qū)財富分化程度等都是影響人們主觀幸福感的主要因素。如果當地人普遍接受住房消費信貸的方式，那么擁有住房不會招來非議，從而額外地增加自己的壓力，造成幸福感的無畏損失。另外，當地對于住房在評價幸福感中所占的權重也會對個人幸福感造成較大的影響，如果權重越大，那么對于房貸者來說，擁有住房就可以獲得額外的幸福感（社會認同感）。3.對C類房貸幸福指數的影響（1）房貸后的人際關系。人際關系包括個人與家庭以外社會人之間的關系和個人與家人之間的關系。住房在社會人對于個人的評價中會構成一個影響因子，因為在一定程度上，它反映的是一種經濟上的能力和身份的象征，它可以成為獲取社會認同的一個重要條件；另外，在組建一個家庭，尤其是選擇配偶的過程中，住房對于獲取良好家庭關系非常重要。因此，住房影響個人被社會的認同和家人的認同，從而影響個人的主觀幸福感受。（2）房貸后對所處地的認同感。所處地認同感反映一個地區(qū)人們對一種事物的普遍的觀點和看法，住房消費實際上是一種提前消費。如果房貸者處于一個人們生活和觀念都較為保守的環(huán)境之中，那么擁有一套分期付款的住房，除了還款的壓力還會額外承受左鄰右舍觀念上排斥的壓力，這樣，同等條件下，此地房貸者的幸福感指數就會低于非此地的房貸者。（3）房貸后當地社會發(fā)展與個人幸福。發(fā)展是一個綜合的概念，它往往指的是量變到一定程度的質變。當社會發(fā)展的結果造就了一個政治穩(wěn)定、經濟繁榮、人際關系和諧健康、社會誠信、法律健全、社會保障健全的社會，那么，生活在此環(huán)境中的人會面臨更少的不確定性，遭受更少的不良風險，對未來也會有更好的預期，相應的，對于擁有一套分期付款的住房也就有更高的幸福感。反之，當地社會發(fā)展無序，政治動蕩，經濟劇烈波動，人際關系骯臟，法制環(huán)境惡劣，那么，在此社會中擁有一套分期付款的住房會增加房貸人的壓力和煩惱，相應的就會降低房貸者的幸福感受度。二住房消費信貸幸福指數調研問卷的設計與收集調研問卷，又稱調查表，是指調查者根據調查目的和要求，設計出的由一系列問題、備選答案及說明等組成的向被調查者搜集資料的一種工具。問卷的作用就是通過提問、記錄和編碼等工作，從而獲得第一手的信息資料。問卷設計的目的在于設計一份理想的問卷，既能描述出被調查者的特征，又能測試出被調查者對某一社會經濟事物的態(tài)度，并且能在一定條件下以最小的計量誤差得到所需的研究數據。因此，一般問卷采用量表方式進行設計。（一）問卷設計過程因為本研究所需數據無法從公開資料中獲得，故本書的數據收集采用問卷調查的方式。鑒于單個題項一般只能度量狹窄的概念，所以測量復雜的組織現象通常需要設計多個題項。在變量的測量題項具有一致性的情況下，多個題項比單個題項更能提高信度[4]。因此，在問卷中通過設計多個題項對研究內容中所涉及的變量進行測量，可以提高度量的信度和效度。根據諸多學者[5]的建議，測量題項應采取以下流程：①題項通過文獻回顧和與房貸者的經驗調查/訪談形成；②與學術界專家討論；③與一些購房消費者討論；④通過預測試對題項進行優(yōu)化，最終問卷定稿。依此建議，本研究的問卷設計經歷以下階段來實現：①閱讀大量的國內外文獻研究。主要是閱讀有關福利經濟學、住房消費信貸和幸福經濟學等的相關研究文獻，吸收了與本研究相關的內容，結合本研究所采用視角，設計相關題項進行測度。②征求學術團隊的意見。在文獻閱讀之后，設計了問卷初稿，之后將該問卷在筆者所在的學術團隊（包括數位教授、副教授以及20多位博士生、碩士生）進行學術交流活動時，向團隊中的各位專家和相關研究者征求了對初步問卷的題項設計、題項措辭和問卷格式等方面的意見。根據團隊專家對問卷初稿的意見進行了修改，形成調查問卷二稿。③對一些銀行部門的成員進行實地訪談，征求他們對本研究重要問題的意見等。④預測試。將問卷發(fā)給10位有代表性的房貸者進行預測試，根據他們的反饋和建議，對有些測量題項的語言和表達方式進一步修改，在此基礎上形成了調查問卷的最終稿，詳見附錄。（二）避免產生偏差的措施調查問卷包括填空題部分和選擇題部分，選擇題部分采用Likert五點量表來表示，每個題目用中等長度的句子表示。由于本調查問卷大多數題目均采取Likert五點量表來表示，問卷應答者的回答主要建立在主觀評價之上，因此可能會導致問卷結果出現偏差的問題。Fowler（1988）[6]認為主要存在四個因素可能導致問卷應答者對題目不能作出準確的回答。這四個因素分別是：①測試者對所提問題答案的信息不明白；②測試者不能回憶所提問題答案的信息；③雖然知道某些問題答案的信息，但是測試者不想回答；④測試者不能理解所提問的問題。雖然我們無法完全消除以上四個因素可能導致的問題，但仍在問卷設計中采取了以下一些措施盡量降低它們不能獲取準確答案的負面影響。①為防止第一種因素所帶來的問題，結合本問卷涉及內容面較寬的實際情況，本問卷的發(fā)放對象為近5年的房貸者。②為防止第二種因素帶來的問題，結合本研究的需要，問卷題項所涉及的問題主要針對現階段房貸的情況，以盡量避免引起偏差。③為防止第三種因素即自愿性帶來的問題，本研究告知測試者，凡答卷者均可得到一定的小禮品，以激發(fā)答卷者的興趣和意愿回答問題，促使其花時間和精力認真填寫問卷。同時，問卷的卷首語部分還向應答者說明，本問卷純屬學術研究之用，內容不會涉及個人隱私，所獲信息也不會用于任何其他商業(yè)目的。測試者若對研究結論感興趣，我們承諾將通過電子郵件發(fā)給問卷填寫人，為其信用卡消費提供一定的參考。④為防止第四種因素帶來的問題，本調查問卷的設計經歷了預測試階段，從之前聽取來自學術界專家和企業(yè)界人士的意見到預測試，對問卷的表達方式和詞句進行了斟酌修改，盡量排除題目難以理解或所表達的意思不夠明確的可能性。此外，按照Lee（2001）[7]等學者有關避免一致性動機問題的建議，在問卷設計中，并未明確說明題目所要度量的變量，這樣的安排方式可在一定程度上防止答卷者在填寫問卷時形成自己的邏輯，而降低問卷結果的可靠性。本研究為探索性的實證研究，首先在文獻研究基礎上建立研究框架、設計調查問卷，搜集所需信息并進行匯總和分析。問卷設計主要參考了深圳社會科學院關于幸福指數研究中所使用的量表，試圖研究在我國這個特殊國情下，住房信貸對居民幸福指數的影響因素及其行為特征。初始問卷在西安市發(fā)放了15份作為預測試，與填寫者就問卷中難以理解或模糊不清的地方進行了溝通，修改后形成最終問卷。（三）調研問卷的設計1.調查問卷的組成本調查問卷共包括四部分：第一部分是被調查的房貸人基本信息即人口統計特征和社會地位，共18個問題；第二部分是房貸人購房的基本情況，共8個問題；第三部分是房貸基本情況對購房的影響，共5個問題；第四部分是購房后對房貸幸福指數各個指標的滿意度。其中量表全部采用Likert5量表[8]的形式。詳見附表1。2.調查問卷產生的理論過程科學合理的測量項目應充分借鑒前人的研究成果。問卷中第四部分房貸人對其幸福指數測量項目的理論來源于深圳社科院的研究成果。并結合本研究實際情況，進行了必要的修正。3.調查對象和數據收集修改后形成的最終問卷于2008年5～10月正式發(fā)放，分為網上和書面兩種形式，共發(fā)放800份，其中網上400份、書面400份。為了使樣本具有代表性，問卷發(fā)放時做了如下努力。（1）考慮到樣本的地域涵蓋性，網上發(fā)放，部分通過各大論壇的城市論壇進行宣傳，主要包括北京、西安、蘭州、沈陽、上海、武漢、廣州、深圳、廈門等城市論壇，基本包括了我國中東西部及沿海的主要城市。由于住房消費信貸業(yè)務在省會及發(fā)達城市居多，所以可以認為樣本具有一定代表性。同時網上填寫問卷時，系統限制一個IP地址只能投一份問卷，這樣就避免了重復投票的問題。（2）為了保證樣本年齡、收入階層等覆蓋廣泛性，網下發(fā)放部分主要委托同學利用節(jié)假日在上述城市的超市及廣場之類人群聚集的地方發(fā)放，由他們根據主觀判斷盡量讓不同年齡階段和不同收入階層的人填寫問卷。同時在發(fā)放過程中盡量做到各個城市回收問卷數大致相等，樣本人口統計特征分布盡量平均。最后問卷回收523份，其中線上351份，線下172份，有效問卷為495份，其中線上349份，線下146份，問卷回收有效率為94.6%。三住房消費信貸幸福指數調研問卷的信度與效度分析所謂“信度”檢驗就是指測量工具所測結果的穩(wěn)定性及一致性。一致性高的問卷就是指同一群人接受性質相同、題型相同、目的相同的各種問卷測量后，在各測量結果間顯示出強烈的正相關。問卷信度越高，則相同人群在不同時空下接受同樣的測量時，結果的差異越小。所謂“效度”檢驗是指使用的測量工具能夠正確衡量出研究者想要了解的事物的程度。換句話說，效度就是準確性，測量的效度越高，表示測量結果越能顯現其所欲測量對象的真正特征。效度是一個多層面的概念，它是相對于特定的研究目的和研究側面而言的。因此，檢驗效度必須針對其特定的目的、功能及適用范圍。（一）問卷的信度分析信度代表的是內部一致性概念，也就是一個變量（概念）下題目數的平均值，通常以SPSS中的指標Cronbacha值來表示。Churchill等指出，Cronbacha系數絕對是第一個用來檢驗衡量工具質量的方法[9]。在整理好回收的問卷后，本研究問卷運用Cronbacha來檢驗衡量工具的信度，使用修正后項總相關系數（CorrectedItem-TotalCorrelation）來凈化測量項目。糾正信度檢驗篩選項目的標準有兩個，必須一起成立才可以刪除此項目：一是修正后項總相關系數小于0.3，二是刪除此項目可以增加a的系數值。當Cronbacha大于0.7表示非常好，0.35～0.7表示可接受，小于0.35要刪除。1.首付款從表4-3可以得出首付款的4個測量項目都不符合刪除標準，因此全部保留下來。表4-3首付款CITC和信度分析2.房貸期限從表4-4可以看出，房貸期限的4個測量項目都不符合刪除標準，因此全部保留。表4-4房貸期限的CITC和信度分析3.貸款方式表4-5可以看出，貸款方式的5個測量項目都不符合刪除標準，因此全部保留。表4-5貸款方式的CITC和信度分析4.房貸預期從表4-6可以看出，房貸預期的4個測量項目都不符合刪除標準，因此全部保留。表4-6房貸預期的CITC和信度分析5.A類房貸幸福指數從表4-7可以看出，A類房貸幸福指數的24個測量項目都不符合刪除標準，因此全部保留。表4-7A類房貸幸福指數的CITC和信度分析6.B類房貸幸福指數從表4-8可以看出，B類房貸幸福指數的14個測量項目都不符合刪除標準，因此全部保留。表4-8B類房貸幸福指數的CITC和信度分析7.C類房貸幸福指數從表4-9可以看出，C類房貸幸福指數的8個測量項目，都不符合刪除標準，因此全部保留。表4-9C類房貸幸福指數的CITC和傕度分析8.問卷信度分析小結信度分析如表4-10所示，分析結果表明問卷的構面信度皆在0.7以上，說明本問卷具有良好信度。表4-10問卷信度分析小結（二）問卷的效度分析量表的效度主要有三種形態(tài)：內容效度、效標關聯效度和建構效度。內容效度是指量表涵蓋研究主題的程度，它可以通過采用文獻中其他研究者已經驗證過的量表來提高內容效度。效標關聯效度是指量表與外在效標之間關聯的程度，依照發(fā)生時間順序又可分為預測效度和同時效度。預測效度是指量表能夠預測未來的能力，同時效度是指量表具有描述目前現象的有效性。建構效度是指量表能夠測量到理論概念或特質的程度。通常檢驗量表的建構效度包括收斂效度和區(qū)別效度。一般來說，驗證建構效度可以應用AMOS、LISREL、PLS等工具通過驗證性因子分析來實現，由于本節(jié)是對數據做探索性因子分析（ExploratoryFactorAnalysis，EFA），因此本研究將在下一章關于結構方程建模部分重點討論建構效度。根據吳明?。?003）[10]的觀點，進行探索性因子分析的題項數目不宜太多，如果題項數目太多，可能導致抽取的因子數目過多而影響研究者對數據結構的判斷。在進行探索性因子分析時，如果已經