房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)考試試題(帶答案)

-房地產(chǎn)根底知識(shí)考試試題一、填空題〔每空0.5分，共50分〕1、1畝約等于667平方米。2、1公頃等于10000平方米，約等于15畝。3、現(xiàn)在最常用的付款方式有一次性付款，按揭貸款，免息分期付款，三種。4、按用途房地產(chǎn)的類型可劃分為居住房地產(chǎn)，商業(yè)房地產(chǎn)，旅游房地產(chǎn)，工業(yè)房地產(chǎn)，農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)五種。5、其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；綜合用地或者其他用地50年。6、七通一平：是指水通、電通、道路通、排水通、熱力通、煤氣通、通訊通、及場(chǎng)地平整；7、房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，兩者具有整體性和不可分割性。包括土地，建筑物及地上附著物，房地產(chǎn)附帶的各種權(quán)利。8、五證：a.國(guó)有土地使用證；b建立用地規(guī)劃許可證；c.建立工程規(guī)劃許可證；d.建立工程開(kāi)工證；e.商品房預(yù)售許可證。9、兩書：商品房質(zhì)量說(shuō)明書；商品房使用說(shuō)明書；10、目前新房辦理房產(chǎn)證時(shí)所需的費(fèi)用：登記費(fèi)80元，交易費(fèi)3元/㎡，測(cè)繪費(fèi)1.49元/㎡，契稅總房款的1.5%，公共維修基金總房款的2%。11、按揭貸款的額數(shù)：居住房最高可貸總房款的70%，商業(yè)用房最高可貸60%。. z.-12、銷售的根本流程是：迎接客戶→介紹產(chǎn)品→購(gòu)置的洽談→現(xiàn)場(chǎng)的觀看→填寫客戶資料→跟蹤→逼定→定金的補(bǔ)足→簽定合同→入住。13、取得房屋產(chǎn)權(quán)證后，房屋所有人擁有的權(quán)利：使用權(quán)，占有權(quán)，收益權(quán)，處分權(quán)。14、一個(gè)中心是：以客戶為中心；二個(gè)能力是：應(yīng)變能力，協(xié)調(diào)能力；三顆心是：熱心，耐心，信心；四個(gè)掌握是：國(guó)家的經(jīng)濟(jì)大勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展?fàn)顩r，法律法規(guī)，工程自身的情況；五個(gè)學(xué)會(huì)是：跟蹤，調(diào)查，揣摩，算賬，掌握。15、房屋建筑構(gòu)造分類標(biāo)準(zhǔn)：鋼構(gòu)造，鋼、鋼筋混凝土構(gòu)造，鋼筋混凝土構(gòu)造，混合構(gòu)造，磚木構(gòu)造，其他構(gòu)造。16、房屋價(jià)格的形成有三種方法：本錢+利潤(rùn)，市場(chǎng)比較法，和二者結(jié)合。17、、一般來(lái)說(shuō)客戶的來(lái)源主要有媒體宣傳，接聽(tīng)熱線，參加開(kāi)展會(huì)，朋友或老客戶介紹來(lái)的客戶，做直銷〔DS〕等五個(gè)方面。18、構(gòu)成房屋價(jià)格的直接費(fèi)用包括：土地費(fèi)用，拆遷費(fèi)用，勘查測(cè)繪費(fèi)，設(shè)計(jì)費(fèi)，**本錢，景觀配套費(fèi)，市政配套費(fèi)。19、、房地產(chǎn)住宅的層數(shù)劃分的規(guī)定：低層住宅為1-3層；多層住宅為4-6層；小高層住宅為7-11層；中高層住宅為12-16層；16層以上為高層住宅，30層以上為超高層住宅；20、別墅可分為聯(lián)排別墅，雙拼別墅，獨(dú)棟別墅三種。21、五證、兩書，一表，中的“一表〞是指商品房竣工驗(yàn)收備案表。二、判斷題〔每題1分，共20分，對(duì)的打“√〞錯(cuò)的打“×〞〕. z.-1、給未成年人購(gòu)房，登記時(shí)要指定一名監(jiān)護(hù)人，并且要到公證處公證?！病獭?、外地人到本地購(gòu)房也需要擔(dān)保人?！病痢?、套建筑面積=套使用面積+套墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積。〔√〕4、凈高是下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。〔×〕5、容積率是指總建筑面積與建立用地面積之比值?！病獭?、一級(jí)市場(chǎng)是指房地產(chǎn)開(kāi)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個(gè)人的市場(chǎng)?！病痢?、三通一平時(shí)指水通、電通、路通、道路平整〔×〕8、穿過(guò)房屋的通道，房屋的門廳、大廳，均按一層計(jì)算面積。門廳、大廳的回廊局部，層高在2.0米以上的，按其水平投影面積計(jì)算?！病痢?、得房率是買房比較重要的一個(gè)指標(biāo)，一般來(lái)說(shuō)得房率越高越好?！病獭?0、業(yè)主是指物業(yè)的所有人，即房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人，是擁有物業(yè)的主人?！病獭?1、層高小于或等于2.20米以下的夾層、插層、技術(shù)層和地下室、半地下室不算建筑面積。〔√〕12、中國(guó)工商銀行規(guī)定，貸款年限最長(zhǎng)可以貸30年，貸款人年齡不得超過(guò)歲?！病獭? z.-13、中國(guó)建立銀行規(guī)定，住房貸款最長(zhǎng)可貸30年，商業(yè)用房最多可貸20年?！病痢?4、房地產(chǎn)市場(chǎng)：主要包括地產(chǎn)買賣、租賃市場(chǎng)。含一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)?！病獭?5、綠化率又叫綠地率是規(guī)劃建立用地圍的綠地面積與規(guī)劃建立用地面積之比?！病痢?6、入伙是指業(yè)主領(lǐng)取鑰匙，接房入住?！病獭?7、消防避難層、為了整棟建筑物使用的配電房作為公用面積可以分?jǐn)??！病痢?8、基價(jià)也叫起步價(jià)，是指經(jīng)過(guò)核算而確定的每平方米商品房根本價(jià)格。〔×〕19、借款人歸還銀行貸款，期限在一年或一年以的實(shí)行到期連本加息一并還清?！病獭?0、進(jìn)深指一間房屋兩條橫向軸之間的距離?！病獭橙?、問(wèn)答題〔每題3分，共15分〕1、什么是按揭貸款.〔3分〕答：即購(gòu)房抵押貸款，是購(gòu)房者以所購(gòu)房屋之產(chǎn)權(quán)作抵押，有銀行現(xiàn)行支付房款給開(kāi)發(fā)商，以后購(gòu)房者按月向銀行支付本息的付款方式。2、置業(yè)參謀接待客戶的過(guò)程分為哪幾個(gè)步驟.〔3分〕答：1〕客戶進(jìn)門每一個(gè)看見(jiàn)的人都要主動(dòng)上前問(wèn)好，提醒其他置業(yè)參謀的注意2〕置業(yè)參謀應(yīng)立即上前熱情接待. z.-3〕幫助客人收拾雨具放置衣帽等4〕通過(guò)隨手招呼，區(qū)別客戶真?zhèn)?，了解所?lái)的區(qū)域和承受媒體3、置業(yè)參謀的銷售能力包括哪幾種.〔3分〕.答：1、創(chuàng)造能力2、判斷及察言觀色能力3、自我驅(qū)動(dòng)能力4、人際溝通的能力5、從業(yè)技術(shù)能力6、說(shuō)服顧客的能力4、名詞解釋：建筑面積，綠化率，容積率，經(jīng)濟(jì)適用房.〔3分〕答：建筑面積：指建筑物外墻或構(gòu)造外圍水平投影面積之和。綠化率：建立用地圍所有綠地面積之和與建立用地面積之比率。容積率：是指總建筑面積與建立用地面積之比值。經(jīng)濟(jì)適用住房是指經(jīng)各級(jí)人民政府批準(zhǔn)立項(xiàng)建立、享受國(guó)家優(yōu)惠政策、向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。四、論述題〔15分〕如何做一個(gè)合格的置業(yè)參謀.現(xiàn)場(chǎng)銷售的根本流程及本卷須知因房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品的異質(zhì)性，樓盤具有不可移動(dòng)、每一個(gè)產(chǎn)品都因其地理位置、周遍環(huán)境不同而具有唯一性，因此，在房地產(chǎn)業(yè)的銷售中，客戶到訪、售樓接待是其最重要的組成局部。大多數(shù)客戶只有產(chǎn)生參觀現(xiàn)場(chǎng)的沖動(dòng)后，才能形成購(gòu)置欲望，在經(jīng)過(guò)屢次到訪、考察后才能產(chǎn)生購(gòu)置決定。因此可以說(shuō)，買樓是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，售樓員只有在這一工程中充當(dāng)專業(yè)的講解員、優(yōu)秀的推銷專家、客戶的購(gòu)置決策伙伴之后，才能贏得客戶最后的購(gòu)置。. z.-第一節(jié)迎接客戶一、根本動(dòng)作1．客戶進(jìn)門，每一個(gè)看見(jiàn)的銷售人員都應(yīng)主動(dòng)招呼“歡迎參觀〞，提醒其他銷售人員注意。2．當(dāng)值銷售人員立即上前，熱情接待。3．幫助客戶收拾雨具，放置衣帽等。4．經(jīng)過(guò)接待，區(qū)別客戶真?zhèn)危私馑鶃?lái)的區(qū)域和承受的媒體。二、本卷須知1．銷售人員應(yīng)儀表端正，態(tài)度親切。2．接待客戶或一人，或一主一副，以二人為限，絕對(duì)不要超過(guò)三人。3．假設(shè)不是真正客戶，也應(yīng)照樣提供一份資料，作簡(jiǎn)潔而熱情的接待。4．沒(méi)有客戶時(shí)，也應(yīng)注意現(xiàn)場(chǎng)整潔和個(gè)人儀表，以隨時(shí)給客戶良好印象。第二節(jié)介紹產(chǎn)品一、根本動(dòng)作1．交換名片，相互了解，了解客戶的個(gè)人資訊情況。2．按照銷售現(xiàn)場(chǎng)已規(guī)劃好的銷售路線，配合燈箱、模型、樣板間等銷售道具，自然而又有重點(diǎn)的介紹產(chǎn)品〔著重地段、環(huán)境、交通、生活配套設(shè)施、樓盤功能、主要建材等的說(shuō)明〕。. z.-二、本卷須知1．側(cè)重強(qiáng)調(diào)本樓盤的整體優(yōu)勢(shì)。2．用自己的熱忱與誠(chéng)懇感染客戶，努力與其建立相互信任的關(guān)系。3．通過(guò)交談?wù)_把握客戶的真實(shí)需求，并據(jù)次此迅速制定自己的應(yīng)對(duì)策略。4．當(dāng)客戶超過(guò)一人時(shí)，注意區(qū)分其中的決策者，把握他們相互的關(guān)系。第三節(jié)購(gòu)置洽談一．根本動(dòng)作1．倒茶應(yīng)酬，引導(dǎo)客戶在銷售桌前入座。2．在客戶未主動(dòng)表示時(shí)，應(yīng)該立刻主動(dòng)地選擇一戶作試探性的介紹。3．根據(jù)客戶所喜歡的單元在肯定的根底上，作更詳盡的說(shuō)明。4．針對(duì)客戶的疑惑點(diǎn)，進(jìn)展相關(guān)解釋，幫助其逐一抑制購(gòu)置障礙。5．適時(shí)制造現(xiàn)場(chǎng)購(gòu)置氣氛，強(qiáng)化其購(gòu)置欲望。6．在客戶對(duì)產(chǎn)品有70%的認(rèn)可度的根底上，設(shè)法說(shuō)服他下定金購(gòu)置。二．本卷須知1．入座時(shí)，注意將客戶安置在一個(gè)視野愉悅的便于控制的空間圍。2．個(gè)人的銷售資料和銷售工具應(yīng)準(zhǔn)備齊全，隨時(shí)應(yīng)對(duì)客戶的需要。3．了解客戶的真正需求，了解客戶的主要問(wèn)題點(diǎn)。4．注意與現(xiàn)場(chǎng)同事的交流與配合，讓現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理知道客戶在看哪一戶。. z.-5．注意判斷客戶的誠(chéng)意、購(gòu)置力和成交概率。6．現(xiàn)場(chǎng)氣氛營(yíng)造應(yīng)該自然親切，掌握火候。7．對(duì)產(chǎn)品的解釋不應(yīng)含有夸大、虛構(gòu)的成分。8．不是職權(quán)圍的承諾應(yīng)報(bào)經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理通過(guò)。第四節(jié)帶看現(xiàn)場(chǎng)一、根本動(dòng)作1．結(jié)合工地現(xiàn)況和周邊特征，邊走介紹。2．按照戶型圖，讓客戶切實(shí)感受自己所選的戶型。3．盡量多說(shuō)，讓客戶始終為你所吸引。二、本卷須知1．帶看工地的路線應(yīng)事先規(guī)劃好，注意沿線的整潔與平安。2．囑咐客戶戴好平安帽，帶好其他隨身物品。第五節(jié)暫未成交一、根本動(dòng)作1．將銷售海報(bào)等資料備齊一份給客戶，讓其仔細(xì)考慮或代為傳播。2．再次告訴客戶聯(lián)系方式和聯(lián)系，承諾為其作義務(wù)購(gòu)房咨詢。3．對(duì)有意的客戶再次約定看房時(shí)間。4．送客至大門外。. z.-二、本卷須知1．暫未成交或未成交的客戶依舊是客戶，銷售人員都應(yīng)態(tài)度親切，始終如一。2．及時(shí)分析暫未成交或未成交的真正原因，記錄在案。3．針對(duì)暫未成交或未成交的原因，報(bào)告現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理，視具體情況，采取相應(yīng)的補(bǔ)救措施。第六節(jié)填寫客戶資料表一、根本動(dòng)作1．無(wú)論成功與否，每接待完一組客戶后，立即填寫資料表。2．填寫重點(diǎn)：*客戶的聯(lián)絡(luò)方式和個(gè)人資訊資料；*客戶對(duì)樓盤的要求條件；*成交或未成交的真正原因。3．根據(jù)客戶成交的可能性，將其分類為：A很有希望B有希望C一般D希望渺茫等四個(gè)等級(jí)，以便日后有重點(diǎn)地追蹤訪詢。4．一聯(lián)送交現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理檢查并備案建檔，一聯(lián)自己留存，以便日后追蹤客戶。二、本卷須知1．客戶資料表應(yīng)認(rèn)真填寫，越詳盡越好。2．客戶資料表是銷售員的聚寶盆，應(yīng)妥善保存。. z.-3．客戶等級(jí)應(yīng)視具體情況，進(jìn)展階段性調(diào)整。4．每日或每周，應(yīng)由現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理定時(shí)召開(kāi)工作會(huì)議，依客戶資料表檢查銷售情況，并采取響相應(yīng)的應(yīng)對(duì)措施。第七節(jié)客戶追蹤一、根本動(dòng)作繁忙間隙，按客戶等級(jí)與之聯(lián)系，并隨時(shí)向現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理口頭報(bào)告。對(duì)于A、B等級(jí)的客戶，銷售人員應(yīng)將其列為重點(diǎn)對(duì)象，保持親密聯(lián)系，調(diào)動(dòng)一切可能條件，努力說(shuō)服。將第一次追蹤情況詳細(xì)記錄在案，便于日后分析判斷。無(wú)論最后是否成交，都要婉轉(zhuǎn)要求客戶幫助介紹客戶。二、本卷須知1．追蹤客戶要注意切入話題的選擇，不要給客戶造成銷售不暢、死硬推銷的印象。2．追蹤客戶要注意時(shí)間的間隔，一般以兩三天為宜。3．注意追蹤方式的變化：打、寄資料、上門拜訪，邀請(qǐng)參加促銷活動(dòng)，等等。4．兩人或兩人已上與同一客戶有聯(lián)系時(shí)，應(yīng)該相互通氣，統(tǒng)一立場(chǎng)，協(xié)調(diào)行動(dòng)。第八節(jié)成交收定一、根本動(dòng)作. z.-1．客戶決定購(gòu)置并下定金時(shí)，利用銷控對(duì)答來(lái)告訴現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理。2．恭喜客戶3．視具體情況，收取客戶小定金或大定金。并告訴客戶對(duì)買賣雙方的行為約束。4．詳盡解釋定單填寫的各項(xiàng)條款和容：總價(jià)款欄填寫房屋銷售的表價(jià)；定金欄填寫實(shí)收金額，假設(shè)所收的定金為票據(jù)時(shí)，填寫票據(jù)的詳細(xì)資料；假設(shè)是小定金，與客戶約定大定金的補(bǔ)足日期及應(yīng)補(bǔ)金額填寫與定單上；與客戶約定簽約的日期與簽約的金額，填寫于定單上；折扣金額及付款方式，或其他附加條件于空白處注明；其他容依定單的格式如實(shí)填寫。5．收取定金，請(qǐng)客戶、經(jīng)辦銷售人、現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理三方簽名確認(rèn)。6．填寫完定單，將定單連同定金送交現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理點(diǎn)收備案。7．將定單第一聯(lián)〔客戶聯(lián)〕交客戶收妥，并告訴客戶于補(bǔ)足或簽約時(shí)將定單帶來(lái)。8．確定定金補(bǔ)足日或簽約日，并詳細(xì)告訴客戶各種本卷須知和所需帶齊的各類證件。9．再次恭喜客戶。10．送客至大門外。二、本卷須知1．與現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理和其他銷售人員密切配合，制造并維持現(xiàn)場(chǎng)氣氛。. z.-2．正式定單的格式一般為一式四聯(lián)：客戶聯(lián)、公司聯(lián)、工地聯(lián)、財(cái)務(wù)聯(lián)?！沧⒁飧髀?lián)各自應(yīng)該所被持對(duì)象〕3．當(dāng)客戶對(duì)*套單元稍有興趣或決定購(gòu)置但未帶足足夠的金額時(shí)，鼓勵(lì)客戶支付小定金時(shí)，鼓勵(lì)客戶支付小定金是一個(gè)行之有效的方法。4．小定金金額不在于多，三四百元至幾千元均可，其主要目的是使客戶牽掛我們的樓盤。5．小定金保存日期一般以三天為限，時(shí)間長(zhǎng)短和是否退還，可視銷售狀況自行掌握。6．定金〔大定金〕為合約的一局部，假設(shè)雙方任一方無(wú)故悔約，都將以原定金金額予以賠償。7．定金收取金額的下限為1萬(wàn)元。原則上定金金額多多益善，以確?？蛻糇罱K簽約成交。8．定金保存日期一般以7天為限，具體情況可自行掌握。9．小定金和大定金與合同簽約之間的間隔盡可能的短，以防各種節(jié)外生枝的情況發(fā)生。10．折扣或其他附加條件，應(yīng)報(bào)現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理同意備案。11．定單填寫完后，再仔細(xì)檢查戶別、面積、總價(jià)、定金等是否正確。第九節(jié)定金補(bǔ)足一、根本動(dòng)作. z.-1．定金欄填寫實(shí)收補(bǔ)足金額。2．將定金補(bǔ)足日及應(yīng)補(bǔ)金額欄劃掉。3．再次確定簽約時(shí)期，將簽約時(shí)期和簽約金額填寫與定單上。4．假設(shè)重新開(kāi)定單，大定金定單依據(jù)小定金定單的容來(lái)填寫。5．詳細(xì)告訴客戶簽約日的各種本卷須知和所需帶齊的各類證件。6．恭喜客戶，送至大門處。二、本卷須知1．在約定補(bǔ)足日前，再次與客戶聯(lián)系，確定日期并作好準(zhǔn)備。2．填寫完后，再次檢查戶別、面積、總價(jià)、定金等是否正確。3．將詳盡情況向現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理匯報(bào)備案。第十節(jié)換房一、根本動(dòng)作1．定購(gòu)房屋欄，填寫換房后的戶型、面積、總價(jià)。2．應(yīng)補(bǔ)金額及簽約金，假設(shè)有變化，以換房后的戶型、面積為主。3．于空白處注明哪一戶換到哪一戶。二、本卷須知填寫完畢后。再次檢查戶別、面積、總價(jià)、定金、簽約日等是否正確。將原定單收回。. z.-第十一節(jié)簽訂合約一、根本動(dòng)作1．恭喜客戶選擇我們的房屋。2．驗(yàn)證原件，審核其購(gòu)戶資格。3．出示商品房預(yù)售示合同文本，逐條解釋合同的使用條款：轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的或名稱、住所；房地產(chǎn)的位置、面積、四周圍；土地所有權(quán)性質(zhì)；土地使用權(quán)獲得方式和使用期限；房地產(chǎn)規(guī)劃使用性質(zhì)；房屋的平面布局、構(gòu)造、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況；房地產(chǎn)裝修的價(jià)格、支付方式和期限、房地產(chǎn)支付日期、違約責(zé)任；爭(zhēng)議的解決方式。4．與客戶商討并確定所有的容，再職權(quán)圍做適當(dāng)讓步。5．簽約成交，并按合同規(guī)定收取第一期房款，同時(shí)相應(yīng)抵扣已付定金。6．將定單收回，交現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理備案。7．幫助客戶辦理登記備案和銀行貸款事宜。8．登記備案且辦好銀行貸款后，合同的一份應(yīng)交客戶。9．恭喜客戶，送客戶至大門外。二、本卷須知1．示合同文本應(yīng)事先準(zhǔn)備好。2．事先分析簽約可能發(fā)生的問(wèn)題，向現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)理報(bào)告，