商業(yè)地產(chǎn)招商談判與主力店物業(yè)需求

12商業(yè)地產(chǎn)招商談判與主力店物業(yè)需求江陰澄星八佰伴許建超3CONTENTSPart01商業(yè)地產(chǎn)招商的概念Part02商業(yè)地產(chǎn)招商的特點Part03商業(yè)地產(chǎn)招商的10個基本原則Part04招商談判的相關(guān)知識Part05

購物中心招商基本認知

Part06主力店物業(yè)需求PARTONE4

商業(yè)地產(chǎn)招商的概念華地國際5

商業(yè)物業(yè)的收益直接通過招商收取租金或營業(yè)額提成來實現(xiàn)，因此，招商對于商業(yè)物業(yè)經(jīng)營來說非常重要。商業(yè)地產(chǎn)招商是指商業(yè)物業(yè)管理商通過一定的渠道，以租賃或其他聯(lián)營方式，引進商家的行為描述。將擁有經(jīng)營權(quán)的商業(yè)物業(yè)全部或分散交給大大小小商戶進行經(jīng)營，以獲取租金或營業(yè)額提成的招商模式。PARTONEPARTTWO6

商業(yè)地產(chǎn)招商的特點

商業(yè)地產(chǎn)招商的特點招商技術(shù)要求高商業(yè)地產(chǎn)招商租金高低懸殊，租期長短不一。特點5：招商期長招商難度大特點4：特點3：特點2：目標客戶主次分明特點1：7PARTONE

商業(yè)地產(chǎn)招商的特點8PARTONE租金高低懸殊，租期長短不一目標客戶主次分明招商難度大招商期長招商技術(shù)要求高1、確定主力店群，穩(wěn)定整個項目的經(jīng)營。吸引投資客眼球，刺激鋪位銷售以及中小店群的招商。2、確定中小店群。1、主力店群投資大，其租期長，租金低。租期8-15年，租金一般在第4年遞增3%-8%。2、中小型店租期短，租金高。一般3年起遞增。1、從招商政策、業(yè)態(tài)確定到項目營業(yè)，招商時間長。2、主力店招商集中在項目業(yè)態(tài)組合之后，規(guī)劃之前。中小店群招商分散于整個項目的建設期。1、項目建設期長。2、裝修進度影響。3、功能分區(qū)影響客戶進駐決策。4、無知名度、缺乏經(jīng)驗。1、合理的招商推廣策略。2、招商人員較強的評估能力。3、招商人員招商技巧和談判能力。4、招商人員有豐富的零售服務知識。PARTTHREE9商業(yè)地產(chǎn)招商的十個基本原則PARTTHREE1012543合理的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營黃金比例購物中心零售、餐飲、娛樂的搭配黃金比例為35：35：30。近兩年餐飲與娛樂比例在繼續(xù)增長。統(tǒng)一主題形象、統(tǒng)一品牌形象商業(yè)項目必須擁有明確的經(jīng)營主題和統(tǒng)一的品牌形象。主力店優(yōu)先

核心主力店先行，輔助店隨后的原則。核心主力店成功經(jīng)營，可以吸引更多的消費者及商家，促進物業(yè)升值。招商招商目標在功能上和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補

同業(yè)差異：即便市場有一定承任力，也不能盲目招進同一品類的店鋪。如零售業(yè)態(tài)的核心主力店，就不要招兩家業(yè)態(tài)上都是經(jīng)營食品和日用品的大型超市。同質(zhì)化惡性競爭，降低競爭力。異業(yè)互補：滿足顧客消費的選擇權(quán)，讓顧客體驗變化，提高其消費興趣。如百貨和超市，零售與餐飲、娛樂。核心主力店招商布局合理

核心主力店的招商對整個項目的運營成敗，輔助和配套店的引進都有重大影響。核心主力店布局直接影響到項目的形態(tài)。其適合放在經(jīng)營軸線（或線性步行街）的端點，不宜集中放置在中間，這樣才能達到組織人流的效果。1171098具備完善的信息系統(tǒng)

建立統(tǒng)一的信息平臺，進行精細化的管理，為顧客提供統(tǒng)一收銀、消費一卡通便利的服務，還能為簽約商家提供顧客信息和市場信息。招商不是一個開業(yè)前就完結(jié)的工作，購物中心的招商是一個無限循環(huán)的工作，需要信息系統(tǒng)的分析支持。強調(diào)對商戶的統(tǒng)一服務統(tǒng)一服務包含統(tǒng)一的商戶結(jié)算，統(tǒng)一的營銷服務，統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務，統(tǒng)一的培訓服務、統(tǒng)一的賣場布置提導服務、統(tǒng)一的行政事務管理、統(tǒng)一的物業(yè)管理。統(tǒng)一服務不但要在思想上體現(xiàn)，在招商合約中、更要體現(xiàn)到后期的管理行動中。招商動態(tài)原則

市場是不斷變化的，招商必須面對三個方面的變化。一是項目況爭對手的變化；二是招商目標開店計劃的變化；三是項目目標消費郡的變化。一旦變化，招商目標和實施細節(jié)也要做出適當?shù)恼{(diào)整。招商政策的制訂也需按市場規(guī)律做相應調(diào)整，特別是租金和租金增長率敏感指標。采用“放水養(yǎng)魚”的長線經(jīng)營原則

先做人氣，再做生意。合理的租金與優(yōu)質(zhì)服務將項目做旺，而后根據(jù)運營狀態(tài)，適當穩(wěn)步地調(diào)整租金，這樣開發(fā)商與商家才能一同成長。6特殊商家招商優(yōu)惠依據(jù)項目能夠起到增強文化氛圍活躍氣氛的作用，具有較高文化、藝術(shù)、科技含量的商家。PARTFOUR12招商談判的相關(guān)知識PARTFOUR13商業(yè)地產(chǎn)的招商談判是指有意向的雙方為了商業(yè)地產(chǎn)的租賃事宜而交換意見，期待取得一致而進行相互磋商的一種行為。招商談判的五個特點14PARTFOURPARTFOUR151、談判內(nèi)容的多樣性招商談判涉及的內(nèi)容較多，租金、付款方式、年限外，工程界面、物業(yè)管理方面的細節(jié)更多，如裝修、設備安裝、維護、停車場使用與管理、安保等。2、談判對象的廣泛性、多樣性和復雜性談判對象交易條件是多樣的、變化的。這需要談判人員對項目的經(jīng)營范圍廣泛收集信息，了解市場行情，并選擇適當?shù)姆绞脚c社會各方面保持廣泛的聯(lián)系。3、談判條件的原則性與靈活性項目招商目標要具體體現(xiàn)有談判條件上，條件具有一定的伸縮性，其彈性不能超越最低界限，界限是談判人員堅持的原則，這一特性就決定了要從實際出發(fā)，不失原則，又要具有一定的靈活性，以保證實現(xiàn)招商談判的基本目標。4、談判口徑的一致性談判過程中需要反復接觸，甚至人員變更，要求談判人員重視談判策略與技巧，注意語言表達各文字表達的一致性。5、談判過程的多回合性談判的雙方都是為自已一方爭取更多的利益，因而談判過程是花費大量時間、難度大的過程，這個過程有多個回合的意見交流，直至協(xié)商一致。五個特點招商談判的五個特點PARTFOUR招商談判的原則平等雙贏的原則公平交易，互惠互利誠信原則重信、守信是商家的基本職業(yè)道德。兼容原則談判人員在洽談中謙認、豁達、將原則性和靈活性有機結(jié)合起來，達到更好的談判目的。長期合作的原則要求談判人員必有長期合作的理念。雖然這一次未能達成一致，但也希望以后有其他項目能有成功的合作，未來的合作伙伴。16PARTFOUR階段1：陳述合作目的1、恰當表述自己的目的和意圖，留出一部分空間以視對方的態(tài)度。2、談判雙方一般有4個需求，即自已所求、對方所求、共同要求和未陳述的其他需求。3、陳述時間不要太長，預先了解對方的意圖。階段2：雙方對抗階段3：一方或雙方妥協(xié)階段4：雙方意見達到一致招商談判的4個階段對抗階段是在談判中雙方堅持立場的階段。雙方通過大量的理由和事例進行激烈的爭執(zhí)，以取得更多的利益。此階段是直接爭論，但不是不能協(xié)商。對抗不會長期僵持下去，接下來的是一方或雙方妥協(xié)。如何把握誰先妥協(xié)，妥協(xié)是不是在本方的底限之內(nèi)，妥協(xié)后能否得到相應的其他補償?shù)?。通過對抗和妥協(xié)，雙方認為達到了自己的目標，可以簽訂合同，租賃方交付押金、租金后，招商宣告成功。17PARTFIVE18購物中心招商基本認知PARTFIVE19

商業(yè)地產(chǎn)項目招商具有招商難度大，耗時長、需要系統(tǒng)策劃與統(tǒng)籌安排，對從業(yè)人員要求高，以創(chuàng)造價值為目的等。不同類型的商業(yè)業(yè)態(tài)，其招商的特點，針對的目標客戶與招商方法有所差異。PARTFIVE20

租金低，租金升浮小是引進主力店的缺點，好處帶來人氣，能保持穩(wěn)定人氣，而中小店鋪可以提升租金。中小店鋪面積超過5萬平方米以上如果沒有主力店風險較大。加大對非零售店鋪招商，如娛樂類、文體類的招商，比例占到40%。

購物中心是一種復合型的商業(yè)業(yè)態(tài)，它是多業(yè)種、多業(yè)態(tài)的具有統(tǒng)一規(guī)劃和管理的有機組合體，是一種與時代發(fā)展緊密聯(lián)系在一起的生活方式和消費服務模式。

購物中心是一個業(yè)態(tài)多元化、商品品牌化、消費方式全景化的商業(yè)集合體。建筑體量大、業(yè)態(tài)多、功能齊全。主力店作為購物中心的主要業(yè)態(tài)之一，具有巨大的吸引力、良好的集客效應、極強的品牌號召力和影響力，提升購物中心的整體商業(yè)價值，增強業(yè)主信心，推動商鋪去化，為其他業(yè)態(tài)業(yè)種的加盟打下基礎(chǔ)。購物中心招商的關(guān)鍵是選擇主力店。招商特點購物中心的招商PARTFIVE21

配套服務類銀行、洗衣店、藥房、通信營業(yè)廳等。

目標客戶服裝、超市、電器、家居等零售類中餐、西餐、快餐、咖啡等

餐飲類KTV、影院、健身、酒吧、手工坊、兒童游樂等娛樂類PARTFIVE221、主力店為先。理解招商基本原則，合理把握招商策略，利用一切可以利用的社會資源，結(jié)合項目的進度需要，采取靈活多變的招商方法，以確保主力店招商工作有效開展和按時完成。、按主力店正常推進，發(fā)布招商信息、積極匯報、相互反饋信息、現(xiàn)場考察、合作意向談判。、通過電話聯(lián)系溝通，上門面談，推進談判，提高談判成功率。、招商應急措施：第一，協(xié)商主力店冠名做項目的推廣宣傳工作；第二，降低合作條件與主力店達成合作，在簽約談判階段再進行相應調(diào)整。2、維護購物中心業(yè)態(tài)的黃金比例。不同定位的購物中心中各業(yè)態(tài)比例不盡相同，在招商中要維護定位時確定的零售、餐飲、娛樂的占比。一般意義的購物中心黃金比例：零售：餐飲：娛樂=35：35：303、維護購物中心的統(tǒng)一主題形象、統(tǒng)一品牌形象。購物中心是一種多業(yè)態(tài)組合的商業(yè)組織模式，但它不是一個無序的大雜燴，購物中心必須有明確經(jīng)營主題和巨大創(chuàng)造力的品牌形象企業(yè)，招商要始終注意和維護、管理好已確定的經(jīng)營主題和品牌形象。

招商方法PARTSIX23主力店物業(yè)需求百貨店24類別釋義：指綜合性購物中心中的百貨主力店，可以是高層建筑裙樓、購物中心的主樓或者單體建筑。品牌舉例：如百盛百貨、太平洋百貨、友誼百貨、王府井百貨、樂天百貨等。建筑面積：總面積30000—40000平米，每層建筑面積不低于6000平米。樓層凈高：首層層高≥5.5m，二層起≥5m。樓板載荷：營業(yè)區(qū)≥250kg/m2,倉庫區(qū)≥800kg/m2。如百貨品牌自身配備餐飲美食區(qū)，則廚房區(qū)≥450kg/m2。柱網(wǎng)間距：大于9m×9m。單層結(jié)構(gòu)以正四方形為最佳。供配電：提供電容量大于5500KVA變電設備，雙路供電方式，三相五線380V/220V、50赫茲，安裝店方獨立高壓計量電表。給排水：提供管徑為100mm的獨立進水管2根及獨立計量水表，每天大于250噸用水量百貨業(yè)指標。提供給店方200mm排水管2根，與足夠容量的隔油池連接。排污設施：提供給店方150mm排污管2根，能夠就近接入足夠容量的排污化糞池。通訊網(wǎng)絡：大于100對通局電纜到交換機房，并開通36門直線,2條數(shù)據(jù)線,其中中繼線16條,交換機容量128門?？拓涬娞荩嚎吞?-6臺，載重1.6噸，速度1m/s。自動扶梯每層4—8臺，傾角30度，運送能力9000人/h，速度0.75m/s，梯級寬度不小于1000mm。貨梯2臺，載重3噸，速度0.63mm/s。空調(diào)制冷：總冷負荷概算指標200w/m2，宜采用空氣-水系統(tǒng)，水冷式離心冷凍機或水冷式螺桿冷凍機，可變風量及水量空氣調(diào)節(jié)末端。排油排煙：如前期征詢的百貨品牌有意配備餐飲區(qū)，則提供合適的空間供店方單獨使用以放置排油煙風井。消防噴淋：店方獨立使用消防噴淋系統(tǒng)和煙感（溫感）報警系統(tǒng)。消防報警：在店內(nèi)設中央監(jiān)控中心，配備獨立消防報警控制系統(tǒng)。消防栓：店方獨立使用消火栓系統(tǒng)。停車位：按照100平米設置一個停車位標準配置，不低于400個機動車停車位。大賣場25品牌舉例：如家樂福、沃爾瑪、樂購、大潤發(fā)、易初蓮花等等。位置要求：交通方便，最好地塊處于交通主干道的十字路口。周邊居民人口集中，商圈內(nèi)有常駐人口不低于15萬，且所在位置符合城市發(fā)展方向。建筑面積：面積要求在5000—20000平方米之間。一般在13000平米上下，建筑物長寬比例為10:7或10:6，最好不超過兩層。收貨區(qū)一般要300—400平米，倉儲區(qū)一般為800—900平米。樓層凈高：地上建筑凈高≥5.5米，地下室凈高≥4.8米。樓板載荷：賣場區(qū)≥750kg/m2，生鮮加工區(qū)≥1000kg/m2，倉庫區(qū)≥1200kg/m2，卸貨區(qū)≥3000kg/m2，收貨區(qū)≥1500kg/m2，辦公區(qū)≥350kg/m2。冷庫區(qū)降板500mm。柱網(wǎng)間距：最低柱網(wǎng)間距不低于8.0m×8.0m。供配電：提供電容量3500-5500KVA變電設備，雙路供電方式，三相五線380V/220V、50Hz，安裝店方獨立高壓計量電表。給排水：提供管徑為100mm的獨立進水管1根及獨立計量水表，每天至少200噸用水量指標。提供給店方200mm排水管2根。生鮮加工區(qū)隔油池有效容積8立方米，店中店隔油池有效容積6立方米。排污設施：提供給店方150mm排污管一根，就近接入足夠容量的排污化糞池，或有二級生化處理設施。通訊設施：提供100對通局電纜到交換機房，并開通36門直線。提供2條數(shù)據(jù)專線，中繼線一條。電梯設施：自動坡梯（可供手推車上下）每層大于2臺，傾角12度，速度0.75m/s，梯級寬度不小于1000mm。賣場內(nèi)貨梯不低于2臺，載重≥3噸，速度不低于0.63mm/s。燃氣容量：配備200m3/h煤氣，或100m3/h的天然氣?？照{(diào)制冷：總冷負荷概算指標200w/m2，宜采用空氣-水系統(tǒng)，水冷式離心冷凍機或水冷式螺桿機組，可變風量及水量空氣調(diào)節(jié)末端。北方地區(qū)需根據(jù)氣候設計暖氣供應。排油排煙：生鮮加工區(qū)預留凈空1.5m2排煙井道，店中店小餐飲各預留凈空0.5m2排煙井道。消防系統(tǒng)：店方獨立使用消防噴淋系統(tǒng)和消火栓系統(tǒng)。消防報警：在店內(nèi)設中央監(jiān)控中心，配備獨立消防報警控制系統(tǒng)。停車位：一般預留300—400個機動車位，最低不低于250個專用車位。1000個非機動車位。如賣場品牌有意設置班車，則預留充足的班車停車場。專業(yè)店（家居建材）26類別釋義：一般指郊區(qū)型綜合購物中心中的主力店，或者與大賣場作為聯(lián)合主力店，經(jīng)營品類以家居用品、建材、燈具等為主，商品專業(yè)性較高。品牌舉例：如宜家家居、好美家（迪卡儂）等。占地面積：大于18000平米，要求場地開闊。建筑面積：一般在10000m2—12000m2，通常為單層。樓層凈高：層高不小于8.5m。樓板載荷：一層地面載荷2500kg/m2。柱網(wǎng)間距：一般應大于9m×9m。供配電：提供電容量大于2000KVA變電設備，雙路供電方式，三相五線380V/220V、50Hz，安裝店方獨立高壓計量電表。給排水：提供管徑為100mm的獨立進水管1根及獨立計量水表，每天大于50噸用水量指標。提供給店方200mm排水管1根，與足夠容量的隔油池連接。排污設施：提供給店方150mm排污管一根，就近接入足夠容量的排污化糞池。通訊網(wǎng)絡：提供50對通局電纜到交換機房，并開通18門直線，以及2條數(shù)據(jù)專線?？拓涬娞荩簾o配置需求?？照{(diào)制冷：制冷總負荷概算指標150w/m2，宜采用空氣-水系統(tǒng)，水冷式離心冷凍機或水冷式螺桿冷凍機組，可變風量及水量空氣調(diào)節(jié)末端。消防噴淋：店方獨立使用消防噴淋系統(tǒng)。消防報警：在店方監(jiān)控中心設獨立報警控制系統(tǒng)。消防栓：店方獨立使用消火栓系統(tǒng)。停車位：提供充足車位，不少于300個。專業(yè)店（家電數(shù)碼）27類別釋義：一般指在人口比較密集、交通設施完善的區(qū)域開設的大中型專業(yè)店，以經(jīng)營電器、消費電子、數(shù)碼通訊、電腦等品類為主，商品專業(yè)性較高，消費的關(guān)聯(lián)性強，常作為商業(yè)項目的次主力店。品牌舉例：如國美電器、蘇寧電器、永樂電器、Bestbuy、手機商場、數(shù)碼城等建筑面積：一般面積在1000m2—3000m2，可以做多個樓面。但一樓有較好的進出口位置。樓層凈高：層高不低于4.5m，樓板凈高不小于3.5m。樓板載荷：應確保建筑物的樓板使用恒荷載應≥3.5KN/M2。柱網(wǎng)間距：一般應大于8m×8m。供配電：電容量按照營業(yè)用電:60W/平方、空調(diào)用電：100W/平方的標準配置。雙路供電方式，三相五線380V/220V、50Hz，租賃區(qū)域配置獨立的配電間，安裝店方獨立高壓計量電表。給排水：提供管徑為100mm的獨立進水管1根及獨立計量水表。店方排水管1根，方便介入大樓主排水管。排污設施：提供給店方150mm排污管一根，就近接入足夠容量的排污化糞池。通訊網(wǎng)絡：提供50對通局電纜到交換機房，并開通18門直線，以及2條數(shù)據(jù)專線?？拓涬娞荩焊鶕?jù)樓層設置來配置自動扶梯，每層需要至少2部。貨運電梯2部?？照{(diào)制冷：制冷總負荷概算指標100w/m2，宜采用空氣-水系統(tǒng)，水冷式離心冷凍機或水冷式螺桿冷凍機組，可變風量及水量空氣調(diào)節(jié)末端。消防設施：店方使用大樓統(tǒng)一的消防系統(tǒng)，包括煙感報警、消防噴淋、卷簾門、負一層設置強排煙、消防中控系統(tǒng)、應急\指示系統(tǒng)和防火分區(qū)。停車位：提供充足車位，和其他商業(yè)共用停車場。免費提供5個獨用車位。廣告位置：門頭店招預留2個位置，面積在50平米以上。墻體廣告500m2以上，屋頂廣告位預留3-4塊。健身會所28品牌舉例：如奇跡健身、本色健身、金仕堡健身等等。建筑面積：一般面積在2500—4000平方米，最佳面積在3500平方米上下。樓層凈高：層高不小于3.5m。樓板載荷：不低于400kg/m2。柱網(wǎng)間距：最好大于8m×8m。供配電：提供電容量1000KVA變電設備，雙路供電方式，三相五線380V/220V、50Hz。給排水：提供管徑為100mm的獨立進水管1根及獨立計量水表，每天100噸用水量指標。提供給店方500mm排水管1根。排污設施：提供給店方100mm排污管一根，就近接入足夠容量的排污化糞池。通訊網(wǎng)絡：直撥電話二部，用作電話傳真及電腦終端站，用于市內(nèi)及長途電話線?？照{(diào)制冷：總冷負荷概算指標180w/m2，采用VRV中央空調(diào)系統(tǒng)或采用中央空調(diào)系統(tǒng)。消防噴淋：消防噴淋改造，按店方施工圖設計施工。消防報警：消防報警改造，按店方施工圖設計施工，在店方經(jīng)理室設獨立報警控制柜與業(yè)主總控制柜連接?！鲇斡境貥藴食叽纾阂?1米×25米為最佳。水深：水深大于1.8m，兩端池壁自水面上0.3m至水下0.8m處。池岸寬：出發(fā)臺池岸寬大于5m，其它池岸寬大于3m。泳池裝飾：水池池壁垂直平整，池底防滑，池面層平整光潔易于清洗。一般池壁貼白色馬賽克，池底貼白色釉面磚，泳道標志線為黑色釉面磚。進水設計：泳池應采用底部均勻進水，四周溢流的方式進行泳池設計泳池供熱：宜采用煤氣（或天然氣）為能源，采用常壓鑄鐵鍋爐為宜，如無煤氣（天然氣），可采用其他高效能源，避免電加熱，成本過高。供熱系統(tǒng)須考慮淋浴熱水、泳池熱水及其他美容、衛(wèi)生間熱水，應考慮泳池四周地熱系統(tǒng)。熱水管道盡可能采用銅管等防腐材質(zhì)。水處理：水處理系統(tǒng)必須有加藥和過濾設備，宜加設臭氧消毒和活性炭吸附設備，以確保水質(zhì)。系統(tǒng)應設自動水質(zhì)監(jiān)測設施和自動調(diào)正水處理的控制系統(tǒng)。量販式KTV29建筑面積：一般1—3層建筑，總面積在1000—4000平米。樓層凈高：大于2.8m。樓板載荷：350kg/m2。供配電：提供電容量800KVA變電設備，三相五線380V/220V、50Hz，安裝店方獨立計量電表。給排水：提供管徑為100mm的獨立進水管及水表，每天200噸用水量指標。提供給店方100mm排水管一根，與5m3容量的隔油池連接。排污設施：提供給店方150mm排污管一根，就近接入足夠容量的排污化糞池。通訊設施：直撥電話5部，用作電話傳真及電腦終端站，用于市內(nèi)及長途電話線?？照{(diào)制冷：提供物業(yè)屋頂上約200m2場地給店方放置室外機組(包括空調(diào)機、制冷機組、排煙設備等)，并提供室外機正常運轉(zhuǎn)所需的散熱、回風空間。排油排煙：提供合適的空間供店方單獨使用以放置排油煙風井(凈空800mm*1200mm)。消防噴淋：消防噴淋改造，按店方施工圖設計施工。消防報警：消防報警改造，按店方施工圖設計施工，在店方經(jīng)理室設獨立報警控制柜與業(yè)主總控制柜連接。消防栓：提供消防栓，供店方使用。停車位：4.5m2營業(yè)面積配置一個停車位。游樂場30品牌舉例：如湯姆熊游樂場、電玩世界、電子游藝城等。建筑面積：大于1000m2。樓層凈高：大于3.2m。樓板載荷：450kg/m2。柱網(wǎng)間距：大于8m×8m。供配電：提供電容量200KVA變電設備，三相五線380V/220V、50Hz，安裝不小于400A空氣開關(guān)于業(yè)主總電柜，電纜接入店方紅線內(nèi)配電柜指定位置并安裝店方獨立計量表。通訊設施：直撥電話4部，用作電話傳真及電腦終端站，用于市內(nèi)及長途電話線。空調(diào)設備：提供物業(yè)屋頂上約60m2場地給店方集中放置室外機組(包括空調(diào)機、制冷機組、排煙設備等)。消防噴淋：提供租賃范圍內(nèi)噴淋設施的免費接入及預留接口。消防報警：提供租賃范圍內(nèi)報警設施的免費接口及預留在業(yè)主總控制柜連接回路。影院31類別釋義：指包括了多個大小不等的放映廳的多廳影院。品牌舉例：如星美、中影、上影、金逸等等。建筑面積：不低于3500平方米。類型 座位數(shù) 長(米)x寬(米) 面積(平方米)小廳 80——150 (13~20)x(8~11) 150—250中廳 150——250 (18~24)x(11~15) 250—350大廳 250——400 (24~30)x(15~17) 350—450功能房間面積：放映廳不小于300m2，不大于700m2。公共面積及休息區(qū)，0.50㎡/座。衣物存放處面積，0.04m2/每座。多種營業(yè)面積，0.50m2/座。樓層凈高：電影放映廳至少9.5米,多種營業(yè)用房凈高不小于3米，放映室凈高不小于2.8米。樓板載荷：觀眾廳不小于350kg/m2，放映廳不小于400kg/m2，空調(diào)設備室500公斤/平方米。柱網(wǎng)間距：大于10m×10m。供配電：提供電容量不低于500KVA變電設備，標準不低于75千伏/銀幕，雙路供電方式，三相五線380V/220V、50Hz，安裝店方獨立計量電表，電纜橋架及電線管道不穿越觀眾廳隔墻。應急電力要求300千伏。給排水：提供管徑為50mm的獨立進水管2根及獨立計量水表，每天20噸用水量指標。提供給店方50mm排水管1根。排污設施：提供給店方150mm排污管一根，就近接入足夠容量的排污化糞池。通訊系統(tǒng)：每500座設置一門直線電話。暖通空調(diào)：夏季24C-28C，冬季16C-20C，相對濕度，55％-70％平均風速，夏季風速0.3-0.5m/s，冬季風速0.2m/s-0.3m/s，新風量22m3/h。噪聲標準電影院內(nèi)低于30。宜采用空氣-水系統(tǒng)，水冷式離心冷凍機或水冷式螺桿冷凍機，可變風量及水量空氣調(diào)節(jié)末端。冷凍水管道及空氣管道不穿越觀眾廳隔墻。消防噴淋：店方獨立使用消防噴淋系統(tǒng)。消防報警：店方監(jiān)控中心設獨立報警控制系統(tǒng)。消防栓：店方獨立使用消火栓系統(tǒng)水量5l/s。中西式快餐32類別釋義：主要是指含有烹飪廚房的國內(nèi)外品牌快餐。品牌舉例：如KFC、麥當勞、必勝客、棒約翰、漢堡王、味千拉面、永和大王、真功夫等。建筑面積：一般在200平方米——400平方米。樓層凈高：大于3米。樓板載荷：用餐區(qū)≥250kg/m2，廚房區(qū)≥450kg/m2。供配電：提供電容量150KVA（如配備燃氣設備）-300KVA變電設備，三相五線380V/220V、50Hz。根據(jù)用電容量提供匹配的空氣開關(guān)于業(yè)主總電柜，并安裝店方獨立計量電表。給排水：提供管徑大于50mm的獨立進水管及水表，提供餐廳每月400-800噸用水量餐飲業(yè)平價指標。提供給店方管徑大于100mm排水管一根，并與足夠容量的隔油池連接。排污設施：提供給店方管徑150mm排污管一根，就近接入足夠容量的排污化糞池。垃圾房：業(yè)主提供紅線外垃圾房的使用(建筑面積為3.5m2，高2m)，有水、電設備。通訊網(wǎng)絡：直撥電話二部，用作電話傳真及電腦終端站，用于市內(nèi)及長途電話線。另配通訊專用POS機數(shù)據(jù)終端線路一條?？照{(diào)制冷：提供物業(yè)合適場地給店方放置室外機組(包括空調(diào)機、制冷機組、排煙設備等)，并提供室外機正常運轉(zhuǎn)所需的散熱、回風空間，預留冷凝水管。排油排煙：提供合適的空間供店方單獨使用，以放置排油煙風井(凈空不低于700mm2)。燃氣設施：提供給店方15m3/h燃氣計量表具預留。消防噴淋：提供租賃范圍內(nèi)噴淋設施的免費接入及預留接口。消防報警：提供租賃范圍內(nèi)報警設施的免費接口及預留在業(yè)主總控制柜連接回路。消防栓：提供適當數(shù)量消防栓，供店方使用。店招預留：為品牌提供一定的店招位置，及室外照明電源。大型品牌餐飲33類別釋義：指面積較大、實行餐飲分區(qū)的大型中式餐飲店、大酒樓、自助餐廳等。品牌舉例：如同慶樓、俏江南、小南國等等。建筑面積：一般在800平米——3000平米間，超大型的可超過5