廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè)

2013年廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析和2014年預(yù)測(cè)

一2013年廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策環(huán)境2013年3月1日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》（國(guó)辦發(fā)〔2013〕17號(hào)），簡(jiǎn)稱“國(guó)五條”，主要是從供給、需求及市場(chǎng)監(jiān)管三方面調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。供給方面政府主要是通過(guò)增加普通商品住房及用地供應(yīng)和加快建設(shè)保障性住房來(lái)減緩房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求矛盾，需求方面政府采用抑制投機(jī)投資性購(gòu)房方式來(lái)減少不合理需求，市場(chǎng)監(jiān)管方面政府則希望通過(guò)住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)對(duì)商品房項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格實(shí)施監(jiān)管，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性定價(jià)，穩(wěn)步推進(jìn)商品房預(yù)售制度改革。值得注意的是，該通知的第六條提及“加快建立和完善引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制”。黨的十八屆三中全會(huì)通過(guò)了《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問(wèn)題的決定》。該決定指出要“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”，可見(jiàn)房產(chǎn)稅已被列入深化稅制改革的一個(gè)重要組成部分，《決定》還提出“使市場(chǎng)在資源配置中起決定性作用”的觀點(diǎn)，并指出將“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”。中央政府正在探索使用財(cái)稅政策、土地政策等長(zhǎng)效機(jī)制逐步替代短期調(diào)控措施。與中央政府的房地產(chǎn)調(diào)控措施相一致，2013年，廣州市進(jìn)一步實(shí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，重點(diǎn)包括以下幾個(gè)方面。（一）確保普通住房用地供應(yīng)2013年初，廣州市國(guó)土房管局公布的2013年全市住房用地供應(yīng)計(jì)劃表示，2013年，全市住房用地供應(yīng)量應(yīng)高于過(guò)去五年平均實(shí)際供應(yīng)量，同時(shí)要確保各類(lèi)保障性住房和中低價(jià)位、中小套型不同商品住房供應(yīng)比例不低于住房供應(yīng)總量的70%，并禁止容積率小于等于1的低密度住房用地供應(yīng)。（二）公租房項(xiàng)目首次納入保障性住房建設(shè)2013年，廣州市計(jì)劃建設(shè)籌集保障性住房1.6萬(wàn)套，基本建成保障性住房3.1萬(wàn)套，實(shí)際籌建保障性住房1.8萬(wàn)套，基本建設(shè)完成3.2萬(wàn)套，先后分兩次推出經(jīng)濟(jì)適用房源1418套與1571套。同時(shí)，廣州市政府計(jì)劃從2013年起全市每年安排一定數(shù)量的公共租賃住房，逐步解決符合條件的外來(lái)務(wù)工人員的住房困難，預(yù)計(jì)在2013年底推出近7000套公租房源，首批公租房的分配時(shí)間需等到2014年，屆時(shí)政府將分兩次分配，共計(jì)房源6709套。這是廣州市政府保障性住房建設(shè)首次納入公租房項(xiàng)目，希望借助經(jīng)濟(jì)適用房在解決部分廣州市本地人口住房困難的基礎(chǔ)上，解決部分外來(lái)人口住房困難問(wèn)題。（三）商品住宅市場(chǎng)限購(gòu)限售政策繼續(xù)升級(jí)2013年3月1日，廣州市政府頒布《廣州市人民政府辦公廳關(guān)于貫徹廣東省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作通知的實(shí)施意見(jiàn)》，從限購(gòu)限售兩個(gè)方面調(diào)控廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。限購(gòu)主要針對(duì)消費(fèi)者，其主要政策包括對(duì)非本市居民戶籍家庭在廣州市購(gòu)房的條件限制以及提高二套房貸款首付比例和貸款利率。限售則針對(duì)的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，政府希望通過(guò)市國(guó)土房管局與市物價(jià)局對(duì)商品房進(jìn)行銷(xiāo)售價(jià)格監(jiān)管，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)企業(yè)理性定價(jià)，對(duì)于不配合的商品房項(xiàng)目，進(jìn)行暫不核發(fā)預(yù)售許可證的管制。面對(duì)房?jī)r(jià)上漲的壓力，2013年底，廣州市政府繼續(xù)出臺(tái)了調(diào)控政策，簡(jiǎn)稱“穗六條”，對(duì)限購(gòu)政策繼續(xù)升級(jí)。二2013年廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析（一）土地市場(chǎng)分析1.住宅、商服、工業(yè)用地計(jì)劃供應(yīng)量均有增加2013年，廣州市共計(jì)劃供給土地277宗、2064.32萬(wàn)平方米的建設(shè)用地，較2012年268宗、1948.67萬(wàn)平方米增加了9宗、115.65萬(wàn)平方米。其中，工業(yè)用地計(jì)劃供應(yīng)量占比最大，為34.58%，其計(jì)劃供應(yīng)宗數(shù)與面積分別為60宗、713.93萬(wàn)平方米，較2012年增加了216.22萬(wàn)平方米；商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量為52宗、450.17萬(wàn)平方米，占總計(jì)劃供應(yīng)量的21.81%；商服用地與保障性住宅用地計(jì)劃供應(yīng)占比分別為22.55%、7.01%；其他用地占比為14.05%。與2012年相比，僅其他性質(zhì)用地計(jì)劃供應(yīng)量有所減少，其余性質(zhì)的土地計(jì)劃供應(yīng)量均有不同程度增加（見(jiàn)圖1）。圖12013年廣州市各建設(shè)用地計(jì)劃供給量占比2.住宅建設(shè)用地實(shí)際成交量遠(yuǎn)低于計(jì)劃供給量，且“地王”頻出2013年一至四季度，廣州市土地市場(chǎng)成交宗數(shù)分別為29宗、29宗、53宗、20宗，雖然一、二季度土地成交宗數(shù)相等，但成交面積相差較大，這主要是由于一季度工業(yè)用地成交量較大，三季度同樣受工業(yè)用地成交量較大的影響，成交面積高達(dá)249.13萬(wàn)平方米，僅次于一季度的成交面積263.70萬(wàn)平方米（見(jiàn)圖2）。2013年，廣州市全年共成交23宗、155.01萬(wàn)平方米住宅建設(shè)用地。其中，7月份成交宗數(shù)最多，為8宗；9月份成交面積最大，為47.69萬(wàn)平方米。2013年初，廣州市政府制定了住宅用地供給計(jì)劃，計(jì)劃總供給量為450.17萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)高于2012年的254.69萬(wàn)平方米，但實(shí)際全年共成交155.01萬(wàn)平方米的用地，遠(yuǎn)低于計(jì)劃數(shù)。從5月份開(kāi)始，廣州市土地拍賣(mài)會(huì)連續(xù)制造出“地王”，如沙太路地塊、同寶路地塊、南洲路地塊、云埔一路以南地塊等，其中海珠區(qū)南洲路地塊更是以34590元/平方米的樓面地價(jià)（剔除配建保障房后的價(jià)格），成為2013年上半年全國(guó)單價(jià)“地王”，蘿崗區(qū)云埔一路以南地塊則是時(shí)隔4年后蘿崗區(qū)再度拍出的住宅“地王”，且該地塊以總價(jià)43.5億元和樓面價(jià)9181元/平方米成為蘿崗區(qū)“雙料地王”。圖22013年廣州市土地成交宗數(shù)與成交面積（二）住宅市場(chǎng)分析1.新建商品住宅（1）施工面積大幅增加，竣工面積大幅下降2013年，廣州市房屋施工面積得到大幅增加，為8939.06萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)13.90%，其中住宅的施工面積為5473.50萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)11.30%。但是，2013年住宅竣工面積為709.60萬(wàn)平方米，較2012年的800.86萬(wàn)平方米下降了11.40%（見(jiàn)表1）。表12008～2013年廣州市房屋建設(shè)情況（2）廣州市中心六區(qū)供給較少2013年，廣州市十區(qū)新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為710.24萬(wàn)平方米，新建商品住宅交易登記面積為709.46萬(wàn)平方米，市場(chǎng)吸納率為99.89%，較2012年的94.60%上升了5.29%；但其新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積與交易登記面積小于2012年的811.53萬(wàn)平方米和767.68萬(wàn)平方米（見(jiàn)表2）。2013年，廣州市政府繼續(xù)實(shí)施限售政策，對(duì)商品房入市交易進(jìn)行監(jiān)管，尤其是對(duì)中心六區(qū)的新建商品住宅入市的監(jiān)管，廣州市國(guó)土資源與房屋管理局統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2013年，廣州市中心六區(qū)新建商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積僅為169.89萬(wàn)平方米，占全市十區(qū)的23.92%，供給較少。表22006～2013年新建商品住宅交易登記情況（3）“穗六條”抑制年底成交量2013年1月，廣州市新建住宅成交面積高達(dá)96.91萬(wàn)平方米，領(lǐng)先于其余月份，受“國(guó)五條”政策的影響，3月份新建住宅的成交面積僅次于1月份，為84.31萬(wàn)平方米，廣州市第一季度新建商品住宅成交面積高于二、三、四季度，為233萬(wàn)平方米，成為2013年新建商品住宅成交面積唯一高于200萬(wàn)平方米的季度。隨后的4～8月份，廣州市新建商品住宅成交面積處于相對(duì)低迷的階段，在此期間，廣州市單月新建商品住宅成交面積最高僅有57.53萬(wàn)平方米，由此可見(jiàn)，“國(guó)五條”政策正在影響廣州樓市成交情況。9月份，廣州市新建商品住宅成交面積出現(xiàn)反彈，為67.67萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)高于8月份的39.54萬(wàn)平方米，10月的成交面積繼續(xù)上升至71.79萬(wàn)平方米，11月份受“穗六條”政策的影響，成交面積環(huán)比下降19.45%，12月份成交面積繼續(xù)大幅下跌至26.87萬(wàn)平方米（見(jiàn)圖3）。（4）交易均價(jià)小幅波動(dòng)，越秀、天河兩區(qū)房?jī)r(jià)較高2013年，廣州市十區(qū)新建商品住宅交易均價(jià)也經(jīng)歷漲跌波動(dòng)，第一季度，廣州市十區(qū)新建商品住宅的交易均價(jià)呈連續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，3月份時(shí)達(dá)到全年最高，為16817元/平方米，隨后的三個(gè)月交易均價(jià)出現(xiàn)小幅下跌，直至7月份交易均價(jià)開(kāi)始回升，并在8月份時(shí)交易均價(jià)達(dá)到下半年的最高（見(jiàn)圖3）。圖32013年廣州市新建住宅成交面積及均價(jià)走勢(shì)2013年，廣州市越秀區(qū)與天河區(qū)新建商品住宅成交均價(jià)基本保持在30000元/平方米以上，其中天河區(qū)成交均價(jià)在10月份更是高達(dá)40681元/平方米，與廣州市十區(qū)的成交均價(jià)相比，越秀區(qū)和天河區(qū)的成交均價(jià)遙遙領(lǐng)先，對(duì)全市的成交均價(jià)起到上拉的作用。越秀與天河新建商品住宅成交均價(jià)和十區(qū)相差較大主要有兩點(diǎn)原因：一是中心六區(qū)限購(gòu)與限售的執(zhí)行比外圍四區(qū)嚴(yán)厲，尤其是越秀區(qū)與天河區(qū)，以至于這兩個(gè)區(qū)域新建商品住宅的成交量遠(yuǎn)低于其余區(qū)域；二是外圍四區(qū)的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)低于越秀區(qū)和天河區(qū)。2.存量住宅（1）二手住宅成交面積大幅增加，成交均價(jià)整體呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)2013年，廣州市二手住宅成交面積為727.22萬(wàn)平方米，高于2012年全年成交量494.34萬(wàn)平方米。從2013年廣州市二手住宅成交走勢(shì)分析，3～4月份的成交面積較為突出，其余月份的成交量基本維持在正常水平，這是由于3月份中央政府頒布了“國(guó)五條”調(diào)控政策，部分受政策限制的消費(fèi)者提前入市。2013年，廣州市二手住宅成交均價(jià)整體呈現(xiàn)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，10月達(dá)到全年最高，為12903元/平方米，從其走勢(shì)可得出，2013年廣州市二手住宅市場(chǎng)價(jià)格與新建商品住宅市場(chǎng)一樣處于上漲態(tài)勢(shì)（見(jiàn)圖4）。圖42013年廣州市存量住宅成交面積及均價(jià)走勢(shì)（2）第三季度租賃市場(chǎng)成交旺盛，畢業(yè)季帶動(dòng)住宅租賃市場(chǎng)價(jià)格上漲2013年，廣州市全年住宅租賃備案量最突出的是7月、9月、11月份，其住宅租賃備案面積分別為169.06萬(wàn)平方米、171.28萬(wàn)平方米、151.38萬(wàn)平方米。7月是畢業(yè)季，大量高校畢業(yè)生即將步入職場(chǎng)，租賃市場(chǎng)需求大增，故7月份的租賃備案面積較6月份大幅增加61.38萬(wàn)平方米，環(huán)比漲幅為57%。2月份的住宅租賃備案面積最少，僅有42.79萬(wàn)平方米，這主要是適逢春節(jié)，大量的外來(lái)務(wù)工人員返鄉(xiāng)，租賃市場(chǎng)需求急劇減少而導(dǎo)致的，但隨著外來(lái)務(wù)工人員返城工作，廣州市租賃市場(chǎng)自3月份開(kāi)始回升（見(jiàn)圖5）。圖52013年廣州市住宅租賃備案面積2013年7月，廣州市國(guó)有土地住宅租賃平均價(jià)格達(dá)到最高點(diǎn)，為34元/平方米，這是由于7月適逢高校畢業(yè)季，大量大學(xué)生即將步入職場(chǎng)，不僅會(huì)增加需求，帶動(dòng)租賃市場(chǎng)的成交量，房主還會(huì)借機(jī)抬高租金，導(dǎo)致租賃市場(chǎng)價(jià)格上漲。不過(guò)這種現(xiàn)象在6月份就開(kāi)始出現(xiàn)，因?yàn)椴糠之厴I(yè)生并不會(huì)等到畢業(yè)才開(kāi)始找工作，故6月份的租金較5月份上漲4元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)14.29%。（三）商鋪市場(chǎng)分析1.新建商鋪（1）受電子商務(wù)迅速發(fā)展影響，部分傳統(tǒng)行業(yè)受到?jīng)_擊2013年，廣州市新建商鋪成交量為41.33萬(wàn)平方米，低于2012年的47.04萬(wàn)平方米（見(jiàn)圖6）。這主要是因?yàn)樵陔娮由虅?wù)的沖擊下，普通服裝、家電等行業(yè)的實(shí)體商鋪受到較大的沖擊，而商鋪的供應(yīng)量又在持續(xù)擴(kuò)大，導(dǎo)致商鋪市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，商業(yè)物業(yè)的投資回報(bào)率下降，故投資商鋪的投資者也會(huì)減少，例如天河區(qū)著名的崗頂IT商圈在2013年也面臨著大量商鋪出售、轉(zhuǎn)租的慘狀，與前兩年相比，部分商家的營(yíng)業(yè)額下降近八成，由于生意慘淡，部分賣(mài)家不得不把商鋪轉(zhuǎn)移到租金更為便宜的地段。2013年前8月份，廣州市新建商鋪每月成交面積保持在3萬(wàn)～5萬(wàn)平方米，但9～11月份，廣州市新建商鋪每月成交面積僅有約2萬(wàn)平方米，成交量大幅減少，這主要是由于9～10月是住宅傳統(tǒng)銷(xiāo)售旺季，商鋪開(kāi)發(fā)商一般會(huì)選擇避開(kāi)這個(gè)時(shí)段推出新貨，故其成交量有所減少（見(jiàn)圖6）。圖62013年廣州市新建商鋪成交面積及均價(jià)走勢(shì)（2）外圍四區(qū)成交量占六成以上2013年，廣州市中心六區(qū)新建商鋪成交面積為14.77萬(wàn)平方米，僅占全市總成交量的35.42%，而外圍四區(qū)新建商鋪成交面積達(dá)26.93萬(wàn)平方米，比中心六區(qū)多成交12.16萬(wàn)平方米，占全市總成交量的64.58%。由于外圍四區(qū)商鋪的價(jià)格比中心六區(qū)便宜，同時(shí)越來(lái)越多的人選擇在外圍四區(qū)置業(yè)，其商業(yè)需求量也在增大，部分投資者看好其發(fā)展前景，故選擇投資外圍四區(qū)的商業(yè)物業(yè)。其中番禺區(qū)新建商鋪成交面積最大，為13.12萬(wàn)平方米，占外圍四區(qū)總成交量的48.72%，由于番禺區(qū)交通等基礎(chǔ)設(shè)施更為完善，吸引人口流入的能力更強(qiáng)，故對(duì)投資者的吸引力也更大（見(jiàn)圖7）。圖72013年廣州市中心六區(qū)與外圍四區(qū)新建商鋪成交占比2.存量商鋪2013年，廣州市二手商鋪共成交3882宗、28.46萬(wàn)平方米，與2012年成交量7053宗、26.47萬(wàn)平方米相比，成交宗數(shù)大幅減少3171宗，而成交面積卻小幅增加1.99萬(wàn)平方米。成交宗數(shù)大幅減少而成交面積卻小幅增加，是因?yàn)槌山坏奶拙娣e從37.53平方米擴(kuò)大至73.31平方米。出現(xiàn)這種情況的主要原因是廣州外圍四區(qū)的成交量較大，相比于中心城區(qū)那些寸土寸金的地段，外圍四區(qū)商鋪需投入的資金較少，投資者可以花較少的資金買(mǎi)入更大的商鋪，同時(shí)2013年外圍四區(qū)的住宅市場(chǎng)成交量較大，投資者看好其未來(lái)的市場(chǎng)前景，從而選擇在外圍四區(qū)進(jìn)行投資，導(dǎo)致其成交量占全市的比重增加，商鋪成交的套均面積也有所擴(kuò)大（見(jiàn)圖8）。圖82013年廣州市存量商鋪成交面積及均價(jià)走勢(shì)（四）寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析1.新建寫(xiě)字樓2013年，廣州市新建寫(xiě)字樓僅在第一季度時(shí)有較大的成交面積，其余季度表現(xiàn)平平，尤其是第三季度，其成交面積僅為14.54萬(wàn)平方米。但其成交均價(jià)的表現(xiàn)卻恰恰相反，在經(jīng)歷了4個(gè)月連續(xù)下跌之后，5月份新建寫(xiě)字樓成交均價(jià)開(kāi)始反彈，至9月份時(shí)成交均價(jià)已升至全年最高的31819元/平方米。據(jù)悉，2013年寫(xiě)字樓價(jià)格普遍增長(zhǎng)了一至兩成，其中珠江新城成為投資者最青睞的板塊，琶洲板塊的寫(xiě)字樓價(jià)格漲幅最明顯。第四季度，新建寫(xiě)字樓成交面積有所回升，成交均價(jià)卻大幅下跌，單價(jià)下跌近萬(wàn)元，這主要是受成交結(jié)構(gòu)性影響（見(jiàn)圖9）。圖92013年廣州市新建寫(xiě)字樓成交面積及均價(jià)走勢(shì)2.存量寫(xiě)字樓2013年，廣州市二手寫(xiě)字樓總成交面積為20.25萬(wàn)平方米，僅相當(dāng)于1月份新建寫(xiě)字樓的成交量，3月份時(shí)二手寫(xiě)字樓成交面積達(dá)到全年最高的3.47萬(wàn)平方米。二手寫(xiě)字樓市場(chǎng)成交量主要集中在中心城區(qū)，其成交量占全市總成交量的比重高達(dá)81.43%，這主要是由于外圍四區(qū)的二手寫(xiě)字樓本身不多，可選擇性較少，仍有相當(dāng)一部分人更愿意在中心六區(qū)置辦辦公地點(diǎn)。2013年，二手寫(xiě)字樓成交均價(jià)與新建寫(xiě)字樓的漲跌