(轉(zhuǎn)載)物業(yè)經(jīng)營管理復(fù)習(xí)內(nèi)容整理

/物業(yè)經(jīng)營管理計(jì)算題復(fù)習(xí)內(nèi)容整理名義利率與實(shí)際利率的概念及關(guān)系例如某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為0．5%,通常稱為“年利率6％，每月計(jì)息一次”。這里的年利率6％稱為“名義利率"。當(dāng)按單利計(jì)算利息時(shí)，名義利率和實(shí)際利率是一致的；但當(dāng)按復(fù)利計(jì)息時(shí)，上述“年利率6％，每月計(jì)息一次”的實(shí)際利率則不等于名義利率(6％）.例如，年利率為12%，存款額為1000元，期限為一年,分別以一年1次復(fù)利計(jì)息、一年４次按季利率計(jì)息、一年12次按月利率計(jì)息，則一年后的本利和分別為：一年1次計(jì)息F=１000＊（1＋12%)＝１120（元）一年4次計(jì)息F=10０0＊(1+3％）=4\＊Ａraｂｉｃ4=11２5．5１（元）一年12次計(jì)息F=1０0０*（1+1％)１2＝11２６．８3（元）這里的12％，對(duì)于一年一次計(jì)息情況既是實(shí)際利率有事名義利率；３％和１%稱為周期利率。由上述計(jì)算可知：名義利率=周期利率＊每年的計(jì)息周期數(shù)。對(duì)于一年計(jì)息４次和12次來說，１2%就是名義利率,而一年計(jì)息４次時(shí)的實(shí)際利率=(1+3％）4-1=12．55％;一年計(jì)息12次時(shí)的實(shí)際利率＝（1+１％）12-１=12.68%.名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系設(shè)名義利率為r，若年初借款為P,在一年中計(jì)算利息m次，則每一計(jì)息周期的利率為r/m，一年后的本利和為：F=P(1+EＱ\Ｆ（r，ｍ)）m，其中利息為I=Ｆ—P=P（1＋ＥQ\F（r,ｍ）)ｍ－P.故實(shí)際利率i與名義利率r的關(guān)系式為：i=EQ＼Ｆ（Ｆ-P，P)={P（１+r／m）m－p｝/P=(１＋r/ｍ）ｍ—1通過上述分析和計(jì)算,可以得出名義利率與實(shí)際利率存在著下述關(guān)系:實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值；名義利率越大,計(jì)息周期越短,實(shí)際利率與名義利率的差異就越大;當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)ｍ=１時(shí)，名義利率與實(shí)際利率相等;當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m﹥１時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率;當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)ｍ→∝時(shí),名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系為ｉ=er－1復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用【例3－1】已知某筆貸款的年利率為１5％,借貸雙方約定按季度計(jì)息，問該筆貸款的實(shí)際利率是多少？【解】已知r=１5％，m＝１2/3＝4，則該筆貸款的實(shí)際利率i＝(1＋ｒ／m）m-1=(１＋15%／4）4—1=15。８７%【例3—2】某投資者向銀行貸款2000萬元，期限為３年，年利率為8%,若該筆貸款的還款方式為期間按季度付息、到期后一次償還本金，則開發(fā)商每次為該筆貸款支付的利息總額是多少?如果計(jì)算先期支付利息的時(shí)間價(jià)值,則貸款到期后開發(fā)商實(shí)際支付的利息又是多少?【解】已知P=2０0０萬元,n＝３*4=12,ｉ=８％/4=2%，則開發(fā)商每次為該筆貸款支付的利息之總額=P*i＊ｎ=２00０/２％*12=48０（萬元)計(jì)算先期支付利息的時(shí)間價(jià)值，則到期后開發(fā)商實(shí)際支付的利息=P〔(１+i)n—1〕=2000〔(１+2%）12—１〕＝５36。48(萬元）【例3－３】某寫字樓投資項(xiàng)目在1０年的持有期內(nèi)各年凈運(yùn)營收益均為５0萬元，第１0年末凈轉(zhuǎn)收入為600萬元，如果折現(xiàn)率為１0％,求該寫字樓投資項(xiàng)目的收益現(xiàn)值?！窘狻恳阎狝=50萬元,n=10，i＝１0％,F10=600萬元,則該寫字樓項(xiàng)目收益現(xiàn)值P＝EQ\F(A,i）〔1－1/(1+i）n〕+Ｆ１0/（1+ｉ）10=EQ\F（５0，10％）〔１－1/（1+１0%）10〕+60０／（１+1０%）10=53８.55（萬元）【例3－4】知某出租公寓的年有效毛租金收入為1００萬元，年運(yùn)營費(fèi)用為3０萬元,如果租金收入和運(yùn)營費(fèi)用在未來30年的經(jīng)營期內(nèi)分別以每年３％和2%的速度增長,折現(xiàn)率為8%，求該出租公寓的凈運(yùn)營收益現(xiàn)值。【解】已知A1=10０萬元，Ａ２=3０萬元，n=30，i＝8％，Ｓ1=３%，S２＝２％，則該出租公寓凈運(yùn)營收益現(xiàn)值P=A1／i－Ｓ1{1－〔(1+S1)/(1+i)〕n｝－A2/i—Ｓ2{1—〔(1+S2)/（1+i）〕n}=ＥQ\F（1００，8％-３%)｛１－〔EQ\F(1+3％，1＋８％)〕30}—EQ＼F（30,8%-２%）｛1—〔EＱ＼Ｆ（1＋2％,１+８％）〕30｝＝1107.５7（萬元）【例3－５】某投資者以4000元／m2的價(jià)格,購買了一套建筑面積為1０00m２【解】(１)已知：n1=15*1２＝１８0個(gè)月,n2=5＊12=60個(gè)月，i＝9％/12=０.7５%，初始購買價(jià)格=４000＊１000=400（萬元）（２）初始抵押貸款數(shù)額：Ｐ=４０0萬元＊６0％＝240（萬元)(3）投資者月還本付息數(shù)額為：A=Ｐ*i/〔１－(１＋i)-n〕=240＊0。75%/〔1－（1+0。７5％）—180〕=2.2342(萬元）（4)第6年初寫字樓物業(yè)的價(jià)值為：400＊（1+２％）５=44１。６3(萬元）（5）第6年初尚未償還的抵押貸款本金數(shù)額為:P=（A/i）*〔1—（１+i）—n〕＝（2.23４2/0.075%)*〔1－(1+0.7５％）—（180—6０)〕=１９2。１６(萬元)（６）投資者轉(zhuǎn)售物業(yè)時(shí)擁有的物業(yè)權(quán)益價(jià)值為：441。63—19２。16=２49.47（萬元)設(shè)備更新方案的決策例如，某物業(yè)內(nèi)現(xiàn)有設(shè)備為舊式空調(diào)機(jī)組，剩余使用壽命5年，年電費(fèi)支出40萬元。市場(chǎng)上銷售的新型節(jié)能空調(diào)機(jī)組，使用壽命１0年,初始購置費(fèi)用支出12０萬元,年電費(fèi)支出２0萬元。僅從經(jīng)濟(jì)的角度分析，是否需要更新呢?如果采用靜態(tài)分析的方法，則分析過程十分簡(jiǎn)單：舊式空調(diào)機(jī)組年電費(fèi)支出４0萬元，新空調(diào)機(jī)組的等效年總費(fèi)用支出為120/１0+20=32萬元，采用新設(shè)備,每年節(jié)約費(fèi)用支出8萬元，因此應(yīng)該選擇更新設(shè)備方案.當(dāng)然，如果采用動(dòng)態(tài)分析方法,新設(shè)備購置費(fèi)用會(huì)產(chǎn)生較大的財(cái)務(wù)成本,因此更新設(shè)備的經(jīng)濟(jì)效果會(huì)下降。能提升物業(yè)運(yùn)行服務(wù)質(zhì)量的設(shè)備更新物業(yè)經(jīng)營管理實(shí)踐中，許多設(shè)備更新的情況,都會(huì)由于設(shè)備性能的提升而提高住戶的滿意度，從而提升物業(yè)租金收益（通過提高租金、提高入住率、減少租金拖欠等方式)。此時(shí)的設(shè)備更新決策,就要同時(shí)考慮設(shè)備更新后所帶來的物業(yè)經(jīng)營收益的影響。例如，某出租寫字樓的電梯已經(jīng)明顯老化，雖然能夠正常運(yùn)行，但能源費(fèi)用、維護(hù)維修費(fèi)用逐年增加，而且維修期間對(duì)住戶的正常使用產(chǎn)生了一定的影響,住戶抱怨增加，支付租金的意愿下降，租約期滿續(xù)約的可能性也下降。此時(shí),物業(yè)業(yè)主和經(jīng)營管理者就面臨著電梯更新決策問題假設(shè)在上述情況中，電梯的運(yùn)行費(fèi)用為20萬元/年,可能導(dǎo)致的潛在租金損失為30萬元/年，新電梯的更新購置成本為２00萬元，經(jīng)濟(jì)使用壽命為15年,年運(yùn)行費(fèi)用為15萬元，電梯更新后不僅可以扭轉(zhuǎn)可能的租金損失，而且還能比當(dāng)前增加２0萬元/年的租金收入。此時(shí)如何決策呢？更新決策的思維邏輯是:比較更新和不更新兩個(gè)方案下的年等額費(fèi)用，以數(shù)值小的方案為優(yōu).當(dāng)然,這里要妥善處理好收益參數(shù)，將潛在租金損失作為費(fèi)用、可能增加的租金收入作為負(fù)費(fèi)用.如果進(jìn)行靜態(tài)條件下的計(jì)算，則不更新條件下的等額年費(fèi)用為20＋3０＝50萬元,采用更新方案下的年費(fèi)用為300/15+1５—10=２5萬元。據(jù)此可以選擇更新設(shè)備方案。同樣的道理,如果選用動(dòng)態(tài)算法，考慮資金時(shí)間價(jià)值的影響,更新方案的年費(fèi)用會(huì)增加，經(jīng)濟(jì)效果會(huì)下降，但也有可能是優(yōu)于沿用原電梯的方案。投資回收期靜態(tài)投資回收期Ｐ'b靜態(tài)投資回收期（P’b)，是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間。一般以年表示，對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來說，靜態(tài)投資回收期自P’b投資起始點(diǎn)算起。其計(jì)算公式為:∑（ＣI-CO)t=０t＝０式中，Ｐ’b——靜態(tài)投資回收期。靜態(tài)投資回收期可以根據(jù)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表中累計(jì)凈現(xiàn)金流量求得,其詳細(xì)計(jì)算公式為:P’b＝〔累計(jì)凈現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值期數(shù)－１〕+〔ＥQ\F（上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量的絕對(duì)值,當(dāng)期凈現(xiàn)金流量）〕現(xiàn)金回報(bào)率例如，某商業(yè)店鋪的購買價(jià)格為60萬元，其中40萬元由金融機(jī)構(gòu)提供抵押貸款,余款20萬元由用現(xiàn)金支付。如果該項(xiàng)投資的經(jīng)營收入扣除運(yùn)營費(fèi)用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為2。8萬元,則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為2。820＊100%=14%；如果該項(xiàng)投資年稅后凈現(xiàn)金流量為２.２萬元，則該項(xiàng)投資的稅后現(xiàn)金回報(bào)率為：2．２/2０*100%=1１%投資回報(bào)率投資回報(bào)率指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的凈收益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。相對(duì)于現(xiàn)金回報(bào)率來說,投資回報(bào)率中的收益包括了還本付息中投資者所獲得的物業(yè)權(quán)益增加的價(jià)值，還可以考慮將物業(yè)升值所帶來的收益計(jì)入投資收益.該指標(biāo)反映了初始權(quán)益投資與投資者實(shí)際獲得的收益之間。在不考慮物業(yè)增值收益時(shí),投資回報(bào)率=（稅后現(xiàn)金流量+投資者權(quán)益增加值）/權(quán)益投資數(shù)額；當(dāng)考慮物業(yè)增值收益時(shí)，投資回報(bào)率=（稅后現(xiàn)金流量＋投資者權(quán)益增加值+物業(yè)增值收益）/權(quán)益投資數(shù)額。清償能力指標(biāo)計(jì)算及財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算清償能力指標(biāo)計(jì)算方法房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的清償能力，主要是考察計(jì)算期內(nèi)項(xiàng)目各年的財(cái)務(wù)狀況及償還到期債務(wù)的能力。利息計(jì)算方法按年計(jì)息時(shí)，為簡(jiǎn)化計(jì)算,假定借款發(fā)生當(dāng)年均在年中支用，按半年計(jì)息其后年份按全年計(jì)息；還款當(dāng)年按年末償還，按全年計(jì)息。每年應(yīng)計(jì)利息的近似計(jì)算公式為：每年應(yīng)計(jì)利息=(年初借款本息累計(jì)＋EQ＼F(本年借款額,2））＊貸款利率還本付息的方式包括以下幾種:1．一次還本利息照付:借款期間每期僅支付當(dāng)期利息而不換本金，最后一期歸還全部本金并支付當(dāng)期利息;2．等額還本利息照付，規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金和相應(yīng)的利息；3.等額還本付息，在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利息；４.一次性償還,借款期末一次償還全部本金和利息；5.“氣球法”，借款期內(nèi)任意償還本息,到期末全部還清。（二）借款償還期借款償還期是指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具體財(cái)務(wù)條件下，項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)使用可用作還款的利潤、折舊、攤銷及其他還款資金償還項(xiàng)目借款本息所需要的時(shí)間。房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目和房地產(chǎn)開發(fā)之后進(jìn)行出租經(jīng)營或自營的項(xiàng)目，需要計(jì)算借款償還期.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目用于銷售時(shí)，不計(jì)算借款償還期.借款償還期的計(jì)算公式為：PdIｄ=∑Rtt=1式中：Id為項(xiàng)目借款還本付息數(shù)額(不包括已用資本金支付的建設(shè)期利息)，Pd為借款償還期(從借款開始期計(jì)算)，Ｒｔ為第t期可用于還款的資金（包括：利潤、折舊、攤銷及其他還款資金）。借款償還期可用資金來源與運(yùn)用表或借款還本付息計(jì)算表直接計(jì)算,其詳細(xì)計(jì)算公式為:Ｐd=〔借款償還后開始出現(xiàn)盈余期數(shù)〕—開始借款期數(shù)＋〔ＥQ\Ｆ(上期償還借款額，當(dāng)期可用于還款的資金額）〕上述計(jì)算式以計(jì)算周期為單位，實(shí)際應(yīng)用中應(yīng)注意將其轉(zhuǎn)換成以年為單位.當(dāng)借款償還期滿足貸款機(jī)構(gòu)的要求期限時(shí)，即認(rèn)為項(xiàng)目是有清償能力的。償債備付率償債備付率(DｅbｔCｏｖeragｅRａｔio,DCR)，是指項(xiàng)目在借款償還期內(nèi)各年用于還本付息的資金與當(dāng)期應(yīng)還本付息金額的比率.其計(jì)算公式為：償債備付率＝EQ\F(可用于還本付息資金，當(dāng)前應(yīng)還本付息金額)可用于還本付息資金，包括可用于還款的折舊和攤銷，在成本中列支的利息費(fèi)用，可用于還款的利潤等.當(dāng)期應(yīng)還本付息金額包括當(dāng)期應(yīng)還貸款本金及計(jì)入成本利息.償債備付率可以按年計(jì)算，也可以按整個(gè)借款期計(jì)算.償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù).對(duì)于一般房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1。２．當(dāng)指標(biāo)值小于1。2時(shí)，表示當(dāng)期資金來源不足以償付當(dāng)期債務(wù)，需要通過短期借款來償還已到期的債務(wù)。該指標(biāo)的計(jì)算對(duì)出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目非常重要.資產(chǎn)負(fù)債率資產(chǎn)負(fù)債率是反映項(xiàng)目各年所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度及償債能力的指標(biāo)。屬長期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例，即總資產(chǎn)中有多大比例是通過借債來籌集的，它可以用來衡量客戶在清算時(shí)保護(hù)債權(quán)人利益的程度。其表達(dá)式為：資產(chǎn)負(fù)債率=EQ\Ｆ(負(fù)債合計(jì)，資產(chǎn)合計(jì))＊100％資產(chǎn)負(fù)債率高,則企業(yè)的資金不足，對(duì)負(fù)債的依賴性強(qiáng),在經(jīng)濟(jì)萎縮或信貸政策有所改變時(shí),應(yīng)變能力較差；資產(chǎn)負(fù)債率低則企業(yè)的資本金充裕，企業(yè)應(yīng)變能力強(qiáng)。房地產(chǎn)開發(fā)屬于資金密集型經(jīng)濟(jì)活動(dòng),所以房地產(chǎn)開發(fā)公司的資產(chǎn)負(fù)債率一般較高。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)計(jì)算實(shí)例【例3－6】已知某投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量如下表所示。如果投資者目標(biāo)收益率為１０％，求該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。單位：萬元年份０１2３45現(xiàn)金流入300300３０03０0300現(xiàn)金流出１0０0凈現(xiàn)金流量－100０30０3003003003０0【解】n因?yàn)閕ｃ=1０％，利用公式NPＶ=∑（ＣI－CO)t(1＋ｉc）－t，t=0則該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為：NPV=－1００0+３00＊（P／A,10％，5)=－1０0０＋30０＊3。791=１3７．3（萬元）【例３－7】已知某投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)金流量如下表所示。求該投資仙姑的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率。如果投資者目標(biāo)收益率為12％,求該投資項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期。單位：萬元年份012３456現(xiàn)金流入300300３０0４004０060０現(xiàn)金流出１200凈現(xiàn)金流量-1200300３00300３０030０500【解】年份01２３456現(xiàn)金流入30０.00300.0030０．00400。00400.００600.００現(xiàn)金流出120０。０0凈現(xiàn)金流量—１２00。０03０0。0０300。00350.00４0０.004０0。0０60０。0０NPV1(i1=20%）凈現(xiàn)值－1２０0。0０250．０0２０8。３3202.５5192．90１60。7520０.９4累計(jì)凈現(xiàn)值—1200.00—９5０.0０－７４1．６7-５39．1２—346.２2－１８5.47—１5.4７ＮPＶ2（i2=21%）凈現(xiàn)值—１200。0０247。9３2０4.90１97。57186.60１54。22１9１.18累計(jì)凈現(xiàn)值－1２00.00-952．07—7４７。１６-549。60-362.99—2０８．7８－１７．6０ＮＰV（iｃ＝１２%)凈現(xiàn)值-1２00.00２６7.８6２39.１6２49.1225４.2１22６．9７303。98累計(jì)凈現(xiàn)值－1２００.00—932.14—692．９8－443．86—1８9.6537．3234１。30當(dāng)i１=20％時(shí),NPV1=１５.４７萬元當(dāng)i２＝２1％時(shí)，NPV２=—17。60萬元所以，ＩRR=２0％+〔15。47/（1５．4７+17.60）〕＊1％＝20.47%因?yàn)轫?xiàng)目在第5年累計(jì)凈現(xiàn)金流量出現(xiàn)正值,所以：Ｐb=〔累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)—1〕+〔EQ\F(上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值，當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值）〕＝(５－1)+EＱ＼F(１89.65,２26。９７）=４。８４年【例3－８】某公司夠嗎了一棟寫字樓用于出租經(jīng)營,該項(xiàng)目所需的投資和經(jīng)營期間的年凈收入情況如下表表示。如果當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)上寫字樓物業(yè)的投資收益率為１8％,試計(jì)算該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率，并判斷該投資項(xiàng)目的可行性。單位：萬元年份01２345６7８910購樓投資24450凈租金收入45004700500051004９0０5１00530049０04８0０430０凈轉(zhuǎn)售收入160０0【解】項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的計(jì)算過程如下表（單位：萬元）：年份凈現(xiàn)金流量ｉc=18％iｃ＝19％凈現(xiàn)值累計(jì)凈現(xiàn)值凈現(xiàn)值累計(jì)凈現(xiàn)值０-2455０－245５0.00-24５50.００－２4550。00－24550.００１45003８１3.56—２0７36．４4３７８1．51—2076８．4924７003375。４7—1７360.９7３31８.97—1７449．５１350003043。15－143１7.8229６7.０８-１448２.4345１０02630.52-116８7。３０25４3．21－11939．２2549００2141.8４—95４5．46205３。34－９８85。88６51０01889．20—7656。2６179５.93—8089.9６753001６６３。8０－5992.461568.36—6５21．５984900１3０３．59-4688．87１218．49－5303。１094８００1082．1９－3６06。68１０0３.０4-４30０．061０２０30０３878.6１271。933564。7３—7３５.３4注:凈現(xiàn)值由凈現(xiàn)金流量乘以現(xiàn)值系數(shù)公式1／(1+i）n計(jì)算得來，其中i為折現(xiàn)率,n為年數(shù),１８％為第一次試算,其所對(duì)應(yīng)的累積凈現(xiàn)值即為所求的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，由于累計(jì)凈現(xiàn)值為正，故選用折現(xiàn)率19%作第二次試算.從上表的計(jì)算可以得出,該投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為271。93萬元，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率或表面收益率的計(jì)算可以通過內(nèi)插法計(jì)算得到：ＩRＲ=18％+１.0%＊271。93/〔27１．93－(－７3５.３4)〕=1８.２7％﹥18%由于該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于寫字樓平均投資收益率水平，因此該項(xiàng)目可行。【例3—9】某小型寫字樓的購買價(jià)格為50萬元,其中投資者投入的權(quán)益資本為２0萬元,另外30萬元為年利率為7．5%、期限為3０年、按年等額還款的抵押貸款。建筑物的價(jià)值為４0萬元，按有關(guān)規(guī)定可在2５年內(nèi)直線折舊.預(yù)計(jì)該寫字樓的年毛租金收入為1０萬元，空置和收租損失為毛租金收入的10%，包括房產(chǎn)稅、保險(xiǎn)費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、設(shè)備使用費(fèi)和大修基金在內(nèi)的年運(yùn)營費(fèi)用為毛租金收入的30％,試計(jì)算該寫字樓投資項(xiàng)目的投資回報(bào)指標(biāo)?！窘狻吭搶懽謽琼?xiàng)目的投資回報(bào)指標(biāo)計(jì)算過程，如下表所示。序號(hào)項(xiàng)目數(shù)額備注１年毛租金收入１0００002空置和收租損失(1０％）100003年運(yùn)營費(fèi)用（30％）3000０4凈運(yùn)營收益６00０05年還本利息254006凈現(xiàn)金流3460０7現(xiàn)金回報(bào)率17.3%3４６00/２000008還本收益290025400—３0000０＊7。5％9扣除折舊前的應(yīng)納稅收入３75003４600＋２9001０折舊16000續(xù)表序號(hào)項(xiàng)目數(shù)額備注11應(yīng)納稅收入21500375００—1600012所得稅(稅率為３３％）7095２15００*３3%13稅后凈現(xiàn)金流2７50５346００－７0９５１４稅后現(xiàn)金回報(bào)率13.8%2７505/200０0015投資者權(quán)益增加值２90016投資回報(bào)率1５.2%30405／20００0017寫字樓市場(chǎng)價(jià)值增值額1000０2％＊５０000018考慮增值后的投資回報(bào)率２０。2％4０４05／２００00019償債備付率（DCR）２。36６0００0／254０0實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格例如，一套建筑面積１00ｍ2、單價(jià)3０００元/ｍ2、總價(jià)30萬元的住房,在實(shí)際交易中的付款方式可能有下列幾種:要求在成交日期時(shí)一次付清.如果在成交日期時(shí)一次付清，則給予折扣,如優(yōu)惠５％。從成交日期時(shí)起分期付清，如首期支付10萬元，余款在一年內(nèi)分兩期支付，如每隔半年支付1０萬元。約定在未來某個(gè)日期一次付清，如約定一年后付清.以抵押貸款方式支付，如首期支付5萬元，余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式按月等額支付.在上述第一種情況下:實(shí)際單價(jià)為３0０0元/m２，實(shí)際總價(jià)為30萬元;不存在名義價(jià)格。在第二種情況下:實(shí)際單價(jià)為30０0＊(１－5%）=２8５0（元/ｍ2）,實(shí)際總價(jià)為2８.５萬元;名義單價(jià)為３０00元/m2，名義總價(jià)為30萬元。在第三種情況下:實(shí)際總價(jià)為10+1０/(１+5%)０．５+10/(１+5%）=29．２8(萬元）（假定年折現(xiàn)率為５%），實(shí)際單價(jià)為2928元／ｍ2；名義單價(jià)為3000元／m2，名義總價(jià)為3０萬元.在第四種情況下：實(shí)際總價(jià)為3０／(１+5%）=28．5７(萬元）(假定年折現(xiàn)率為5％)，實(shí)際單價(jià)為285７元/m２;名義單價(jià)為3００0元/ｍ2，名義總價(jià)為3０萬元.在第五種情況下:實(shí)際單價(jià)為300０元/m2，實(shí)際總價(jià)為3０萬元；不存在名義價(jià)格.現(xiàn)房?jī)r(jià)格和期房?jī)r(jià)格期房?jī)r(jià)格＝現(xiàn)房?jī)r(jià)格–預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值–風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償【例4-1】某期房尚有１年時(shí)間才可投入使用,與其類是的現(xiàn)房?jī)r(jià)格為330０元／m2，出租的年末凈收益為330元／ｍ2。假設(shè)折現(xiàn)率為１0％，風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的2％,試計(jì)算該期房目前的價(jià)格?！窘狻吭撈诜磕壳暗膬r(jià)格計(jì)算如下：V=330０—330/（1+10％)２-３30０＊2%＝２９3４（元/m2）在現(xiàn)實(shí)中，常常出現(xiàn)同地段的期房?jī)r(jià)格比現(xiàn)房?jī)r(jià)格高的相反現(xiàn)象，這主要是由于兩者的品質(zhì)不同，如現(xiàn)房的戶型和環(huán)境差、功能已落后等。成交價(jià)格折算【例４-2】某宗物業(yè)交易總價(jià)為30萬元，其中首期付款20%,余款于半年后支付。假設(shè)月利率為0。5%，試計(jì)算該宗物業(yè)在其成交日期一次付清的價(jià)格.【解】該宗物業(yè)在其成交日期一次付清的價(jià)格計(jì)算如下：30＊2０%+〔3０＊（１—20%）〕/(1+0．5%)6＝29。29（萬元）例如，估計(jì)對(duì)象是一套門窗有損壞的商品住宅，選取的可比實(shí)例的門窗是完好的，成交總價(jià)為２0萬元。經(jīng)調(diào)查了解得知,將估計(jì)對(duì)象的門窗整修或更新所需要的正常費(fèi)用為0。５萬元，則宜先將該門窗是完好的可比實(shí)例的成交總價(jià)20萬元,調(diào)整為門窗是損壞的總價(jià)19.5萬元(20－0．5=19．５）,然后再將此總價(jià)19.5萬元轉(zhuǎn)化為單價(jià)進(jìn)行其他方面的修正、調(diào)整。正常成交價(jià)格換算正常成交價(jià)格－應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)=賣方實(shí)際得到的價(jià)格正常成交價(jià)格+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)=買方實(shí)際付出的價(jià)格如果賣方、買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)是正常成交價(jià)格的一定比率,即應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)=正常成交價(jià)格＊應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)＝正常成交價(jià)格*應(yīng)由買方繳納稅費(fèi)比率則正常成交價(jià)格＝EQ＼F（賣方實(shí)際得到的價(jià)格,1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率）正常成交價(jià)格＝EQ\F(買方實(shí)際支付的價(jià)格,１+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率)【例４－3】某宗物業(yè)的正常成交價(jià)格為2５０元/ｍ２，賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7％,買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5％。試計(jì)算賣方實(shí)際得到的價(jià)格和買方實(shí)際付出的價(jià)格?！窘狻抠u方實(shí)際得到的價(jià)格計(jì)算如下：賣方實(shí)際得到的價(jià)格＝正常成交價(jià)格–應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)＝２５00—25０0＊７％＝23２5（元／m２)買方實(shí)際付出的價(jià)格計(jì)算如下:買方是假付出的價(jià)格=正常成交價(jià)格+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)=2500+２5０0＊5％=262５(元/m2）【例4－4】某宗物業(yè)交易,買賣雙方在合同中寫明,買方付給賣方2３２5元/ｍ２,買賣中涉及的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉,該地區(qū)物業(yè)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7％,應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5％.試求該宗物業(yè)的正常成交價(jià)格?！窘狻吭撟谖飿I(yè)的正常成交價(jià)格求取如下：正常成交價(jià)格=EQ\F（賣方實(shí)際得到的價(jià)格,1—應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率)=EQ\F(2325，1-7％)=250０(元/m2)【例４-５】某宗物業(yè)交易,買賣雙方在合同中謝敏,買方付給賣方26２5元/m2，買賣中涉及的稅費(fèi)均由賣方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉,該地區(qū)物業(yè)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的7％，應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)為正常成交價(jià)格的5%.試求該宗物業(yè)的正常成交價(jià)格.【解】該宗物業(yè)的正常成交價(jià)格求取如下:正常成交價(jià)格＝EＱ\F（買方實(shí)際支付的價(jià)格,1+應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率）＝EQ＼F（2625,1-5％)=２763(元／m2）物業(yè)狀況調(diào)整對(duì)成效價(jià)格的影響以樓層調(diào)整為例，假定估價(jià)對(duì)象是一套住房,該住房位于一幢２0世紀(jì)80~９0年代建造、磚混結(jié)構(gòu)、無電梯的6層住宅樓的五層。為評(píng)估該住房的價(jià)值，選取了甲、乙、丙三個(gè)可比實(shí)例。其中,甲可比實(shí)例位于一幢同類６層住宅樓的四層，成交價(jià)格為3000元/m2；乙可比實(shí)例位于一幢同類5層住宅樓的死岑，成交價(jià)格為290０元/ｍ2；丙可比實(shí)例位于一幢同類５層住宅樓的五層，成交價(jià)格為２8００元/ｍ２.通過市場(chǎng)調(diào)查研究,得到估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)同類5層、６層普通住宅樓不同樓層的市場(chǎng)價(jià)格差異系數(shù)如表４—2。則對(duì)甲、乙、丙三個(gè)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行樓層調(diào)整如下：Ｖ甲＝300０*EQ\F(103%,107％）=2887。85(元/m2)V乙=2900＊EQ\Ｆ（1０3%,１０5％）=２844。7６(元/m2)V丙=2800＊EQ\Ｆ（１03%，1０0%）=2844。００(元/m2)５層、6層普通住宅樓不同樓層的市場(chǎng)價(jià)格差異系數(shù)表4-2樓層5層住宅樓６層住宅樓一層100%（0）100％(０）二層10５%（5％105％（5%三層110％(１0％）110％(１0%）四層105％（5%）107％（7％）五層100%（0)１03％(3％)六層9５%（—5％)建筑物經(jīng)濟(jì)折舊【例4-６】某舊住宅,測(cè)算其重置價(jià)格為40萬元,地面、門窗等破舊引起的物質(zhì)折舊為1萬元,因戶型設(shè)計(jì)不好、沒有獨(dú)用廁所和共用電視天線等導(dǎo)致的功能折舊為６萬元，由于位于城市衰落地區(qū)引起的經(jīng)濟(jì)折舊為３萬元。試求取該舊住宅的折舊總額和現(xiàn)值。【解】該舊住宅的折舊總額求取如下：該舊住宅的折舊總額=1+6+3＝１０（萬元）該舊住宅的現(xiàn)值求取如下：該舊住宅的現(xiàn)值＝重置價(jià)格—折舊=40-10＝30（萬元）用年限法中的直線法計(jì)算年折舊額、折舊總額及其現(xiàn)值年限法中最主要的是直線法。直線法是最簡(jiǎn)單和迄今應(yīng)用的最普遍的一種折舊方法，它假設(shè)在建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命期間每年的折舊額相等。直線法的年折舊額計(jì)算公式為:Di=D=ＥQ\F(C—S，N）=EQ\F（C（１—R),N）式中Di--第ｉ年的折舊額，或稱做第i年的折舊。在直線法的情況下，每年的折舊額Ｄｉ是一個(gè)常數(shù)Ｄ。Ｃ-建筑物的重新購建價(jià)格,Ｓ—建筑物的凈殘值，是建筑物的殘值減去清理費(fèi)用后的余額。建筑物的殘值是預(yù)計(jì)建筑物打到經(jīng)濟(jì)壽命后,不宜繼續(xù)使用時(shí)，經(jīng)拆除后的舊料價(jià)值。清理費(fèi)用是拆除建筑物和搬運(yùn)廢棄物所發(fā)生的費(fèi)用。N—建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命.Ｒ—建筑物的凈殘值率，簡(jiǎn)稱殘值率,是建筑物的凈殘值與其重新購建價(jià)格的比率,即R=ＥQ\F(Ｓ,C)＊100%有效年齡為t年的建筑物折舊總額的計(jì)算公式為：Et=D*ｔ＝(C-S）EQ\Ｆ(t，N）=Ｃ(1－R）EＱ\F（t,Ｎ)式中Ｅｔ—建筑物的折舊總額.采用直線法折舊下的建筑物現(xiàn)值的計(jì)算公式為：V＝C-Ｅｔ=C—（C-S)EQ＼Ｆ（t，Ｎ）=C〔1-（1-R）ＥQ\F(t,Ｎ）〕式中V-建筑物的現(xiàn)值.【例4—７】某建筑物的建筑面積10０平方米。單位建筑面積的重置價(jià)格為５０0元/平方米，判定其有效年齡為1０年，經(jīng)濟(jì)壽命為３０年，殘值率為５％.試用。直線法計(jì)算該建筑物的年折舊額、折舊總額,并計(jì)算其現(xiàn)值?！窘狻恳阎?C=５00＊１０0=5000０(元)；R=5%；N=30年;ｔ=10年.則:年折舊額D=EQ\F（C（1-R)，N）＝EQ\F(50０00＊（1—５％)，30）＝158３(元)折舊總額Ｅt=C（1－R）ＥＱ\F(t,N）=EQ\F(50000*(1—5%）*10,30）＝１5８33(元）建筑物現(xiàn)值V=C〔１-（1—R）ＥQ＼F(t,N)〕=５00００＊〔1－（１－5%）ＥQ＼Ｆ(10,3０)〕＝3４１6７（元）用報(bào)酬資本化法計(jì)算物業(yè)的收益價(jià)格報(bào)酬資本化法的主要計(jì)算公式收益期限為有現(xiàn)年且凈收益每年不變的公式收益期限為有現(xiàn)年且凈收益每年不變的公式如下:Ｖ=EQ\Ｆ（A,Y)〔1-1/（1＋Y）n〕式中V—物業(yè)的收益價(jià)格;物業(yè)的凈收益;Y—物業(yè)的報(bào)酬率或折現(xiàn)率;n-物業(yè)的收益期限，是自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來可以獲得收益的時(shí)間,通常為收益年限.公式原型為:V=〔A/（1+Y)〕+〔A/(1+Ｙ）2〕＋……+〔A/(1+Y)n〕用累加法求報(bào)酬率累加法的一個(gè)細(xì)化公式為：報(bào)酬率=無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率＋投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償＋缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償-投資帶來的優(yōu)惠用市場(chǎng)提取法求報(bào)酬率市場(chǎng)提取法是利用與估價(jià)對(duì)象物業(yè)具有類似收益特征的可比實(shí)例物業(yè)的價(jià)格、凈收益等資料，選用相應(yīng)的報(bào)酬資本化法公式，反求出報(bào)酬率。例如：在V＝EQ\F（A,Y)的情況下，是通過Ｙ=ＥQ\F(A,V）來求取Y，即可以江市場(chǎng)上類似物業(yè)的凈收益與其價(jià)格的比率作為報(bào)酬率。在V=EQ＼F（A,Y)〔1-1／(１+Y）n〕的情況下,是通過ＥQ\F（A，Y)〔1—1／(1+Y）n〕-Ｖ=0來求取Y。在手工計(jì)算的情況下，是采用試錯(cuò)法試算，計(jì)算到一定精度后再采用線性內(nèi)插法求取即Y是通過試錯(cuò)法與線性內(nèi)插法相結(jié)合的方法來求取。用直接資本化法計(jì)算物業(yè)的價(jià)值資本化率是物業(yè)的某種年收益與其價(jià)格的比率，即資本化率=EQ\F（年收益,價(jià)格）利用資本化率將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法的常用公是：V＝ＥQ\F（NOＩ,R）式中V--物業(yè)價(jià)值;NOI——物業(yè)未來第一年的凈收益；R--資本化率。因此,利用市場(chǎng)提取法求取資本化率的具體公式為:Ｒ=EQ\F（NOI，V)收益乘數(shù)是物業(yè)的價(jià)格除以其某種年收益所得的倍數(shù)，即收益乘數(shù)=ＥＱ\F(價(jià)格,年收益）利用收益乘數(shù)將年收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的直接資本化法公式為：物業(yè)價(jià)值=年收益*收益乘數(shù)收益乘數(shù)是采用市場(chǎng)提取法，從與估價(jià)對(duì)象的收益流量類型等相同的類似物業(yè)的有關(guān)資料中的求得。收益乘數(shù)具體有：毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法.其中的毛租金乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象未來某一年或某一月的毛租金乘以相應(yīng)的毛租金乘數(shù)轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方法，即物業(yè)價(jià)值=毛租金＊毛租金乘數(shù)毛租金乘數(shù)是市場(chǎng)上物業(yè)的價(jià)格除以其毛租金所得的倍數(shù),即毛租金乘數(shù)=EQ\F(價(jià)格,毛租金）復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用復(fù)利系數(shù)在房地產(chǎn)投資分析與評(píng)估中的應(yīng)用非常普遍,尤其是在房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目融資活動(dòng)中；經(jīng)常涉及到利息計(jì)算、月還款額計(jì)算等問題.下面介紹一下復(fù)利系數(shù)在房地產(chǎn)投資分析中的應(yīng)用情況。已知某筆貸款的名義利率（r）和計(jì)息次數(shù)（m）,求實(shí)際利率。教材〔例3-1〕ｉ=（１+r/m）m-1已知本金、計(jì)息時(shí)間長度、年利率和計(jì)息次數(shù),分別求取單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)息時(shí),利息的總額。教材〔例3-2〕單利:I=Ｐ*i＊n復(fù)利：I＝P〔(1+i）ｎ—1〕已知等額序列年值和將來值，求現(xiàn)值。教材〔例3－3〕單純出租或分期付款:Ｐ=（A／ｉ)〔1-1／（1+i）n〕單純出售或一次性付款:Ｐ=F／（１+i)n租售結(jié)合：Ｐ=（Ａ/i)〔1－1/（1+ｉ)n〕+F/（1＋i)n已知等比序列初始年值、年值的變動(dòng)比率、折現(xiàn)率,求現(xiàn)值。教材〔例3—4〕P=〔Ａ１/(i-s)〕｛1-〔（1+s)／(1+i〕〕n}〔當(dāng)i≠ｓ時(shí)〕Ｐ=nＡ1/(1+i）〔當(dāng)ｉ=s時(shí)〕注意:eｑ\o\ac（○，１）i是否等于s。eq\ｏ＼aｃ（○,2）若分別給出了收入和支出年值的變動(dòng)比率，則分別套用公式，最后用收入的現(xiàn)值減去支出的現(xiàn)值,就是凈收益的現(xiàn)值.靜態(tài)年值分析法及設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命的確定在不考慮資金時(shí)間價(jià)值影響的條件下，設(shè)備年等額總成本的計(jì)算公式是:ACn=（Ｐ—Ln）ｎ+1/n∑Cj式中，n為設(shè)備使用期限;ｊ為設(shè)備使用年度;ACn為n年內(nèi)設(shè)備的年等額總成本；P為設(shè)備的購置成本，即設(shè)備原值；Cj為在n年使用期間的第j年度設(shè)備的運(yùn)營費(fèi)用；Ln為設(shè)備在第ｎ年的凈殘值。能使設(shè)備年等額總成本ACn最低的那個(gè)使用期限，就是設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命。設(shè)備年等額總成本ACn最低，是設(shè)備更新決策的重要依據(jù).當(dāng)出現(xiàn)年運(yùn)營費(fèi)用按年等額增加的變化時(shí)，其年等額總成本的計(jì)算公式變?yōu)?ＡCn＝（Ｐ—Ｌｎ)／n+Ｃ1+（n—1）G/２式中，C1為設(shè)備第一年的運(yùn)營費(fèi)用;Ｇ為每年等額增加的運(yùn)營費(fèi)用。動(dòng)態(tài)年值經(jīng)濟(jì)分析方法及設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命的確定考慮資金時(shí)間價(jià)值的影響,將有關(guān)的費(fèi)用支出折算到初始購置設(shè)備費(fèi)用支出的時(shí)點(diǎn)，參照復(fù)利計(jì)算公式與系數(shù)的有關(guān)算法求取設(shè)備等額年總成本。如,當(dāng)設(shè)備第j年的運(yùn)營費(fèi)用為Cj，各年折現(xiàn)率均為i時(shí),設(shè)備等額年總成本費(fèi)用為:ＡCn={P+∑〔Cｊ/（1+i）j〕—Ｌn／(1+i)n}*ｉ（1+ｉ)n／〔(1+i）n—1〕計(jì)算ＡＣn達(dá)到最小時(shí)所對(duì)應(yīng)的年限j,就是在動(dòng)態(tài)計(jì)算方法下得到的該設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命。設(shè)備年等額總成本AＣn最低，應(yīng)作為設(shè)備更新決策的重要依據(jù)。投資回收與投資回報(bào)如果用公式來分析，最容易理解的是利用等額序列支付的年值與現(xiàn)值之間的關(guān)系。從前面的介紹中，我們已經(jīng)知道:A＝Pi(1+i）n/〔1+i〕n-1〕=Ｐi＋Ｐi／〔(1+i)ｎ-1〕上式中的Pｉ就是投資者投入資本Ｐ后所獲得的投資回報(bào),投資回報(bào)率為i；而Pi／〔(１＋i）n-１〕就是投資者的投資回收,ｉ/〔(1+i)ｎ－1〕是投資者提取折舊的一種方法.如果將Pi／〔(1＋i)n—1〕作為年值，代入公式Ｆ=Ａ{〔（1+i）ｎ—１〕／ｉ｝，其折算到項(xiàng)目期末的終值正好等于P。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的計(jì)算財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的計(jì)算公式為:NPＶ=∑（CI－CO)t（1+ic)－t=∑CIｔ(1+iｃ)—t－∑COｔ（1+ic）—t式中NPＶ—-項(xiàng)目在起始時(shí)間點(diǎn)的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值；ic—-基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的目標(biāo)收益率。如果NPV≧0,說明該項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過了基準(zhǔn)收益率的要求，因而在財(cái)務(wù)上是可以接受的。如果ＮPV＜0，則項(xiàng)目不可接受.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR),是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期(即項(xiàng)目的開發(fā)或經(jīng)營周期）內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值（折現(xiàn)到開發(fā)投資活動(dòng)起始點(diǎn)）累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是評(píng)估項(xiàng)目營利性的基本指標(biāo)，其計(jì)算公式為：∑（CI—CＯ）ｔ(１+IＲR）－t=0式中CI——現(xiàn)金流入量；CO-—現(xiàn)金流出量;(CＩ-CO）t—-項(xiàng)目在第t年的凈現(xiàn)金流量。財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是，在項(xiàng)目壽命期內(nèi),項(xiàng)目?jī)?nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時(shí)意味著，到項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所有投資可以被完全收回.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率可以通過內(nèi)插法求得。即先按目標(biāo)收益率或基準(zhǔn)收益率求得項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值,如果為正,則采用更高的折現(xiàn)率使凈現(xiàn)值為接近于零的正值和負(fù)值各一個(gè)，最后用內(nèi)插公式求出，內(nèi)插法公式為：IＲＲ=i1+∣NPＶ1∣*(ｉ2－ｉ1）/〔∣NPV1∣＋∣NPV２∣〕式中i1——當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的正值時(shí)的折現(xiàn)率;i2——當(dāng)凈現(xiàn)值為接近于零的負(fù)值時(shí)的折現(xiàn)率；NPV1——采用低折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的正值;NＰＶ2—-采用高折現(xiàn)率時(shí)凈現(xiàn)值的負(fù)值。式中，ｉ１與i2之差不應(yīng)超過1％～2％，否則,所求得的內(nèi)部收益率可能失真.內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。如果貸款利率高于內(nèi)部收益率，項(xiàng)目投資就會(huì)面臨虧損。因此所求出的內(nèi)部收益率是可以接受貸款的最高利率.將所求出的內(nèi)部收益率與行業(yè)基準(zhǔn)收益率或目標(biāo)收益率iｃ比較,當(dāng)IRR〉ic時(shí),則認(rèn)為項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可以接受的.如IRＲ＜ic，則項(xiàng)目不可接受。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值函數(shù)ＮPＶ（i）：當(dāng)投資項(xiàng)目的現(xiàn)金流量具有一個(gè)收益率i時(shí)，當(dāng)i＜IRＲ時(shí),對(duì)于所有的i值，NＰV都是正值；當(dāng)i〉ＩRR時(shí),對(duì)于所有的i值，ＮPＶ都是負(fù)值.動(dòng)態(tài)投資回收期對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目來說，動(dòng)態(tài)投資回收期自投資起始點(diǎn)算起，累計(jì)凈現(xiàn)值等于零或出現(xiàn)正值的年份即為投資回收終止年份，其計(jì)算公式為：NPV＝∑(CＩ－CＯ)t（１+ic)—t＝０時(shí)，對(duì)應(yīng)的年份Pb即為動(dòng)態(tài)投資回收期.動(dòng)態(tài)投資回收期以年表示,其詳細(xì)計(jì)算公式為：Pb=〔累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)（當(dāng)期）－1〕+〔上期累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值〕在項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中，動(dòng)態(tài)投資回收期(Ｐb）與基準(zhǔn)回收期（Pc)相比較,如果Ｐb≤Ｐc,則開發(fā)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上就是可以接受的。單項(xiàng)選擇題１．某投資者向銀行貸款2000萬元,期限為3年，年利率為8％，若該筆貸款的還款方式為期間按季度單利付息、到期后一次償還本金，則開發(fā)商為該筆貸款支付的利息的總額是(）萬元。A。１60B.240C.３2０Ｄ.4802．上題中如果計(jì)算先期支付利息的時(shí)間價(jià)值，則貸款到期后開發(fā)商實(shí)際支付的利息是（）萬元。A.35６。23B.486.5７C.53６．4８D.６8４．753.某筆貸款按月還本付息,“年利率1２％，每月計(jì)息一次"。則名義利率和實(shí)際利率分別是（)。A。１2％，1%B．1％，12%C。12。68%，1２％Ｄ.1２%,12。68%4.等額序列支付的現(xiàn)值計(jì)算公式是()，式中A為年值，n為計(jì)息周期數(shù),i為每個(gè)計(jì)息周期的利率。A。P=Ａ/（1+i)nB.ｐ=（A/i）〔１-1/（1+i)n〕C。P=A/ｉ(1+i）nD.Ｐ=A/〔1－１/（1+i）n〕５.物業(yè)內(nèi)某新購設(shè)備原值為20１萬元，預(yù)計(jì)使用壽命為10年，殘值為１萬元；第一年的運(yùn)營費(fèi)用為2０萬元,預(yù)計(jì)以后每年等額增加運(yùn)營費(fèi)用1萬元，不考慮資金時(shí)間價(jià)值的影響,其年等額總成本為(）。A．４5萬元B.20萬元Ｃ.２4.5萬元D。44。5萬元6.某物業(yè)內(nèi)現(xiàn)有設(shè)備為舊式空調(diào)機(jī)組，剩余使用壽命5年,年電費(fèi)支出40萬元.市場(chǎng)上銷售的新型節(jié)能空調(diào)機(jī)組，使用壽命10年，初始購置費(fèi)用支出120萬元，年電費(fèi)支出20萬元.采用設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命靜態(tài)分析的方法可得出的結(jié)論是：采用新設(shè)備每年節(jié)約費(fèi)用支出（）。A。8萬元B。２0萬元C.4萬元D。10萬元7。在等額序列支付的年值A(chǔ)與現(xiàn)值P之間的關(guān)系式A=Pi+Ｐｉ/〔（１＋i)n-1〕（i為投資回報(bào)率）中，（）是投資者的投資回收。A。PＢ.PiC。Pi/〔(1＋ｉ)ｎ—1〕Ｄ。Pi+Pi／〔(1+i）ｎ－1〕8。某商業(yè)店鋪的購買價(jià)格為60萬元，其中40萬元由金融機(jī)構(gòu)提供抵押貸款，余款2０萬元由投資者用現(xiàn)金支付.如果該項(xiàng)投資的經(jīng)營收入扣除運(yùn)營費(fèi)用和抵押貸款還本付息后的年凈現(xiàn)金流量為2．8萬元，則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為（）。A.１2%B。14%C．7％D．2．8％9。某寫字樓投資項(xiàng)目在１0年的持有期內(nèi)各年凈運(yùn)營收益均為５0萬元，第10年末凈轉(zhuǎn)售收入為600萬元,如果折現(xiàn)率為１0％,該寫字樓投資項(xiàng)目的收益現(xiàn)值為（）萬元。Ａ。8４6。2３B．5３8.55C.726.14Ｄ.48５。6４10。某出租公寓的年有效毛租金收入為100萬元，年運(yùn)營費(fèi)用為30萬元,如果租金收入和運(yùn)營費(fèi)用在未來30年的經(jīng)營期內(nèi)分別以每年3%和２％的速度增長，折現(xiàn)率為８%，該出租公寓的經(jīng)運(yùn)營收益現(xiàn)值為(）萬元。A。１10７．５7B。１224.35Ｃ.1２53.65D。130４.581１．某投資者以400萬元購進(jìn)一寫字樓單元，銀行為其提供了1５年期的商業(yè)用房抵押貸款，抵押貸款價(jià)值比率為60％。該貸款的年利率為9%，按月等額還本付息.假設(shè)該寫字樓物業(yè)每年升值２%,投資者在第6年年初將該物業(yè)轉(zhuǎn)售，則其在轉(zhuǎn)售收入中需要償還的貸款本金和剩余的物業(yè)權(quán)益價(jià)值依次是（)萬元。A。182。1６259.47B.１50。5３2４９。47C．１82.1621７。8４Ｄ.19２。16２4９。4712．某寫字樓單元的購買價(jià)格為50萬元，其中投資者投入的權(quán)益資本為20萬元,另外30萬元為年利率為7．5％、期限為30年、按年等額還款的抵押貸款。建筑物的價(jià)值為4０萬元，按有關(guān)規(guī)定可在２５年內(nèi)直線折舊.預(yù)計(jì)該寫字樓的年毛租金收入為1０萬元,空置和收租損失為毛租金收入的１0%，年運(yùn)營費(fèi)用為毛租金收入的３0％，不考慮物業(yè)增值收益時(shí)，該寫字投資項(xiàng)目的投資回報(bào)率和償債備付率依次為（）。A。1３。２％1.３6B。１5。2%2.36C．18.2％2．56D。22.２%2。56物業(yè)價(jià)格構(gòu)成從成本法的角度來看，物業(yè)價(jià)格通常由如下七大項(xiàng)構(gòu)成:土地取得成本、（房地)開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、、開發(fā)利潤。成本法的應(yīng)用成本法的基本公式物業(yè)價(jià)格=重新構(gòu)建價(jià)格